Tribunal des activités économiques de Paris, chambre 1-5, 17 juin 2026, n° 2024023557

Parties (entreprises)

Exposé du litige

LES FAITS — Objet du litige

La société CERTI, agence immobilière, a été mandatée par la société YELDA & Fils, non dans la cause, afin de trouver un locataire pour le local commercial qu'elle avait récemment fait édifier au [Adresse 3] dans la ZAC de [Localité 1]. Le mandat prévoit que les honoraires dus seront à la charge du Preneur.

CERTI a présenté au Bailleur Mme [Q] qui tenait déjà un restaurant à [Localité 2] appelé « ROYAL WOK GRILL ». Un bail commercial portant sur les locaux est signé le 26 avril 2023 par Mme [Q] agissant au nom et pour le compte de la société en formation ROYAL WOK GRILL 95 aux fins d'installer une activité de restauration. Ce bail :

Prend effet à compter de la réalisation d'une condition suspensive liée à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme, pour une durée de 9 ans résiliable tous les 3 ans

Met à la charge du preneur des frais de rédaction du bail de 3000€

Stipule la prise en charge par le preneur des honoraires de l'agent immobilier à hauteur de 53.000 € HT, dont 33.000 € HT (39.600 Euros TTC) ont été réglés le jour de la signature du bail par Mme [Q].

Le 15 mai 2023, le dossier de demande de Permis de Construire a été déposé, au nom de la société preneuse en formation, auprès des services d'urbanisme.

Le 23 mai 2023, le conseil de la société ROYAL WOK GRILL 95 a ajouté auprès de la mairie la demande de bénéficier de 100 places de stationnement en semaine et de 300 places le week-end (pour 500 places assises).

Le 9 juin 2023, la société ROYAL WOK GRILL 95 a été immatriculée.

Le 21 juin 2023, la Mairie a refusé le permis de construire.

Le 4 septembre 2023, Madame [Q] adresse à la société CERTI une mise en demeure de restituer la somme de 39.600 €, honoraires d'agent immobilier versés par la société ROYAL WOK GRILL 95 lors de la signature du bail.

Le 29 septembre 2023, CERTI refuse la restitution au preneur au motif qu'il aurait été acteur de l'échec, en demandant à obtenir le permis de la Mairie.

Mme [Q] et ROYAL WOK GRIL 95 assignent CERTI aux fins de se voir, notamment, restituer la somme perçue au titre des honoraires.

Ainsi se présente l'affaire.

LA PROCÉDURE

Mme [Q], par acte extra-judiciaire en date du 11/04/2024, assigne CERTI à comparaitre. Par cet acte et en ses dernières conclusions, elle demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu l'article 1371 du Code civil,

Vu les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972,

A titre principal,

DECLARER

l'ensemble des demandes de Madame [Q] formulées à l'encontre de la société CERTI recevables.

DEBOUTER la société CERTI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

RECEVOIR

l'intégralité des moyens et prétentions de Madame [Q].

CONDAMNER

la société CERTI à restituer à Madame [Q] la somme de 39.600 Euros correspondante au montant des honoraires perçus.

CONDAMNER

la société CERTI à payer à Madame [Q] la somme de 6.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER

la société CERTI aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

DECLARER

la société LE ROYAL WOK GRILL 95 recevable et bien fondée en son intervention volontaire.

DEBOUTER

la société CERTI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

RECEVOIR

l'intégralité des moyens et prétentions de la société LE ROYAL WOK GRILL 95.

CONDAMNER

la société CERTI à restituer à la société LE ROYAL WOK GRILL 95 la somme

de 39.600 Euros correspondante au montant des honoraires perçus.

CONDAMNER

la société CERTI à payer à la société LE ROYAL WOK GRILL 95 la somme

de 6.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER

la société CERTI aux entiers dépens.

CERTI, dans ses dernières conclusions, demande au tribunal de :

A titre liminaire Vu l'article 122 du CPC Vu le contrat de bail Vu l'article L 210-6 du Code de Commerce Vu le contrat de mandat de l'agence CERTI

Déclarer

Madame [Q] irrecevable à agir contre la société CERTI compte tenu de son défaut de qualité à agir et du fondement erroné de son assignation

A titre subsidiaire sur le fond

Vu l'article 1304-3 du Code Civil Vu l'article 1992 du Code civil

Vu la contrat de bail

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

Recevoir

la société CERTI en ses arguments, savoir que la société LE ROYAL WOK GRIL 95 a sciemment déposé une demande d'autorisation d'urbanisme sollicitant un nombre de places disproportionnées de stationnement conduisant à un refus de la Ville et entrainant la non réalisation fautive de la condition suspensive stipulée au bail. En conséquence.

