notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Metz, Chambre 1 Cabinet 2, 19 juin 2026, n° 22/01857

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Motifs

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


1°) LES FAITS CONSTANTS

Par authentique en date du 03 juillet 2020, Monsieur [E] [G] a vendu à Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] un appartement sis [Adresse 4], moyennant le versement d’un prix de 125 000 euros, dont 118 750 euros pour le seul bien immobilier.

Par acte authentique en date du 02 décembre 2021, Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] ont vendu ce bien immobilier à Madame [K] [B] pour un prix de 155 000 euros dont 148 700 euros pour le seul bien immobilier. 

Une surface de 65 mètres carrés a été déclarée dans le cadre de cette vente. 

Par courriers recommandés du 16 avril et du 21 mai 2022, Madame [K] [B] a mis en demeure Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] de lui verser la somme de 18 003 euros en remboursement de mètres carrés manquants. 


2°) LA PROCEDURE 

Par actes délivrés le 13 juillet 2022, Madame [K] [B] a fait assigner Monsieur [C] [W] et Madame [S] [Z] devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de réduction du prix de vente et de condamnation au paiement des sommes de 18 003 euros, 1 219,61 euros et 134,17 euros. 

Par acte délivré le 12 décembre 2022, Monsieur [C] [W] et Madame [S] [Z] ont fait assigner Monsieur [E] [G] devant le tribunal judiciaire de Metz en jonction des deux instances et en condamnation au paiement de la somme de 13 793,85 euros au titre de la perte de chance de contracter au juste prix, 831 euros au titre des droits de mutation indûment exposés, 4 731,93 euros au titre de la perte de chance de revente du bien survenue, et en garantie de toute condamnation qu’ils seraient amenés à devoir à Madame [B].

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 13 janvier 2023.

Par requête du 28 février 2023, Monsieur [E] [G] a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de Monsieur [W] et Madame [Z]. 

Par ordonnance du 19 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [G].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2026
L’affaire a été appelée à l’audience du 08 avril 2026, à juge unique lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe.


3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 19 mai 2025, Madame [K] [B] demande au tribunal de :

- La juger recevable et bien fondée en sa demande de réduction du prix de vente en raison de l’erreur des vendeurs sur la superficie selon les spécificités de la loi Carrez ;

En conséquence,

- Condamner solidairement les vendeurs, à savoir Monsieur [W] et Madame [Z], à lui payer les sommes suivantes :
-18 003 euros au titre des mètres carrés manquants,
-1 219,61 euros au titre des frais notariés trop payés,
-134,17 euros au titre des factures de diagnostic acquittés,

- Condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [Z] aux dépens ;

- Condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [Z] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Pour demander la réduction du prix de vente et le paiement de sommes au titre des mètres carrés manquants, des frais notariés trop payés et des factures de diagnostic acquittées, Madame [B] affirme, sur le fondement de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juin 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, que son action est recevable comme étant dans les délais, qu’il résulte d’une clause dans l’acte de vente qu’elle a acquis un appartement de 65 m² au prix de 155 000 euros et qu’il est précisé que le mesurage a été effectué par le vendeur, qui a été averti du risque de voir le prix de vente diminué dans des proportions très importantes et sans commune mesure avec le coût d’un mesurage professionnel. Elle soutient que le vendeur a confirmé que la surface indiquée tenait compte des spécificités de la loi Carrez. Elle affirme qu’il résulte de l’expertise du métreur professionnel que la superficie de la surface loi Carrez totale est diminuée de plus d’un vingtième de la surface. Elle fait valoir que le certificat de superficie fait ressortir la superficie du lot et caractérise les surfaces déduites. Sur le remboursement des frais de diagnostic, elle fait valoir que sans ces diagnostics, elle n’aurait pas pu s’apercevoir de l’erreur lui ayant causé préjudice, faute pour Monsieur [W], pourtant agent immobilier, d’avoir été plus vigilant. 

