Tribunal judiciaire de Melun, Ch1 Cab1 Cont Civil Gal, 2 juin 2026, n° 21/05869

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat exclusif signé en date du 28 octobre 2019, Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] ont confié à la SAS [N] IMMO CONSEILS, exerçant sous le nom d’AGENCE GUY HOQUET [N], la vente de leur bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 2]. 

Par compromis de vente en date du 3 juin 2020, Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] se sont engagés à vendre leur maison d’habitation et son mobilier à Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] au prix de 578.000 euros, cette somme étant répartie comme suit : pour le bien immobilier à la somme de 553.000 euros et pour les biens mobiliers garnissant la maison objet de la vente pour une somme de 25.000 euros. 

Ce compromis de vente a été signé sous condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier de 456.748 euros sur une durée de 25 ans au taux maximum hors assurance de 1,60% et d’un prêt relais d’un montant de 399.000 euros sur une durée maximale de 12 mois au taux maximum de 1,20% l'an, basé sur la vente de leur propre bien immobilier pour un prix de 595.000 euros, déduction faite des prêts restant à solder d’un montant de 239.703 euros. 

Ladite condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 3 août 2020, les acquéreurs devant déposer des dossiers de demandes de prêts dans au moins 3 établissements financiers et en justifier aux vendeurs ainsi qu’à l’agence dans un délai maximum de 15 jours à compter de la signature du compromis, soit au plus tard le 18 juin 2020, ainsi que du retour sur les concours bancaires obtenus ou refusés immédiatement et à tout le moins avant le 3 août 2020, avec réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 28 août 2020.

Par courriel du 30 juillet 2020, le notaire a rappelé que la condition suspensive du prêt arrivait à terme le 3 août 2020 avec demande de transmission avant cette date de l’accord de principe de la banque et/ou copie de l’offre de prêt. 

Par courriel en date du 31 août 2020, le notaire a contacté l’agence immobilière afin de l’informer que l’étude restait dans l’attente du versement de la provision sur frais par les acquéreurs rendant impossible la constitution du dossier de vente. 

L’agence a répondu par courriel du même jour que les acquéreurs lui avaient indiqué s’en être occupés et qu’ils ne disposaient toujours pas de leur offre de prêt devant être signée le lundi 24 août 2020 sans retour à ce sujet et sans réussir à les contacter, cette dernière précisant donc effectuer une relance.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique ni à la date prévue, ni postérieurement.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 septembre 2020, le notaire a relancé les époux [W] sur l’absence de versement de la provision sur frais et leur absence de retour depuis l’information du dépôt d’une demande de prêt auprès du LCL le 17 août 2020. Ce courrier sollicitait également la production sous délai de 10 jours d’une copie de leur offre de prêt ou à défaut de justifier du refus de financement, rappelant qu’à défaut les vendeurs seraient en droit de réclamer le paiement de la clause pénale fixée à un montant de 55.000 euros. 

Par courrier du 17 décembre 2020, Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] ont adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] aux fins de leur demander de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive de prêt, ainsi que de réitérer l’acte authentique de vente.Celle-ci elle-ci est restée vaine. 

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2021, Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] ont assigné Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W], ainsi que la SAS [N] IMMO CONSEILS, aux fins de voir condamner les acquéreurs au paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts, ainsi que de voir condamner l’agence au versement de dommages et intérêts. 
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 28 juin 2024 Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] demandent au Tribunal de condamner :
Solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] à leur verser la somme de 55.000 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 3 juin 2020, la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi et la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;la SAS [N] IMMO CONSEILS à leur verser la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice financier subi et la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi, ainsi que la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; solidairement l’ensemble des défendeurs aux entiers dépens, dont distraction sera ordonnée au profit de Maître [Localité 3] P DAUQUAIRE;débouter la SAS [N] IMMO CONSEILS de l’ensemble de ses demandes. 
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] se fondent sur les dispositions des articles 1104, 1112-1, 1304-3 et 1231-1 et suivants du code civil. 

A l’encontre des acquéreurs, ils font valoir l’application de la clause pénale contenue dans le compromis de vente résolu de plein droit du fait de leur empêchement à la réalisation de la condition suspensive qui est donc réputée accomplie, aucun retour sur les concours bancaires n’ayant été transmis par ces derniers dans les délais impartis malgré les relances et la mise en demeure du 17 décembre 2020, alors que l’acte authentique devait être réitéré au plus tard le 28 août 2020. 
Ils exposent avoir subi un préjudice moral au regard du comportement des acquéreurs visant à laisser croire à une volonté de parvenir à la signature de l’acte en abusant de la confiance leur ayant été accordée. 

Sur les demandes formulées à l’encontre de la SAS [N] IMMO CONSEILS, ils soulèvent que l’agence a manqué à ses obligations contractuelles d’information et de conseil dans l’exécution de son mandat exclusif, en faisant preuve d’une « extrême légèreté » en tant que professionnel de l’immobilier, dans le suivi des termes du compromis de vente et en n’émettant aucune réserve sur le sérieux des acquéreurs et sur leur solvabilité, mais aussi qu’elle a commis des fautes de négligence et de dissimulation.
Ils lui reprochent encore de ne pas les avoir alertés dès le mois de juin 2020 du non-respect des engagements contractuels visant à justifier du dépôt des demandes de prêt, les acquéreurs devant déposer trois dossiers au plus tard le 18 juin 2020.
Par ailleurs, ils invoquent également ne pas avoir été tenus informés du défaut de justification de l’obtention ou du refus de concours bancaires au terme du délai imparti au 3 août 2020, l’agence se contentant de leur indiquer le 19 septembre 2020, que les acquéreurs s’étaient vus opposer un refus de prêt et encourageant même les acquéreurs à continuer leurs démarches bancaires après ce refus, sans conseiller aux vendeurs de mettre fin au compromis. Ils indiquent avoir transmis aux acquéreurs un courrier pour se libérer de leur engagement le 27 novembre 2020 puis une mise en demeure, conforme aux stipulations du compromis, en date du 17 décembre 2020 aux fins de leur demander de justifier de la réalisation ou défaillance de la condition suspensive, après réception d’un modèle par l’agence par courrier le 12 décembre 2020, soit 6 mois après la signature du compromis. 
De plus, ils soutiennent avoir découvert que l’agence n’avait pas requis le paiement d’un acompte par les acquéreurs, contestant avoir renoncé à ce versement contrairement à la mention de la clause du contrat-type, sans que l’agence s’assure de leur volonté à renoncer à cette garantie. 
Enfin, ils considèrent que l’agence a dissimulé la situation aux vendeurs en s’abstenant de les aviser des reports de signature des offres de prêt sans avoir été destinataire du moindre justificatif de demande de prêt, du silence des acquéreurs tant aux deux relances faites par SMS qu’aux appels téléphoniques, ainsi que de l’absence du versement de la provision au notaire dont elle avait pourtant été informée par courriel du 31 août 2020, tout cela sans émettre la moindre réserve sur la volonté d’acquisition du bien par les époux [W]. Ils rappellent que si la prolongation du délai de réalisation de la condition était prévue par le compromis, elle nécessitait une demande écrite expresse des vendeurs et l’acceptation écrite des acquéreurs, l’agence ayant donc commis une faute en laissant de sa propre initiative la situation se prolonger au-delà des délais stipulés dans le compromis. 
Sur les arguments soulevés par la SAS [N] IMMO CONSEILS, elle rétorque que l’agence reste en tant qu’intermédiaire professionnel l’unique interlocuteur de chaque partie et que l’exigence d’une double justification des dépôts de demande de concours bancaire prévue au compromis ne peut l’exonérer de sa responsabilité alors qu’elle bénéficiait d’un mandat exclusif de vente qu’elle se devait de veiller au respect par les acquéreurs des stipulations du compromis relative à la condition suspensive du prêt. 
En conséquence, ils sollicitent la condamnation de la SAS [N] IMMO CONSEILS à des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi au regard de la confiance accordée à l’agence à laquelle un mandat exclusif avait été confié, mais également de leur préjudice financier au regard des frais exposés avec production de justificatifs sur la période du 1er septembre 2020 au 15 octobre 2021, date de vente effective de leur bien immobilier à un autre acquéreur. 

Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W], assignés à étude, n’ont pas constitué avocat dans la présente procédure. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 22 avril 2024 la SAS [N] IMMO CONSEILS, exerçant sous le nom d’AGENCE GUY HOQUET [N], demande au Tribunal de :
- Débouter les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ; 
- Condamner Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- Condamner la partie succombante à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Concernant la demande de dommages et intérêts formulée par les demandeurs, elle réfute avoir commis une faute et rétorque qu’elle ne peut pas être tenue de la défaillance des acquéreurs dans la réalisation de la vente. 

Sur le suivi de la vente suite à la signature du compromis de vente, elle explique avoir fait le nécessaire en transmettant le compromis de vente signé au notaire et en tenant les demandeurs informés de la situation après relance des acquéreurs, ces derniers ayant confirmé le 8 juillet 2020 le dépôt de leur demande de prêt, et indiqué être dans l’attente de l’émission de l’offre retardée par les congés estivaux. 
Elle indique que les époux [B] [Y] avaient d’ailleurs accepté de patienter le temps que les acquéreurs obtiennent leur offre de prêt, ces derniers ayant sympathisé. Elle indique avoir mis en demeure les acquéreurs par courrier du 1er septembre 2020 n’obtenant de réponse que par téléphone, réponse annonçant une transmission de l’offre bancaire attendue, prévue le 9 septembre 2020, et qu’ensuite ils n’ont plus répondu aux sollicitations.
La SAS [N] IMMO CONSEILS allègue que les époux [B] [Y] ne lui ont jamais demandé de mettre fin au compromis et que la clause suspensive prévoyait que les acquéreurs devaient également transmettre aux vendeurs, en sus de l’agence, leur offre de prêt.
Sur l’absence de versement d’un acompte, elle rappelle que le compromis de vente signé par les parties et paraphé sur l’ensemble des pages comporte un paragraphe spécifique sur le renoncement à ce versement, considérant qu’aucune faute ne peut donc lui être reprochée. 
Sur le préjudice subi par les demandeurs, elle fait valoir que la condamnation des acquéreurs au versement de la clause pénale prévue dans le compromis de vente répare ce préjudice et que les époux [B] [Y] sont donc mal fondés à solliciter des dommages et intérêts à son encontre, en l’absence de faute et de démonstration d’un préjudice distinct. Elle remarque que le bien immobilier a d’ailleurs été vendu à un prix supérieur à celui prévu dans le compromis de vente, que le délai de vente était lié aux spécificités de la maison située dans un hameau isolé et en zone inondable, et que les frais invoqués de logements dans deux appartements sur un an étaient liés à la séparation des demandeurs préexistant à la mise en vente du bien. 

A titre reconventionnel, sur le fondement des articles 1240 et 1231-1 du code civil, la SAS [N] IMMO CONSEILS allègue du préjudice subi du fait de l’absence de réitération de l’acte authentique de vente, correspondant au montant de la commission perdue.
Elle fait valoir que le compromis de vente prévoit qu’en cas de défaut de réitération de la vente par acte authentique par la défaillance de l’une des parties, cette dernière devra verser à l’agence immobilière une indemnité égale au montant des honoraires prévus. Elle considère que les acquéreurs ne démontrent pas avoir respecté leurs obligations concernant la condition suspensive relative au financement et qu’ils ont commis une faute en refusant de régulariser l’acte authentique dans les 10 jours de la mise en demeure du 17 décembre 2020, ce qui a entraîné une résiliation du mandant de vente par les vendeurs, faisant perdre à l’agence toute possibilité de perception d’une commission de vente. En outre, elle indique avoir fourni le travail nécessaire à la mise en vente et à la présentation du bien, à la négociation, à la rédaction du compromis de vente et au suivi afférant, sans percevoir aucune rémunération. 

Une ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2026 et mise en délibéré au 17 avril 2026, prorogé au 12 mai 2026, puis au 2 juin 2026.

Motifs

DISCUSSION

Le tribunal rappelle que les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (Cass. Civ. 3e, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas rappelées ni examinées au dispositif.


I. Sur la demande de paiement de la clause pénale formée par les époux [B] [Y] à l’encontre des époux [W] 

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Un contrat peut stipuler une condition suspensive en application de l'article 1304 du même code, dont l’accomplissement rend l'obligation pure et simple.

L'article 1304-3 du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ».

En l'espèce, le compromis de vente signé le 3 juin 2020 prévoit une condition suspensive relative au financement de l’acquisition selon laquelle « l’ACQUEREUR déclare que le financement de son acquisition sera réalisée avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de 855.748 euros, à concurrence de : 
456.748 euros dans le cadre d’un prêt régi par les articles L.313-1 du Code de la consommation, sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 1,60% (hors assurances).un montant maximum de 399.000 euros dans le cadre d’un prêt relais d’une durée maximale de 12 mois au taux maximum de 1,20% basé sur la vente d’une maison, sise à [Adresse 8] pour un prix de 595.000 euros, déduction faite des prêts restant à solder d’un montant de 299.703 euros.Et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt (…)
Il déclare également : 
que ses ressources mensuelles s’élèvent à 7.600 euros,que le montant de ses emprunts en cours d’élève à 0 euro (…)L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissements financiers ou banques et à justifier au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 15 jours à compter de la conclusion du présent compromis.
Pour son information, il lui est rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil, « LA CONDITION SUSPENSIVE EST REPUTEE ACCOMPLIE SI CELUI QUI Y AVAIT INTERET EN A EMPECHE L’ACCOMPLISSEMENT.
Pour pouvoir bénéficier de la protection que lui accorde l’article L.313-41 du Code de la consommation, l’ACQUEREUR devra notamment : 
pouvoir justifier avoir déposé des demandes de prêt conformément à ce qui précède,s’être prêté aux examens médicaux qui lui auront été demandés dans le cadre de l’assurance décès-incapacités, 
avoir personnellement accepté de payer les surprimes d’assurance éventuelles,avoir communiqué tous les documents et justificatifs qui auront pu lui être demandés ». 
Le compromis de vente conditionne la réalisation de la condition dans le paragraphe dédié comme suit : « Chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR d’une offre écrite, ferme et sans réserve, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées dans le délai de réalisation des présentes et, le cas échéant, par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.
La réception de cette offre ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard le 3 août 2020.
L’ACQUEREUR s’oblige à en informer sans délai l’AGENCE par tout moyen constituant un support durable laquelle en informera à son tour le VENDEUR». 

Il mentionne également dans le paragraphe «NON-OBTENTION DU FINANCEMENT » que « l’ACQUEREUR s’engage à notifier à l’AGENCE, qui en informera sans délai le VENDUER, de la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra dans ce cas justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionnés ci-dessus par la production de 3 refus de prêt émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.
A défaut, le VENDEUR pourra mettre en demeure l’ACQUEREUR de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’ACQUEREUR devra être adressée sous les mêmes formes et délai au domicile du [Localité 4] indiqué en tête des présentes ». 
Le compromis de vente indique dans le paragraphe « NON REALISATION DE LA CONDITION » que « si la présente condition suspensive n’est pas réalisée, les présentes seront, sans autre formalité, caduques de plein droit, le VENDEUR et l’ACQUEREUR retrouvant leur entière liberté, et l’acompte versé par l’ACQUEREUR lui étant restitué sans délai. 
Toutefois, si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’ACQUEREUR en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le VENDEUR pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. Dans cette éventualité, l’ACQUEREUR devra également indemniser le mandataire du préjudice causé ». 

