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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, Juridiction Expropriation, 17 juin 2026, n° 25/00043

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE : 

Le 7 novembre 2019, le maire de [Localité 2] a rendu un arrêté de péril grave et imminent concernant l’immeuble sis [Adresse 6]. 

Le 7 décembre 2022, le maire de [Localité 2] a rendu un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble sis [Adresse 6]. 


Par arrêté du 15 avril 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au bénéfice de la SOLEAM la réalisation des travaux nécessaires à la création de logements sociaux dans les immeubles sis [Adresse 7]. 

Par arrêté du 28 mai 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessibles immédiatement au profit de la SOLEAL les immeubles nécessaires aux travaux concernant le projet de création de logement sociaux sis [Adresse 8]. 

Par ordonnance du 27 novembre 2024 la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône a déclaré expropriés immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de la SA SOLEAM ls immeubles portions d’immeubles et droits réels immobiliers situés [Adresse 7]. (RG 24/00023)

Par lettre recommandée envoyée avec accusé de réception le 12 mai 2025, la SOLEAM a notifié à la SCI NEDJMA une offre d’indemnité d’expropriation de 97 800€. 

Par mémoire reçu au greffe le 7 octobre 2025, la SOLEAM a saisi la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône d’une demande aux fins de : 
Fixer l’indemnité totale de dépossession comme suit : Indemnité principale : 88 000 €Indemnité de remploi : 9 800 €. 
La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 9 décembre 2025 au 14 janvier 2026. 

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été notifiées le 5 janvier 2026 au greffe de la juridiction. 

L’audience publique a eu lieu le 6 mai 2026.

Par mémoire reçu au greffe le 6 mai 2026, la SOLEAM demande de : 
Fixer l’indemnité totale de dépossession comme suit : Indemnité principale : 70 400 €Indemnité de remploi : 8 040 €Rejeter les demandes de la SCI NEDJMA et du commissaire du gouvernement. L’expropriante fait valoir que la date de référence doit être fixée au 28 janvier 2020 et demande que soit appliquée la méthode par comparaison, en produisant un terme de référence. Elle retient une valeur de 1000 €/m2 et applique un abattement pour occupation de 20% en raison de la présence d’une épicerie afghane dans les lieux le jour du transport. Elle conteste la valeur retenue par l’exproprié, affirmant qu’aucun terme de comparaison n’est produit. 

Enfin, la SOLEAM conteste les termes produits par le commissaire du gouvernement, non comparables en termes de superficie. 


Par mémoire reçu le 5 mai 2026, la SCI NEDJMA demande de :
Fixer l’indemnité de dépossession comme suit :Indemnité principale : 219 700 €Indemnité de remploi : 24 470 €Condamner la SOLEAM au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle indique que les locaux sont en bon état d’entretien et de conservation et conteste le terme de comparaison retenu par la SOLEAM. Il retient un prix au m2 de 2502 €. 

A l’audience, le commissaire du gouvernement remet un additif à ses conclusions concernant les références de publication des termes de comparaison évoqués dans ses conclusions. Aux termes de ses écritures, il demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 123 000 € et l’indemnité de remploi à la somme de 12 300 €. 

Il indique que la date de référence se situe au 28 janvier 2020 et produit des termes de comparaison relatifs à des commerce [Adresse 9], ainsi que des termes relatifs au marché spécifique sur l’immeuble. Il retient une valeur de 1400 €/m2. 
La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 


Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée au 27 novembre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation. 

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé. 
En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 janvier 2020, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020. 

Il n’est pas contesté par les parties que la date de référence est fixée au 28 janvier 2020. 

La parcelle est classée en zone UAP, centre-ville de [Localité 2] à caractère patrimonial.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 

Sur les biens expropriés : 
Le bien à évaluer est le lot n°3 de l’immeuble situé [Adresse 10], parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] D [Cadastre 2]. 

Il s’agit d’un local commercial au rez-de-chaussée. 


L’accès au lot n°3 se fait par le n°14 de la [Adresse 11] s’agissant d’un local commercial réuni en un seul local avec celui situé au n°14 de la rue. 

Le local commercial au rez-de-chaussée est en bon état, à l’exception de la pièce du fond servant d’espace de stockage vétuste.

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. 

Sur la situation locative : 
Le jour du transport sur les lieux, les locaux sont occupés par la société AFG BAZAR. Aucun contrat de bail n’est transmis aux débats. 


Sur la superficie :
L’ensemble des parties se fonde sur une superficie du local commercial de 87,81 m2. 

Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.
L’ensemble des parties utilise la méthode de la comparaison 
Il sera procédé à une évaluation selon cette méthode, en prenant en compte des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc. 
La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 

La SOLEAM propose un terme de comparaison : une vente du 6 juillet 2021 concernant les lots 1 et 5 de l’immeuble du [Adresse 12], d’une surface respective de 212,76 m2 et 105,18 m2, au prix de 325 000€, soit 1022 €/m2 pour une surface totale de 317,94 m2. Le lot 5 est loué commercialement au profit de la SARL FINE NOEMI FL. 
Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 6 termes de comparaison relatif à des commerces [Adresse 9] : 
N° terme
1
2
3
4
Date
28 mars 2023
05 juillet 2023
15 mars 2022
9 mai 2022
Adresse
[Adresse 13]
[Localité 3]
[Adresse 13]
[Localité 3]
[Adresse 13]
[Localité 3]
[Adresse 13]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
50
44
40
243
Prix (€)
136 000
109 000
125 000
450 000
Prix €/m2 
2720
2477,27
3125
1851,85
Observations 





N° terme
5
6
Date
16 juin 2022
14 janvier 2025
Adresse
[Adresse 13]
[Localité 3]
[Adresse 13]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
25
60
Prix (€)
100 000
115 000
Prix €/m2 
4000
1916,67
Observations 



La moyenne des termes proposés est de 2681,80 €/m2 et la médiane de 2598,64 €/m2. Le commissaire du gouvernement produit également deux références relatives à des commerces [Adresse 12] acquis par la SOLEAM : elle reprend le terme 1 produit par la SOLEAM et une seconde référence de vente du 17 octobre 2018 d’un local commercial de 188 m2 au prix de 150700 €, soit 801,60€/m2. 
Il a été jugé que la référence à des termes de comparaison, accompagnés de leur référence de publication, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, ne viole pas le principe de la contradiction. Les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et des références de publication doivent être précisées : les références cadastrales, adresse, dates de mutation et de publication. (3e Civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783).

En l’espèce, les termes de comparaison du commissaire du gouvernement répondent à ces critères et ne sauraient être écartés sur ce motif. 

La SCI NEDJMA ne produit pas de termes de comparaison. 

Le commissaire du gouvernement se fonde exclusivement sur les références relatives à des commerces [Adresse 9] pour déterminer la valeur vénale du bien. Les autres références, produites pour information, ne sont donc pas retenues car trop éloignées des caractéristiques du bien litigieux, frappé par deux arrêtés de péril et de mise en sécurité. 

Parmi les deux termes de comparaison produit par le commissaire du gouvernement [Adresse 12], celui relatif à une vente du 17 octobre 2018 est trop ancien et ne doit pas être pris en considération. 
Seul le terme 1 produit par la SOLEAM et le commissaire du gouvernement, et portant sur l’immeuble [Adresse 6], concerné par les arrêtés de péril et de mise en sécurité, doit être retenu.
Il convient toutefois de tenir compte de l’évolution du marché de ce type de bien depuis 2021. 
Ainsi il convient de retenir une valeur de 1500 €/m2. 
Il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour occupation puisque le seul terme de comparaison retenu et proposé par l’expropriant et le commissaire du gouvernement, porte sur un bien occupé. 

L’indemnité principale s’élève donc à la somme de 131 715 €. (87,81 x 1500) 

Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 131 715 €.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 116 715 € = 11 671,50 €
Total : 14 171,50 €



Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 145 886,50 €, soit :
- 131 715 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 14 171,50 €, au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires
Les dépens seront laissés à la charge de la SOLEAM.
En outre, il y a lieu d’octroyer à la SCI NEDJMA la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Les autres demandes sont rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 145 886,50 € soit 131 715 € d’indemnité principale et 14 171,50 € d’indemnité de remploi, l’indemnité de dépossession revenant à la SCI NEDJMA pour l’expropriation du lot n°3 de l’immeuble situé [Adresse 14], parcelle cadastrée n°[Cadastre 3],

REJETTE les autres demandes des parties ; 

CONDAMNE la SOLEAM à payer à la SCI NEDJMA la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

LAISSE les dépens à la charge de la SOLEAM. 

