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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, Juridiction Expropriation, 17 juin 2026, n° 25/00042

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Parties (entreprises)

SIREN 524460888

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE : 

Le 7 novembre 2019, le maire de [Localité 6] a rendu un arrêté de péril grave et imminent concernant l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 2]. 

Le 7 décembre 2022, le maire de [Localité 6] a rendu un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 2]. 


Par arrêté du 15 avril 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au bénéfice de la SOLEAM la réalisation des travaux nécessaires à la création de logements sociaux dans les immeubles sis [Adresse 8], [Adresse 2] et [Adresse 3] [Localité 2]. 

Par arrêté du 28 mai 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessibles immédiatement au profit de la SOLEAL les immeubles nécessaires aux travaux concernant le projet de création de logement sociaux sis [Adresse 8]-[Adresse 2] et [Adresse 3] [Localité 2]. 

Par ordonnance du 27 novembre 2024 la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône a déclaré expropriés immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de la SA SOLEAM ls immeubles portions d’immeubles et droits réels immobiliers situés [Adresse 8], [Adresse 2] et [Adresse 3] [Localité 2]. (RG 24/00023)

Par lettre recommandée envoyée avec accusé de réception le 23 juin 2025, la SOLEAM a notifié à M. [H] [X], une offre d’indemnité d’expropriation de 293 600 €. 

Par mémoire reçu au greffe le 8 octobre 2025, la SOLEAM a saisi la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône d’une demande aux fins de : 
Fixer l’indemnité totale de dépossession comme suit : Indemnité principale : 266 000 €- Local commercial : 214 700 €
- Locaux en étages : 51 600 €
Indemnité de remploi : 27 600 €. 
La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 9 décembre 2025 au 14 janvier 2026. 

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été notifiées le 5 janvier 2026 au greffe de la juridiction. 

L’audience publique a eu lieu le 6 mai 2026.

Par mémoire reçu au greffe le 4 mai 2026, la SOLEAM demande de : 
Fixer l’indemnité totale de dépossession comme suit : Indemnité principale : - Local commercial : 214 700 €
- Locaux en étages : 51 600 € 
Indemnité de remploi : 27 600 €Rejeter les demandes de M. [H] [X], Ramener à de plus justes proportions la demande d’article 700 du code de procédure civile. L’expropriante fait valoir que la date de référence doit être fixée au 28 janvier 2020 et demande que soit appliquée la méthode par comparaison, en produisant quatre termes de référence. Elle en déduit une valeur vénale de 1900 €/m2 pour le local commercial en rez-de-chaussée et 1200 €/m2 pour les locaux en étages. Elle applique une pondération de 0,5 sur les locaux en étage considérant qu’ils sont exigus et que l’accès à ces étages s’effectue par le local commercial par un escalier en colimaçon. 

En outre, elle conteste les termes produits par l’exproprié, ne tenant pas compte de l’état du bien et des difficultés d’accès. 

Par mémoire reçu à l’audience le 6 mai 2026, M. [H] [X] demande de :
Fixer l’indemnité lui revenant pour l’expropriation de son bien immobilier de la façon suivante : Indemnité principale : 504 000 €, soit - Local au RDC : 271 200 € (113 x 2400)
- - Locaux en étage : 233 404 € (86 x 2714) 
Indemnité de remploi : 51 460,40 €Condamner la SOLEAM au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il conteste les points de comparaison de l’expropriant qui portent sur des locaux commerciaux et appartements mais pas sur des petits locaux, ainsi que la pondération des locaux dans les étages. Il affirme qu’il ne peut être procédé à un abattement au titre de l’arrêté de péril, des difficultés d’accès ou du mauvais état, et que les points de comparaison doivent être comparables.

A l’audience, le commissaire du gouvernement remet un additif à ses conclusions concernant les références de publication des termes de comparaison évoqués dans ses conclusions. Aux termes de ses écritures, il demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 310 000 € et l’indemnité de remploi à la somme de 32 000 €. 