*

Dans leurs conclusions signifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, Madame [Z] et Monsieur [W] demandent au tribunal de :

Sur les demandes présentées par Madame [B] à leur encontre,

- Débouter Madame [B] de toutes ses demandes ;

- A tout le moins, limiter les demandes de Madame [B] à de plus justes proportions ;

Sur les demandes présentées par Monsieur [W] et Madame [Z] à l’encontre de Monsieur [G],

- Constater que le juge de la mise en état a rejeté la demande Monsieur [G] visant à retenir une prescription ;

- Juger recevable et bien fondée leur action à l’encontre de Monsieur [G] ;

- Juger que Monsieur [G] a commis une réticence dolosive, ou à tout le moins n’a pas satisfait à son obligation d’information à l’égard de ses acquéreurs ;

- Condamner Monsieur [G] à leur payer la somme décomposée comme suit :
-13 793,85 euros au titre de la perte de chance de contracter au juste prix ;
-831 euros au titre des droits de mutation indûment exposés ;

- Condamner Monsieur [G] à les garantir de toutes condamnations, pénalités, intérêts, indemnités ou sommes de quelque nature que ce soit, y compris aux frais irrépétibles et dépens, qu’ils seraient amenés à devoir payer à Madame [B] au titre de la décision à intervenir ;

- Débouter Monsieur [G] de toutes ses demandes et prétentions contraires ;

En tout état de cause,

- Condamner Monsieur [G] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

- Condamner Monsieur [G] aux dépens de l’incident ;

- Condamner Monsieur [G] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Écarter l’exécution provisoire. 

Pour demander le rejet ou la diminution du montant des demandes de Madame [B] à leur encontre, Madame [Z] et Monsieur [W] affirment, sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, que l’action en réduction du prix de vente en raison de l’erreur de superficie ne peut porter que sur le prix de vente de l’immeuble et ne peut s’appliquer sur le prix de vente des meubles, et qu’il en va de même concernant les frais notariés, qui ne s’appliquent que sur la valeur immobilière du bien, de sorte que les demandes de Madame [B] étant fondées sur la somme de 155 000 euros, elles ne peuvent qu’être réduites, et que Madame [B] ne peut prétendre à une indemnisation supérieure à la somme de 17 266,85 euros. Sur les frais d’acte et droits de mutation, ils font valoir que les droits de mutation n’auraient dû être calculés que sur la valeur du bien immobilier selon la superficie réelle, soit 131 433 euros, de sorte que les droits de mutation ne s’élevaient qu’à 7 634 euros et non à 8 638 euros. Ils soutiennent ainsi que Madame [B] ne peut prétendre à une indemnisation supérieure à la somme de 1 001 euros au titre des droits de mutation indûment exposés. Sur les frais de diagnostics, ils font valoir que Madame [B] n’avait aucune obligation de faire appel à deux diagnostiqueurs pour établir la surface réelle de son bien, et qu’elle n’avait même aucune obligation à réaliser un quelconque diagnostic, de sorte qu’elle doit être déboutée de cette demande.

Au soutien de leur demande de déclarer recevable leur action contre Monsieur [G], Madame [Z] et Monsieur [W] affirment, sur le fondement des articles 1130, 1137, 1144, 2224 du code civil et 789 du code de procédure civile, que même en présence de la revente du bien en litige à Madame [B], ils sont recevables à engager la responsabilité de Monsieur [G]. Ils affirment qu’ils n’ont découvert le dol commis par Monsieur [G] qu’au moment de la réclamation faite par Madame [B] et de son assignation du 13 juillet 2022, de sorte qu’en recherchant la responsabilité de Monsieur [G] sur le fondement du dol, aucune prescription ne leur est opposable. Ils affirment que leur demande, fondée sur l’indemnisation du dol subi du fait des déclarations de Monsieur [G], n’est pas assimilable à une action en diminution du prix, qu’ils ont le choix de leur fondement juridique et que l’existence d’un fondement n’est pas exclusive de la possibilité de se prévaloir d’autres fondements. Ils font valoir que leur action n’est pas fondée sur la délivrance conforme du bien. Ils affirment que la prescription invoquée par Monsieur [G] n’est pas applicable au litige puisqu’elle est afférente à un fondement juridique différent de celui invoqué, et que la demande fondée sur la prescription de Monsieur [G] a déjà été rejetée par le juge de la mise en état, et ne peut plus prospérer. Ils font valoir que le juge de la mise en état a précisé que la demande ne relevait pas de la compétence du juge du fond, de sorte que Monsieur [G] doit être débouté de sa demande.

