Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 6/Section 4, 8 juin 2026, n° 23/10396

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JUIN 2026


Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 23/10396 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YH6O
N° de MINUTE : 26/00390


FEDERATION POUR LA GESTION DU LIVRE OFFICIEL DES ORIGINES FELINES (LOOF)
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0716

DEMANDEUR

C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] - [Adresse 3] A [Adresse 4], représenté par son syndic
SAS ESSET PROPERTY MANAGEMENT
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Sajjad HASNAOUI-DUFRENNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
T12

Maître [Y] [K]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représenté par Maître Alain CIEOL de l’ASSOCIATION BCMH, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 3, postulant et Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, plaidant

Maître [D] [I]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représenté par Maître Alain CIEOL de l’ASSOCIATION BCMH, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 3, postulant et Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, plaidant

S.A.S. DBX CONSEIL
[Adresse 8]
[Localité 5]
défaillant
S.A.R.L. AABAM IMMOBILIER
[Adresse 9]
[Localité 6]
défaillant

Monsieur [U] [L], en qualité de liquidateur de la S.N.C. ESSORIMMO
[Adresse 10]
[Localité 7]
défaillant

DEFENDEURS


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS
A l’audience publique du 13 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 8 Juin 2026. 

JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 17 septembre 2021, reçu devant Maître [D] [I] avec la participation de Maître [Y] [K], notaires, l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines (LOOF) a acquis auprès de la SNC ESSORIMMO, par l’intermédiaire de la société DBX CONSEIL, douze emplacements de stationnement en sous-sol et quatre autres lots à usage de bureaux au sein d’un ensemble immobilier en copropriété, dit [Adresse 11], situé [Adresse 2], [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant le prix de 2.661.385 €. 

Cet acte authentique a été précédé d’un compromis de vente signé le 25 juin 2021 par les parties assistées de Maître [Y] [K] pour la SNC ESSORIMO et de Maître [I] pour l’association LOOF.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines (LOOF) a fait assigner la SNC ESSORIMMO en la personne de son liquidateur Monsieur [U] [L], la SAS DBX CONSEIL, la SARL AABAM IMMOBILIER, Maître [Y] [K], Maître [D] [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic la SAS ESSET PROPERTY MANAGEMENT, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir à titre principal la résolution de la vente intervenue le 17 septembre 20214 et à titre subsidiaire la nullité de la vente pour dol ainsi que la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 503.939,61 € à titre de dommages et intérêts. 

Par ordonnance en date du 28 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 1] tirée de l’absence de lien suffisant entre les demandes additionnelles formulées par l’association LOOF aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 2024 et ses demandes principales. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 janvier 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 avril 2026. 

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 juillet 2025, l’association LOOF demande au tribunal de : 
« De recevoir la concluante en sa demande à titre principal, aux fins de résolution de la vente du 17 septembre 2021 pour vices cachés, en application des articles 1641 et suivants du Code Civil, vente portant sur un ensemble immobilier situé à [Localité 1] (Seine-Saint-Denis) [Localité 1] [Adresse 2], [Adresse 3] à [Adresse 4], cadastré section AO, n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 12], surface 01 ha 52 a 26 ca, lots comme suit désignés :

« Lot 1006 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1006. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1007 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1007. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1008 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1008. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1009 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1009. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1010 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1010. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1011 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1011. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1012 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1012. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1013 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1013. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1014 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1014. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1015 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1015. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1016 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1016. Et les 31/100000èmes des parties communes générales. 
Lot 1017 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1017. Et les 31/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1549 : Dans le bâtiment B, au vingt-et-unième étage, un emplacement à usage de bureaux, angle NORD-EST. Et les 818/100000èmes des parties communes générales. 21 

Lot 1550 : Dans le bâtiment B, au vingt-et-unième étage, un emplacement à usage de bureaux, angle NORD. Et les 115/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1551 : Dans le bâtiment B, au vingt-et-unième étage, un emplacement à usage de bureaux, angle SUD. Et les 115/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1552 : Dans le bâtiment B, au vingt-et-unième étage, un emplacement à usage de bureaux, angle SUD-EST. Et les 1028/100000èmes des parties communes générales », 

De constater en effet que les lots dont elle a fait l’acquisition afin de constituer des bureaux immédiatement aménageables, dont elle devait prendre jouissance dès la vente, ne peuvent faire l’objet d’aucun aménagement et que cette situation était nécessairement connue non seulement de son vendeur, mais également de l’ensemble des professionnels auxquels elle a eu affaire lors de la vente, 

De constater qu’elle n’a pas été en mesure de connaître la gravité du vice et l’impossibilité de réaliser des aménagements avant l’assemblée générale du 15 décembre 2021, date à laquelle a été porté à sa connaissance le fait que toutes les demandes d’aménagement de nouveaux locaux pour de nouveaux occupants étaient suspendues par l’autorité administrative, eu égard à l’ancienneté de l’avis défavorable, 

Subsidiairement et dans l’hypothèse où la résolution de la vente pour vices cachés ne serait pas ordonnée, 

De dire et juger que la vente du 17 septembre 2021, portant sur les lots de copropriété : 
« Lot 1006 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1006. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1007 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1007. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1008 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1008. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1009 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1009. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1010 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1010. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1011 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1011. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1012 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1012. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1013 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1013. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1014 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1014. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1015 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1015. Et les 17/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1016 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1016. Et les 31/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1017 : Dans le bâtiment A, au premier sous-sol, un emplacement de voiture numéro 1017. Et les 31/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1549 : Dans le bâtiment B, au vingt-et-unième étage, un emplacement à usage de bureaux, angle NORD-EST. Et les 818/100000èmes des parties communes générales. 21 

Lot 1550 : Dans le bâtiment B, au vingt-et-unième étage, un emplacement à usage de bureaux, angle NORD. Et les 115/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1551 : Dans le bâtiment B, au vingt-et-unième étage, un emplacement à usage de bureaux, angle SUD. Et les 115/100000èmes des parties communes générales. 