Il indique que la date de référence se situe au 28 janvier 2020 et produit des termes de comparaison relatifs à des commerce [Adresse 9], ainsi que des termes relatifs au marché spécifique sur l’immeuble. Il distingue la surface du local non concernée par les arrêtés de péril et de mise en sécurité de 29 m2 et la surface du local concernée par les arrêtés de 84 m2. Il pondère également à 0,5 les surfaces annexes des étages de 86 m2. Il retient une valeur de 2680€/m2 pour les locaux non soumis aux arrêtés et de 1400 €/m2 pour les locaux concernés par les arrêtés. 
La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée au 27 novembre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation. 

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé. 
En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 janvier 2020, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020. 

Il n’est pas contesté par les parties que la date de référence est fixée au 28 janvier 2020. 

La parcelle est classée en zone UAP, centre-ville de [Localité 6] à caractère patrimonial.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 

Sur les biens expropriés : 
Les biens à évaluer sont : 

Un immeuble situé [Adresse 2] [Localité 2], parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] D [Cadastre 2]. 
Il s’agit d’un immeuble en R+3 sur cave composé d’un local commercial au rez-de-chaussée. 

Les lots de copropriété n°2 et 4 sis [Adresse 3], parcelle cadastrée n°801D290, avec une jouissance d’une petite portion du passage commun traversant le bâtiment A. 
Les lots sont situés au rez-de-chaussée et comprennent un grand local commercial et une réserve. 

Les lots 2 et 4 du [Adresse 3] et le rez-de-chaussée du [Adresse 2] ne forment qu’un seul local commercial. L’accès à l’ensemble du local se fait par le n°20 de la rue. 

L’accès aux étages s’effectue par un escalier en colimaçon depuis le local commercial. 

Le local commercial au rez-de-chaussée est en état d’usage et l’ensemble des étages est très dégradé. 

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. 

Sur la situation locative : 
Les locaux sont libres.

Sur la superficie :
L’exproprié produit une attestation de surface utile datant du mois de novembre 2021 et concernant le bien immobilier [Adresse 2] [Localité 2] (numéro 2 et 4) aux termes de laquelle il est conclu à une surface habitable totale de 199,20 m2 et une surface au sol totale de 199,80 m2. 
Toutefois, l’ensemble des parties se fonde sur une superficie du local commercial de 113 m2 et une superficie des locaux en étages de 86 m2. Sur les locaux en étage, la SOLEAM et le commissaire du gouvernement appliquent une pondération de 0,5 au regard des difficultés d’accès et de la moindre utilité dans le cadre de l’activité commerciale, tandis que M. [H] [X] s’oppose à cette pondération. 
Le procédé de surface pondérée tend à affecter à la surface réelle des différentes parties d’un local commercial un coefficient de pondération destiné à traduire d’une part la valeur d’utilisation, d’autre part la valeur commerciale de l’emplacement de chaque partie du local par rapport à l’ensemble. 
En l’espèce, il convient d’appliquer un coefficient de pondération de 0,5 à l’ensemble des locaux situés en étage, à usage de réserve, débarras et autres dépendances à usage commercial. 
La surface pondérée des locaux commerciaux est donc de 156 m2 (113 m2 en RDC + 86 m2 x 0.5 en étage)

Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.
L’ensemble des parties utilise la méthode de la comparaison 
Il sera procédé à une évaluation selon cette méthode, en prenant en compte des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc. 
La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 

La SOLEAM propose quatre termes de comparaison de cession de biens immobiliers : 
N° terme
1
2
3
4
Date
Vente du 6 juillet 2021
2 juin 2022
19 février 2019
21 novembre 2019
Adresse
[Adresse 3]
[Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Superficie (en m2)
212,76 m2 et 105,18 m2
25,37 m2
33,53
74
Prix (€)
325 000
31 000
39 000
75 800
Prix €/m2 
1022
1222
1163
1024
Observations 
Local RDC et local 1er étage
Occupé
Appartement 3e étage
Libre
Appartement 2e étage 
squatté
Appartement 1er étage, accès et local de rangement 
libre