Le mandat de vente inclut dans le paragraphe sur la réitération par acte authentique que « sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement. 
Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 28/08/2020 (…). 
La date mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 
A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :
invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 55.000 euros,
ou poursuivre en justice la réalisation de la vente(…)Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévus à l’article « Honoraires de l’AGENCE ». 

Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] ont transmis un courrier aux acquéreurs par lettre recommandée en date du 27 novembre 2020 aux fins d’annulation du compromis de vente du 3 juin 2020 pour non réalisation des conditions suspensives, précisant se réserver le droit de demander des dommages et intérêts.

Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] ont mis en demeure les acquéreurs par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 décembre 2020 aux fins de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive et de la réitération de la vente par acte authentique dans un délai de 10 jours suivant la date de la première présentation du courrier, précisant qu’à défaut ils seront redevables de l’indemnité forfaitaire à titre de clause pénale convenue d’un montant de 55.000 euros. Ce courrier est resté vain entraînant la résolution du compromis de vente du 3 juin 2020. 

Les époux [B] [Y] justifient ensuite d’un courrier de mise en demeure du 1er juin 2021, adressé en lettre recommandé avec accusé de réception délivré le 3 juin 2021 par leur conseil, aux fins de solliciter le paiement de la clause pénale par les bénéficiaires du compromis de vente du fait de l’absence de justification de la non-obtention de leur concours bancaire, malgré relance du notaire en date du 30 septembre 2020 et de la mise en demeure des vendeurs du 17 décembre 2020. 

Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] n’ont pas répondu aux différentes sollicitations et n’ont pas justifié au notaire ou aux parties de refus de concours bancaire.

La condition suspensive relative au financement de l’acquisition prévoyait le dépôt par les acquéreurs de trois offres de prêt dont ils devaient justifier dans les 15 jours de la signature du compromis de vente, ce qui il n’a jamais été fait ni auprès du notaire, ni de l’agence ou des vendeurs.

Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] ont donc manqué au respect de leurs obligations en faisant obstacle à la réalisation de la condition suspensive, du fait de leur défaillance dans la production des refus des concours bancaires, entraînant donc que celle-ci soit considérée comme réalisée.

La clause pénale stipulée au compromis de vente a précisément pour objet de sanctionner l’inexécution fautive des engagements souscrits. Cette clause, prévoyant le versement d’une indemnité forfaitaire, s’analyse en une clause pénale sanctionnant l’absence de réitération de l’acte de vente, que le juge a la possibilité de réduire. 

En l’espèce, aucun élément du dossier ne permet de retenir que le montant prévu serait manifestement excessif au regard de l’économie du contrat, de la durée du blocage et du préjudice subi par les vendeurs, s’agissant d’un bien immobilier avec une valeur de vente importante ; l’immobilisation du bien ayant entraîné pour eux un relogement en vue de la signature de la vente avec nécessité de libérer les lieux puis des délais pour vendre le bien à d’autres acquéreurs. 
Il convient dès lors de condamner les époux [W] au paiement de l’intégralité de la clause pénale contractuellement prévue.



Il ressort du compromis de vente signé que les acquéreurs se sont déclarés mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée le 24 janvier 2004 à la mairie de [Localité 5].

Conformément aux dispositions des articles 1310 et 220 du code civil, Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] seront donc tenus solidairement au paiement de la somme de 55.000 euros. 


II. Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [B] [Y] à l’encontre des époux [W]

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, à moins qu’il ne justifie que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ». 

En l’espèce, les demandeurs fondent leur demande sur une responsabilité contractuelle des acquéreurs mais ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par la condamnation au paiement de la clause pénale prévue par l’avant-contrat signé entre les parties, permettant de sanctionner l’absence de démarches pour réitérer la signature de l’acte authentique projeté. 

En conséquence, il y a lieu de débouter les époux [B] [Y] de leur demande de dommages et intérêts formulée de ce chef. 


III. Sur les demandes formées par les époux [B] [Y] à l’encontre de la SAS [N] IMMO CONSEILS 

Sur les manquements contractuels allégués
L’article 1112-1 du code civil dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ». 

En l’espèce, à titre liminaire il y a lieu d’observer que le compromis de vente a dispensé les acquéreurs du versement d’un acompte, avec mention d’une clause spécifique de l’avant-contrat indiquant « de convention expresse arrêtée entre les parties dès avant ce jour, et contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils qu’elles ont reçus, il n’est et ne sera pas versé d’acompte. 
Il est rappelé que l’acompte a vocation à assurer au VENDEUR une garantie de solvabilité tant pour la réalisation des présentes que pour l’application de la stipulation de la pénalité en cas de leur non-réalisation par la faute de l’ACQUEREUR ». 


Il n’y a donc pas lieu de retenir l’argument des époux [B] [Y] sur la clause de dispense de versement d’acompte, s’agissant d’un compromis de vente signé et paraphé sur toutes les pages par les parties qui en ont nécessairement pris connaissance avant signature. 

Sur l’autre grief formulé, il résulte des pièces versées aux débats que les vendeurs ont confié à l’agence immobilière un mandat exclusif de vente de leur bien, impliquant pour cette dernière une obligation de diligence et de suivi actif du dossier jusqu’à la réitération de l’acte authentique.

La SAS [N] IMMO CONSEILS produit des échanges de SMS non datés avec les époux [W] apparaissant se dérouler entre fin juillet et début août 2020, lesquels s’engagent à verser la provision au notaire dès le lundi suite à la réception récente de son courrier de relance. 

L’agence fournit ensuite un courriel de relance des acquéreurs en date du 31 août 2020 concernant la signature de l’offre de prêt qui avait été annoncée au lundi précédent, soit le 24 août 2020.

Elle communique également une information apportée aux vendeurs par courriel du 7 septembre 2020 confirmant que les acquéreurs doivent obtenir l’édition de leur offre de prêt au retour de leur conseiller le 9 septembre 2020, ainsi qu’un courriel en date du 18 septembre 2020 en réponse aux vendeurs indiquant que le gérant de l’agence va se rendre sur le lieu de travail des époux [W] afin de les rencontrer pour comprendre la situation. 

Ils justifient ensuite de SMS non datés de relance des acquéreurs à 12 jours de la signature, soit du 16 août 2020, puis d’une relance du 24 septembre 2020 encore par SMS, restée sans réponse. 

Aux termes du compromis de vente, les acquéreurs étaient tenus de déposer leurs demandes de prêt et d’en justifier dans un délai déterminé, les justificatifs devant être adressés tant aux vendeurs qu’à l’agence. Il appartenait donc à l’agence, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, de veiller à la bonne exécution de ces obligations, notamment en s’assurant du dépôt effectif des dossiers de financement par les acquéreurs et de la transmission des offres de prêt dans les délais contractuels.

Il en résulte des pièces versées aux débats que l’agence ne justifie d’aucune diligence effective durant les délais impartis et qu’elle s’est abstenue de procéder à des relances utiles auprès des acquéreurs avant l’expiration des délais prévus. 

Il apparaît que les seules relances tardives faites par l’agence, principalement par SMS ou par téléphone, ont été réalisées à proximité de la date limite de transmission de l’offre annoncée ou de la date prévue de réalisation de la vente, toujours après avoir été elle-même relancée par l’étude notariale sur l’avancée du dossier, ce qui souligne la carence de l’agence dans l’exécution de sa mission.

L’agence ne saurait donc utilement soutenir que les vendeurs auraient dû eux-mêmes solliciter les justificatifs prévus, dès lors que ces derniers, profanes en matière immobilière, étaient légitimement fondés à se reposer sur les compétences et la vigilance de leur mandataire, auquel ils avaient d’ailleurs confié un mandat exclusif. Cette dernière ne les a pas non plus avisés de l’absence de versement de la consignation des frais de notaire par les acquéreurs, malgré les relances de l’office notarial dont elle était régulièrement informée. 