Au soutien de leur demande en paiement à l’encontre de Monsieur [G], Madame [Z] et Monsieur [W] affirment, sur le fondement des articles 1178, 1240, 1130, 1137, 1139, 1144 du code civil, 56 de la loi du 10 juillet 1965, qu’ils ont été victimes d’une réticence dolosive commise par Monsieur [G], qui est un professionnel dans le milieu de l’habitat. Ils font valoir que Monsieur [W], au moment de la vente, n’était que boulanger et a opéré sa réorientation professionnelle seulement postérieurement à l’achat du bien. Ils affirment qu’il ressort de l’état descriptif de division établi le 19 octobre 2015 à la requête de Monsieur [G] sur la base d’un relevé effectué par un géomètre-expert que le bien qui leur a été vendu n’était que de 58 m², alors que Monsieur [G] a annoncé dans l’acte de vente du 03 juillet 2020 une superficie de 65 m². Ils font valoir que Monsieur [G] avait donc connaissance depuis le 19 octobre 2015 de la superficie réelle du bien qu’il a mis en vente, et qu’il le rappelle dans un mail adressé à son conseil dans lequel il tente de se retrancher derrière la signature des documents par les consorts [T] [N] en omettant de rappeler qu’il les a paraphés. Ils soutiennent que Monsieur [G] tente de se retrancher derrière une connaissance « approximative » de la superficie alors qu’il a lui-même réalisé l’ensemble des travaux en 2015. Ils font valoir que l’agent immobilier n’est pas tenu de procéder personnellement à la vérification des superficies déclarées par le vendeur et que c’est de manière opportune mais mal venue que Monsieur [G] se retranche derrière les informations transmises par l’agent immobilier qu’il a lui-même missionné pour la vente. Ils font valoir que la superficie réelle est forcément supérieure à la superficie Carrez, et que celle-ci est donc inférieure à plus d’un vingtième de la surface réelle. Ils font valoir que Monsieur [G] a réalisé lui-même les travaux permettant de changer la destination de la grange en deux appartements et qu’il avait diligenté un expert géomètre chargé de mesurer la superficie tout en déclarant malgré cela une superficie bien plus grande, dans le compromis de vente et dans l’acte authentique de vente. Ils font valoir que sur la déclaration d’intention d’aliéner, Monsieur [G] précise qu’elle est établie par le notaire, ce qui n’est pas contesté, mais qu’elle est forcément remplie grâce aux informations remplies par Monsieur [G], vendeur, et que Monsieur [G] a nécessairement déclaré volontairement une superficie surestimée du bien, d’autant qu’il disposait de l’esquisse depuis le 10 novembre 2015 et qu’il avait donc connaissance de la surface véritable du bien depuis 5 ans au moment de la vente. Ils soutiennent qu’il est possible d’actionner, en cas de dol, un autre fondement juridique que celui de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la mention de la superficie du bien acheté étant nécessairement déterminante du consentement des acquéreurs. Ils affirment que Monsieur [G] a déclaré, en toute connaissance de cause, une superficie surestimée du bien, lui ayant permis d’en percevoir un prix supérieur à sa valeur réelle, commettant ainsi une réticence dolosive à leur préjudice puisque leur consentement a été vicié au jour de la vente et qu’ils n’auraient pas contracté ou contracté à des conditions substantiellement différentes s’ils avaient été informés de la véritable superficie du bien acquis. Ils affirment que la chose et le prix de la chose sont fonctions de la superficie et que le métrage était déterminant du consentement des parties. Ils font valoir qu’ils n’avaient pas connaissance de la véritable superficie. Ils soutiennent que la précision selon laquelle la vente a été rapide et celle selon laquelle Monsieur [G] les a laissés entreposer des meubles avant la signature de l’acte authentique sont inutiles et ne confirment ni n’infirment quoi que ce soit, et que l’erreur de la victime en cas de dol est toujours excusable. 