M. [H] [X] se fonde sur le rapport d’expertise de M. [Q], qui propose des références de bien à usage d’habitation et des références de locaux commerciaux : 
Biens à usage d’habitation : 
N° terme
1
2
3
4
5
Date
16 mai 2023
12 mai 2023
17 avril 2023
28 septembre 2023
29 avril 2024
Adresse
[Adresse 10]
[Localité 2] 
[Adresse 11]
[Localité 2]
[Adresse 11]
[Localité 2]
[Adresse 12]
[Localité 2]
[Adresse 13]
[Localité 2]
Superficie (en m2)
30
45
23
44
38
Prix (€)
95 000
146 750
59 000
129 600
104 800
Prix €/m2 
3140
3286
2536
2938
2776
Observations 






N° terme
6
7
8
Date
30 septembre 2024
20 février 2024
8 septembre 2023
Adresse
[Adresse 14]
[Localité 2] 
[Adresse 15]
[Localité 2]
[Adresse 16]
[Localité 2]
Superficie (en m2)
43
47
29
Prix (€)
85 000
75 000
104 530
Prix €/m2 
1973
1604
3571
Observations 




Il déduit de ces références une moyenne de 2714 €/m2.
Locaux commerciaux : 
N° terme
1
2
3
4
Date
13 septembre 2023
28 mars 2023
27 juillet 2022
4 juillet 2022
Adresse
[Adresse 17]
[Localité 2]
[Adresse 10]
[Localité 2]
[Adresse 12]
[Localité 2]
[Adresse 15]
[Localité 2]
Superficie (en m2)
96
54
41
85
Prix (€)
122 000
130 000
90 000
240 000
Prix €/m2 
1270
2407
2195
2823
Observations 
libre
libre
libre
libre

L’exproprié en décompte une valeur libre moyenne de 2173 € et retient, eu égard à la surface du local, une valeur de base de 2400 €/m2. 

Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 6 termes de comparaison relatif à des commerces [Adresse 9] : 
N° terme
1
2
3
4
Date
28 mars 2023
05 juillet 2023
15 mars 2022
9 mai 2022
Adresse
[Adresse 10]
[Localité 2]
[Adresse 10]
[Localité 2]
[Adresse 10]
[Localité 2]
[Adresse 10]
[Localité 2]
Superficie (en m2)
50
44
40
243
Prix (€)
136 000
109 000
125 000
450 000
Prix €/m2 
2720
2477,27
3125
1851,85
Observations 





N° terme
5
6
Date
16 juin 2022
14 janvier 2025
Adresse
[Adresse 10]
[Localité 2]
[Adresse 10]
[Localité 2]
Superficie (en m2)
25
60
Prix (€)
100 000
115 000
Prix €/m2 
4000
1916,67
Observations 



La moyenne des termes proposés est de 2681,80 €/m2 et la médiane de 2598,64 €/m2. Le commissaire du gouvernement produit également deux références relatives à des commerces [Adresse 3] acquis par la SOLEAM : elle reprend le terme 1 produit par la SOLEAM et une seconde référence de vente du 17 octobre 2018 d’un local commercial de 188 m2 au prix de 150700 €, soit 801,60€/m2. 
Il a été jugé que la référence à des termes de comparaison, accompagnés de leur référence de publication, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, ne viole pas le principe de la contradiction. Les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et des références de publication doivent être précisées : les références cadastrales, adresse, dates de mutation et de publication. (3e Civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783).

En l’espèce, les termes de comparaison du commissaire du gouvernement répondent à ces critères et ne sauraient être écartés sur ce motif. 
Toutefois le terme de comparaison relatif à une vente du 17 octobre 2018 est trop ancien et ne doit pas être pris en considération. 
 