Lot 1552 : Dans le bâtiment B, au vingt-et-unième étage, un emplacement à usage de bureaux, angle SUD-EST. Et les 1028/100000èmes des parties communes générales », 

dépendants de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 1], cadastré section AO n°[Cadastre 1], est nulle et de nul effet eu égard aux manœuvres dolosives ayant entraîné une erreur déterminante de bonne foi de l’acquéreur sur les caractéristiques du bien vendu, 

En conséquence, 

De condamner la société ESSORIMMO à restituer l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 800.000 €, avec intérêts à compter de la décision à intervenir, 

De condamner en outre solidairement : 

- la société ESSORIMMO, 
- la société DBX CONSEIL, 
- la société AABAM IMMOBILIER, 
- Maître [Y] [K], 
- Maître [D] [I], 
- et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 1], 

à indemniser le préjudice subi par l’association LOOF à raison des manquements de l’ensemble des intervenants professionnels à leurs obligations d’information et de loyauté vis-à-vis du candidat acquéreur, aucune information n’ayant été donnée par aucun des professionnels, tendant à alerter l’acquéreur sur le fait qu’il serait dans l’impossibilité dans l’immédiat d’aménager les lieux avant que la copropriété ait levé l’avis défavorable en réalisant pour ce faire de très importants travaux, 

De condamner en conséquence solidairement : 
- la société ESSORIMMO, 
- la société DBX CONSEIL, 
- la société AABAM IMMOBILIER, 
- Maître [Y] [K], 
- Maître [D] [I], 
- et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 1], 

à payer à l’association LOOF la somme de 939.466,56 € à titre de dommages-intérêts, 

A titre subsidiaire, 

De condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 1] à exécuter sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé le délai de deux mois après signification de la décision à intervenir, l’ensemble des travaux nécessaires pour obtenir la levée des avis défavorables de 2010 et 2019 maintenus en 2024 et 2025 concernant la sécurité de la [Adresse 11], 

De condamner en outre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 1] à payer à l’association LOOF, en réparation du préjudice subi pour le défaut de jouissance, la somme de 500.000 €, sauf à parfaire, 

De débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 1], Maître [Y] [K] et Maître [D] [I] de l’intégralité de leurs demandes, en particulier au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 

De les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître HERMET-LARTIGUE, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.»

***
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] à [Localité 1] demande au tribunal de :
« Déclarer le SDC [Adresse 11] recevable et bien-fondé en sa défense ; 

Débouter LOOF de l’intégralité de ses prétentions plus amples ou contraires aux présentes ; 

Débouter les autres parties à l’instance de leurs prétentions plus amples ou contraires aux présentes ; 

Condamner LOOF à verser au SDC [Adresse 11] une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner LOOF aux entiers dépens. »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RVPA le 15 octobre 2024, Maître [D] [I] et Maître [Y] [K] demandent au tribunal de : 
« DEBOUTER l’Association FEDERATION POUR LA GESTION DU LIVRE OFFICIEL DES ORIGINES FELINES de l’ensemble de ses demandes, 

CONDAMNER l’Association FEDERATION POUR LA GESTION DU LIVRE OFFICIEL DES ORIGINES FELINES à verser à chacune des concluantes une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’instance. »

***

Assignée à personne habilitée, la SAS DBX CONSEIL et la SNC ESSORIMMO n’ont pas constitué avocat et assignée par remise à étude, la SARL AABAM IMMOBILIER n’a pas non plus constitué avocat. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 juin 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes principales de l’association LOOF

Sur la demande de résolution de la vente du 17 septembre 2021 pour vices cachés 

Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d'une gravité suffisante.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché présentant l'ensemble de ces caractéristiques.

En l’espèce, l’examen des pièces versées aux débats en particulier le procès-verbal de visite de la sous-commission départementale pour la sécurité contre les incendies du 27 novembre 2019, permet d’établir que depuis 2010 le système de désenfumage et de sécurité anti-incendie de l’immeuble présente plusieurs anomalies : 
- absence de fermeture ou fermeture incomplète des portes d’isolement des paliers d’ascenseurs au 8ème et 9ème étages ; 
- non ouverture d’un volet de soufflage du sas de l’escalier nord du 8ème étage ; 
- non déverrouillage de la porte du sas de l’escalier nord et d’une porte coulissante du palier d’ascenseur au 9ème étage ; 
- ouverture incomplète de la porte à effacement latérale servant d’issue de secours au rez-de-chaussée, côté parking lors de l’action sur sa commande manuelle située à proximité ; 
- non déverrouillage de l’ensemble des portes battantes servant d’issue de secours, au rez-de-chaussée, côté parking lors de l’action sur leurs commandes manuelles ; 
- absence de ferme porte sur des porte ayant fonction d’isolement et pour certaines maintenues en position ouverte ; 
- mauvaise audibilité de l’interphone de l’ascenseur prioritaire ; 

Le procès-verbal de visite de la sous-commission départementale pour la sécurité contre les incendies du 27 novembre 2019 déplore également : 
- l’absence de présentation du rapport de vérification réglementaires après travaux (RVRAT) visant le remplacement du système de sécurité incendie (SSI), document demandé par la précédente commission de sécurité ; 
- des travaux effectués sans dépôt de dossier préalable et sans rapport de vérification réglementaires concernant la chaufferie gaz, le paratonnerre et l’aménagement de certains niveaux. 

