Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 14 août 2026, n° 24/00800

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE


MINUTE N° 2026/ 464

JUGEMENT : [L] [M] épouse [C], [G] [C] c/ [Z] [Y], S.D.C. [Adresse 1] 

Du 14 Août 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 24/00800 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PROR 
 









Grosse délivrée à 
Me PEROUX- 116
Me Maxime ROUILLOT - 144
Me David TICHADOU - 277


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du quatorze Août deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’est tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats, conformément aux articles 812 à 816 du code de procédure civile.

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2026 en audience publique, devant :
Président Madame Karine LACOMBE
Greffier : Madame CONTRERES faisant fonction de greffier, présent uniquement aux débats.


Le Juge rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :
Président : Madame Mélanie MORA
Assesseur : Madame Karine LACOMBE
Assesseur : Madame Françoise BENZAQUEN

DÉBATS

A l’audience du 02 Mars 2026, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le14 Août 2026 après prorogations par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Août 2026 après prorogations, signé par Madame MORA Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEURS

Madame [L] [M] épouse [C]
domicile élu chez Maître Claire PEROUX - SELARL NMCG Avocats Associés
[Adresse 2]
représentée par Maître Claire PEROUX de la SELARL NMCG, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [G] [C]
domicile élu chez Maître Claire PEROUX - SELARL NMCG Avocats Associés
[Adresse 2]
représenté par Maître Claire PEROUX de la SELARL NMCG, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 3]
représenté par Me Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. Cabinet [Y] dont le siège social est sis [Adresse 3] à la date de l’assignation et par la société COP IMMO dont le siège social est sis [Adresse 4] selon conclusions du 25 février 2026
représentée par Me David TICHADOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant























EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte reçu par Maître [O] [A] avec le concours de Maître [F] [J], Notaires à [Localité 1] le 27 février 2019, M. [Z] [Y] a vendu à M. [G] [C] et Mme [L] [M] épouse [C] plusieurs lots au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], dont les lots 2 et 6 qui sont des appartements réunis en une seule unité d’habitation.

L’appartement type duplex (lots 2 et 6), d’une superficie de 67,58 m², est situé au rez-de-chaussée et R-1 de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété. 
Il comprend une extension attenante à la construction principale. 
Cette extension a été aménagée en chambre, surplombée par une terrasse, partie commune à jouissance privative et exclusive.

Le syndic de l’immeuble était le Cabinet [Y], sis [Adresse 3], syndic représenté par Monsieur [Z] [Y], vendeur.

Dans le courant de l’été 2019, les époux [C] ont constaté des désordres et malfaçons, notamment des fissures importantes et dégâts des eaux, affectant principalement l’extension aménagée en chambre. 

Ces désordres, affectant les parties privatives et les parties communes, ont été portés à la connaissance de M. [Y] en sa double qualité de vendeur et syndic de l’immeuble.

Souhaitant faire constater lesdits désordres et malfaçons affectant leurs parties privatives et en déterminer l’origine et la cause, M et Mme [C] ont missionné M.[W] [P], expert en construction, qui a dressé un rapport d’expertise non contradictoire le 9 novembre 2019 concluant que l’immeuble construit en 2008 souffre probablement d’un manque ou absence de fondations.
Ce rapport a été communiqué à M.[Y] par courrier recommandé du 29 janvier 2020.

Plusieurs échanges s’en sont suivis entre les parties.

A défaut d’accord entre les parties et compte tenu des constatations de l’expert [W] [P], M. et Mme [C] ont assigné M.[Z] [Y] devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de NICE, par exploit d’huissier en date du 25 février 2021 aux fins de solliciter la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 25 juin 2021, le juge des référés a désigné M.[W] [X] avec mission habituelle en pareille matière.
 
Par exploit d’huissier du 9 février 2022, les époux [C] ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] afin notamment de lui voir déclarer communes et opposables les opérations d’expertise, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance en date du 12 août 2022.