Il convient de préciser que la surface au rez-de-chaussée est de 113 m2 et comprend les lots 2 et 4 de l’immeuble. Sur cette surface, 84 m2 est concerné par les arrêtés de péril et de mise en sécurité, tandis que 29 m2 ne le sont pas. La surface pondérée de 43 m2 en étage n’est pas non plus concernée par les arrêtés de péril et de mise en sécurité. 

S’agissant des locaux concernés par les arrêtés :
Les références produites par la SOLEAM portent toutes sur l’immeuble [Adresse 3] [Localité 2], concerné par les arrêtés de péril et de mise en sécurité. Toutefois, les termes de comparaison 3 et 4 datent de 2019 et sont donc trop anciens pour être retenus. De même le terme 2 concerne un appartement et non un local commercial et doit également être écarté. 
Il convient de retenir le point de comparaison n°1, qui est également celui produit par le commissaire du gouvernement, en prenant toutefois en considération qu’il s’agit d’un bien occupé, et en tenant compte de l’évolution du marché de ce type de bien depuis 2021. 

Ainsi il convient de retenir une valeur de 1500 €/m2 pour les locaux concernés par les arrêtés de péril et de mise en sécurité. 
La valeur vénale de ces locaux est donc de 126 000 € (84 x 1500).
S’agissant des locaux non concernés par les arrêtés : 
Les références produites par la SOLEAM sont écartées en ce qu’elles concernent l’immeuble du [Adresse 3] frappé par des arrêtés de péril et de mise en sécurité. 
Les références proposées par le commissaire du gouvernement et M. [H] [X] portent sur des mutations intervenues dans une période contemporaine, et les immeubles se situent dans une aire géographique proche. Elles sont pertinentes et il conviendra de retenir en priorité celles concernant des locaux situés [Adresse 9] et à proximité immédiate du bien objet de la présente procédure. 
Au regard de l’ensemble de ces éléments, le prix au m2 retenu pour les locaux non concernés par les arrêtés de péril et de mise en sécurité est de 2681,80 €. 
La valeur vénale de ces locaux est donc de 193 089,60 € ((43+29) x 2681,80). 

L’indemnité principale s’élève donc à la somme de 319 089,60 €. (126 000 + 193 089,60) 

Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 319 089,60 €.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 304 089,60 € = 30 408,96 €
Total : 32 908,96 €

Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 351 998,56 €, soit :
- 319 089,60 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 32 908,96 €, au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires
Les dépens seront laissés à la charge de la SOLEAM.
En outre, il y a lieu d’octroyer à M. [H] [X] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Les autres demandes sont rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 351 998,56 € soit 319 089,60 € d’indemnité principale et 32 908,96 € d’indemnité de remploi, l’indemnité de dépossession revenant à M. [H] [X] pour l’expropriation de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 2], parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] D [Cadastre 2] et des lots de copropriété n°2 et 4 sis [Adresse 3], parcelle cadastrée n°[Cadastre 1]D[Cadastre 3],


REJETTE les autres demandes des parties ; 

CONDAMNE la SOLEAM à payer à M. [H] [X] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

LAISSE les dépens à la charge de la SOLEAM. 

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT SIX.


LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
[Adresse 1] [Localité 1]



N° RG 25/00042 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7B4R


S.A. SOLEAM SOCIETE LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMENAGEMENT DE L’AIRE METROPOLITAINE


C/

M. [H] [X]




Opération Grand Centre-Ville - [Adresse 2] et [Adresse 3] [Localité 2]



LE 17 JUIN 2026























JUGEMENT


EXPROPRIANT

S.A. SOLEAM SOCIÉTÉ LOCALE D’EQUIPEMENT ET D’AMÉNAGEMENT DE L’AIRE MÉTROPOLITAINE
immatriculée au RCS de Marseille sous le n°524460888 , dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Adresse 5] - [Localité 3], en la personne de son directeur général M. [G] [R]

représentée par Me Yannick GUIN et Me Fabienne BEUGNOT, avocats au barreau de MARSEILLE



CONTRE :


EXPROPRIE

Monsieur [H] [X]
né le 15 Octobre 1945 à [Localité 4] (84), Retraité, demeurant [Adresse 6] - [Localité 5]

représenté par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE



En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement
de [Localité 6], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 7] [Localité 7] 



COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier lors de l’audience : Marion BINGUY, cadre greffier
Greffier lors du délibéré : Pauline ESPAZE, greffier

Débats à l’audience publique du 06 mai 2026




EXPOSE DU LITIGE : 

Le 7 novembre 2019, le maire de [Localité 6] a rendu un arrêté de péril grave et imminent concernant l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 2]. 