Ces deux derniers points ne constituant pas en eux-mêmes des vices affectant l’immeuble, la présentation des rapports de vérification réglementaire permettant en revanche d’établir l’existence ou non de dysfonctionnements ou de non-conformités du système de sécurité incendie sur l’ensemble de l’immeuble. 

Or, tant le compromis de vente du 25 juin 2021 que l’acte authentique de vente en date du 17 septembre 2021 mentionnent qu’une copie du dernier procès-verbal de visite de la sous-commission départementale pour la sécurité contre les incendies du 27 novembre 2019 est annexé, qu’il comporte un avis défavorable et que l’acquéreur s’engage à en respecter les prescriptions de manière que le VENDEUR ne puisse être ni recherché, ni poursuivi. 

En outre, tant le compromis de vente du 25 juin 2021 que l’acte authentique de vente du 17 septembre 2021 indiquent que « l’ACQUEREUR reconnaît avoir eu connaissance des procès-verbaux d’assemblée générales suivants : 
15 septembre 2016 
18 octobre 2017
18 décembre 2018
2 juillet 2019
18 décembre 2020
30 avril 2021. »

Or, aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2019 a été adoptée la résolution n°14 ainsi libellée : 
« VOTE DU BUDGET DES TRAVAUX D’AMELIORATION DU DESENFUMAGE EN VUE DE L’OBTENTION DE LA LEVEE DE L’AVIS DEFAVORABLE
Afin de traiter les non-conformités contraignant la levée de l’avis défavorable et en prévision du passage de la commission de sécurité en fin d’année 2019 prochaine. 

L’Assemblée générale décide de voter l’enveloppe budgétaire pour un montant de 135 000 € nécessaires : 
A l’exécution des travaux d’amélioration du désenfumage, 
Au traitement des non-conformités qui affectent le désenfumage et dont l’étude a été confiée aux bureaux d’ingénierie CSTB et ALMI. »

Lors de la même assemblée générale du 2 juillet 2019 a été adoptée la résolution n°23 ainsi rédigée : 
« REALISATION, REGULARISATION DES TRAVAUX NECESSAIRES A LEVER LES OBSERVATIONS REGLEMENTAIRES OU ISSUE DE VERIFICATION PERIODIQUES POUR LA COMMISSION DE SECURITE
L’Assemblée Générale décide de l’exécution des travaux nécessaires : 
- Au traitement des observations formulées par les organismes de vérification périodique agréés, 
- Au travaux prescrits à l’issue des maintenances périodiques réglementaires, 
- Aux réparations des équipements de sécurité en vue du passage de la prochaine commission de sécurité de fin d’année 2019. » 



Selon le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2020 : 

- la résolution n°37, qui n’a pas fait l’objet d’un vote car elle constitue une information, mentionne que : « Le syndic rappelle que la préfecture de Seine Saint Denis a émis un avis défavorable à la poursuite de l’occupation de la [Adresse 11] suite à son passage le 27 novembre 2019 ; le procès-verbal entérinant cet avis est joint en annexe de la convocation. 
Le syndic précise être pleinement mobilisé, avec le concours du mandataire de sécurité de la tour (le cabinet Giffard) afin de lever cet avis défavorable. » ; 

- la résolution n°38, qui n’a pas fait l’objet d’un vote car elle constitue une information, indique que : « Le syndic rappelle en préambule que le sujet du désenfumage a fait l’objet des résolutions suivantes : 
12ème résolution de l’assemblée générale du 18/12/2018 : mission d’ingenierie confiée au cabinet Almi pour l’élaboration d’une étude et d’un avant-projet sommaire technique chiffré pour un montant de 18.000 € TTC
13ème résolution de l’assemblée générale du 18/12/2018 : mission de maîtrise d’œuvre de conception, d’appel d’offre et de coordination sécurité incendie confiée au Cabinet Almi pour un montant de 5.400 € TTC auquel s’ajoute une provision forfaitaire de 14.600 € TTC pour démarrer la phase d’exécution. 
13ème résolution de l’assemblée générale du 02/07/2019 : contrat d’assistance technique confié au CSTB pour lever l’avis défavorable pour un montant de 7.200 € TTC
14ème résolution de l’assemblée générale du 02/07/2019 : vote d’un budget travaux d’amélioration du désenfumage pour un montant de 135.000 € TTC. 

Par suite, le syndic rappelle qu’un dossier de travaux de mise en conformité du système de désenfumage a fait l’objet d’un avis favorable le 19/08/2019 par notification préfectorale n°19/1147. 
Ces travaux n’ont pas été réalisés, la copropriété a souhaité confier une mission complémentaire à CSTB. 

Une note complémentaire pour la régularisation du désenfumage a fait l’objet d’un avis favorable le 19/02/2020 de la part de la Préfecture. Toutefois, les prescriptions sont attendues de la part de CSTB et il est préconisé que la note fournie ne constitue pas un dossier de mise en conformité de désenfumage de la tour. 

Le syndic a reçu la dernière version de l’étude faite par CSTB ; cette étude préconise la mise en place de 2 ouvrants de désenfumage : le premier d’une surface de 6 m², se situe au-dessus de la porte côté Nord-Ouest et le second, d’une surface géométrique de 18,8 x 1,85 m², est aménagé sur la façade Ouest de l’entrée principale de la tour (côté local courrier). Nous avons fait suivre cette étude à deux prestataires afin d’avoir une estimation. 
La première société consultée (ATEIS) ne comprend pas la demande et la juge surdimensionnée avec certaines préconisations impossibles à réaliser. 
La seconde société consultée (CEMIS) ne souhaite pas donner suite en l’état et préconise la réalisation d’une étude technique et structurelle par des bureaux d’études spécialisés. ». 