Durant la poursuite de l’exécution de son mandat jusqu’à sa résiliation par les vendeurs, l’agence n’a pas non plus informé les époux [B] [Y] des possibilités tant de proroger les délais de communication des offres de prêts et la date de réitération de la vente avec la signature d’un éventuel avenant au compromis, que de solliciter la résolution du compromis pour une remise en vente plus rapide du bien immobilier, leur indiquant même que les acquéreurs allaient solliciter de nouvelles banques à compter du 22 septembre soit bien au-delà des délais fixés. 

L’agence ne peut se dédouaner de sa responsabilité engagée à leur égard par la communication d’un modèle de courrier pour la résolution du compromis dans les termes adaptés après que les vendeurs l’ont avertie par courrier de son manque de sérieux avec demande de résiliation du mandat de vente. 

Ainsi, en manquant à son obligation de suivi résultant de son mandat ainsi qu’à ses obligations d’information et de conseil auprès des vendeurs, l’agence a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle.

Sur le préjudice financier allégué
Le principe de réparation intégral interdit d’indemniser deux fois la même perte. 

Lorsque des dommages-intérêts sont fixés par une clause pénale, le créancier ne peut obtenir d'allocation complémentaire de dommages-intérêts pour le même préjudice, sauf s'il démontre un préjudice distinct de celui couvert par la clause. Il faut donc prouver que le préjudice financier invoqué est différent de celui forfaitisé par la clause.

En l’espèce, les vendeurs communiquent des pièces relatives au préjudice financier allégué concernant les charges liées à la conservation du bien immobilier du fait de l’échec de la vente mais aussi à leurs frais de relogement sur la période du 1er septembre 2020 au 15 octobre 2021, date de vente du bien immobiliers aux nouveaux acquéreurs. 

Cependant, les époux [B] [Y] ne démontrent pas de préjudice financier distinct, qui ne serait pas déjà indemnisé par le montant de la clause pénale que les époux [W] ont été condamnés à leur verser au regard de l’absence de réalisation de la vente, supérieur de 25 000 euros au préjudice financier invoqué, et qui contrairement à ce que sous-entendent les demandeurs dans l’intitulé de leurs prétentions, ne saurait viser la réparation de leur seul préjudice moral. 

Les époux [B] [Y] n’ont pas sollicité la condamnation in solidum de l’agence et des acheteurs pour la réparation de ce préjudice relevant de leurs responsabilités communes, ni la garantie de l’agence sur la somme mise à la charge des époux [W] pour la partie de l’indemnité concernant leur préjudice financier. 

En conséquence, il y a lieu de débouter les époux [B] [Y] de ce chef de demande, visant une double indemnisation. 

Sur le préjudice moral invoqué
En l’espèce, les vendeurs ont confié à l’agence immobilière un mandat de vente exclusif pour la vente de leur bien immobilier, ce qui démontre une confiance certaine octroyée au mandataire.

Les manquements relevés ont causé aux vendeurs un préjudice moral caractérisé, résultant des démarches rendues nécessaires par la défaillance de l’agence et du stress généré par l’absence d’informations fiables dans les délais contractuels, dans le cadre d’une relation de confiance propre au contrat de mandat, distinct de celui induit par les agissements des acheteurs.

Ce préjudice moral est bien un préjudice distinct, non couvert par la clause pénale du compromis de vente. 
Néanmoins, le mandat exclusif confié à l’agence a été signé en date du 28 octobre 2019 comporte un article 4 qui précise sa conclusion « pour une durée initiale et irrévocable de trois mois à compter de ce jour. A l’expiration de cette période initiale, il se poursuivra ensuite par tacite prorogation EN EXCLUSIVITE pour une période de 12 mois, au terme de laquelle il prendra automatiquement fin ». 

Le paragraphe 4.2 du mandat stipule la possibilité d’une révocation dans sa totalité par lettre recommandée avec accusé de réception moyennant un préavis de 15 jours. 

Les demandeurs ont mis fin au mandat de vente avec l’agence immobilière seulement par courrier du 15 novembre 2020, soit plusieurs mois après l’expiration du délai de réitération de la vente et de la découverte des manquements dans le suivi du mandat par cette dernière. 

En outre, les vendeurs ne justifient pas de relances des acquéreurs ou de l’agence sur la communication des justificatifs de dépôt des demandes de prêts dans les semaines suivant le délai fixé au 18 juin 2020, alors que le mandat de vente comportait la mention selon laquelle « L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissements financiers ou banques et à justifier au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 15 jours à compter de la conclusion du présent compromis ».

Il y a donc lieu de réduire l’indemnisation de leur préjudice. 

En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS [N] IMMO CONSEILS à payer à Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral subi et de rejeter le surplus des demandes. 


VI. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par la SAS [N] IMMO CONSEILS à l’encontre de Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W]

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, à moins qu’il ne justifie que l’exécution a été empêchée par la force majeure.” 

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

S’il est constant que le compromis de vente du 3 juin 2020 stipule qu’en cas de non-réitération de la vente imputable à l’une des parties, l’agence immobilière pourra prétendre à une indemnité forfaitaire compensatrice correspondant aux honoraires convenus, il n’en demeure pas moins que l’application de cette clause suppose que le mandataire ait rempli lui-même ses obligations avec diligences.

En l’espèce, compte-tenu de ce qui précède, il a été démontré une faute caractérisée de la SAS [N] IMMO CONSEILS dans la gestion de son mandat de vente par l’agence pour justifier d’une indemnisation au profit des vendeurs, démontrant que cette dernière n’avait pas mis en œuvre les diligences nécessaires pour s’assurer des démarches bancaires accomplies par les acquéreurs.
Il n’y a donc pas lieu à indemniser l’agence immobilière des dommages et intérêts correspondant au montant de ses honoraires prévus par ledit mandat de vente, sa propre faute étant à l’origine de son préjudice.

En conséquence, la SAS [N] IMMO CONSEILS sera donc déboutée de ce chef de demande reconventionnelle.


VII. Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] et la SAS [N] IMMO CONSEILS, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, aucune cause de solidarité n’existant entre les acquéreurs et l’agence immobilière, avec distraction au profit de Maître Marie-Paule DAUQUAIRE, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] ont dû accomplir et pour des raisons d’équité, Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] seront solidairement condamnés à leur verser une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, la SAS [N] IMMO CONSEILS sera condamnée à leur verser la somme de 1.500 euros également au titre de leurs frais irrépétibles. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, sollicitée par la partie condamnée elle-même.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] à verser à Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] la somme de 55.000 euros au titre de la clause pénale souscrite ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] de leur demande de de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral formulée à l’encontre de Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] ;

CONDAMNE la SAS [N] IMMO CONSEILS à payer la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts à Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] au titre du préjudice moral subi ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] de leur demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice financier formulée à l’encontre de la SAS [N] IMMO CONSEILS ;

DÉBOUTE la SAS [N] IMMO CONSEILS de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée à l’encontre de Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] à verser à Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] ainsi que la SAS [N] IMMO CONSEILS aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Marie-Paule DAUQUAIRE;

CONDAMNE la SAS [N] IMMO CONSEILS à verser à Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes et prétentions des parties ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi jugé et prononcé le 02 juin 2026, à l’audience de la première chambre civile du tribunal judiciaire de MELUN par Hélène MARTRON, Présidente, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière lors du prononcé.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN
Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux
Affaire : N° RG 21/05869 - N° Portalis DB2Z-W-B7F-GW2E

HM/EB


JUGEMENT DU DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX


DEMANDEURS :

Monsieur [L] [B] [Y]
demeurant [Adresse 1]

Madame [C] [X] [A] épouse [B] [Y]
demeurant [Adresse 2] 

représentés par Maître Marie-Paule DAUQUAIRE, avocate au barreau de PARIS


DÉFENDEURS :

S.A.S. [N] IMMO CONSEILS
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Maud EGLOFF-CAHEN, avocate au barreau de PARIS

Monsieur [M] [W]
demeurant [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 5]

défaillant

Madame [R] [U]
demeurant [Adresse 6]

défaillant



DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 31 mars 2026 sur le rapport de Magalie CART.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026 puis prorogé au 12 mai 2026 et au 02 juin 2026.



COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Hélène MARTRON, première vice-présidente 
Assesseur : Magalie CART, vice-présidente placée 
Assesseur : Mathilde BERNARD, juge

assistées de [S] [F], auditrice de justice



GREFFIER :

Carole H’SOILI, lors des débats 
Estelle BANDIERA, lors du prononcé 



DÉCISION :

Réputée contradictoire en premier ressort, prononcée par Hélène MARTRON, première vice-présidente, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 02 juin 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat exclusif signé en date du 28 octobre 2019, Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] ont confié à la SAS [N] IMMO CONSEILS, exerçant sous le nom d’AGENCE GUY HOQUET [N], la vente de leur bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 2]. 

Par compromis de vente en date du 3 juin 2020, Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] se sont engagés à vendre leur maison d’habitation et son mobilier à Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] au prix de 578.000 euros, cette somme étant répartie comme suit : pour le bien immobilier à la somme de 553.000 euros et pour les biens mobiliers garnissant la maison objet de la vente pour une somme de 25.000 euros. 

Ce compromis de vente a été signé sous condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier de 456.748 euros sur une durée de 25 ans au taux maximum hors assurance de 1,60% et d’un prêt relais d’un montant de 399.000 euros sur une durée maximale de 12 mois au taux maximum de 1,20% l'an, basé sur la vente de leur propre bien immobilier pour un prix de 595.000 euros, déduction faite des prêts restant à solder d’un montant de 239.703 euros. 

Ladite condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 3 août 2020, les acquéreurs devant déposer des dossiers de demandes de prêts dans au moins 3 établissements financiers et en justifier aux vendeurs ainsi qu’à l’agence dans un délai maximum de 15 jours à compter de la signature du compromis, soit au plus tard le 18 juin 2020, ainsi que du retour sur les concours bancaires obtenus ou refusés immédiatement et à tout le moins avant le 3 août 2020, avec réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 28 août 2020.

Par courriel du 30 juillet 2020, le notaire a rappelé que la condition suspensive du prêt arrivait à terme le 3 août 2020 avec demande de transmission avant cette date de l’accord de principe de la banque et/ou copie de l’offre de prêt. 

Par courriel en date du 31 août 2020, le notaire a contacté l’agence immobilière afin de l’informer que l’étude restait dans l’attente du versement de la provision sur frais par les acquéreurs rendant impossible la constitution du dossier de vente. 

L’agence a répondu par courriel du même jour que les acquéreurs lui avaient indiqué s’en être occupés et qu’ils ne disposaient toujours pas de leur offre de prêt devant être signée le lundi 24 août 2020 sans retour à ce sujet et sans réussir à les contacter, cette dernière précisant donc effectuer une relance.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique ni à la date prévue, ni postérieurement.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 septembre 2020, le notaire a relancé les époux [W] sur l’absence de versement de la provision sur frais et leur absence de retour depuis l’information du dépôt d’une demande de prêt auprès du LCL le 17 août 2020. Ce courrier sollicitait également la production sous délai de 10 jours d’une copie de leur offre de prêt ou à défaut de justifier du refus de financement, rappelant qu’à défaut les vendeurs seraient en droit de réclamer le paiement de la clause pénale fixée à un montant de 55.000 euros. 

Par courrier du 17 décembre 2020, Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] ont adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] aux fins de leur demander de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive de prêt, ainsi que de réitérer l’acte authentique de vente.Celle-ci elle-ci est restée vaine. 

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2021, Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] ont assigné Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W], ainsi que la SAS [N] IMMO CONSEILS, aux fins de voir condamner les acquéreurs au paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts, ainsi que de voir condamner l’agence au versement de dommages et intérêts. 
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 28 juin 2024 Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] demandent au Tribunal de condamner :
Solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] à leur verser la somme de 55.000 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente du 3 juin 2020, la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi et la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;la SAS [N] IMMO CONSEILS à leur verser la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice financier subi et la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi, ainsi que la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; solidairement l’ensemble des défendeurs aux entiers dépens, dont distraction sera ordonnée au profit de Maître [Localité 3] P DAUQUAIRE;débouter la SAS [N] IMMO CONSEILS de l’ensemble de ses demandes. 
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] se fondent sur les dispositions des articles 1104, 1112-1, 1304-3 et 1231-1 et suivants du code civil. 

A l’encontre des acquéreurs, ils font valoir l’application de la clause pénale contenue dans le compromis de vente résolu de plein droit du fait de leur empêchement à la réalisation de la condition suspensive qui est donc réputée accomplie, aucun retour sur les concours bancaires n’ayant été transmis par ces derniers dans les délais impartis malgré les relances et la mise en demeure du 17 décembre 2020, alors que l’acte authentique devait être réitéré au plus tard le 28 août 2020. 
Ils exposent avoir subi un préjudice moral au regard du comportement des acquéreurs visant à laisser croire à une volonté de parvenir à la signature de l’acte en abusant de la confiance leur ayant été accordée. 

Sur les demandes formulées à l’encontre de la SAS [N] IMMO CONSEILS, ils soulèvent que l’agence a manqué à ses obligations contractuelles d’information et de conseil dans l’exécution de son mandat exclusif, en faisant preuve d’une « extrême légèreté » en tant que professionnel de l’immobilier, dans le suivi des termes du compromis de vente et en n’émettant aucune réserve sur le sérieux des acquéreurs et sur leur solvabilité, mais aussi qu’elle a commis des fautes de négligence et de dissimulation.
Ils lui reprochent encore de ne pas les avoir alertés dès le mois de juin 2020 du non-respect des engagements contractuels visant à justifier du dépôt des demandes de prêt, les acquéreurs devant déposer trois dossiers au plus tard le 18 juin 2020.
Par ailleurs, ils invoquent également ne pas avoir été tenus informés du défaut de justification de l’obtention ou du refus de concours bancaires au terme du délai imparti au 3 août 2020, l’agence se contentant de leur indiquer le 19 septembre 2020, que les acquéreurs s’étaient vus opposer un refus de prêt et encourageant même les acquéreurs à continuer leurs démarches bancaires après ce refus, sans conseiller aux vendeurs de mettre fin au compromis. Ils indiquent avoir transmis aux acquéreurs un courrier pour se libérer de leur engagement le 27 novembre 2020 puis une mise en demeure, conforme aux stipulations du compromis, en date du 17 décembre 2020 aux fins de leur demander de justifier de la réalisation ou défaillance de la condition suspensive, après réception d’un modèle par l’agence par courrier le 12 décembre 2020, soit 6 mois après la signature du compromis. 
De plus, ils soutiennent avoir découvert que l’agence n’avait pas requis le paiement d’un acompte par les acquéreurs, contestant avoir renoncé à ce versement contrairement à la mention de la clause du contrat-type, sans que l’agence s’assure de leur volonté à renoncer à cette garantie. 
Enfin, ils considèrent que l’agence a dissimulé la situation aux vendeurs en s’abstenant de les aviser des reports de signature des offres de prêt sans avoir été destinataire du moindre justificatif de demande de prêt, du silence des acquéreurs tant aux deux relances faites par SMS qu’aux appels téléphoniques, ainsi que de l’absence du versement de la provision au notaire dont elle avait pourtant été informée par courriel du 31 août 2020, tout cela sans émettre la moindre réserve sur la volonté d’acquisition du bien par les époux [W]. Ils rappellent que si la prolongation du délai de réalisation de la condition était prévue par le compromis, elle nécessitait une demande écrite expresse des vendeurs et l’acceptation écrite des acquéreurs, l’agence ayant donc commis une faute en laissant de sa propre initiative la situation se prolonger au-delà des délais stipulés dans le compromis. 
Sur les arguments soulevés par la SAS [N] IMMO CONSEILS, elle rétorque que l’agence reste en tant qu’intermédiaire professionnel l’unique interlocuteur de chaque partie et que l’exigence d’une double justification des dépôts de demande de concours bancaire prévue au compromis ne peut l’exonérer de sa responsabilité alors qu’elle bénéficiait d’un mandat exclusif de vente qu’elle se devait de veiller au respect par les acquéreurs des stipulations du compromis relative à la condition suspensive du prêt. 
En conséquence, ils sollicitent la condamnation de la SAS [N] IMMO CONSEILS à des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi au regard de la confiance accordée à l’agence à laquelle un mandat exclusif avait été confié, mais également de leur préjudice financier au regard des frais exposés avec production de justificatifs sur la période du 1er septembre 2020 au 15 octobre 2021, date de vente effective de leur bien immobilier à un autre acquéreur. 

Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W], assignés à étude, n’ont pas constitué avocat dans la présente procédure. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 22 avril 2024 la SAS [N] IMMO CONSEILS, exerçant sous le nom d’AGENCE GUY HOQUET [N], demande au Tribunal de :
- Débouter les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ; 
- Condamner Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- Condamner la partie succombante à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Concernant la demande de dommages et intérêts formulée par les demandeurs, elle réfute avoir commis une faute et rétorque qu’elle ne peut pas être tenue de la défaillance des acquéreurs dans la réalisation de la vente. 

Sur le suivi de la vente suite à la signature du compromis de vente, elle explique avoir fait le nécessaire en transmettant le compromis de vente signé au notaire et en tenant les demandeurs informés de la situation après relance des acquéreurs, ces derniers ayant confirmé le 8 juillet 2020 le dépôt de leur demande de prêt, et indiqué être dans l’attente de l’émission de l’offre retardée par les congés estivaux. 
Elle indique que les époux [B] [Y] avaient d’ailleurs accepté de patienter le temps que les acquéreurs obtiennent leur offre de prêt, ces derniers ayant sympathisé. Elle indique avoir mis en demeure les acquéreurs par courrier du 1er septembre 2020 n’obtenant de réponse que par téléphone, réponse annonçant une transmission de l’offre bancaire attendue, prévue le 9 septembre 2020, et qu’ensuite ils n’ont plus répondu aux sollicitations.
La SAS [N] IMMO CONSEILS allègue que les époux [B] [Y] ne lui ont jamais demandé de mettre fin au compromis et que la clause suspensive prévoyait que les acquéreurs devaient également transmettre aux vendeurs, en sus de l’agence, leur offre de prêt.
Sur l’absence de versement d’un acompte, elle rappelle que le compromis de vente signé par les parties et paraphé sur l’ensemble des pages comporte un paragraphe spécifique sur le renoncement à ce versement, considérant qu’aucune faute ne peut donc lui être reprochée. 
Sur le préjudice subi par les demandeurs, elle fait valoir que la condamnation des acquéreurs au versement de la clause pénale prévue dans le compromis de vente répare ce préjudice et que les époux [B] [Y] sont donc mal fondés à solliciter des dommages et intérêts à son encontre, en l’absence de faute et de démonstration d’un préjudice distinct. Elle remarque que le bien immobilier a d’ailleurs été vendu à un prix supérieur à celui prévu dans le compromis de vente, que le délai de vente était lié aux spécificités de la maison située dans un hameau isolé et en zone inondable, et que les frais invoqués de logements dans deux appartements sur un an étaient liés à la séparation des demandeurs préexistant à la mise en vente du bien. 

A titre reconventionnel, sur le fondement des articles 1240 et 1231-1 du code civil, la SAS [N] IMMO CONSEILS allègue du préjudice subi du fait de l’absence de réitération de l’acte authentique de vente, correspondant au montant de la commission perdue.
Elle fait valoir que le compromis de vente prévoit qu’en cas de défaut de réitération de la vente par acte authentique par la défaillance de l’une des parties, cette dernière devra verser à l’agence immobilière une indemnité égale au montant des honoraires prévus. Elle considère que les acquéreurs ne démontrent pas avoir respecté leurs obligations concernant la condition suspensive relative au financement et qu’ils ont commis une faute en refusant de régulariser l’acte authentique dans les 10 jours de la mise en demeure du 17 décembre 2020, ce qui a entraîné une résiliation du mandant de vente par les vendeurs, faisant perdre à l’agence toute possibilité de perception d’une commission de vente. En outre, elle indique avoir fourni le travail nécessaire à la mise en vente et à la présentation du bien, à la négociation, à la rédaction du compromis de vente et au suivi afférant, sans percevoir aucune rémunération. 

Une ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2026 et mise en délibéré au 17 avril 2026, prorogé au 12 mai 2026, puis au 2 juin 2026.


DISCUSSION

Le tribunal rappelle que les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (Cass. Civ. 3e, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas rappelées ni examinées au dispositif.


I. Sur la demande de paiement de la clause pénale formée par les époux [B] [Y] à l’encontre des époux [W] 

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Un contrat peut stipuler une condition suspensive en application de l'article 1304 du même code, dont l’accomplissement rend l'obligation pure et simple.

L'article 1304-3 du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ».

En l'espèce, le compromis de vente signé le 3 juin 2020 prévoit une condition suspensive relative au financement de l’acquisition selon laquelle « l’ACQUEREUR déclare que le financement de son acquisition sera réalisée avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de 855.748 euros, à concurrence de : 
456.748 euros dans le cadre d’un prêt régi par les articles L.313-1 du Code de la consommation, sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 1,60% (hors assurances).un montant maximum de 399.000 euros dans le cadre d’un prêt relais d’une durée maximale de 12 mois au taux maximum de 1,20% basé sur la vente d’une maison, sise à [Adresse 8] pour un prix de 595.000 euros, déduction faite des prêts restant à solder d’un montant de 299.703 euros.Et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt (…)
Il déclare également : 
que ses ressources mensuelles s’élèvent à 7.600 euros,que le montant de ses emprunts en cours d’élève à 0 euro (…)L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissements financiers ou banques et à justifier au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 15 jours à compter de la conclusion du présent compromis.
Pour son information, il lui est rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil, « LA CONDITION SUSPENSIVE EST REPUTEE ACCOMPLIE SI CELUI QUI Y AVAIT INTERET EN A EMPECHE L’ACCOMPLISSEMENT.
Pour pouvoir bénéficier de la protection que lui accorde l’article L.313-41 du Code de la consommation, l’ACQUEREUR devra notamment : 
pouvoir justifier avoir déposé des demandes de prêt conformément à ce qui précède,s’être prêté aux examens médicaux qui lui auront été demandés dans le cadre de l’assurance décès-incapacités, 
avoir personnellement accepté de payer les surprimes d’assurance éventuelles,avoir communiqué tous les documents et justificatifs qui auront pu lui être demandés ». 
Le compromis de vente conditionne la réalisation de la condition dans le paragraphe dédié comme suit : « Chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR d’une offre écrite, ferme et sans réserve, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées dans le délai de réalisation des présentes et, le cas échéant, par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.
La réception de cette offre ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard le 3 août 2020.
L’ACQUEREUR s’oblige à en informer sans délai l’AGENCE par tout moyen constituant un support durable laquelle en informera à son tour le VENDEUR». 

Il mentionne également dans le paragraphe «NON-OBTENTION DU FINANCEMENT » que « l’ACQUEREUR s’engage à notifier à l’AGENCE, qui en informera sans délai le VENDUER, de la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra dans ce cas justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionnés ci-dessus par la production de 3 refus de prêt émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.
A défaut, le VENDEUR pourra mettre en demeure l’ACQUEREUR de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’ACQUEREUR devra être adressée sous les mêmes formes et délai au domicile du [Localité 4] indiqué en tête des présentes ». 
Le compromis de vente indique dans le paragraphe « NON REALISATION DE LA CONDITION » que « si la présente condition suspensive n’est pas réalisée, les présentes seront, sans autre formalité, caduques de plein droit, le VENDEUR et l’ACQUEREUR retrouvant leur entière liberté, et l’acompte versé par l’ACQUEREUR lui étant restitué sans délai. 
Toutefois, si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’ACQUEREUR en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le VENDEUR pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. Dans cette éventualité, l’ACQUEREUR devra également indemniser le mandataire du préjudice causé ». 

