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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S1, 12 juin 2026, n° 23/10300

Réouverture des débatsBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que des charges de copropriété étaient restées impayées, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sise [Adresse 9] et [Adresse 10] à 67200 Strasbourg représenté par son syndic en exercice la SAS Immobilière [A], a fait assigner Monsieur [E] [R] et Madame [H] [M] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG par actes de commissaire de justice en date des 21 septembre 2023 et 27 octobre 2023 et demande au tribunal de :

- déclarer sa demande recevable et bien fondée,
- condamner solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [H] [M] à lui payer la somme principale de 4 484,82 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 août 2021 date de la première mise en demeure,
- condamner solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [H] [M] à lui payer une indemnité de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir
- déclarer qu’en application de l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge exclusive de Monsieur [E] [R] et Madame [H] [M],
- ordonner la capitalisation des intérêts échus à compter du 26 août 2021 sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- condamner solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [H] [M] à payer les frais et dépens de la procédure, ainsi qu’à lui payer une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
confirmer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 avril 2024, après plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre partie, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 mars 2026.

A l’audience du 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 3] représenté par son conseil se réfère à son acte introductif d’instance et à ses écritures du 21 novembre 2025 aux termes desquels il maintient l’intégralité de ses demandes sauf à actualiser sa demande en paiement faisant valoir que les arriérés de charges s’élèvent désormais à 16 806,16 euros au 21 novembre 2025.

Il soutient que l’assignation est régulière dans la mesure où à la date de l’assignation le syndic sortant, l’Immobilière [A], était recevable à ester en justice son contrat étant toujours en cours et ce jusqu’au 30 octobre 2023, que la procédure a ensuite été reprise pas le nouveau syndic le cabinet SYNCHRO IMMO. 

Il fait valoir que les défendeurs étant encore tous les deux propriétaires du bien sont redevables in solidum des charges dues. 

Il explique que la somme réclamée au titre des arriérés de charge n’est pas contestée par les défendeurs qui forment tous deux une demande de délai de paiement à laquelle elle s’oppose mettant en avant qu’aucun paiement n’est intervenu par les débiteurs depuis des années, qu’ils n’ont ainsi montré aucune intention d’apurer leur dette.

Il soutient que les défendeurs ont fait preuve de résistance abusive dans la mesure où pour résister au paiement ils n’ont jamais apporté d’explication se contentant de se renvoyer la responsabilité des charges, qu’aucun des deux n’a versé aucune charge depuis plusieurs années et ont été relancés par les syndics successifs depuis l’été 2021. Il fait valoir que le montant très important de la dette et les impayés répétés causent préjudice distinct des intérêts moratoires en ce qu’ils provoquent des difficultés de trésorerie au syndicat, alors que les charges de copropriété sont les dépenses courantes que doivent payer collectivement les copropriétaires pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété, que les autres copropriétaires sont contraints de faire l’avance des charges qui leur incombent. 

Outre la condamnation des défendeurs aux dépens et frais irrépétibles, il sollicite sur le fondement de l’article 10-1 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 également leur condamnation solidaire à supporter seuls l’ensemble des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement judiciaire de sa créance.

Monsieur [E] [R] représenté par son conseil se réfère à ses conclusions du 20 mai 2025 en précisant toutefois qu’il ne soulève plus l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires au motif que le syndic n’avait pas capacité à ester en justice en précisant que le demandeur a produit le contrat de syndic. Il demande ainsi au tribunal de :

- donner acte qu’il ne conteste pas devoir au demandeur la somme de 5 614,43 euros correspondant à la moitié des charges de copropriété dues en commun avec son ex-épouse,
- l’autoriser à se libérer de sa dette selon des délais de paiement de 24 mois,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts à son encontre,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

Il explique qu’il ne conteste pas le décompte produit pas le demandeur au titre des impayés des charges de copropriété mais précise qu’il n’occupe plus les lieux, que c’est son ex-épouse qui y habite et se refuse à vendre le bien le contraignant à rester en indivision, il précise que c’est lui qui prend en charge financièrement le prêt immobilier afférent au bien immobilier dans la résidence [Etablissement 1] 

Il demande des délais de paiement sur 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil en mettant en avant qu’il dispose d’un salaire mensuel de 1 500 euros, qu’il a un reste à vivre d’environ 335 euros par mois après certaines dépenses : 203,90 euros de remboursement CAF, 420 euros de loyer, 500 euros de crédit immobilier et 40 euros d’électricité.