Madame [Z] et Monsieur [W] font valoir qu’il est démontré que Monsieur [G] a commis une faute consistant en la réticence dolosive d’une information substantielle pour les acquéreurs, et que le préjudice subi correspond à la perte de chance de ne pas avoir pu conclure pour un prix de vente correspondant à la véritable superficie du bien, soit 57,45 m² et non 65 m², mais aussi d’avoir exposé des droits de mutation sur un montant d’assiette erroné. Ils font valoir que le préjudice ne pourra qu’être basé sur le prix de l’immeuble, soit 118 750 euros. Sur le prix du bien immobilier diminué du quantum de la superficie erronée, ils soutiennent que la superficie est diminuée de 7,55 m², ce qui représente la somme de 13 793,85 euros, et que Monsieur [G] doit donc être condamné à leur payer la somme de 13 793,85 euros au titre de la perte de chance subie. Sur les frais d’acte et droits de mutation, ils soutiennent que les droits de mutation n’auraient dû être calculés que sur la valeur du bien immobilier selon la superficie réelle, soit 104 956 euros, de sorte que les droits de mutations ne s’élevaient qu’à 6 095 euros, et que Monsieur [G] doit être condamné à leur payer la somme de 831 euros au titre des droits de mutation indûment exposés.

Au soutien de leur demande en garantie, Madame [Z] et Monsieur [W] affirment qu’il est constant que l’ensemble du préjudice subi par Madame [B] a un lien direct avec la réticence dolosive de Monsieur [G], dont ils ont eux-mêmes été victimes, de sorte qu’il doit être condamné à les garantir de toutes condamnations, indemnités ou sommes de quelque nature que ce soit, y compris aux frais irrépétibles et dépens, qu’ils seraient amenés à devoir payer à Madame [B]. 

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, Madame [Z] et Monsieur [W] font valoir qu’ils ont subi un préjudice moral, car ils ont vendu le bien litigieux dans l’optique de construire leur maison, construction qui est toujours en cours, que le montant perçu dans le cadre de la vente passée avec Madame [B] permettait de financer en partie la construction de leur nouvelle maison, et que les difficultés rencontrées pèsent sur leur projet de vie, tant financièrement que moralement. 

Pour demander d’écarter l’exécution provisoire, Madame [Z] et Monsieur [W] soutiennent, sur le fondement des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, que dans le cas où ils seraient condamnés à indemniser Madame [B], l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire dans la mesure où il existe des moyens sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives pour les défendeurs. 

*

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 19 janvier 2026, Monsieur [E] [G] demande au tribunal de :
- Déclarer que le seul fondement possible à l’action diligentée par Monsieur [W] et Madame [Z] à son encontre est l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, d’ordre public ;

En conséquence,

- Rejeter l’action diligentée par Monsieur [W] et Madame [Z] à son encontre fondée sur le dol ;

- Déclarer l’action introduite par Madame [Z] et Monsieur [W] à son encontre prescrite, faute d’avoir été exercée dans le délai d’un an après la signature de l’acte de vente du 03 juillet 2020, et par conséquent irrecevable ;

En tout état de cause,

- Débouter Madame [Z] et Monsieur [W] de l’intégralité de leurs demandes ;

- Condamner solidairement Madame [Z] et Monsieur [W] aux dépens ;

- Condamner solidairement Madame [Z] et Monsieur [W] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir est de droit.

Pour demander le rejet de l’action de Monsieur [W] et Madame [Z] fondée sur le dol et l’irrecevabilité de leur action comme prescrite, Monsieur [G] soutient, sur le fondement des articles 1604 du code civil, 43 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et du décret n°2024-673 du 03 juillet 2024, que Monsieur [W] et Madame [Z] lui reprochent d’avoir déclaré une superficie surestimée du bien, et qu’il apparaît qu’ils recherchent une diminution du prix de vente du bien qu’il leur a vendu en raison d’une déclaration de superficie qui serait erronée. Il fait valoir qu’ils ne l’ont assigné sur le fondement du dol que pour tenter d’échapper au délai de prescription d’un an, mais que le texte de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public et déroge au droit commun de la responsabilité contractuelle, de sorte qu’ils ne pouvaient pas agir sur le fondement du dol pour tenter de contourner l’application de ce texte. Il affirme que le seul fondement possible à leur action est l’article 46 de la loi de 1965, et que leur action fondée sur le dol doit donc être rejetée. Il affirme qu’il est bien fondé à reprendre au fond sa fin de non-recevoir tirée de la prescription, et que l’action introduite par Madame [Z] et Monsieur [W] doit être déclarée prescrite, faute d’avoir été exercée dans le délai d’un an après la signature de l’acte de vente du 03 juillet 2020. 

