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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, 1ère chambre, 7 mai 2026, n° 24/03925

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 9 juin 2022, par Maître [Y] [S], notaire à [Localité 3], M. [F] [X] [B], en qualité de vendeur et M. [P] [V] [U], en qualité d’acquéreur, ont signé un compromis de vente, portant sur la pleine propriété des parcelles de terrains nus sises [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4], cadastrées section BH n° [Cadastre 1], BH n° [Cadastre 2] et BH n° [Cadastre 3].

Cette vente a été consentie moyennant le prix de 85.000 €, payé par compensation partielle d’une dette dont M. [F] [X] [B] est redevable envers M. [P] [V] [U] s’élevant à la somme d’un montant total de 150.000 € .

M. [P] [V] [U] est décédé à [Localité 5] le 27 septembre 2022, avant réitération de la vente par acte authentique. Il a laissé pour recueillir sa succession, son unique héritière, sa fille, Mme [D], [J] [U] épouse [L].

Par acte délivré le 3 octobre 2024, Mme [D], [J] [U] a fait assigner M. [F] [X] [B] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) en vue de voir ordonner la réitération par acte authentique de la vente des parcelles.

Aux termes de ses dernières écritures communiquées par le RPVA le 24 septembre 2025, Mme [D], [J] [U] demande au tribunal sur le fondement des articles 724, 1103, 1104, 1113, 1114, 1122, 1582 et suivants, 1217, 1231-1 et 2250 et suivants du Code civil de:
À TITRE LIMINAIRE, 
-JUGER recevables et bien fondées ses demandes formulées, ès nom et ès qualité d’ayant-droit de feu M. [P] [V] [U]. 
-REJETER toutes demandes, fins ou conclusions contraires. 
À TITRE PRINCIPAL, 
-ORDONNER la réitération, par acte authentique, de la vente des parcelles de terrain nus sises [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4] (REUNION) cadastrées section BH n° [Cadastre 1], BH n° [Cadastre 2] et BH n° [Cadastre 3] au profit de Mme [D], [J] [U] épouse [L], ès qualité d’ayant-droit de feu M. [P] [V] [U], moyennant le prix d’un montant de 85.000 € qui sera payé par compensation partielle d’une dette dont M. [F] [X] [B] est débiteur envers Feu M. [P] [V] [U] s’élevant à la somme d’un montant total de 150.000 €, en l’étude de Maître [Y] [S], notaire à [Localité 3] ([Localité 6]), selon les conditions fixées dans le compromis de vente en date du 09 juin 2022 passé entre M. [F] [X] [B], en qualité de vendeur, et M. [P] [V] [U], en qualité d’acquéreur, dans le mois qui suivra la signification de la décision à intervenir. 
-DIRE que passé ce délai d’un mois, le jugement à intervenir tiendra lieu d’acte authentique. 
-ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles. 
-ORDONNER à M. [F] [X] [B], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de fournir le procès-verbal de bornage des parcelles de terrain cadastrées section BH n° [Cadastre 1], BH n° [Cadastre 2] et BH n° [Cadastre 3] sises sur la commune de [Localité 4] (REUNION). 
-REJETER toutes demandes, fins ou conclusions contraires. 
À TITRE SUBSIDIAIRE, 
-CONDAMNER M. [F] [X] [B] à lui payer, ès qualité d’ayant-droit de feu M. [P] [V] [U], la somme d’un montant de 150.000 € au titre du remboursement des trois prêts qui lui ont été consentis par M. [P] [V] [U]. 
-DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 09 février 2024, date du courrier portant mise en demeure adressé au défendeur. 
-REJETER toutes demandes, fins ou conclusions contraires. 
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, 
-CONDAMNER M. [F] [X] [B] à lui payer, ès qualité d’ayant-droit de feu M. [P] [V] [U], l’indemnité forfaitaire contractuelle d’un montant de 4.000 €. 
-CONDAMNER M. [F] [X] [B] à lui payer une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi. 
-DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 09 février 2024, date du courrier portant mise en demeure adressé au défendeur. 
-CONDAMNER M. [F] [X] [B] à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction, le cas échéant, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile, au profit de Maître Marie LOUTZ. 
-RAPPELER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir en ses dispositions favorables à la demanderesse. 
-DÉBOUTER M. [F] [X] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Elle soutient principalement que:
-elle est bien fondée à se prévaloir du compromis de vente en date du 09 juin 2022 dès lors qu’elle a la qualité d’ayant-droit à titre universel de M. [P] [V] [U], pour avoir accepté l’intégralité de sa succession,
-il y a eu un consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix,
-l’unique condition suspensive prévue à l’acte, tenant à l’obtention d’un certificat d’urbanisme "informatif" a été levée de sorte que la vente est parfaite.
-M. [F] [X] [B] ne s’est pas exécuté malgré le courrier recommandé de mise en demeure du 9 février 2024, de sorte qu’il est tenu à la clause pénale prévue au compromis de vente,
-la mauvaise foi de M. [F] [X] [B] ont engendré un stress conséquent, alors qu’elle endure des moments difficiles du fait du décès de son père.
En réponse au défendeur, elle fait valoir que:
-la détermination des modalités de paiement du prix de vente, telle qu’en l’espèce, le paiement par compensation, ne conditionne pas la validité de l’acte en lui-même,
-aux termes de ce compromis de vente, M. [F] [X] [B] reconnaît expressément devoir la somme de 150.000 € à M. [P] [V] [U], aux droits duquel elle vient,
-le compromis de vente a bien une cause, licite et déterminée, à savoir, la vente d’un bien immobilier précis et une contrepartie financière,
-le compromis ne vise pas une prétendue dette que la société gérée par le défendeur, à savoir la société dénommée « SARL TOC DE CAFE [Localité 7] » aurait contracté envers M. [P] [V] [U],
-M. [F] [X] [B] a contracté une dette à titre purement personnel, à l’égard de M. [P] [V] [U],
-M. [B] doit prouver son vice du consentement,
-s’agissant de l’enclave invoquée, qui n’est ni prouvé ni justifié par le défendeur, cela ne constitue pas un obstacle dès lors qu’il est facile de créer une servitude pour lui permettre l’accès à sa résidence,
-le défendeur ne justifie pas avoir commis une erreur ayant été la cause impulsive et déterminante de son engagement justifiant l’annulation du compromis de vente,
-le défendeur ne démontre pas que M. [P] [V] [U] a commis des manœuvres à son encontre ou dissimulé des informations déterminantes justifiant l’annulation de la vente,
-en signant le compromis de vente, M. [F] [X] [B] a renoncé à se prévaloir de la prescription qui était éventuellement attachée à la dette,
-le compromis de vente précise clairement que seul le vendeur s’engage à fournir le procès-verbal de bornage avant la signature de l’acte définitif de vente,
-l’état d’enclave prétendu ne justifie pas la caducité de la promesse de vente.