Le mandat de vente inclut dans le paragraphe sur la réitération par acte authentique que « sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement. 
Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 28/08/2020 (…). 
La date mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. 
A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :
invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 55.000 euros,
ou poursuivre en justice la réalisation de la vente(…)Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévus à l’article « Honoraires de l’AGENCE ». 

Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] ont transmis un courrier aux acquéreurs par lettre recommandée en date du 27 novembre 2020 aux fins d’annulation du compromis de vente du 3 juin 2020 pour non réalisation des conditions suspensives, précisant se réserver le droit de demander des dommages et intérêts.

Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] ont mis en demeure les acquéreurs par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 décembre 2020 aux fins de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive et de la réitération de la vente par acte authentique dans un délai de 10 jours suivant la date de la première présentation du courrier, précisant qu’à défaut ils seront redevables de l’indemnité forfaitaire à titre de clause pénale convenue d’un montant de 55.000 euros. Ce courrier est resté vain entraînant la résolution du compromis de vente du 3 juin 2020. 

Les époux [B] [Y] justifient ensuite d’un courrier de mise en demeure du 1er juin 2021, adressé en lettre recommandé avec accusé de réception délivré le 3 juin 2021 par leur conseil, aux fins de solliciter le paiement de la clause pénale par les bénéficiaires du compromis de vente du fait de l’absence de justification de la non-obtention de leur concours bancaire, malgré relance du notaire en date du 30 septembre 2020 et de la mise en demeure des vendeurs du 17 décembre 2020. 

Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] n’ont pas répondu aux différentes sollicitations et n’ont pas justifié au notaire ou aux parties de refus de concours bancaire.

La condition suspensive relative au financement de l’acquisition prévoyait le dépôt par les acquéreurs de trois offres de prêt dont ils devaient justifier dans les 15 jours de la signature du compromis de vente, ce qui il n’a jamais été fait ni auprès du notaire, ni de l’agence ou des vendeurs.

Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] ont donc manqué au respect de leurs obligations en faisant obstacle à la réalisation de la condition suspensive, du fait de leur défaillance dans la production des refus des concours bancaires, entraînant donc que celle-ci soit considérée comme réalisée.

La clause pénale stipulée au compromis de vente a précisément pour objet de sanctionner l’inexécution fautive des engagements souscrits. Cette clause, prévoyant le versement d’une indemnité forfaitaire, s’analyse en une clause pénale sanctionnant l’absence de réitération de l’acte de vente, que le juge a la possibilité de réduire. 

En l’espèce, aucun élément du dossier ne permet de retenir que le montant prévu serait manifestement excessif au regard de l’économie du contrat, de la durée du blocage et du préjudice subi par les vendeurs, s’agissant d’un bien immobilier avec une valeur de vente importante ; l’immobilisation du bien ayant entraîné pour eux un relogement en vue de la signature de la vente avec nécessité de libérer les lieux puis des délais pour vendre le bien à d’autres acquéreurs. 
Il convient dès lors de condamner les époux [W] au paiement de l’intégralité de la clause pénale contractuellement prévue.



Il ressort du compromis de vente signé que les acquéreurs se sont déclarés mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée le 24 janvier 2004 à la mairie de [Localité 5].

Conformément aux dispositions des articles 1310 et 220 du code civil, Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] seront donc tenus solidairement au paiement de la somme de 55.000 euros. 


II. Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [B] [Y] à l’encontre des époux [W]

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, à moins qu’il ne justifie que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ». 

En l’espèce, les demandeurs fondent leur demande sur une responsabilité contractuelle des acquéreurs mais ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par la condamnation au paiement de la clause pénale prévue par l’avant-contrat signé entre les parties, permettant de sanctionner l’absence de démarches pour réitérer la signature de l’acte authentique projeté. 

En conséquence, il y a lieu de débouter les époux [B] [Y] de leur demande de dommages et intérêts formulée de ce chef. 


III. Sur les demandes formées par les époux [B] [Y] à l’encontre de la SAS [N] IMMO CONSEILS 

Sur les manquements contractuels allégués
L’article 1112-1 du code civil dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ». 

En l’espèce, à titre liminaire il y a lieu d’observer que le compromis de vente a dispensé les acquéreurs du versement d’un acompte, avec mention d’une clause spécifique de l’avant-contrat indiquant « de convention expresse arrêtée entre les parties dès avant ce jour, et contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils qu’elles ont reçus, il n’est et ne sera pas versé d’acompte. 
Il est rappelé que l’acompte a vocation à assurer au VENDEUR une garantie de solvabilité tant pour la réalisation des présentes que pour l’application de la stipulation de la pénalité en cas de leur non-réalisation par la faute de l’ACQUEREUR ». 


Il n’y a donc pas lieu de retenir l’argument des époux [B] [Y] sur la clause de dispense de versement d’acompte, s’agissant d’un compromis de vente signé et paraphé sur toutes les pages par les parties qui en ont nécessairement pris connaissance avant signature. 

Sur l’autre grief formulé, il résulte des pièces versées aux débats que les vendeurs ont confié à l’agence immobilière un mandat exclusif de vente de leur bien, impliquant pour cette dernière une obligation de diligence et de suivi actif du dossier jusqu’à la réitération de l’acte authentique.

La SAS [N] IMMO CONSEILS produit des échanges de SMS non datés avec les époux [W] apparaissant se dérouler entre fin juillet et début août 2020, lesquels s’engagent à verser la provision au notaire dès le lundi suite à la réception récente de son courrier de relance. 

L’agence fournit ensuite un courriel de relance des acquéreurs en date du 31 août 2020 concernant la signature de l’offre de prêt qui avait été annoncée au lundi précédent, soit le 24 août 2020.

Elle communique également une information apportée aux vendeurs par courriel du 7 septembre 2020 confirmant que les acquéreurs doivent obtenir l’édition de leur offre de prêt au retour de leur conseiller le 9 septembre 2020, ainsi qu’un courriel en date du 18 septembre 2020 en réponse aux vendeurs indiquant que le gérant de l’agence va se rendre sur le lieu de travail des époux [W] afin de les rencontrer pour comprendre la situation. 

Ils justifient ensuite de SMS non datés de relance des acquéreurs à 12 jours de la signature, soit du 16 août 2020, puis d’une relance du 24 septembre 2020 encore par SMS, restée sans réponse. 

Aux termes du compromis de vente, les acquéreurs étaient tenus de déposer leurs demandes de prêt et d’en justifier dans un délai déterminé, les justificatifs devant être adressés tant aux vendeurs qu’à l’agence. Il appartenait donc à l’agence, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, de veiller à la bonne exécution de ces obligations, notamment en s’assurant du dépôt effectif des dossiers de financement par les acquéreurs et de la transmission des offres de prêt dans les délais contractuels.

Il en résulte des pièces versées aux débats que l’agence ne justifie d’aucune diligence effective durant les délais impartis et qu’elle s’est abstenue de procéder à des relances utiles auprès des acquéreurs avant l’expiration des délais prévus. 

Il apparaît que les seules relances tardives faites par l’agence, principalement par SMS ou par téléphone, ont été réalisées à proximité de la date limite de transmission de l’offre annoncée ou de la date prévue de réalisation de la vente, toujours après avoir été elle-même relancée par l’étude notariale sur l’avancée du dossier, ce qui souligne la carence de l’agence dans l’exécution de sa mission.

