Tribunal judiciaire de Mulhouse, 1ère Chambre civile, 19 mai 2026, n° 23/00565

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
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Première Chambre Civile

MINUTE n° 
N° RG 23/00565 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IOTE
[Localité 2]
République Française

Au Nom du Peuple Français


JUGEMENT
DU
 19 mai 2026
Dans la procédure introduite par : 

Madame [V] [K] - demeurant [Adresse 3]
Représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

- partie demanderesse -


A l’encontre de : 

Société civile de construction et vente L’ABSOLU, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] - dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par Maître Bernard BURNER de l’ASSOCIATION BURNER & FAUROUX, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 19

Société coopérative CREDIT AGRICOLE ALSACE-VOSGES, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] - dont le siège social est sis [Adresse 5]
Représentée par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

- partie défenderesse -




CONCERNE : Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente


Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier présent lors des débats et de Victor ANTONY, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire


Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 28 avril 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :


EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte authentique reçu par Me [P] [L], notaire à [Localité 4], en date du 25 septembre 2020, Mme [A] épouse [M] (ci-après Mme [K]) a acquis en l’état futur d’achèvement un bien immobilier sur la commune de [Localité 5], moyennant un prix de 227.000 € auprès de la société civile de construction-vente l’Absolu (ci-après la Sccv l’Absolu).
 
Aux termes de l’acte authentique, il a été convenu que la livraison du bien immobilier devait intervenir au plus tard au cours du premier trimestre 2022.
 
Par acte notarié reçu le même jour par le même notaire, la banque Crédit Agricole Alsace-Vosges (ci-après le Crédit Agricole) a consenti un prêt à Mme [K] de 232.500 euros, destiné à financer cette acquisition.

La maîtrise d’œuvre du chantier a été confiée à la Sarl Attique.
 
Par assignation délivrée le 11 octobre 2023 à la Sccv l’Absolu et au Crédit Agricole, Mme [K] a saisi la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir prononcer la résolution de cette vente et la caducité du prêt.
 
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 25 août 2025, Mme [K] demande au tribunal de :
 
À titre principal,
- prononcer la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) passé avec la Sccv l’Absolu,
- condamner la Sccv l’Absolu à lui rembourser, outre majoration au taux légal à compter de la signification de l’assignation :
* 181.600 euros, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 79 450 euros à compter du 25 septembre 2020, sur la somme de 22.700 euros à compter du 31 mars 2022, sur la somme de 34.050 euros à compter du 15 septembre 2021, sur la somme de 22.700 euros à compter du 15 mars 2022 et sur la somme de 22.700 euros à compter du 4 mai 2023, et ce jusqu’à parfait paiement,
* 3.154,73 euros au titre du remboursement des primes d’assurance, outre la somme de 53,47 euros pour chaque mois s’écoulant de septembre 2025 à la date du prononcé du jugement,
* 5.452 euros au titre des frais de notaire,
* 8.805,70 euros correspondant aux frais de réservation (4.540 euros), à la perte sur la commande de la cuisine (4 025 euros) et à la participation aux frais de copropriété (240,70 euros),
* 20.000 euros au titre de la perte de chance de réaliser le projet patrimonial envisagé,
* 10.000 euros au titre du préjudice moral,
* 10.215 euros au titre de la perte de la défiscalisation.
- constater la caducité du contrat de prêt,
- condamner le Crédit Agricole à lui rembourser les montants versés au titre du remboursement du prêt contracté pour l’achat du bien immobilier, soit 9.917,97 euros, majorés de tous les intérêts des échéances du différé et de l’échéance du 10 janvier 2024,
- condamner la Sccv l’Absolu aux entiers frais et dépens de l’instance ainsi qu’à 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouter la Sccv l’Absolu de sa demande reconventionnelle et la condamner aux frais et dépens de celle-ci.
 
À titre subsidiaire,
- condamner la Sccv l’Absolu à lui régler les montants suivants :
* 10.215 euros au titre de la perte de défiscalisation,
* 15.498 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,
* 12.258 euros au titre des pénalités de retard,
* 10.000 euros au titre du préjudice moral né du suivi du chantier,
- condamner la Sccv l’Absolu aux entiers frais et dépens de l’instance ainsi qu’à 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- constater/ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
 
À l’appui de ses demandes, Mme [K] fait valoir pour l’essentiel :
 