Aux termes de ses dernières écritures communiquées par le RPVA le 14 août 2025, M. [F] [X] [B] demande au tribunal sur le fondement des articles 1163, 1186, 1347-1 et 2224 du Code civil de:
-Annuler le compromis de vente 9 juin 2022 à titre principal pour défaut de cause et absence de contrepartie, à titre subsidiaire pour prescription, à titre subsidiaire pour vices du consentement et à titre subsidiaire pour indétermination du prix,
-Dire et juger n’y avoir lieu à l’application de la clause pénale, 
-Débouter Mme [D] [J] [U] de l’intégralité de ses demandes, 
-Condamner Mme [D] [J] [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Abdelnasr ZAIR ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles. 
A titre subsidiaire,
-ordonner la caducité du compromis de vente du 9 juin 2022,
-Dire et juger n’y avoir lieu à l’application de la clause pénale, 
-Débouter Mme [D] [J] [U] de l’intégralité de ses demandes, 
-Condamner Mme [D] [J] [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Abdelnasr ZAIR ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles. 
A titre infiniment subsidiaire,
-Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que:
-le notaire n’a pas été témoin des prêts allégués par les parties qui se sont fait en dehors de sa comptabilité et hors sa présence comme cela est indiqué dans chacun des actes. 
-aucun document justifiant l’existence de ces prêts et leur montant n’est joint à l’acte notarié qui ne fait que relater les dires des parties. 
-les dires des parties sur l’existence et le montant des prêts ne valent pas jusqu’à inscription de faux mais jusqu’à preuve contraire. 
-la demanderesse ne fournit aucun élément sur les contrats de prêts allégués alors que c’est déterminant pour connaître le montant exact de la créance et savoir si les sommes ont bien été virées sur le compte bancaire de la SARL TOC DE CAFE,
-la demanderesse ne prouve pas la créance dont elle se prévaut de sorte que le compromis de vente doit être annulé pour défaut de cause et de contrepartie financière. 
-les créances sont prescrites depuis le 21/10/2013 pour la créance de 50.000 euros, le 02/12/2014 pour celle de 70.000 euros et le 07/04/2018 pour la créance de 150.000 euros,
-il y a une équivoque fondamentale sur la personne du débiteur puisque les fonds ont été prêtés à M. [B], en qualité de gérant de la SARL TOC DE CAFE, sise à [Localité 7], et pas à M. [B], personne privée pour des fins personnelles,
-la promesse de vente du 09 juin 2022 ne contient aucune clause de renonciation à prescription acquise, de sorte que la promesse de vente ne pouvait opérer paiement du prix par compensation, une des deux créances étant prescrite. 
-il ne savait pas qu’il n’était pas tenu de rembourser la dette à titre personnel puisque la dette était née du chef de la SARL TOC DE CAFE et il a cru, à tort, que son patrimoine personnel devait répondre des dettes sociales. 
-cette croyance erronée l’a conduit à accepter de vendre une parcelle pour désintéresser M. [U]. 
-il se trouvait dans un état de faiblesse psychologique et physique tel qu’il n’a pas pu résister à la pression morale exercée par M. [U]. 
-son consentement a été vicié par contrainte morale et par dol. 
-il s’est retrouvé à devoir vendre trois parcelles et n’a appris ce changement que le jour de la signature du compromis. 
-s’il avait su, avant d’aller chez le notaire, que M. [U] souhaitait acquérir trois parcelles au lieu d’une, il ne serait pas déplacé et aurait refuser de signer. 
-il se retrouve enclavé car il n’a été prévu aucune servitude de passage à son profit alors que les parcelles à céder l’empêchent d’accéder à la voie publique, 
-si la reconnaissance de la créance par le débiteur est un acte interruptif de prescription, cette reconnaissance ne peut faire renaître un délai de prescription déjà expiré, 

A titre infiniment subsidiaire, M. [B] demande au tribunal de prononcer la caducité de la promesse de vente dès lors qu’il manque le plan de bornage et une servitude de passage à son profit, ce document devant être considéré comme un élément essentiel du contrat. 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 30 octobre 2025 et a fixé la date de dépôt des dossiers au 20 mars 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il y a lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions exposées au dispositif des dernières conclusions de chaque partie. Or, il sera rappelé que les demandes de “dire”, “juger” ou “constater” ne constituent pas des demandes lorsqu'elles ne sont pas expressément prévues par la loi. 

Dès lors, il n'y a pas lieu de statuer sur les prétentions ainsi introduites dans leurs dispositifs par les parties qui constituent en réalité leurs moyens et arguments et ne sont pas reprises dans l’exposé des prétentions.

Sur les demandes principales

Afin de statuer sur la demande principale en réitération de la vente, il est nécessaire d’examiner les moyens en défense invoqués pour s’opposer à cette prétention.

