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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, Juridiction Expropriation, 17 juin 2026, n° 25/00041

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE : 

Par arrêté du 15 avril 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au bénéfice de la SOLEAM la réalisation des travaux nécessaires à la création de logements sociaux dans les immeubles sis [Adresse 6]. 

Par arrêté du 28 mai 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessibles immédiatement au profit de la SOLEAL les immeubles nécessaires aux travaux concernant le projet de création de logement sociaux sis [Adresse 7]. 

Par ordonnance du 27 novembre 2024 la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône a déclaré expropriés immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de la SA SOLEAM ls immeubles portions d’immeubles et droits réels immobiliers situés [Adresse 6]. (RG 24/00023)

Par lettre recommandée envoyée avec accusé de réception le 23 juin 2025 et reçue le 8 juillet 2025, la SOLEAM a notifié à la SCI PARTIMMO une offre d’indemnité d’expropriation de 234 200 €. 

Par mémoire reçu au greffe le 16 juin 2025, la SOLEAM a saisi la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône d’une demande aux fins de : 
Fixer l’indemnité totale de dépossession comme suit : Indemnité principale : 141 600 € Indemnité de remploi : 15 160 €. 
La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 9 décembre 2025 au 14 janvier 2026. 

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été notifiées le 5 janvier 2026 au greffe de la juridiction. 

L’audience publique a eu lieu le 6 mai 2026.

Par mémoire reçu au greffe le 4 mai 2026, la SOLEAM demande de : 
Fixer l’indemnité totale de dépossession comme suit : Indemnité principale : - Local commercial : 33 600 €
- Appartements : 114 750 € 
Indemnité de remploi : 15 835 €Rejeter les demandes de la SCI PARTIMMO, Ramener à de plus justes proportions la demande d’article 700 du code de procédure civile. L’expropriante fait valoir que la date de référence doit être fixée au 28 janvier 2020 et demande que soit appliquée la méthode par comparaison, en produisant quatre termes de référence. Elle en déduit une valeur vénale de 1500 €/m2 et en déduit un abattement pour occupation de 20% pour le local commercial et de 15% pour les appartements à usage d’habitation. Elle précise que la consistance des biens doit être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation et qu’à cette date le locataire du 1er étage était dans les lieux.
En outre, elle expose que les termes de comparaison produits par l’exproprié ne mentionnent par les références de publication aux hypothèques, et conteste l’application de la méthode par capitalisation. 

Par mémoire reçu au greffe de la juridiction le 16 avril 2026, la SCI PARTIMMO demande de :
Fixer l’indemnité lui revenant pour l’expropriation de son bien immobilier de la façon suivante : Indemnité principale : 354 000 € Indemnité de remploi : 36 400 €Allouer à l’exproprié la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle précise que l’immeuble appartenant au même propriétaire, la méthode par comparaison des immeubles de rapport doit s’appliquer, sans procéder à un abattement pour occupation. Il retient un prix de 3000 € au m2. 

Dans ses conclusions, le commissaire du gouvernement demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 222 400 € et l’indemnité de remploi à la somme de 23 240 €. 

Il indique que la date de référence se situe au 28 janvier 2020 et se fonde sur la méthode par comparaison en produisant 9 termes relatif à des immeubles de rapport. 


La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée au 27 novembre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation. 

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé. 
En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 janvier 2020, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020. 

Il n’est pas contesté par les parties que la date de référence est fixée au 28 janvier 2020. 

La parcelle est classée en zone UAP, centre ville de [Localité 2] à caractère patrimonial.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 

Sur les biens expropriés : 
Le bien à évaluer est situé [Adresse 8], parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] D [Cadastre 2]. Il s’agit d’un immeuble de quatre étages composé d’un local commercial au rez-de-chaussée de 28 m2, d’un appartement de type T2 de 6 m2 aux 1er, 2e et 3e étage et d’un studio de 12 m2 au 4e étage. 

Le local commercial est en bon état, les appartements des 2e et 3e étages sont vétustes et le studio du 4e étage est dégradé. 

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. 

