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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 5ème chambre 2ème section, 3 septembre 2026, n° 24/00129

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsAutres contrats de prestation de services
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Parties (entreprises)

BPCE IARDpar actions simplifiéepar actions simplifiée unipersonnellepar actions simplifiées

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires 
- Me JACOBY
- Me FIEHL
- Me DENIZOT
- Me LETU
délivrées le : 
+ 1 Copie dossier 


■

5ème chambre
2ème section

 
N° RG 24/00129
N° Portalis 352J-W-B7H-C3NOF


N° MINUTE : 


DEBOUTE


Assignation du :
18 Décembre 2023







JUGEMENT 
rendu le 03 Septembre 2026 
DEMANDERESSE

La société PADOK, venant aux droits de la société SYNALABS, société par actions simplifiées au capital de 200.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 843 957 465, dont le siège social est situé [Adresse 1] à PARIS (75017), représentée par son Président, Monsieur [M] [I], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Anne-Carine JACOBY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0306.


DÉFENDERESSES

La société [E], société par actions simplifiée unipersonnelle au capital social de 284.208 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 408 825 636, dont le siège social est situé [Adresse 2] à PARIS (75001), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1294.

Décision du 03 Septembre 2026
5ème chambre 2ème section
N° RG 24/00129 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NOF

La société DELTA REAUMUR, société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 849 817 499, dont le siège social est situé [Adresse 3] à PARIS (75001), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0119.

La société BPCE IARD, société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NIORT sous le numéro 401 380 472, dont le siège social est situé [Adresse 4] à CHAURAY (79180), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Tanguy LETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0120.


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,
Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,
Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente, Juge rapporteur,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.


DÉBATS

A l’audience du 25 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame Christine BOILLOT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 03 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition 
Contradictoire
En premier ressort
____________________

La société SYNALABS, aux droits de qui vient désormais la société PADOK, à la suite d'une fusion simplifiée, réalisée le 22 février 2024, exerce une activité de conseil en intégration et infogérance de systèmes informatiques. Elle a conclu un bail conclu le 10 mai 2017 avec la société TERREIS, bailleur, par l'intermédiaire de la société par actions simplifiée [E] exerçant sous la dénomination commercial [E] [A] - [T] [G], gérant de ses biens, portant sur la location d'une surface de 250 m² de bureaux situés au [Adresse 5], à [Localité 2], où elle exerce son activité. 
L'immeuble objet du bail, relève de la copropriété du [Adresse 6], à [Localité 2], du 7 juin 2023 qui comprend par ailleurs trois appartements.

Il s'évince des procès-verbaux d'assemblée générale produits aux débats que le cabinet [E] [A] - [T] [G] a également exercé au sein de la copropriété les fonctions de syndic, fonctions auxquels il a été mis fin lors de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 7] - [Adresse 8], à [Localité 3], du 7 juin 2023 (cf. procès-verbal d'assemblée générale du 7 juin 2023), sans qu'il soit établi ou même allégué que ledit cabinet était syndic de l'immeuble lors des désordres dénoncés, et à partir de quand il l'a été.

Ledit bail prévoit :
" Article IX - RESPONSABILITE - RECOURS
Le PRENEUR renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le [S];
1. En cas de vol (…)
4. En cas d'interruption ou de réduction même prolongée et quelle qu'en soit la cause, de l'eau, du gaz, de l'électricité, du chauffage, de l'ascenseur ou autres services ou équipements de l'immeuble, et plus généralement de toute source d'énergie ou fluide quelconque, le PRENEUR ne pouvant prétendre à aucune diminution do loyer ou indemnité, le [S] n'étant pas tenu au surplus de prévenir le PRENEUR de ces interruptions ou réductions ".

La société SYNALABS, aux droits de qui vient la société PADOK, est par ailleurs assurée auprès de la société BPCE IARD, aux termes de la police multirisque professionnelle, numéro 175721251 J -MCE-001.

La société TERREIS a ultérieurement vendu l'ensemble immobilier à la société DELTA REAUMUR, à effet du 28 mai 2019. Celle-ci a également conclu, avec la société [E], un mandat de gérance à la même date, lequel a été prolongé jusqu'au 30 juin 2023. 

La maintenance des installations de chauffage et de rafraîchissement des locaux loués au preneur, est assurée par la société LG FROID, selon contrat de maintenance produit aux débats.

La société SYNALABS se prévaut de pannes de chauffages et de climatisation récurrentes, depuis décembre 2019. Elle fait par ailleurs valoir avoir constaté un dégât des eaux atteignant les locaux loués au 1er étage, par les escaliers communs. 

Les sociétés [E] et DELTA REAUMUR ont fait procéder à des réparations de l'installation défectueuse, puis ont décidé de remplacer une partie des groupes de production, en fin d'année 2020, puis la totalité de l'installation. Les travaux ont débuté au premier semestre 2021, et se sont achevés au mois de juin 2021. Toutefois, les désordres ont perduré.

Par courrier du 1er mars 2021, le conseil de la société SYNALABS l'a mise en demeure d'effectuer des travaux et de la dédommager de son préjudice, au visa de l'article R.145-35 2° du code du commerce, rappelé dans le bail (en son article VI 2), qui prévoit que ne peuvent être imputés au locataire : " 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve ". 

La société SYNALABS a alors assigné la société [E] [A], et la société BPCE IARD, son assureur au titre d'une police multirisque professionnel, en référé au visa de l'article 145 du code de procédure civile, afin d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, et par ordonnance du 25 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a confié l'expertise judiciaire à Monsieur [Q] [V]. Le rapport d'expertise a été déposé le 15 septembre 2023. 

Ce dernier a analysé les deux désordres invoqués : d'une part, les insuffisances de chauffage et de rafraîchissement résultant de dysfonctionnement et pannes de l'ancienne installation, jusqu'en juin 2021. D'autre part, les insuffisances de chauffage persistantes depuis l'hiver 2021-2022. Le syndicat des copropriétaires et la société LG FROID n'étaient pas présents à l'expertise. 

L'expert a conclu que " s'agissant du désordre 1, les troubles sont techniquement imputables à la société de maintenance LG FROID qui est en contrat avec le syndic [E]. Néanmoins, pour les troubles liés au désordre 1 qui ont commencé en 2019, et se sont achevés en juin 2021, antérieurement à notre mission, il n'a pas été possible de procéder à des constats car l'installation a été entièrement remplacée au premier semestre 2021 ". 

S'agissant du désordre 2, " les troubles sont imputables à la société [E] qui a fait mettre en place des réglages de l'installation inappropriés à raison de prétendues décisions relatives au niveau sonore des installations qui ne nous ont pas été démontrées et qu'il ne nous a pas été donnés d'examiner ". 

Il convient de préciser que les parties n'ont pas répondu à la demande de l'expert de mandater un maître d'œuvre afin d'effectuer, sous son contrôle, une campagne d'enregistrement contradictoire. 

L'expert a envisagé des durées de troubles susceptibles d'être retenues à " 128 jours de loyer pour le désordre 1 et 148 jours pour le désordre 2 " et a indiqué que " si les troubles devaient être retenus par le tribunal malgré l'absence de constatation directe de sa part, leur valorisation ne devrait pas excéder un pourcentage de 10 % soit 4.378 euros pour le désordre 1 et 5.062 euros pour le désordre 2 ". 

Il ajoute " nous n'avons pas constaté directement les insuffisances alléguées et notre position sur la réalité des désordres s'appuie sur la prise en compte des allégations de la société SYNALABS, sur l'examen des pièces, la réalité des travaux de remplacement et l'installation en 2021, et sur les ajustements de la programmation effectués avec succès durant les opérations ". 