- que la résolution du contrat de VEFA doit être prononcée eu égard au manquement grave que constitue le retard de livraison ;
- que le délai contractuel de livraison était fixé au 31 mars 2022 et que l’appartement n’était pas achevé ni à la date de l’assignation ni à la date de ses dernières conclusions ;
- que les causes de suspension du délai lui sont inopposables ; que le vendeur a expressément renoncé à invoquer l’imprévision ; que les causes légitimes de suspension sont limitativement énumérées par le contrat ; que la clause générale de renvoi “à toute cause légitime” est potestative et doit être écartée, et qu’en outre, elle contredit la renonciation à l’imprévision ;
- que la notification de la suspension des délais n’a pas respecté le formalisme imposé à l’exception du courrier du 19 novembre 2021 et que l’attestation du 6 février 2024 est inopérante car produite postérieurement à l’assignation en résolution ;
- que le décompte des jours de suspension réalisé par la Sccv l’Absolu est contesté dès lors qu’il additionne des jours pour des causes concomitantes, aboutissant à 379 jours de suspension pour la seule année 2022 et que ses calculs, basés sur des “moyennes”, sont approximatifs ;
- que seuls 31 jours de suspension sont légitimes, ramenant la date contractuelle de livraison à fin avril 2022 ;
- que l’achèvement au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation n’est pas caractérisé puisqu’à la date du constat de commissaire de justice, le 8 septembre 2023, l’appartement était dépourvu d’éléments indispensables à son utilisation : tableau électrique, portes, parquet, cuvette WC, lavabos, robinetterie, etc. ;
- que des non-conformités et des manquements à l’obligation de délivrance conforme sont présents (déplacement de la porte d’entrée, multiplication et agrandissement des zones techniques, non-respect des prestations du cahier des charges, etc.) ;
- que l’inachèvement des parties communes rend le bien impropre à la location alors qu’il s’agissait de l’objectif essentiel de l’acquisition dans le cadre de la loi Pinel ;
- que le contrat de prêt est caduc par application de l’article 1186 du code civil ;
- que le précédent jugement rendu à l’égard de la Sccv l’Absolu n’a pas eu à apprécier les moyens nouveaux soulevés (caractère potestatif de la clause générale, renonciation à l’imprévision, défaut de notification formelle par le maître d’œuvre, cumul abusif des jours) et que le tribunal est libre d’adopter une solution différente ;
- que le procès-verbal de livraison des parties communes n’est pas signé par le syndic, lequel a confirmé qu’aucune livraison n’avait eu lieu ;
- que l’ordonnance du juge des référés rendue entre les parties n’a pas apprécié les motifs de suspension du délai ;
- que la demande de condamnation sous astreinte à prendre possession du bien doit être rejetée, le bien demeurant non achevé et non conforme.
 
Aux termes de ses conclusions en date du 16 mai 2025, la Sccv l’Absolu demande au tribunal de :
 
- débouter Mme [K] de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens,
- débouter le Crédit Agricole de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens,
- condamner Mme [K] aux entiers frais et dépens,
- condamner Mme [K] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le Crédit Agricole à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- à titre reconventionnel, condamner Mme [K] à prendre possession de ses lots dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard.
 
Au soutien de ses prétentions, la Sccv l’Absolu fait valoir en substance :
 
- que les clauses de suspension ne sont pas abusives au sens de l’article L. 212-1 du code de la consommation (Cass. 3e civ., 24 oct. 2012 ; Cass. 3e civ., 23 mai 2019) ;
- que le retard est dûment justifié par la survenance de multiples causes légitimes prévues au contrat de VEFA, attestées par le maître d’œuvre, représentant 716 jours pour la période 2020-2023 ;
- qu’un retard de livraison non justifié se règle par l’allocation de pénalités contractuelles et non par la résolution, laquelle suppose une inexécution suffisamment grave, ce qui n’est pas démontré ;
- que les demandes indemnitaires subsidiaires sont toutes infondées : la perte de défiscalisation Pinel et la perte de loyers ont uniquement subi un décalage ; que le crédit a été suspendu ; qu’aucun préjudice moral n’est explicité et que les pénalités de retard ne sont pas dues faute de retard imputable ;
- que l’immeuble est réputé achevé dès lors que les ouvrages sont exécutés et les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation installés selon l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation ;
- que les défauts de conformité non substantiels et les malfaçons n’empêchant pas l’utilisation du bien ne font pas obstacle à l’achèvement ;
- que le refus de prise de possession de Mme [K] est injustifié, puisque le maître d’œuvre attestait de la disponibilité du logement selon ses courriels des 12 décembre 2023 et 12 mars 2024 et que les photos versées aux débats par Mme [K] elle-même démontrent que le logement était livrable ;
- que le contrat de VEFA prévoit expressément que l’acquéreur accepte les inconvénients liés à l’achèvement progressif de l’ensemble immobilier, renonce à tout recours pour trouble de jouissance, et ne peut refuser la prise de possession en raison de la non-finition des espaces verts ou des parties communes, et qu’au demeurant les parties communes ont été livrées les 27 et 28 mars 2024.

