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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 6/Section 4, 8 juin 2026, n° 24/04337

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 7 juillet 2021, la SCI NATHAN a acquis auprès de la SARL TRANSPORT LEONARDO un local à usage d’activités divisé en entrepôt, deux bureaux, salle d’eau avec wc et son terrain situé [Adresse 3] à Rosny-sous-Bois (93110) moyennant le prix de 540.000 €.

Selon courriers en date des 22 septembre 2022 et 27 octobre 2023, le service d’assainissement départemental de la Seine [Localité 4] a indiqué que le raccordement au réseau collectif n’était pas conforme à la règlementation en vigueur. 

C’est dans ces conditions que par actes d'huissier de justice en date du 24 avril 2024, la SCI NATHAN a fait assigner la SARL TRANSPORT LEONARDO, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 86.512,70 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 05 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 04 novembre 2024. 

L’ordonnance de clôture du 05 juin 2024 a été révoquée et l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 09 octobre 2024. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 05 novembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 09 février 2026. 

Par ordonnance la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 05 novembre 2025 a été rejetée. 

Selon ordonnance du 1er décembre 2025, faisant suite à un entretien contradictoire devant le juge de la mise en état, l’ordonnance de clôture du 05 novembre 2025 a été révoquée et l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 11 février 2026. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 février 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 avril 2026. 

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 04 février 2026, la SCI NATHAN demande au tribunal de :
« JUGER que la Société TRANSPORT LEONARDO s’est rendue coupable de manœuvre et/ou réticence dolosive

 JUGER que le bien immobilier vendu par la Société TRANSPORT LEONARDO à la SCI NATHAN était l’objet de vices cachés au moment de la vente 

CONDAMNER la Société TRANSPORT LEONARDO à payer à la SCI NATHAN la somme de 86.512,70 euros à titre de dommages et intérêts 

A titre subsidiaire, avant dire droit : 

- DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec mission de : 
* de se rendre sur place, 
* de se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, 
* de visiter les lieux, 
* d’indiquer et d’évaluer les travaux nécessaires à la mise aux normes des locaux, 
* de donner son avis sur le préjudice subi à raison de la perte de jouissance résultant des désordres provoqués par les dégâts des eaux rendant le bien inutilisable 
* de chiffrer le coût des remises en état, 

- VOIR FIXER le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert. 

- DIRE que l’expert sera saisi et mis en œuvre conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile. DIRE qu’il en sera référé au juge en cas de difficultés 

En tout état de cause : 

- CONDAMNER la Société TRANSPORT LEONARDO à payer à la SCI NATHAN la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens qui pourront être recouvrés par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. 

- JUGER que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2026, la SARL TRANSPORT LEONARDO demande au tribunal de : 
« - REJETER l’intégralité des demandes de la SCI NATHAN, 

- CONDAMNER la SCI NATHAN à payer à la société TRANSPORT LEONARDO la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, 

- REJETER l’exécution provisoire du chef des demandes de la SCI NATHAN. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 08 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « homologuer », « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes de la SCI NATHAN

sur l’existence d’un dol

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol s'apprécie au jour de la signature de l'acte contesté, de sorte que tout évènement postérieur à celui-ci est sans effet sur la caractérisation du dol.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique de vente du 7 juillet 2021, au paragraphe « assainissement », page 27, « Le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique. 
(…)
Le VENDEUR informe l’ACQUEREUR qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalies ni aucune difficulté particulière d’utilisation. ». 

Or, il résulte de la fiche de visite du 12 juin 2019 établie par la SAS [C] [H] corroborée par les courriers du service d’assainissement du département de Seine [Localité 4] en date des 22 septembre 2022, 27 octobre 2023 et 24 janvier 2025 que l’évacuation des eaux usées du local situé [Adresse 3] à [Localité 5] est raccordée à l’évacuation des eaux de pluie ce qui n’est pas conforme à la réglementation en vigueur, en particulier au règlement du service d’assainissement de Seine [Localité 4]. 

Ces mêmes documents indiquent la nécessité de créer en limite de propriété côté privé deux raccordements distincts à chaque collecteur collectif (un pour les eaux usées menant à la station d’épuration et un pour les eaux de pluies). 

La SCI NATHAN affirme que la SARL TRANSPORT LEONARDO était nécessairement informée de cette non-conformité avant la vente du 7 juillet 2021 ainsi qu’en atteste la fiche de visite du 12 juin 2019, ce que la SARL TRANSPORT LEONARDO conteste, précisant que sa seule représentante légale à savoir sa gérante, Madame [V] [X], n’a pas été informée des non-conformités relevées le 12 juin 2019. 