Sur la situation locative : 
Le local commercial a fait l’objet d’une convention d’occupation précaire entre la SCI PARTIMMO et la société SYAAL conclue pour 24 mois à compter du 1er janvier 2024, moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 950 € jusqu’au 31 décembre 2025. 
L’appartement du 1er étage a fait l’objet d’un bail d’habitation principale entre la SCI PARTIMMO et Mme [E] épouse [S] et M. [S] conclu à compter du 10 décembre 2018. Il est également produit une ordonnance du juge des contentieux de la protection du pole de proximité du tribunal judiciaire de Marseille en date du 15 janvier 2026 ordonnant l’expulsion de Mme [E] des lieux sis [Adresse 9]. 
L’appartement du 2e étage a fait l’objet d’un bail d’habitation entre la SCI PARTIMMO et M. [R] [G] conclut à compter du 20 décembre 2017. 
L’appartement du 3e étage a fait l’objet d’un bail d’habitation entre la SCI PARTIMMO et M. [I] [L] conclu à compter du 8 mai 2022. 
Il n’est pas produit de contrat de bail concernant le studio du 4e étage. Le rapport d’expertise du cabinet [B] rédigé à la suite d’une visite du 7 avril 2025 produit par la SCI PARTIMMO mentionne un contrat de bail d’habitation conclu le 15 février 2024 entre la SCI PARTIMMO et M. [Z].
Sur la superficie :
Il n’est pas contesté par les parties que la superficie totale du bien immobilier est de 118 m2. 

Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.
La SCI PARTIMMO propose de raisonner sur une moyenne entre la méthode par comparaison et la méthode par capitalisation du revenu. 
Toutefois, il n’est pas produit une étude suffisamment détaillée du marché immobilier local pour déterminer le taux de capitalisation. Cette méthode revêt donc un caractère trop aléatoire et incertain et doit être écartée. 
Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison telle que retenue par la SOLEAM et le commissaire du gouvernement, en prenant en compte des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc. 
La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 

La SOLEAM propose quatre termes de comparaison de cession de biens immobiliers : 
N° terme
1
2
3
4
Date
Vente du 6 juillet 2021
2 juin 2022
19 février 2019
21 novembre 2019
Adresse
[Adresse 10]
[Localité 3]
[Adresse 10]
[Localité 3]
[Adresse 10]
[Localité 3]
[Adresse 10]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
212,76 m2 et 105,18 m2
25,37 m2
33,53
74
Prix (€)
325 000
31 000
39 000
75 800
Prix €/m2 
1022
1222
1163
1024
Observations 
Local RDC et local 1er étage
Occupé
Appartement 3e étage
Libre
[Adresse 11] 
squatté
Appartement 1er étage, accès et local de rangement 
libre


La SCI PARTIMMO produit un rapport d’expertise sur lequel elle se fonde, s’appuyant sur 9 références de bien à usage d’habitation et de 4 références de locaux commerciaux : 





Biens à usage d’habitation : 
N° terme
1
2
3
4
5
Date
16 mai 2023
12 mai 2023
17 avril 2023
28 septembre 2023
29 avril 2024
Adresse
[Adresse 12]
[Localité 3] 
[Adresse 13]
[Localité 3]
[Adresse 14]
[Localité 3]
[Adresse 15]
[Localité 3]
[Adresse 16]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
30
45
23
44
38
Prix (€)
95 000
[Localité 4]
[Localité 5]
129 600
104 800
Prix €/m2 
3140
3286
2536
2938
2776
Observations 






N° terme
6
7
8
Date
30 septembre 2024
20 février 2024
8 septembre 2023
Adresse
[Adresse 17]
[Localité 3] 
[Adresse 18]
[Localité 3]
[Adresse 19]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
43
47
29
Prix (€)
85 000
75 000
104 530
Prix €/m2 
1973
1604
3571
Observations 




Elle déduit de ces références une moyenne de 2714 €/m2.
Locaux commerciaux : 
N° terme
1
2
3
4
Date
13 septembre 2023
28 mars 2023
27 juillet 2022
4 juillet 2022
Adresse
[Adresse 20]
[Localité 3]
[Adresse 12]
[Localité 3]
[Adresse 15]
[Localité 3]
[Adresse 18]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
96
54
41
85
Prix (€)
122 000
130 000
90 000
240 000
Prix €/m2 
1270
2407
2195
2823
Observations 
libre
libre
libre
libre

L’exproprié en décompte une valeur libre moyenne de 2173 € et retient, eu égard à la surface du locale, une valeur de base de 2400 €/m2. 
Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 9 termes de comparaison relatif à des immeubles de rapport, dans un rayon de 300 mètres : 



N° terme
1
2
3
4
Date
25 juillet 2024
7 août 2024
25 mars 2024
30 septembre 2025
Adresse
[Adresse 21] 
[Localité 3]
[Adresse 22] 
[Localité 3]
[Adresse 23]
[Localité 3]
[Adresse 24] 
[Localité 3]
Superficie (en m2)
310
260
58
230
Prix (€)
420 000
490 000
155 000
430 000
Prix €/m2 
1354,84
1884,62
2672,41
1869,57
Observations 





N° terme
5
6
7
8
Date
7 juillet 2025
12 juin 2025
18 décembre 2024
4 septembre 2024
Adresse
[Adresse 25]
[Localité 3]
[Adresse 26]
[Localité 3]
[Adresse 27]
[Localité 3]
[Adresse 28]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
257
124
361
147
Prix (€)
370 000
250 000
700 932
332 500
Prix €/m2 
1439,69
2016,13
1941,64
2261,90
Observations 





N° terme
9
Date
2 février 2024
Adresse
[Adresse 29]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
202
Prix (€)
305 000
Prix €/m2 
1509,90
Observations 


La moyenne des termes proposés est de 1883,41 €/m2 et la médiane de 1884,62 €/m2. 
Il a été jugé que la référence à des termes de comparaison, accompagnés de leur référence de publication, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, ne viole pas le principe de la contradiction. Les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et des références de publication doivent être précisées : les références cadastrales, adresse, dates de mutation et de publication. (3e Civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783).
En l’espèce, les termes de comparaison du commissaire du gouvernement répondent à ces critères et ne sauraient être écartés. 

De l’ensemble de ces éléments, il convient d’observer que les références produites par le commissaire du gouvernement portent sur des immeubles de rapport détenus par un propriétaire, à l’instar du bien objet de la présente procédure. 
Il apparait d’ailleurs pertinent de procéder à une évaluation globale de cet immeuble, à usage mixte d’habitation et de commerce, dans la mesure où il appartient à la SCI PARTIMMO et qu’il fait l’objet d’une expropriation à l’égard d’une seule autorité expropriante. 
Il convient donc d’écarter les références produites par la SOLEAL et par la SCI PARTIMMO, qui ne portent pas sur des immeubles entiers. 

Les références proposées par le commissaire du gouvernement portent sur des mutations intervenues entre novembre 2023 et novembre 2025, soit dans une période contemporaine, et les immeubles se situent dans un rayon de 300m du bien litigieux, soit dans une aire géographique proche. Elles sont donc pertinentes. 

Il se déduit de ces termes de comparaison que, plus la superficie des immeubles de rapport est importante, plus le prix au m2 est bas. Ainsi, en écartant les références des immeubles dont la superficie est supérieure à 300 m2 et donc trop éloignée des caractéristiques du bien objet de la présente procédure, la moyenne des termes est de 1950,60 €. 
Au regard de l’ensemble de ces éléments, le prix au m2 retenu est de 1950,60 €. 

L’indemnité principale s’élève donc à la somme de 230 170,80 €. (118 x 1950,60) 

Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 230 170,80? €.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 215 170,80 € = 21 517,08 €
Total : 24 017,08 €

Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 254 187,88 ?€, soit :
- 230 170,80 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 24 017,08 €, au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires
Les dépens seront laissés à la charge de la SOLEAM.
En outre, il y a lieu d’octroyer à la SCI PARTIMMO la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Les autres demandes sont rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 254 187,88 €, soit 230 170,80 € d’indemnité principale et 24 017,08 € d’indemnité de remploi, l’indemnité de dépossession revenant à la SCI PARTIMMO pour l’expropriation de l’immeuble situé [Adresse 8], parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] D [Cadastre 2], 

REJETTE les autres demandes des parties ; 

CONDAMNE la SOLEAM à payer à la SCI PARTIMMO la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

LAISSE les dépens à la charge de la SOLEAM. 


AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT SIX.


LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
[Adresse 1]




N° RG 25/00041 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7BY4


S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L’[Localité 1] METROPOLITAINE


C/

S.C.I. PARTIMMO




[Adresse 2]



LE 17 JUIN 2026























JUGEMENT


EXPROPRIANT

S.A. SOLEAM SOCIÉTÉ LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMÉNAGEMENT DE L’[Localité 1] MÉTROPOLITAINE
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°524460888 , dont le siège social est sis [Adresse 3], en la personne de son directeur général M. [C] [K] 

représentée par Me Yannick GUIN et Me Fabienne BEUGNOT, avocats au barreau de MARSEILLE


CONTRE :

EXPROPRIEE

S.C.I. PARTIMMO
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 505282210dont le siège social est sis [Adresse 4], en la personne de sa gérante Mme [V] [X] épouse [Y]

représentée par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE




En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement
de [Localité 2], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 5] 



COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier lors de l’audience: Marion BINGUY, cadre greffier 
Greffier lors du délibéré : Pauline ESPAZE, greffier

Débats à l’audience publique du 06 mai 2026


EXPOSE DU LITIGE : 

Par arrêté du 15 avril 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au bénéfice de la SOLEAM la réalisation des travaux nécessaires à la création de logements sociaux dans les immeubles sis [Adresse 6]. 

Par arrêté du 28 mai 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessibles immédiatement au profit de la SOLEAL les immeubles nécessaires aux travaux concernant le projet de création de logement sociaux sis [Adresse 7]. 

Par ordonnance du 27 novembre 2024 la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône a déclaré expropriés immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de la SA SOLEAM ls immeubles portions d’immeubles et droits réels immobiliers situés [Adresse 6]. (RG 24/00023)

Par lettre recommandée envoyée avec accusé de réception le 23 juin 2025 et reçue le 8 juillet 2025, la SOLEAM a notifié à la SCI PARTIMMO une offre d’indemnité d’expropriation de 234 200 €. 

Par mémoire reçu au greffe le 16 juin 2025, la SOLEAM a saisi la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône d’une demande aux fins de : 
Fixer l’indemnité totale de dépossession comme suit : Indemnité principale : 141 600 € Indemnité de remploi : 15 160 €. 
La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 9 décembre 2025 au 14 janvier 2026. 

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été notifiées le 5 janvier 2026 au greffe de la juridiction. 

L’audience publique a eu lieu le 6 mai 2026.

Par mémoire reçu au greffe le 4 mai 2026, la SOLEAM demande de : 
Fixer l’indemnité totale de dépossession comme suit : Indemnité principale : - Local commercial : 33 600 €
- Appartements : 114 750 € 
Indemnité de remploi : 15 835 €Rejeter les demandes de la SCI PARTIMMO, Ramener à de plus justes proportions la demande d’article 700 du code de procédure civile. L’expropriante fait valoir que la date de référence doit être fixée au 28 janvier 2020 et demande que soit appliquée la méthode par comparaison, en produisant quatre termes de référence. Elle en déduit une valeur vénale de 1500 €/m2 et en déduit un abattement pour occupation de 20% pour le local commercial et de 15% pour les appartements à usage d’habitation. Elle précise que la consistance des biens doit être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation et qu’à cette date le locataire du 1er étage était dans les lieux.
En outre, elle expose que les termes de comparaison produits par l’exproprié ne mentionnent par les références de publication aux hypothèques, et conteste l’application de la méthode par capitalisation. 

Par mémoire reçu au greffe de la juridiction le 16 avril 2026, la SCI PARTIMMO demande de :
Fixer l’indemnité lui revenant pour l’expropriation de son bien immobilier de la façon suivante : Indemnité principale : 354 000 € Indemnité de remploi : 36 400 €Allouer à l’exproprié la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle précise que l’immeuble appartenant au même propriétaire, la méthode par comparaison des immeubles de rapport doit s’appliquer, sans procéder à un abattement pour occupation. Il retient un prix de 3000 € au m2. 

Dans ses conclusions, le commissaire du gouvernement demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 222 400 € et l’indemnité de remploi à la somme de 23 240 €. 

Il indique que la date de référence se situe au 28 janvier 2020 et se fonde sur la méthode par comparaison en produisant 9 termes relatif à des immeubles de rapport. 


La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.



MOTIFS DE LA DECISION 

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée au 27 novembre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation. 

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé. 
En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 janvier 2020, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020. 

Il n’est pas contesté par les parties que la date de référence est fixée au 28 janvier 2020. 

La parcelle est classée en zone UAP, centre ville de [Localité 2] à caractère patrimonial.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 

Sur les biens expropriés : 
Le bien à évaluer est situé [Adresse 8], parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] D [Cadastre 2]. Il s’agit d’un immeuble de quatre étages composé d’un local commercial au rez-de-chaussée de 28 m2, d’un appartement de type T2 de 6 m2 aux 1er, 2e et 3e étage et d’un studio de 12 m2 au 4e étage. 

Le local commercial est en bon état, les appartements des 2e et 3e étages sont vétustes et le studio du 4e étage est dégradé. 

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. 

Sur la situation locative : 
Le local commercial a fait l’objet d’une convention d’occupation précaire entre la SCI PARTIMMO et la société SYAAL conclue pour 24 mois à compter du 1er janvier 2024, moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 950 € jusqu’au 31 décembre 2025. 
L’appartement du 1er étage a fait l’objet d’un bail d’habitation principale entre la SCI PARTIMMO et Mme [E] épouse [S] et M. [S] conclu à compter du 10 décembre 2018. Il est également produit une ordonnance du juge des contentieux de la protection du pole de proximité du tribunal judiciaire de Marseille en date du 15 janvier 2026 ordonnant l’expulsion de Mme [E] des lieux sis [Adresse 9]. 
L’appartement du 2e étage a fait l’objet d’un bail d’habitation entre la SCI PARTIMMO et M. [R] [G] conclut à compter du 20 décembre 2017. 
L’appartement du 3e étage a fait l’objet d’un bail d’habitation entre la SCI PARTIMMO et M. [I] [L] conclu à compter du 8 mai 2022. 
Il n’est pas produit de contrat de bail concernant le studio du 4e étage. Le rapport d’expertise du cabinet [B] rédigé à la suite d’une visite du 7 avril 2025 produit par la SCI PARTIMMO mentionne un contrat de bail d’habitation conclu le 15 février 2024 entre la SCI PARTIMMO et M. [Z].
Sur la superficie :
Il n’est pas contesté par les parties que la superficie totale du bien immobilier est de 118 m2. 

Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.
La SCI PARTIMMO propose de raisonner sur une moyenne entre la méthode par comparaison et la méthode par capitalisation du revenu. 
Toutefois, il n’est pas produit une étude suffisamment détaillée du marché immobilier local pour déterminer le taux de capitalisation. Cette méthode revêt donc un caractère trop aléatoire et incertain et doit être écartée. 
Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison telle que retenue par la SOLEAM et le commissaire du gouvernement, en prenant en compte des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc. 
La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 

La SOLEAM propose quatre termes de comparaison de cession de biens immobiliers : 
N° terme
1
2
3
4
Date
Vente du 6 juillet 2021
2 juin 2022
19 février 2019
21 novembre 2019
Adresse
[Adresse 10]
[Localité 3]
[Adresse 10]
[Localité 3]
[Adresse 10]
[Localité 3]
[Adresse 10]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
212,76 m2 et 105,18 m2
25,37 m2
33,53
74
Prix (€)
325 000
31 000
39 000
75 800
Prix €/m2 
1022
1222
1163
1024
Observations 
Local RDC et local 1er étage
Occupé
Appartement 3e étage
Libre
[Adresse 11] 
squatté
Appartement 1er étage, accès et local de rangement 
libre


La SCI PARTIMMO produit un rapport d’expertise sur lequel elle se fonde, s’appuyant sur 9 références de bien à usage d’habitation et de 4 références de locaux commerciaux : 





Biens à usage d’habitation : 
N° terme
1
2
3
4
5
Date
16 mai 2023
12 mai 2023
17 avril 2023
28 septembre 2023
29 avril 2024
Adresse
[Adresse 12]
[Localité 3] 
[Adresse 13]
[Localité 3]
[Adresse 14]
[Localité 3]
[Adresse 15]
[Localité 3]
[Adresse 16]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
30
45
23
44
38
Prix (€)
95 000
[Localité 4]
[Localité 5]
129 600
104 800
Prix €/m2 
3140
3286
2536
2938
2776
Observations 






N° terme
6
7
8
Date
30 septembre 2024
20 février 2024
8 septembre 2023
Adresse
[Adresse 17]
[Localité 3] 
[Adresse 18]
[Localité 3]
[Adresse 19]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
43
47
29
Prix (€)
85 000
75 000
104 530
Prix €/m2 
1973
1604
3571
Observations 




Elle déduit de ces références une moyenne de 2714 €/m2.
Locaux commerciaux : 
N° terme
1
2
3
4
Date
13 septembre 2023
28 mars 2023
27 juillet 2022
4 juillet 2022
Adresse
[Adresse 20]
[Localité 3]
[Adresse 12]
[Localité 3]
[Adresse 15]
[Localité 3]
[Adresse 18]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
96
54
41
85
Prix (€)
122 000
130 000
90 000
240 000
Prix €/m2 
1270
2407
2195
2823
Observations 
libre
libre
libre
libre

L’exproprié en décompte une valeur libre moyenne de 2173 € et retient, eu égard à la surface du locale, une valeur de base de 2400 €/m2. 
Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 9 termes de comparaison relatif à des immeubles de rapport, dans un rayon de 300 mètres : 



N° terme
1
2
3
4
Date
25 juillet 2024
7 août 2024
25 mars 2024
30 septembre 2025
Adresse
[Adresse 21] 
[Localité 3]
[Adresse 22] 
[Localité 3]
[Adresse 23]
[Localité 3]
[Adresse 24] 
[Localité 3]
Superficie (en m2)
310
260
58
230
Prix (€)
420 000
490 000
155 000
430 000
Prix €/m2 
1354,84
1884,62
2672,41
1869,57
Observations 





N° terme
5
6
7
8
Date
7 juillet 2025
12 juin 2025
18 décembre 2024
4 septembre 2024
Adresse
[Adresse 25]
[Localité 3]
[Adresse 26]
[Localité 3]
[Adresse 27]
[Localité 3]
[Adresse 28]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
257
124
361
147
Prix (€)
370 000
250 000
700 932
332 500
Prix €/m2 
1439,69
2016,13
1941,64
2261,90
Observations 





N° terme
9
Date
2 février 2024
Adresse
[Adresse 29]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
202
Prix (€)
305 000
Prix €/m2 
1509,90
Observations 


La moyenne des termes proposés est de 1883,41 €/m2 et la médiane de 1884,62 €/m2. 
Il a été jugé que la référence à des termes de comparaison, accompagnés de leur référence de publication, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, ne viole pas le principe de la contradiction. Les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et des références de publication doivent être précisées : les références cadastrales, adresse, dates de mutation et de publication. (3e Civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783).
En l’espèce, les termes de comparaison du commissaire du gouvernement répondent à ces critères et ne sauraient être écartés. 

De l’ensemble de ces éléments, il convient d’observer que les références produites par le commissaire du gouvernement portent sur des immeubles de rapport détenus par un propriétaire, à l’instar du bien objet de la présente procédure. 
Il apparait d’ailleurs pertinent de procéder à une évaluation globale de cet immeuble, à usage mixte d’habitation et de commerce, dans la mesure où il appartient à la SCI PARTIMMO et qu’il fait l’objet d’une expropriation à l’égard d’une seule autorité expropriante. 
Il convient donc d’écarter les références produites par la SOLEAL et par la SCI PARTIMMO, qui ne portent pas sur des immeubles entiers. 

Les références proposées par le commissaire du gouvernement portent sur des mutations intervenues entre novembre 2023 et novembre 2025, soit dans une période contemporaine, et les immeubles se situent dans un rayon de 300m du bien litigieux, soit dans une aire géographique proche. Elles sont donc pertinentes. 

Il se déduit de ces termes de comparaison que, plus la superficie des immeubles de rapport est importante, plus le prix au m2 est bas. Ainsi, en écartant les références des immeubles dont la superficie est supérieure à 300 m2 et donc trop éloignée des caractéristiques du bien objet de la présente procédure, la moyenne des termes est de 1950,60 €. 
Au regard de l’ensemble de ces éléments, le prix au m2 retenu est de 1950,60 €. 

L’indemnité principale s’élève donc à la somme de 230 170,80 €. (118 x 1950,60) 

Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 230 170,80? €.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 215 170,80 € = 21 517,08 €
Total : 24 017,08 €

Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 254 187,88 ?€, soit :
- 230 170,80 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 24 017,08 €, au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires
Les dépens seront laissés à la charge de la SOLEAM.
En outre, il y a lieu d’octroyer à la SCI PARTIMMO la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Les autres demandes sont rejetées. 



PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 254 187,88 €, soit 230 170,80 € d’indemnité principale et 24 017,08 € d’indemnité de remploi, l’indemnité de dépossession revenant à la SCI PARTIMMO pour l’expropriation de l’immeuble situé [Adresse 8], parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] D [Cadastre 2], 

REJETTE les autres demandes des parties ; 

CONDAMNE la SOLEAM à payer à la SCI PARTIMMO la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

LAISSE les dépens à la charge de la SOLEAM. 


AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT SIX.


LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'urbanisme L213-4, code civil 545, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-19T18:45:32.587Z.