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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 31 août 2026, n° 24/09725

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 10 janvier 2023, Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] ont fait l’acquisition d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 8], dont Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] avaient la propriété indivise suite au décès de Madame [S] [Y] le 23 avril 2022. Cet acte a été reçu par Maître [O] [W] [D], notaire à [Localité 1].


Dénonçant dès leur prise de possession des lieux un problème au niveau de l’évacuation des eaux usées du seul sanitaire de la maison, ils ont sollicité le 14 février 2023 l’intervention de Monsieur [Q] [R], plombier-chauffagiste, lequel leur a indiqué que de l’eau stagnait dans les canalisations, phénomène anormal.

Le 11 mai 2023, après plusieurs interventions et investigations, Monsieur [G] et Madame [J] ont mis en demeure les consorts [Y] de leur rembourser les sommes déjà déboursées au titre des investigations et de les indemniser de leurs préjudices.

En l’absence d’accord entre les parties, par requête en date du 24 juillet 2023 les consorts [G]–[J] ont sollicité du président du Tribunal judiciaire de BORDEAUX de pouvoir faire assigner en urgence les consorts [Y].

Par ordonnance du 27 juillet 2023, le président du Tribunal a fait droit à leur requête. Par actes en date du 28 juillet 2023, les consorts [B] ont donc assigné les vendeurs aux de mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 28 août 2024, le Juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et a désigné Monsieur [K] pour y procéder.

L’expert a rendu son rapport le 23 juillet 2024.

Monsieur [G] et Madame [J] ont ainsi assigné les consorts [Y] au fond, par actes de commissaire de justice en date des 15, 18 et 19 novembre 2024, aux fins de voir prononcer la résolution de la vente, ainsi que de solliciter l’indemnisation de l’ensemble de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 avril 2026, Monsieur [T] [P] [G] et Madame [X] [E] [J] demandent au tribunal au visa des articles 1641 et suivants du Code civil :
- Déclarer Monsieur [G] et Madame [J] recevables et bien fondés en leurs demandes,
- Prononcer la résolution de la vente intervenue le 10 janvier 2023 entre Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] (vendeurs) et Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] (acquéreurs), du bien situé [Adresse 7],
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à restituer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] la somme de 315.000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil ;
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] la somme de 25.846,98 euros, correspondant aux émoluments de Maître [W] [D], assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil ;





- Ordonner la publication du jugement à intervenir sur le registre de la publicité foncière
et DIRE ET JUGER que les frais de publication seront mis à la charge des défendeurs.
A titre subsidiaire : 
Vu les articles 1603 et suivants du Code civil ;
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à indemniser Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] de la somme de 53.932,77 euros au titre des travaux réparatoires, le tout assorti des intérêts aux taux légaux à compter de la décision à intervenir avec capitalisation des intérêts et à parfaire ;
- Juger que ce montant sera indexé à l’indice BT01 à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit à compter du 23 juillet 2024 ;
En tout état de cause : 
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] les sommes suivantes, arrêtées au mois de mars 2026 et à parfaire ;
56.671,62 € au titre du préjudice financier, décomposé comme suit : 
o 10.126,98 € correspondant à la location du premier appartement ; 
o 29.658,80 € correspondant à la location de la maison ; 
o 4.498,74 € correspondant à aux charges liées à la maison litigieuse ; 
o 7.104,60 € correspondant au financement de l’emprunt immobilier ;
o 4.483,44 € correspondant aux frais d’assurance du prêt immobilier ;
o 799,06 € correspondant à l’achat des toilettes chimiques ;
o 938 € au titre de la taxe foncière 2023 ;
o 974 € au titre de la taxe foncière 2024.
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] la somme de 7.000 € au titre de leur préjudice de jouissance, assortie des intérêts aux taux légaux à compter de la décision à intervenir avec capitalisation des intérêts ;
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] la somme de 16.500 € au titre de leur préjudice moral, à parfaire, assortie des intérêts aux taux légaux à compter de la décision à intervenir avec capitalisation des intérêts et à parfaire,
- Juger que l’ensemble des condamnations porteront intérêts à compter de la décision à venir, au taux légal ; 
- Juger que les intérêts seront capitalisés ;
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
- Débouter Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] de l’ensemble de leurs demandes.
- Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.




Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 avril 2026, Madame [C] [Y] et Monsieur [H] [Y] demandent au tribunal au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, 334 du Code de procédure civile, 1603 du Code civil, 815-3 du Code civil, 1309 du Code civil :
A titre principal,
- DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [J] de leurs demandes de résolution de la vente et en remboursement du prix sur le fondement de la garantie des vices cachés ; 
- DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [J] de leurs demandes de résolution de la vente et en remboursement du prix sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme ; 
- CONDAMNER Monsieur [G] et Madame [J] au paiement de la somme de 3.000 € à Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER Monsieur [G] et Madame [J] aux entiers dépens ; 
A titre subsidiaire, 
- DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [J] de leurs demandes de résolution de la vente sur le fondement de l’action rédhibitoire en garantie des vices cachés et de la demande de restitution du prix de vente associé ; 
- DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [J] de leurs demandes de réparation du préjudice matériel sur le fondement de l’action estimatoire en garantie des vices cachés ;
- CONDAMNER Monsieur [G] et Madame [J] au paiement de la somme de 3.000 € à Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER Monsieur [G] et Madame [J] aux entiers dépens ; 
A titre infiniment subsidiaire, 
- CONDAMNER Monsieur [A] [Y] à garantir et relever indemne Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ; 
- DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [J] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral et d’agrément ; 
- DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [J] de leur demande au titre du préjudice moral ; 
- CIRCONSCRIRE les condamnations sollicitées par Monsieur [G] et Madame [J] ; 
En tout état de cause, 
- DEBOUTER les consorts [G] [J] de leur demande de condamnation solidaire ; 
- REJETER l’exécution provisoire de droit

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 avril 2026, Monsieur [A] [Y] demande au tribunal au visa des articles 1603, 1641, 1643 et 1645 du Code civil, 514 et 514-1 du Code de procédure civile :
A titre principal, 
- DECLARER Madame [X], [E] [J] et Monsieur [T], [P] [G] irrecevables et mal fondés en leurs demandes ; 
- DEBOUTER Madame [X], [E] [J] et Monsieur [T], [P] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;


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A titre subsidiaire, 
- DIMINUER dans de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Madame [X], [E] [J] et Monsieur [T], [P] [G] ; 
- DEBOUTER Madame [C] [Y] et Monsieur [H] [Y] de leur demande de relevé indemne à l’encontre de Monsieur [A] [Y] ; 
En tout état de cause,
- DIRE y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; 
- CONDAMNER solidairement Madame [X], [E] [J] et Monsieur [T], [P] [G] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026.