La fiche de visite du 12 juin 2019 établie par la SAS [C] [H] mentionne comme propriétaire « [Adresse 4] », l’adresse du branchement au [Adresse 3] à [Localité 5], un numéro de portable et comporte à la fin du document la mention suivante : « Je, soussigné [Adresse 5], reconnaît la véracité des descriptions ci-dessus », suivie de deux signatures manuscrites, intitulées « signature du technicien » et « signature du propriétaire ». Cette signature manuscrite du propriétaire n’est accompagnée d’aucun tampon, timbre ou griffe de la société. 

La SCI NATHAN soutient que cette signature est celle de Monsieur [Y] [X], gérant de fait de la SARL TRANSPORT LEONARDO et mari de la gérante de droit Madame [V] [X]. 





A l’appui de ces affirmations, la SCI NATHAN ne produit que des captures d’écran d’échanges de sms entre un certain [B] et un certain [Y], ce qui ne permet nullement de démontrer qu’il s’agit d’échanges avec Monsieur [Y] [X] et quand bien même il s’agirait effectivement de ce dernier, d’établir que la signature manuscrite figurant sur la fiche de visite du 12 juin 2019 est bien la sienne. 

De surcroît, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’effectuer une comparaison de signature entre celle figurant sur la fiche d’intervention du 12 juin 2019 et celle de Monsieur [Y] [X], ni de justifier que le numéro de portable qui y figure est celui de Monsieur [Y] [X]. 

En outre, si tant est que la signature figurant sur la fiche d’intervention du 12 juin 2019 soit bien celle de Monsieur [Y] [X], aucune des pièces fournies ne permet de justifier qu’il dispose de la capacité à représenter légalement la SARL TRANSPORT LEONARDO, même sur la théorie de l’apparence. 

Dans ces conditions, la SCI NATHAN ne rapporte pas la preuve suffisante que la SARL TRANSPORT LEONARDO était informée, préalablement à la vente du 7 juillet 2021, de la non-conformité du réseau d’évacuation des eaux usées et des eaux de pluies du local situé [Adresse 3] à Rosny-sous-Bois. 

Dès lors, elle ne démontre pas l’existence d’une réticence dolosive. 

En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes sur le fondement du dol. 

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d'une gravité suffisante.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché présentant l'ensemble de ces caractéristiques.

Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur non professionnel est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

Lorsqu'il existe une clause exonératoire de responsabilité du vendeur non professionnel, elle est écartée si le vendeur non professionnel est de mauvaise foi, c'est à dire s'il avait connaissance des vices au moment de la vente et s'il a eu l'intention délibérée de dissimuler à l'acquéreur ce vice dont il connaissait la gravité. 

En l’espèce, il résulte de la fiche de visite du 12 juin 2019 établie par la SAS [C] [H] corroborée par les courriers du service d’assainissement du département de Seine [Localité 4] en date des 22 septembre 2022, 27 octobre 2023 et 24 janvier 2025 que l’évacuation des eaux usées du local situé [Adresse 3] à [Localité 5] est raccordée à l’évacuation des eaux de pluie ce qui n’est pas conforme à la réglementation en vigueur, en particulier au règlement du service d’assainissement de Seine [Localité 4]. 

Ces mêmes documents indiquent la nécessité de créer en limite de propriété côté privé deux raccordements distincts à chaque collecteur collectif (un pour les eaux usées menant à la station d’épuration et un pour les eaux de pluies). 
Si tant est que cette non-conformité puisse être qualifiée de vice alors qu’aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que le réseau d’assainissement du local objet de la vente du 7 juillet 2021 dysfonctionne et étant observé qu’aucune demande n’est formulée sur le fondement d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, en tout état de cause, il est établi qu’elle était dissimulée et antérieure à la vente. 

En revanche, l’acte authentique du 7 juillet 2021 comporte, page 21, la clause d’exclusion suivante : 
« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : 
Des vices apparents, Des vices cachés. 
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : 
Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité, 
Ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. » 
Il résulte des pièces versées aux débats que la SARL TRANSPORT LEONARDO n’est ni un professionnel de l’immobilier, ni un professionnel de la construction puisqu’elle a pour objet le transport de personnes et il n’est ni allégué, ni justifié de ce qu’elle aurait soit fait réaliser, soit réalisé elle-même les travaux en lien avec la non-conformité des réseaux d’évacuation des eaux usées et des eaux de pluies. 