Pour demander en tout état de cause le rejet des prétentions de Monsieur [W] et Madame [Z], Monsieur [G] affirme, sur le fondement des articles 1103 et 1137 du code civil, que c’est seulement pour contourner la prescription qu’ils agissent sur le terrain du dol, sans solliciter la nullité de la vente de l’appartement dont ils ne sont plus propriétaires. Il affirme qu’il n’est pas un professionnel de l’immobilier contrairement à Monsieur [W], conseiller immobilier depuis le 27 octobre 2020, et qu’il avait confié un mandat de vente à la société I@D FRANCE en la personne de Madame [O], société à laquelle est affilié Monsieur [W] en tant que conseiller immobilier, et que cette situation de conflit d’intérêt explique l’absence de mise en cause de Madame [O] par Monsieur [G]. Il affirme qu’il n’est pas un professionnel de l’immobilier mais un professionnel dans le cadre de l’amélioration de l’habitat, de sorte que ses connaissances en termes de législation au sujet des ventes immobilières sont inexistantes. Il affirme qu’il n’a pas mené la réalisation des travaux sur l’appartement et qu’il n’a jamais fait réaliser de diagnostic. Il fait valoir que Monsieur [W], qui était bien conseiller immobilier au moment de la vente à Madame [B], a déclaré une superficie inexacte dans ce second acte de vente. Il soutient que c’est seulement à l’occasion de la seconde vente qu’un mesurage a été effectué, et que cette situation démontre que l’erreur commise lors de la première vente n’était ni intentionnelle ni dissimulée, mais qu’elle résulte d’une omission ou d’une négligence partagée. Il fait valoir qu’il serait incohérent de qualifier cette omission de dol le concernant tout en la considérant comme une simple erreur dans le cadre de la revente par Monsieur [W], professionnel de la vente immobilière. Il soutient que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été joints au compromis de vente régularisé en date du 27 avril 2020, et qui a été adressé à Monsieur [W] et Madame [Z] le 12 mai 2020. Il soutient qu’ils ont eu plus de deux mois pour relire le compromis et ses annexes, et par conséquent le nombre de mètres carrés réel, avant la signature de l’acte authentique. Il soutient que l’esquisse comprenant l’état descriptif de division mentionnant la surface réelle du bien de 58 m² avait été préalablement communiquée par mail de Monsieur [G] adressé le 17 janvier 2020 à Madame [O], que dans son mail Monsieur [G] ne déclare aucune surface, et que c’est la preuve qu’il n’était pas animé par l’intention de dissimuler quoi que ce soit aux futurs acquéreurs et encore moins de les tromper par quelque manœuvre que ce soit, de sorte qu’aucun dol n’est possible et qu’il a agi en toute bonne foi. Il soutient que c’est Madame [O] qui a commandé tous les diagnostics en déclarant une surface erronée de 65 m² alors qu’elle disposait des documents attestant de sa véritable surface. Il soutient que ce n’est pas lui qui a rédigé l’acte de vente et que s’il a fait appel à une professionnelle de l’immobilier, ce n’est pas pour vérifier son travail, qu’il s’est entièrement remis à son expertise dans un domaine qui n’est pas le sien. Il soutient qu’il ne peut donc y avoir de réticence dolosive de sa part. Il affirme que l’erreur peut provenir d’une mauvaise prise de mesure de la part de l’agent immobilier, et que lui, de bonne foi, n’a pas contrôlé le diagnostic, issu du travail d’une professionnelle de l’immobilier. Il soutient qu’il n’avait aucune raison de penser que le nombre de m² mentionné sur le diagnostic était faux. Il soutient que la déclaration d’intention d’aliéner a été remplie et signée par le notaire sur la base des informations qui lui ont été transmises par Madame [O], et qu’en communiquant l’esquisse mentionnant la surface réelle du bien de 58 m², il a transmis une information véritable. Il soutient qu’il a laissé Monsieur [W] déposer des meubles dans l’appartement avant la signature de l’acte de vente, ce qui prouve sa bonne foi. Il fait valoir que Madame [Z] et Monsieur [W] n’établissent pas le caractère déterminant pour eux de la superficie de l’appartement et qu’ils ont signé leur proposition d’achat sans même que la superficie de l’appartement ne soit mentionnée. Il soutient que le préjudice réparable d’un cocontractant qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat correspond uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, que le prix de l’appartement, au vu de ses qualités, aurait dû être plus élevé, de sorte qu’ils ont réalisé une plus-value et qu’ils ne peuvent revendiquer le fait d’avoir perdu une quelconque chance de contracter à des conditions plus avantageuses. 