En cours de délibéré, sur demande du tribunal, le conseil de Monsieur [A] [Y] a confirmé le décès de son client, survenu le 29 mai 2026.
Les parties ont été invitées à faire connaître leur position par note en cours de délibéré.
Les demandeurs, par l’intermédiaire de leur conseil, ont demandé le maintien du calendrier de procédure, l’action étant transmissible et le décès survenu après l’ouverture des débats.

Motifs

MOTIFS

Sur le décès de Monsieur [A] [Y] en cours de délibéré

L’article 370 du code de procédure civile dispose in limine que : “A compter de la notification qui en est faite à l'autre partie, l'instance est interrompue par :
- le décès d'une partie dans les cas où l'action est transmissible ;”.

L’article 371 du code de procédure civile dispose que : “En aucun cas l'instance n'est interrompue si l'événement survient ou est notifié après l'ouverture des débats”.

En matière d’actions transmissibles, l'instance n'est pas interrompue si le décès d'une partie est notifié après l'ouverture des débats et la décision doit être rendue à l'égard de cette partie (Cass. 2e civ., 19 mai 1980, n° 78-15.727).

La présente procédure portant sur une action transmissible et le décès ayant été notifié après l’ouverture des débats, il convient de constater que la présente instance n’est pas interrompue, les enjeux liés à sa bonne exécution et aux voies de recours n’appartenant qu’aux parties.



I) sur la demande de résolution de la vente

1) sur l’existence de vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus”.

En l’espèce, il figurait dans l’acte de vente en page 24 une clause stipulant que « le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation ». Le vendeur avait déclaré au préalable que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique. Aucun diagnostic du réseau d’assainissement, qui n’était pas obligatoire, n’a été réalisé avant la vente.

Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] soutiennent que le vice affectant le sanitaire leur était caché. Ils indiquent en effet qu’ils n’ont pu vérifier le bon fonctionnement des évacuations des eaux lors de leurs visites avant la vente car l’agent immobilier leur a indiqué que l’eau était coupée, ce qui s’est révélé être faux selon eux.

Ils justifient par la production du témoignage d’une personne présente lors d’une visite avec eux que l’agent immobilier avait soutenu que l’eau était coupée par la société SUEZ (pièce 10 demandeurs).

Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] exposent avoir découvert après un nouveau passage du plombier, le 21 mars 2023 et avec recours à une caméra d’inspection dans les canalisations la présence d’une contre pente d’une longueur de quelques mètres à proximité du toilette, ce qui a pour conséquence d’empêcher l’évacuation des affluents (pièce 2 des demandeurs). 

Les demandeurs arguent de l’antériorité du vice à la vente, et ils se fondent sur les constatations de professionnels tels que la société d’assainissement LR5 laquelle a rédigé trois rapports d’inspection des tronçons des canalisations après passage de caméra. Au cours des opérations d’expertise judiciaire ces rapports ont été discutés et les parties ont accepté que ces investigations soient utilisées et considérées comme contradictoires (page 5 du rapport d’expertise judiciaire).
La société d’assainissement LR5 a confirmé par mail du 13 avril 2023 que le problème est ancien « au vu de la décantation de calcaire et autre dans votre réseau ». 
Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] rappellent que la présence de plaques de calcaire n’est pas constitutive du désordre dénoncé, elle n’est qu’un témoin de son ancienneté. Les plaques de calcaires présentes dans la contre pente témoignent de l’ancienneté du désordre eu égard du temps qu’il a fallu pour que de telles couches se sédimentent. 


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Aux termes de son rapport déposé le 23 juillet 2024, l’expert judiciaire a confirmé l’existence des désordres. Il a constaté que le tuyau d’assainissement est rempli d’une épaisse couche de dépôt calcaire entre la côte 15 m et la côte 18.6 m, la côte zéro correspondant au pot de branchement et au point d’introduction de la caméra, lors des investigations réalisées avant l’expertise par la société d’assainissement LR5.
L’expert indique que ce fléchissement de la tuyauterie sur plusieurs mètres provoque une décantation des matières fécales dans la tuyauterie et la formation d’un bouchon, avec comme facteur aggravant de ce phénomène le fait que l’évacuation des eaux vannes se situe au début du réseau d’écoulement du tuyau et ne bénéficie donc d’aucun écoulement d’eau en amont qui pourrait chasser ces matières fécales vers le pot de branchement.

Monsieur [K] estime que le désordre qui affecte la tuyauterie d’assainissement existait au moment de la vente, et même depuis quelques années auparavant, compte tenu de l’épaisseur des plaques de calcaire présentes à l’intérieur de la tuyauterie.
Il ajoute qu’au vu des factures de consommation d’eau, la maison était habitée juste avant la vente, et notamment dans la période de septembre 2021 à fin octobre 2022.

Selon l’expert, le vendeur avait certainement connaissance du désordre affectant le bon fonctionnement des canalisations qui se perçoit par l’usage la cuvette se vidant mal ou débordant quand on tire la chasse d’eau.

Monsieur [K] estime que le fléchissement de la tuyauterie sur plusieurs mètres rend l’utilisation du sanitaire impossible et donc la maison impropre à destination.

Les demandeurs contestent avoir été à l’origine de l’affaissement et précisent que les seuls travaux qu’ils ont entrepris consistent en la dépose d’une cloison non porteuse et du revêtement mural au cours du mois d’avril 2023 et l’inspection des canalisations défectueuses au mois de mars la dépose des cloisons est intervenue après l’inspection des canalisations. 
Les travaux visés par la partie adverse ne se trouvent aucunement à l’aplomb du flash constaté sur le réseau, lequel se situe entre le couloir de la première chambre et la porte du garage tandis que les maigres modifications opérées par les demandeurs ont eu lieu au niveau de la salle de bain.

Les demandeurs contestent les différents témoignages des proches produits par les défendeurs qui attestent du bon fonctionnement du sanitaire lors de leurs venues dans le domicile.