Aux termes de ses conclusions transmises le 21 juin 2024, le Crédit Agricole demande au tribunal de :
 
En cas de constat ou de prononcé de la caducité du contrat de prêt,
- condamner Mme [K] à lui payer la somme de 232.500 euros majorée des intérêts légaux à compter de la mise à disposition des fonds jusqu’au remboursement intégral,
- dire et juger que le Crédit Agricole ne sera tenu qu’au remboursement de la somme de 9.917,97 euros,
- ordonner la compensation entre les créances réciproques,
- ordonner le maintien de l’hypothèque conventionnelle de 1er rang à son bénéfice, inscrite sur les biens et droits immobiliers cadastrés commune de [Localité 5] - section BV n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2] et n° 90/14 - Lots n° 505, n° 527 et n° [Cadastre 3], et ce jusqu’à complet remboursement de sa créance,
- condamner la Sccv l’Absolu à lui payer la somme de 30.601,77 euros, majorée des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,
 
Dans tous les cas :
- condamner la Sccv l’Absolu aux entiers frais et dépens, et à lui payer la somme de 2.500 euros au visa de l’article 700.
 
Le Crédit Agricole soutient en substance :
- qu’il s’en rapporte à la sagesse du tribunal, mais que seul un manquement grave aux obligations du vendeur est susceptible d’entraîner la résolution de la vente ;
- que la caducité du contrat de prêt est subordonnée au prononcé de la résolution du contrat de VEFA ;

- que si la résolution du contrat de VEFA devait être prononcée, elle entraînerait l’engagement de la responsabilité quasi-délictuelle de la Sccv l’Absolu à l’égard de la banque, tiers au contrat de VEFA, dès lors qu’elle lui a causé un préjudice direct consistant en la perte des intérêts que Mme [K] aurait versés si le prêt n’était pas devenu caduc.
 
Une ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2025.
 
Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.
 

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande formée par Mme [K] en résolution de l’acte de vente


1. Sur le caractère potestatif de la clause de suspension du délai d’achèvement

Aux termes de l’article 1304-2 du code civil, “est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.”
 
L’acte authentique stipule :
 
“Causes légitimes de suspension du délai d’achèvement
Pour l’application de cette disposition, seront notamment considérés comme causes légitimes de suspension du délai de livraison, les événements suivants :
- Retards résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),
- Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur.
- Troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier.
- Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources.
- et généralement en cas de force majeure ou plus généralement de survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison (troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes ou accidents de chantier, etc.).
 
Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de répercussion sur l’organisation générale du chantier.
 
Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre.
 
Les jours de suspension de délais susceptibles de prolonger le délai de livraison contractuel sont ceux subis depuis la signature de la déclaration d’ouverture du chantier.
 
De convention expresse entre les parties, il est précisé qu’en cas de retard de livraison, il sera alloué par le vendeur à l’acquéreur une pénalité forfaitaire qui s’élèvera à 1/10.000e (un / dix-millième) du prix de vente par jour de retard non justifié par un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension ainsi que ci-dessus stipulé.”
 
La Cour de cassation a jugé qu’une clause prévoyant qu’en cas de cause légitime de suspension justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, n’est pas abusive dès lors qu’elle n’a ni pour objet ni pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties (Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-14.212 ; Cass. 3e civ., 24 oct. 2012, n° 11-17.800).
 
En l’espèce, le contrat énumère un certain nombre de causes légitimes de suspension du délai de livraison, mais ne prévoit pas leur caractère limitatif. L’emploi de l’adverbe “notamment” précédant leur énonciation, ainsi que la mention expresse et finale de “la survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison”, assortie d’exemples à nouveau non limitatifs, révèlent que les parties ont entendu conférer à cette clause une portée générale, sans se limiter aux seuls cas expressément visés.

Le caractère général de cette cause de suspension ne rend pas la clause potestative. En effet, le caractère légitime de la cause de suspension implique nécessairement que celle-ci ne relève pas de la volonté unilatérale du promoteur-vendeur, qu’elle est indépendante de tout comportement fautif de sa part, et justifiée par le maître d’œuvre dans les conditions prévues au contrat. 

Ces exigences excluent que le vendeur puisse se prévaloir à sa convenance de tout événement pour retarder la livraison dès lors que seul un fait objectivement établi, présentant les caractéristiques d’une cause légitime, peut être retenu.

Par ailleurs, la clause de renonciation à l’imprévision est sans emport au cas d’espèce. Cette stipulation a pour seul objet d’écarter la possibilité pour les parties de solliciter une révision du contrat sur le fondement de l’article 1195 du code civil, ce qui est distinct de la mise en œuvre des clauses de suspension librement négociées et intégrées au contrat dès l’origine.

La clause étant valide, il convient d’en apprécier la mise en œuvre au regard de chacune des causes invoquées par la Sccv l’Absolu. 