Il conteste la demande de dommages-intérêts en indiquant qu’il a toujours été de bonne foi, que la jouissance du domicile conjugal a été attribué à Madame [M] à titre onéreux avec partage par moitié des charges communes, que toutefois cette dernière n’a jamais pris en charge le paiement des charges de copropriété, qu’elle ne lui a pas transmis les lettres de mise en demeure du syndic l’empêchant alors de se rendre compte de l’évolution exponentielle de la dette. Il soutient en conséquence que si une résistance abusive existe elle n’est du fait que du comportement de Madame [M] qui devra être la seule à supporter les dommages-intérêts. 

Pour les mêmes motifs, il demande à ce que seule Madame [M] supporte la charge des frais et dépens, la procédure ayant été introduite du seul fait de la carence de cette dernière.

Madame [H] [M] représentée par son conseil se réfère à ses écritures du 23 septembre 2024 aux termes desquels elle demande au tribunal de : 

- « inviter le syndicat des copropriétaires à produire un décompte des charges actualisé,
sur le fond, 
- attribuer les plus larges délais à Madame [H] [M] [O] pour apurer la dette,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ».

Elle précise qu’elle est divorcée de Monsieur [R] par jugement du 27 juin 2023, que c’est ce dernier qui gère le bien et le paiement des charges de copropriété, qu’elle n’était pas informée des impayés et les a découverts avec la signification de l’assignation. Elle indique qu’elle n’est pas non plus informée d’éventuels paiements qui auraient été effectués par Monsieur [R] et pouvant réduire la dette et sollicite ainsi un décompte actualisé.

Elle soutient qu’elle dispose de peu de revenus percevant un salaire de 284 à 350 euros par mois et a deux enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Avant-dire droit

En vertu des dispositions des articles 13 et 444 du code de procédure civile, le juge peut inviter les parties à fournir les explications de droit et de fait nécessaires à la solution du litige. A cette fin, il peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. 

L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2-1 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

Il ressort des dispositions de l’article 1310 du code civil que “la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas”.

Aux termes de l’article 220 du code civil chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.
La solidarité n'a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l'utilité ou à l'inutilité de l'opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant.
Elle n'a pas lieu non plus, s'ils n'ont été conclus du consentement des deux époux, pour les achats à tempérament ni pour les emprunts à moins que ces derniers ne portent sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante et que le montant cumulé de ces sommes, en cas de pluralité d'emprunts, ne soit pas manifestement excessif eu égard au train de vie du ménage.

Après le prononcé d'un jugement de divorce transcrit sur les actes d'état civil, les ex-époux se trouvent en indivision post communautaire et sont alors tenus conjointement et non solidairement au paiement desdites charges conformément à l'article 1309 du code civil qui dispose que l'obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l'obligation fût-elle solidaire. Si elle n'est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n'a droit qu'à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n'est tenu que de sa part de la dette commune. Il n'en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l'obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible.

Il est constant que les copropriétaires indivis, tels que les anciens époux, ne sont tenus au paiement des charges de la copropriété nées postérieurement au divorce que jusqu’à l’intervention du partage.

Le règlement de copropriété peut prévoir une clause de solidarité notamment entre les coindivis.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des défendeurs en mettant en avant qu’ils ont tous deux la qualité de propriétaire du bien immobilier au sein de la résidence [Etablissement 2] réclame une somme totale de 16 806,16 euros arrêtée au 21 novembre 2025 selon le relevé de compte des défendeurs.

Or, il ne produit ni le règlement de copropriété, ni les appels de fonds postérieurs au 30 septembre 2023 ni les procès-verbaux d’assemblée postérieurs au 20 décembre 2022.

Par ailleurs, si les défendeurs produisent le jugement de divorce du 27 juin 2023, ils ne produisent pas sa retranscription sur leurs actes d’état civil ni ne donnent d’information sur l’éventuelle liquidation et le partage postérieurs au divorce portant sur les lots en cause de copropriété.