IV MOTIVATION DU JUGEMENT


1°) SUR LA DEMANDE DE REDUCTION DU PRIX DE VENTE

L’article 46 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. 

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. 
L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. 

Cette sanction est forfaitaire et exclusive de toute autre indemnisation. 

En l’espèce, par acte authentique de vente du 02 décembre 2021, Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] ont vendu le bien immobilier litigieux à Madame [K] [B] pour un prix de 155 000 euros dont 148 700 euros pour le seul bien immobilier et 6 300 euros pour le mobilier. 

Il ressort de la clause « Garantie de superficie » de cet acte de vente que le vendeur déclare que la superficie privative du lot est de 65 mètres carrés, que le mesurage a été effectué par le vendeur, que les parties reconnaissent être informées par le notaire des conséquences de la non réalisation de métrage par un professionnel, et que le vendeur reconnaît avoir été averti qu’il existe différentes manières pour mesure un bien. Il est indiqué que le vendeur, connaissance prise du risque de voir le prix de vente diminué dans des proportions très importantes et sans communes mesures avec le coût d’un mesurage effectué par un professionnel, maintient sa décision de ne pas faire appel à un professionnel et confirme que la surface qu’il indique l’a été en tenant compte des spécificités de la loi Carrez. 

L’assignation a été délivrée le 13 juillet 2022, de sorte que l’action a bien été diligentée dans le délai d’un an et que l’action de Madame [B] est recevable. 

Il ressort d’un certificat de superficie de la partie privative établi le 29 mars 2022 que la surface loi Carrez du bien est de 57,45 m². 

Il ressort d’un autre certificat de surface privative établi le 28 juin 2022 que la surface loi Carrez du bien est de 57,26 m².

La surface la plus grande sera retenue, soit 57,45 m².

Il ressort également de l’état descriptif de division établi le 19 octobre 2015 que le bien est de 58 m². 

Ainsi, la surface du bien a été surestimée à hauteur de 7,55 m², soit plus d’un vingtième de la surface.

Madame [B] est donc bien fondée à demander une diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure.

La diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure correspond à la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit. 

Si le prix de 155 000 euros a été versé pour la vente de l’immeuble, seuls 148 700 euros correspondent au seul bien immobilier, le reste correspondant au mobilier et n’étant pas concerné par une surestimation de la surface, de sorte que c’est la somme de 148 700 euros qui sera retenue. 

En conséquence, Madame [Z] et Monsieur [W] sont condamnés solidairement à payer à Madame [B] la somme de 17 272,07 euros arrondie (148 700/65x7,55) au titre des mètres carrés manquants. 

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, sur le fondement duquel Madame [B] fonde sa demande en paiement des frais d’acte et de mutation et frais de diagnostic qu’elle aurait indûment payés, ne prévoit pas la restitution desdites sommes.

Madame [B] est donc déboutée de ses demandes de ce chef. 