Il ressort des conclusions expertales, des investigations et interventions menées au préalable par différents professionnels que le fléchissement de la tuyauterie sur plusieurs mètres rend l’utilisation du sanitaire impossible et donc la maison impropre à destination.

Il est établi en outre que ce désordre, dénoncé par les acquéreurs le surlendemain de leur entrée dans les lieux, est nécessairement antérieur à la vente, au regard de l’importante et ancienne sédimentation de calcaire, ce que les différentes attestations produites par Monsieur [A] [Y] de plusieurs utilisateurs des sanitaires ne permettent pas de renverser.
Enfin, il ressort des pièces produites par les demandeurs que ces derniers n’ont pas été en mesure de vérifier le bon fonctionnement du sanitaire avant la vente, qu’ils se sont fondés sur un acte de vente qui ne faisait état d’aucune difficulté d’utilisation connue des vendeurs.

Il convient donc de dire que le désordre dénoncé par les demandeurs est bien constitutif d’un vice caché.

2) sur la clause exonératoire de garantie

Par application de l’article 1643 du code civil, le vendeur qui a stipulé n’être obligé à aucune garantie est néanmoins tenu des vices cachés s’il en avait connaissance à la date de la vente.

L’acte authentique du 10 janvier 2023 comporte en sa page 13 une clause exonératoire de garantie ainsi rédigée : 
“ l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
des vices apparents, 
des vices cachés.
S’agisant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,
ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”.

Monsieur [A] [Y] soutient ne pas avoir eu connaissance du désordre et argue que le sanitaire fonctionnait sans difficulté avant la vente. Il produit plusieurs attestations en ce sens, émanant de proches, de voisins, de membres de la famille, de professionnels, ces derniers faisant état du bon fonctionnement de la salle d’eau. 
Il soutient en plus ne pas avoir volontairement caché le désordre aux acquéreurs, exposant avoir cru que l’arrivée d’eau était coupée ce qui explique l’information erronée donnée aux acquéreurs lors de leurs visites avant la vente.

Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] produisent en leur pièce 25 des demandeurs un historique et le contenu d’échanges avec SUEZ, fournisseur d’eau du logement.
Monsieur [T] [G] a cherché à connaître les demandes des précédents propriétaires, avant la vente, quant à la fermeture du réseau d’eau, SUEZ a répondu que dans son échange AT n° 9484451804 “le fils du vendeur avait demande[r] à ce que l’intervention ne se fasse pas”.
Le 10 janvier 2023 il était procédé à un relevé du compteur, et l’usage de l’eau était qualifié de normal.

Monsieur [A] [Y] soutient avoir confondu résiliation de l’abonnement et coupure de l’eau. Cependant il ressort du courriel que lui a adressé SUEZ le 1er novembre 2022 que l’abonnement est bien résilié mais il n’apparaît pas que la coupure du compteur d’eau ait été organisée, celle-ci n’ayant pas été expressément demandée par Monsieur [A] [Y].


Ainsi, il apparaît que les demandeurs ont été volontairement privés de la possibilité de vérifier le bon fonctionnement du sanitaire, qu’ainsi qu’il a été précédemment jugé les désordres étaient nécessairement apparus avant la vente, ce que ne pouvait ignorer Monsieur [A] [Y], visiteur régulier.

La connaissance par au moins un des vendeurs de l’existence du vice caché empêche l’ensemble des vendeurs de bénéficier de la clause exonératoire de garantie en raison du caractère indivisible de celle-ci, étant rappelé de surcroît que les parties sont désignées sous le vocable unique “VENDEUR” et “ACQUEREUR” dans l’acte authentique.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de résolution de la vente et d’ordonner les restitutions réciproques outre le remboursement des frais d’acquisition (frais de mutation et émoluments du notaire), sans qu’il soit nécessaire d’en apprécier le caractère proportionné ou non, le choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire prévu à l’article 1644 du code civil appartenant à l’acheteur et non au juge qui n’a pas à motiver sa décision sur ce point.

Enfin, la publication du jugement à intervenir sur le registre de la publicité foncière sera ordonnée et les frais de publication seront mis à la charge des défendeurs.

Les condamnations au titre de la résolution de la vente sont prononcées in solidum et avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023, ce que nul ne conteste, puis capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du Code civil.

3) sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 1645 du code civil : “Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”

La connaissance de l'existence du vice par au moins un des vendeurs ouvre droit aux demandes indemnitaires des acquéreurs. Cependant ne peuvent être condamnés au paiement de ces indemnités que les vendeurs qui avaient connaissance du vice caché, ce que le tribunal doit constater (3ème civ 12 octobre 2022 21-10.746). 

Ainsi, encourt la censure l’arrêt qui condamne un couple de vendeurs à indemniser les préjudices subis par l’acquéreur, après avoir retenu que l’époux connaissait le vice mais sans avoir constaté que l’épouse en avait également connaissance (3e Civ., 20 avril 2017, pourvoi n 15-24.325).

En l’espèce, les vendeurs sont des coindivisaires, dont deux viennent en représentation de leur père pré décédé depuis le 07 avril 2003, soit plus de neuf ans avant la vente litigieuse.

Or, Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] exposent qu’ils n’avaient plus de contact avec leur oncle et n’étaient pas entrés dans la maison de leurs grands-parents, objet du litige, depuis 20 ans, ce que Monsieur [A] [Y] ne conteste pas.




En revanche, il ressort des attestations produites par Monsieur [A] [Y] que ce dernier se rendait chaque fin de semaine chez sa mère (pièces 25, 27 défendeur) et contrairement aux affirmations de ce dernier, il apparaît que Monsieur [A] [Y] a pu effectuer des travaux dans le logement de ses parents, ce dont il a été rétribué par l’allocation d’une somme indiquée en chiffres de 6.000 euros, en lettres de soixante trois mille euros, prélevée sur la part de ses neveux, ainsi qu’il ressort de l’attestation notariée établie au décès de Monsieur [I] [Y], père de Monsieur [A] [Y] et grand-père de Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] (pièce 1 de Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y]).

En conséquence, les demandes indemnitaires ne seront reçues qu’en ce qu’elles sont dirigées contre [A] [Y], alors que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] avaient connaissance du vice ayant justifié la résolution de la vente.