Par exploit du 18 décembre 2023, la société SYNALABS a assigné les sociétés [E], BPCE IARD et DELTA REAUMUR devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de, 

- 21.041,51 euros TTC, sauf à parfaire, et sans préjudice de tous autres dûs avec intérêts au taux légal, à compter de l'assignation, ordonner la capitalisation des intérêts, 
- 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d'expertise.

Par ordonnance du 30 mai 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a enjoint les parties à rencontrer un médiateur et a désigné Monsieur [I] [L] en qualité de médiateur.

La société PADOK venant aux droits de la société SYNALABS, par conclusions transmises par voie dématérialisée le 7 janvier 2025, demande au tribunal, au visa de l'article 236-3 du code du commerce, et des articles 1154 et 1231-1 du code civil, de,
A titre principal, 
- constater qu'elle vient aux droits de la société SYNALABS et la recevoir en ses demandes ; 
- condamner solidairement la société [E], la société DELTA REAUMUR et la société BPCE IARD à lui payer la somme de 21.041,51 euros TTC, sauf à parfaire et sans préjudice de tous autres dus, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
En tout état de cause, les condamner à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Anne-Carine JACOBY.

La société SYNALABS, devenue PADOK, invoque une faute dolosive du bailleur, qui n'a pas voulu prendre en compte ses multiples réclamations, pas plus, au demeurant que le gestionnaire de l'immeuble, l'obligeant à agir en justice et continuant à nier ses préjudices dans le cadre de la présente instance, alors que ses préjudices de jouissance sont établis tant par l'expert que par le constat d'huissier et par les réclamations adressées à son bailleur, entre 2019 et 2021, à plusieurs reprises.

En réponse, la société BPCE IARD, assureur de la société demanderesse au titre d'une police multirisque professionnelle, par conclusions, transmises par la même voie le 28 février 2025, demande au tribunal, de la recevoir en ses écritures et les dire fondées, 
A titre principal, de juger qu'elle doit être mise hors de cause, et par conséquent, débouter la société SYNALABS de toutes ses demandes à son encontre ; 
A titre subsidiaire,
- réduire à de plus justes proportions le préjudice de jouissance de la société SYNALABS ;
- juger qu'elle ne pourra pas être condamnée à un montant supérieur que celui retenu par l'expert judiciaire, dans son rapport quant au préjudice de jouissance ; 
En tout état de cause, condamner la société SYNALABS à lui verser 1.500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société BPCE IARD, assureur de la société demanderesse au titre d'une police multirisque professionnel demande sa mise hors de cause, puisque, selon elle, aucun désordre garanti par la police visée n'est pas établi. Elle fait valoir que la société LG FROID a été identifiée comme responsable des troubles par l'expert, et est le grand absent de cette procédure, tant en référé qu'au fond. 
Selon elle, la société [E], en demandant des réglages inappropriés, en raison de considérations sonores de bon voisinage, a également contribué au dommage.
Elle considère, dès lors, que le dysfonctionnement de la climatisation et du chauffage ne sont pas la conséquence directe d'évènements climatiques couverts par la garantie, mais d'un défaut de programmation du chauffage, comme cela résulte de l'expertise judiciaire, de sorte qu'aucun évènement couvert par la garantie, et susceptible de déclencher sa mise en œuvre n'est établi. Le dysfonctionnement du chauffage n'est pas un évènement garanti, et l'activité de la société demanderesse n'a pas cessé, ni même été impactée, sans aucune perte d'exploitation ou préjudice de jouissance caractérisés, étant précisé que ce dernier n'est pas couvert par la police.
A titre subsidiaire, elle demande la réduction du quantum du préjudice et affirme que les frais d'expertise ne sauraient lui être imputés.

En réponse, la société DELTA REAUMUR, par conclusions, transmises par la même voie le 27 février 2025, demande au tribunal, au visa des articles 9 et suivants du code de procédure civile, de,
- débouter la société SYNALABS de l'ensemble de ses demandes ;
- la condamner à verser aux bailleurs la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe DENIZOT.

Le bailleur conclut à l'absence de preuve des désordres allégués, notamment pour la période antérieure à 2021 pour laquelle l'expert n'était pas en mesure de les constater, l'installation ayant été refaite entre temps. Il souligne qu'un huissier n'a pas qualité pour procéder à de tels constats. 
Il se prévaut, en toute hypothèse, d'une clause d'exonération de responsabilité qui l'exonère de toute réparation des préjudices allégués et non établis.

En réponse, la société [E], par conclusions, transmises par la même voie, le 27 février 2025, demande au tribunal, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, des articles 1984 et suivants du code civil, et notamment l'article 1998 dudit code, de,
- débouter la société SYNALABS de toutes ses demandes formées à son encontre ;
- la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie FIEHL.

La société [E] invoque qu'aucun contrat ne la lie à la demanderesse, et qu'elle n'est liée à la société DELTA REAUMUR que par un mandat de gérance du 28 mai 2019, de sorte qu'elle n'est intervenue au bail, que pour représenter la société TERREIS, en qualité de gérant de ses biens. 
Elle se prévaut, pour échapper à toute responsabilité, d'une part, de ce que le chauffage et la climatisation des locaux loués à la société SYNALABS sont assurés par des groupes situés sous toiture, et la maintenance des installations a été confiée à la société LG FROID, à partir de 2011 (pièce 1 bis de la société SYNALABS, pièce 3 de la société DELTA REAUMUR et pièces 8 et 9). 
D'autre part, elle invoque - sans pour autant le produire -, le règlement de copropriété de l'immeuble pour souligner que les climatiseurs avec leur contrat d'entretien sont des parties communes spéciales et de ce que les charges les concernant sont réparties entre les lots 3 à 7 et les lots 17 à 20. 
Selon elle, la société SYNALABS n'explique pas les fondements factuels et juridiques de ses demandes formées à son encontre, alors qu'elle n'est pas propriétaire ou bailleresse, aucune faute de sa part n'étant établie. Elle dit ne pas être responsable des retards d'intervention de la société LG FROID. Elle fait valoir qu'elle n'est pas syndic de l'immeuble, et que le syndicat de copropriétaire n'a pas été mis en cause alors qu'il aurait pu l'être, et souligne qu'en définitive ce sont de simples problèmes de réglages par la société LG FROID qui sont en cause. Elle en conclut que la demande de condamnation formée contre elle ne saurait prospérer.
Il s'en évince, selon elle, que la demanderesse ne rapporte pas la preuve des éléments constitutifs de sa responsabilité, à commencer par la faute et le préjudice certain.
Elle ajoute en effet que la demanderesse est mal fondée à se prévaloir des troubles antérieurs à 2021, alors qu'elle n'a pas mis l'expert en situation de les constater, puisque des travaux ont été réalisés, en ajoutant qu'elle n'a pas non plus mis en cause la copropriété.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé aux conclusions susvisées, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2025 et l'affaire a été renvoyée à l'audience juge rapporteur du 25 juin 2026. Elle a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Le tribunal relève à titre liminaire que si le rapport d'expertise fait état de ce que l'immeuble est en copropriété, cet élément n'est établi que par la présence parmi les éléments produits d'un procès-verbal d'assemblée générale du 7 juin 2023 des copropriétaires, du [Adresse 9], à Paris, dont le syndic à l'époque était le cabinet [T] [G] et est ensuite devenu, au terme de cette assemblée générale, le cabinet ARTENA et non la société [E], comme l'évoque l'expert judiciaire. 