M. [W] [X] a déposé son rapport définitif le 25 juillet 2023 .

Les époux [C] ont assigné par exploits du 20 février 2024 M. [Z] [Y] pour obtenir sa condamnation à leur régler les sommes de : 
63.246,44 € TTC au titre de la réduction du prix de vente pour vices cachés, 150 € par mois au titre du préjudice de jouissance depuis mars 2019 jusqu'à l'exécution du jugement (soit 8.700 € au mois de janvier 2023 inclus), 350 € au titre des frais d'expertise amiable de Monsieur [P], 30.000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral, 5.000 € au titre de l'article 700 code de procédure civile outre les entiers dépens.
Ils ont également dirigé leur action contre le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] sans former de demandes à son encontre.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 25 février 2026, Mme [L] [M] épouse [C] et M.[G] [C] demandent au tribunal de voir :
Vu les articles 1603, 1641, 1643 et 1645 du Code civil 
Vu les articles 1137, 1178 al.4 et 1240, 1241 du Code civil,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [W] [X] en date du 25 juillet 2023,
Vu la jurisprudence citée,
A titre liminaire, 
ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture du 2 février 2026 pour y accueillir 
les conclusions du syndicat des copropriétaires, de Monsieur [Y] et des époux [C]. 
Sur le fond, 
HOMOLOGUER le rapport d'expertise rendu par Monsieur [W] [X] en date du 25 juillet 2023, 
EN CONSEQUENCE,
 A TITRE PRINCIPAL 
JUGER que Monsieur [Y], ayant réalisé seul les travaux d’extension, est assimilé à un constructeur et donc présumé de manière irréfragable connaitre les vices affectés aux ouvrages réalisés ; 
JUGER que Monsieur [Y] a engagé sa responsabilité au titre de la garantie légale des vices cachés à l'égard des époux [C] ;
En Conséquence, 
CONDAMNER Monsieur [Y] à verser aux époux [C] la somme de 63.246,44 € TTC au titre de la réduction du prix de vente du bien affecté de vices cachés 
CONDAMNER Monsieur [Y] à payer la somme de 150,00 € par mois, à compter du mois de mars 2019 et jusqu'à l'exécution du jugement à intervenir, au titre du préjudice de jouissance, soit la somme de 8.700 € (150 x 58 mois janvier 2023 inclus) à parfaire ;
CONDAMNER Monsieur [Y] à payer la somme de 350,00 € au titre des frais 
d’expertise portant sur les rapports dressés par Monsieur [W] [P] ;
CONDAMNER Monsieur [Y] à payer aux époux [C] la somme de 30.000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral.
 A TITRE SUBSIDIAIRE
JUGER que Monsieur [Y] a commis une résistance dolosive constitutive d’une faute pour obtenir la réalisation d'une vente dans des conditions que si elles avaient été connues par les époux [C] n'aurait pas été régularisée ou à tout le moins à des conditions financières moindres ;
JUGER que Monsieur [Y] a engagé à l'égard des époux [C] sa responsabilité délictuelle, 
En Conséquence, 
CONDAMNER Monsieur [Y] à verser aux époux [C] la somme de 63.246,44 € TTC au titre des travaux de réhabilitation ;
CONDAMNER Monsieur [Y] à payer la somme de 150,00 € par mois, à compter du mois de mars 2019 et jusqu'à l'exécution du jugement à intervenir, au titre du préjudice de jouissance, soit la somme de 8.700 € (150 x 58 mois janvier 2023 inclus) à parfaire ;
CONDAMNER Monsieur [Y] à payer la somme de 350,00 € au titre des frais 
d’expertise portant sur les rapports dressés par Monsieur [P] ;
CONDAMNER Monsieur [Y] à payer aux époux [C] la somme de 30.000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
DEBOUTER Monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; 
STATUER ce que de droit à l’égard du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ; 
CONDAMNER Monsieur [Y] au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [Y] en tous les dépens, en ce compris les frais d'expertise engagés par les époux [C] à hauteur de 13.509,23 €,