Il résulte des pièces justificatives produites par Monsieur [G] et Madame [J] à l’appui de leur demande que ces derniers justifient de la réalité de leur préjudice financier à hauteur de 56.671,62 €, décomposé comme suit : 
o 10.126,98 € correspondant à la location du premier appartement pour leur relogement rendu nécessaire par l’existence du vice à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’au 1er septembre 2024 ; 
o 29.658,80 € correspondant à la location de la maison de mi-août 2024 jusqu’à la date des du 05 mai 2026, date des plaidoiries ; 
o 4.498,74 € correspondant à aux charges liées à la maison litigieuse qu’ils ne peuvent pourtant pas occuper : fluides, assurance habitation 
o 7.104,60 € correspondant au financement de l’emprunt immobilier ;
o 4.483,44 € correspondant aux frais d’assurance du prêt immobilier ;
o 799,06 € correspondant à l’achat des toilettes chimiques ;
o 938 € au titre de la taxe foncière 2023 ;
o 974 € au titre de la taxe foncière 2024.

Il sera donc fait droit à leur demande indemnitaire au titre du préjudice financier à hauteur de 56.671,62 euros, l’ensemble des demandes étant justifié. 

Il sera fait droit à leur demande au titre des frais de relogement futurs à hauteur de 1.313,52 euros au titre de leur loyer mensuel, du prononcé de la présente décision jusqu’à restitution de l’intégralité du prix de vente (315.000 euros) et des frais d’acquisition (25.846,98 euros) de l’immeuble dont la résolution est ordonnée.

Il leur sera en outre alloué la somme de 3.500 euros au titre de leur préjudice jouissance, constitué de l’impossibilité d’user normalement de leur logement en l’absence de sanitaire, pendant la période de sept mois qui a précédé leur installation dans un autre logement, soit à compter de septembre 2023.

Ils ne justifient pas en revanche de leur préjudice moral et seront déboutés sur ce point.




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II) sur la demande à être relevé indemne de Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] contre Monsieur [A] [Y]

L’article 334 du code de procédure civile dispose que : 
« La garantie est simple ou formelle selon que le demandeur en garantie est lui-même poursuivi comme personnellement obligé ou seulement comme détenteur d'un bien. » 

L’article 815-3 du code civil dispose que : 
« Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés. 
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute. »

Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y], demandent dans le dispositif de leurs conclusions, à titre infiniment subsidiaire, à être garantis par leur oncle [A] ”de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre”. Dans leur motivation les consorts [Y] visent les demandes indemnitaires.

Il vient d’être jugé que Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] ne seront pas tenus au titre des demandes indemnitaires.
Les sommes mises in solidum à leur charge correspondent aux restitutions réciproques dans le cadre de la résolution de la vente.
Leur demande aux fins d’être relevés indemnes est donc sans objet.

III) Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] qui succombent seront tenus in solidum aux dépens et condamnés in solidum à payer Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] pris ensemble la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [Y] sera tenu de relever indemnes Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] des sommes mises à leur charge au titre des dépens et de l’article 700 du code 

Il y a lieu d 'écarter l'exécution provisoire de droit en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, celle-ci n'étant pas compatible avec la nature du litige.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’absence d’interruption de l’instance,

PRONONCE la résolution de la vente intervenue le 10 janvier 2023 entre Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] (vendeurs) et Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] (acquéreurs), du bien situé [Adresse 7], selon acte reçu par Maître [O] [W] [D], notaire à [Localité 1], avec effet à la date du présent jugement,

ORDONNE la restitution, par Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] pris ensemble de la somme de 315.000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil au besoin,

CONDAMNE Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] in solidum au paiement de cette somme,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] la somme de 25.846,98 euros, correspondant aux émoluments de Maître [W] [D], assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, 

ORDONNE la publication du jugement à intervenir sur le registre de la publicité foncière, à la requête de la partie la plus diligente,

DIT que les frais de publication seront mis à la charge des défendeurs,

CONDAMNE Monsieur [A] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] pris ensemble la somme de 56.671,62 euros, arrêtée au mois de mars 2026, au titre du préjudice financier, décomposé comme suit : 
o 10.126,98 € correspondant à la location du premier appartement ; 
o 29.658,80 € correspondant à la location de la maison jusqu’au 05 mai 2026 ; 
o 4.498,74 € correspondant à aux charges liées à la maison litigieuse ; 
o 7.104,60 € correspondant au financement de l’emprunt immobilier ;
o 4.483,44 € correspondant aux frais d’assurance du prêt immobilier ;
o 799,06 € correspondant à l’achat des toilettes chimiques ;
o 938 € au titre de la taxe foncière 2023 ;
o 974 € au titre de la taxe foncière 2024,

CONDAMNE Monsieur [A] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] pris ensemble la somme de 3.500 € au titre de leur préjudice de jouissance, assortie des intérêts aux taux légaux à compter de la présente décision avec capitalisation des intérêts.



CONDAMNE Monsieur [A] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] pris ensemble, au titre des frais de relogement, la somme mensuelle de 1.313,52 euros à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à restitution de l’intégralité du prix de vente (315.000 euros) et des frais d’acquisition (25.846,98 euros) de l’immeuble dont la résolution est ordonnée,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] pris ensemble la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] aux entiers dépens de l’instance

ÉCARTE l’exécution provisoire.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
N° RG 24/09725 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXF2

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 31 AOÛT 2026 
50A

N° RG 24/09725
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXF2







AFFAIRE :

[T] [P] [G]
[X] [E] [J]
C/
[C] [Y]
[H] [Y]
[A] [N] [Y]




 


Décision nativement numérique à :

Me Antoine ANASTASE
Me Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS
Me Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

1 copie Monsieur [L] [V], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile 
Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,
Madame LAURET, Vice-Président,

Lors des débats :

Monsieur ROUCHEYROLLES Eric, Cadre Greffier 

Lors du prononcé : 

Monsieur GARNIER Lionel , Cadre Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 Mai 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDEURS

Monsieur [T] [P] [G] 
né le 29 Février 1988 à [Localité 2] (LOT-ET-GARONNE)
[Adresse 1])
[Localité 3]

représenté par Me Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX


N° RG 24/09725 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXF2



Madame [X] [E] [J]
née le 02 Février 1985 à [Localité 4] (ISERE)
[Adresse 2] (maison 1)
[Localité 3]

représentée par Me Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX


DÉFENDEURS

Madame [C] [Y]
née le 19 Février 1983 à [Localité 1] (GIRONDE)
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Antoine ANASTASE, avocat au barreau de BORDEAUX


Monsieur [H] [Y]
né le 22 Février 1980 à [Localité 1] (GIRONDE)
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Me Antoine ANASTASE, avocat au barreau de BORDEAUX


Monsieur [A] [Y] 
né le 14 Juillet 1959 à [Localité 1] (GIRONDE)
décédé le 29 mai 2026 à [Localité 1] (GIRONDE)
[Adresse 5]
[Localité 7]

représenté par Me Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 10 janvier 2023, Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] ont fait l’acquisition d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 8], dont Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] avaient la propriété indivise suite au décès de Madame [S] [Y] le 23 avril 2022. Cet acte a été reçu par Maître [O] [W] [D], notaire à [Localité 1].