Déclarer

Madame [Q] et la société LE ROYAL WOK GRIL 95 irrecevables en toutes leurs demandes

Débouter

Madame [Q] et la société LE ROYAL WOK GRIL 95 de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire,

ramener

les prétentions de Mme [Q] et la société LE ROYAL WOK GRIL 95 à de plus juste proportions tenant compte du travail accompli par la société CERTI dont l'intervention a permis la signature du bail en premier lieu,

A titre plus subsidiaire,

Ordonner la suspension de l'exécution provisoire qui serait attachée au jugement,

En toute hypothèse

Condamner

Madame [Q] à payer une somme de 5.000 € à la société CERTI au titre de l'article 700 CPC

Condamner

Madame [Q] aux entiers dépens

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet de dépôt d'écritures, échangées en présence d'un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

A l'audience du 18/11/2025, l'affaire est confiée à l'examen d'un juge chargé d'instruire l'affaire. Les parties ont été régulièrement convoquées à son audience du 20/01/2026, à laquelle toutes deux se présentent. Après avoir entendu leurs observations le tribunal a prononcé la clôture des débats, et annoncé que le jugement, mis en délibéré, serait prononcé par mise à disposition des parties le 11/03/2026, date reportée au 17/60/2026 ce dont les parties ont été informées, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 871 du code de procédure civile le juge chargé d'instruire l'affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

LES MOYENS

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs plaidoiries, appliquant les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal les exposera succinctement ci-dessous :

Mme [Q] et Royal Wok Grill 95, intervenant volontaire, soutiennent que :

le bail est caduc car la levée de la condition suspensive du bail n'est pas atteinte, le permis n'ayant pas été accordé. De ce fait, les honoraires versés à la signature pour 39 600 € doivent donc être restitués car ils étaient conditionnés à la survie du bail.

En tout état de cause, la loi Hoguet crée l'obligation d'un mandat écrit, qui n'est pas produit. En son absence CERTI n'est pas fondée à conserver des honoraires.

Le refus de la mairie ne lui est pas imputable : le local, un ancien entrepôt récemment reconverti, n'offrait pas de garantie qu'il fut exploitable en restaurant, et la mairie s'est prononcé contre.

La demande formulée ensuite, d'avoir des places de parking en plus n'était pas illégitime – alors que seules 16 places étaient planifiées pour 500 couverts prévus -. Elle n'était pas non plus formulée comme une condition imposée à la mairie pour accorder le permis mais comme une demande parallèle.

Motifs

La motivation de la mairie pour le refus est en quatre points, cumulatifs, qui ne laissent aucune chance à l'implantation d'un restaurant. Le premier point est l'incompatibilité avec le PLU. A ce jour aucun restaurant n'est implanté dans le lieu concerné.

L'agent a un devoir de conseil : il a failli à ce devoir en commercialisant le local sur un espoir de restaurant à cet emplacement, quand le PLU ne le permet pas.

CERTI réplique que :

Mme [Q] n'a pas qualité à agir car les actes sont repris par la société en formation (art L 210-6 du code de commerce) et les honoraires sont donc réputés versés par elle. Seule Royal Wok Grill 95 peut agir.

Les honoraires versés s'entendent comme une tranche d'honoraires dus à la signature.

Au visa de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ; or, la demande de places de parking en nombre déraisonnable, mais aussi les pièces manquantes au dossier de demande de permis ont mis en échec l'obtention du permis. Le preneur a été trop léger dans le dépôt de sa demande d'autorisation d'urbanisme.

A titre subsidiaire, CERTI demande à conserver une part des honoraires au regard du travail accompli dans les étapes jusqu'au refus de la mairie.