L’agence ne saurait donc utilement soutenir que les vendeurs auraient dû eux-mêmes solliciter les justificatifs prévus, dès lors que ces derniers, profanes en matière immobilière, étaient légitimement fondés à se reposer sur les compétences et la vigilance de leur mandataire, auquel ils avaient d’ailleurs confié un mandat exclusif. Cette dernière ne les a pas non plus avisés de l’absence de versement de la consignation des frais de notaire par les acquéreurs, malgré les relances de l’office notarial dont elle était régulièrement informée. 

Durant la poursuite de l’exécution de son mandat jusqu’à sa résiliation par les vendeurs, l’agence n’a pas non plus informé les époux [B] [Y] des possibilités tant de proroger les délais de communication des offres de prêts et la date de réitération de la vente avec la signature d’un éventuel avenant au compromis, que de solliciter la résolution du compromis pour une remise en vente plus rapide du bien immobilier, leur indiquant même que les acquéreurs allaient solliciter de nouvelles banques à compter du 22 septembre soit bien au-delà des délais fixés. 

L’agence ne peut se dédouaner de sa responsabilité engagée à leur égard par la communication d’un modèle de courrier pour la résolution du compromis dans les termes adaptés après que les vendeurs l’ont avertie par courrier de son manque de sérieux avec demande de résiliation du mandat de vente. 

Ainsi, en manquant à son obligation de suivi résultant de son mandat ainsi qu’à ses obligations d’information et de conseil auprès des vendeurs, l’agence a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle.

Sur le préjudice financier allégué
Le principe de réparation intégral interdit d’indemniser deux fois la même perte. 

Lorsque des dommages-intérêts sont fixés par une clause pénale, le créancier ne peut obtenir d'allocation complémentaire de dommages-intérêts pour le même préjudice, sauf s'il démontre un préjudice distinct de celui couvert par la clause. Il faut donc prouver que le préjudice financier invoqué est différent de celui forfaitisé par la clause.

En l’espèce, les vendeurs communiquent des pièces relatives au préjudice financier allégué concernant les charges liées à la conservation du bien immobilier du fait de l’échec de la vente mais aussi à leurs frais de relogement sur la période du 1er septembre 2020 au 15 octobre 2021, date de vente du bien immobiliers aux nouveaux acquéreurs. 

Cependant, les époux [B] [Y] ne démontrent pas de préjudice financier distinct, qui ne serait pas déjà indemnisé par le montant de la clause pénale que les époux [W] ont été condamnés à leur verser au regard de l’absence de réalisation de la vente, supérieur de 25 000 euros au préjudice financier invoqué, et qui contrairement à ce que sous-entendent les demandeurs dans l’intitulé de leurs prétentions, ne saurait viser la réparation de leur seul préjudice moral. 

Les époux [B] [Y] n’ont pas sollicité la condamnation in solidum de l’agence et des acheteurs pour la réparation de ce préjudice relevant de leurs responsabilités communes, ni la garantie de l’agence sur la somme mise à la charge des époux [W] pour la partie de l’indemnité concernant leur préjudice financier. 

En conséquence, il y a lieu de débouter les époux [B] [Y] de ce chef de demande, visant une double indemnisation. 

Sur le préjudice moral invoqué
En l’espèce, les vendeurs ont confié à l’agence immobilière un mandat de vente exclusif pour la vente de leur bien immobilier, ce qui démontre une confiance certaine octroyée au mandataire.

Les manquements relevés ont causé aux vendeurs un préjudice moral caractérisé, résultant des démarches rendues nécessaires par la défaillance de l’agence et du stress généré par l’absence d’informations fiables dans les délais contractuels, dans le cadre d’une relation de confiance propre au contrat de mandat, distinct de celui induit par les agissements des acheteurs.

Ce préjudice moral est bien un préjudice distinct, non couvert par la clause pénale du compromis de vente. 
Néanmoins, le mandat exclusif confié à l’agence a été signé en date du 28 octobre 2019 comporte un article 4 qui précise sa conclusion « pour une durée initiale et irrévocable de trois mois à compter de ce jour. A l’expiration de cette période initiale, il se poursuivra ensuite par tacite prorogation EN EXCLUSIVITE pour une période de 12 mois, au terme de laquelle il prendra automatiquement fin ». 

Le paragraphe 4.2 du mandat stipule la possibilité d’une révocation dans sa totalité par lettre recommandée avec accusé de réception moyennant un préavis de 15 jours. 

Les demandeurs ont mis fin au mandat de vente avec l’agence immobilière seulement par courrier du 15 novembre 2020, soit plusieurs mois après l’expiration du délai de réitération de la vente et de la découverte des manquements dans le suivi du mandat par cette dernière. 

En outre, les vendeurs ne justifient pas de relances des acquéreurs ou de l’agence sur la communication des justificatifs de dépôt des demandes de prêts dans les semaines suivant le délai fixé au 18 juin 2020, alors que le mandat de vente comportait la mention selon laquelle « L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissements financiers ou banques et à justifier au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 15 jours à compter de la conclusion du présent compromis ».

Il y a donc lieu de réduire l’indemnisation de leur préjudice. 

En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS [N] IMMO CONSEILS à payer à Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral subi et de rejeter le surplus des demandes. 


VI. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par la SAS [N] IMMO CONSEILS à l’encontre de Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W]

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, à moins qu’il ne justifie que l’exécution a été empêchée par la force majeure.” 

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

S’il est constant que le compromis de vente du 3 juin 2020 stipule qu’en cas de non-réitération de la vente imputable à l’une des parties, l’agence immobilière pourra prétendre à une indemnité forfaitaire compensatrice correspondant aux honoraires convenus, il n’en demeure pas moins que l’application de cette clause suppose que le mandataire ait rempli lui-même ses obligations avec diligences.

En l’espèce, compte-tenu de ce qui précède, il a été démontré une faute caractérisée de la SAS [N] IMMO CONSEILS dans la gestion de son mandat de vente par l’agence pour justifier d’une indemnisation au profit des vendeurs, démontrant que cette dernière n’avait pas mis en œuvre les diligences nécessaires pour s’assurer des démarches bancaires accomplies par les acquéreurs.
Il n’y a donc pas lieu à indemniser l’agence immobilière des dommages et intérêts correspondant au montant de ses honoraires prévus par ledit mandat de vente, sa propre faute étant à l’origine de son préjudice.

En conséquence, la SAS [N] IMMO CONSEILS sera donc déboutée de ce chef de demande reconventionnelle.


VII. Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] et la SAS [N] IMMO CONSEILS, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, aucune cause de solidarité n’existant entre les acquéreurs et l’agence immobilière, avec distraction au profit de Maître Marie-Paule DAUQUAIRE, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] ont dû accomplir et pour des raisons d’équité, Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] seront solidairement condamnés à leur verser une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, la SAS [N] IMMO CONSEILS sera condamnée à leur verser la somme de 1.500 euros également au titre de leurs frais irrépétibles. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, sollicitée par la partie condamnée elle-même.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] à verser à Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] la somme de 55.000 euros au titre de la clause pénale souscrite ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] de leur demande de de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral formulée à l’encontre de Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] ;

CONDAMNE la SAS [N] IMMO CONSEILS à payer la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts à Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] au titre du préjudice moral subi ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] de leur demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice financier formulée à l’encontre de la SAS [N] IMMO CONSEILS ;

DÉBOUTE la SAS [N] IMMO CONSEILS de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée à l’encontre de Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] à verser à Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [W] et Madame [R] [U] épouse [W] ainsi que la SAS [N] IMMO CONSEILS aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Marie-Paule DAUQUAIRE;

CONDAMNE la SAS [N] IMMO CONSEILS à verser à Monsieur [L] [B] [Y] et Madame [C] [X] [D] épouse [B] [Y] une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes et prétentions des parties ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi jugé et prononcé le 02 juin 2026, à l’audience de la première chambre civile du tribunal judiciaire de MELUN par Hélène MARTRON, Présidente, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière lors du prononcé.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-06-04T19:51:12.048Z.