Dans ces conditions, il y a lieu de rouvrir les débats et d’inviter : 

le demandeur à produire le règlement de copropriété, les appels de fonds postérieurs au 30 septembre 2023 ni les procès-verbaux d’assemblée postérieurs au 20 décembre 2022,les défendeurs à produire les justificatifs de la retranscription du divorce sur leurs actes d’état civil en produisant notamment copie intégrale de leurs actes de naissance, ainsi que de fournir des informations sur l’éventuelle procédure de liquidation postérieure au divorce.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement portant mesure d'administration judiciaire et avant dire-droit, non susceptible de recours,

ORDONNE la réouverture des débats ;

RENVOIE la cause et les parties à l'audience du 24 novembre 2026 à 08:45, salle 100 ;

INVITE : 
le syndicat des copropriétaires la [Adresse 3] à produire le règlement de copropriété, les appels de fonds postérieurs au 30 septembre 2023, les procès-verbaux d’assemblée générale ou extraordinaire postérieurs au 20 décembre 2022,Monsieur [R] et Madame [M] à produire les justificatifs de la retranscription de leur divorce sur leurs actes d’état civil en produisant notamment copie intégrale de leurs actes de naissance, ainsi que de fournir des informations sur l’éventuelle procédure de liquidation postérieure au divorce ;
RÉSERVE les demandes au fond ainsi que les frais et dépens.





Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.



Lae Greffière La Vice-Présidente
Nathalie RECK Gussun KARATAS
Texte intégral
N° RG 23/10300 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MMZ6


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S1

N° RG 23/10300 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MMZ6

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me Sarah BARDOL
Me Karima CHAOURAK
Me Nicolas DELEAU





Le 
 
Le Greffier 



Me Sarah BARDOL
Me Karima CHAOURAK
Me Nicolas DELEAU


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 12 JUIN 2026


DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], 
sise [Adresse 4] 
et [Adresse 5]
[Localité 3]
Agissant par son syndic, Cabinet Immobilière [A]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Souad AJEBBAR substituant Me Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 152

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [R]
né le 14 Décembre 1966 au MAROC
[Adresse 7]
[Localité 4]
représenté par Me FUCHS substituant Me Sarah BARDOL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 158

Madame [H] [M]
née le 11 Juillet 1974 au MAROC
[Adresse 8]
[Localité 3]
représentée par Me Sandy LICARI substituant Me Karima CHAOURAK, avocat au barreau de STRASBOURG, 
vestiaire : 151

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Vice-Présidente 
Nathalie RECK, Greffière,
en présence d’[J] [B], greffière stagiaire

DÉBATS :
A l'audience publique du 24 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2026.



JUGEMENT
Portant mesure d'administration judiciaire et avant dire-droit, 
non susceptible de recours,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente 
et par Nathalie RECK, Greffière


EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que des charges de copropriété étaient restées impayées, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sise [Adresse 9] et [Adresse 10] à 67200 Strasbourg représenté par son syndic en exercice la SAS Immobilière [A], a fait assigner Monsieur [E] [R] et Madame [H] [M] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG par actes de commissaire de justice en date des 21 septembre 2023 et 27 octobre 2023 et demande au tribunal de :

- déclarer sa demande recevable et bien fondée,
- condamner solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [H] [M] à lui payer la somme principale de 4 484,82 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 août 2021 date de la première mise en demeure,
- condamner solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [H] [M] à lui payer une indemnité de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir
- déclarer qu’en application de l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge exclusive de Monsieur [E] [R] et Madame [H] [M],
- ordonner la capitalisation des intérêts échus à compter du 26 août 2021 sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- condamner solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [H] [M] à payer les frais et dépens de la procédure, ainsi qu’à lui payer une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
confirmer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 avril 2024, après plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre partie, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 mars 2026.

A l’audience du 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 3] représenté par son conseil se réfère à son acte introductif d’instance et à ses écritures du 21 novembre 2025 aux termes desquels il maintient l’intégralité de ses demandes sauf à actualiser sa demande en paiement faisant valoir que les arriérés de charges s’élèvent désormais à 16 806,16 euros au 21 novembre 2025.