Sur l’annulation du compromis de vente.

-Sur l’existence des prêts.

En matière de prêt consenti par un particulier, la reconnaissance de la dette fait présumer la remise des fonds, de sorte qu'il incombe à celui qui a signé l'acte de reconnaissance et qui prétend, pour en contester la cause, que la somme qu'il mentionne ne lui pas été remise, d'apporter la preuve de ses allégations ( 1re Civ., 24 novembre 2021).

Le compromis de vente authentique signé le 9 juin 2022 prévoit que M. [P] [U] acquiert la pleine propriété des parcelles cadastrées BH [Cadastre 1], BH [Cadastre 2] et BH [Cadastre 3] au prix de 85 000 € et que ce prix sera payé par compensation partielle d’une dette due par le vendeur à l’acquéreur d’un montant total de 150 000 € le jour de la signature de l’acte authentique.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que :
-une reconnaissance de dette a été reçue par acte authentique du 22 octobre 2008 selon laquelle M. [F] [B] reconnaît devoir légitimement à M. [P] [U] la somme de 50 000 €.
-une reconnaissance de dette a été reçue par acte authentique du 3 décembre 2009 selon laquelle M. [F] [B] reconnaît devoir légitimement à M. [P] [U] la somme de 70 000 €.
-une reconnaissance de dette a été reçue par acte authentique du 8 avril 2013, laquelle rappelle les deux reconnaissances de dette précédentes et que M. [P] [U] a remis à M. [F] [B] un chèque d’un montant de 30 000 €. L’acte mentionne que les sommes prêtées dont le montant total s’élève à 150 000 € n’ont pu être remboursées dans les délais prévus. M. [F] [B] reconnaît ainsi devoir légitimement à M. [P] [U] la somme de 150 000 €, représentant le montant total des sommes qui lui ont été prêtées avant ce jour, en dehors de la comptabilité du notaire. Par ailleurs, à la garantie du remboursement du montant en principal et du paiement de tous intérêts et accessoires, il a été affecté en garantie hypothécaire les parcelles de terrain cadastrées BH [Cadastre 4], BH [Cadastre 5], BH [Cadastre 6] et BH [Cadastre 7] sises à [Localité 4] appartenant au débiteur.

Il résulte de ces éléments qu’il n’appartient pas à la demanderesse de démontrer la remise des sommes d’argent par son père. Par ailleurs, M. [F] [B] a signé le dernier acte authentique reconnaissant être débiteur d’une somme totale de 150 000 euros de sorte que l’ensemble des moyens du défendeur tenant à dire qu’il n’est pas débiteur à titre personnel de M. [P] [U] mais que c’est sa société, la SARL TOC DE CAFE qui a emprunté les fonds, est inopérant. 

La demande de M. [B] tendant à voir annuler le compromis de vente du 9 juin 2022 pour défaut de cause et absence de contrepartie sera en conséquence rejetée.

-Sur la prescription des prêts.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article 2250 du code civil, seule une prescription acquise est susceptible de renonciation.

L’article 2251 du même code dispose que la renonciation à la prescription est expresse ou tacite. La renonciation tacite résulte de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription.

En l’espèce, la reconnaissance de dette du 8 avril 2013 regroupe l’ensemble des dettes dont M. [B] était débiteur envers le père de la demanderesse, ce dernier s’étant engagé à rembourser la somme de 150 000 euros au plus tard le 8 avril 2014. En conséquence, cette créance était prescrite à compter du 8 avril 2019.

La renonciation tacite à la prescription ne peut résulter que d’actes accomplis en connaissance de cause et manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. 

Il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement dans chaque cas si l'intention de renoncer se dégage sans équivoque des circonstances.

En signant le compromis de vente du 9 juin 2022 qui prévoit que le prix sera payé par compensation partielle d’une dette due par le vendeur à l’acquéreur d’un montant total de 150 000 euros, M. [B] a accompli un acte positif valant renonciation à se prévaloir contre son créancier de la prescription quinquennale.

En conséquence, le moyen tiré de la prescription de la dette due par le défendeur sera écarté.

-Sur les vices du consentement.

Selon l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. 

L’article 1131 du même code dispose que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. 

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [F] [X] [B] invoque l’erreur, la réticence dolosive et la violence afin d’obtenir l’annulation du compromis de vente.

Cependant, il procède par voie d’allégations et ne produit aucune pièce de nature à démontrer que son consentement a été vicié.

Ses moyens seront dès lors écartés.

-Sur l’indétermination du prix de vente. 

M. [F] [X] [B] fonde ce moyen sur l’impossibilité d’opérer une compensation entre le prix de vente et sa dette à l’égard de M. [U]. 

L’argumentation développée à l’égard de ce moyen a déjà été écartée plus haut, au motif qu’il a été retenu que M. [B] est personnellement débiteur de M. [U] et qu’il a renoncé à se prévaloir à la prescription de sa dette.

La demande tendant à voir annuler le compromis de vente sera dès lors rejetée.

Sur la caducité du compromis de vente.

Selon l’article 1186 alinéa 1 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. 

M. [F] [X] [B] fonde sa demande de caducité sur l’absence de bornage. 

Cependant, il ressort du compromis de vente que le bornage devait être réalisé par le vendeur avant la signature de l’acte définitif de vente. Par ailleurs, le bornage n’est pas obligatoire, la vente ne portant pas sur un bien en lotissement, de sorte qu’il ne s’agissait pas d’un élément essentiel de la vente qui aurait disparu. Au surplus, M. [B] qui invoque l’enclave de son fond ne produit aucune pièce de nature à en justifier.

La demande tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente sera dès lors rejetée.


Sur la réitération de la vente.

Selon l’article 1122 du code civil, on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention.