Aucun élément produit ne permet de déterminer qui était le syndic au moment des désordres en question et ni le syndicat des copropriétaires, ni le syndic de l'immeuble relevant du statut de la copropriété, ès qualités, ne sont en la cause de la présente instance, et aucune demande n'a été formulée à son égard. La faute du syndic, voire sa faute détachable, ne sont pas établies, alors que les éléments produis ne permettent d'attester si la société [E] était ou non syndic de la copropriété à l'époque des faits.

La copropriété n'a pas davantage été partie à l'expertise, son syndic n'étant pas dans la cause pour la représenter.

Aucun crédit ne saurait dès lors être accordé à l'affirmation non étayée selon laquelle le syndic serait responsable des réglages du chauffage et de ce que le chauffage relèverait des parties communes cette affirmation n'étant pas étayée par la production du règlement de copropriété.

L'expert parle du " syndic [E] " mais rien ne permet de prouver, en l’occurrence, qu'il ait été à l'époque des désordres syndic et il n'est pas attrait dans la présente cause en cette qualité.

Certes, l'expert établit que des troubles ont existé, qu'il chiffre mais il ne il ne lui appartient pas de trancher la question des responsabilités, question qui relève du tribunal et de l'office du juge.

Et l'expertise ne permet pas d'établir une quelconque faute, alors que la seule faute envisagée par l'expertise est celle de la société LG FROID dans ses réglages, société qui n'est pas non plus en cause dans la présente instance et contre qui aucune demande n'est formée, ou encore le syndic de l'immeuble, à l'époque, dont l'identité n'est pas connue, en tant qu’il représente le syndicat des copropriétaires.

Ce alors que le règlement de copropriété de l'immeuble n'est pas produit.

SUR CE

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur d'une obligation contractuelle est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Retenir la responsabilité contractuelle d'une partie à une convention nécessite de caractériser un manquement aux obligations contractuelles, un préjudice et un lien de causalité entre le manquement et ledit préjudice, et la charge d'une telle preuve incombe au demandeur à l'action.

Le débiteur d'une obligation contractuelle doit, en vertu de cette disposition, répondre du fait des personnes qu'il s'adjoint dans l'exécution des obligations qu'il a personnellement souscrites.

S'agissant, en l'occurrence d'un bail, il résulte de l'article 1720 du même code que le bailleur Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'article 1240 du code éponyme dispose également que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de cette dernière disposition que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Le tiers à un contrat qui invoque sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel qui lui a causé un dommage peut se voir opposer les conditions et limites de la responsabilité qui s'appliquent dans les relations entre les contractants en application des articles 1134 et 1199 du code civil, (Civ. 3, 4 juillet 2024, n° 23-13822).

Sur la responsabilité du bailleur

En matière de bail commercial les parties peuvent prévoir en application de l'article 1102 du code civil des aménagements, notamment à condition de ne pas exonérer le bailleur de son obligation essentielle qui est de fournir la jouissance paisible de locaux propres à l'exploitation commerciale, soit de délivrer une local conforme à sa destination, qui constitue en vertu de l'article 1719 dudit code l'obligation essentielle du bailleur.

En l'espèce, compte tenu des termes du bail commercial précédemment rappelés, dont la légalité n'est pas contestée, en son " Article IX - RESPONSABILITE - RECOURS (…) 4. ", le preneur a renoncé expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur, en cas d'interruption ou de réduction même prolongée et quelle qu'en soit la cause, du chauffage, le bailleur n'étant pas même tenu d'avertir le preneur de ces interruptions ou réductions.

En visant les interruptions prolongées, l'article ne précise certes pas de durée, mais vise les seules interruptions temporaires et non définitives, un durée excessive d'interruption pouvant s'interpréter en un manquement à l'obligation de délivrance.

Et en l'occurrence, ne sont en cause que des interruptions temporaires, dont la durée totale est quantifiée pour la seconde interruption, et dont la durée ne peut être quantifiée pour la première interruption, dont la cause n'a pu être établie, comme le constate l'expert judiciaire les installations ayant été remplacées.

Il est constant, au demeurant, que le bailleur a remédié aux dysfonctionnements des dispositifs de chauffage et climatisation, en procédant à leur remplacement en 2021, sans qu'une durée excessive de privation de ces installations, et une violation par le bailleur de son obligation essentielle, telle qu'envisagée aux articles 1719 et suivants du code civil, soit établie par le locataire à qui incombe la charge d'une telle preuve.

Ainsi, pour la première série d'interruptions, avant les travaux de remplacement des installations, soit avant 2021, aucun manquement du bailleur à son obligation de fournir de délivrer une local conforme à sa destination, et d'assurer plus précisément ici la jouissance paisible de locaux propres à l'exploitation commerciale, n'a pu être établi, comme le relève l'expert. Et il n'est pas démontré par le demandeur, à qui la charge d'une telle preuve incombe, que l'exploitation commerciale en ait été affectée, et que le local loué ne soit plus conforme à sa destination, et ne puisse plus faire l'objet d'une jouissance paisible par le locataire.
Il en résulte que la clause de renonciation au recours du locataire pouvait trouver à s'appliquer, de sorte que la demande indemnitaire contre le bailleur n'est pas fondée.

Et pour la seconde interruption, en 2021-2022 et 2023, il n'est pas établi non plus que les dysfonctionnements soient imputables au bailleur qui aurait manqué à ses obligations, puisque l'expertise n'identifie aucun dysfonctionnement des installations nouvellement installées, mais impute les désordres au seul mauvais réglage des installations de chauffage, à l'instigation du syndic qui aurait donné des directives de réglage des températures, en vue d'empêcher les nuisances notamment sonores pour le voisinage des nouvelles installations, alors que le syndic n'est pas dans la cause, et que sa responsabilité n'est pas invoquée en tant que représentant du syndicat des copropriétaires, la qualité de syndic du cabinet [E] au moment des faits n'étant pas établie par le demandeur, alors qu'il est assigné dans la cause comme mandataire du bailleur pour la gestion du bail commercial en cause. 

Le syndic n'ayant pas été attrait à l'expertise n'a pu confirmer ou infirmer ces dires.

Le demandeur ne parvient pas à établir que le gestionnaire qui est attrait dans la cause soit responsable, en tant que tel, desdits réglages à l'origine des désordres selon l'expertise, ni même que les locaux n'étaient pas décents, comme l'avance le demandeur, ou non conforme à leur destination, sans l'étayer.

Ainsi, au regard des clauses du bail, la responsabilité du bailleur sera écartée et toutes les demandes formulées à son endroit, rejetées de ce fait.
 
Sur la responsabilité du cabinet [E] actionné en qualité de gestionnaire de biens

En l'espèce, le rapport d'expertise et les annexes déposés par Monsieur [Q] [V], a conclu après avoir analysé les désordres dont se plaignait la société SYNALABS, aux droits de laquelle se trouve désormais la société PADOK, en les séparant selon la période de dysfonctionnement de l'ancienne installation jusqu'en juin 2021, puis en second lieu, pour examiner les désordres persistant d'insuffisance de chauffage au cours de l'hiver 2021-2022, que le chauffage et le rafraîchissement des bureaux loués sont assurés par des groupes situés sous toiture, la maintenance des installations est assurée par la société LG FROID, non attraite en la cause par les sociétés défenderesses.
 
L'expert a rappelé aux termes de son rapport les pannes de chauffage et de climatisation récurrentes de la demanderesse, soit six semaines de panne entre décembre 2019 et février 2020, puis d'autres pannes s'étalant entre février et avril 2020. 