Le 7 décembre 2022, le maire de [Localité 6] a rendu un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 2]. 


Par arrêté du 15 avril 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique au bénéfice de la SOLEAM la réalisation des travaux nécessaires à la création de logements sociaux dans les immeubles sis [Adresse 8], [Adresse 2] et [Adresse 3] [Localité 2]. 

Par arrêté du 28 mai 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessibles immédiatement au profit de la SOLEAL les immeubles nécessaires aux travaux concernant le projet de création de logement sociaux sis [Adresse 8]-[Adresse 2] et [Adresse 3] [Localité 2]. 

Par ordonnance du 27 novembre 2024 la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône a déclaré expropriés immédiatement pour cause d’utilité publique au profit de la SA SOLEAM ls immeubles portions d’immeubles et droits réels immobiliers situés [Adresse 8], [Adresse 2] et [Adresse 3] [Localité 2]. (RG 24/00023)

Par lettre recommandée envoyée avec accusé de réception le 23 juin 2025, la SOLEAM a notifié à M. [H] [X], une offre d’indemnité d’expropriation de 293 600 €. 

Par mémoire reçu au greffe le 8 octobre 2025, la SOLEAM a saisi la juridiction de l’expropriation des Bouches-du-Rhône d’une demande aux fins de : 
Fixer l’indemnité totale de dépossession comme suit : Indemnité principale : 266 000 €- Local commercial : 214 700 €
- Locaux en étages : 51 600 €
Indemnité de remploi : 27 600 €. 
La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 9 décembre 2025 au 14 janvier 2026. 

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été notifiées le 5 janvier 2026 au greffe de la juridiction. 

L’audience publique a eu lieu le 6 mai 2026.

Par mémoire reçu au greffe le 4 mai 2026, la SOLEAM demande de : 
Fixer l’indemnité totale de dépossession comme suit : Indemnité principale : - Local commercial : 214 700 €
- Locaux en étages : 51 600 € 
Indemnité de remploi : 27 600 €Rejeter les demandes de M. [H] [X], Ramener à de plus justes proportions la demande d’article 700 du code de procédure civile. L’expropriante fait valoir que la date de référence doit être fixée au 28 janvier 2020 et demande que soit appliquée la méthode par comparaison, en produisant quatre termes de référence. Elle en déduit une valeur vénale de 1900 €/m2 pour le local commercial en rez-de-chaussée et 1200 €/m2 pour les locaux en étages. Elle applique une pondération de 0,5 sur les locaux en étage considérant qu’ils sont exigus et que l’accès à ces étages s’effectue par le local commercial par un escalier en colimaçon. 

En outre, elle conteste les termes produits par l’exproprié, ne tenant pas compte de l’état du bien et des difficultés d’accès. 

Par mémoire reçu à l’audience le 6 mai 2026, M. [H] [X] demande de :
Fixer l’indemnité lui revenant pour l’expropriation de son bien immobilier de la façon suivante : Indemnité principale : 504 000 €, soit - Local au RDC : 271 200 € (113 x 2400)
- - Locaux en étage : 233 404 € (86 x 2714) 
Indemnité de remploi : 51 460,40 €Condamner la SOLEAM au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il conteste les points de comparaison de l’expropriant qui portent sur des locaux commerciaux et appartements mais pas sur des petits locaux, ainsi que la pondération des locaux dans les étages. Il affirme qu’il ne peut être procédé à un abattement au titre de l’arrêté de péril, des difficultés d’accès ou du mauvais état, et que les points de comparaison doivent être comparables.

