Tribunal judiciaire de Vienne, JCP, 11 mai 2026, n° 25/00487

MINUTE N° : 2026/
JUGEMENT DU : 11 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00487 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DPEU
NATURE AFFAIRE : 5AG/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : [X] [P] [H], [C] [D], [Z] [N] C/ S.A. [V], [X] [H]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :


Juge des contentieux de la Protection : Madame Véronique ARMETTA-DUMEZ,
Magistrat à titre temporaire

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier


DESTINATAIRES : 
copie exécutoire délivrée à : Me VINCENT - Me PICQ
le : 11.05.2026

copie certifiée conforme délivrée à : Me BRIDAY
le : 11.05.2026




DEMANDEURS

Mme [C] [D]
née le 27 Avril 1998 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Camille VINCENT, avocat au barreau de LYON
substituée par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE,

M. [Z] [N]
né le 27 Novembre 1996 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Camille VINCENT, avocat au barreau de LYON
substituée par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE,


DEFENDEURS

M. [X] [P] [H]
né le 16 Janvier 1985 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Alexia BRIDAY, avocat au barreau de LYON
substituée par Maître Charles-antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE,

Partie appelée à la cause :

S.A. [V]
RCS [Localité 4] n° 351 155 668, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Pauline PICQ de la SELARL ELECTA, avocat au barreau de LYON
substituée par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE,



Qualification : contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l'audience du 27 Mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Mai 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.























































EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2021, Monsieur [X] [H] représenté par son mandataire, la SA [V], a donné à bail à Madame [C] [D] et Monsieur [Z] [N] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 5].
Le 03 février 2023, les consorts [U] ont alerté la SA [V] d’un dysfonctionnement du système de chauffage collectif dans leur appartement depuis le 01 janvier 2023. 
Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, les consorts [K][N] ont fait citer Monsieur [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’une part, d’être autorisés à consigner les loyers auprès de la Caisse des Dépôts et de Consignation et d’autre part de le condamner à leur verser les sommes de 6620.25 euros en réparation de leur préjudice de jouissance arrêté au 31 mars 2025 ; de 3000 euros en réparation de leur préjudice moral ; de 36.99 euros au titre de leur préjudice matériel outre de 2200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/00487 ; convoquée à l’audience du 05 septembre 2025, elle a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires.
Par exploit de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, Monsieur [X] [H] a fait délivrer une assignation d’appel en cause à la SA [V] aux fins d’ordonner la jonction de la présente affaire avec celle pendante sous le numéro RG 25/00487, et de faire condamner la SA [V] à le relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/00867.
Les deux affaires ont été convoquées à l’audience du 05 décembre 2025, à cette date par mention au dossier le président a ordonné la jonction des deux affaires sous le numéro RG 25/00487. 
Après plusieurs demandes de renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mars 2026. 
A cette date, les consorts [S], aux termes de leur écriture en réponse, au visa de l’article 1719 du Code civil, concluent à la défaillance de leur bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement conforme, leur logement ayant été entièrement privé de chauffage du 1er janvier 2023 au mois d’avril 2025 et jusqu’au 26 août 2025 dans le salon. Que malgré l’intervention des entreprises mandatées, des échanges avec la SA [V] et le propriétaire du logement, le système de chauffage n’a été pleinement rétabli qu’en avril 2025 dans le logement des consorts [K][N]. 
En conséquence, ils concluent au débouté de Monsieur [X] [H] et sollicitent sa condamnation à leur verser les sommes de 6620.25 euros en réparation de leur préjudice de jouissance arrêté au 31 mars 2025 et à tout le moins la somme de 5 296.20 euros ; de 3000 euros en réparation de leur préjudice moral ; de 36.99 euros au titre de leur préjudice matériel outre de 2200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens ; ils réclament enfin qu’ils leur soient donner acte de ce qu’ils renoncent à leur demande de consignation des loyers, compte tenu depuis lors, de la réparation du chauffage.
En défense, Monsieur [X] [H] dans ses dernières conclusions, en application du mandat de gestion du bien loué à la SA [V] conclut au débouté de l’ensemble des demandes à son encontre, puisque alerté pour la première fois en novembre 2024 par son mandant, du litige existant avec ses locataires, il a immédiatement réagi et réclamé la mise en place d’un système de climatisation pour favoriser le confort des consorts [S] et veillé par la suite à la réalisation des travaux de remise en état ; que dans ces conditions, le préjudice invoqué par ses locataires ne résulte ni de son inertie ni d’une carence de sa part dans ses obligations, mais bien d’une défaillance généralisée de la SA [V] dans son mandat de gestion. 