Il précise que ces dysfonctionnements ont également entrainé des dégâts des eaux atteignant les locaux de la société SYNALABS. 

L'expert a pu constater qu'après des tentatives de réparation, les sociétés [E] et DELTA REAUMUR ont fait remplacer une partie des groupes de production fin 2020, puis la totalité de l'installation au premier semestre 2021 et que les travaux se sont achevés en juin 2021. Mais malgré ces travaux, la société SYNALABS a continué à subir des insuffisances de chauffage durant la saison de chauffage 2021-2022. 

Ainsi, la société SYNALABS a allégué deux désordres examinés successivement par l'expert, en premier lieu des insuffisances de chauffage et de rafraîchissement résultant de dysfonctionnements et pannes de l'ancienne installation jusqu'en juin 2021 ; en second lieu, des insuffisances de chauffage persistants au cours de l'hiver 2021-2022.
 
Sur la première période, lorsque l'expert a débuté ses opérations en mai 2022, l'installation a fini par être remplacée, il ne lui a donc pas été possible de constater les désordres antérieurs à juin 2021, il s'en évince que ces désordres ne sont pas établis, de sorte que la responsabilité du bailleur ne peut être engagée, la clause de renonciation au recours ayant en toute hypothèse vocation à jouer. Les conditions de la responsabilité du gestionnaire ne sont pas davantage établies.

Ainsi, ni la responsabilité du bailleur, ni celle du gestionnaire de biens, ne sont établies par le locataire, sur qui pèse le risque de la preuve.

Quant aux désordres postérieurs au remplacement de l'installation, l'expert note qu'ils étaient toujours d'actualité en mai 2022, lors de la première tenue du rendez-vous contradictoire d'expertise. 

La deuxième série de désordres, a amené l'expert à tenter de comprendre pourquoi une installation entièrement neuve pouvait être défectueuse. Ce dernier a alors constaté qu'au cours de l'hiver 2022-2023 des insuffisances de chauffage se produisaient en début de journée et plus particulièrement les lundis matin. Il en a déduit que de tels désordres pouvaient être dus à des erreurs de programmation. 

L'expert a constaté que la température de consigne semblait avoir été réduite par le mainteneur LG le 6 octobre 2022 de 23 à 19 degrés celsius : la température de 19 degrés celsius est la température légale, il est toujours loisible à l'utilisateur d'ajuster cette consigne dans une plage de plus ou moins 3 degrés celsius à l'aide de la télécommande. 

Or, l'expert a pu relever que les télécommandes ont été bloquées le 31 octobre 2022, blocage qui s'est poursuivi jusque la semaine du 7 novembre 2022 au détriment de la société SYNALABS. 

Interrogée, la société [E] a répondu : " qu'il s'agissait d'une erreur du mainteneur LG, un seul copropriétaire avait demandé le blocage des réglages terminaux ".

L'expert a également constaté qu'un remplacement de deux unités aurait été nécessaire les 7 et 8 décembre 2022 : la nécessité du remplacement de telle ou telle unité est un épisode possible au cours de la vie de l'installation. 

L'expert a noté que des difficultés d'affichage se seraient produites le 13 décembre 2022 celles-ci pouvant être liées à des erreurs de manipulation, il en a conclu que le problème venait de l'absence de réponse de la société LG FROID.

Ainsi, si le rapport d'expertise évoque des manquements du syndic et de la société de maintenance, rien dans les termes de l'expertise ne permet en fait, ni en droit, d'établir une faute du gestionnaire du bien, qui l'a mis en location, qui seraient à l'origine des désordres, liés à la température des locaux. Il n'est nullement établi que la société [E], en tant que gestionnaire du bien loué, soit à l'origine des demandes de réglage du chauffage litigieux, et de blocage du thermostat ou des consignes de réglages, qui ont conduit à des températures trop faibles dans les locaux, comme constaté par l'expert, alors de surcroît que le préjudice commercial, qui en serait résulté pour le locataire, n'est pas davantage établi, de sorte que ni la faute ni le préjudice ne sont caractérisés.

Et les procès-verbaux d'huissier, outre qu'il ne traduisent pas des écarts de température - tant dans le chaud que dans le froid - suffisamment significatifs par rapport à la température normale de 18 ou 19 degrés (17,5 ou 24 degrés), et dans la mesure où il ne sont pas établis contradictoirement, ne sont pas propres à établir que le local ne soit pas décent, ni même qu'il ne soit plus conforme à sa destination.

Il est en effet de principe que le juge ne peut refuser d'examiner un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande de l'une des parties par un technicien de son choix, au seul motif qu'il a été établi de manière non contradictoire, dès lors que le rapport a été régulièrement versé aux débats, soumis à la libre discussion des parties et qu'il est corroboré par d'autres éléments de preuve. 

A l'inverse, une décision qui se fonde exclusivement sur une expertise amiable établie non contradictoirement, en particulier lorsque les conclusions du rapport d'expertise sont contestées par la partie adverse, viole le principe du contradictoire défini à l'article 16 du code de procédure civile ainsi que le principe du procès équitable de l'article 6§1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme. La partie qui communique un tel rapport doit donc fournir d'autres éléments déterminants afin de corroborer les informations qu'il contient, faute de quoi elle ne rapporte pas les preuves nécessaires au soutien de ses prétentions.

Ainsi ces procès verbaux d’huissiser ne sauraient à eux seuls fonder la motivation du tribunal.

De même? les photos produites ne sont pas datées ni localisées, et n'emportent pas une telle preuve.

La responsabilité du gestionnaire mandataire du bailleur sera donc également écartée, les conditions de la responsabilité n'étant pas établies, et les demandes rejetées de ce fait, en ce comprises les demandes d'intérêt et de capitalisation des intérêts.

Sur la garantie de la société BPCE IARD, assureur de la société demanderesse au titre d'une police multirisque professionnel

La garantie de la société BPCE IARD, qui couvre des risques délimités, la police d'assurance étant produite au débats, ne permet nullement de dire que soient en cause des évènements climatiques, alors qu'il s'agit de simples réglages de températures en fonction des saisons.

En effet, les évènements climatiques listés, renvoient à la tempête, la neige, la grêle l'inondation l'avalanche le gel et non au problème de réglage du chauffage, alors même qu'il n'est pas démontré l'existence d'un évènement climatique spécial, à l'époque des faits, et que la police ne couvre pas les dysfonctionnements des installations de chauffage et de leur réglagle, qui sont ici en cause.

Ladite garantie, invoquée par la demanderesse, n'a donc pas vocation à jouer, et les demandes formées contre cet assureur seront toutes rejetées, faute pour le demandeur de parvenir à établir que les conditions de la garantie sont réunies, alors que la charge d'une telle preuve lui incombe directement en application des article 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens dont distraction au profit des avocats qui le demandent et à verser respectivement, à chacun des défendeurs, une somme de 1.500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée en l'espèce, il y n'a donc pas lieu de l'écarter en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Au vu de l'issue du litige, il n'y a pas lieu d'assortir le prononcé de la présente décision du bénéfice de l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société PADOK, venant aux droits de la société SYNALABS, de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société PADOK, venant aux droits de la société SYNALABS, à payer une somme de 1.500 euros respectivement à chacun des défendeurs, soit, respectivement, la société DELTA REAUMUR, la société [E] et la société BPCE IARD, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société PADOK, venant aux droits de la société SYNALABS aux dépens ;

ACCORDE aux avocats qui en ont fait la demande la distraction de ces derniers ;

DIT N'Y AVOIR LIEU à exécution provisoire de la présente décision ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Septembre 2026.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires 
- Me JACOBY
- Me FIEHL
- Me DENIZOT
- Me LETU
délivrées le : 
+ 1 Copie dossier 


■

5ème chambre
2ème section

 
N° RG 24/00129
N° Portalis 352J-W-B7H-C3NOF


N° MINUTE : 


DEBOUTE


Assignation du :
18 Décembre 2023







JUGEMENT 
rendu le 03 Septembre 2026 
DEMANDERESSE

La société PADOK, venant aux droits de la société SYNALABS, société par actions simplifiées au capital de 200.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 843 957 465, dont le siège social est situé [Adresse 1] à PARIS (75017), représentée par son Président, Monsieur [M] [I], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Anne-Carine JACOBY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0306.