SUR CE

In limine litis, sur la qualité à agir

Aux termes de l'article 122 du CPC « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l'espèce, le bail a été conclu entre la société YELDA et Fils « et Madame [Q] […] agissant pour le compte de la société en formation « LE ROYAL WOK GRILL 95 »[..]. L'immatriculation de la société, au Registre du Commerce et des Sociétés de Pontoise emportera reprise à son profit des présentes obligations qui seront alors réputées avoir été effectuées dès l'origine par la société elle-même. »

Il en résulte effectivement que le bail sous condition suspensive se trouve repris par la société à l'issue de son immatriculation le 9/06/2023,

A compter de cette date la société ROYAL WOK GRILL 95 est détentrice de la qualité à agir et elle est recevable en son action.

Or, dans les conclusions régularisées à l'audience du 28/01/2025, Mme [Q] s'est adjoint la société Royal Wok Grill 95 en qualité d'intervenant volontaire à la procédure.

Dans ces conditions, le tribunal retiendra que la demanderesse

ROYAL WOK GRILL 95

est recevable à agir dans son intervention volontaire.

Sur la demande principale de se voir restituer les honoraires

Sur la caducité du contrat de bail

En son article préliminaire, le bail stipule qu'il est conclu sous la condition suspensive expresse de la délivrance au Preneur d'un arrêté municipal valant autorisation d'urbanisme et autorisation AT/ERP délivré par la Mairie de [Localité 1] et permettant l'activité de restauration du Preneur.

Il précise encore que dans l'hypothèse où la condition suspensive ne serait pas valablement réalisée dans le délai précisé, et sauf accord de prolongation par avenant, le bail deviendrait caduc en toutes ses stipulations à l'exception des frais de rédaction (fixés à 3000 € TTC dans l'article 33).

Il est constant que le bail est caduc depuis le refus signifié par la Mairie, les parties n'ayant pas même souhaité prolonger le mandat par avenant.

Sur l'imputabilité du refus de la mairie à Mme [Q] et Royal Wok Grill 95

Il ressort de l'Arrêté Refusant un Permis de Construire délivré par la mairie le 21 juin 2023 à l'encontre du dossier proposé par Mme [Q] ceci :

La demande portait sur :

la transformation de bureaux et d'un entrepôt en restaurant et modification des façades

Le refus est motivé en quatre points :

le projet est incompatible avec l'article UX-1 du règlement du PLU qui prévient toute installation ou activités susceptibles de générer des nuisances sonores, visuelles, acoustiques ou olfactives pour le voisinage; l'absence de l'autorisation de l'aménageur de la ZAC autorisant le changement de destination; l'absence de son autorisation pour le dépôt du permis de construire; le concept dont le fonctionnement est tributaire d'une offre de stationnement conséquente de l'ordre de 300 places.

Dans ces circonstances, et s'agissant de motivations multiples invoquées par la mairie, il ne peut être établi comme le prétend CERTI, que le refus soit imputable à Mme [Q] ou que la condition suspensive n'ait pu être levée de son fait. Ceci quand bien même elle a formulé une demande pour des places de parking supplémentaires, alors que la mairie aurait en tout état de cause considéré que le concept était tributaire de cette possibilité de parking.

Le tribunal déboutera CERTI de sa demande de voir Royal Wok Grill 95 condamnée sur le fondement de l'article 1304-3 du code civil.

Sur la restitution des honoraires

Dès lors, la condition suspensive du bail n'ayant pu être levée, le contrat de bail est devenu caduc «

en toutes ses stipulations à l'exception des frais de rédaction

» comme stipulé dans ledit contrat, cette caducité portant notamment, en l'absence d'un mandat distinct, sur la clause d'honoraires de CERTI figurant à son article 33 § 2.

De ce fait la restitution de la tranche de 33 000 € HT soit 39 600 € TTC versée par Mme [Q] à la signature constitue une créance certaine, liquide et exigible de la société ROYAL WOK GRILL 95, repreneuse de l'engagement, à l'encontre de CERTI.

Le tribunal condamnera CERTI à verser à la société

ROYAL WOK GRILL 95

la somme de 39 600 € TTC au titre de la restitution des honoraires perçus à la signature du bail devenu caduc, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les autres demandes des parties

Sur l'application de l'article 700 du CPC

Attendu que pour faire reconnaître ses droits,

ROYAL WOK GRILL 95

a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge,

Le tribunal condamnera CERTI à lui payer la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du CPC, déboutant pour le surplus.