En conséquence, à titre principal, il conclut au rejet des demandes à son encontre et au débouté de la SA [V] ; à titre subsidiaire, il conclut à la responsabilité exclusive du mandataire de gestion et à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse d’un partage de responsabilité, il réclame de limiter le quantum de l’indemnisation à la somme de 2000 euros et de fixer sa part contributive à 400 euros correspondant à deux mois de loyer hors charge ; en tout état de cause, il sollicite le débouté des consorts [U] du surplus de leurs demandes, la condamnation de la SA [V] de lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.
En défense encore, la SA [V] dans ses dernières écritures, au visa des articles 1991 et suivants du Code civil, conclut à sa mise hors de cause et au débouté de l’ensemble des demandes à son encontre ; à titre subsidiaire, elle demande que soit réduit le quantum de l’indemnisation des locataires à de plus justes proportions. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de Monsieur [X] [H] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. La SA [V] soutient n’avoir commis aucune faute dans l’exécution de son mandat, avoir toujours répondu aux sollicitations des locataires ; que les difficultés rencontrées pour la réparation du système de chauffage relèvent de la complexité technique du dossier et des désaccords entre les parties prenants (propriétaire, assureurs) ; elle conclut d’autre part, à l’absence de lien de causalité direct entre son action et le préjudice allégué, que seul l’absence de validation des devis par Monsieur [X] [H] a fait perdre du temps dans la résolution du litige. Sur le préjudice des locataires, la SA [V] insiste d’une part sur le fait que les locataires n’ont jamais réclamé la mise en œuvre d’une solution provisoire ; que contrairement aux allégations des locataires l’absence de chauffage s’est limitée au salon ; que dans ces conditions, le préjudice de jouissance doit être réduit. 
Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré à ce jour pour qu'un jugement soit rendu le 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION 
Sur le désistement de la demande de consignation des loyers
Aux termes des dispositions de l’article 394 du Code de procédure civile, le demandeur peut en toute matière se désister de sa demande.
En l'espèce, les consorts [K][N] ont déclaré à l’audience se désister de leurs demandes de consignation des loyers, leur système de chauffage étant de nouveau fonctionnel.

Les défendeurs ont accepté acte de ce désistement. 
Il convient en conséquence de constater le désistement de la demande des consorts [S] de consignation des loyers. 

Sur la demande principale
Sur les obligations du bailleur,
Vu les articles 1353 et 1720 du Code civil ;
Aux termes de l’article 1719 du Code civil ; Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (…) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Vu l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 ;

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.


Par ailleurs, selon l’article 2-2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent doit notamment satisfaire à différentes conditions, avec des réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement.
Les locataires soutiennent être confrontés depuis le 01 janvier 2023, à l’absence de fonctionnement effectif du système de chauffage dans leur appartement constitutif du manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué pour lequel ils se prévalent d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral causés par les désordres affectant l’appartement, qu’ils évaluent respectivement à la somme de 6620.25 euros, pour la période du 01 janvier 2023 au 5 mars 2025 et de 3000 euros outre 36.99 euros au titre du préjudice matériel.
Ils versent au dossier de nombreux courriers adressés au mandataire de leur bailleur entre janvier 2023 et avril 2025, aux termes desquels ils dénoncent les dysfonctionnements et l’inefficacité de l’intervention des entreprises mandatées.
Ils énoncent que le dysfonctionnement du système de chauffage les a privés du chauffage durant deux hivers.
Il ressort de ces éléments que les désordres allégués par les locataires sont suffisamment démontrés (désordres dont la réalité n’est pas contestée par les parties) et que ces désordres leur ont causé un préjudice de jouissance notamment dû au temps mis par leur bailleur pour y remédier.
Dès lors, les locataires établissent l’existence de problèmes de chauffage s’analysant en troubles de jouissance qu’il convient d’indemniser.
Monsieur [X] [H] conteste avoir commis une faute et avoir tardé à intervenir. Il soutient n’avoir été informé de la situation qu’en novembre 2024. Qu’à compter de cette date, il a immédiatement validé la mise en place d’un système de climatisation et a imposé à son mandataire une nouvelle intervention sur le système de chauffage ; que dans ces conditions, on ne peut lui reprocher aucune faute.
Il sollicite la condamnation de la SA [V] qui a failli à ses obligations dans le cadre du mandat de gestion du bien qui lui a été confié par Monsieur [X] [H]. 


Sur la responsabilité du mandataire,

L’article 1984 alinéa 1 du Code civil dispose que le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

L’article 1991 du même code prévoit que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Selon l’article 1992, il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes et appliquer moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. 

L’article 1998 du même code dispose que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

L’article 1154 alinéa 1 du même code prévoit que lorsque le représentant agit dans la limite de ses pouvoirs au nom et pour le compte du représenté, celui-ci est seul tenu de l’engagement ainsi contracté.











La SA [V] souligne à juste titre qu’il appartient à Monsieur [X] [H] de rapporter la preuve d’une faute, d’un lien de causalité et d’un préjudice pour engager sa responsabilité en qualité de mandataire. Elle rappelle et qu’elle a systématiquement fait intervenir des professionnels qualifiés lorsque les locataires lui ont signalé les désordres ; qu’elle a tenu informé les locataires de ses démarches et des difficultés rencontrées dans la résolution du problème. Que le reproche de n’avoir pas prévenu Monsieur [X] [H] immédiatement, est sans incidence, puisque dans le cadre de son mandat, il lui appartenait de régler la situation et d’effectuer les diligences nécessaires, ce qu’elle a fait.