2. Sur la force probante de l’attestation du maître d’œuvre

L’architecte est un professionnel qualifié, tiers au contrat (3e Civ., 30 avril 2025, n° 23-21.499), dont les constatations constituent un élément de preuve que les parties doivent être mises en mesure de vérifier et, le cas échéant, de contester.

En l’espèce, l’attestation de la Sarl Attique du 6 février 2024 sera retenue comme élément de preuve, dès lors qu’elle se trouve corroborée par des pièces versées aux débats de nature à permettre au tribunal d’en vérifier le bien-fondé.


3. Sur les effets de la crise sanitaire

La Sccv l’Absolu se prévaut des périodes de confinement suivantes :
- du 17 mars au 11 mai 2020 non inclus,
- du 30 octobre au 15 décembre 2020 non inclus,
- du 3 avril au 3 mai 2021 non inclus,
ayant conduit, d’une part, à un arrêt total du chantier et, d’autre part, à une réduction de son activité et justifiant, selon elle, une suspension du délai d’achèvement.
 
Elle produit à ce titre un courrier en date du 6 février 2024 de la Sarl Attique.
 
Il convient toutefois de relever, en premier lieu, que ce courrier du maître d’œuvre ne fait état que d’un arrêt total de l’activité durant le premier confinement, lequel, du 17 mars au 11 mai 2020, était antérieur à la signature de l’acte de vente.

La Sccv l’Absolu soutient que les causes de suspension devaient être prises en compte dès la déclaration d’ouverture de chantier, sans toutefois en préciser la date ni en produire le justificatif.
 
En second lieu, s’agissant de la réduction alléguée de l’activité en dehors des périodes de confinement strict, il y a lieu de constater, ainsi qu’il a déjà été jugé en ce sens, que la Sccv l’Absolu ne démontre pas concrètement les effets de la crise sanitaire sur l’activité des entreprises intervenant sur le chantier.
 
La seule production du plan général de coordination est insuffisante à caractériser une perturbation effective et chiffrée de l’avancement des travaux.
 
Par conséquent, ni les périodes de confinement ni la réduction alléguée de l’activité pour ce motif ne sauraient être retenues comme une cause légitime de suspension du délai contractuel d’achèvement des travaux.


4. Sur les retards de livraison de commandes

La Sccv l’Absolu se prévaut de retards de livraison de matériaux pour justifier le dépassement du délai contractuel de livraison, soutenant que ces retards relèveraient des causes générales de suspension légitime.
 
Ces retards ne figurant pas au nombre des causes de suspension limitativement énumérées par le contrat, ils ne pourraient être rattachés à la cause générale de suspension qu’à la condition que soit démontrée leur nature légitime.
 
Or, force est de constater que la Sccv l’Absolu ne produit qu’un courrier du maître d’œuvre établi près de deux ans après la date de livraison initialement prévue, faisant état d’une simple moyenne de cinq jours de retard par mois sur le second semestre 2021 et sur l’année 2022.
 
Un tel document, dépourvu de tout justificatif contemporain des faits allégués, ne permet pas, ni à l’acquéreur, ni par suite au tribunal, d’apprécier concrètement le caractère légitime de ces retards, leurs causes réelles, et leur incidence effective sur l’avancement du chantier.
 
Par conséquent, cette cause ne relevant ni de la clause générale de suspension ni des cas contractuellement prévus, les retards de livraison de commandes ne seront pas retenus comme une cause légitime de suspension du délai d’achèvement des travaux.


5. Sur le chauffage urbain R-CU

La Sccv l’Absolu invoque un retard de chantier imputable au concessionnaire, lequel aurait décalé à plusieurs reprises son intervention, entraînant selon elle un retard dans les travaux d’aménagement et de réseaux de 42 jours.
 
Cependant, ainsi que le souligne à juste titre Mme [K], il ressort des échanges produits avec le maître d’œuvre que le retard d’intervention signalé le 1er mars 2022 ne trouve pas son origine dans un fait extérieur à la Sccv l’Absolu, mais résulte de l’absence de transmission des plans de voirie et réseaux divers (VRD), pourtant réclamés par le concessionnaire dès le 5 novembre 2021.
 
Ce retard ne saurait entrer dans les prévisions contractuelles des parties dès lors que les retards des “ compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources” doivent leur être “imputables”, ainsi que le prévoit l’acte de vente. 



6. Sur les intempéries

La Sccv l’Absolu se prévaut d’un courrier du maître d’œuvre faisant état de 78 jours d’intempéries. 

Cette cause de suspension, justifiée par les relevés météorologiques produits aux débats, sera admise.


7. Sur les accidents du travail

Il n’est pas contesté par Mme [K] que la survenance d’accidents du travail est susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai d’achèvement.
 