Par conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2026, M.[Z] [Y] sollicite de voir :
Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil, 
Vu les articles 1137 et suivants du Code Civil, 
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
A titre liminaire
ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 2 février 2026 afin 
d’accueillir les écritures du Syndicat des copropriétaires et la réponse de Monsieur [Y].
A titre principal, 
REJETER les demandes de condamnations formulées par les consorts [C] à l’encontre de Monsieur [Y]. 
A titre subsidiaire, 
REJETER les demandes de condamnations formulées par le Syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [Y].
Dans l’hypothèse d’une condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [Y], 
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à le relever de cette condamnation.
CONDAMNER la partie succombante au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article ainsi qu’aux entiers dépens.
 Par conclusions notifiées par RPVA le 25 février 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société COP IMMO, deamnde au tribunal de voir:
 Vu les articles 15, 16, 802 et 803 du Code de procédure civile, 
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [X] 
Sur la procédure, 
ORDONNER la révocation de l'ordonnance de clôture du 6 novembre 2025 ayant ordonné la clôture au 2 février 2026, 
Sur le fond, 
DEBOUTER [Z] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
A titre reconventionnel, 
CONDAMNER [Z] [Y] à régler la somme de 49.449,04 euros TTC au Syndicat des copropriétaires, au titre du coût des travaux de reprise et de remise en état des parties communes, 
CONDAMNER [Z] [Y] à régler la somme de 7.120,66 euros TTC au Syndicat des copropriétaires, au titre du coût de la maîtrise d’œuvre relatif aux travaux de reprise et de remise en état des parties communes, 
CONDAMNER [Z] [Y] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 


En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction de la présente procédure à la date du 02 février 2026 et a renvoyé les parties à l'audience de plaidoirie du 02 mars 2026

A cette audience l’ordonnance de clôture a été révoquée avec l’accord des parties et une nouvelle clôture prononcée avant débats .

 
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés 

Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 
Selonl’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 
L’article 1644 du même code dispose que l’acquéreur a le choix de rendre la chose et de se se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 
Selon l’article 1645 du Code civil , si le vendeur connaissait les vices de la chose, 
il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 

Les demandeurs font valoir que leur vendeur, M.[Y], a réalisé seul les travaux d’extension du bien vendu,qu’il est assimilé à un constructeur et donc présumé connaître les vices affectés aux ouvrages réalisés.

Ils demandent en conséquence au tribunal de juger que leur vendeur a engagé sa responsabilité au titre de la garantie légale des vices cachés à leur égard.

Ils invoquent subsidiairement une réticence dolosive de M.[Y] en vue d’obtenir la réalisation d'une vente dans des conditions telles que si elles avaient été connues par les époux [C], elle n'aurait pas été régularisée ou à tout le moins à des conditions financières moindres, M. [Y] ayant engagé sa responsabilité délictuelle. 

M.[Y] invoque la clause de non garantie stipulée à l’acte de vente et soutient qu’en tout état de cause aucune dissimulation de sa part n’est démontrée.

Il conteste avoir la qualité de professionnel de la construction.

Il s’oppose à toutes les demandes formées à son encontre.

Le rapport de M.[X], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.
L’expert conclut, concernant la cause des désordres subis par les époux [C] :

“Au vu des pièces diffusées et des visites effectuées, nous constatons qu’il y a une erreur de conception des fondations de l’extension qui repose sur un remblai instable.

Il y a un défaut d’étanchéité de la terrasse créée il y a une dizaine d’années. Il semble que des fuites aient été constatées au moment de l’emménagement des époux [C].

Nous avons demandé à recevoir les détails des travaux réalisés lors de la création de la terrasse et notamment les détails de son étanchéité, ce qui ne nous a pas été fourni. Il semble que ces documents n’existent pas.