Sur les dépens

Attendu que CERTI est perdante au procès, le tribunal la condamnera aux dépens de l'instance.

Sur l'exécution provisoire

Il est demandé au tribunal d'ordonner la suspension de l'exécution provisoire. Il n'apparaît pas toutefois que la décision justifie la suspension de son exécution. Il ne fera donc pas droit à cette demande.

Sans qu'il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés et qu'il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif ci-après :

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

déboute la société CERTI de sa demande de voir la société Royal Wok Grill 95 condamnée au motif d'un rôle fautif dans la non-réalisation de la condition suspensive ;
 * condamne la société CERTI à payer à la société ROYAL WOK GRILL 95 la somme de 39.600 € au titre de la restitution des honoraires reçus, majorée des intérêts calculés au taux légal à compter du présent jugement ;
 * condamne la société CERTI à payer à la société ROYAL WOK GRILL 95 la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du CPC ;
 * déboute les parties de leurs demandes, autres plus amples ou contraires ;
 * condamne la société CERTI aux dépens de l'instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 90,93 € dont 14,94 € de TVA ;
 * dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20/01/2026, en audience publique, devant Mme Diane de Montjamont, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Hervé de Bonduwe, M. Emmanuel de Truchis et Mme Diane de Montjamont. Délibéré le 19/05/2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Hervé de Bonduwe, président du délibéré et par Mme Léa Novais, greffier.

Copie exécutoire : Selarl cabinet Sevellec Dauchel Cresson Copie aux demandeurs : 3 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 17/06/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024023557

ENTRE :

Mme [K] [Q], demeurant [Adresse 1] Partie demanderesse : assistée de Maître Thierry DAVID, Avocat (A436) et comparant par la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL CRESSON, Avocats (W09)
SARL LE ROYAL WOK GRILL 95, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS de Meaux 953 314 457 Intervenant volontaire : assistée de Maître Thierry DAVID, Avocat (A436) et comparant

par la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL CRESSON, Avocats (W09)

ET :

SARL CERTI, dont le siège social est [Adresse 2] - RCS B 390 778 009

Partie défenderesse : comparant par Maître Nicolas GARBAN, Avocat (B795)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS — Objet du litige

La société CERTI, agence immobilière, a été mandatée par la société YELDA & Fils, non dans la cause, afin de trouver un locataire pour le local commercial qu'elle avait récemment fait édifier au [Adresse 3] dans la ZAC de [Localité 1]. Le mandat prévoit que les honoraires dus seront à la charge du Preneur.

CERTI a présenté au Bailleur Mme [Q] qui tenait déjà un restaurant à [Localité 2] appelé « ROYAL WOK GRILL ». Un bail commercial portant sur les locaux est signé le 26 avril 2023 par Mme [Q] agissant au nom et pour le compte de la société en formation ROYAL WOK GRILL 95 aux fins d'installer une activité de restauration. Ce bail :

Prend effet à compter de la réalisation d'une condition suspensive liée à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme, pour une durée de 9 ans résiliable tous les 3 ans

Met à la charge du preneur des frais de rédaction du bail de 3000€

Stipule la prise en charge par le preneur des honoraires de l'agent immobilier à hauteur de 53.000 € HT, dont 33.000 € HT (39.600 Euros TTC) ont été réglés le jour de la signature du bail par Mme [Q].

Le 15 mai 2023, le dossier de demande de Permis de Construire a été déposé, au nom de la société preneuse en formation, auprès des services d'urbanisme.

Le 23 mai 2023, le conseil de la société ROYAL WOK GRILL 95 a ajouté auprès de la mairie la demande de bénéficier de 100 places de stationnement en semaine et de 300 places le week-end (pour 500 places assises).

Le 9 juin 2023, la société ROYAL WOK GRILL 95 a été immatriculée.

Le 21 juin 2023, la Mairie a refusé le permis de construire.

Le 4 septembre 2023, Madame [Q] adresse à la société CERTI une mise en demeure de restituer la somme de 39.600 €, honoraires d'agent immobilier versés par la société ROYAL WOK GRILL 95 lors de la signature du bail.

Le 29 septembre 2023, CERTI refuse la restitution au preneur au motif qu'il aurait été acteur de l'échec, en demandant à obtenir le permis de la Mairie.