En outre, ainsi qu’il a déjà été développé, la preuve n’est pas suffisamment rapportée de ce que la SARL TRANSPORT LEONARDO connaissait, au jour de la vente, cette non-conformité. 

La SARL TRANSPORT LEONARDO est donc en droit de se prévaloir de la clause de non-garantie pour faire échec à l'action indemnitaire de l’acquéreur sur le fondement de la garantie des vices cachés.

En conséquence, la SCI NATHAN sera déboutée de l’intégralité de ses demandes indemnitaires. 

Sur la demande subsidiaire de la SCI NATHAN aux fins de voire ordonner une expertise judiciaire 

En application de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

Aux termes de l’article 144 du même code, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

Selon l’article 146 du même code, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.


En l’espèce, la SCI NATHAN ne demande la désignation d’un expert judiciaire que dans l’hypothèse où le tribunal s’estimerait insuffisamment informé sur le quantum des travaux à réaliser. 

Au regard de ce qui précède, du rejet des demandes de la SCI NATHAN qu’elles soient fondées sur la réticence dolosive ou la garantie des vices cachés, il y a également lieu de la débouter de sa demande de désignation d’un expert judiciaire. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, la SCI NATHAN sera condamnée aux dépens de la présente instance. 

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, en l’absence de tout justificatif, l'équité commande de condamner la SCI NATHAN à payer à la SARL TRANSPORT LEONARDO la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante condamnée aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, la SCI NATHAN sera déboutée de ses demandes au titre de l’article 700

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

DÉBOUTE la SCI NATHAN de sa demande indemnitaire à l’encontre de la SARL TRANSPORT LEONARDO ; 

DÉBOUTE la SCI NATHAN de sa demande subsidiaire et avant dire-droit tendant à la désignation d’un expert judiciaire ; 

CONDAMNE la SCI NATHAN aux dépens de la présente procédure ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI NATHAN à payer à la SARL TRANSPORT LEONARDO la somme de 1.000€ (mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI NATHAN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.


La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de [Localité 1]

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JUIN 2026


Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 24/04337 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEZF
N° de MINUTE : 26/00393


S.C.I. NATHAN
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1707

DEMANDEUR

C/

S.A.R.L. TRANSPORT LEONARDO
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Sylvain DUBOIS de la SELEURL SYLVAIN DUBOIS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0683

DEFENDEUR



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 8 Juin 2026. 

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 7 juillet 2021, la SCI NATHAN a acquis auprès de la SARL TRANSPORT LEONARDO un local à usage d’activités divisé en entrepôt, deux bureaux, salle d’eau avec wc et son terrain situé [Adresse 3] à Rosny-sous-Bois (93110) moyennant le prix de 540.000 €.

Selon courriers en date des 22 septembre 2022 et 27 octobre 2023, le service d’assainissement départemental de la Seine [Localité 4] a indiqué que le raccordement au réseau collectif n’était pas conforme à la règlementation en vigueur. 

C’est dans ces conditions que par actes d'huissier de justice en date du 24 avril 2024, la SCI NATHAN a fait assigner la SARL TRANSPORT LEONARDO, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 86.512,70 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 05 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 04 novembre 2024. 

L’ordonnance de clôture du 05 juin 2024 a été révoquée et l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 09 octobre 2024. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 05 novembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 09 février 2026. 

Par ordonnance la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 05 novembre 2025 a été rejetée. 

Selon ordonnance du 1er décembre 2025, faisant suite à un entretien contradictoire devant le juge de la mise en état, l’ordonnance de clôture du 05 novembre 2025 a été révoquée et l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 11 février 2026. 

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 février 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 avril 2026. 

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 04 février 2026, la SCI NATHAN demande au tribunal de :
« JUGER que la Société TRANSPORT LEONARDO s’est rendue coupable de manœuvre et/ou réticence dolosive

 JUGER que le bien immobilier vendu par la Société TRANSPORT LEONARDO à la SCI NATHAN était l’objet de vices cachés au moment de la vente 

CONDAMNER la Société TRANSPORT LEONARDO à payer à la SCI NATHAN la somme de 86.512,70 euros à titre de dommages et intérêts 

A titre subsidiaire, avant dire droit : 

- DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec mission de : 
* de se rendre sur place, 
* de se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, 
* de visiter les lieux, 
* d’indiquer et d’évaluer les travaux nécessaires à la mise aux normes des locaux, 
* de donner son avis sur le préjudice subi à raison de la perte de jouissance résultant des désordres provoqués par les dégâts des eaux rendant le bien inutilisable 
* de chiffrer le coût des remises en état, 

- VOIR FIXER le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert. 