A l’audience, le commissaire du gouvernement remet un additif à ses conclusions concernant les références de publication des termes de comparaison évoqués dans ses conclusions. Aux termes de ses écritures, il demande de fixer l’indemnité principale à la somme de 310 000 € et l’indemnité de remploi à la somme de 32 000 €. 

Il indique que la date de référence se situe au 28 janvier 2020 et produit des termes de comparaison relatifs à des commerce [Adresse 9], ainsi que des termes relatifs au marché spécifique sur l’immeuble. Il distingue la surface du local non concernée par les arrêtés de péril et de mise en sécurité de 29 m2 et la surface du local concernée par les arrêtés de 84 m2. Il pondère également à 0,5 les surfaces annexes des étages de 86 m2. Il retient une valeur de 2680€/m2 pour les locaux non soumis aux arrêtés et de 1400 €/m2 pour les locaux concernés par les arrêtés. 
La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.



MOTIFS DE LA DECISION 

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée au 27 novembre 2024, date de l’ordonnance d’expropriation. 

La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien qui est situé dans le périmètre d’une ZAC soumis au droit de préemption urbain. Cette date de référence est donc celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, délimitant la zone dans laquelle l’immeuble est situé. 
En l’espèce, le PLUi a été approuvé en date du 19 janvier 2020, il a été rendu public et opposable le 28 janvier 2020. 

Il n’est pas contesté par les parties que la date de référence est fixée au 28 janvier 2020. 

La parcelle est classée en zone UAP, centre-ville de [Localité 6] à caractère patrimonial.

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 

Sur les biens expropriés : 
Les biens à évaluer sont : 

Un immeuble situé [Adresse 2] [Localité 2], parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] D [Cadastre 2]. 
Il s’agit d’un immeuble en R+3 sur cave composé d’un local commercial au rez-de-chaussée. 

Les lots de copropriété n°2 et 4 sis [Adresse 3], parcelle cadastrée n°801D290, avec une jouissance d’une petite portion du passage commun traversant le bâtiment A. 
Les lots sont situés au rez-de-chaussée et comprennent un grand local commercial et une réserve. 

Les lots 2 et 4 du [Adresse 3] et le rez-de-chaussée du [Adresse 2] ne forment qu’un seul local commercial. L’accès à l’ensemble du local se fait par le n°20 de la rue. 

L’accès aux étages s’effectue par un escalier en colimaçon depuis le local commercial. 

Le local commercial au rez-de-chaussée est en état d’usage et l’ensemble des étages est très dégradé. 

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. 

Sur la situation locative : 
Les locaux sont libres.

Sur la superficie :
L’exproprié produit une attestation de surface utile datant du mois de novembre 2021 et concernant le bien immobilier [Adresse 2] [Localité 2] (numéro 2 et 4) aux termes de laquelle il est conclu à une surface habitable totale de 199,20 m2 et une surface au sol totale de 199,80 m2. 
Toutefois, l’ensemble des parties se fonde sur une superficie du local commercial de 113 m2 et une superficie des locaux en étages de 86 m2. Sur les locaux en étage, la SOLEAM et le commissaire du gouvernement appliquent une pondération de 0,5 au regard des difficultés d’accès et de la moindre utilité dans le cadre de l’activité commerciale, tandis que M. [H] [X] s’oppose à cette pondération. 
Le procédé de surface pondérée tend à affecter à la surface réelle des différentes parties d’un local commercial un coefficient de pondération destiné à traduire d’une part la valeur d’utilisation, d’autre part la valeur commerciale de l’emplacement de chaque partie du local par rapport à l’ensemble. 
En l’espèce, il convient d’appliquer un coefficient de pondération de 0,5 à l’ensemble des locaux situés en étage, à usage de réserve, débarras et autres dépendances à usage commercial. 
La surface pondérée des locaux commerciaux est donc de 156 m2 (113 m2 en RDC + 86 m2 x 0.5 en étage)

Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.
L’ensemble des parties utilise la méthode de la comparaison 
Il sera procédé à une évaluation selon cette méthode, en prenant en compte des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc. 
La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 

La SOLEAM propose quatre termes de comparaison de cession de biens immobiliers : 
N° terme
1
2
3
4
Date
Vente du 6 juillet 2021
2 juin 2022
19 février 2019
21 novembre 2019
Adresse
[Adresse 3]
[Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Superficie (en m2)
212,76 m2 et 105,18 m2
25,37 m2
33,53
74
Prix (€)
325 000
31 000
39 000
75 800
Prix €/m2 
1022
1222
1163
1024
Observations 
Local RDC et local 1er étage
Occupé
Appartement 3e étage
Libre
Appartement 2e étage 
squatté
Appartement 1er étage, accès et local de rangement 
libre

M. [H] [X] se fonde sur le rapport d’expertise de M. [Q], qui propose des références de bien à usage d’habitation et des références de locaux commerciaux : 
Biens à usage d’habitation : 
N° terme
1
2
3
4
5
Date
16 mai 2023
12 mai 2023
17 avril 2023
28 septembre 2023
29 avril 2024
Adresse
[Adresse 10]
[Localité 2] 
[Adresse 11]
[Localité 2]
[Adresse 11]
[Localité 2]
[Adresse 12]
[Localité 2]
[Adresse 13]
[Localité 2]
Superficie (en m2)
30
45
23
44
38
Prix (€)
95 000
146 750
59 000
129 600
104 800
Prix €/m2 
3140
3286
2536
2938
2776
Observations 






N° terme
6
7
8
Date
30 septembre 2024
20 février 2024
8 septembre 2023
Adresse
[Adresse 14]
[Localité 2] 
[Adresse 15]
[Localité 2]
[Adresse 16]
[Localité 2]
Superficie (en m2)
43
47
29
Prix (€)
85 000
75 000
104 530
Prix €/m2 
1973
1604
3571
Observations 




Il déduit de ces références une moyenne de 2714 €/m2.
Locaux commerciaux : 
N° terme
1
2
3
4
Date
13 septembre 2023
28 mars 2023
27 juillet 2022
4 juillet 2022
Adresse
[Adresse 17]
[Localité 2]
[Adresse 10]
[Localité 2]
[Adresse 12]
[Localité 2]
[Adresse 15]
[Localité 2]
Superficie (en m2)
96
54
41
85
Prix (€)
122 000
130 000
90 000
240 000
Prix €/m2 
1270
2407
2195
2823
Observations 
libre
libre
libre
libre

L’exproprié en décompte une valeur libre moyenne de 2173 € et retient, eu égard à la surface du local, une valeur de base de 2400 €/m2. 

Le commissaire du gouvernement produit quant à lui 6 termes de comparaison relatif à des commerces [Adresse 9] : 
N° terme
1
2
3
4
Date
28 mars 2023
05 juillet 2023
15 mars 2022
9 mai 2022
Adresse
[Adresse 10]
[Localité 2]
[Adresse 10]
[Localité 2]
[Adresse 10]
[Localité 2]
[Adresse 10]
[Localité 2]
Superficie (en m2)
50
44
40
243
Prix (€)
136 000
109 000
125 000
450 000
Prix €/m2 
2720
2477,27
3125
1851,85
Observations 





N° terme
5
6
Date
16 juin 2022
14 janvier 2025
Adresse
[Adresse 10]
[Localité 2]
[Adresse 10]
[Localité 2]
Superficie (en m2)
25
60
Prix (€)
100 000
115 000
Prix €/m2 
4000
1916,67
Observations 



La moyenne des termes proposés est de 2681,80 €/m2 et la médiane de 2598,64 €/m2. Le commissaire du gouvernement produit également deux références relatives à des commerces [Adresse 3] acquis par la SOLEAM : elle reprend le terme 1 produit par la SOLEAM et une seconde référence de vente du 17 octobre 2018 d’un local commercial de 188 m2 au prix de 150700 €, soit 801,60€/m2. 
Il a été jugé que la référence à des termes de comparaison, accompagnés de leur référence de publication, même en l’absence de production des actes de vente dont ils sont issus, ne viole pas le principe de la contradiction. Les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et des références de publication doivent être précisées : les références cadastrales, adresse, dates de mutation et de publication. (3e Civ., 19 septembre 2024, n° 23-19.783).