Dénonçant dès leur prise de possession des lieux un problème au niveau de l’évacuation des eaux usées du seul sanitaire de la maison, ils ont sollicité le 14 février 2023 l’intervention de Monsieur [Q] [R], plombier-chauffagiste, lequel leur a indiqué que de l’eau stagnait dans les canalisations, phénomène anormal.

Le 11 mai 2023, après plusieurs interventions et investigations, Monsieur [G] et Madame [J] ont mis en demeure les consorts [Y] de leur rembourser les sommes déjà déboursées au titre des investigations et de les indemniser de leurs préjudices.

En l’absence d’accord entre les parties, par requête en date du 24 juillet 2023 les consorts [G]–[J] ont sollicité du président du Tribunal judiciaire de BORDEAUX de pouvoir faire assigner en urgence les consorts [Y].

Par ordonnance du 27 juillet 2023, le président du Tribunal a fait droit à leur requête. Par actes en date du 28 juillet 2023, les consorts [B] ont donc assigné les vendeurs aux de mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 28 août 2024, le Juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et a désigné Monsieur [K] pour y procéder.

L’expert a rendu son rapport le 23 juillet 2024.

Monsieur [G] et Madame [J] ont ainsi assigné les consorts [Y] au fond, par actes de commissaire de justice en date des 15, 18 et 19 novembre 2024, aux fins de voir prononcer la résolution de la vente, ainsi que de solliciter l’indemnisation de l’ensemble de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 avril 2026, Monsieur [T] [P] [G] et Madame [X] [E] [J] demandent au tribunal au visa des articles 1641 et suivants du Code civil :
- Déclarer Monsieur [G] et Madame [J] recevables et bien fondés en leurs demandes,
- Prononcer la résolution de la vente intervenue le 10 janvier 2023 entre Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] (vendeurs) et Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] (acquéreurs), du bien situé [Adresse 7],
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à restituer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] la somme de 315.000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil ;
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] la somme de 25.846,98 euros, correspondant aux émoluments de Maître [W] [D], assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil ;





- Ordonner la publication du jugement à intervenir sur le registre de la publicité foncière
et DIRE ET JUGER que les frais de publication seront mis à la charge des défendeurs.
A titre subsidiaire : 
Vu les articles 1603 et suivants du Code civil ;
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à indemniser Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] de la somme de 53.932,77 euros au titre des travaux réparatoires, le tout assorti des intérêts aux taux légaux à compter de la décision à intervenir avec capitalisation des intérêts et à parfaire ;
- Juger que ce montant sera indexé à l’indice BT01 à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit à compter du 23 juillet 2024 ;
En tout état de cause : 
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] les sommes suivantes, arrêtées au mois de mars 2026 et à parfaire ;
56.671,62 € au titre du préjudice financier, décomposé comme suit : 
o 10.126,98 € correspondant à la location du premier appartement ; 
o 29.658,80 € correspondant à la location de la maison ; 
o 4.498,74 € correspondant à aux charges liées à la maison litigieuse ; 
o 7.104,60 € correspondant au financement de l’emprunt immobilier ;
o 4.483,44 € correspondant aux frais d’assurance du prêt immobilier ;
o 799,06 € correspondant à l’achat des toilettes chimiques ;
o 938 € au titre de la taxe foncière 2023 ;
o 974 € au titre de la taxe foncière 2024.
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] la somme de 7.000 € au titre de leur préjudice de jouissance, assortie des intérêts aux taux légaux à compter de la décision à intervenir avec capitalisation des intérêts ;
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] la somme de 16.500 € au titre de leur préjudice moral, à parfaire, assortie des intérêts aux taux légaux à compter de la décision à intervenir avec capitalisation des intérêts et à parfaire,
- Juger que l’ensemble des condamnations porteront intérêts à compter de la décision à venir, au taux légal ; 
- Juger que les intérêts seront capitalisés ;
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner solidairement Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
- Débouter Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] de l’ensemble de leurs demandes.
- Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.




Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 avril 2026, Madame [C] [Y] et Monsieur [H] [Y] demandent au tribunal au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, 334 du Code de procédure civile, 1603 du Code civil, 815-3 du Code civil, 1309 du Code civil :
A titre principal,
- DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [J] de leurs demandes de résolution de la vente et en remboursement du prix sur le fondement de la garantie des vices cachés ; 
- DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [J] de leurs demandes de résolution de la vente et en remboursement du prix sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme ; 
- CONDAMNER Monsieur [G] et Madame [J] au paiement de la somme de 3.000 € à Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER Monsieur [G] et Madame [J] aux entiers dépens ; 
A titre subsidiaire, 
- DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [J] de leurs demandes de résolution de la vente sur le fondement de l’action rédhibitoire en garantie des vices cachés et de la demande de restitution du prix de vente associé ; 
- DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [J] de leurs demandes de réparation du préjudice matériel sur le fondement de l’action estimatoire en garantie des vices cachés ;
- CONDAMNER Monsieur [G] et Madame [J] au paiement de la somme de 3.000 € à Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER Monsieur [G] et Madame [J] aux entiers dépens ; 
A titre infiniment subsidiaire, 
- CONDAMNER Monsieur [A] [Y] à garantir et relever indemne Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ; 
- DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [J] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral et d’agrément ; 
- DEBOUTER Monsieur [G] et Madame [J] de leur demande au titre du préjudice moral ; 
- CIRCONSCRIRE les condamnations sollicitées par Monsieur [G] et Madame [J] ; 
En tout état de cause, 
- DEBOUTER les consorts [G] [J] de leur demande de condamnation solidaire ; 
- REJETER l’exécution provisoire de droit