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 30 avril 2021, qui précise en préambule et caractères gras que « eu égard à la situation administrative de la [Adresse 11], en avis défavorable depuis 2010, le conseil syndical a sollicité la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, afin de se positionner sur le choix du bureau d’étude chargé de la maîtrise d’œuvre de conception des travaux d’amélioration du système de désenfumage (travaux à voter lors d’une prochaine assemblée générale) », ont été adoptées les résolutions relatives à une mission de maîtrise d’œuvre complète des travaux d’amélioration du désenfumage confiée à la société RBI, à une mission de contrôle technique des travaux d’amélioration du désenfumage confiée à la société Risk Control et à une mission de repérage amiante avant travaux à la société Apave. 

Ainsi, l’association LOOF était parfaitement informée au moment de la vente de l’existence et de la nature des vices affectant le système de désenfumage de l’immeuble depuis 2010, de l’avis défavorable à la poursuite de l’occupation de la commission de sécurité de 2019, de l’ensemble des démarches effectuées par la copropriété pour y remédier, des études techniques en cours et de ce que la teneur et le montant des travaux d’amélioration du désenfumage n’étaient pas encore connus. 

Par ailleurs, elle affirme que cet avis défavorable de la commission de sécurité départementale l’empêche d’effectuer les aménagements nécessaires à l’usage auquel elle destine les lieux, ce dont elle n’a pas été informée, mais elle ne produit aucun document permettant d’établir qu’elle est dans l’obligation d’effectuer des aménagements pour pouvoir user des biens qu’elle a acquis le 17 septembre 2021. En effet, aux termes de l’acte de vente du 17 septembre 2021, le vendeur déclare que le bien est à destination professionnelle de bureaux et que l’acquéreur entend conserver cet usage, étant au surplus observé que les lots n°1006, 1007, 1008, 1009, 1010, 1011, 1012, 1013, 1014, 1015, 1016 et 1017 sont indiqués comme étant des emplacements de stationnement en sous-sol, que les lots n°1549, 1550, 1551 et 1552 sont décrits comme des emplacements à usage de bureaux et qu’il n’est fait aucune mention de ce que la vente était contractuellement subordonnée à la possibilité de réaliser des travaux d’aménagement. 

L’association LOOF ne démontre pas non plus qu’une demande d’aménagement de sa part aurait fait l’objet d’un rejet eu égard à l’avis défavorable de la sous-commission de sécurité départementale et son affirmation selon laquelle ladite sous-commission n’instruirait plus aucun dossier tant que son avis défavorable ne serait pas levé n’est conforté par aucun document. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas suffisamment démontré que les non-conformités affectant le système de désenfumage de l’immeuble dit de la [Adresse 11] et l’avis défavorable de la commission de sécurité départementale constituent un vice caché.

Dans ces conditions, l’association LOOF sera déboutée de sa demande de résolution de la vente pour vices-cachés. 

Sur la demande de nullité de la vente du 17 septembre 2021 pour dol 

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol s'apprécie au jour de la signature de l'acte contesté, de sorte que tout évènement postérieur à celui-ci est sans effet sur la caractérisation du dol.

En l’espèce, ainsi qu’il a été développé ci-dessus l’association LOOF a été parfaitement informée préalablement à la vente et au moment de la vente de l’existence et de la nature des vices et non-conformités affectant le système de désenfumage de l’immeuble depuis 2010, de l’avis défavorable de la commission de sécurité de 2019 reprenant celui de 2014 et de 2010, de l’ensemble des démarches effectuées par la copropriété pour y remédier, des études techniques en cours et de ce que la teneur et le montant des travaux d’amélioration du désenfumage n’étaient pas encore connus. 




Aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que le montant exact des travaux à réaliser pour améliorer le système de désenfumage et obtenir la levée de l’avis défavorable à la poursuite de l’occupation de la commission de sécurité départementale ait été connu de la SNC ESSORIMMO antérieurement à la vente du 17 septembre 2021. 

Par ailleurs, l’association LOOF affirme que l’avis défavorable de la sous-commission de sécurité départementale l’empêche d’effectuer les aménagements nécessaires à l’usage auquel elle destine les lieux, ce dont elle n’a pas été informée, mais elle ne produit aucun document permettant d’établir qu’elle est dans l’obligation d’effectuer des aménagements pour pouvoir user des biens qu’elle a acquis le 17 septembre 2021. En effet, aux termes de l’acte de vente du 17 septembre 2021, le vendeur déclare que le bien est à destination professionnelle de bureaux et que l’acquéreur entend conserver cet usage, étant au surplus observé que les lots n°1006, 1007, 1008, 1009, 1010, 1011, 1012, 1013, 1014, 1015, 1016 et 1017 sont indiqués comme étant des emplacements de stationnement en sous-sol, que les lots n°1549, 1550, 1551 et 1552 sont décrits comme des emplacements à usage de bureaux et qu’il n’est fait aucune mention de ce que la vente était contractuellement subordonnée à la possibilité de réaliser des travaux d’aménagement. 
L’association LOOF ne démontre pas non plus qu’une demande d’aménagement de sa part aurait fait l’objet d’un rejet eu égard à l’avis défavorable de la sous-commission de sécurité départementale et son affirmation selon laquelle ladite sous-commission n’instruirait plus aucun dossier tant que son avis défavorable ne serait pas levé n’est confortée par aucun document. 

En outre, il résulte de l’acte authentique de vente du 17 septembre 2021 que l’association LOOF a été également informée de ce qu’il existait 5 procédures judiciaires de recouvrement de charges de copropriété en cours dont un dossier portant sur une somme significative « environ 250K ». 