Il soutient que l’assignation est régulière dans la mesure où à la date de l’assignation le syndic sortant, l’Immobilière [A], était recevable à ester en justice son contrat étant toujours en cours et ce jusqu’au 30 octobre 2023, que la procédure a ensuite été reprise pas le nouveau syndic le cabinet SYNCHRO IMMO. 

Il fait valoir que les défendeurs étant encore tous les deux propriétaires du bien sont redevables in solidum des charges dues. 

Il explique que la somme réclamée au titre des arriérés de charge n’est pas contestée par les défendeurs qui forment tous deux une demande de délai de paiement à laquelle elle s’oppose mettant en avant qu’aucun paiement n’est intervenu par les débiteurs depuis des années, qu’ils n’ont ainsi montré aucune intention d’apurer leur dette.

Il soutient que les défendeurs ont fait preuve de résistance abusive dans la mesure où pour résister au paiement ils n’ont jamais apporté d’explication se contentant de se renvoyer la responsabilité des charges, qu’aucun des deux n’a versé aucune charge depuis plusieurs années et ont été relancés par les syndics successifs depuis l’été 2021. Il fait valoir que le montant très important de la dette et les impayés répétés causent préjudice distinct des intérêts moratoires en ce qu’ils provoquent des difficultés de trésorerie au syndicat, alors que les charges de copropriété sont les dépenses courantes que doivent payer collectivement les copropriétaires pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété, que les autres copropriétaires sont contraints de faire l’avance des charges qui leur incombent. 

Outre la condamnation des défendeurs aux dépens et frais irrépétibles, il sollicite sur le fondement de l’article 10-1 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 également leur condamnation solidaire à supporter seuls l’ensemble des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement judiciaire de sa créance.

Monsieur [E] [R] représenté par son conseil se réfère à ses conclusions du 20 mai 2025 en précisant toutefois qu’il ne soulève plus l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires au motif que le syndic n’avait pas capacité à ester en justice en précisant que le demandeur a produit le contrat de syndic. Il demande ainsi au tribunal de :

- donner acte qu’il ne conteste pas devoir au demandeur la somme de 5 614,43 euros correspondant à la moitié des charges de copropriété dues en commun avec son ex-épouse,
- l’autoriser à se libérer de sa dette selon des délais de paiement de 24 mois,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts à son encontre,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

Il explique qu’il ne conteste pas le décompte produit pas le demandeur au titre des impayés des charges de copropriété mais précise qu’il n’occupe plus les lieux, que c’est son ex-épouse qui y habite et se refuse à vendre le bien le contraignant à rester en indivision, il précise que c’est lui qui prend en charge financièrement le prêt immobilier afférent au bien immobilier dans la résidence [Etablissement 1] 

Il demande des délais de paiement sur 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil en mettant en avant qu’il dispose d’un salaire mensuel de 1 500 euros, qu’il a un reste à vivre d’environ 335 euros par mois après certaines dépenses : 203,90 euros de remboursement CAF, 420 euros de loyer, 500 euros de crédit immobilier et 40 euros d’électricité.



Il conteste la demande de dommages-intérêts en indiquant qu’il a toujours été de bonne foi, que la jouissance du domicile conjugal a été attribué à Madame [M] à titre onéreux avec partage par moitié des charges communes, que toutefois cette dernière n’a jamais pris en charge le paiement des charges de copropriété, qu’elle ne lui a pas transmis les lettres de mise en demeure du syndic l’empêchant alors de se rendre compte de l’évolution exponentielle de la dette. Il soutient en conséquence que si une résistance abusive existe elle n’est du fait que du comportement de Madame [M] qui devra être la seule à supporter les dommages-intérêts. 

Pour les mêmes motifs, il demande à ce que seule Madame [M] supporte la charge des frais et dépens, la procédure ayant été introduite du seul fait de la carence de cette dernière.

Madame [H] [M] représentée par son conseil se réfère à ses écritures du 23 septembre 2024 aux termes desquels elle demande au tribunal de : 

- « inviter le syndicat des copropriétaires à produire un décompte des charges actualisé,
sur le fond, 
- attribuer les plus larges délais à Madame [H] [M] [O] pour apurer la dette,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ».