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 avril 2026, Monsieur [A] [Y] demande au tribunal au visa des articles 1603, 1641, 1643 et 1645 du Code civil, 514 et 514-1 du Code de procédure civile :
A titre principal, 
- DECLARER Madame [X], [E] [J] et Monsieur [T], [P] [G] irrecevables et mal fondés en leurs demandes ; 
- DEBOUTER Madame [X], [E] [J] et Monsieur [T], [P] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;


N° RG 24/09725 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXF2

A titre subsidiaire, 
- DIMINUER dans de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Madame [X], [E] [J] et Monsieur [T], [P] [G] ; 
- DEBOUTER Madame [C] [Y] et Monsieur [H] [Y] de leur demande de relevé indemne à l’encontre de Monsieur [A] [Y] ; 
En tout état de cause,
- DIRE y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; 
- CONDAMNER solidairement Madame [X], [E] [J] et Monsieur [T], [P] [G] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 avril 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026.

En cours de délibéré, sur demande du tribunal, le conseil de Monsieur [A] [Y] a confirmé le décès de son client, survenu le 29 mai 2026.
Les parties ont été invitées à faire connaître leur position par note en cours de délibéré.
Les demandeurs, par l’intermédiaire de leur conseil, ont demandé le maintien du calendrier de procédure, l’action étant transmissible et le décès survenu après l’ouverture des débats.


MOTIFS

Sur le décès de Monsieur [A] [Y] en cours de délibéré

L’article 370 du code de procédure civile dispose in limine que : “A compter de la notification qui en est faite à l'autre partie, l'instance est interrompue par :
- le décès d'une partie dans les cas où l'action est transmissible ;”.

L’article 371 du code de procédure civile dispose que : “En aucun cas l'instance n'est interrompue si l'événement survient ou est notifié après l'ouverture des débats”.

En matière d’actions transmissibles, l'instance n'est pas interrompue si le décès d'une partie est notifié après l'ouverture des débats et la décision doit être rendue à l'égard de cette partie (Cass. 2e civ., 19 mai 1980, n° 78-15.727).

La présente procédure portant sur une action transmissible et le décès ayant été notifié après l’ouverture des débats, il convient de constater que la présente instance n’est pas interrompue, les enjeux liés à sa bonne exécution et aux voies de recours n’appartenant qu’aux parties.



I) sur la demande de résolution de la vente

1) sur l’existence de vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus”.

En l’espèce, il figurait dans l’acte de vente en page 24 une clause stipulant que « le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation ». Le vendeur avait déclaré au préalable que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique. Aucun diagnostic du réseau d’assainissement, qui n’était pas obligatoire, n’a été réalisé avant la vente.

Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] soutiennent que le vice affectant le sanitaire leur était caché. Ils indiquent en effet qu’ils n’ont pu vérifier le bon fonctionnement des évacuations des eaux lors de leurs visites avant la vente car l’agent immobilier leur a indiqué que l’eau était coupée, ce qui s’est révélé être faux selon eux.

Ils justifient par la production du témoignage d’une personne présente lors d’une visite avec eux que l’agent immobilier avait soutenu que l’eau était coupée par la société SUEZ (pièce 10 demandeurs).

Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] exposent avoir découvert après un nouveau passage du plombier, le 21 mars 2023 et avec recours à une caméra d’inspection dans les canalisations la présence d’une contre pente d’une longueur de quelques mètres à proximité du toilette, ce qui a pour conséquence d’empêcher l’évacuation des affluents (pièce 2 des demandeurs). 

Les demandeurs arguent de l’antériorité du vice à la vente, et ils se fondent sur les constatations de professionnels tels que la société d’assainissement LR5 laquelle a rédigé trois rapports d’inspection des tronçons des canalisations après passage de caméra. Au cours des opérations d’expertise judiciaire ces rapports ont été discutés et les parties ont accepté que ces investigations soient utilisées et considérées comme contradictoires (page 5 du rapport d’expertise judiciaire).
La société d’assainissement LR5 a confirmé par mail du 13 avril 2023 que le problème est ancien « au vu de la décantation de calcaire et autre dans votre réseau ». 
Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] rappellent que la présence de plaques de calcaire n’est pas constitutive du désordre dénoncé, elle n’est qu’un témoin de son ancienneté. Les plaques de calcaires présentes dans la contre pente témoignent de l’ancienneté du désordre eu égard du temps qu’il a fallu pour que de telles couches se sédimentent. 


N° RG 24/09725 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXF2


Aux termes de son rapport déposé le 23 juillet 2024, l’expert judiciaire a confirmé l’existence des désordres. Il a constaté que le tuyau d’assainissement est rempli d’une épaisse couche de dépôt calcaire entre la côte 15 m et la côte 18.6 m, la côte zéro correspondant au pot de branchement et au point d’introduction de la caméra, lors des investigations réalisées avant l’expertise par la société d’assainissement LR5.
L’expert indique que ce fléchissement de la tuyauterie sur plusieurs mètres provoque une décantation des matières fécales dans la tuyauterie et la formation d’un bouchon, avec comme facteur aggravant de ce phénomène le fait que l’évacuation des eaux vannes se situe au début du réseau d’écoulement du tuyau et ne bénéficie donc d’aucun écoulement d’eau en amont qui pourrait chasser ces matières fécales vers le pot de branchement.

Monsieur [K] estime que le désordre qui affecte la tuyauterie d’assainissement existait au moment de la vente, et même depuis quelques années auparavant, compte tenu de l’épaisseur des plaques de calcaire présentes à l’intérieur de la tuyauterie.
Il ajoute qu’au vu des factures de consommation d’eau, la maison était habitée juste avant la vente, et notamment dans la période de septembre 2021 à fin octobre 2022.

Selon l’expert, le vendeur avait certainement connaissance du désordre affectant le bon fonctionnement des canalisations qui se perçoit par l’usage la cuvette se vidant mal ou débordant quand on tire la chasse d’eau.

Monsieur [K] estime que le fléchissement de la tuyauterie sur plusieurs mètres rend l’utilisation du sanitaire impossible et donc la maison impropre à destination.