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
[Adresse 1]



N° RG 25/00043 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7B5E


S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L’[Localité 1] METROPOLITAINE


C/

S.C.I. NEDJMA




[Adresse 2]



LE 17 JUIN 2026























JUGEMENT


EXPROPRIANT

S.A. SOLEAM SOCIÉTÉ LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMÉNAGEMENT DE L’[Localité 1] MÉTROPOLITAINE
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°524460888 , dont le siège social est sis [Adresse 3], en la personne de son directeur général M. [T] [W] 

représentée par Me Yannick GUIN et Me Fabienne BEUGNOT, avocats au barreau de MARSEILLE



CONTRE :

EXPROPRIE

S.C.I. NEDJMA 
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° D 434 247 797, dont le siège social est sis [Adresse 4], en la personne de son gérant M. [J] [E]

représentée par Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE




En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement
de [Localité 2], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 5] 



COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président :Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier lors de l’audience : Marion BINGUY, cadre greffier
Greffier lors du délibéré : Pauline ESPAZE, greffier 

Débats à l’audience publique du 06 mai 2026


EXPOSE DU LITIGE : 

Le 7 novembre 2019, le maire de [Localité 2] a rendu un arrêté de péril grave et imminent concernant l’immeuble sis [Adresse 6]. 

Le 7 décembre 2022, le maire de [Localité 2] a rendu un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble sis [Adresse 6]. 


Par arrêté du 15 avril 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au bénéfice de la SOLEAM la réalisation des travaux nécessaires à la création de logements sociaux dans les immeubles sis [Adresse 7]. 

Par arrêté du 28 mai 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessibles immédiatement au profit de la SOLEAL les immeubles nécessaires aux travaux concernant le projet de création de logement sociaux sis [Adresse 8]. 

Par ordonnance du 27 novembre 2024 la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône a déclaré expropriés immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de la SA SOLEAM ls immeubles portions d’immeubles et droits réels immobiliers situés [Adresse 7]. (RG 24/00023)

Par lettre recommandée envoyée avec accusé de réception le 12 mai 2025, la SOLEAM a notifié à la SCI NEDJMA une offre d’indemnité d’expropriation de 97 800€. 

Par mémoire reçu au greffe le 7 octobre 2025, la SOLEAM a saisi la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône d’une demande aux fins de : 
Fixer l’indemnité totale de dépossession comme suit : Indemnité principale : 88 000 €Indemnité de remploi : 9 800 €. 
La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 9 décembre 2025 au 14 janvier 2026. 

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été notifiées le 5 janvier 2026 au greffe de la juridiction. 

L’audience publique a eu lieu le 6 mai 2026.

Par mémoire reçu au greffe le 6 mai 2026, la SOLEAM demande de : 
Fixer l’indemnité totale de dépossession comme suit : Indemnité principale : 70 400 €Indemnité de remploi : 8 040 €Rejeter les demandes de la SCI NEDJMA et du commissaire du gouvernement. L’expropriante fait valoir que la date de référence doit être fixée au 28 janvier 2020 et demande que soit appliquée la méthode par comparaison, en produisant un terme de référence. Elle retient une valeur de 1000 €/m2 et applique un abattement pour occupation de 20% en raison de la présence d’une épicerie afghane dans les lieux le jour du transport. Elle conteste la valeur retenue par l’exproprié, affirmant qu’aucun terme de comparaison n’est produit. 

Enfin, la SOLEAM conteste les termes produits par le commissaire du gouvernement, non comparables en termes de superficie. 


Par mémoire reçu le 5 mai 2026, la SCI NEDJMA demande de :
Fixer l’indemnité de dépossession comme suit :Indemnité principale : 219 700 €Indemnité de remploi : 24 470 €Condamner la SOLEAM au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle indique que les locaux sont en bon état d’entretien et de conservation et conteste le terme de comparaison retenu par la SOLEAM. Il retient un prix au m2 de 2502 €. 

A l’audience, le commissaire du gouvernement remet un additif à ses conclusions concernant les références de publication des termes de comparaison évoqués dans ses conclusions. Aux termes de ses écritures, il demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 123 000 € et l’indemnité de remploi à la somme de 12 300 €. 

Il indique que la date de référence se situe au 28 janvier 2020 et produit des termes de comparaison relatifs à des commerce [Adresse 9], ainsi que des termes relatifs au marché spécifique sur l’immeuble. Il retient une valeur de 1400 €/m2. 
La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.



MOTIFS DE LA DECISION 

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 


Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée au 27 novembre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation. 

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé. 
En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 janvier 2020, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020. 

Il n’est pas contesté par les parties que la date de référence est fixée au 28 janvier 2020. 

La parcelle est classée en zone UAP, centre-ville de [Localité 2] à caractère patrimonial.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 

Sur les biens expropriés : 
Le bien à évaluer est le lot n°3 de l’immeuble situé [Adresse 10], parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] D [Cadastre 2]. 

Il s’agit d’un local commercial au rez-de-chaussée. 


L’accès au lot n°3 se fait par le n°14 de la [Adresse 11] s’agissant d’un local commercial réuni en un seul local avec celui situé au n°14 de la rue. 

Le local commercial au rez-de-chaussée est en bon état, à l’exception de la pièce du fond servant d’espace de stockage vétuste.