- DIRE que l’expert sera saisi et mis en œuvre conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile. DIRE qu’il en sera référé au juge en cas de difficultés 

En tout état de cause : 

- CONDAMNER la Société TRANSPORT LEONARDO à payer à la SCI NATHAN la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens qui pourront être recouvrés par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. 

- JUGER que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2026, la SARL TRANSPORT LEONARDO demande au tribunal de : 
« - REJETER l’intégralité des demandes de la SCI NATHAN, 

- CONDAMNER la SCI NATHAN à payer à la société TRANSPORT LEONARDO la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, 

- REJETER l’exécution provisoire du chef des demandes de la SCI NATHAN. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 08 juin 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « homologuer », « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes de la SCI NATHAN

sur l’existence d’un dol

En application de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol s'apprécie au jour de la signature de l'acte contesté, de sorte que tout évènement postérieur à celui-ci est sans effet sur la caractérisation du dol.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique de vente du 7 juillet 2021, au paragraphe « assainissement », page 27, « Le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique. 
(…)
Le VENDEUR informe l’ACQUEREUR qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalies ni aucune difficulté particulière d’utilisation. ». 

Or, il résulte de la fiche de visite du 12 juin 2019 établie par la SAS [C] [H] corroborée par les courriers du service d’assainissement du département de Seine [Localité 4] en date des 22 septembre 2022, 27 octobre 2023 et 24 janvier 2025 que l’évacuation des eaux usées du local situé [Adresse 3] à [Localité 5] est raccordée à l’évacuation des eaux de pluie ce qui n’est pas conforme à la réglementation en vigueur, en particulier au règlement du service d’assainissement de Seine [Localité 4]. 

Ces mêmes documents indiquent la nécessité de créer en limite de propriété côté privé deux raccordements distincts à chaque collecteur collectif (un pour les eaux usées menant à la station d’épuration et un pour les eaux de pluies). 

La SCI NATHAN affirme que la SARL TRANSPORT LEONARDO était nécessairement informée de cette non-conformité avant la vente du 7 juillet 2021 ainsi qu’en atteste la fiche de visite du 12 juin 2019, ce que la SARL TRANSPORT LEONARDO conteste, précisant que sa seule représentante légale à savoir sa gérante, Madame [V] [X], n’a pas été informée des non-conformités relevées le 12 juin 2019. 

La fiche de visite du 12 juin 2019 établie par la SAS [C] [H] mentionne comme propriétaire « [Adresse 4] », l’adresse du branchement au [Adresse 3] à [Localité 5], un numéro de portable et comporte à la fin du document la mention suivante : « Je, soussigné [Adresse 5], reconnaît la véracité des descriptions ci-dessus », suivie de deux signatures manuscrites, intitulées « signature du technicien » et « signature du propriétaire ». Cette signature manuscrite du propriétaire n’est accompagnée d’aucun tampon, timbre ou griffe de la société. 

La SCI NATHAN soutient que cette signature est celle de Monsieur [Y] [X], gérant de fait de la SARL TRANSPORT LEONARDO et mari de la gérante de droit Madame [V] [X]. 





A l’appui de ces affirmations, la SCI NATHAN ne produit que des captures d’écran d’échanges de sms entre un certain [B] et un certain [Y], ce qui ne permet nullement de démontrer qu’il s’agit d’échanges avec Monsieur [Y] [X] et quand bien même il s’agirait effectivement de ce dernier, d’établir que la signature manuscrite figurant sur la fiche de visite du 12 juin 2019 est bien la sienne. 

De surcroît, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’effectuer une comparaison de signature entre celle figurant sur la fiche d’intervention du 12 juin 2019 et celle de Monsieur [Y] [X], ni de justifier que le numéro de portable qui y figure est celui de Monsieur [Y] [X]. 

En outre, si tant est que la signature figurant sur la fiche d’intervention du 12 juin 2019 soit bien celle de Monsieur [Y] [X], aucune des pièces fournies ne permet de justifier qu’il dispose de la capacité à représenter légalement la SARL TRANSPORT LEONARDO, même sur la théorie de l’apparence. 

Dans ces conditions, la SCI NATHAN ne rapporte pas la preuve suffisante que la SARL TRANSPORT LEONARDO était informée, préalablement à la vente du 7 juillet 2021, de la non-conformité du réseau d’évacuation des eaux usées et des eaux de pluies du local situé [Adresse 3] à Rosny-sous-Bois. 