Les demandeurs contestent avoir été à l’origine de l’affaissement et précisent que les seuls travaux qu’ils ont entrepris consistent en la dépose d’une cloison non porteuse et du revêtement mural au cours du mois d’avril 2023 et l’inspection des canalisations défectueuses au mois de mars la dépose des cloisons est intervenue après l’inspection des canalisations. 
Les travaux visés par la partie adverse ne se trouvent aucunement à l’aplomb du flash constaté sur le réseau, lequel se situe entre le couloir de la première chambre et la porte du garage tandis que les maigres modifications opérées par les demandeurs ont eu lieu au niveau de la salle de bain.

Les demandeurs contestent les différents témoignages des proches produits par les défendeurs qui attestent du bon fonctionnement du sanitaire lors de leurs venues dans le domicile.

Il ressort des conclusions expertales, des investigations et interventions menées au préalable par différents professionnels que le fléchissement de la tuyauterie sur plusieurs mètres rend l’utilisation du sanitaire impossible et donc la maison impropre à destination.

Il est établi en outre que ce désordre, dénoncé par les acquéreurs le surlendemain de leur entrée dans les lieux, est nécessairement antérieur à la vente, au regard de l’importante et ancienne sédimentation de calcaire, ce que les différentes attestations produites par Monsieur [A] [Y] de plusieurs utilisateurs des sanitaires ne permettent pas de renverser.
Enfin, il ressort des pièces produites par les demandeurs que ces derniers n’ont pas été en mesure de vérifier le bon fonctionnement du sanitaire avant la vente, qu’ils se sont fondés sur un acte de vente qui ne faisait état d’aucune difficulté d’utilisation connue des vendeurs.

Il convient donc de dire que le désordre dénoncé par les demandeurs est bien constitutif d’un vice caché.

2) sur la clause exonératoire de garantie

Par application de l’article 1643 du code civil, le vendeur qui a stipulé n’être obligé à aucune garantie est néanmoins tenu des vices cachés s’il en avait connaissance à la date de la vente.

L’acte authentique du 10 janvier 2023 comporte en sa page 13 une clause exonératoire de garantie ainsi rédigée : 
“ l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
des vices apparents, 
des vices cachés.
S’agisant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,
ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”.

Monsieur [A] [Y] soutient ne pas avoir eu connaissance du désordre et argue que le sanitaire fonctionnait sans difficulté avant la vente. Il produit plusieurs attestations en ce sens, émanant de proches, de voisins, de membres de la famille, de professionnels, ces derniers faisant état du bon fonctionnement de la salle d’eau. 
Il soutient en plus ne pas avoir volontairement caché le désordre aux acquéreurs, exposant avoir cru que l’arrivée d’eau était coupée ce qui explique l’information erronée donnée aux acquéreurs lors de leurs visites avant la vente.

Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] produisent en leur pièce 25 des demandeurs un historique et le contenu d’échanges avec SUEZ, fournisseur d’eau du logement.
Monsieur [T] [G] a cherché à connaître les demandes des précédents propriétaires, avant la vente, quant à la fermeture du réseau d’eau, SUEZ a répondu que dans son échange AT n° 9484451804 “le fils du vendeur avait demande[r] à ce que l’intervention ne se fasse pas”.
Le 10 janvier 2023 il était procédé à un relevé du compteur, et l’usage de l’eau était qualifié de normal.

Monsieur [A] [Y] soutient avoir confondu résiliation de l’abonnement et coupure de l’eau. Cependant il ressort du courriel que lui a adressé SUEZ le 1er novembre 2022 que l’abonnement est bien résilié mais il n’apparaît pas que la coupure du compteur d’eau ait été organisée, celle-ci n’ayant pas été expressément demandée par Monsieur [A] [Y].


Ainsi, il apparaît que les demandeurs ont été volontairement privés de la possibilité de vérifier le bon fonctionnement du sanitaire, qu’ainsi qu’il a été précédemment jugé les désordres étaient nécessairement apparus avant la vente, ce que ne pouvait ignorer Monsieur [A] [Y], visiteur régulier.

La connaissance par au moins un des vendeurs de l’existence du vice caché empêche l’ensemble des vendeurs de bénéficier de la clause exonératoire de garantie en raison du caractère indivisible de celle-ci, étant rappelé de surcroît que les parties sont désignées sous le vocable unique “VENDEUR” et “ACQUEREUR” dans l’acte authentique.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de résolution de la vente et d’ordonner les restitutions réciproques outre le remboursement des frais d’acquisition (frais de mutation et émoluments du notaire), sans qu’il soit nécessaire d’en apprécier le caractère proportionné ou non, le choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire prévu à l’article 1644 du code civil appartenant à l’acheteur et non au juge qui n’a pas à motiver sa décision sur ce point.

Enfin, la publication du jugement à intervenir sur le registre de la publicité foncière sera ordonnée et les frais de publication seront mis à la charge des défendeurs.

Les condamnations au titre de la résolution de la vente sont prononcées in solidum et avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023, ce que nul ne conteste, puis capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du Code civil.

3) sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 1645 du code civil : “Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”

La connaissance de l'existence du vice par au moins un des vendeurs ouvre droit aux demandes indemnitaires des acquéreurs. Cependant ne peuvent être condamnés au paiement de ces indemnités que les vendeurs qui avaient connaissance du vice caché, ce que le tribunal doit constater (3ème civ 12 octobre 2022 21-10.746). 

Ainsi, encourt la censure l’arrêt qui condamne un couple de vendeurs à indemniser les préjudices subis par l’acquéreur, après avoir retenu que l’époux connaissait le vice mais sans avoir constaté que l’épouse en avait également connaissance (3e Civ., 20 avril 2017, pourvoi n 15-24.325).

En l’espèce, les vendeurs sont des coindivisaires, dont deux viennent en représentation de leur père pré décédé depuis le 07 avril 2003, soit plus de neuf ans avant la vente litigieuse.

Or, Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] exposent qu’ils n’avaient plus de contact avec leur oncle et n’étaient pas entrés dans la maison de leurs grands-parents, objet du litige, depuis 20 ans, ce que Monsieur [A] [Y] ne conteste pas.