DÉFENDERESSES

La société [E], société par actions simplifiée unipersonnelle au capital social de 284.208 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 408 825 636, dont le siège social est situé [Adresse 2] à PARIS (75001), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1294.

Décision du 03 Septembre 2026
5ème chambre 2ème section
N° RG 24/00129 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NOF

La société DELTA REAUMUR, société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 849 817 499, dont le siège social est situé [Adresse 3] à PARIS (75001), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0119.

La société BPCE IARD, société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NIORT sous le numéro 401 380 472, dont le siège social est situé [Adresse 4] à CHAURAY (79180), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Tanguy LETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0120.


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,
Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,
Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente, Juge rapporteur,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.


DÉBATS

A l’audience du 25 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame Christine BOILLOT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 03 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe. 


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition 
Contradictoire
En premier ressort
____________________

La société SYNALABS, aux droits de qui vient désormais la société PADOK, à la suite d'une fusion simplifiée, réalisée le 22 février 2024, exerce une activité de conseil en intégration et infogérance de systèmes informatiques. Elle a conclu un bail conclu le 10 mai 2017 avec la société TERREIS, bailleur, par l'intermédiaire de la société par actions simplifiée [E] exerçant sous la dénomination commercial [E] [A] - [T] [G], gérant de ses biens, portant sur la location d'une surface de 250 m² de bureaux situés au [Adresse 5], à [Localité 2], où elle exerce son activité. 
L'immeuble objet du bail, relève de la copropriété du [Adresse 6], à [Localité 2], du 7 juin 2023 qui comprend par ailleurs trois appartements.

Il s'évince des procès-verbaux d'assemblée générale produits aux débats que le cabinet [E] [A] - [T] [G] a également exercé au sein de la copropriété les fonctions de syndic, fonctions auxquels il a été mis fin lors de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 7] - [Adresse 8], à [Localité 3], du 7 juin 2023 (cf. procès-verbal d'assemblée générale du 7 juin 2023), sans qu'il soit établi ou même allégué que ledit cabinet était syndic de l'immeuble lors des désordres dénoncés, et à partir de quand il l'a été.

Ledit bail prévoit :
" Article IX - RESPONSABILITE - RECOURS
Le PRENEUR renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le [S];
1. En cas de vol (…)
4. En cas d'interruption ou de réduction même prolongée et quelle qu'en soit la cause, de l'eau, du gaz, de l'électricité, du chauffage, de l'ascenseur ou autres services ou équipements de l'immeuble, et plus généralement de toute source d'énergie ou fluide quelconque, le PRENEUR ne pouvant prétendre à aucune diminution do loyer ou indemnité, le [S] n'étant pas tenu au surplus de prévenir le PRENEUR de ces interruptions ou réductions ".

La société SYNALABS, aux droits de qui vient la société PADOK, est par ailleurs assurée auprès de la société BPCE IARD, aux termes de la police multirisque professionnelle, numéro 175721251 J -MCE-001.

La société TERREIS a ultérieurement vendu l'ensemble immobilier à la société DELTA REAUMUR, à effet du 28 mai 2019. Celle-ci a également conclu, avec la société [E], un mandat de gérance à la même date, lequel a été prolongé jusqu'au 30 juin 2023. 

La maintenance des installations de chauffage et de rafraîchissement des locaux loués au preneur, est assurée par la société LG FROID, selon contrat de maintenance produit aux débats.

La société SYNALABS se prévaut de pannes de chauffages et de climatisation récurrentes, depuis décembre 2019. Elle fait par ailleurs valoir avoir constaté un dégât des eaux atteignant les locaux loués au 1er étage, par les escaliers communs. 

Les sociétés [E] et DELTA REAUMUR ont fait procéder à des réparations de l'installation défectueuse, puis ont décidé de remplacer une partie des groupes de production, en fin d'année 2020, puis la totalité de l'installation. Les travaux ont débuté au premier semestre 2021, et se sont achevés au mois de juin 2021. Toutefois, les désordres ont perduré.

Par courrier du 1er mars 2021, le conseil de la société SYNALABS l'a mise en demeure d'effectuer des travaux et de la dédommager de son préjudice, au visa de l'article R.145-35 2° du code du commerce, rappelé dans le bail (en son article VI 2), qui prévoit que ne peuvent être imputés au locataire : " 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve ". 

La société SYNALABS a alors assigné la société [E] [A], et la société BPCE IARD, son assureur au titre d'une police multirisque professionnel, en référé au visa de l'article 145 du code de procédure civile, afin d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, et par ordonnance du 25 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a confié l'expertise judiciaire à Monsieur [Q] [V]. Le rapport d'expertise a été déposé le 15 septembre 2023. 

Ce dernier a analysé les deux désordres invoqués : d'une part, les insuffisances de chauffage et de rafraîchissement résultant de dysfonctionnement et pannes de l'ancienne installation, jusqu'en juin 2021. D'autre part, les insuffisances de chauffage persistantes depuis l'hiver 2021-2022. Le syndicat des copropriétaires et la société LG FROID n'étaient pas présents à l'expertise. 

L'expert a conclu que " s'agissant du désordre 1, les troubles sont techniquement imputables à la société de maintenance LG FROID qui est en contrat avec le syndic [E]. Néanmoins, pour les troubles liés au désordre 1 qui ont commencé en 2019, et se sont achevés en juin 2021, antérieurement à notre mission, il n'a pas été possible de procéder à des constats car l'installation a été entièrement remplacée au premier semestre 2021 ". 

S'agissant du désordre 2, " les troubles sont imputables à la société [E] qui a fait mettre en place des réglages de l'installation inappropriés à raison de prétendues décisions relatives au niveau sonore des installations qui ne nous ont pas été démontrées et qu'il ne nous a pas été donnés d'examiner ". 

Il convient de préciser que les parties n'ont pas répondu à la demande de l'expert de mandater un maître d'œuvre afin d'effectuer, sous son contrôle, une campagne d'enregistrement contradictoire. 

L'expert a envisagé des durées de troubles susceptibles d'être retenues à " 128 jours de loyer pour le désordre 1 et 148 jours pour le désordre 2 " et a indiqué que " si les troubles devaient être retenus par le tribunal malgré l'absence de constatation directe de sa part, leur valorisation ne devrait pas excéder un pourcentage de 10 % soit 4.378 euros pour le désordre 1 et 5.062 euros pour le désordre 2 ". 

Il ajoute " nous n'avons pas constaté directement les insuffisances alléguées et notre position sur la réalité des désordres s'appuie sur la prise en compte des allégations de la société SYNALABS, sur l'examen des pièces, la réalité des travaux de remplacement et l'installation en 2021, et sur les ajustements de la programmation effectués avec succès durant les opérations ". 