En l’espèce, les termes de comparaison du commissaire du gouvernement répondent à ces critères et ne sauraient être écartés sur ce motif. 
Toutefois le terme de comparaison relatif à une vente du 17 octobre 2018 est trop ancien et ne doit pas être pris en considération. 
 
Il convient de préciser que la surface au rez-de-chaussée est de 113 m2 et comprend les lots 2 et 4 de l’immeuble. Sur cette surface, 84 m2 est concerné par les arrêtés de péril et de mise en sécurité, tandis que 29 m2 ne le sont pas. La surface pondérée de 43 m2 en étage n’est pas non plus concernée par les arrêtés de péril et de mise en sécurité. 

S’agissant des locaux concernés par les arrêtés :
Les références produites par la SOLEAM portent toutes sur l’immeuble [Adresse 3] [Localité 2], concerné par les arrêtés de péril et de mise en sécurité. Toutefois, les termes de comparaison 3 et 4 datent de 2019 et sont donc trop anciens pour être retenus. De même le terme 2 concerne un appartement et non un local commercial et doit également être écarté. 
Il convient de retenir le point de comparaison n°1, qui est également celui produit par le commissaire du gouvernement, en prenant toutefois en considération qu’il s’agit d’un bien occupé, et en tenant compte de l’évolution du marché de ce type de bien depuis 2021. 

Ainsi il convient de retenir une valeur de 1500 €/m2 pour les locaux concernés par les arrêtés de péril et de mise en sécurité. 
La valeur vénale de ces locaux est donc de 126 000 € (84 x 1500).
S’agissant des locaux non concernés par les arrêtés : 
Les références produites par la SOLEAM sont écartées en ce qu’elles concernent l’immeuble du [Adresse 3] frappé par des arrêtés de péril et de mise en sécurité. 
Les références proposées par le commissaire du gouvernement et M. [H] [X] portent sur des mutations intervenues dans une période contemporaine, et les immeubles se situent dans une aire géographique proche. Elles sont pertinentes et il conviendra de retenir en priorité celles concernant des locaux situés [Adresse 9] et à proximité immédiate du bien objet de la présente procédure. 
Au regard de l’ensemble de ces éléments, le prix au m2 retenu pour les locaux non concernés par les arrêtés de péril et de mise en sécurité est de 2681,80 €. 
La valeur vénale de ces locaux est donc de 193 089,60 € ((43+29) x 2681,80). 

L’indemnité principale s’élève donc à la somme de 319 089,60 €. (126 000 + 193 089,60) 

Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 319 089,60 €.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 304 089,60 € = 30 408,96 €
Total : 32 908,96 €

Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 351 998,56 €, soit :
- 319 089,60 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 32 908,96 €, au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires
Les dépens seront laissés à la charge de la SOLEAM.
En outre, il y a lieu d’octroyer à M. [H] [X] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Les autres demandes sont rejetées. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 351 998,56 € soit 319 089,60 € d’indemnité principale et 32 908,96 € d’indemnité de remploi, l’indemnité de dépossession revenant à M. [H] [X] pour l’expropriation de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 2], parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] D [Cadastre 2] et des lots de copropriété n°2 et 4 sis [Adresse 3], parcelle cadastrée n°[Cadastre 1]D[Cadastre 3],


REJETTE les autres demandes des parties ; 

CONDAMNE la SOLEAM à payer à M. [H] [X] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

LAISSE les dépens à la charge de la SOLEAM. 

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT SIX.


LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'urbanisme L213-4, code civil 545, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-19T18:45:22.369Z.