En revanche, il ressort des attestations produites par Monsieur [A] [Y] que ce dernier se rendait chaque fin de semaine chez sa mère (pièces 25, 27 défendeur) et contrairement aux affirmations de ce dernier, il apparaît que Monsieur [A] [Y] a pu effectuer des travaux dans le logement de ses parents, ce dont il a été rétribué par l’allocation d’une somme indiquée en chiffres de 6.000 euros, en lettres de soixante trois mille euros, prélevée sur la part de ses neveux, ainsi qu’il ressort de l’attestation notariée établie au décès de Monsieur [I] [Y], père de Monsieur [A] [Y] et grand-père de Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] (pièce 1 de Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y]).

En conséquence, les demandes indemnitaires ne seront reçues qu’en ce qu’elles sont dirigées contre [A] [Y], alors que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] avaient connaissance du vice ayant justifié la résolution de la vente.

Il résulte des pièces justificatives produites par Monsieur [G] et Madame [J] à l’appui de leur demande que ces derniers justifient de la réalité de leur préjudice financier à hauteur de 56.671,62 €, décomposé comme suit : 
o 10.126,98 € correspondant à la location du premier appartement pour leur relogement rendu nécessaire par l’existence du vice à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’au 1er septembre 2024 ; 
o 29.658,80 € correspondant à la location de la maison de mi-août 2024 jusqu’à la date des du 05 mai 2026, date des plaidoiries ; 
o 4.498,74 € correspondant à aux charges liées à la maison litigieuse qu’ils ne peuvent pourtant pas occuper : fluides, assurance habitation 
o 7.104,60 € correspondant au financement de l’emprunt immobilier ;
o 4.483,44 € correspondant aux frais d’assurance du prêt immobilier ;
o 799,06 € correspondant à l’achat des toilettes chimiques ;
o 938 € au titre de la taxe foncière 2023 ;
o 974 € au titre de la taxe foncière 2024.

Il sera donc fait droit à leur demande indemnitaire au titre du préjudice financier à hauteur de 56.671,62 euros, l’ensemble des demandes étant justifié. 

Il sera fait droit à leur demande au titre des frais de relogement futurs à hauteur de 1.313,52 euros au titre de leur loyer mensuel, du prononcé de la présente décision jusqu’à restitution de l’intégralité du prix de vente (315.000 euros) et des frais d’acquisition (25.846,98 euros) de l’immeuble dont la résolution est ordonnée.

Il leur sera en outre alloué la somme de 3.500 euros au titre de leur préjudice jouissance, constitué de l’impossibilité d’user normalement de leur logement en l’absence de sanitaire, pendant la période de sept mois qui a précédé leur installation dans un autre logement, soit à compter de septembre 2023.

Ils ne justifient pas en revanche de leur préjudice moral et seront déboutés sur ce point.




N° RG 24/09725 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZXF2


II) sur la demande à être relevé indemne de Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] contre Monsieur [A] [Y]

L’article 334 du code de procédure civile dispose que : 
« La garantie est simple ou formelle selon que le demandeur en garantie est lui-même poursuivi comme personnellement obligé ou seulement comme détenteur d'un bien. » 

L’article 815-3 du code civil dispose que : 
« Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés. 
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute. »

Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y], demandent dans le dispositif de leurs conclusions, à titre infiniment subsidiaire, à être garantis par leur oncle [A] ”de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre”. Dans leur motivation les consorts [Y] visent les demandes indemnitaires.

Il vient d’être jugé que Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] ne seront pas tenus au titre des demandes indemnitaires.
Les sommes mises in solidum à leur charge correspondent aux restitutions réciproques dans le cadre de la résolution de la vente.
Leur demande aux fins d’être relevés indemnes est donc sans objet.

III) Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] qui succombent seront tenus in solidum aux dépens et condamnés in solidum à payer Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] pris ensemble la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [Y] sera tenu de relever indemnes Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] des sommes mises à leur charge au titre des dépens et de l’article 700 du code 

Il y a lieu d 'écarter l'exécution provisoire de droit en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, celle-ci n'étant pas compatible avec la nature du litige.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’absence d’interruption de l’instance,

PRONONCE la résolution de la vente intervenue le 10 janvier 2023 entre Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] (vendeurs) et Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] (acquéreurs), du bien situé [Adresse 7], selon acte reçu par Maître [O] [W] [D], notaire à [Localité 1], avec effet à la date du présent jugement,

ORDONNE la restitution, par Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] pris ensemble de la somme de 315.000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil au besoin,

CONDAMNE Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] in solidum au paiement de cette somme,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] la somme de 25.846,98 euros, correspondant aux émoluments de Maître [W] [D], assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, 

ORDONNE la publication du jugement à intervenir sur le registre de la publicité foncière, à la requête de la partie la plus diligente,

DIT que les frais de publication seront mis à la charge des défendeurs,

CONDAMNE Monsieur [A] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] pris ensemble la somme de 56.671,62 euros, arrêtée au mois de mars 2026, au titre du préjudice financier, décomposé comme suit : 
o 10.126,98 € correspondant à la location du premier appartement ; 
o 29.658,80 € correspondant à la location de la maison jusqu’au 05 mai 2026 ; 
o 4.498,74 € correspondant à aux charges liées à la maison litigieuse ; 
o 7.104,60 € correspondant au financement de l’emprunt immobilier ;
o 4.483,44 € correspondant aux frais d’assurance du prêt immobilier ;
o 799,06 € correspondant à l’achat des toilettes chimiques ;
o 938 € au titre de la taxe foncière 2023 ;
o 974 € au titre de la taxe foncière 2024,

CONDAMNE Monsieur [A] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] pris ensemble la somme de 3.500 € au titre de leur préjudice de jouissance, assortie des intérêts aux taux légaux à compter de la présente décision avec capitalisation des intérêts.



CONDAMNE Monsieur [A] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] pris ensemble, au titre des frais de relogement, la somme mensuelle de 1.313,52 euros à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à restitution de l’intégralité du prix de vente (315.000 euros) et des frais d’acquisition (25.846,98 euros) de l’immeuble dont la résolution est ordonnée,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [X] [J] pris ensemble la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [C] [Y] aux entiers dépens de l’instance

ÉCARTE l’exécution provisoire.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
 
 












En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1603, code de procedure civile 371, code de procedure civile 334, code civil 1644, code civil 1645, code civil 1643, code civil 815-3, code de procedure civile 370, code de la sante publique L1331-1, code civil 1309). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-31T18:06:36.995Z.