Dès lors, elle ne démontre pas l’existence d’une réticence dolosive. 

En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes sur le fondement du dol. 

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d'une gravité suffisante.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché présentant l'ensemble de ces caractéristiques.

Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur non professionnel est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

Lorsqu'il existe une clause exonératoire de responsabilité du vendeur non professionnel, elle est écartée si le vendeur non professionnel est de mauvaise foi, c'est à dire s'il avait connaissance des vices au moment de la vente et s'il a eu l'intention délibérée de dissimuler à l'acquéreur ce vice dont il connaissait la gravité. 

En l’espèce, il résulte de la fiche de visite du 12 juin 2019 établie par la SAS [C] [H] corroborée par les courriers du service d’assainissement du département de Seine [Localité 4] en date des 22 septembre 2022, 27 octobre 2023 et 24 janvier 2025 que l’évacuation des eaux usées du local situé [Adresse 3] à [Localité 5] est raccordée à l’évacuation des eaux de pluie ce qui n’est pas conforme à la réglementation en vigueur, en particulier au règlement du service d’assainissement de Seine [Localité 4]. 

Ces mêmes documents indiquent la nécessité de créer en limite de propriété côté privé deux raccordements distincts à chaque collecteur collectif (un pour les eaux usées menant à la station d’épuration et un pour les eaux de pluies). 
Si tant est que cette non-conformité puisse être qualifiée de vice alors qu’aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que le réseau d’assainissement du local objet de la vente du 7 juillet 2021 dysfonctionne et étant observé qu’aucune demande n’est formulée sur le fondement d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, en tout état de cause, il est établi qu’elle était dissimulée et antérieure à la vente. 

En revanche, l’acte authentique du 7 juillet 2021 comporte, page 21, la clause d’exclusion suivante : 
« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : 
Des vices apparents, Des vices cachés. 
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : 
Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité, 
Ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. » 
Il résulte des pièces versées aux débats que la SARL TRANSPORT LEONARDO n’est ni un professionnel de l’immobilier, ni un professionnel de la construction puisqu’elle a pour objet le transport de personnes et il n’est ni allégué, ni justifié de ce qu’elle aurait soit fait réaliser, soit réalisé elle-même les travaux en lien avec la non-conformité des réseaux d’évacuation des eaux usées et des eaux de pluies. 

En outre, ainsi qu’il a déjà été développé, la preuve n’est pas suffisamment rapportée de ce que la SARL TRANSPORT LEONARDO connaissait, au jour de la vente, cette non-conformité. 

La SARL TRANSPORT LEONARDO est donc en droit de se prévaloir de la clause de non-garantie pour faire échec à l'action indemnitaire de l’acquéreur sur le fondement de la garantie des vices cachés.

En conséquence, la SCI NATHAN sera déboutée de l’intégralité de ses demandes indemnitaires. 

Sur la demande subsidiaire de la SCI NATHAN aux fins de voire ordonner une expertise judiciaire 

En application de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

Aux termes de l’article 144 du même code, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

Selon l’article 146 du même code, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.


En l’espèce, la SCI NATHAN ne demande la désignation d’un expert judiciaire que dans l’hypothèse où le tribunal s’estimerait insuffisamment informé sur le quantum des travaux à réaliser. 

Au regard de ce qui précède, du rejet des demandes de la SCI NATHAN qu’elles soient fondées sur la réticence dolosive ou la garantie des vices cachés, il y a également lieu de la débouter de sa demande de désignation d’un expert judiciaire. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, la SCI NATHAN sera condamnée aux dépens de la présente instance. 

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, en l’absence de tout justificatif, l'équité commande de condamner la SCI NATHAN à payer à la SARL TRANSPORT LEONARDO la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante condamnée aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, la SCI NATHAN sera déboutée de ses demandes au titre de l’article 700

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.




PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

DÉBOUTE la SCI NATHAN de sa demande indemnitaire à l’encontre de la SARL TRANSPORT LEONARDO ; 

DÉBOUTE la SCI NATHAN de sa demande subsidiaire et avant dire-droit tendant à la désignation d’un expert judiciaire ; 

CONDAMNE la SCI NATHAN aux dépens de la présente procédure ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI NATHAN à payer à la SARL TRANSPORT LEONARDO la somme de 1.000€ (mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI NATHAN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.


La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 144, code de la sante publique L1331-1, code civil 1642, code civil 1643). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-08T18:09:25.197Z.