Selon l’article 1586 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, les parties se sont mises d’accord sur la chose et sur le prix. La seule condition suspensive, stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur, relative à l’obtention d’un certificat urbanisme informatif ayant été délivré par le maire de la commune de [Localité 8] le 11 juillet 2022.

Le compromis prévoit qu’au cas de décès de l’acquéreur s’il s’agit d’une personne physique et si bon semble à ses ayants droits (...) avant la constatation authentique de la réalisation des présentes, les présentes seront caduques. En l’espèce, la demanderesse, ayant droit de l’acquéreur a choisi de poursuivre l’achat, ce que le compromis de vente n’exclu pas.

En conséquence, il convient d’ordonner la réitération, par acte authentique, de la vente des parcelles de terrain nus sises [Adresse 3] sur la commune de [Localité 8] (REUNION) cadastrées section BH n° [Cadastre 1], BH n° [Cadastre 2] et BH n° [Cadastre 3] au profit de Mme [D], [J] [U] épouse [L], ès qualité d’ayant-droit de feu M. [P] [V] [U], moyennant le prix d’un montant de 85.000 € qui sera payé par compensation partielle d’une dette dont M. [F] [X] [B] est débiteur envers Feu M. [P] [V] [U] s’élevant à la somme d’un montant total de 150.000 €, en l’étude de Maître [Y] [S], notaire à [Localité 9]), selon les conditions fixées dans le compromis de vente en date du 09 juin 2022 passé entre M. [F] [X] [B], en qualité de vendeur, et M. [P] [V] [U], en qualité d’acquéreur, dans un délai de QUATRE mois suivant la signification de la présente décision. 
N° RG 24/03925 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBBUN - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 07 Mai 2026

Passé ce délai de quatre mois, le jugement à intervenir tiendra lieu d’acte authentique. La publication du jugement au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles sera ordonnée.
En revanche, il n’y a pas lieu d’assortir d’une astreinte l’obligation pour le vendeur de produire le bornage.

Sur la clause pénale.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le caractère manifestement excessif de la pénalité évoqué à l’article 1231-5 du code civil s’apprécie au regard du préjudice effectivement subi par le créancier de l’obligation méconnue.

En l’espèce, le compromis de vente prévoit une clause STIPULATION DE PENALITE comme suit: “au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de QUATRE MILLE EUROS (4000 euros) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil (...) La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.” 

Mme [U] justifie avoir mis en demeure le défendeur par courrier du 9 février 2024 de lui faire part de son accord afin de réitérer la vente, de sorte qu’en ne régularisant pas l’acte authentique, les conditions relatives à l’exécution du compromis étant remplies, le vendeur a manqué à son obligation. 

Cependant, la pénalité convenue dans le compromis est manifestement excessive en l’espèce au regard du préjudice définitivement subi par la demanderesse, dès lors que le tribunal ordonne la réitération de la vente. Le montant de l’indemnité sera ainsi réduit à la somme de 500 euros. 

Sur le préjudice moral.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Mme [D] [U] ne rapportant pas la preuve d’un préjudice moral du fait du refus de M. [B] de signer l’acte authentique, sa demande de dommages et intérêts de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Succombant principalement, M. [F] [X] [B] sera condamné aux dépens dont distraction, le cas échéant, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile, au profit de Maître Marie LOUTZ. 

Il sera en outre condamné à payer à Mme [D], [J] [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC et débouté de sa demande en ce sens.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, s’agissant d’un litige ayant trait au transfert de propriété, il convient d’écarter l’exécution provisoire de droit, incompatible avec la nature de l’affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort, 

Déboute M. [F] [X] [B] de l’ensemble de ses prétentions,

Ordonne la réitération, par acte authentique, de la vente des parcelles de terrain nus sises [Adresse 3] sur la commune de [Localité 8] ([Localité 6]) cadastrées section BH n° [Cadastre 1], BH n° [Cadastre 2] et BH n° [Cadastre 3] au profit de Mme [D], [J] [U] épouse [L], ès qualité d’ayant-droit de feu M. [P] [V] [U], moyennant le prix d’un montant de 85.000 € qui sera payé par compensation partielle d’une dette dont M. [F] [X] [B] est débiteur envers Feu M. [P] [V] [U] s’élevant à la somme d’un montant total de 150.000 €, en l’étude de Maître [Y] [S], notaire à [Localité 3] ([Localité 6]), selon les conditions fixées dans le compromis de vente en date du 09 juin 2022 passé entre M. [F] [X] [B], en qualité de vendeur, et M. [P] [V] [U], en qualité d’acquéreur, dans un délai de QUATRE mois suivant la signification de la présente décision. 

Dit que passé ce délai de quatre mois, le jugement à intervenir tiendra lieu d’acte authentique,

Ordonne la publication du jugement au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles,

Condamne M. [F] [X] [B] à payer à Mme [D], [J] [U] la somme de 500 euros au titre de la clause pénale.

Déboute Mme [D], [J] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Condamne M. [F] [X] [B] à payer à Mme [D], [J] [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [X] [B] aux dépens dont distraction, le cas échéant, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile, au profit de Maître Marie LOUTZ. 

Ecarte l’exécution provisoire de la décision.

La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
N° RG 24/03925 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBBUN - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 07 Mai 2026
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N° 26/00120

DU : 07 Mai 2026

N° RG 24/03925 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBBUN
NAC : 50G

Jugement rendu le 07 Mai 2026


ENTRE :

Madame [D] [J] [U] épouse [L]
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Maître Marie LOUTZ, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



ET :

Monsieur [F] [X] [B]
demeurant [Adresse 2]
Représenté par Maître Abdelnasr ZAIR, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER
Assesseur : Adeline CORROY
Assesseur : Chloé CHEREL BLOUIN

Magistrat rédacteur : Adeline CORROY

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 30 octobre 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 20 Mars 2026 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 7 Mai 2026 

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________
Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Me Marie LOUTZ, Me Abdelnasr ZAIR
le :









EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 9 juin 2022, par Maître [Y] [S], notaire à [Localité 3], M. [F] [X] [B], en qualité de vendeur et M. [P] [V] [U], en qualité d’acquéreur, ont signé un compromis de vente, portant sur la pleine propriété des parcelles de terrains nus sises [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4], cadastrées section BH n° [Cadastre 1], BH n° [Cadastre 2] et BH n° [Cadastre 3].