Par exploit du 18 décembre 2023, la société SYNALABS a assigné les sociétés [E], BPCE IARD et DELTA REAUMUR devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de, 

- 21.041,51 euros TTC, sauf à parfaire, et sans préjudice de tous autres dûs avec intérêts au taux légal, à compter de l'assignation, ordonner la capitalisation des intérêts, 
- 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d'expertise.

Par ordonnance du 30 mai 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a enjoint les parties à rencontrer un médiateur et a désigné Monsieur [I] [L] en qualité de médiateur.

La société PADOK venant aux droits de la société SYNALABS, par conclusions transmises par voie dématérialisée le 7 janvier 2025, demande au tribunal, au visa de l'article 236-3 du code du commerce, et des articles 1154 et 1231-1 du code civil, de,
A titre principal, 
- constater qu'elle vient aux droits de la société SYNALABS et la recevoir en ses demandes ; 
- condamner solidairement la société [E], la société DELTA REAUMUR et la société BPCE IARD à lui payer la somme de 21.041,51 euros TTC, sauf à parfaire et sans préjudice de tous autres dus, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
En tout état de cause, les condamner à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Anne-Carine JACOBY.

La société SYNALABS, devenue PADOK, invoque une faute dolosive du bailleur, qui n'a pas voulu prendre en compte ses multiples réclamations, pas plus, au demeurant que le gestionnaire de l'immeuble, l'obligeant à agir en justice et continuant à nier ses préjudices dans le cadre de la présente instance, alors que ses préjudices de jouissance sont établis tant par l'expert que par le constat d'huissier et par les réclamations adressées à son bailleur, entre 2019 et 2021, à plusieurs reprises.

En réponse, la société BPCE IARD, assureur de la société demanderesse au titre d'une police multirisque professionnelle, par conclusions, transmises par la même voie le 28 février 2025, demande au tribunal, de la recevoir en ses écritures et les dire fondées, 
A titre principal, de juger qu'elle doit être mise hors de cause, et par conséquent, débouter la société SYNALABS de toutes ses demandes à son encontre ; 
A titre subsidiaire,
- réduire à de plus justes proportions le préjudice de jouissance de la société SYNALABS ;
- juger qu'elle ne pourra pas être condamnée à un montant supérieur que celui retenu par l'expert judiciaire, dans son rapport quant au préjudice de jouissance ; 
En tout état de cause, condamner la société SYNALABS à lui verser 1.500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société BPCE IARD, assureur de la société demanderesse au titre d'une police multirisque professionnel demande sa mise hors de cause, puisque, selon elle, aucun désordre garanti par la police visée n'est pas établi. Elle fait valoir que la société LG FROID a été identifiée comme responsable des troubles par l'expert, et est le grand absent de cette procédure, tant en référé qu'au fond. 
Selon elle, la société [E], en demandant des réglages inappropriés, en raison de considérations sonores de bon voisinage, a également contribué au dommage.
Elle considère, dès lors, que le dysfonctionnement de la climatisation et du chauffage ne sont pas la conséquence directe d'évènements climatiques couverts par la garantie, mais d'un défaut de programmation du chauffage, comme cela résulte de l'expertise judiciaire, de sorte qu'aucun évènement couvert par la garantie, et susceptible de déclencher sa mise en œuvre n'est établi. Le dysfonctionnement du chauffage n'est pas un évènement garanti, et l'activité de la société demanderesse n'a pas cessé, ni même été impactée, sans aucune perte d'exploitation ou préjudice de jouissance caractérisés, étant précisé que ce dernier n'est pas couvert par la police.
A titre subsidiaire, elle demande la réduction du quantum du préjudice et affirme que les frais d'expertise ne sauraient lui être imputés.

En réponse, la société DELTA REAUMUR, par conclusions, transmises par la même voie le 27 février 2025, demande au tribunal, au visa des articles 9 et suivants du code de procédure civile, de,
- débouter la société SYNALABS de l'ensemble de ses demandes ;
- la condamner à verser aux bailleurs la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe DENIZOT.

Le bailleur conclut à l'absence de preuve des désordres allégués, notamment pour la période antérieure à 2021 pour laquelle l'expert n'était pas en mesure de les constater, l'installation ayant été refaite entre temps. Il souligne qu'un huissier n'a pas qualité pour procéder à de tels constats. 
Il se prévaut, en toute hypothèse, d'une clause d'exonération de responsabilité qui l'exonère de toute réparation des préjudices allégués et non établis.

En réponse, la société [E], par conclusions, transmises par la même voie, le 27 février 2025, demande au tribunal, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, des articles 1984 et suivants du code civil, et notamment l'article 1998 dudit code, de,
- débouter la société SYNALABS de toutes ses demandes formées à son encontre ;
- la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie FIEHL.

La société [E] invoque qu'aucun contrat ne la lie à la demanderesse, et qu'elle n'est liée à la société DELTA REAUMUR que par un mandat de gérance du 28 mai 2019, de sorte qu'elle n'est intervenue au bail, que pour représenter la société TERREIS, en qualité de gérant de ses biens. 
Elle se prévaut, pour échapper à toute responsabilité, d'une part, de ce que le chauffage et la climatisation des locaux loués à la société SYNALABS sont assurés par des groupes situés sous toiture, et la maintenance des installations a été confiée à la société LG FROID, à partir de 2011 (pièce 1 bis de la société SYNALABS, pièce 3 de la société DELTA REAUMUR et pièces 8 et 9). 
D'autre part, elle invoque - sans pour autant le produire -, le règlement de copropriété de l'immeuble pour souligner que les climatiseurs avec leur contrat d'entretien sont des parties communes spéciales et de ce que les charges les concernant sont réparties entre les lots 3 à 7 et les lots 17 à 20. 
Selon elle, la société SYNALABS n'explique pas les fondements factuels et juridiques de ses demandes formées à son encontre, alors qu'elle n'est pas propriétaire ou bailleresse, aucune faute de sa part n'étant établie. Elle dit ne pas être responsable des retards d'intervention de la société LG FROID. Elle fait valoir qu'elle n'est pas syndic de l'immeuble, et que le syndicat de copropriétaire n'a pas été mis en cause alors qu'il aurait pu l'être, et souligne qu'en définitive ce sont de simples problèmes de réglages par la société LG FROID qui sont en cause. Elle en conclut que la demande de condamnation formée contre elle ne saurait prospérer.
Il s'en évince, selon elle, que la demanderesse ne rapporte pas la preuve des éléments constitutifs de sa responsabilité, à commencer par la faute et le préjudice certain.
Elle ajoute en effet que la demanderesse est mal fondée à se prévaloir des troubles antérieurs à 2021, alors qu'elle n'a pas mis l'expert en situation de les constater, puisque des travaux ont été réalisés, en ajoutant qu'elle n'a pas non plus mis en cause la copropriété.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé aux conclusions susvisées, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2025 et l'affaire a été renvoyée à l'audience juge rapporteur du 25 juin 2026. Elle a été mise en délibéré au 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Le tribunal relève à titre liminaire que si le rapport d'expertise fait état de ce que l'immeuble est en copropriété, cet élément n'est établi que par la présence parmi les éléments produits d'un procès-verbal d'assemblée générale du 7 juin 2023 des copropriétaires, du [Adresse 9], à Paris, dont le syndic à l'époque était le cabinet [T] [G] et est ensuite devenu, au terme de cette assemblée générale, le cabinet ARTENA et non la société [E], comme l'évoque l'expert judiciaire. 

Aucun élément produit ne permet de déterminer qui était le syndic au moment des désordres en question et ni le syndicat des copropriétaires, ni le syndic de l'immeuble relevant du statut de la copropriété, ès qualités, ne sont en la cause de la présente instance, et aucune demande n'a été formulée à son égard. La faute du syndic, voire sa faute détachable, ne sont pas établies, alors que les éléments produis ne permettent d'attester si la société [E] était ou non syndic de la copropriété à l'époque des faits.

La copropriété n'a pas davantage été partie à l'expertise, son syndic n'étant pas dans la cause pour la représenter.

Aucun crédit ne saurait dès lors être accordé à l'affirmation non étayée selon laquelle le syndic serait responsable des réglages du chauffage et de ce que le chauffage relèverait des parties communes cette affirmation n'étant pas étayée par la production du règlement de copropriété.

L'expert parle du " syndic [E] " mais rien ne permet de prouver, en l’occurrence, qu'il ait été à l'époque des désordres syndic et il n'est pas attrait dans la présente cause en cette qualité.

Certes, l'expert établit que des troubles ont existé, qu'il chiffre mais il ne il ne lui appartient pas de trancher la question des responsabilités, question qui relève du tribunal et de l'office du juge.

Et l'expertise ne permet pas d'établir une quelconque faute, alors que la seule faute envisagée par l'expertise est celle de la société LG FROID dans ses réglages, société qui n'est pas non plus en cause dans la présente instance et contre qui aucune demande n'est formée, ou encore le syndic de l'immeuble, à l'époque, dont l'identité n'est pas connue, en tant qu’il représente le syndicat des copropriétaires.

Ce alors que le règlement de copropriété de l'immeuble n'est pas produit.

SUR CE

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur d'une obligation contractuelle est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Retenir la responsabilité contractuelle d'une partie à une convention nécessite de caractériser un manquement aux obligations contractuelles, un préjudice et un lien de causalité entre le manquement et ledit préjudice, et la charge d'une telle preuve incombe au demandeur à l'action.

Le débiteur d'une obligation contractuelle doit, en vertu de cette disposition, répondre du fait des personnes qu'il s'adjoint dans l'exécution des obligations qu'il a personnellement souscrites.

S'agissant, en l'occurrence d'un bail, il résulte de l'article 1720 du même code que le bailleur Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L'article 1240 du code éponyme dispose également que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de cette dernière disposition que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Le tiers à un contrat qui invoque sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel qui lui a causé un dommage peut se voir opposer les conditions et limites de la responsabilité qui s'appliquent dans les relations entre les contractants en application des articles 1134 et 1199 du code civil, (Civ. 3, 4 juillet 2024, n° 23-13822).

Sur la responsabilité du bailleur

En matière de bail commercial les parties peuvent prévoir en application de l'article 1102 du code civil des aménagements, notamment à condition de ne pas exonérer le bailleur de son obligation essentielle qui est de fournir la jouissance paisible de locaux propres à l'exploitation commerciale, soit de délivrer une local conforme à sa destination, qui constitue en vertu de l'article 1719 dudit code l'obligation essentielle du bailleur.

En l'espèce, compte tenu des termes du bail commercial précédemment rappelés, dont la légalité n'est pas contestée, en son " Article IX - RESPONSABILITE - RECOURS (…) 4. ", le preneur a renoncé expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur, en cas d'interruption ou de réduction même prolongée et quelle qu'en soit la cause, du chauffage, le bailleur n'étant pas même tenu d'avertir le preneur de ces interruptions ou réductions.

En visant les interruptions prolongées, l'article ne précise certes pas de durée, mais vise les seules interruptions temporaires et non définitives, un durée excessive d'interruption pouvant s'interpréter en un manquement à l'obligation de délivrance.

Et en l'occurrence, ne sont en cause que des interruptions temporaires, dont la durée totale est quantifiée pour la seconde interruption, et dont la durée ne peut être quantifiée pour la première interruption, dont la cause n'a pu être établie, comme le constate l'expert judiciaire les installations ayant été remplacées.

Il est constant, au demeurant, que le bailleur a remédié aux dysfonctionnements des dispositifs de chauffage et climatisation, en procédant à leur remplacement en 2021, sans qu'une durée excessive de privation de ces installations, et une violation par le bailleur de son obligation essentielle, telle qu'envisagée aux articles 1719 et suivants du code civil, soit établie par le locataire à qui incombe la charge d'une telle preuve.

Ainsi, pour la première série d'interruptions, avant les travaux de remplacement des installations, soit avant 2021, aucun manquement du bailleur à son obligation de fournir de délivrer une local conforme à sa destination, et d'assurer plus précisément ici la jouissance paisible de locaux propres à l'exploitation commerciale, n'a pu être établi, comme le relève l'expert. Et il n'est pas démontré par le demandeur, à qui la charge d'une telle preuve incombe, que l'exploitation commerciale en ait été affectée, et que le local loué ne soit plus conforme à sa destination, et ne puisse plus faire l'objet d'une jouissance paisible par le locataire.
Il en résulte que la clause de renonciation au recours du locataire pouvait trouver à s'appliquer, de sorte que la demande indemnitaire contre le bailleur n'est pas fondée.

Et pour la seconde interruption, en 2021-2022 et 2023, il n'est pas établi non plus que les dysfonctionnements soient imputables au bailleur qui aurait manqué à ses obligations, puisque l'expertise n'identifie aucun dysfonctionnement des installations nouvellement installées, mais impute les désordres au seul mauvais réglage des installations de chauffage, à l'instigation du syndic qui aurait donné des directives de réglage des températures, en vue d'empêcher les nuisances notamment sonores pour le voisinage des nouvelles installations, alors que le syndic n'est pas dans la cause, et que sa responsabilité n'est pas invoquée en tant que représentant du syndicat des copropriétaires, la qualité de syndic du cabinet [E] au moment des faits n'étant pas établie par le demandeur, alors qu'il est assigné dans la cause comme mandataire du bailleur pour la gestion du bail commercial en cause. 

Le syndic n'ayant pas été attrait à l'expertise n'a pu confirmer ou infirmer ces dires.

Le demandeur ne parvient pas à établir que le gestionnaire qui est attrait dans la cause soit responsable, en tant que tel, desdits réglages à l'origine des désordres selon l'expertise, ni même que les locaux n'étaient pas décents, comme l'avance le demandeur, ou non conforme à leur destination, sans l'étayer.

Ainsi, au regard des clauses du bail, la responsabilité du bailleur sera écartée et toutes les demandes formulées à son endroit, rejetées de ce fait.
 
Sur la responsabilité du cabinet [E] actionné en qualité de gestionnaire de biens

En l'espèce, le rapport d'expertise et les annexes déposés par Monsieur [Q] [V], a conclu après avoir analysé les désordres dont se plaignait la société SYNALABS, aux droits de laquelle se trouve désormais la société PADOK, en les séparant selon la période de dysfonctionnement de l'ancienne installation jusqu'en juin 2021, puis en second lieu, pour examiner les désordres persistant d'insuffisance de chauffage au cours de l'hiver 2021-2022, que le chauffage et le rafraîchissement des bureaux loués sont assurés par des groupes situés sous toiture, la maintenance des installations est assurée par la société LG FROID, non attraite en la cause par les sociétés défenderesses.
 
L'expert a rappelé aux termes de son rapport les pannes de chauffage et de climatisation récurrentes de la demanderesse, soit six semaines de panne entre décembre 2019 et février 2020, puis d'autres pannes s'étalant entre février et avril 2020. 

Il précise que ces dysfonctionnements ont également entrainé des dégâts des eaux atteignant les locaux de la société SYNALABS. 