Nous pouvons dire que les travaux d’isolation de l’extension sont insuffisants car il manque de la laine de roche sur la partie située vers le sud.

En ce qui concerne l’étanchéité de la terrasse, elle est a refaire dans son intégralité car plusieurs zones d’infiltration d’eau ont été détectées...

L’extension n’est pas correctement étanchée et n’est pas correctement fondée. L’origine des désordres, bien qu’ayant été révélés par les intempéries de l’automne 2019 particuliérement intenses sont plus anciens que la vente et ne pouvaient pas étre ignorés par le vendeur. L’acheteur a pu ne pas y faire attention compte tenu de la fraicheur des peintures et des dispositifs de rebouchage des fissures mis en place avant la vente.”

Dans ses conclusions générales , il précise:

“La présente mission conceme des désordres survenus dans le bien immobilier de Monsieur et Madame [C] en particulier au niveau de 1’extension à leur habitation située sous la terrasse en rez de jardin.

Ces désordres sont de deux natures :
1. Des infiltrations d’eau, provenant de défauts d’étanchéité de la terrasse formant toiture à cette pièce, et également défauts d’étanchéité de la fenêtre donnant sur le jardin.
2. Des fissures verticales entre le bâtiment principal de la copropriété et l’extension traduisant un début de mouvement d’écartement de l’extension vers l’exterieur et la pente du jardin, consécutives à un defaut de fondations posées sur un remblai hétérogène et instable et rajoutant un surpoids sur un mur de soutenement en pierre sèche qui n’est pas dimensionné pour retenir ce surpoids.

Ces désordres ont été découverts après l’emmenagement de Monsieur et Madame [C] et donc après l’acquisition du bien qui appartenait auparavant à Monsieur [Y] fin février 2019, cependant ils semblent remonter à une date antérieure.
En effet, et d’après les déclarations des parties, l’extension était meublée et avait été repeinte et les fissures rebouchées avant la vente, si bien que l’ampleur des désordres n’etaient pas clairement visibles au moment de la decision d’achat.

Des désordres de type fissuration et mouvement de terrain vers l’exterieur et le jardin étaient toutefois bien visibles autour de l’extension.

Afin de déterminer l’origine des désordres, nous avons réalisé des investigations complémentaires et en faisant appel à des entreprises spécialisées en recherche de fuites et en études géotechniques dont les rapports figurent en amexe du present compte-rendu.

Pour l’étude du premier sinistre, de type infiltrations d’eau, nous avons procedé a la mise en eau de la terrasse au-dessus de l’extension pendant 24h puis a l’aspersion de la fenétre.

Cette mise en eau et l’aspersion ont permis de déterminer l’origine et la cause des dommages de type infiltrations d’eau constatés dans l’extension, à savoir l’absence d’étanchéite au niveau de la fenêtre de l’extension et de la terrasse formant toiture à l’extension.

Pour l’étude du second sinistre, de type basculement ou tassement des fondations de l’extension, nous avons fait réaliser des sondages dans le sol au niveau des fondations par une entreprise specialisée en géotechnique et déterminer que les fondations de 1’extension reposent sur des remblais instables.

A noter que lors de la visite du 9 novembre 2021, l’expert a pu constater la réalité des désordres constatés en novembre 2019 et en juillet 2020 par l’expert conseil des epoux [C], Monsieur [P]. ”

Il ressort ainsi des opérations d’expertise et des éléments versés aux débats par les parties que les vices affectant le bien vendu par M.[Y] aux époux [C] étaient antérieurs à la vente et rendent le bien impropre à son usage.

Ils n’étaient pas visibles puisque camouflés par les meubles, la peinture, les cloisons en BA 13 et les fissures bouchée avec du silicone.

M.[Y] invoque la clause de non garantie figurant à l’acte de vente qui stipule :
“ L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.” 