Mme [Q] et ROYAL WOK GRIL 95 assignent CERTI aux fins de se voir, notamment, restituer la somme perçue au titre des honoraires.

Ainsi se présente l'affaire.

LA PROCÉDURE

Mme [Q], par acte extra-judiciaire en date du 11/04/2024, assigne CERTI à comparaitre. Par cet acte et en ses dernières conclusions, elle demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu l'article 1371 du Code civil,

Vu les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972,

A titre principal,

DECLARER

l'ensemble des demandes de Madame [Q] formulées à l'encontre de la société CERTI recevables.

DEBOUTER la société CERTI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

RECEVOIR

l'intégralité des moyens et prétentions de Madame [Q].

CONDAMNER

la société CERTI à restituer à Madame [Q] la somme de 39.600 Euros correspondante au montant des honoraires perçus.

CONDAMNER

la société CERTI à payer à Madame [Q] la somme de 6.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER

la société CERTI aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

DECLARER

la société LE ROYAL WOK GRILL 95 recevable et bien fondée en son intervention volontaire.

DEBOUTER

la société CERTI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

RECEVOIR

l'intégralité des moyens et prétentions de la société LE ROYAL WOK GRILL 95.

CONDAMNER

la société CERTI à restituer à la société LE ROYAL WOK GRILL 95 la somme

de 39.600 Euros correspondante au montant des honoraires perçus.

CONDAMNER

la société CERTI à payer à la société LE ROYAL WOK GRILL 95 la somme

de 6.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER

la société CERTI aux entiers dépens.

CERTI, dans ses dernières conclusions, demande au tribunal de :

A titre liminaire Vu l'article 122 du CPC Vu le contrat de bail Vu l'article L 210-6 du Code de Commerce Vu le contrat de mandat de l'agence CERTI

Déclarer

Madame [Q] irrecevable à agir contre la société CERTI compte tenu de son défaut de qualité à agir et du fondement erroné de son assignation

A titre subsidiaire sur le fond

Vu l'article 1304-3 du Code Civil Vu l'article 1992 du Code civil

Vu la contrat de bail

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

Recevoir

la société CERTI en ses arguments, savoir que la société LE ROYAL WOK GRIL 95 a sciemment déposé une demande d'autorisation d'urbanisme sollicitant un nombre de places disproportionnées de stationnement conduisant à un refus de la Ville et entrainant la non réalisation fautive de la condition suspensive stipulée au bail. En conséquence.

Déclarer

Madame [Q] et la société LE ROYAL WOK GRIL 95 irrecevables en toutes leurs demandes

Débouter

Madame [Q] et la société LE ROYAL WOK GRIL 95 de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire,

ramener

les prétentions de Mme [Q] et la société LE ROYAL WOK GRIL 95 à de plus juste proportions tenant compte du travail accompli par la société CERTI dont l'intervention a permis la signature du bail en premier lieu,

A titre plus subsidiaire,

Ordonner la suspension de l'exécution provisoire qui serait attachée au jugement,

En toute hypothèse

Condamner

Madame [Q] à payer une somme de 5.000 € à la société CERTI au titre de l'article 700 CPC

Condamner

Madame [Q] aux entiers dépens

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet de dépôt d'écritures, échangées en présence d'un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

A l'audience du 18/11/2025, l'affaire est confiée à l'examen d'un juge chargé d'instruire l'affaire. Les parties ont été régulièrement convoquées à son audience du 20/01/2026, à laquelle toutes deux se présentent. Après avoir entendu leurs observations le tribunal a prononcé la clôture des débats, et annoncé que le jugement, mis en délibéré, serait prononcé par mise à disposition des parties le 11/03/2026, date reportée au 17/60/2026 ce dont les parties ont été informées, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 871 du code de procédure civile le juge chargé d'instruire l'affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

LES MOYENS

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs plaidoiries, appliquant les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal les exposera succinctement ci-dessous :

Mme [Q] et Royal Wok Grill 95, intervenant volontaire, soutiennent que :

le bail est caduc car la levée de la condition suspensive du bail n'est pas atteinte, le permis n'ayant pas été accordé. De ce fait, les honoraires versés à la signature pour 39 600 € doivent donc être restitués car ils étaient conditionnés à la survie du bail.