Elle précise qu’elle est divorcée de Monsieur [R] par jugement du 27 juin 2023, que c’est ce dernier qui gère le bien et le paiement des charges de copropriété, qu’elle n’était pas informée des impayés et les a découverts avec la signification de l’assignation. Elle indique qu’elle n’est pas non plus informée d’éventuels paiements qui auraient été effectués par Monsieur [R] et pouvant réduire la dette et sollicite ainsi un décompte actualisé.

Elle soutient qu’elle dispose de peu de revenus percevant un salaire de 284 à 350 euros par mois et a deux enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Avant-dire droit

En vertu des dispositions des articles 13 et 444 du code de procédure civile, le juge peut inviter les parties à fournir les explications de droit et de fait nécessaires à la solution du litige. A cette fin, il peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. 

L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2-1 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

Il ressort des dispositions de l’article 1310 du code civil que “la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas”.

Aux termes de l’article 220 du code civil chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.
La solidarité n'a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l'utilité ou à l'inutilité de l'opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant.
Elle n'a pas lieu non plus, s'ils n'ont été conclus du consentement des deux époux, pour les achats à tempérament ni pour les emprunts à moins que ces derniers ne portent sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante et que le montant cumulé de ces sommes, en cas de pluralité d'emprunts, ne soit pas manifestement excessif eu égard au train de vie du ménage.

Après le prononcé d'un jugement de divorce transcrit sur les actes d'état civil, les ex-époux se trouvent en indivision post communautaire et sont alors tenus conjointement et non solidairement au paiement desdites charges conformément à l'article 1309 du code civil qui dispose que l'obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l'obligation fût-elle solidaire. Si elle n'est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n'a droit qu'à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n'est tenu que de sa part de la dette commune. Il n'en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l'obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible.

Il est constant que les copropriétaires indivis, tels que les anciens époux, ne sont tenus au paiement des charges de la copropriété nées postérieurement au divorce que jusqu’à l’intervention du partage.

Le règlement de copropriété peut prévoir une clause de solidarité notamment entre les coindivis.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des défendeurs en mettant en avant qu’ils ont tous deux la qualité de propriétaire du bien immobilier au sein de la résidence [Etablissement 2] réclame une somme totale de 16 806,16 euros arrêtée au 21 novembre 2025 selon le relevé de compte des défendeurs.

Or, il ne produit ni le règlement de copropriété, ni les appels de fonds postérieurs au 30 septembre 2023 ni les procès-verbaux d’assemblée postérieurs au 20 décembre 2022.

Par ailleurs, si les défendeurs produisent le jugement de divorce du 27 juin 2023, ils ne produisent pas sa retranscription sur leurs actes d’état civil ni ne donnent d’information sur l’éventuelle liquidation et le partage postérieurs au divorce portant sur les lots en cause de copropriété.

Dans ces conditions, il y a lieu de rouvrir les débats et d’inviter : 

le demandeur à produire le règlement de copropriété, les appels de fonds postérieurs au 30 septembre 2023 ni les procès-verbaux d’assemblée postérieurs au 20 décembre 2022,les défendeurs à produire les justificatifs de la retranscription du divorce sur leurs actes d’état civil en produisant notamment copie intégrale de leurs actes de naissance, ainsi que de fournir des informations sur l’éventuelle procédure de liquidation postérieure au divorce.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement portant mesure d'administration judiciaire et avant dire-droit, non susceptible de recours,

ORDONNE la réouverture des débats ;

RENVOIE la cause et les parties à l'audience du 24 novembre 2026 à 08:45, salle 100 ;

INVITE : 
le syndicat des copropriétaires la [Adresse 3] à produire le règlement de copropriété, les appels de fonds postérieurs au 30 septembre 2023, les procès-verbaux d’assemblée générale ou extraordinaire postérieurs au 20 décembre 2022,Monsieur [R] et Madame [M] à produire les justificatifs de la retranscription de leur divorce sur leurs actes d’état civil en produisant notamment copie intégrale de leurs actes de naissance, ainsi que de fournir des informations sur l’éventuelle procédure de liquidation postérieure au divorce ;
RÉSERVE les demandes au fond ainsi que les frais et dépens.





Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.



Lae Greffière La Vice-Présidente
Nathalie RECK Gussun KARATAS

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T22:29:44.442Z.