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il s’est comporté comme tel,
- s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.”

La qualité de professionnel de l’immobilier de M.[Z] [Y] administrateur de biens et syndic est avérée.

L’expertise a établi que les vices étaient connus du vendeur avant la vente.
En conséquence, la clause d’exclusion des vices cachés sera jugée inopposable aux acheteurs.
Il en ressort que M.[Z] [Y], vendeur professionnel, doit être condamné à indemniser les époux [C] de leurs préjudices consécutifs auxdits vices.
Sur l’indemnisation des époux [C]
L’expert a conclu que :
“Pour reprendre les fondations, il convient de réaliser une reprise en sous oeuvre par micropieux et ancrages dans le mur de soutenement en pierres seches qui ne peut pas reprendre le poids de l’extension. Une solution par reprise en sous oeuvre sans micropieux n’est pas possible compte tenu de l’absence de retenue devant les fondations. En effet, le terrain est en pente et la distance entre le mur de soutènement en pierres seches et les fondations de l’extension qui est inferieure à 1m. Les fondations actuelles de l’extension reposent sur un remblais instable compte tenu du debut de basculement du mur de soutènement créé par le poids de l’extension.
La solution de reprise des fondations par des micropieux a été chiffrée à 41 334 euros TTC à laquelle s’ajoute des frais de maitrise d’oeuvre et d’étude de sol avec sondages plus poussée que celle réalisée dans le cadre de l’expertise qui a permis de donner les bases de calcul pour les micropieux. Ainsi, en incluant la maitrise d’oeuvre de suivi des travaux de micropieux (estimé à 6% du montant des travaux) et d’études préalables, le montant total de la reprise en sous oeuvre des fondations de l’extension est évalué à 48 536,04 euros TTC.
Il faudra ensuite prévoir de reprendre l’étanchéite de la terrasse située au-dessus de l’extension et formant toiture de l’extension, car les mises en eau ont montré plusieurs points d’infiltrations d’eau en cas de pluie. Les dégats causés par les infiltrations d’eau dans l’extension ont fait gondoler le parquet flottant, qui doit être remplacé. De même, l’ensemble des peintures, cloisons doublages et isolation thermique sont a reprendre. Le montant des travaux à réaliser pour l’étanchéité de l’extension et reprendre les peintures et désordres dans l’extension est chiffré à 14 700,40 euros TTC (cf chapitre 8.6).
La perte de jouissance est constituée par le fait de ne pas pouvoir utiliser cette extension qui demeure inhabitable jusqu’à réalisation des travaux, dont la durée est estimée à 4 mois, dont un mois d’étude de sol complementaire, un mois de préparation à la réalisation des micropieux correspondant à la réalisation d’une étude d’exécution et d’ancrage d’essai, un mois de réealisation des micropieux, ancrages et longrines et enfin, un mois de travaux de reprise pour réaliser les autres travaux (étanchéite, carrelage, parquet, isolation, doublage, peinture, joint de dilatation et enduits). Le montant du prejudice de jouissance est évalué à 150 euros par mois, constitué par la perte de jouissance de la chambre située dans l’extension qui constitue une pièce de 8 m2, pour une surface totale de 68 m2 soit 12% de la surface de l’habitation, dont la valeur locative est de 1300 euros par mois, soit 150 euros par mois.
Au total, la valeur du bien est dépréciée de 12 % de sa surface. Le montant de travaux de réhabilitation de l’extension inhabitable s’éleve 51 48 536,04 euros TTC (fondations) +14 700,40 euros TTC (étanchéité et reprise des peintures, cloisons et fissures), soit un total de 63 246,44 euros.”
Les époux [C] sollicitent la somme de 63.246,44 € TTC au titre de la réduction du prix de vente du bien affecté de vices cachés. 
Les époux [C] sont fondés à solliciter le paiement de la somme de 13 787,40 € TTC au titre des travaux de l’étanchéité de l’extension et la reprise des peintures et désordres dans l’extension, telle que chiffrée par l’expert soit :