En tout état de cause, la loi Hoguet crée l'obligation d'un mandat écrit, qui n'est pas produit. En son absence CERTI n'est pas fondée à conserver des honoraires.

Le refus de la mairie ne lui est pas imputable : le local, un ancien entrepôt récemment reconverti, n'offrait pas de garantie qu'il fut exploitable en restaurant, et la mairie s'est prononcé contre.

La demande formulée ensuite, d'avoir des places de parking en plus n'était pas illégitime – alors que seules 16 places étaient planifiées pour 500 couverts prévus -. Elle n'était pas non plus formulée comme une condition imposée à la mairie pour accorder le permis mais comme une demande parallèle.

La motivation de la mairie pour le refus est en quatre points, cumulatifs, qui ne laissent aucune chance à l'implantation d'un restaurant. Le premier point est l'incompatibilité avec le PLU. A ce jour aucun restaurant n'est implanté dans le lieu concerné.

L'agent a un devoir de conseil : il a failli à ce devoir en commercialisant le local sur un espoir de restaurant à cet emplacement, quand le PLU ne le permet pas.

CERTI réplique que :

Mme [Q] n'a pas qualité à agir car les actes sont repris par la société en formation (art L 210-6 du code de commerce) et les honoraires sont donc réputés versés par elle. Seule Royal Wok Grill 95 peut agir.

Les honoraires versés s'entendent comme une tranche d'honoraires dus à la signature.

Au visa de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ; or, la demande de places de parking en nombre déraisonnable, mais aussi les pièces manquantes au dossier de demande de permis ont mis en échec l'obtention du permis. Le preneur a été trop léger dans le dépôt de sa demande d'autorisation d'urbanisme.

A titre subsidiaire, CERTI demande à conserver une part des honoraires au regard du travail accompli dans les étapes jusqu'au refus de la mairie.

SUR CE

In limine litis, sur la qualité à agir

Aux termes de l'article 122 du CPC « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l'espèce, le bail a été conclu entre la société YELDA et Fils « et Madame [Q] […] agissant pour le compte de la société en formation « LE ROYAL WOK GRILL 95 »[..]. L'immatriculation de la société, au Registre du Commerce et des Sociétés de Pontoise emportera reprise à son profit des présentes obligations qui seront alors réputées avoir été effectuées dès l'origine par la société elle-même. »

Il en résulte effectivement que le bail sous condition suspensive se trouve repris par la société à l'issue de son immatriculation le 9/06/2023,

A compter de cette date la société ROYAL WOK GRILL 95 est détentrice de la qualité à agir et elle est recevable en son action.

Or, dans les conclusions régularisées à l'audience du 28/01/2025, Mme [Q] s'est adjoint la société Royal Wok Grill 95 en qualité d'intervenant volontaire à la procédure.

Dans ces conditions, le tribunal retiendra que la demanderesse

ROYAL WOK GRILL 95

est recevable à agir dans son intervention volontaire.

Sur la demande principale de se voir restituer les honoraires

Sur la caducité du contrat de bail

En son article préliminaire, le bail stipule qu'il est conclu sous la condition suspensive expresse de la délivrance au Preneur d'un arrêté municipal valant autorisation d'urbanisme et autorisation AT/ERP délivré par la Mairie de [Localité 1] et permettant l'activité de restauration du Preneur.

Il précise encore que dans l'hypothèse où la condition suspensive ne serait pas valablement réalisée dans le délai précisé, et sauf accord de prolongation par avenant, le bail deviendrait caduc en toutes ses stipulations à l'exception des frais de rédaction (fixés à 3000 € TTC dans l'article 33).

Il est constant que le bail est caduc depuis le refus signifié par la Mairie, les parties n'ayant pas même souhaité prolonger le mandat par avenant.

Sur l'imputabilité du refus de la mairie à Mme [Q] et Royal Wok Grill 95

Il ressort de l'Arrêté Refusant un Permis de Construire délivré par la mairie le 21 juin 2023 à l'encontre du dossier proposé par Mme [Q] ceci :

La demande portait sur :

la transformation de bureaux et d'un entrepôt en restaurant et modification des façades

Le refus est motivé en quatre points :

le projet est incompatible avec l'article UX-1 du règlement du PLU qui prévient toute installation ou activités susceptibles de générer des nuisances sonores, visuelles, acoustiques ou olfactives pour le voisinage; l'absence de l'autorisation de l'aménageur de la ZAC autorisant le changement de destination; l'absence de son autorisation pour le dépôt du permis de construire; le concept dont le fonctionnement est tributaire d'une offre de stationnement conséquente de l'ordre de 300 places.