Cette information ressort également de la communication à l’association LOOF de l’état contenant les informations prévues à l’article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié, notamment les charges impayées pour les exercices antérieurs, annexé à l’acte authentique de vente du 17 septembre 2021. Aux termes de l’acte authentique du 17 septembre 2021, il est indiqué que l’acquéreur déclare en avoir pris connaissance par la lecture qui lui en a été faite par le notaire rédacteur et par les explications qui lui ont été données par le notaire rédacteur. L’association LOOF affirme que ce document est lacunaire, mais ne prend pas la peine de le verser aux débats alors qu’elle est nécessairement en sa possession et qu’elle n’a pas non plus saisi le juge de la mise en état d’un incident de communication de cette pièce. 

De surcroît, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2020, dont aux termes de l’acte authentique de vente du 17 septembre 2021 l’association LOOF reconnaît avoir eu connaissance du procès-verbal, mandat a été donné au syndic à l’effet d’engager plusieurs procédures de saisie immobilière à l’encontre de trois copropriétaires en raison de leurs impayés de charges de copropriété pour un montant total de 497.706,48 €. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments il est établi que l’association LOOF a été informée de la situation de l’immeuble au regard de la réglementation anti-incendie, notamment de l’avis défavorable de la sous-commission départementale de sécurité et de la nécessité pour elle de s’y conformer, de la situation financière de la copropriété et en particulier du montant des charges impayées ainsi que des procédures judiciaires engagées pour en obtenir le recouvrement et il n’est pas démontré que tant l’avis défavorable de la sous-commission de sécurité, que la situation financière de la copropriété fasse obstacle à des travaux d’aménagement de la part de l’association LOOF ou l’empêche de jouir de ses locaux. 

Dès lors, elle ne démontre pas l’existence d’une réticence dolosive de la part de son vendeur. 

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de nullité de la vente sur le fondement du dol, mais également de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la SNC ESSORIMMO. 

Sur la demande indemnitaire de l’association LOOF à l’encontre des notaires 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ce texte le notaire a une obligation de conseil qui implique notamment qu'il s'assure, par ses vérifications, de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige, d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis.

Il y a également lieu de rappeler qu'il est de principe qu'un notaire ne commet pas de faute engageant sa responsabilité lorsqu'il n'a pas les moyens, au jour de la vente, de soupçonner une difficulté ou une situation particulière, son obligation d'investigation ne devant pas excéder ce qui est raisonnable.

Ainsi, le notaire recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

En l’espèce, ainsi qu’il a été développé ci-dessus l’association LOOF a été parfaitement informée préalablement à la vente et au moment de la vente de l’existence et de la nature des vices et non-conformités affectant le système de désenfumage de l’immeuble depuis 2010, de l’avis défavorable de la commission de sécurité de 2019 reprenant celui de 2014 et de 2010, de l’ensemble des démarches effectuées par la copropriété pour y remédier, des études techniques en cours et de ce que la teneur et le montant des travaux d’amélioration du désenfumage n’étaient pas encore connus.

L’association LOOF affirme que l’avis défavorable de la sous-commission de sécurité départementale l’empêche d’effectuer les aménagements nécessaires à l’usage auquel elle destine les lieux, et elle reproche aux notaires de ne pas avoir attiré son attention sur les conséquences particulières pour elle découlant de l’avis défavorable de la sous-commission de sécurité départementale. 

Toutefois, l’acte authentique de vente du 17 septembre 2021 comprend sur deux pages un rappel des dispositions légales spécifiques en matière d’immeuble de grande hauteur, en particulier il est indiqué que les travaux sur l’existant sont soumis à autorisation. 

L’attention de l’association LOOF est au surplus, particulièrement attirée, en page 23, sur l’obligation qui lui incombe de se soumettre à la réglementation relative à l’hygiène, à la salubrité et aux injonctions de la commission de sécurité laquelle a rendu un avis défavorable aux termes d’un procès-verbal de visite du 27 novembre 2019, annexé à l’acte authentique et dont il a été donné lecture aux parties par le notaire rédacteur. 

A cet égard, le procès-verbal de visite du 27 novembre 2019 conclu que : « les travaux de mise en conformité du système de désenfumage ayant fait l’objet d’un avis favorable le 19 août 2019 par notification préfectorale n°19/1147 n’ont pas été réalisés. 
La sous-commission a été informée ce jour par le mandataire que le projet a évolué et qu’une étude d’ingénierie visant le désenfumage du RDC va être transmis fin décembre 2019. 

En conséquence, la sous commissions départementale de sécurité incendie, à l’unanimité de ses membres, n’est pas en mesure de lever l’avis défavorable à la poursuite de l’occupation de la [Adresse 11]. 



Dans l’attente du dossier de régularisation du désenfumage et compte tenu des aménagements successifs réalisés ave ou sans dossier depuis 2005 et non réceptionnés ce jour, la sous-commission demande qu’un dossier comprenant un état récapitulatif par niveau des occupants, des travaux successifs réalisés depuis 2005, des notices de sécurité et des rapports correspondants soit transmis à l’autorité administrative compétente. » 

L’acte authentique de vente du 17 septembre 2021 indique immédiatement après la lecture du procès-verbal de visite du 27 novembre 2019 de la sous-commission de sécurité incendie que l’acquéreur s’engage à respecter les prescriptions de la sous-commission. 

En outre, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que l’association LOOF avait informé les notaires de son souhait d’effectuer des travaux d’aménagement des locaux et il n’est fait aucune mention dans l’acte authentique de ce que la vente était contractuellement subordonnée à la possibilité pour l’association LOOF de réaliser des travaux d’aménagement. 

Au demeurant, l’association LOOF ne démontre pas non plus qu’une demande d’aménagement de sa part fera nécessairement l’objet d’un rejet eu égard à l’avis défavorable de la sous-commission de sécurité départementale. 