6.660,50 euros TTC pour la reprise d'une étanchéité sur l'ensemble de la terrasse de l'extension avec pose d'un nouveau revêtement297 euros TTC pour la reprise de l'étanchéité autour de la fenêtre de l'extension6.017 euros TTC pour la reprise de l'isolation, des peintures et cloisons de l'extension 812,90 euros TTC pour la reprise du parquet flottant soit6650,5+297+6 017 +812,90 = 13 787, 40 € TTC En revanche,ils ne sont pas fondés à solliciter le paiement de la somme de 48 536, 04€ TTC qui concerne les travaux à effectuer sur les parties communes.
Le préjudice de jouissance est avéré et le tribunal retiendra la somme de 150 € par mois pour la perte de jouissance de la pièce de 8m² soit 150€ du mois de mars 2019 au jour de la présente décision outre 4 mois de travaux soit, 94 mois = 14 100 €.
La somme de 350,00 € sollicitée au titre des frais d’expertise de M.[P] est justifiée et sera allouée.
Les époux [C] ont également subi un préjudice moral lié aux aléas de l’acquisition de leur bien et des tracasseries suite aux procédures qu’ils ont dû diligenter. Il convient de leur allouer une somme de 10 000 € au titre de leur préjudice moral.
En conséquence M.[Z] [Y] sera condamné à payer aux époux [C] les sommes suivantes :
13 787,40 € TTC au titre des travaux de l’étanchéité de l’extension et la reprise des des peintures et désordres dans l’extension14 100 € au titre de leur préjudice de jouissance350 € au titre des frais d’expertise de M.[P]10 000 € au titre de leur préjudice moral.
 Sur les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
En vertu de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 
Le syndicat fait valoir que M.[Y] est responsable des dégats causés aux parties communes par son extension illicite et défectueuse portant atteinte auxdites parties communes et qu’en conséquence, il dispose d’une action à son encontre au titre des désordres causé par sa faute aux parties communes.
M.[Y] fait valoir que l’extension litigieuse existait avant son acquisition en 2006, au vu de l’attestation de superficie du lot n°2 annexée à l’acte de vente qui fait état d’une surface de 32,6 m² et de la description du lot n° 2 dans l’état descriptif de division qui fait référence à un hall d’entrée.
Selon le syndicat des copropriétaires, il ressort de la comparaison de la photographie d’origine et de celle prise par l’expert en page 33 du rapport que l’extension litigieuse située au niveau du lot n°2 n’existait pas avant l’acquisition de M.[Y] ; qu’en outre, l’état descriptif de division du 1er décembre 2006 ne fait pas mention de l’extension dans la description du lot n°2 et qu’en conséquence, l’extension a été construite postérieurement, M.[Y] ayant acquis les lots 2 et 6 par acte notarié du 22 décembre 2006.
Il ressort des éléments versés aux débats par les parties et des opérations d’expertise judiciaire que la comparaison entre la photographie d’origine et celle prise par l’expert judiciaire établit que l’extension litigieuse située au niveau du lot n°2 (R-2) n’existait pas avant l’acquisition par Monsieur [Y] ; il n’existait pas de terrasse mais seulement un balcon qui a été transformé en terrasse par Monsieur [Y] suivant permis de construire déposé par ses soins et accordé le 19 décembre 2008, ni de pièce fermée sous ce balcon, mais uniquement un porche. 
Pour transformer le balcon en terrasse au niveau R-1, M.[Y] a augmenté la surface construite au niveau R-2, en transformant ce qui était un petit porche couvert en une pièce habitable à savoir, une extension située sous la terrasse avec pylônes pour supporter la terrasse.
L’état descriptif de division du 1er décembre 2006 ne fait aucune mention de l’extension dans la description du lot n°2, elle ne peut être constituée par le hall d’entrée du lot n°2. 
Les procès-verbaux des assemblées générales du 20 novembre 2006 et du 16 janvier 2008 n’autorisent pas la création d’une extension. 