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. 

Sur la situation locative : 
Le jour du transport sur les lieux, les locaux sont occupés par la société AFG BAZAR. Aucun contrat de bail n’est transmis aux débats. 


Sur la superficie :
L’ensemble des parties se fonde sur une superficie du local commercial de 87,81 m2. 

Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.
L’ensemble des parties utilise la méthode de la comparaison 
Il sera procédé à une évaluation selon cette méthode, en prenant en compte des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc. 
La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 

La SOLEAM propose un terme de comparaison : une vente du 6 juillet 2021 concernant les lots 1 et 5 de l’immeuble du [Adresse 12], d’une surface respective de 212,76 m2 et 105,18 m2, au prix de 325 000€, soit 1022 €/m2 pour une surface totale de 317,94 m2. Le lot 5 est loué commercialement au profit de la SARL FINE NOEMI FL. 
Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 6 termes de comparaison relatif à des commerces [Adresse 9] : 
N° terme
1
2
3
4
Date
28 mars 2023
05 juillet 2023
15 mars 2022
9 mai 2022
Adresse
[Adresse 13]
[Localité 3]
[Adresse 13]
[Localité 3]
[Adresse 13]
[Localité 3]
[Adresse 13]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
50
44
40
243
Prix (€)
136 000
109 000
125 000
450 000
Prix €/m2 
2720
2477,27
3125
1851,85
Observations 





N° terme
5
6
Date
16 juin 2022
14 janvier 2025
Adresse
[Adresse 13]
[Localité 3]
[Adresse 13]
[Localité 3]
Superficie (en m2)
25
60
Prix (€)
100 000
115 000
Prix €/m2 
4000
1916,67
Observations 



La moyenne des termes proposés est de 2681,80 €/m2 et la médiane de 2598,64 €/m2. Le commissaire du gouvernement produit également deux références relatives à des commerces [Adresse 12] acquis par la SOLEAM : elle reprend le terme 1 produit par la SOLEAM et une seconde référence de vente du 17 octobre 2018 d’un local commercial de 188 m2 au prix de 150700 €, soit 801,60€/m2. 
Il a été jugé que la référence à des termes de comparaison, accompagnés de leur référence de publication, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, ne viole pas le principe de la contradiction. Les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et des références de publication doivent être précisées : les références cadastrales, adresse, dates de mutation et de publication. (3e Civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783).

En l’espèce, les termes de comparaison du commissaire du gouvernement répondent à ces critères et ne sauraient être écartés sur ce motif. 

La SCI NEDJMA ne produit pas de termes de comparaison. 

Le commissaire du gouvernement se fonde exclusivement sur les références relatives à des commerces [Adresse 9] pour déterminer la valeur vénale du bien. Les autres références, produites pour information, ne sont donc pas retenues car trop éloignées des caractéristiques du bien litigieux, frappé par deux arrêtés de péril et de mise en sécurité. 

Parmi les deux termes de comparaison produit par le commissaire du gouvernement [Adresse 12], celui relatif à une vente du 17 octobre 2018 est trop ancien et ne doit pas être pris en considération. 
Seul le terme 1 produit par la SOLEAM et le commissaire du gouvernement, et portant sur l’immeuble [Adresse 6], concerné par les arrêtés de péril et de mise en sécurité, doit être retenu.
Il convient toutefois de tenir compte de l’évolution du marché de ce type de bien depuis 2021. 
Ainsi il convient de retenir une valeur de 1500 €/m2. 
Il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour occupation puisque le seul terme de comparaison retenu et proposé par l’expropriant et le commissaire du gouvernement, porte sur un bien occupé. 

L’indemnité principale s’élève donc à la somme de 131 715 €. (87,81 x 1500) 

Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 131 715 €.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 116 715 € = 11 671,50 €
Total : 14 171,50 €



Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 145 886,50 €, soit :
- 131 715 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 14 171,50 €, au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires
Les dépens seront laissés à la charge de la SOLEAM.
En outre, il y a lieu d’octroyer à la SCI NEDJMA la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Les autres demandes sont rejetées. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 145 886,50 € soit 131 715 € d’indemnité principale et 14 171,50 € d’indemnité de remploi, l’indemnité de dépossession revenant à la SCI NEDJMA pour l’expropriation du lot n°3 de l’immeuble situé [Adresse 14], parcelle cadastrée n°[Cadastre 3],

REJETTE les autres demandes des parties ; 

CONDAMNE la SOLEAM à payer à la SCI NEDJMA la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

LAISSE les dépens à la charge de la SOLEAM. 

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'urbanisme L213-4, code civil 545, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-19T18:45:50.787Z.