A cet égard, il résulte du courrier en date du 6 février 2019 à Maître [K] par la commune de [Localité 1] qu’entre 2012 et 2015, sept permis de construire relatifs à des travaux ou des aménagements dans la [Adresse 11], ont été accordés en dépit de l’avis défavorable initial de la sous-commission de sécurité. 

De surcroît, l’association LOOF ne produit aucun document permettant d’établir qu’elle est dans l’obligation d’effectuer des aménagements pour pouvoir user des biens qu’elle a acquis le 17 septembre 2021. En effet, aux termes de l’acte de vente du 17 septembre 2021, le vendeur déclare que le bien est à destination professionnelle de bureaux et que l’acquéreur entend conserver cet usage, étant au surplus observé que les lots n°1006, 1007, 1008, 1009, 1010, 1011, 1012, 1013, 1014, 1015, 1016 et 1017 sont indiqués comme étant des emplacements de stationnement en sous-sol et que les lots n°1549, 1550, 1551 et 1552 sont décrits comme des emplacements à usage de bureaux. 

Au regard de l'ensemble de ces éléments, l’association LOOF ne rapporte pas la preuve suffisante, qui pourtant lui incombe, de ce que Maître [I] et Maître [K] ont manqué à leur devoir d’information et de conseil pour assurer l’effectivité de l’acte authentique de vente du 17 septembre 2021.

En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes à ce titre. 

Sur la demande indemnitaire de l’association LOOF à l’encontre de l’agence immobilière SAS DBX CONSEIL 

Aux termes de l'article 1240 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ces textes, il appartient au demandeur d'établir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil. A ce titre, le négociateur professionnel, spécialiste de l’immobilier, a l’obligation de renseigner les parties sur la situation exacte du bien qu’il est chargé de vendre. 


La responsabilité de l'agent immobilier peut donc être recherchée pour ne pas avoir indiqué à l'acquéreur certaines informations qu'il connaissait ou aurait dû connaître, s'il s'était suffisamment renseigné auprès du vendeur ou de tout tiers détenant une information sur un élément essentiel de l'opération immobilière envisagée.

En l’espèce, l’association LOOF reproche à la SAS DBX CONSEIL de ne pas l’avoir informée sur le fait qu’elle ne pouvait pas aménager les locaux avant : 
- que ne soient approuvés de lourds travaux en assemblée générale ; 
- que lesdits travaux ne soient payés et exécutés par une copropriété où nombre de copropriétaires n’avaient pas réglé leurs charges et même en litige avec le syndicat des copropriétaires. 

Ainsi qu’il a déjà été développé ci-dessus l’association LOOF a été parfaitement informée préalablement à la vente et au moment de la vente de l’existence et de la nature des vices et non-conformités affectant le système de désenfumage de l’immeuble depuis 2010, de l’avis défavorable de la commission de sécurité de 2019 reprenant celui de 2014 et de 2010, de l’ensemble des démarches effectuées par la copropriété pour y remédier, des études techniques en cours et de ce que la teneur et le montant des travaux d’amélioration du désenfumage n’étaient pas encore connus.

Par ailleurs, l’association LOOF affirme que l’avis défavorable de la sous-commission de sécurité départementale l’empêche d’effectuer les aménagements nécessaires à l’usage auquel elle destine les lieux, mais elle ne produit aucun document permettant d’établir qu’elle est dans l’obligation d’effectuer des aménagements pour pouvoir user des biens qu’elle a acquis le 17 septembre 2021. En effet, aux termes de l’acte de vente du 17 septembre 2021, le vendeur déclare que le bien est à destination professionnelle de bureaux et que l’acquéreur entend conserver cet usage, étant au surplus observé que les lots n°1006, 1007, 1008, 1009, 1010, 1011, 1012, 1013, 1014, 1015, 1016 et 1017 sont indiqués comme étant des emplacements de stationnement en sous-sol, que les lots n°1549, 1550, 1551 et 1552 sont décrits comme des emplacements à usage de bureaux et qu’il n’est fait aucune mention de ce que la vente était contractuellement subordonnée à la possibilité de réaliser des travaux d’aménagement. 

L’association LOOF ne démontre pas non plus qu’une demande d’aménagement de sa part aurait fait l’objet d’un rejet eu égard à l’avis défavorable de la sous-commission de sécurité départementale et son affirmation selon laquelle ladite sous-commission n’instruirait plus aucun dossier tant que son avis défavorable ne serait pas levé n’est confortée par aucun document. 

De plus, il résulte de l’acte authentique de vente du 17 septembre 2021 que l’association LOOF a été également informée de ce qu’il existait 5 procédures judiciaires de recouvrement de charges de copropriété en cours dont un dossier portant sur une somme significative « environ 250K ». 

Tant aux termes du compromis de vente du 25 juin 2021 que de l’acte authentique du 17 septembre 2021, l’association LOOF reconnaît avoir eu connaissance des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de la [Adresse 11] des 15 septembre 2016, 18 octobre 2017, 18 décembre 2018, 2 juillet 2019, 18 décembre 2020, 30 avril 2021. 

Or, aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2020, dont aux termes de l’acte authentique de vente du 17 septembre 2021 l’association LOOF reconnaît avoir eu connaissance, mandat a été donné au syndic à l’effet d’engager plusieurs procédures de saisie immobilière à l’encontre de trois copropriétaires eu égard à leurs impayés de charges de copropriété pour un montant total de 497.706,48 €. 






Au regard de l’ensemble de ces éléments il est établi que l’association LOOF a été informée de la situation de l’immeuble au regard de la réglementation anti-incendie, notamment de l’avis défavorable de la sous-commission départementale de sécurité et de la nécessité pour elle de s’y conformer, de la situation financière de la copropriété et en particulier du montant des charges impayées ainsi que des procédures judiciaires engagées pour en obtenir le recouvrement et il n’est pas démontré que tant l’avis défavorable de la sous-commission de sécurité, que la situation financière de la copropriété fasse obstacle à des travaux d’aménagement de la part de l’association LOOF ou l’empêche de jouir de ses locaux. 

Dès lors, l’association LOOF ne démontre pas l’existence d’une faute de la part de la SAS DBX CONSEIL. 

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire à l’encontre de la SAS DBX CONSEIL. 

Sur la demande indemnitaire de l’association LOOF à l’encontre de l’agence immobilière SARL AABAM IMMOBILIER

Aux termes de l'article 1240 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ces textes, il appartient au demandeur d'établir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil. A ce titre, le négociateur professionnel, spécialiste de l’immobilier, a l’obligation de renseigner les parties sur la situation exacte du bien qu’il est chargé de vendre. 
 
La responsabilité de l'agent immobilier peut donc être recherchée pour ne pas avoir indiqué à l'acquéreur certaines informations qu'il connaissait ou aurait dû connaître, s'il s'était suffisamment renseigné auprès du vendeur ou de tout tiers détenant une information sur un élément essentiel de l'opération immobilière envisagée.

En l’espèce, l’association LOOF fait grief à la SARL AABAM IMMOBILIER d’avoir diffusé des plaquettes flatteuses et trompeuses quant à la possibilité de diviser et aménager immédiatement les locaux de bureaux proposés à la vente. 

Cette dernière verse aux débats une fiche de présentation de bureaux à vendre « 451 m² divisibles à partir de 233 m² [Adresse 11] » ainsi qu’un plan, tous les deux datés du 17 septembre 2020. 

Or, il convient d’observer que la SARL AABAM IMMOBILIER n’est mentionnée ni dans le compromis de vente du 25 juin 2021, ni dans l’acte authentique de vente du 17 septembre 2021 où seule la SAS DBX CONSEIL est indiquée comme titulaire d’un mandat donné par le vendeur et ayant négocié la vente et que les conditions de son intervention à l’opération de vente litigieuse ne sont pas expliquées par la demanderesse. 

En outre, la fiche de présentation et le plan du 17 septembre 2020 comportent la mention visible « document non contractuel » et l’association LOOF ne démontre pas qu’elle avait informé la SARL AABAM IMMOBILIER de ce qu’elle recherchait des locaux à aménager immédiatement. 





Enfin, ainsi qu’il a déjà été développé ci-dessus, l’association LOOF a été informée de la situation de l’immeuble au regard de la réglementation anti-incendie, notamment de l’avis défavorable de la sous-commission départementale de sécurité et de la nécessité pour elle de s’y conformer, ainsi que de la situation financière de la copropriété et il n’est pas démontré que l’avis défavorable de la sous-commissions départementale de sécurité fasse obstacle à des travaux d’aménagement de la part de l’association LOOF ou l’empêche de jouir de ses locaux.

Dès lors, l’association LOOF ne démontre pas l’existence d’une faute de la part de la SARL AABAM IMMOBILIER. 

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire à l’encontre de la SARL AABAM IMMOBILIER. 

Sur les demandes de l’association LOOF à l’encontre du syndicat des copropriétaires 

Sur le fondement d’un manquement à l’obligation d’information 

Aux termes de l'article 1240 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ces textes, il appartient au demandeur d'établir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

La faute délictuelle ou quasi-délictuelle peut consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif.

L'abstention engage la responsabilité de son auteur lorsque le fait omis devait être accompli soit en vertu d'une obligation légale, réglementaire, conventionnelle ou en vertu des exigences imposées par un ordre professionnel. 

La responsabilité du syndic peut être engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires sur le fondement contractuel pour des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission. Elle peut l’être également vis-à-vis des copropriétaires sur le fondement délictuel, car il n'y a pas de lien de droit avec eux : les copropriétaires ne sont pas parties au contrat de syndic (voir en ce sens C. Cass. 3ème civ., 9 septembre 2021 pourvoi n° 20-11.743)

Le syndic n’est pas le préposé du syndicat des copropriétaires, mais est son représentant légal. Il en découle qu’il est un mandataire et à ce titre, la responsabilité du mandant est engagée pour les fautes commises par le syndic dans l’exercice de ses fonctions (voir en ce sens C.Cass. 3ème civ., 15 février 2006 pourvoi n° 05-11.263 ; 3ème civ., 2 octobre 2012, pourvoi n° 11-24.200 ; 3ème civ., 11 février 2016, pourvoi n° 14-29.345).

En l’espèce, l’association LOOF n’explique ni ne justifie de l’obligation légale, réglementaire, conventionnelle ou résultant d’un ordre professionnel incombant au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] et qui l’obligeait à fournir au moment de la vente une information explicite quant à la situation administrative et financière de l’immeuble. 

Elle invoque toutefois l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les articles 4, 5, 6 et 33 du décret du 17 mars 1967. 

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à l’occasion d’une vente en copropriété et afin de valider la mutation d’un lot, que le notaire notifie la vente au syndic qui délivre un certificat attestant que le copropriétaire vendeur est libre de ses engagements envers la copropriété. Il permet également de faire opposition à la vente en cas d’impayés de charge. Or il résulte de l’acte authentique de vente du 17 septembre 2021 que ce certificat a été communiqué. 

L’article 4 du décret du 17 mars 1967 est relatif à la communication du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et des actes modificatifs et il résulte de l’acte authentique de vente du 17 septembre 2021, que cette communication a été effectuée à l’association LOOF.