Cette vente a été consentie moyennant le prix de 85.000 €, payé par compensation partielle d’une dette dont M. [F] [X] [B] est redevable envers M. [P] [V] [U] s’élevant à la somme d’un montant total de 150.000 € .

M. [P] [V] [U] est décédé à [Localité 5] le 27 septembre 2022, avant réitération de la vente par acte authentique. Il a laissé pour recueillir sa succession, son unique héritière, sa fille, Mme [D], [J] [U] épouse [L].

Par acte délivré le 3 octobre 2024, Mme [D], [J] [U] a fait assigner M. [F] [X] [B] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) en vue de voir ordonner la réitération par acte authentique de la vente des parcelles.

Aux termes de ses dernières écritures communiquées par le RPVA le 24 septembre 2025, Mme [D], [J] [U] demande au tribunal sur le fondement des articles 724, 1103, 1104, 1113, 1114, 1122, 1582 et suivants, 1217, 1231-1 et 2250 et suivants du Code civil de:
À TITRE LIMINAIRE, 
-JUGER recevables et bien fondées ses demandes formulées, ès nom et ès qualité d’ayant-droit de feu M. [P] [V] [U]. 
-REJETER toutes demandes, fins ou conclusions contraires. 
À TITRE PRINCIPAL, 
-ORDONNER la réitération, par acte authentique, de la vente des parcelles de terrain nus sises [Adresse 3] sur la commune de [Localité 4] (REUNION) cadastrées section BH n° [Cadastre 1], BH n° [Cadastre 2] et BH n° [Cadastre 3] au profit de Mme [D], [J] [U] épouse [L], ès qualité d’ayant-droit de feu M. [P] [V] [U], moyennant le prix d’un montant de 85.000 € qui sera payé par compensation partielle d’une dette dont M. [F] [X] [B] est débiteur envers Feu M. [P] [V] [U] s’élevant à la somme d’un montant total de 150.000 €, en l’étude de Maître [Y] [S], notaire à [Localité 3] ([Localité 6]), selon les conditions fixées dans le compromis de vente en date du 09 juin 2022 passé entre M. [F] [X] [B], en qualité de vendeur, et M. [P] [V] [U], en qualité d’acquéreur, dans le mois qui suivra la signification de la décision à intervenir. 
-DIRE que passé ce délai d’un mois, le jugement à intervenir tiendra lieu d’acte authentique. 
-ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles. 
-ORDONNER à M. [F] [X] [B], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de fournir le procès-verbal de bornage des parcelles de terrain cadastrées section BH n° [Cadastre 1], BH n° [Cadastre 2] et BH n° [Cadastre 3] sises sur la commune de [Localité 4] (REUNION). 
-REJETER toutes demandes, fins ou conclusions contraires. 
À TITRE SUBSIDIAIRE, 
-CONDAMNER M. [F] [X] [B] à lui payer, ès qualité d’ayant-droit de feu M. [P] [V] [U], la somme d’un montant de 150.000 € au titre du remboursement des trois prêts qui lui ont été consentis par M. [P] [V] [U]. 
-DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 09 février 2024, date du courrier portant mise en demeure adressé au défendeur. 
-REJETER toutes demandes, fins ou conclusions contraires. 
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, 
-CONDAMNER M. [F] [X] [B] à lui payer, ès qualité d’ayant-droit de feu M. [P] [V] [U], l’indemnité forfaitaire contractuelle d’un montant de 4.000 €. 
-CONDAMNER M. [F] [X] [B] à lui payer une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi. 
-DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 09 février 2024, date du courrier portant mise en demeure adressé au défendeur. 
-CONDAMNER M. [F] [X] [B] à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction, le cas échéant, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile, au profit de Maître Marie LOUTZ. 
-RAPPELER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir en ses dispositions favorables à la demanderesse. 
-DÉBOUTER M. [F] [X] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Elle soutient principalement que:
-elle est bien fondée à se prévaloir du compromis de vente en date du 09 juin 2022 dès lors qu’elle a la qualité d’ayant-droit à titre universel de M. [P] [V] [U], pour avoir accepté l’intégralité de sa succession,
-il y a eu un consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix,
-l’unique condition suspensive prévue à l’acte, tenant à l’obtention d’un certificat d’urbanisme "informatif" a été levée de sorte que la vente est parfaite.
-M. [F] [X] [B] ne s’est pas exécuté malgré le courrier recommandé de mise en demeure du 9 février 2024, de sorte qu’il est tenu à la clause pénale prévue au compromis de vente,
-la mauvaise foi de M. [F] [X] [B] ont engendré un stress conséquent, alors qu’elle endure des moments difficiles du fait du décès de son père.
En réponse au défendeur, elle fait valoir que:
-la détermination des modalités de paiement du prix de vente, telle qu’en l’espèce, le paiement par compensation, ne conditionne pas la validité de l’acte en lui-même,
-aux termes de ce compromis de vente, M. [F] [X] [B] reconnaît expressément devoir la somme de 150.000 € à M. [P] [V] [U], aux droits duquel elle vient,
-le compromis de vente a bien une cause, licite et déterminée, à savoir, la vente d’un bien immobilier précis et une contrepartie financière,
-le compromis ne vise pas une prétendue dette que la société gérée par le défendeur, à savoir la société dénommée « SARL TOC DE CAFE [Localité 7] » aurait contracté envers M. [P] [V] [U],
-M. [F] [X] [B] a contracté une dette à titre purement personnel, à l’égard de M. [P] [V] [U],
-M. [B] doit prouver son vice du consentement,
-s’agissant de l’enclave invoquée, qui n’est ni prouvé ni justifié par le défendeur, cela ne constitue pas un obstacle dès lors qu’il est facile de créer une servitude pour lui permettre l’accès à sa résidence,
-le défendeur ne justifie pas avoir commis une erreur ayant été la cause impulsive et déterminante de son engagement justifiant l’annulation du compromis de vente,
-le défendeur ne démontre pas que M. [P] [V] [U] a commis des manœuvres à son encontre ou dissimulé des informations déterminantes justifiant l’annulation de la vente,
-en signant le compromis de vente, M. [F] [X] [B] a renoncé à se prévaloir de la prescription qui était éventuellement attachée à la dette,
-le compromis de vente précise clairement que seul le vendeur s’engage à fournir le procès-verbal de bornage avant la signature de l’acte définitif de vente,
-l’état d’enclave prétendu ne justifie pas la caducité de la promesse de vente.


Aux termes de ses dernières écritures communiquées par le RPVA le 14 août 2025, M. [F] [X] [B] demande au tribunal sur le fondement des articles 1163, 1186, 1347-1 et 2224 du Code civil de:
-Annuler le compromis de vente 9 juin 2022 à titre principal pour défaut de cause et absence de contrepartie, à titre subsidiaire pour prescription, à titre subsidiaire pour vices du consentement et à titre subsidiaire pour indétermination du prix,
-Dire et juger n’y avoir lieu à l’application de la clause pénale, 
-Débouter Mme [D] [J] [U] de l’intégralité de ses demandes, 
-Condamner Mme [D] [J] [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Abdelnasr ZAIR ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles. 
A titre subsidiaire,
-ordonner la caducité du compromis de vente du 9 juin 2022,
-Dire et juger n’y avoir lieu à l’application de la clause pénale, 
-Débouter Mme [D] [J] [U] de l’intégralité de ses demandes, 
-Condamner Mme [D] [J] [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Abdelnasr ZAIR ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles. 
A titre infiniment subsidiaire,
-Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que:
-le notaire n’a pas été témoin des prêts allégués par les parties qui se sont fait en dehors de sa comptabilité et hors sa présence comme cela est indiqué dans chacun des actes. 
-aucun document justifiant l’existence de ces prêts et leur montant n’est joint à l’acte notarié qui ne fait que relater les dires des parties. 
-les dires des parties sur l’existence et le montant des prêts ne valent pas jusqu’à inscription de faux mais jusqu’à preuve contraire. 
-la demanderesse ne fournit aucun élément sur les contrats de prêts allégués alors que c’est déterminant pour connaître le montant exact de la créance et savoir si les sommes ont bien été virées sur le compte bancaire de la SARL TOC DE CAFE,
-la demanderesse ne prouve pas la créance dont elle se prévaut de sorte que le compromis de vente doit être annulé pour défaut de cause et de contrepartie financière. 
-les créances sont prescrites depuis le 21/10/2013 pour la créance de 50.000 euros, le 02/12/2014 pour celle de 70.000 euros et le 07/04/2018 pour la créance de 150.000 euros,
-il y a une équivoque fondamentale sur la personne du débiteur puisque les fonds ont été prêtés à M. [B], en qualité de gérant de la SARL TOC DE CAFE, sise à [Localité 7], et pas à M. [B], personne privée pour des fins personnelles,
-la promesse de vente du 09 juin 2022 ne contient aucune clause de renonciation à prescription acquise, de sorte que la promesse de vente ne pouvait opérer paiement du prix par compensation, une des deux créances étant prescrite. 
-il ne savait pas qu’il n’était pas tenu de rembourser la dette à titre personnel puisque la dette était née du chef de la SARL TOC DE CAFE et il a cru, à tort, que son patrimoine personnel devait répondre des dettes sociales. 
-cette croyance erronée l’a conduit à accepter de vendre une parcelle pour désintéresser M. [U]. 
-il se trouvait dans un état de faiblesse psychologique et physique tel qu’il n’a pas pu résister à la pression morale exercée par M. [U]. 
-son consentement a été vicié par contrainte morale et par dol. 
-il s’est retrouvé à devoir vendre trois parcelles et n’a appris ce changement que le jour de la signature du compromis. 
-s’il avait su, avant d’aller chez le notaire, que M. [U] souhaitait acquérir trois parcelles au lieu d’une, il ne serait pas déplacé et aurait refuser de signer. 
-il se retrouve enclavé car il n’a été prévu aucune servitude de passage à son profit alors que les parcelles à céder l’empêchent d’accéder à la voie publique, 
-si la reconnaissance de la créance par le débiteur est un acte interruptif de prescription, cette reconnaissance ne peut faire renaître un délai de prescription déjà expiré, 

A titre infiniment subsidiaire, M. [B] demande au tribunal de prononcer la caducité de la promesse de vente dès lors qu’il manque le plan de bornage et une servitude de passage à son profit, ce document devant être considéré comme un élément essentiel du contrat. 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 30 octobre 2025 et a fixé la date de dépôt des dossiers au 20 mars 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il y a lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions exposées au dispositif des dernières conclusions de chaque partie. Or, il sera rappelé que les demandes de “dire”, “juger” ou “constater” ne constituent pas des demandes lorsqu'elles ne sont pas expressément prévues par la loi. 

Dès lors, il n'y a pas lieu de statuer sur les prétentions ainsi introduites dans leurs dispositifs par les parties qui constituent en réalité leurs moyens et arguments et ne sont pas reprises dans l’exposé des prétentions.

Sur les demandes principales

Afin de statuer sur la demande principale en réitération de la vente, il est nécessaire d’examiner les moyens en défense invoqués pour s’opposer à cette prétention.

Sur l’annulation du compromis de vente.

-Sur l’existence des prêts.

En matière de prêt consenti par un particulier, la reconnaissance de la dette fait présumer la remise des fonds, de sorte qu'il incombe à celui qui a signé l'acte de reconnaissance et qui prétend, pour en contester la cause, que la somme qu'il mentionne ne lui pas été remise, d'apporter la preuve de ses allégations ( 1re Civ., 24 novembre 2021).

Le compromis de vente authentique signé le 9 juin 2022 prévoit que M. [P] [U] acquiert la pleine propriété des parcelles cadastrées BH [Cadastre 1], BH [Cadastre 2] et BH [Cadastre 3] au prix de 85 000 € et que ce prix sera payé par compensation partielle d’une dette due par le vendeur à l’acquéreur d’un montant total de 150 000 € le jour de la signature de l’acte authentique.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que :
-une reconnaissance de dette a été reçue par acte authentique du 22 octobre 2008 selon laquelle M. [F] [B] reconnaît devoir légitimement à M. [P] [U] la somme de 50 000 €.
-une reconnaissance de dette a été reçue par acte authentique du 3 décembre 2009 selon laquelle M. [F] [B] reconnaît devoir légitimement à M. [P] [U] la somme de 70 000 €.
-une reconnaissance de dette a été reçue par acte authentique du 8 avril 2013, laquelle rappelle les deux reconnaissances de dette précédentes et que M. [P] [U] a remis à M. [F] [B] un chèque d’un montant de 30 000 €. L’acte mentionne que les sommes prêtées dont le montant total s’élève à 150 000 € n’ont pu être remboursées dans les délais prévus. M. [F] [B] reconnaît ainsi devoir légitimement à M. [P] [U] la somme de 150 000 €, représentant le montant total des sommes qui lui ont été prêtées avant ce jour, en dehors de la comptabilité du notaire. Par ailleurs, à la garantie du remboursement du montant en principal et du paiement de tous intérêts et accessoires, il a été affecté en garantie hypothécaire les parcelles de terrain cadastrées BH [Cadastre 4], BH [Cadastre 5], BH [Cadastre 6] et BH [Cadastre 7] sises à [Localité 4] appartenant au débiteur.

Il résulte de ces éléments qu’il n’appartient pas à la demanderesse de démontrer la remise des sommes d’argent par son père. Par ailleurs, M. [F] [B] a signé le dernier acte authentique reconnaissant être débiteur d’une somme totale de 150 000 euros de sorte que l’ensemble des moyens du défendeur tenant à dire qu’il n’est pas débiteur à titre personnel de M. [P] [U] mais que c’est sa société, la SARL TOC DE CAFE qui a emprunté les fonds, est inopérant. 

La demande de M. [B] tendant à voir annuler le compromis de vente du 9 juin 2022 pour défaut de cause et absence de contrepartie sera en conséquence rejetée.

-Sur la prescription des prêts.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article 2250 du code civil, seule une prescription acquise est susceptible de renonciation.

L’article 2251 du même code dispose que la renonciation à la prescription est expresse ou tacite. La renonciation tacite résulte de circonstances établissant sans équivoque la volonté de ne pas se prévaloir de la prescription.

En l’espèce, la reconnaissance de dette du 8 avril 2013 regroupe l’ensemble des dettes dont M. [B] était débiteur envers le père de la demanderesse, ce dernier s’étant engagé à rembourser la somme de 150 000 euros au plus tard le 8 avril 2014. En conséquence, cette créance était prescrite à compter du 8 avril 2019.

La renonciation tacite à la prescription ne peut résulter que d’actes accomplis en connaissance de cause et manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. 

Il appartient aux juges du fond d'apprécier souverainement dans chaque cas si l'intention de renoncer se dégage sans équivoque des circonstances.

En signant le compromis de vente du 9 juin 2022 qui prévoit que le prix sera payé par compensation partielle d’une dette due par le vendeur à l’acquéreur d’un montant total de 150 000 euros, M. [B] a accompli un acte positif valant renonciation à se prévaloir contre son créancier de la prescription quinquennale.

En conséquence, le moyen tiré de la prescription de la dette due par le défendeur sera écarté.

-Sur les vices du consentement.

Selon l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. 

L’article 1131 du même code dispose que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. 

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [F] [X] [B] invoque l’erreur, la réticence dolosive et la violence afin d’obtenir l’annulation du compromis de vente.

Cependant, il procède par voie d’allégations et ne produit aucune pièce de nature à démontrer que son consentement a été vicié.

Ses moyens seront dès lors écartés.

-Sur l’indétermination du prix de vente. 

M. [F] [X] [B] fonde ce moyen sur l’impossibilité d’opérer une compensation entre le prix de vente et sa dette à l’égard de M. [U]. 

L’argumentation développée à l’égard de ce moyen a déjà été écartée plus haut, au motif qu’il a été retenu que M. [B] est personnellement débiteur de M. [U] et qu’il a renoncé à se prévaloir à la prescription de sa dette.

La demande tendant à voir annuler le compromis de vente sera dès lors rejetée.

Sur la caducité du compromis de vente.

Selon l’article 1186 alinéa 1 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. 

M. [F] [X] [B] fonde sa demande de caducité sur l’absence de bornage. 

Cependant, il ressort du compromis de vente que le bornage devait être réalisé par le vendeur avant la signature de l’acte définitif de vente. Par ailleurs, le bornage n’est pas obligatoire, la vente ne portant pas sur un bien en lotissement, de sorte qu’il ne s’agissait pas d’un élément essentiel de la vente qui aurait disparu. Au surplus, M. [B] qui invoque l’enclave de son fond ne produit aucune pièce de nature à en justifier.

