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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, Juridiction Expropriation, 17 juin 2026, n° 26/00011

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Parties (entreprises)

MCL AVOCATSSIFER PROMOTION

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 
Par déclaration d’intention d’aliéner (DIA) reçue en mairie le 1er septembre 2025, l’association Entraide a déclaré vouloir vendre le lot 11 de l’état descriptif de division de l’ensemble de la propriété dite « [Adresse 9] » et « [Adresse 10] » soumis au droit de préemption urbain, sis [Adresse 11], édifié sur la parcelle cadastrée 841D0043 pour un prix de vente de 8 113 000 € au bénéfice de la SAS SIFER PROMOTION. 
Par courrier signifié le 27 octobre 2025, la métropole [Localité 3] a sollicité l’organisation d’une visite du bien, qui a eu lieu le 6 novembre 2025. 
Par avis du 20 novembre 2025 n°OSE-13208-76964, le pole d’Evaluation Domaniale a estimé le bien à 8 633 000 € hors taxe et hors droit. 
Par décision du 1er décembre 2025, la métropole [Localité 3] a délégué à la ville de [Localité 1] son droit de préemption pour l’acquisition du bien. 
Par décision n°25/294 du 2 décembre 2025, la ville de [Localité 1] a décidé d'exercer son droit de préemption, et fait une offre d’acquérir le bien susvisé pour un prix de 6 000 000 €.
Par courrier du 23 janvier 2026, la SCP CBF Associés, administrateurs judiciaires de l’association ENTRAIDE a fait connaître à la ville de [Localité 1] son refus du prix proposé et le maintien du prix mentionné dans la DIA.

Par mémoire reçu au greffe le 5 février 2026, la ville de [Localité 1] a saisi la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône aux fins de 
fixer à la somme de 6 000 000 euros hors taxe et hors charge le prix d’acquisition du lot 11 de l’état descriptif de division de l’ensemble de la propriété dite « [Adresse 9] » et « [Adresse 10] » soumis au droit de préemption urbain, sis [Adresse 11], édifié sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1] qui appartient à l’association Entraide, mettre à la charge de la ville de [Localité 1] les dépens de la procédure. 
La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 10 mars 2026 au 7 mai 2026. 
Le commissaire du gouvernement a transmis ses conclusions au greffe de la juridiction le 21 avril 2026. 
Par courrier reçu le 6 mai 2026, la ville de [Localité 1] a notifié au juge de l’expropriation l’arrêté de consignation de 15% de l’estimation établie par le Pôle d’évaluation domaniale, soit 1 294 950 euros. 
L’audience publique a eu lieu le 7 mai 2026. 

Dans son mémoire, la ville de [Localité 1] fait valoir que le prix proposé tient compte de l’opération projetée, à savoir une poursuite d’activité et considère que le bâtiment n’a pas d’autre vocation dans son environnement urbain. Elle précise que l’absence d’exploitation de la maison de retraite depuis janvier 2024 doit être pris en considération pour la fixation du prix. 
Le commissaire du gouvernement demande que le prix du bien préempté soit fixé à 8 113 000 €.
Il indique une date de référence au 6 octobre 2025 et procède à l’évaluation par la méthode par comparaison. Dans un premier temps, il applique la méthode métrique reposant sur une comparaison directe avec des références issues de mutations de maison de retraite rapportées au m2 de surface utile. Dans un second temps se fonde sur une valeur unitaire par lit obtenue en rapportant le prix de cession à la capacité d’accueil exprimée en nombre de lits. En retenant une valeur intermédiaire entre les deux méthodes, il conclut à une valeur vénale de 8 449 197 €. 

L’association ENTRAIDE dans son mémoire transmis au greffe de la juridiction le 4 mai 2026, demande de :
fixer le prix que la ville de [Localité 1] devra payer au titre de la préemption de l’immeuble à usage d’habitation et de ventre médical pour personnes âgées situé [Adresse 11] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1], d’une superficie de 12 720 m2 à la somme de 8 633 000 € HT ; dire et juger que dans l’hypothèse où l’association Entraide accepterait de poursuivre la vente du bien à la commune, l’ensemble des frais de vente seront supportés par la ville de [Localité 1], condamner la ville de [Localité 1] à lui verser la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Elle fait valoir que la date de référence se situe au 14 octobre 2025. Elle affirme qu’il ne peut être tenu compte de la vocation future du bien pour en fixer le prix. Elle s’appuie sur la valeur du bien estimé par le Domaine dans son avis du 20 novembre 2025, ainsi qu’à un rapport d’expertise du cabinet Bonfort. L’association ENTRAIDE observe que la ville de [Localité 1] ne produit aucun terme de comparaison et ne formule aucune critique à l’encontre de l’estimation du service des domaines. 

Par mémoire reçu au greffe de la juridiction le 4 mai 2026, la SAS SIFER PROMOTION et la société GESTIMURS interviennent volontairement à la procédure et demandent de :
fixer la valeur de l’immeuble préempté à la somme de 8 663 000 €, condamner la ville de [Localité 1] à payer 3000 € à chacune des deux sociétés ainsi qu’aux entiers dépens. 
Par jugement du 29 avril 2026, le tribunal des activités économiques de Marseille a prononcé la liquidation judiciaire de l’association ENTRAIDE. 
L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 
Sur l’intervention volontaire de la SAS SIFER PROMOTION et de la SCI GESTIMURS : 
Aux termes de l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 329 du même code précise que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

L’article 330 quant à lui indique que l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie.
Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI GESTIMURS en qualité de créancier de l’association ENTRAIDE, a intérêt à agir afin que le prix fixé corresponde à un prix supérieur à celui proposé par la ville de [Localité 1]. Son intervention est donc recevable.

En revanche, la SAS SIFER PROMOTION ne démontre aucun intérêt à agir et son intervention doit être déclarée irrecevable. 
Sur la fixation du prix : 
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable en matière de préemption, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée à la date du jugement. 

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme comme la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. 
En l’espèce, le PLUi de [Localité 4] a été approuvé en date du 19 décembre 2019, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020. 
La dernière modification du PLU de la zone dans laquelle est située le bien date du 6 octobre 2025 et est devenu opposable aux tiers le 14 octobre 2025. 

La date de référence doit donc être fixée au 14 octobre 2025.
Le bien immobilier se situe en zone UC2. 

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 

Sur les biens préemptés : 
Le bien immobilier est situé [Adresse 11] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1] d’une superficie de 12 720 m2. 
Il s’agit d’un ensemble immobilier à usage d’habitation et de centre médical pour personnes âgées. Il consiste en six bâtiments dont deux en R+1 et quatre en rez-de-chaussée, pour un total de 75 logements. 
Le bâtiment principal « [Adresse 12] » est composé au rez-de-chaussée de pièces communes et à l’étage d’appartements individuels. 
Le bâtiment « [Adresse 13] » est composé de 16 appartements en rez-de-jardin, tous de même superficie. 
Le bâtiment « [Adresse 14] » est composé de 15 logements soit 13 appartements en rez-de-jardin de même superficie et 2 T2. 
Le bâtiment de services est composé d’un salon de coiffure, d’un dégagement, de vestiaires, sanitaires et salle de lingerie. 
Le Bâtiment « [Adresse 15] » est composé de 11 studios en rez-de-jardin. 
Le Bâtiment « [Adresse 16] » est composé de 8 studios en rez-de-jardin et de 8 studios au 1er étage. 
L’ensemble du bien est en très bon état. 
La surface utile de l’ensemble immobilier s’élève à 2756 m2. 
Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. 

Sur la situation locative : 
Il n’est pas contesté que le bien est libre de toute occupation. Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier. 
S’agissant de la méthode d’évaluation, le commissaire du gouvernement utilise la méthode par comparaison, tandis que l’association ENTRAIDE s’appuie sur la méthode par comparaison retenue par l’évaluation des domaines ainsi que la méthode dite du « bilan promoteur » sur laquelle se fonde le rapport d’expertise du cabinet Bonfort. La ville de [Localité 1] quant à elle ne propose pas de méthode d’évaluation spécifique et se fonde sur l’opération projetée, à savoir une poursuite d’activité et considère que le bâtiment n’a pas d’autre vocation dans son environnement urbain.
La méthode dite du bilan promoteur, autrement dénommée du compte à rebours, qui consiste à déterminer la valeur d'un terrain en partant du prix de vente finale escompté de l'opération de promotion qui sera réalisée et en déduisant de celui-ci, à partir d'un bilan prévisionnel, le coût des travaux et le montant des frais liés à cette opération, intègre des éléments futurs, alors que la valeur d'une parcelle ne peut être déterminée en fonction de son utilisation future conformément à l'article L311-1 du code de l' expropriation.
Dès lors, cette méthode doit être écartée et il convient de retenir la méthode par comparaison. 
Ainsi, la valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 
La ville de [Localité 1] ne produit pas de termes de comparaison. 
Le commissaire du gouvernement précise qu’au regard du bien objet de l’évaluation qui présente un caractère monovalent, la recherche des termes de comparaison a été étendue à l’échelle nationale. 
N° Terme
1
2
3
Date de mutation
30 mai 2022
30 décembre 2021
21 décembre 2022
Adresse
[Adresse 17]
[Adresse 17]
[Adresse 18] 
[Adresse 18]
[Adresse 19]
[Adresse 19]
Surface terrain (m2)
13 306
12 390
7724
Prix de cession (€)
6 000 000
3 740 000
12 767 000
Surface utile 
2852
2728
3129
Prix au m2
2104
1371
4080
Nombre de lits
80
81
85
Prix/lits
75 000
 46 173
150 200
Observations
Maison de retraite [Etablissement 1], R+2 et R -1, dépendances ; [Adresse 17]
[Adresse 17] boisé. 80 chambres individuelles avec salle de bain privative
EHPAD HLM 81 chambres et ses locaux annexes
EHPAD Sous sol et R+3


N° Terme
5
6
7
Date de mutation
8 décembre 2022
30 novembre 2021
1er octobre 2025
Adresse
[Adresse 20] 
[Adresse 20]
[Adresse 21] 
[Adresse 21]
[Adresse 22] 
[Adresse 22]
Surface terrain (m2)
8234
8541
2170
Prix de cession (€)
18 300 000
15 372 011
11 180 000
Surface utile 
5546
5141
3760
Prix au m2
3300
2990
2973
Nombre de lits
100
95
95
Prix/lits
183 000
161 811
117 684
Observations
EHPAD Korian R+3, sous-sol partiel, 100 chambres, salles communes, 56 places de parking en sous-sol et 29 plages de parking aériennes, local vélo 
Maison de retraite et extension résidence services comprenant 68 chambres simples et 2 chambres doubles, extension de 23 logements seniors – permis de construire obtenu 2017
Maison de retraite

Le commissaire du gouvernement procède dans un premier temps à la méthode métrique, reposant sur une comparaison directe avec des références issues de mutations de maisons de retraite, rapportées au m2 de surface utile. Il conclut ainsi à une valeur vénale au m2 de 2803 m€/m2 , soit une valeur totale de 7 725 068 € (2756 x 2803).

Dans un second temps il procède à la méthode de comparaison fondée sur un élément spécifique, à savoir le nombre de lit, en rapportant le prix de cession à la capacité d’accueil exprimée en nombre de lit. Selon cette méthode, il conclut à une moyenne de 122 311 € par lit, soit une valeur vénale de 9 173 325 € (75 x 122 311).

La méthode par comparaison permet d’évaluer un actif immobilier en attribuant une valeur pour chaque composante à partir des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants. Généralement la composante correspond à la surface exprimée en m2 et le prix unitaire au m2. Toutefois la composante peut également correspondre à un élément spécifique au bien immobilier, soit le nombre de lit pour une maison de retraite. 
Ainsi et à l’instar de ce qu’a retenu le commissaire du gouvernement dans son mémoire, il convient de procéder à la méthode par comparaison, en attribuant une valeur d’abord en fonction de la surface exprimée en m2 et ensuite en fonction du nombre de lit. La valeur vénale du bien immobilier sera calculée en faisant la moyenne entre ces deux études. 

Les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement sont situés sur l’ensemble du territoire national. Il est d’usage d’apprécier la valeur du bien par comparaison avec celle de biens présentant des caractéristiques semblables dans l’aire géographique la moins éloignée. Toutefois en raison du caractère monovalent des constructions à usage de résidence de service et la rareté des mutations de biens comparables intervenues au cours des dernières années, dans une aire géographique proche, il convient de prendre en compte des références de mutation situées à l’échelle nationale. 
De plus, les biens proposés par le commissaire du gouvernement correspondent à des biens avec des surfaces de terrain comprises entre 2170 et 13 306 m2 et des surfaces utiles comprises entre 1371 et 5546 m2. Il s’agit donc de bien similaire à celui évalué dans le cadre de la présente décision. En outre, elles concernent des mutations intervenues entre le mois de novembre 2021 et le mois d’octobre 2025, soit dans une période contemporaine. 
Enfin s’agissant du nombre de lits, les établissements retenus par le commissaire du gouvernement sont composés de 80 à 95 lits, soit un nombre très proche du bien étudié qui comporte 75 lits. 
L’ensemble des références retenues par le commissaire du gouvernement doivent donc être retenues. 
La moyenne de la valeur métrique des termes de comparaison retenus est de 2803 €/m2. 
La valeur vénale selon cette méthode s’élève à 7 725 068 € (2803 x 2756). 
La moyenne du prix/lit est de 122 311 €. 
La valeur vénale selon cette méthode s’élève à 9 173 325 € (122 311 x 75)

Il convient de retenir une valeur intermédiaire entre ces deux méthodes pour définir le prix d’acquisition du bien immobilier. 

Ainsi, le prix du bien préempté doit être fixé à la somme de 8 449 196,50 € ((7 725 068 + 9 173 325) / 2). 

Sur les frais de vente : 
Selon l’article L 213-7 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.
En l’espèce, la DIA ne mentionne rien quant aux frais de vente. De plus, aucun texte ni aucun acte n’est produit en ce sens. 
En l’état, il y a donc lieu de rejeter la demande de l’association ENTRAIDE relative aux frais de vente. 
Sur les demandes accessoires
Il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire qui n’est pas compatible avec une décision en matière de préemption au regard des dispositions de l’article L 213-7 du code de l’urbanisme offrant aux parties la faculté de renoncer à la mutation. 
Les dépens seront laissés à la charge de la ville de [Localité 1]. 
La ville de [Localité 1] est également condamnée à verser :
à l’association ENTRAIDE la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la SCI GESTIMURS la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Les autres demandes sont rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de la SAS SIFER PROMOTION, 
DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SCI GESTIMURS, 
FIXE à la somme de 8 449 196,50 € le prix d’acquisition du bien immobilier appartenant à l’association ENTRAIDE situé [Adresse 11] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1] ;
REJETTE la demande de l’association ENTRAIDE relative aux frais de vente ; 
CONDAMNE la ville de [Localité 1] à payer à l’association ENTRAIDE la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE la ville de [Localité 1] à payer à la SCI GESTIMURS la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
LAISSE les dépens à la charge de la ville de [Localité 1] ;
DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX-SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
Palais de Justice - [Adresse 1]


N° RG 26/00011 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7O6L


VILLE DE [Localité 1]


C/

Association ENTRAIDE




PREEMPTION - [Adresse 2]



LE 17 JUIN 2026























JUGEMENT

EXPROPRIANT

VILLE DE [Localité 1]
En la personne de son maire en exercice , domicilié [Adresse 3]
représentée par Me Jorge MENDES CONSTANTE, SELARL MCL AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIE

ASSOCIATION ENTRAIDE
immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 775 559 701, dont le siège social est sis [Adresse 4]
en liquidation judiciaire prononcée en date du 29 avril 2026 par jugement du tribunal des activités économiques de Marseille n° 2026L01170, ayant pour représentants : Me Marc SENECHAL de la SCP BTSG BECHERET THIERRY SENECHAL GORRIAS, [Adresse 5] et Me Hamida RADHOUANI de la SAS LES MANDATAIRES, [Adresse 6], en qualité de co-mandataires judiciaires
représentée par Me Maxime BUSCH de la SELARL LEXCASE, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIES INTERVENANTES

-SAS SIFER PROMOTION, intervenante volontaire
immatriculée au RCS de Marseille sous le n°480 075 563, dont le siège social est sis [Adresse 7]

-SCI GESTIMURS, intervenante volontaire
immatriculée au RCS de Marseille sous le n°497 722 664 , dont le siège social est sis [Adresse 7] 

Toutes deux représentées par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE 
En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement
de [Localité 1], DRFIP [Localité 2], Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 8] 

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier lors de l’audience : Marion BINGUY, cadre greffier
Greffier lors du délibéré : Pauline ESPAZE, greffier

Visite et Débats à l’audience du 07 mai 2026

EXPOSE DU LITIGE 
Par déclaration d’intention d’aliéner (DIA) reçue en mairie le 1er septembre 2025, l’association Entraide a déclaré vouloir vendre le lot 11 de l’état descriptif de division de l’ensemble de la propriété dite « [Adresse 9] » et « [Adresse 10] » soumis au droit de préemption urbain, sis [Adresse 11], édifié sur la parcelle cadastrée 841D0043 pour un prix de vente de 8 113 000 € au bénéfice de la SAS SIFER PROMOTION. 
Par courrier signifié le 27 octobre 2025, la métropole [Localité 3] a sollicité l’organisation d’une visite du bien, qui a eu lieu le 6 novembre 2025. 
Par avis du 20 novembre 2025 n°OSE-13208-76964, le pole d’Evaluation Domaniale a estimé le bien à 8 633 000 € hors taxe et hors droit. 
Par décision du 1er décembre 2025, la métropole [Localité 3] a délégué à la ville de [Localité 1] son droit de préemption pour l’acquisition du bien. 
Par décision n°25/294 du 2 décembre 2025, la ville de [Localité 1] a décidé d'exercer son droit de préemption, et fait une offre d’acquérir le bien susvisé pour un prix de 6 000 000 €.
Par courrier du 23 janvier 2026, la SCP CBF Associés, administrateurs judiciaires de l’association ENTRAIDE a fait connaître à la ville de [Localité 1] son refus du prix proposé et le maintien du prix mentionné dans la DIA.

Par mémoire reçu au greffe le 5 février 2026, la ville de [Localité 1] a saisi la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône aux fins de 
fixer à la somme de 6 000 000 euros hors taxe et hors charge le prix d’acquisition du lot 11 de l’état descriptif de division de l’ensemble de la propriété dite « [Adresse 9] » et « [Adresse 10] » soumis au droit de préemption urbain, sis [Adresse 11], édifié sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1] qui appartient à l’association Entraide, mettre à la charge de la ville de [Localité 1] les dépens de la procédure. 
La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 10 mars 2026 au 7 mai 2026. 
Le commissaire du gouvernement a transmis ses conclusions au greffe de la juridiction le 21 avril 2026. 
Par courrier reçu le 6 mai 2026, la ville de [Localité 1] a notifié au juge de l’expropriation l’arrêté de consignation de 15% de l’estimation établie par le Pôle d’évaluation domaniale, soit 1 294 950 euros. 
L’audience publique a eu lieu le 7 mai 2026. 

Dans son mémoire, la ville de [Localité 1] fait valoir que le prix proposé tient compte de l’opération projetée, à savoir une poursuite d’activité et considère que le bâtiment n’a pas d’autre vocation dans son environnement urbain. Elle précise que l’absence d’exploitation de la maison de retraite depuis janvier 2024 doit être pris en considération pour la fixation du prix. 
Le commissaire du gouvernement demande que le prix du bien préempté soit fixé à 8 113 000 €.
Il indique une date de référence au 6 octobre 2025 et procède à l’évaluation par la méthode par comparaison. Dans un premier temps, il applique la méthode métrique reposant sur une comparaison directe avec des références issues de mutations de maison de retraite rapportées au m2 de surface utile. Dans un second temps se fonde sur une valeur unitaire par lit obtenue en rapportant le prix de cession à la capacité d’accueil exprimée en nombre de lits. En retenant une valeur intermédiaire entre les deux méthodes, il conclut à une valeur vénale de 8 449 197 €. 

L’association ENTRAIDE dans son mémoire transmis au greffe de la juridiction le 4 mai 2026, demande de :
fixer le prix que la ville de [Localité 1] devra payer au titre de la préemption de l’immeuble à usage d’habitation et de ventre médical pour personnes âgées situé [Adresse 11] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1], d’une superficie de 12 720 m2 à la somme de 8 633 000 € HT ; dire et juger que dans l’hypothèse où l’association Entraide accepterait de poursuivre la vente du bien à la commune, l’ensemble des frais de vente seront supportés par la ville de [Localité 1], condamner la ville de [Localité 1] à lui verser la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Elle fait valoir que la date de référence se situe au 14 octobre 2025. Elle affirme qu’il ne peut être tenu compte de la vocation future du bien pour en fixer le prix. Elle s’appuie sur la valeur du bien estimé par le Domaine dans son avis du 20 novembre 2025, ainsi qu’à un rapport d’expertise du cabinet Bonfort. L’association ENTRAIDE observe que la ville de [Localité 1] ne produit aucun terme de comparaison et ne formule aucune critique à l’encontre de l’estimation du service des domaines. 

Par mémoire reçu au greffe de la juridiction le 4 mai 2026, la SAS SIFER PROMOTION et la société GESTIMURS interviennent volontairement à la procédure et demandent de :
fixer la valeur de l’immeuble préempté à la somme de 8 663 000 €, condamner la ville de [Localité 1] à payer 3000 € à chacune des deux sociétés ainsi qu’aux entiers dépens. 
Par jugement du 29 avril 2026, le tribunal des activités économiques de Marseille a prononcé la liquidation judiciaire de l’association ENTRAIDE. 
L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026. 

MOTIFS DE LA DECISION 
Sur l’intervention volontaire de la SAS SIFER PROMOTION et de la SCI GESTIMURS : 
Aux termes de l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 329 du même code précise que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

L’article 330 quant à lui indique que l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie.
Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI GESTIMURS en qualité de créancier de l’association ENTRAIDE, a intérêt à agir afin que le prix fixé corresponde à un prix supérieur à celui proposé par la ville de [Localité 1]. Son intervention est donc recevable.

En revanche, la SAS SIFER PROMOTION ne démontre aucun intérêt à agir et son intervention doit être déclarée irrecevable. 
Sur la fixation du prix : 
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable en matière de préemption, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée à la date du jugement. 

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme comme la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. 
En l’espèce, le PLUi de [Localité 4] a été approuvé en date du 19 décembre 2019, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020. 
La dernière modification du PLU de la zone dans laquelle est située le bien date du 6 octobre 2025 et est devenu opposable aux tiers le 14 octobre 2025. 

La date de référence doit donc être fixée au 14 octobre 2025.
Le bien immobilier se situe en zone UC2. 

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 

Sur les biens préemptés : 
Le bien immobilier est situé [Adresse 11] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1] d’une superficie de 12 720 m2. 
Il s’agit d’un ensemble immobilier à usage d’habitation et de centre médical pour personnes âgées. Il consiste en six bâtiments dont deux en R+1 et quatre en rez-de-chaussée, pour un total de 75 logements. 
Le bâtiment principal « [Adresse 12] » est composé au rez-de-chaussée de pièces communes et à l’étage d’appartements individuels. 
Le bâtiment « [Adresse 13] » est composé de 16 appartements en rez-de-jardin, tous de même superficie. 
Le bâtiment « [Adresse 14] » est composé de 15 logements soit 13 appartements en rez-de-jardin de même superficie et 2 T2. 
Le bâtiment de services est composé d’un salon de coiffure, d’un dégagement, de vestiaires, sanitaires et salle de lingerie. 
Le Bâtiment « [Adresse 15] » est composé de 11 studios en rez-de-jardin. 
Le Bâtiment « [Adresse 16] » est composé de 8 studios en rez-de-jardin et de 8 studios au 1er étage. 
L’ensemble du bien est en très bon état. 
La surface utile de l’ensemble immobilier s’élève à 2756 m2. 
Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. 

Sur la situation locative : 
Il n’est pas contesté que le bien est libre de toute occupation. Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier. 
S’agissant de la méthode d’évaluation, le commissaire du gouvernement utilise la méthode par comparaison, tandis que l’association ENTRAIDE s’appuie sur la méthode par comparaison retenue par l’évaluation des domaines ainsi que la méthode dite du « bilan promoteur » sur laquelle se fonde le rapport d’expertise du cabinet Bonfort. La ville de [Localité 1] quant à elle ne propose pas de méthode d’évaluation spécifique et se fonde sur l’opération projetée, à savoir une poursuite d’activité et considère que le bâtiment n’a pas d’autre vocation dans son environnement urbain.
La méthode dite du bilan promoteur, autrement dénommée du compte à rebours, qui consiste à déterminer la valeur d'un terrain en partant du prix de vente finale escompté de l'opération de promotion qui sera réalisée et en déduisant de celui-ci, à partir d'un bilan prévisionnel, le coût des travaux et le montant des frais liés à cette opération, intègre des éléments futurs, alors que la valeur d'une parcelle ne peut être déterminée en fonction de son utilisation future conformément à l'article L311-1 du code de l' expropriation.
Dès lors, cette méthode doit être écartée et il convient de retenir la méthode par comparaison. 
Ainsi, la valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 
La ville de [Localité 1] ne produit pas de termes de comparaison. 
Le commissaire du gouvernement précise qu’au regard du bien objet de l’évaluation qui présente un caractère monovalent, la recherche des termes de comparaison a été étendue à l’échelle nationale. 
N° Terme
1
2
3
Date de mutation
30 mai 2022
30 décembre 2021
21 décembre 2022
Adresse
[Adresse 17]
[Adresse 17]
[Adresse 18] 
[Adresse 18]
[Adresse 19]
[Adresse 19]
Surface terrain (m2)
13 306
12 390
7724
Prix de cession (€)
6 000 000
3 740 000
12 767 000
Surface utile 
2852
2728
3129
Prix au m2
2104
1371
4080
Nombre de lits
80
81
85
Prix/lits
75 000
 46 173
150 200
Observations
Maison de retraite [Etablissement 1], R+2 et R -1, dépendances ; [Adresse 17]
[Adresse 17] boisé. 80 chambres individuelles avec salle de bain privative
EHPAD HLM 81 chambres et ses locaux annexes
EHPAD Sous sol et R+3


N° Terme
5
6
7
Date de mutation
8 décembre 2022
30 novembre 2021
1er octobre 2025
Adresse
[Adresse 20] 
[Adresse 20]
[Adresse 21] 
[Adresse 21]
[Adresse 22] 
[Adresse 22]
Surface terrain (m2)
8234
8541
2170
Prix de cession (€)
18 300 000
15 372 011
11 180 000
Surface utile 
5546
5141
3760
Prix au m2
3300
2990
2973
Nombre de lits
100
95
95
Prix/lits
183 000
161 811
117 684
Observations
EHPAD Korian R+3, sous-sol partiel, 100 chambres, salles communes, 56 places de parking en sous-sol et 29 plages de parking aériennes, local vélo 
Maison de retraite et extension résidence services comprenant 68 chambres simples et 2 chambres doubles, extension de 23 logements seniors – permis de construire obtenu 2017
Maison de retraite

Le commissaire du gouvernement procède dans un premier temps à la méthode métrique, reposant sur une comparaison directe avec des références issues de mutations de maisons de retraite, rapportées au m2 de surface utile. Il conclut ainsi à une valeur vénale au m2 de 2803 m€/m2 , soit une valeur totale de 7 725 068 € (2756 x 2803).

Dans un second temps il procède à la méthode de comparaison fondée sur un élément spécifique, à savoir le nombre de lit, en rapportant le prix de cession à la capacité d’accueil exprimée en nombre de lit. Selon cette méthode, il conclut à une moyenne de 122 311 € par lit, soit une valeur vénale de 9 173 325 € (75 x 122 311).

La méthode par comparaison permet d’évaluer un actif immobilier en attribuant une valeur pour chaque composante à partir des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants. Généralement la composante correspond à la surface exprimée en m2 et le prix unitaire au m2. Toutefois la composante peut également correspondre à un élément spécifique au bien immobilier, soit le nombre de lit pour une maison de retraite. 
Ainsi et à l’instar de ce qu’a retenu le commissaire du gouvernement dans son mémoire, il convient de procéder à la méthode par comparaison, en attribuant une valeur d’abord en fonction de la surface exprimée en m2 et ensuite en fonction du nombre de lit. La valeur vénale du bien immobilier sera calculée en faisant la moyenne entre ces deux études. 

Les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement sont situés sur l’ensemble du territoire national. Il est d’usage d’apprécier la valeur du bien par comparaison avec celle de biens présentant des caractéristiques semblables dans l’aire géographique la moins éloignée. Toutefois en raison du caractère monovalent des constructions à usage de résidence de service et la rareté des mutations de biens comparables intervenues au cours des dernières années, dans une aire géographique proche, il convient de prendre en compte des références de mutation situées à l’échelle nationale. 
De plus, les biens proposés par le commissaire du gouvernement correspondent à des biens avec des surfaces de terrain comprises entre 2170 et 13 306 m2 et des surfaces utiles comprises entre 1371 et 5546 m2. Il s’agit donc de bien similaire à celui évalué dans le cadre de la présente décision. En outre, elles concernent des mutations intervenues entre le mois de novembre 2021 et le mois d’octobre 2025, soit dans une période contemporaine. 
Enfin s’agissant du nombre de lits, les établissements retenus par le commissaire du gouvernement sont composés de 80 à 95 lits, soit un nombre très proche du bien étudié qui comporte 75 lits. 
L’ensemble des références retenues par le commissaire du gouvernement doivent donc être retenues. 
La moyenne de la valeur métrique des termes de comparaison retenus est de 2803 €/m2. 
La valeur vénale selon cette méthode s’élève à 7 725 068 € (2803 x 2756). 
La moyenne du prix/lit est de 122 311 €. 
La valeur vénale selon cette méthode s’élève à 9 173 325 € (122 311 x 75)

Il convient de retenir une valeur intermédiaire entre ces deux méthodes pour définir le prix d’acquisition du bien immobilier. 

Ainsi, le prix du bien préempté doit être fixé à la somme de 8 449 196,50 € ((7 725 068 + 9 173 325) / 2). 

Sur les frais de vente : 
Selon l’article L 213-7 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.
En l’espèce, la DIA ne mentionne rien quant aux frais de vente. De plus, aucun texte ni aucun acte n’est produit en ce sens. 
En l’état, il y a donc lieu de rejeter la demande de l’association ENTRAIDE relative aux frais de vente. 
Sur les demandes accessoires
Il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire qui n’est pas compatible avec une décision en matière de préemption au regard des dispositions de l’article L 213-7 du code de l’urbanisme offrant aux parties la faculté de renoncer à la mutation. 
Les dépens seront laissés à la charge de la ville de [Localité 1]. 
La ville de [Localité 1] est également condamnée à verser :
à l’association ENTRAIDE la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la SCI GESTIMURS la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Les autres demandes sont rejetées. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de la SAS SIFER PROMOTION, 
DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SCI GESTIMURS, 
FIXE à la somme de 8 449 196,50 € le prix d’acquisition du bien immobilier appartenant à l’association ENTRAIDE situé [Adresse 11] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1] ;
REJETTE la demande de l’association ENTRAIDE relative aux frais de vente ; 
CONDAMNE la ville de [Localité 1] à payer à l’association ENTRAIDE la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE la ville de [Localité 1] à payer à la SCI GESTIMURS la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
LAISSE les dépens à la charge de la ville de [Localité 1] ;
DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX-SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'urbanisme L213-4, code civil 545, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'environnement L311-1, code de procedure civile 325, code de procedure civile 329, code de l'urbanisme L213-7, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-19T18:46:16.382Z.