L'assemblée générale du 20 novembre 2006 a autorisé M. [Y] à relier les lots 2 et 6, l’assemblée générale du 16 janvier 2008 a autorisé M. [Y] à modifier le balcon du lot 6 et à créer un fenestron.
La déclaration d’achèvement des travaux du 28 mars 2011 ne fait pas mention d’une extension mais uniquement des travaux autorisés dans les deux assemblées générales susvisées. 
Cette extension n’est pas mentionnée dans l’acte d’acquisition de M. .[Y].
En conséquence, M.[Y] doit être condamné à réparer les désordres causés aux parties communes par les fondations défectueuses de l'extension illicite construite par ses soins.
La somme de 48 536,04 euros TTC est fixée par l’expert au titre des travaux de reprise en sous oeuvre des fondations, qui sont des parties communes, maîtrise d’oeuvre et études préalables comprises.
Elle doit être allouée, comme il le demande, au syndicat des copropriétaires pour lui permettre d’effectuer les travaux permettant de remédier aux désordres sur les parties communes.
Il convient de condamner M.[Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] les sommes de 48 536,04 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise et de remise en état des parties communes,comprenant l’étude préalable, les travaux et le suivi par un maître d’oeuvre outre la somme de 913 euros au titre de la réalisation d’un joint de dilatation soit la somme totale 49 449,04 euros TTC.
Il n’y a pas lieu d’allouer la somme de 7.120,66 euros TTC au titre du coût de la maîtrise d’œuvre compris par l’expert.
M.[Y] sera débouté de sa demande aux fins d’être relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il ne serait pas équitable de laisser à la charge de Mme [L] [M] épouse [C],de M.[G] [C] et du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.
M.[Z] [Y] sera en conséquence condamné à payer en application de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 5000 euros à Mme [L] [M] épouse [C] et M.[G] [C], et la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1].
M.[Z] [Y] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.
M.[Z] [Y] qui succombe sera en outre condamné aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DIT que le bien acquis le 27 février 2029 par Mme [L] [M] épouse [C] et M.[G] [C] est affecté de vices cachés,
DÉCLARE M.[Z] [Y] responsable des désordres consécutifs aux vices cahés affectant le bien,
CONDAMNE M.[Z] [Y] à indemniser au titre de la garantie des vices cachés Mme [L] [M] épouse [C] et M.[G] [C] des préjudices consécutifs aux désordres affectant le bien vendu suivant acte reçu le 27 février 2029 par Me [A] notaire à [Localité 1],
CONDAMNE M.[Z] [Y] à payer à Mme [L] [M] épouse [C] et M.[G] [C] les sommes suivantes :
13 787,40 € TTC au titre des travaux de l’étanchéité de l’extension et la reprise des peintures et désordres dans l’extension, 14 100 € au titre de leur préjudice de jouissance,350 € au titre des frais d’expertise de M.[P],10 000 € au titre de leur préjudice moral,CONDAMNE M.[Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] les sommes suivantes :
48 536,04 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise et de remise en état des parties communes, 913 euros au titre de la réalisation d’un joint de dilatation DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 7 120,66 euros TTC au titre du coût de la maîtrise d’oeuvre,
DÉBOUTE M.[Z] [Y] de sa demande aux fins d’être relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre,
CONDAMNE M.[Z] [Y] à payer en application de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 5 000 euros à Mme [L] [M] épouse [C] et M.[G] [C],
CONDAMNE M.[Z] [Y] à payer en application de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1],
DÉBOUTE M.[Z] [Y] de sa demande au titre des frais irrépétibles,
 CONDAMNE M.[Z] [Y] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire .
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT