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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, JCP, 15 juin 2026, n° 25/01922

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 novembre 2018 et prenant effet le 15 décembre 2018, Monsieur [I] [A] a donné en location à Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 464 €. 

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 11 décembre 2018.

Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] ont quitté les lieux et un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi le 19 juin 2024, en leur absence.

Par LRAR en date du 14 août 2024, Monsieur [I] [A] a communiqué à Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] un état chiffré de diverses réparations locatives et leur a proposé une rencontre devant un médiateur fin de tenter « une dernière conciliation ».

Par LRAR en date du 13 novembre 2024, Monsieur [I] [A], par l’intermédiaire de son assureur de protection juridique, a mis en demeure Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] de lui verser la somme de 3 487,02 € au titre des dégradations locatives, en vain. 

Un constat d’échec de conciliation conventionnelle, tentée par le conciliateur de justice, a été dressé le 21 mars 2025. 

C’est ainsi que, par actes du 5 septembre 2025, Monsieur [I] [A] a fait assigner Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
- Condamner solidairement ou à défaut in solidum, Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à lui payer les sommes suivantes : 
- 789,40 € au titre des arriérés de loyers et charges ; 
- 4 010,70 € au titre des dégradations locatives déduction faite du dépôt de garantie ; 
- 194,03 € au titre des frais divers. 
- Fixer le point de départ des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 août 2024, à défaut de l’assignation valant mise en demeure sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ; 
- Ordonner la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil ;
- Condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [I] [A] une indemnité de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 
- Les condamner aux entiers dépens.
- Les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 mars 2026.

Monsieur [I] [A], comparant en personne et assisté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L], bien que régulièrement assignés à leur nouvelle adresse (à personne pour Monsieur et à domicile pour Madame), n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés. 


EXPOSE DES MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.



Sur la demande au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation ».

Monsieur [I] [A] réclame le paiement de la somme principale de 789,40 €, se décomposant comme suit :
- 518 € correspondant au loyer du mois de mai 2024 impayé,
- 155,40 € correspondant au prorata des 9 jours impayés du mois de juin 2024,
- 116 € correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024.

Motifs

Sur ce, 
Madame [N] [L] avait informé Monsieur [I] [A] de leur départ du logement pour le 9 juin 2024. L’état des lieux de sortie prévu initialement le 10 juin 2024 n’a pas pu être établi du fait de l’absence des locataires sortants de sorte qu’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi par voie de commissaire de justice le 19 juin 2024.

La date de départ des locataires doit en conséquence être fixée au 10 juin 2024, au plus tard.

Il sera donc fait droit à la demande au titre des loyers impayés.

S’agissant de la demande au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il sera accordé à Monsieur [I] [A] la somme de 51,22 €, calculée au prorata de la durée d’occupation jusqu’au 9 juin 2024 inclus.

Après déduction du dépôt de garantie conservé par le bailleur (464 €), Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [I] [A] la somme de 260,62 € (724,62 € (518 € + 155,40 € + 51,22 €) – 464 €) au titre du solde des loyers, charges et taxes récupérables demeurés impayés jusqu’au départ des lieux loués, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025, date de l’assignation.


Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du Code Civil « Le preneur est tenu de deux obligations principales : D’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : 
“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; 
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”. 

L’annexe 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui précise la liste des réparations locatives à la charge du locataire, vise :
I.Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif. A) jardins privatifs : entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, .. taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes..
« III. - Parties intérieures. a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci. »

En l’espèce, Monsieur [I] [A] allègue des dégradations locatives imputables à Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L]. 

La durée d’occupation des lieux par les locataires a été de 5 ans et 6 mois (15 décembre 2018 / 9 juin 2024).

La date de la précédente réfection des lieux, avant l’entrée dans les lieux, n’est pas connue.

L’état des lieux d’entrée, établi le 11 décembre 2018, a mentionné que tous les murs et les rampants de l’habitation étaient « blancs ».

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie met en évidence les constats suivants :

- La cuisine : Lors de l’entrée dans les lieux, un éclat sur une porte sous évier et un élément filtrant de la hotte abîmé ont été constatés. À la sortie, des traces sur la partie basse de la porte d’entrée ont été constatées. Les murs, les sols, les fenêtres, les volets, l’évier, les placards et le plafond présentaient également des traces, de la saleté et des taches.

- L’arrière-cuisine : Lors de l’entrée dans les lieux, l’arrière-cuisine était en bon état général. À la sortie, les murs présentaient des taches et de nombreuses traces de moisissures. La fenêtre, le volet et la porte coulissante étaient également sales.

- La salle à manger et le salon : Lors de l’entrée dans les lieux, quelques éclats sur le carrelage avaient été constatés. À la sortie, le sol était en état d’usage et les murs, les fenêtres et le plafond présentaient des trous, des taches et de la saleté.

- La chambre à coucher : Lors de l’entrée dans les lieux, la chambre à coucher était en bon état général. À la sortie, les murs et le plafond étaient peints, tachés et sales, avec la présence de traces de moisissures à l’arête des murs. Le radiateur n’avait pas été nettoyé.

- Les WC : Lors de l’entrée dans les lieux, les WC étaient en bon état général. À la sortie, les WC étaient en état d’usage, avec des taches sur l’encadrement de la porte, des faïences sales, un trou de cheville, ainsi que des taches sur la cuvette et un fond de cuvette entartré.

- La salle d’eau : Lors de l’entrée dans les lieux, la salle d’eau était en bon état général. À la sortie, elle était en état d’usage. Le radiateur électrique est manquant. Une prise électrique arrachée (autre pièce).

- La mezzanine : Lors de l’entrée dans les lieux, la mezzanine était en bon état général. À la sortie, les murs et le plafond étaient peints et tachés, avec la présence de traces de moisissures sur les murs ainsi qu’un impact sur l’un des rampants.

- La salle d’eau à l’étage : Lors de l’entrée dans les lieux, une rayure au sol avait été constatée. À la sortie, les murs et le plafond avaient été peints irrégulièrement avec la présence de traces de moisissures. Un état général de saleté a également été constaté.

- La chambre côté garage : Lors de l’entrée dans les lieux, la chambre était en bon état général. À la sortie, les murs et le plafond étaient peints, tachés et présentaient des impacts. La présence de taches et de traces de moisissures à l’intérieur du placard a également été constatée.

- La chambre côté route : Lors de l’entrée dans les lieux, la chambre était en bon état général. À la sortie, les murs avaient été peints pour partie et recouverts de papier peint pour l’autre partie. Ils présentaient des traces de moisissures à l’arête des murs tandis que le papier peint n’avait pas été posé dans les règles de l’art. Le sol n’avait pas été entretenu et était noirci par endroits. Les portes du placard, les fenêtres, les volets, le plafond et les portes étaient sales et tachés.

- Le jardin : Aucune mention concernant l’état du jardin lors de l’entrée dans les lieux. A la sortie, diverses affaires sans valeur marchande et détritus ont été laissés sur place ; le terrain n’est pas entretenu, des poteaux en parpaings ont été réalisés à l’entrée de la propriété.

Les photographies de l’état des lieux de sortie attestent du défaut d’entretien/nettoyage lors de la restitution des lieux (sols, fenêtres, murs, plafonds), des revêtements détériorés et des peintures de couleurs foncées et abîmées et des papiers peints parfois mal posés (lés décollés) dans plusieurs pièces de l’habitation (chambre 1, salle de bain, chambres à gauche et à droite de l’escalier, à l’étage).

Ces désordres constituent des dégradations relevant des réparations locatives telles que définies par l’article 1er du décret n°87-712. Ils incluent notamment des travaux d’entretien courant tels que le nettoyage, la remise en état des peintures, et le remplacement des revêtements détériorés.

Ils caractérisent ainsi des manquements aux obligations locatives incombant aux locataires.

Il est admis qu’il convient de prendre en compte la vétusté des lieux qui se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.
Cependant, il sera tenu compte de la modification des revêtements de certains murs par les locataires, sans l’accord exprès du bailleur.

En effet, Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L], défaillants, ne démontrent pas qu’ils ont eu l’autorisation de leur bailleur pour peindre les murs de l’habitation ou pour poser du papier peint. 

Ils devaient dès lors restituer les lieux dans l’état où ils se trouvaient lors de la prise de possession des lieux (murs en blanc) comme cela était mentionné dans l’état des lieux d’entrée. 

Monsieur [I] [A] réclame le paiement d’une somme globale de 4 474,70 € au titre des réparations locatives selon le décompte « situation des frais au 17/10/2024 ». 

Au soutien de ses réclamations, il produit les pièces suivantes :
● Une facture de l'entreprise EPMS en date du 17 octobre 2024 d’un montant de 2 232,00 € TTC, portant sur le débroussaillage de l’ensemble du terrain, la taille d’une haie de lonicera, l’évacuation de déchets verts et une taille de récépage sur laurier-palme ;
● Une facture CQM TOUT CONSTRUIRE en date du 18 juillet 2024 d’un montant de 34,14 € TTC portant sur l’achat de matériaux ;
● Une facture LEROY MERLIN en date du 2 septembre 2024 d’un montant de 52,70 € TTC portant sur l’achat de fournitures de menuiserie, de peinture et d'enduit ;
● Un ticket de caisse LEROY MERLIN d’un montant de 30,80 € TTC portant sur l’achat de matériaux (une pince à chevilles métalliques, une auge en polyéthylène...).
● Un ticket de caisse ACTION en date du 20 juillet 2024 d’un montant de 6,55 € TTC portant sur l’achat d’un bac à peinture en plastique, de ruban de masquage, couteaux à enduire et d’un set de peinture ;
● Un ticket de caisse ACTION en date du 28 juillet 2024 d’un montant de 6,07 € TTC portant sur l’achat d’un rouleau à peinture murale et d'un couteau Werckmann ;
● Une facture LEROY MERLIN en date du 20 septembre 2024 d’un montant de 107,80 € TTC portant sur l’achat de peinture ;
● Une facture LEROY MERLIN en date du 16 septembre 2024 d’un montant de 94,90 € TTC portant sur l’achat de peinture ;
● Un décompte des trajets aller-retour effectués entre [Localité 5] et [Localité 6] pour le nettoyage de la maison et sa remise en état (53 km), réclamant un montant la somme de 943,74 € ;
● Une évaluation du temps de travail pour le nettoyage, estimé à 10 jours à raison de 6 heures par jour à 10 € l’heure, soit la somme de 600 € ;
● Une évaluation du temps de travail pour la remise en état intérieure et de la façade (bouchage des trous, réfection des peintures), estimée à 4 jours à raison de 6 heures par jour à 10 € l’heure, soit la somme de 240 € ;
● L'emploi d'une personne CESU pour une aide au nettoyage d'un montant de 126 €.

* S’agissant de l’entretien des extérieurs, le bailleur réclame la somme de 2 232,00 € TTC pour le débroussaillage et la taille des haies. 
Les photographies annexées à l’état des lieux de sortie mettent en évidence un défaut d’entretien régulier du terrain (pelouse) et de certains arbustes. Il n’est toutefois pas permis de vérifier l’ampleur des travaux devant être exécutés sur les haies de « lonicera et laurier palme », les prises de vue étant partielles et les photographies étant produites sans annotations précises.
Dès lors, il convient de retenir au titre du défaut d'entretien des extérieurs imputable aux défendeurs, une somme correspondant à 70 % de la facture produite, soit la somme de 1 562,40 €. 

*S’agissant de la fourniture de matériels de remise en état, le bailleur produit plusieurs factures d'achat de matériaux (peintures, enduits, chevilles, pinceaux) pour un montant total de 332,96 € (soit la somme de 34,14 € + 52,70 € + 30,80 € + 6,55 € + 6,07 € + 107,80 € + 94,90 €). 
La durée d’usage théorique des revêtements des murs (tapisseries/peintures) est de 7 à 10 ans.
Le bailleur n'a appliqué aucun coefficient de vétusté alors que le bail a couru pendant plus de cinq ans et demi.
Toutefois, ces achats sont également pour partie liés aux dégradations commises par les locataires (peintures appliquées sans autorisation, trous de chevilles sur les murs..). 
Il convient en conséquence d’appliquer un coefficient de vétusté de 15 % seulement sur la somme de 332,96 €. 
La somme de 283,01 € sera donc retenue. 

*S’agissant des frais de nettoyage, le bailleur réclame la somme de 126 € au titre de l’emploi d’une aide à domicile (CESU). 
Au regard des constats effectués, cette somme sera retenue.

*S’agissant du temps passé pour le nettoyage et les travaux de remise en état, le bailleur sollicite la somme totale de 840 € pour le temps qu'il a lui-même consacré au nettoyage (600 € (10 jours x 6 heures par jour (10 € par heure)) et à la réfection des peintures (240 € (4 jours x 6 heures par jour (10 € par heure)). 
Au regard de ce qui précède, il sera accordé une somme de 360 € au titre du temps passé pour le nettoyage (6 jours, incluant l’enlèvement des encombrants extérieurs) et 240 € au titre des travaux de peinture (4 jours), soit la somme totale de 600 €.

*S’agissant des frais de déplacement, le bailleur réclame la somme de 943,74 € pour 14 trajets aller-retour dédiés aux travaux (106 km par trajet aller-retour). 
Il produit la carte grise de son véhicule.
Compte tenu de ce qui précède, il sera admis la nécessité de 10 déplacements pour remédier aux désordres imputables aux locataires, soit la somme de 674,10 €.

Dès lors, le montant des réparations locatives s’élève à la somme totale de 3 245,51 € (1 562,40 € + 283,01 € + 126 € + 600 € + 674,10 €).

Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [I] [A] la somme de 3 245,51 € au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025, date de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie et de pli recommandé

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 « Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ». 

Monsieur [I] [A] sollicite la somme de 186,33 € correspondant au coût du constat d’huissier rendu nécessaire pour établir l’état des lieux, dans la mesure où les époux [L] étaient absents le 10 juin 2024, ainsi que la somme de 6,70 € au titre des frais de recommandé.

Il ressort des pièces produites que Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] ne se sont pas présentés au rendez-vous fixé le 10 juin 2024 pour l’établissement contradictoire de l’état des lieux de sortie. Leur carence a ainsi rendu nécessaire l’intervention d’un commissaire de justice.

Dans ces conditions, conformément aux dispositions précitées de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [I] [A] la moitié des frais du constat, soit la somme de 93,17 € (186,33 € ÷ 2), avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025. 

S’agissant des frais d’envoi de la lettre recommandée, ceux-ci constituent des frais exposés à l’occasion de la procédure et ne sauraient faire l’objet d’une indemnisation distincte au titre du préjudice allégué. Ils relèvent des frais non compris dans les dépens susceptibles d’être pris en compte dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande sera examinée ci-après. 



Sur la capitalisation des intérêts 

Aux termes de l'article 1343-2 du Code Civil, « les intérêts échus des capitaux peuvent produire eux-mêmes des intérêts lorsqu'ils sont dus pour au moins une année entière et qu'une demande en justice est formée à cette fin ».

En l'espèce, il convient de dire que les intérêts échus qui sont dus sur la créance de Monsieur [I] [A] pour une année entière, seront capitalisés conformément à l'article précité.


Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [A] les frais engagés pour faire valoir ses droits.

En conséquence, Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [I] [A] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] seront également condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement par défaut et en dernier ressort, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [I] [A] la somme de 260,62 € au titre du solde des loyers, charges et taxes récupérables impayés suivant décompte arrêté au 9 juin 2024, déduction faite du dépôt de garantie et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [I] [A] la somme de 3 245,51 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [I] [A] la somme de 93,17 € correspondant aux frais du constat d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [I] [A] la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 15 juin 2026.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE










Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC pardépôt en case à Me [Localité 7]
- 1 CCC par LS à [N] [L] et [Z] [L]
- 1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00284
N° RG 25/01922 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F6F4
Le 15 JUIN 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Monsieur DANTON lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 02 Mars 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 15 JUIN 2026 après prorogation

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le quinze Juin deux mil vingt six 



ENTRE :

Monsieur [I] [A], 
Demeurant [Adresse 3] 
[Localité 3]
Assisté par Maître David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué par Me SACHET, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,



ET :

Madame [N] [L], 
Demeurant [Adresse 4] 
[Localité 4]
Non comparante, ni représentée,

Monsieur [Z] [L], 
Demeurant [Adresse 5] 
[Localité 4]
Non comparant, ni représenté,






 -1-
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 novembre 2018 et prenant effet le 15 décembre 2018, Monsieur [I] [A] a donné en location à Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 464 €. 

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 11 décembre 2018.

Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] ont quitté les lieux et un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi le 19 juin 2024, en leur absence.

Par LRAR en date du 14 août 2024, Monsieur [I] [A] a communiqué à Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] un état chiffré de diverses réparations locatives et leur a proposé une rencontre devant un médiateur fin de tenter « une dernière conciliation ».

Par LRAR en date du 13 novembre 2024, Monsieur [I] [A], par l’intermédiaire de son assureur de protection juridique, a mis en demeure Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] de lui verser la somme de 3 487,02 € au titre des dégradations locatives, en vain. 

Un constat d’échec de conciliation conventionnelle, tentée par le conciliateur de justice, a été dressé le 21 mars 2025. 

C’est ainsi que, par actes du 5 septembre 2025, Monsieur [I] [A] a fait assigner Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
- Condamner solidairement ou à défaut in solidum, Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à lui payer les sommes suivantes : 
- 789,40 € au titre des arriérés de loyers et charges ; 
- 4 010,70 € au titre des dégradations locatives déduction faite du dépôt de garantie ; 
- 194,03 € au titre des frais divers. 
- Fixer le point de départ des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 août 2024, à défaut de l’assignation valant mise en demeure sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ; 
- Ordonner la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil ;
- Condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [I] [A] une indemnité de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 
- Les condamner aux entiers dépens.
- Les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 mars 2026.

Monsieur [I] [A], comparant en personne et assisté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L], bien que régulièrement assignés à leur nouvelle adresse (à personne pour Monsieur et à domicile pour Madame), n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés. 


EXPOSE DES MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.



Sur la demande au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation ».

Monsieur [I] [A] réclame le paiement de la somme principale de 789,40 €, se décomposant comme suit :
- 518 € correspondant au loyer du mois de mai 2024 impayé,
- 155,40 € correspondant au prorata des 9 jours impayés du mois de juin 2024,
- 116 € correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024.

Sur ce, 
Madame [N] [L] avait informé Monsieur [I] [A] de leur départ du logement pour le 9 juin 2024. L’état des lieux de sortie prévu initialement le 10 juin 2024 n’a pas pu être établi du fait de l’absence des locataires sortants de sorte qu’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi par voie de commissaire de justice le 19 juin 2024.

La date de départ des locataires doit en conséquence être fixée au 10 juin 2024, au plus tard.

Il sera donc fait droit à la demande au titre des loyers impayés.

S’agissant de la demande au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il sera accordé à Monsieur [I] [A] la somme de 51,22 €, calculée au prorata de la durée d’occupation jusqu’au 9 juin 2024 inclus.

Après déduction du dépôt de garantie conservé par le bailleur (464 €), Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [I] [A] la somme de 260,62 € (724,62 € (518 € + 155,40 € + 51,22 €) – 464 €) au titre du solde des loyers, charges et taxes récupérables demeurés impayés jusqu’au départ des lieux loués, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025, date de l’assignation.


Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du Code Civil « Le preneur est tenu de deux obligations principales : D’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : 
“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; 
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”. 

L’annexe 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui précise la liste des réparations locatives à la charge du locataire, vise :
I.Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif. A) jardins privatifs : entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, .. taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes..
« III. - Parties intérieures. a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons : Maintien en état de propreté ; Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci. »

En l’espèce, Monsieur [I] [A] allègue des dégradations locatives imputables à Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L]. 

La durée d’occupation des lieux par les locataires a été de 5 ans et 6 mois (15 décembre 2018 / 9 juin 2024).

La date de la précédente réfection des lieux, avant l’entrée dans les lieux, n’est pas connue.

L’état des lieux d’entrée, établi le 11 décembre 2018, a mentionné que tous les murs et les rampants de l’habitation étaient « blancs ».

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie met en évidence les constats suivants :

- La cuisine : Lors de l’entrée dans les lieux, un éclat sur une porte sous évier et un élément filtrant de la hotte abîmé ont été constatés. À la sortie, des traces sur la partie basse de la porte d’entrée ont été constatées. Les murs, les sols, les fenêtres, les volets, l’évier, les placards et le plafond présentaient également des traces, de la saleté et des taches.

- L’arrière-cuisine : Lors de l’entrée dans les lieux, l’arrière-cuisine était en bon état général. À la sortie, les murs présentaient des taches et de nombreuses traces de moisissures. La fenêtre, le volet et la porte coulissante étaient également sales.

- La salle à manger et le salon : Lors de l’entrée dans les lieux, quelques éclats sur le carrelage avaient été constatés. À la sortie, le sol était en état d’usage et les murs, les fenêtres et le plafond présentaient des trous, des taches et de la saleté.

- La chambre à coucher : Lors de l’entrée dans les lieux, la chambre à coucher était en bon état général. À la sortie, les murs et le plafond étaient peints, tachés et sales, avec la présence de traces de moisissures à l’arête des murs. Le radiateur n’avait pas été nettoyé.

- Les WC : Lors de l’entrée dans les lieux, les WC étaient en bon état général. À la sortie, les WC étaient en état d’usage, avec des taches sur l’encadrement de la porte, des faïences sales, un trou de cheville, ainsi que des taches sur la cuvette et un fond de cuvette entartré.

- La salle d’eau : Lors de l’entrée dans les lieux, la salle d’eau était en bon état général. À la sortie, elle était en état d’usage. Le radiateur électrique est manquant. Une prise électrique arrachée (autre pièce).

- La mezzanine : Lors de l’entrée dans les lieux, la mezzanine était en bon état général. À la sortie, les murs et le plafond étaient peints et tachés, avec la présence de traces de moisissures sur les murs ainsi qu’un impact sur l’un des rampants.

- La salle d’eau à l’étage : Lors de l’entrée dans les lieux, une rayure au sol avait été constatée. À la sortie, les murs et le plafond avaient été peints irrégulièrement avec la présence de traces de moisissures. Un état général de saleté a également été constaté.

- La chambre côté garage : Lors de l’entrée dans les lieux, la chambre était en bon état général. À la sortie, les murs et le plafond étaient peints, tachés et présentaient des impacts. La présence de taches et de traces de moisissures à l’intérieur du placard a également été constatée.

- La chambre côté route : Lors de l’entrée dans les lieux, la chambre était en bon état général. À la sortie, les murs avaient été peints pour partie et recouverts de papier peint pour l’autre partie. Ils présentaient des traces de moisissures à l’arête des murs tandis que le papier peint n’avait pas été posé dans les règles de l’art. Le sol n’avait pas été entretenu et était noirci par endroits. Les portes du placard, les fenêtres, les volets, le plafond et les portes étaient sales et tachés.

- Le jardin : Aucune mention concernant l’état du jardin lors de l’entrée dans les lieux. A la sortie, diverses affaires sans valeur marchande et détritus ont été laissés sur place ; le terrain n’est pas entretenu, des poteaux en parpaings ont été réalisés à l’entrée de la propriété.

Les photographies de l’état des lieux de sortie attestent du défaut d’entretien/nettoyage lors de la restitution des lieux (sols, fenêtres, murs, plafonds), des revêtements détériorés et des peintures de couleurs foncées et abîmées et des papiers peints parfois mal posés (lés décollés) dans plusieurs pièces de l’habitation (chambre 1, salle de bain, chambres à gauche et à droite de l’escalier, à l’étage).

Ces désordres constituent des dégradations relevant des réparations locatives telles que définies par l’article 1er du décret n°87-712. Ils incluent notamment des travaux d’entretien courant tels que le nettoyage, la remise en état des peintures, et le remplacement des revêtements détériorés.

Ils caractérisent ainsi des manquements aux obligations locatives incombant aux locataires.

Il est admis qu’il convient de prendre en compte la vétusté des lieux qui se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.
Cependant, il sera tenu compte de la modification des revêtements de certains murs par les locataires, sans l’accord exprès du bailleur.

En effet, Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L], défaillants, ne démontrent pas qu’ils ont eu l’autorisation de leur bailleur pour peindre les murs de l’habitation ou pour poser du papier peint. 

Ils devaient dès lors restituer les lieux dans l’état où ils se trouvaient lors de la prise de possession des lieux (murs en blanc) comme cela était mentionné dans l’état des lieux d’entrée. 

Monsieur [I] [A] réclame le paiement d’une somme globale de 4 474,70 € au titre des réparations locatives selon le décompte « situation des frais au 17/10/2024 ». 

Au soutien de ses réclamations, il produit les pièces suivantes :
● Une facture de l'entreprise EPMS en date du 17 octobre 2024 d’un montant de 2 232,00 € TTC, portant sur le débroussaillage de l’ensemble du terrain, la taille d’une haie de lonicera, l’évacuation de déchets verts et une taille de récépage sur laurier-palme ;
● Une facture CQM TOUT CONSTRUIRE en date du 18 juillet 2024 d’un montant de 34,14 € TTC portant sur l’achat de matériaux ;
● Une facture LEROY MERLIN en date du 2 septembre 2024 d’un montant de 52,70 € TTC portant sur l’achat de fournitures de menuiserie, de peinture et d'enduit ;
● Un ticket de caisse LEROY MERLIN d’un montant de 30,80 € TTC portant sur l’achat de matériaux (une pince à chevilles métalliques, une auge en polyéthylène...).
● Un ticket de caisse ACTION en date du 20 juillet 2024 d’un montant de 6,55 € TTC portant sur l’achat d’un bac à peinture en plastique, de ruban de masquage, couteaux à enduire et d’un set de peinture ;
● Un ticket de caisse ACTION en date du 28 juillet 2024 d’un montant de 6,07 € TTC portant sur l’achat d’un rouleau à peinture murale et d'un couteau Werckmann ;
● Une facture LEROY MERLIN en date du 20 septembre 2024 d’un montant de 107,80 € TTC portant sur l’achat de peinture ;
● Une facture LEROY MERLIN en date du 16 septembre 2024 d’un montant de 94,90 € TTC portant sur l’achat de peinture ;
● Un décompte des trajets aller-retour effectués entre [Localité 5] et [Localité 6] pour le nettoyage de la maison et sa remise en état (53 km), réclamant un montant la somme de 943,74 € ;
● Une évaluation du temps de travail pour le nettoyage, estimé à 10 jours à raison de 6 heures par jour à 10 € l’heure, soit la somme de 600 € ;
● Une évaluation du temps de travail pour la remise en état intérieure et de la façade (bouchage des trous, réfection des peintures), estimée à 4 jours à raison de 6 heures par jour à 10 € l’heure, soit la somme de 240 € ;
● L'emploi d'une personne CESU pour une aide au nettoyage d'un montant de 126 €.

* S’agissant de l’entretien des extérieurs, le bailleur réclame la somme de 2 232,00 € TTC pour le débroussaillage et la taille des haies. 
Les photographies annexées à l’état des lieux de sortie mettent en évidence un défaut d’entretien régulier du terrain (pelouse) et de certains arbustes. Il n’est toutefois pas permis de vérifier l’ampleur des travaux devant être exécutés sur les haies de « lonicera et laurier palme », les prises de vue étant partielles et les photographies étant produites sans annotations précises.
Dès lors, il convient de retenir au titre du défaut d'entretien des extérieurs imputable aux défendeurs, une somme correspondant à 70 % de la facture produite, soit la somme de 1 562,40 €. 

*S’agissant de la fourniture de matériels de remise en état, le bailleur produit plusieurs factures d'achat de matériaux (peintures, enduits, chevilles, pinceaux) pour un montant total de 332,96 € (soit la somme de 34,14 € + 52,70 € + 30,80 € + 6,55 € + 6,07 € + 107,80 € + 94,90 €). 
La durée d’usage théorique des revêtements des murs (tapisseries/peintures) est de 7 à 10 ans.
Le bailleur n'a appliqué aucun coefficient de vétusté alors que le bail a couru pendant plus de cinq ans et demi.
Toutefois, ces achats sont également pour partie liés aux dégradations commises par les locataires (peintures appliquées sans autorisation, trous de chevilles sur les murs..). 
Il convient en conséquence d’appliquer un coefficient de vétusté de 15 % seulement sur la somme de 332,96 €. 
La somme de 283,01 € sera donc retenue. 

*S’agissant des frais de nettoyage, le bailleur réclame la somme de 126 € au titre de l’emploi d’une aide à domicile (CESU). 
Au regard des constats effectués, cette somme sera retenue.

*S’agissant du temps passé pour le nettoyage et les travaux de remise en état, le bailleur sollicite la somme totale de 840 € pour le temps qu'il a lui-même consacré au nettoyage (600 € (10 jours x 6 heures par jour (10 € par heure)) et à la réfection des peintures (240 € (4 jours x 6 heures par jour (10 € par heure)). 
Au regard de ce qui précède, il sera accordé une somme de 360 € au titre du temps passé pour le nettoyage (6 jours, incluant l’enlèvement des encombrants extérieurs) et 240 € au titre des travaux de peinture (4 jours), soit la somme totale de 600 €.

*S’agissant des frais de déplacement, le bailleur réclame la somme de 943,74 € pour 14 trajets aller-retour dédiés aux travaux (106 km par trajet aller-retour). 
Il produit la carte grise de son véhicule.
Compte tenu de ce qui précède, il sera admis la nécessité de 10 déplacements pour remédier aux désordres imputables aux locataires, soit la somme de 674,10 €.

Dès lors, le montant des réparations locatives s’élève à la somme totale de 3 245,51 € (1 562,40 € + 283,01 € + 126 € + 600 € + 674,10 €).

Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [I] [A] la somme de 3 245,51 € au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025, date de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie et de pli recommandé

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 « Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ». 

Monsieur [I] [A] sollicite la somme de 186,33 € correspondant au coût du constat d’huissier rendu nécessaire pour établir l’état des lieux, dans la mesure où les époux [L] étaient absents le 10 juin 2024, ainsi que la somme de 6,70 € au titre des frais de recommandé.

Il ressort des pièces produites que Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] ne se sont pas présentés au rendez-vous fixé le 10 juin 2024 pour l’établissement contradictoire de l’état des lieux de sortie. Leur carence a ainsi rendu nécessaire l’intervention d’un commissaire de justice.

Dans ces conditions, conformément aux dispositions précitées de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [I] [A] la moitié des frais du constat, soit la somme de 93,17 € (186,33 € ÷ 2), avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025. 

S’agissant des frais d’envoi de la lettre recommandée, ceux-ci constituent des frais exposés à l’occasion de la procédure et ne sauraient faire l’objet d’une indemnisation distincte au titre du préjudice allégué. Ils relèvent des frais non compris dans les dépens susceptibles d’être pris en compte dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande sera examinée ci-après. 



Sur la capitalisation des intérêts 

Aux termes de l'article 1343-2 du Code Civil, « les intérêts échus des capitaux peuvent produire eux-mêmes des intérêts lorsqu'ils sont dus pour au moins une année entière et qu'une demande en justice est formée à cette fin ».

En l'espèce, il convient de dire que les intérêts échus qui sont dus sur la créance de Monsieur [I] [A] pour une année entière, seront capitalisés conformément à l'article précité.


Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [A] les frais engagés pour faire valoir ses droits.

En conséquence, Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [I] [A] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] seront également condamnés in solidum aux dépens de l’instance.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement par défaut et en dernier ressort, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [I] [A] la somme de 260,62 € au titre du solde des loyers, charges et taxes récupérables impayés suivant décompte arrêté au 9 juin 2024, déduction faite du dépôt de garantie et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [I] [A] la somme de 3 245,51 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [I] [A] la somme de 93,17 € correspondant aux frais du constat d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] à payer à Monsieur [I] [A] la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [L] et Madame [N] [L] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 15 juin 2026.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE










Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC pardépôt en case à Me [Localité 7]
- 1 CCC par LS à [N] [L] et [Z] [L]
- 1 CCC au dossier

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Mise à jour de la source le 2026-06-19T19:50:13.940Z.