L'expert a pu constater qu'après des tentatives de réparation, les sociétés [E] et DELTA REAUMUR ont fait remplacer une partie des groupes de production fin 2020, puis la totalité de l'installation au premier semestre 2021 et que les travaux se sont achevés en juin 2021. Mais malgré ces travaux, la société SYNALABS a continué à subir des insuffisances de chauffage durant la saison de chauffage 2021-2022. 

Ainsi, la société SYNALABS a allégué deux désordres examinés successivement par l'expert, en premier lieu des insuffisances de chauffage et de rafraîchissement résultant de dysfonctionnements et pannes de l'ancienne installation jusqu'en juin 2021 ; en second lieu, des insuffisances de chauffage persistants au cours de l'hiver 2021-2022.
 
Sur la première période, lorsque l'expert a débuté ses opérations en mai 2022, l'installation a fini par être remplacée, il ne lui a donc pas été possible de constater les désordres antérieurs à juin 2021, il s'en évince que ces désordres ne sont pas établis, de sorte que la responsabilité du bailleur ne peut être engagée, la clause de renonciation au recours ayant en toute hypothèse vocation à jouer. Les conditions de la responsabilité du gestionnaire ne sont pas davantage établies.

Ainsi, ni la responsabilité du bailleur, ni celle du gestionnaire de biens, ne sont établies par le locataire, sur qui pèse le risque de la preuve.

Quant aux désordres postérieurs au remplacement de l'installation, l'expert note qu'ils étaient toujours d'actualité en mai 2022, lors de la première tenue du rendez-vous contradictoire d'expertise. 

La deuxième série de désordres, a amené l'expert à tenter de comprendre pourquoi une installation entièrement neuve pouvait être défectueuse. Ce dernier a alors constaté qu'au cours de l'hiver 2022-2023 des insuffisances de chauffage se produisaient en début de journée et plus particulièrement les lundis matin. Il en a déduit que de tels désordres pouvaient être dus à des erreurs de programmation. 

L'expert a constaté que la température de consigne semblait avoir été réduite par le mainteneur LG le 6 octobre 2022 de 23 à 19 degrés celsius : la température de 19 degrés celsius est la température légale, il est toujours loisible à l'utilisateur d'ajuster cette consigne dans une plage de plus ou moins 3 degrés celsius à l'aide de la télécommande. 

Or, l'expert a pu relever que les télécommandes ont été bloquées le 31 octobre 2022, blocage qui s'est poursuivi jusque la semaine du 7 novembre 2022 au détriment de la société SYNALABS. 

Interrogée, la société [E] a répondu : " qu'il s'agissait d'une erreur du mainteneur LG, un seul copropriétaire avait demandé le blocage des réglages terminaux ".

L'expert a également constaté qu'un remplacement de deux unités aurait été nécessaire les 7 et 8 décembre 2022 : la nécessité du remplacement de telle ou telle unité est un épisode possible au cours de la vie de l'installation. 

L'expert a noté que des difficultés d'affichage se seraient produites le 13 décembre 2022 celles-ci pouvant être liées à des erreurs de manipulation, il en a conclu que le problème venait de l'absence de réponse de la société LG FROID.

Ainsi, si le rapport d'expertise évoque des manquements du syndic et de la société de maintenance, rien dans les termes de l'expertise ne permet en fait, ni en droit, d'établir une faute du gestionnaire du bien, qui l'a mis en location, qui seraient à l'origine des désordres, liés à la température des locaux. Il n'est nullement établi que la société [E], en tant que gestionnaire du bien loué, soit à l'origine des demandes de réglage du chauffage litigieux, et de blocage du thermostat ou des consignes de réglages, qui ont conduit à des températures trop faibles dans les locaux, comme constaté par l'expert, alors de surcroît que le préjudice commercial, qui en serait résulté pour le locataire, n'est pas davantage établi, de sorte que ni la faute ni le préjudice ne sont caractérisés.

Et les procès-verbaux d'huissier, outre qu'il ne traduisent pas des écarts de température - tant dans le chaud que dans le froid - suffisamment significatifs par rapport à la température normale de 18 ou 19 degrés (17,5 ou 24 degrés), et dans la mesure où il ne sont pas établis contradictoirement, ne sont pas propres à établir que le local ne soit pas décent, ni même qu'il ne soit plus conforme à sa destination.

Il est en effet de principe que le juge ne peut refuser d'examiner un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande de l'une des parties par un technicien de son choix, au seul motif qu'il a été établi de manière non contradictoire, dès lors que le rapport a été régulièrement versé aux débats, soumis à la libre discussion des parties et qu'il est corroboré par d'autres éléments de preuve. 

A l'inverse, une décision qui se fonde exclusivement sur une expertise amiable établie non contradictoirement, en particulier lorsque les conclusions du rapport d'expertise sont contestées par la partie adverse, viole le principe du contradictoire défini à l'article 16 du code de procédure civile ainsi que le principe du procès équitable de l'article 6§1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme. La partie qui communique un tel rapport doit donc fournir d'autres éléments déterminants afin de corroborer les informations qu'il contient, faute de quoi elle ne rapporte pas les preuves nécessaires au soutien de ses prétentions.

Ainsi ces procès verbaux d’huissiser ne sauraient à eux seuls fonder la motivation du tribunal.

De même? les photos produites ne sont pas datées ni localisées, et n'emportent pas une telle preuve.

La responsabilité du gestionnaire mandataire du bailleur sera donc également écartée, les conditions de la responsabilité n'étant pas établies, et les demandes rejetées de ce fait, en ce comprises les demandes d'intérêt et de capitalisation des intérêts.

Sur la garantie de la société BPCE IARD, assureur de la société demanderesse au titre d'une police multirisque professionnel

La garantie de la société BPCE IARD, qui couvre des risques délimités, la police d'assurance étant produite au débats, ne permet nullement de dire que soient en cause des évènements climatiques, alors qu'il s'agit de simples réglages de températures en fonction des saisons.

En effet, les évènements climatiques listés, renvoient à la tempête, la neige, la grêle l'inondation l'avalanche le gel et non au problème de réglage du chauffage, alors même qu'il n'est pas démontré l'existence d'un évènement climatique spécial, à l'époque des faits, et que la police ne couvre pas les dysfonctionnements des installations de chauffage et de leur réglagle, qui sont ici en cause.

Ladite garantie, invoquée par la demanderesse, n'a donc pas vocation à jouer, et les demandes formées contre cet assureur seront toutes rejetées, faute pour le demandeur de parvenir à établir que les conditions de la garantie sont réunies, alors que la charge d'une telle preuve lui incombe directement en application des article 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens dont distraction au profit des avocats qui le demandent et à verser respectivement, à chacun des défendeurs, une somme de 1.500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée en l'espèce, il y n'a donc pas lieu de l'écarter en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Au vu de l'issue du litige, il n'y a pas lieu d'assortir le prononcé de la présente décision du bénéfice de l'exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société PADOK, venant aux droits de la société SYNALABS, de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société PADOK, venant aux droits de la société SYNALABS, à payer une somme de 1.500 euros respectivement à chacun des défendeurs, soit, respectivement, la société DELTA REAUMUR, la société [E] et la société BPCE IARD, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société PADOK, venant aux droits de la société SYNALABS aux dépens ;

ACCORDE aux avocats qui en ont fait la demande la distraction de ces derniers ;

DIT N'Y AVOIR LIEU à exécution provisoire de la présente décision ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Septembre 2026.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1984, code civil 1998, code civil 1720, code civil 1199, code civil 1102). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-09T18:36:30.354Z.