La Sccv l’Absolu verse aux débats deux comptes rendus établis par le coordonnateur de sécurité et de protection de la santé, en date des 31 mai 2021 et 29 octobre 2021, attestant de la survenance de deux accidents sur le chantier, dont l’un ayant entraîné un décès.
 
Cependant, ainsi que le relève Mme [K], aucun décompte précis et documenté des jours d’interruption effective du chantier n’est produit. Dans ces conditions, la suspension de 21 jours revendiquée ne se trouve pas suffisamment justifiée.
 
Il convient dès lors de retenir une durée de suspension de 10 jours, conformément à ce qu’admet la partie demanderesse.


8. Sur le retard pris par le concessionnaire Priméo Énergie

Mme [K] admet que les retards occasionnés par les compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources sont susceptibles de constituer une cause légitime de suspension du délai d’achèvement.
 
La Sccv l’Absolu produit un courriel de la Sas Priméo Réseau de distribution en date du 13 avril 2022, aux termes duquel cette dernière indiquait que, compte tenu du dimensionnement nécessaire à la viabilité du projet, le poste de transformation à installer s’avérerait plus important que celui initialement envisagé.
 
Ce retard se trouve corroboré par un courriel de Mme [T] du 20 juillet 2022, lequel précisait que le délai de livraison d’un transformateur, ordinairement compris entre deux et trois mois, atteignait désormais entre douze et dix-huit mois en raison de la pénurie de composants affectant le marché.
 
Ces éléments établissent à la fois la réalité du retard subi par la Sccv l’Absolu et son caractère imprévisible à la date de signature du contrat de réservation.
 
La Sccv l’Absolu a ainsi suffisamment justifié de la survenance de cette cause légitime de suspension par la production de ces documents et par son attestation du 6 février 2024.
 
Il sera retenu 63 jours de suspension au titre de l’année 2022, étant précisé que cette durée demeure en deçà de celle qui aurait pu être revendiquée au regard des délais mentionnés dans le courriel de Mme [T].


9. Sur la procédure collective visant la Sarl Secourelec

Mme [K] ne conteste pas que l’ouverture d’une procédure collective à l’égard d’une des entreprises intervenantes sur le chantier constitue une cause légitime de suspension du délai d’achèvement.
 

La Sccv l’Absolu justifie que, par jugement en date du 28 juillet 2022, la Sarl Secourelec a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde judiciaire, convertie par jugement du 1er février 2023 en liquidation judiciaire.
 
Il est également démontré que la Sarl Attique a régularisé le 4 avril 2023 avec la société Alelec un acte d’engagement portant sur le lot 5 “électricité”.

S’il est vrai que la procédure collective visant la Sarl Secourelec est postérieure à la date de livraison contractuelle, cette circonstance ne saurait priver cet événement de tout effet suspensif au titre de la cause générale de suspension du délai pour motif légitime. 

Force est de constater que la désorganisation du chantier imputable à la Sarl Secourelec était caractérisée dès le mois de février 2022, soit antérieurement à la date de livraison prévue. 

Il ressort en effet de la mise en demeure adressée par la Sarl Attique à la Sarl Secourelec le 24 juin 2022 que, depuis le mois de février 2022, cette entreprise ne parvenait plus à maintenir des équipes en nombre suffisant sur le chantier, que ses interventions étaient irrégulières voire inexistantes sur certaines opérations, et que les corps d’état dépendants de son avancement - plaquistes, chapistes, chauffagistes - s’en trouvaient bloqués. 

Cette mise en demeure manifeste les démarches diligentées par la Sarl Attique pour remédier à la situation et les difficultés pour la Sarl Secourelec à honorer ses engagements contractuels bien avant l’ouverture de la procédure collective. 

La Sccv l’Absolu est dès lors fondée à se prévaloir de cette cause légitime de suspension pour la période courant depuis le début de la désorganisation effective du chantier.

Compte tenu de l’année entière durant laquelle le lot électricité a été impacté, il y a lieu de retenir le décompte formulé par le maître d’ouvrage, lequel retient 127 jours pour l’année 2022 et 63 jours pour l’année 2023.


10. Sur la défaillance de la société Fiston Color

La société Fiston Color, attributaire des lots peintures intérieures, échafaudage et enduits extérieurs, n’a fait l’objet d’aucune procédure collective.
 
Pour autant, il ressort des pièces versées aux débats que la Sccv l’Absolu, par l’intermédiaire de son conseil, a adressé à la société Fiston Color une mise en demeure par lettre recommandée du 21 février 2023, lui enjoignant de remédier aux réserves constatées.
 
Par la suite, la Sarl Attique a notifié à la société Fiston Color, par courrier du 22 mars 2023, sa décision de mettre fin aux relations contractuelles.
 