Dans ces circonstances, et s'agissant de motivations multiples invoquées par la mairie, il ne peut être établi comme le prétend CERTI, que le refus soit imputable à Mme [Q] ou que la condition suspensive n'ait pu être levée de son fait. Ceci quand bien même elle a formulé une demande pour des places de parking supplémentaires, alors que la mairie aurait en tout état de cause considéré que le concept était tributaire de cette possibilité de parking.

Le tribunal déboutera CERTI de sa demande de voir Royal Wok Grill 95 condamnée sur le fondement de l'article 1304-3 du code civil.

Sur la restitution des honoraires

Dès lors, la condition suspensive du bail n'ayant pu être levée, le contrat de bail est devenu caduc «

en toutes ses stipulations à l'exception des frais de rédaction

» comme stipulé dans ledit contrat, cette caducité portant notamment, en l'absence d'un mandat distinct, sur la clause d'honoraires de CERTI figurant à son article 33 § 2.

De ce fait la restitution de la tranche de 33 000 € HT soit 39 600 € TTC versée par Mme [Q] à la signature constitue une créance certaine, liquide et exigible de la société ROYAL WOK GRILL 95, repreneuse de l'engagement, à l'encontre de CERTI.

Le tribunal condamnera CERTI à verser à la société

ROYAL WOK GRILL 95

la somme de 39 600 € TTC au titre de la restitution des honoraires perçus à la signature du bail devenu caduc, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les autres demandes des parties

Sur l'application de l'article 700 du CPC

Attendu que pour faire reconnaître ses droits,

ROYAL WOK GRILL 95

a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge,

Le tribunal condamnera CERTI à lui payer la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du CPC, déboutant pour le surplus.

Sur les dépens

Attendu que CERTI est perdante au procès, le tribunal la condamnera aux dépens de l'instance.

Sur l'exécution provisoire

Il est demandé au tribunal d'ordonner la suspension de l'exécution provisoire. Il n'apparaît pas toutefois que la décision justifie la suspension de son exécution. Il ne fera donc pas droit à cette demande.

Sans qu'il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés et qu'il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif ci-après :

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

déboute la société CERTI de sa demande de voir la société Royal Wok Grill 95 condamnée au motif d'un rôle fautif dans la non-réalisation de la condition suspensive ;
 * condamne la société CERTI à payer à la société ROYAL WOK GRILL 95 la somme de 39.600 € au titre de la restitution des honoraires reçus, majorée des intérêts calculés au taux légal à compter du présent jugement ;
 * condamne la société CERTI à payer à la société ROYAL WOK GRILL 95 la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du CPC ;
 * déboute les parties de leurs demandes, autres plus amples ou contraires ;
 * condamne la société CERTI aux dépens de l'instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 90,93 € dont 14,94 € de TVA ;
 * dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20/01/2026, en audience publique, devant Mme Diane de Montjamont, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Hervé de Bonduwe, M. Emmanuel de Truchis et Mme Diane de Montjamont. Délibéré le 19/05/2026 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Hervé de Bonduwe, président du délibéré et par Mme Léa Novais, greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1992, code civil 1371, code de commerce L210-6, code civil 1304-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 14 avril 2026 · Cour d'appel de Montpellier · Autre · n° 25/00056

  en commun : code civil 1371, code civil 1304-3

• 13 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Dax · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00409

  en commun : code civil 1992, code civil 1304-3

• 15 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/12359

  en commun : code civil 1992, code civil 1304-3

• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/03229

  en commun : code civil 1992, code civil 1304-3

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nancy · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/03545

  en commun : code civil 1992, code civil 1304-3

• 10 septembre 2026 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 23/03959

  en commun : code civil 1992, code civil 1304-3

• 11 avril 2024 · Cour d'appel de Caen · Autre · n° 23/01311

  en commun : code de commerce L210-6

• 30 avril 2024 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 18/03805

  en commun : code de commerce L210-6

Mise à jour de la source le 2026-06-18T09:49:07.201Z.