L’article 5 du décret du 17 mars 1967 est relatif à la communication au notaire chargé de recevoir un acte de vente d’un état daté et il résulte de l’acte authentique de vente du 17 septembre 2021 que cette communication a été effectuée, cet état daté étant en outre annexé à l’acte authentique et lecture en ayant été donné à l’association LOOF par le notaire rédacteur. 

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 est relatif à la notification au syndic soit par les parties soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, de tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits. 

Il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires aucun manquement à son devoir d’information, dès lors que cet article ne prévoit aucune obligation d’information à sa charge, mais à la charge des parties ou du notaire et au bénéfice du syndic. 

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 est relatif à la communication au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, de la copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l’article 9-1 du même décret, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant des diagnostics techniques. 

Il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires aucun manquement à son devoir d’information, dès lors que cet article ne prévoit aucune obligation d’information à sa charge, mais à la charge du syndic et qui plus est sur demande d’un copropriétaire, ce que l’association LOOF n’était pas au moment de la vente.

Au demeurant, ainsi qu’il a déjà été développé ci-dessus, l’association LOOF a été informée de la situation de l’immeuble au regard de la réglementation anti-incendie, notamment de l’avis défavorable de la sous-commission départementale de sécurité et de la nécessité pour elle de s’y conformer, ainsi que de la situation financière de la copropriété et il n’est pas démontré que l’avis défavorable de la sous-commissions départementale de sécurité fasse obstacle à des travaux d’aménagement de la part de l’association LOOF ou l’empêche de jouir de ses locaux. 

Dans ces conditions, l’association LOOF a qui la charge de la preuve incombe, ne démontre pas l’existence d’une faute de la part du syndicat des copropriétaires. 

Sur le fondement de la responsabilité sans faute 

Selon l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de ce texte, la responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l'entier dommage (3e civ., 3 déc. 2020, pourvoi n° 19-12.871 et n° 19-12-125 ; 3e civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-13.670). 

Dans le silence de l’ordonnance du 30 octobre 2019 ayant réformé l’article 14, ces causes dégagées par la jurisprudence sous l’ancienne rédaction de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 demeurent valables. 

L'article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
 
En l’espèce, il convient de rappeler que l’association LOOF ne démontre ni qu’elle ne peut utiliser sans travaux d’aménagement les locaux qu’elle a acquis au sein de la [Adresse 11], ni qu’elle ne peut utiliser ses locaux du fait de l’avis défavorable de la sous-commission départementale de sécurité. 

De surcroît, outre le fait que l’association LOOF n’a pas estimé utile de produire le règlement de copropriété, le procès-verbal de visite de la sous-commission départementale de sécurité du 19 avril 2024 conclu que : 
« La commission a constaté ce jour une nette amélioration de la situation globale de la [Adresse 11], en particulier sur les parties communes et une forte implication de la nouvelle équipe en charge de la gestion de la Tour. Les travaux menés sur le SSI et le désenfumage général de l’immeuble, ainsi que le suivi sur les vérifications périodiques et la levée des observations correspondantes sont satisfaisantes. 

Toutefois, l’exploitation des RVRMD établis pour chaque étage fait apparaître de nombreux points non satisfaisants, non vérifications ou incohérences avec les autres rapports sus-cités, en particulier sur les parties privatives. Les très nombreux aménagements réalisés sans autorisation préfectorale au fil des années ne permettent pas d’appréhender de manière éclairée le niveau de sécurité global de la tour. En effet, les RVRMD exposent de nombreuses vérifications obligatoires non réalisées et l’absence de documents certifiant de la conformité des aménagements (comportement au feu, rapport de réception technique du SSI ….). De plus, le résultat des essais a révélé des insuffisances exposées ci-dessus. » 

Ainsi, la sous-commission départementale de sécurité estime les travaux menés par la copropriété sur le système de désenfumage satisfaisant, mais a maintenu son avis défavorable au regard des aménagements réalisés dans les parties privatives sans autorisation préfectorale, d’une documentation de ces aménagements insuffisante pour s’assurer de leur conformité aux impératifs de sécurité anti-incendie et de nouvelles anomalies 

Dans ces conditions, l’association LOOF ne rapporte pas la preuve de subir un dommage dont l’origine se situe dans les parties communes. 

En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du même code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Succombant, l’association LOOF sera condamnée aux dépens de la présente instance. 

Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). 

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l'équité commande de condamner l’association LOOF à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes : 
- 3.000 € au syndicat des copropriétaire de la [Adresse 11] ; 
- 3.000 € à Maître [I] et Maître [K]. 

Partie perdante et condamnée aux dépens, l’association LOOF sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose quant à lui que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

DÉBOUTE l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines de sa demande de résolution de la vente conclue le 17 septembre 2021 pour vices cachés ; 

DÉBOUTE l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines de sa demande de nullité de la vente conclue le 17 septembre 2021 pour dol ; 

DÉBOUTE l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines de sa demande indemnitaire à l’encontre de la SNC ESSORIMMO ; 

DÉBOUTE l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines de sa demande indemnitaire à l’encontre Maître [D] [I] et Maître [Y] [K] ; 

DÉBOUTE l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines de sa demande indemnitaire à l’encontre de la SAS DBX CONSEIL ; 

DÉBOUTE l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines de sa demande indemnitaire à l’encontre de la SARL AABAM IMMOBILIER ; 

DÉBOUTE l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines de sa demande indemnitaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 1] sur le fondement d’un manquement à son obligation d’information ; 

DÉBOUTE l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines de sa demande de réalisation de travaux à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 1] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

DÉBOUTE l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines de sa demande indemnitaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 1] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

CONDAMNE l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines aux dépens de la présente instance ; 

CONDAMNE l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines à payer à Maître [D] [I] et Maître [Y] [K] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE l’association fédération pour la gestion du livre officiel des origines félines de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.


La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,