Pour la remplacer, un projet d’acte d’engagement relatif au lot peintures intérieures a été conclu avec la société Arc Peintures le 31 mars 2023.
 
Cette défaillance d’entreprise doit être qualifiée de cause légitime de suspension du délai d’achèvement.
 
La Sccv l’Absolu justifie suffisamment de la réalité de cet événement par la production des pièces précitées, ainsi que par son attestation du 6 février 2024. Il sera en conséquence retenu une suspension de 42 jours au titre de l’année 2023.
 
Enfin, la circonstance que la Sccv l’Absolu n’ait pas formellement invoqué cette cause au cours du déroulement du chantier est sans incidence, dès lors que les stipulations contractuelles ne subordonnent la justification du maître d’œuvre à aucun délai ni à aucune forme particulière.


11. Sur le retard lié aux containers à ordures

Mme [K] ne contestant pas la réalité de ce retard, il sera retenu une suspension de 21 jours à ce titre.


12. Sur le cumul des causes de suspension

Mme [K] soutient que le cumul des jours de suspension correspondant à des causes concomitantes procéderait d’une application de mauvaise foi de la clause de suspension du délai d’achèvement.

Il ressort des pièces versées aux débats que :
- les accidents du travail sont survenus au cours de l’année 2021 ;
- le retard imputable à Priméo Énergie a été soulevé le 13 avril 2022 ;
- l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de la Sarl Secourelec a été soulevée le 24 juin 2022 ;
- le déplacement de l’emplacement des containers à ordures a été rendu nécessaire par des prescriptions de la commune reçues en janvier 2023 ;
- la défaillance de la société Fiston Color a été constatée le 13 février 2023.

Ces différentes causes de suspension se sont succédé dans le temps sans jamais se chevaucher, chacune ayant affecté un corps de métier distinct, les entreprises du lot électricité, de second œuvre ou de finition n’intervenant pas aux mêmes phases du chantier, et ayant ainsi engendré des répercussions propres sur l’organisation générale des travaux, indépendamment les unes des autres.

En outre, l’acte de vente subordonne expressément la suspension du délai d’achèvement aux “répercussions sur l’organisation générale du chantier”, de sorte que c’est bien l’impact effectif de chaque cause sur la conduite des travaux, et non la seule survenance de l’événement, qui fonde et justifie la durée de chaque période de suspension.

Dans ces conditions, le cumul des périodes de suspension, attesté par le maître d’oeuvre, doit être admis.


13. Sur le calcul du délai prorogé et la demande en résolution du contrat de vente

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution judiciaire implique la caractérisation d’un manquement suffisamment grave du vendeur à ses obligations contractuelles.

Il résulte de ce qui précède que le retard de livraison est en l’espèce couvert par des causes légitimes de suspension représentant au total 404 jours :

- 78 jours au titre des intempéries,
- 10 jours au titre des accidents du travail,
- 63 jours au titre du retard Priméo Énergie,
- 190 jours au titre de la procédure collective de la Sarl Secourelec,
- 42 jours au titre de la défaillance Fiston Color,
- 21 jours au titre des containers à ordures.

Conformément aux stipulations contractuelles, ces 404 jours de suspension effective donnent lieu à un doublement, soit 808 jours de prorogation du délai de livraison. En ajoutant ces 808 jours à la date contractuelle de livraison fixée au 31 mars 2022, la date de livraison contractuellement prorogée s’établit au 16 juin 2024.

Or, la Sccv l’Absolu a proposé la livraison du bien dès le 18 décembre 2023, soit antérieurement à l’expiration du délai contractuellement prorogé. Aucun manquement suffisamment grave du vendeur n’est ainsi caractérisé.

La demande en résolution du contrat de vente sera donc rejetée.



Sur la demande formée par Mme [K] en constatation de la caducité du contrat de prêt


La caducité du contrat de prêt est subordonnée, par application de l’article 1186 du code civil, au prononcé de la résolution du contrat de VEFA.
 
La demande en résolution ayant été rejetée, la demande en constatation de la caducité du contrat de prêt sera pareillement rejetée, ainsi que la demande en remboursement des mensualités, formée à l’encontre du Crédit Agricole.



Sur la demande reconventionnelle en prise de possession, formée par la Sccv l’Absolu


L’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que “l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2, reproduit àl’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. 

Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances.”

Mme [K] soutient que le bien n’était pas achevé au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation à la date de la proposition de livraison, en se fondant sur le constat d’huissier dressé le 8 septembre 2023, lequel faisait état de l’absence du tableau électrique, des portes, du parquet, de la cuvette des WC, des lavabos et de la robinetterie. Elle invoque également l’inachèvement des parties communes et des non-conformités affectant son lot.