Dès lors, les développements ci-dessus permettent de constater que la SA [V] n’a pas commis de faute dans l’exécution de son mandat, réagissant sans délai, (pièces 2 à 14 réponses par courriels aux locataires) ; d’autre part, si la SA [V] n’a pas répondu immédiatement à l’ensemble des courriels reçus des locataires, il n’en demeure pas moins, que les interventions des professionnels et des parties concernées (syndic , assureur, et propriétaire) pour tenter de remédier aux désordres ont bien été sollicitées par elle et réalisées à sa demande.
Dans ces conditions, les demandes de Monsieur [X] [H] de condamnation de la SA [V] à le relever et garantir de condamnations prononcées à son encontre ne sont donc pas fondées. 
Il sera débouté de ses demandes à ce titre.
Sur le montant du préjudice de jouissance,
Monsieur [X] [H] conteste le quantum de l’indemnisation réclamée par les consorts en énonçant que le montant réclamé de 50% du montant du loyer et charges sur une période de 13 mois est disproportionné puisque d’une part, lui-même ignorait l’existence du sinistre durant de nombreux mois et que d’autre part, seul le chauffage du salon (de 25m2 sur les 62.9m2 de l’appartement) était concerné.
Monsieur [X] [H] vise à ce titre le courriel de la SMA du 13 décembre 2024 envoyé à la SA [V] et produit par cette dernière en pièce 24 aux termes duquel il est déclaré que « le désordre concerne exclusivement le radiateur de la pièce principale du logement (…) que « les radiateurs des deux chambres ont toujours été opérationnels (…) que le fait qu’un des trois radiateurs du logement ne soit plus opérationnel ne rend pas obligatoirement l’ensemble du logement impropre à sa destination ». Les locataires, malgré leurs dénégations, échouent à démontrer que l’ensemble du logement était privé de chauffage.
Dès lors il ressort du dossier que si les locataires ont effectivement souffert de l’absence de chauffage confortable dans leur appartement.
Toutefois, la juridiction considère que le montant de 50% du loyer (soit de la somme de 509.26 euros mensuel) réclamé sur une durée de 13 mois n’est pas justifié et est excessif. En effet, il est constant qu’en vertu du principe de réparation intégrale, les dommages et intérêts alloués à la victime doivent réparer le préjudice subi par elle sans qu’il n’en résulte ni perte ni profit.
Une indemnité limitée à 3900 euros par mois sera donc accordée aux consorts [S] pour les treize mois durant lesquels ils ont été privés de chauffage dans leur salon.
En conséquence, Monsieur [X] [H] sera condamné à payer à aux consorts [S] une somme de 3900 euros au titre du préjudice de jouissance.









Sur la demande au titre du préjudice moral et matériel,
Les consorts [S] fixent leur préjudice moral à la somme de 3000 euros, se traduisant par des problèmes d’anxiété et de sommeil à leur domicile ; néanmoins, s’il n’est pas contestable que les locataires ont subi durant de nombreux mois des désagréments et des contrariétés consécutives aux difficultés rencontrées sur leur système de chauffage, ils ne versent aucun élément qui permettrait au tribunal de constater l’ampleur des préjudices allégués. 
Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que leur préjudice moral sera justement indemnisé par le versement de la somme forfaitaire de 1000 euros.
La somme de 36.99 euros leur sera accordée au titre de leur préjudice matériel.
En conséquence, Monsieur [X] [H] sera condamné à payer à aux consorts [S] une somme de 1000 euros au titre de leur préjudice moral outre la somme de 36.99 euros au titre de leur préjudice matériel.
Sur les autres demandes

Monsieur [X] [H] sera condamné aux dépens, par application de l'article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

L’équité condamne de faire droit à la demande des consorts [K][N] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Monsieur [X] [H] sera condamné à leur verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Compte tenu de leurs situations respectives, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [V] ses frais irrépétibles et il convient en conséquence de la débouter de sa demande en paiement fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 nouveau du Code de procédure civile, l'exécution provisoire du présent jugement sera de droit.




PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe, exécutoire de droit:

CONSTATE le désistement de Madame [C] [D] et Monsieur [Z] [N] de leur demande de consignation du montant des loyers et charges ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à payer à Madame [C] [D] et Monsieur [Z] [N] les sommes de : 
3900 euros au titre du préjudice de jouissance ;1000 euros au titre de leur préjudice moral ;39.66 euros au titre de leur préjudice matériel ;1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;REJETTE les demandes de Monsieur [X] [H] à l’encontre de la SA [V] ;




DÉBOUTE la SA [V] de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [X] [H] aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l'audience. 
Le greffier Le juge des contentieux de la protection