La demande tendant à voir prononcer la caducité du compromis de vente sera dès lors rejetée.


Sur la réitération de la vente.

Selon l’article 1122 du code civil, on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention.

Selon l’article 1586 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, les parties se sont mises d’accord sur la chose et sur le prix. La seule condition suspensive, stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur, relative à l’obtention d’un certificat urbanisme informatif ayant été délivré par le maire de la commune de [Localité 8] le 11 juillet 2022.

Le compromis prévoit qu’au cas de décès de l’acquéreur s’il s’agit d’une personne physique et si bon semble à ses ayants droits (...) avant la constatation authentique de la réalisation des présentes, les présentes seront caduques. En l’espèce, la demanderesse, ayant droit de l’acquéreur a choisi de poursuivre l’achat, ce que le compromis de vente n’exclu pas.

En conséquence, il convient d’ordonner la réitération, par acte authentique, de la vente des parcelles de terrain nus sises [Adresse 3] sur la commune de [Localité 8] (REUNION) cadastrées section BH n° [Cadastre 1], BH n° [Cadastre 2] et BH n° [Cadastre 3] au profit de Mme [D], [J] [U] épouse [L], ès qualité d’ayant-droit de feu M. [P] [V] [U], moyennant le prix d’un montant de 85.000 € qui sera payé par compensation partielle d’une dette dont M. [F] [X] [B] est débiteur envers Feu M. [P] [V] [U] s’élevant à la somme d’un montant total de 150.000 €, en l’étude de Maître [Y] [S], notaire à [Localité 9]), selon les conditions fixées dans le compromis de vente en date du 09 juin 2022 passé entre M. [F] [X] [B], en qualité de vendeur, et M. [P] [V] [U], en qualité d’acquéreur, dans un délai de QUATRE mois suivant la signification de la présente décision. 
N° RG 24/03925 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBBUN - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 07 Mai 2026

Passé ce délai de quatre mois, le jugement à intervenir tiendra lieu d’acte authentique. La publication du jugement au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles sera ordonnée.
En revanche, il n’y a pas lieu d’assortir d’une astreinte l’obligation pour le vendeur de produire le bornage.

Sur la clause pénale.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le caractère manifestement excessif de la pénalité évoqué à l’article 1231-5 du code civil s’apprécie au regard du préjudice effectivement subi par le créancier de l’obligation méconnue.

En l’espèce, le compromis de vente prévoit une clause STIPULATION DE PENALITE comme suit: “au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de QUATRE MILLE EUROS (4000 euros) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil (...) La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.” 

Mme [U] justifie avoir mis en demeure le défendeur par courrier du 9 février 2024 de lui faire part de son accord afin de réitérer la vente, de sorte qu’en ne régularisant pas l’acte authentique, les conditions relatives à l’exécution du compromis étant remplies, le vendeur a manqué à son obligation. 

Cependant, la pénalité convenue dans le compromis est manifestement excessive en l’espèce au regard du préjudice définitivement subi par la demanderesse, dès lors que le tribunal ordonne la réitération de la vente. Le montant de l’indemnité sera ainsi réduit à la somme de 500 euros. 

Sur le préjudice moral.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Mme [D] [U] ne rapportant pas la preuve d’un préjudice moral du fait du refus de M. [B] de signer l’acte authentique, sa demande de dommages et intérêts de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Succombant principalement, M. [F] [X] [B] sera condamné aux dépens dont distraction, le cas échéant, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile, au profit de Maître Marie LOUTZ. 

Il sera en outre condamné à payer à Mme [D], [J] [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC et débouté de sa demande en ce sens.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, s’agissant d’un litige ayant trait au transfert de propriété, il convient d’écarter l’exécution provisoire de droit, incompatible avec la nature de l’affaire.





PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort, 

Déboute M. [F] [X] [B] de l’ensemble de ses prétentions,

Ordonne la réitération, par acte authentique, de la vente des parcelles de terrain nus sises [Adresse 3] sur la commune de [Localité 8] ([Localité 6]) cadastrées section BH n° [Cadastre 1], BH n° [Cadastre 2] et BH n° [Cadastre 3] au profit de Mme [D], [J] [U] épouse [L], ès qualité d’ayant-droit de feu M. [P] [V] [U], moyennant le prix d’un montant de 85.000 € qui sera payé par compensation partielle d’une dette dont M. [F] [X] [B] est débiteur envers Feu M. [P] [V] [U] s’élevant à la somme d’un montant total de 150.000 €, en l’étude de Maître [Y] [S], notaire à [Localité 3] ([Localité 6]), selon les conditions fixées dans le compromis de vente en date du 09 juin 2022 passé entre M. [F] [X] [B], en qualité de vendeur, et M. [P] [V] [U], en qualité d’acquéreur, dans un délai de QUATRE mois suivant la signification de la présente décision. 

Dit que passé ce délai de quatre mois, le jugement à intervenir tiendra lieu d’acte authentique,

Ordonne la publication du jugement au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles,

Condamne M. [F] [X] [B] à payer à Mme [D], [J] [U] la somme de 500 euros au titre de la clause pénale.

Déboute Mme [D], [J] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Condamne M. [F] [X] [B] à payer à Mme [D], [J] [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [X] [B] aux dépens dont distraction, le cas échéant, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile, au profit de Maître Marie LOUTZ. 

Ecarte l’exécution provisoire de la décision.

La présente décision a été signée par Barthélémy Hennuyer, vice-président, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1114, code civil 1347-1, code civil 1586, code civil 724, code civil 1582, code civil 1163, code civil 2250, code civil 1122, code civil 2251, code civil 1186, code civil 1113). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-04T16:46:07.209Z.