Il convient d’abord de relever que le constat d’huissier du 8 septembre 2023 a été établi à une date à laquelle la livraison n’avait pas encore été proposée par la Sccv l’Absolu. La proposition de livraison est intervenue ultérieurement, le 18 décembre 2023, soit plus de trois mois après ce constat. Or, il est constant que les derniers travaux de finition sont réalisés dans les jours ou semaines précédant la livraison formelle, et que l’état d’avancement d’un chantier à une date antérieure à la proposition de livraison ne saurait représenter l’état du bien à la date à laquelle la livraison est effectivement proposée.



Il résulte des pièces produites que le maître d’œuvre a confirmé par courriel du 12 mars 2024 que le logement était “prêt pour la livraison”, précisant qu’il ne restait plus que la pose de certaines plinthes et quelques retouches de peinture. Ces travaux résiduels, de nature purement accessoire, ne sont pas de nature à remettre en cause l’achèvement du bien au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, lequel ne requiert pas une finition parfaite mais seulement l’exécution des ouvrages et éléments d’équipement indispensables à l’utilisation du bien conformément à sa destination.

S’agissant de l’inachèvement des parties communes, l’acte de vente stipule expressément que l’acquéreur déclare avoir été dûment informé des contraintes résultant de la réalisation d’un programme immobilier comprenant cinq bâtiments, renonce à se prévaloir de tout recours pour trouble de jouissance résultant de l’étalement de la construction dans le temps, et “ne pourra pas refuser de prendre possession des biens vendus du fait de la non-réalisation des travaux de parachèvement de l’immeuble”. L’acte précise également qu’il est “expressément accepté par l’acquéreur que la réception des parties communes ne soit pas liée à la livraison des appartements”.

Mme [K] ne peut dès lors se fonder sur l’état des parties communes pour refuser la prise de possession de son appartement. 

S’agissant enfin des non-conformités alléguées (déplacement de la porte d’entrée, agrandissement des zones techniques, non-respect du cahier des charges), il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, la constatation de l’achèvement n’emporte pas par elle-même reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat. 

Le déplacement de la porte d’entrée requis pour permettre l’agrandissement des zones techniques ne saurait caractériser un défaut de conformité substantiel, la perte de surface utile n’ayant pas été étayée par des éléments objectifs.

Ces manquements non substantiels à l’obligation de délivrance conforme, s’ils sont établis, relèvent du régime des réserves à formuler lors de la livraison et des actions en garantie, et non d’un motif de refus de livraison ou de résolution du contrat de vente. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le bien était achevé au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation à la date de la proposition de livraison du 18 décembre 2023, et que les motifs invoqués par Mme [K] pour refuser la prise de possession ne sont pas fondés.

La demande reconventionnelle en prise de possession formée par la Sccv l’Absolu sera en conséquence accueillie, et Mme [K] sera condamnée à recevoir la livraison de son bien, les non-conformités et réserves éventuelles demeurant susceptibles d’être invoquées dans le cadre des actions en garantie prévues à cet effet.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, l’exécution spontanée apparaît suffisante. 
 


Sur les demandes formées à titre subsidiaire par Mme [K]


Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, sauf à justifier que celle-ci a été empêchée par la survenance d’un cas de force majeure.

Il s’ensuit qu’une inexécution, même non fautive, est susceptible d’engager la responsabilité contractuelle de son auteur, à moins que ce dernier ne démontre que l’exécution a été rendue impossible par un événement présentant les caractères de la force majeure.

Il résulte de ce qui précède que la Sccv l’Absolu n’a pas livré le bien dans les délais contractuellement prévus, sans invoquer aucun cas de force majeure de nature à l’en exonérer. 

À cet égard, il convient de souligner que les causes légitimes de suspension du délai d’achèvement, dont le régime est distinct, ne sauraient se confondre avec la force majeure.


1. Sur les pénalités de retard

Le contrat prévoit une pénalité forfaitaire de 1/10.000e du prix de vente par jour de retard non justifié par une cause légitime de suspension.

Il résulte des développements qui précèdent que la proposition de livraison est intervenue dans le délai issu de la suspension du délai d’achèvement pour les causes légitimes retenues. 

Aucune pénalité de retard n’est dès lors due. Cette demande sera rejetée.


2. Sur la perte de la réduction d’impôt Pinel

Le contrat de réservation conclu le 8 juillet 2020 avec la Sccv l’Absolu stipulait expressément que le réservataire entendait acquérir le bien immobilier en vue de bénéficier du dispositif dit “Pinel”, dans le cadre d’un investissement locatif.

Aux termes de l’article 199 novovicies du code général des impôts, les contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire un logement neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement locatif intermédiaire, sous réserve de s’engager à louer le bien nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de six ou neuf ans, au choix du contribuable. 
Cet engagement, exercé de manière irrévocable lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure, doit prendre effet dans les douze mois suivant cette même date. 
Il implique en outre que le loyer et les ressources du locataire, appréciés à la date de conclusion du bail, n’excèdent pas les plafonds fixés par décret en fonction de la localisation et du type du logement.

S’agissant des logements acquis en l’état futur d’achèvement, l’achèvement doit intervenir dans un délai de trente mois à compter de la signature de l’acte authentique d’acquisition. À défaut, le logement est exclu du bénéfice de la réduction d’impôt.

En l’espèce, compte tenu de la prorogation accordée par l’administration fiscale en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19, le bien devait être achevé au plus tard le 12 septembre 2023 pour que Mme [K] puisse se prévaloir du dispositif de défiscalisation. 

Or, le bien n’était pas achevé à cette date, la privant ainsi de toute possibilité de bénéficier du régime “Pinel”.

Il convient toutefois de relever que le bénéfice de la réduction d’impôt supposait que Mme [K] en fasse expressément la demande dans sa déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement, en y joignant notamment l’engagement de location et le contrat de bail. Elle conservait donc la faculté de ne pas s’engager dans cette démarche ou de ne pas remplir les conditions d’éligibilité requises.

Il s’ensuit que le préjudice subi s’analyse en une perte de chance de bénéficier de la réduction d’impôt, de sorte que l’indemnité ne saurait être égale au montant du gain espéré.


Selon le décompte établi par l’expert-comptable de Mme [K], le retard de livraison lui a fait perdre les réductions d’impôt suivantes : 3.405 euros au titre des trois derniers trimestres 2022, 4.540 euros au titre des quatre trimestres 2023, et 2.270 euros au titre des deux premiers trimestres 2024, soit un total de 10.215 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la perte de chance de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel peut être estimée à 78,3 %.

il y a donc lieu d’indemniser Mme [K] à hauteur de 8.000 euros au titre de cette perte de chance.


3. Sur la perte de chance de percevoir des loyers

Le retard de livraison a nécessairement privé Mme [K] de la possibilité de mettre le bien en location et de percevoir les loyers correspondants pendant la période de retard imputable au vendeur.

Ce préjudice, certain dans son principe, sera indemnisé. 

Cependant, à défaut de tout justificatif produit aux débats permettant d’établir le montant des loyers susceptibles d’être perçus pour un bien de cette nature dans ce secteur géographique, il sera fait une juste appréciation de ce chef de préjudice en l’évaluant à la somme de 5.000 euros.


4. Sur le préjudice moral né du suivi du chantier

Mme [K] sollicite la somme de 10.000 euros au titre d’un préjudice moral lié au suivi du chantier.

Il est établi qu’elle a été destinataire de plusieurs notifications de retard de livraison, les 19 novembre 2021, 20 juillet 2022, 22 novembre 2022, ce qui a fait naître dans son esprit un doute sérieux sur la capacité de la société venderesse à mener l’opération dans le délai qu’elle avait prévu pour mener à bien son projet.

Il sera alloué à ce titre la somme de 2.000 euros.



Sur les autres demandes


Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la Sccv l’Absolu, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 € au titre des frais exposés par Mme [K] et non compris dans les dépens.

Les demandes de la Sccv l’Absolu et du Crédit Agricole au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

REJETTE la demande de Mme [K] en résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 25 février 2020 avec la Sccv l’Absolu ;


REJETTE la demande de Mme [K] en constatation de la caducité du contrat de prêt souscrit le 25 février 2020 auprès du Crédit Agricole Alsace-Vosges ; 

REJETTE la demande de Mme [K] en remboursement des mensualités versées au titre du prêt, formée à l’encontre du Crédit Agricole Alsace-Vosges ;

REJETTE la demande de Mme [K] au titre des pénalités contractuelles de retard ; 

CONDAMNE la Sccv l’Absolu à payer à Mme [K] les sommes suivantes en réparation de son préjudice :

- 8.000,00 € (HUIT MILLE EUROS)au titre de la perte de la réduction d’impôt “Pinel”,

- 5.000 € (CINQ MILLE EUROS) au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,

- 2.000 € (DEUX MILLE EUROS) au titre du préjudice moral ;

ORDONNE à Mme [K] de prendre livraison de l’appartement acquis de la Sccv l’Absolu par contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 25 septembre 2020, à la date et à l’heure fixées entre les parties, et dit qu’à cette occasion les clefs du bien lui seront remises et qu’un procès-verbal de livraison sera établi par la Sccv l’Absolu ;

DIT n’y avoir lieu à assortir cette mesure d’astreinte ;

CONDAMNE la Sccv L’Absolu à payer à Mme [K] la somme de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de la Sccv l’Absolu et du Crédit Agricole Alsace-Vosges au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sccv l’Absolu aux dépens de l’instance.

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.


Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président