2°) SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE MADAME [Z] ET MONSIEUR [W] A L’ENCONTRE DE MONSIEUR [G]

L’article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 

L’article 802 du code de procédure civile dispose que lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

Dans son ordonnance du 19 septembre 2024, le juge de la mise en état a relevé que Monsieur [G] ne lui demandait pas de déclarer irrecevable la demande telle que formulée par les consorts [Z]/[W] mais de déclarer leur action prescrite au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Il a indiqué que, étant lié par sa saisine, il ne s’agissait pas d’une question de fond susceptible d’être renvoyée devant le tribunal, et que la prescription invoquée n’était pas celle applicable à l’action exercée, fondée sur le dol, de sorte que la fin de non-recevoir tirée de la prescription annale a été rejetée. 

En l’espèce, le juge de la mise en état a déjà statué sur la question de voir déclarer l’action des consorts [Z]/[W] prescrite. Ces derniers n’agissent toujours pas sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur le fondement du dol, de sorte que leur action ne peut être déclarée comme prescrite.

En revanche, lorsque l’acquéreur d’un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Lorsque l’acquéreur agit contre le vendeur en invoquant une différence de superficie, le régime de la loi du 10 juillet 1965 constitue l’unique fondement possible de l’action.

En l’espèce, si les consorts [Z]/[W] demandent une indemnisation de leur perte de chance de ne pas avoir pu conclure pour un prix de vente correspondant à la véritable superficie du bien sur le fondement du dol, il convient de relever qu’ils demandent une indemnisation correspondant au prix du bien immobilier diminué du quantum de la superficie erronée, ce qui revient donc à invoquer un déficit de superficie. 

Leur action est donc régie exclusivement par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, qu’ils n’ont pas invoquée. 

Dès lors, il doit être considéré que les consorts [Z]/[W] sont déchus de leur droit d’agir et ne peuvent se soustraire aux conséquences de la prescription de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en invoquant le régime plus général du dol.

En conséquence, leur demande en paiement à l’égard de Monsieur [G] doit être déclarée irrecevable. 


3°) SUR LA DEMANDE EN GARANTIE DES CONSORTS [Z]/[W] A L’ENCONTRE DE MONSIEUR [G]

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la demande en paiement des consorts [Z]/[W] à l’égard de Monsieur [G] a été déclarée irrecevable. 

La demande en garantie des consorts [Z]/[W] est fondée sur le fait qu’ils soutiennent que le préjudice subi par Madame [B] a un lien direct avec la réticence dolosive de Monsieur [G].

Cette réticence dolosive n’a pas été examinée, la demande en paiement des consorts [Z]/[W] ayant été déclarée irrecevable.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande en garantie à l’égard de Monsieur [G].


4°) SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DES CONSORTS [Z]/[W] AU TITRE DU PREJUDICE MORAL

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les consorts [Z]/[W] ayant été déboutés de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [G], leur demande de condamnation de ce dernier à leur verser des dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ne peut qu’être rejetée.


5°) SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE


A) Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [Z]/[W], partie perdante au procès, sont condamnés in solidum aux dépens. 


B) Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les consorts [Z]/[W], partie perdante au procès, sont condamnés in solidum à verser à Madame [B] et à Monsieur [E] [G], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 1 500 euros chacun et sont déboutés de leur propre demande de ce chef. 


C) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou que la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] à verser à Madame [K] [B] la somme de 17 272,07 euros au titre de la réduction du prix de vente du bien immobilier situé [Adresse 4] ;

DEBOUTE Madame [K] [B] du surplus de ses demandes ;

DECLARE irrecevable la demande en paiement de Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] à l’encontre de Monsieur [E] [G] ;

DEBOUTE Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] à payer à Madame [K] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] à payer à Monsieur [E] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026 par Mme Marie LAITHIER, Juge placée, assistée de Madame Chloé POUILLY, Greffier lors du délibéré.

Le Greffier Le Président
Texte intégral
Minute n° 464/2026

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ


1ère CHAMBRE CIVILE


 N° de RG : 22/01857 
N° Portalis DBZJ-W-B7G-JTHQ



JUGEMENT DU 19 JUIN 2026


I PARTIES

DEMANDERESSE :

Madame [K] [B]
née le 31 Octobre 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Julie FROESCH, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D501

 

DEFENDEURS :

Madame [S] [Z]
née le 23 Avril 2000 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [W]
né le 18 Juin 1999 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Jérémy GENY LA ROCCA de la SELARL SELARL GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D505

Monsieur [E] [G]
né le 13 Février 1982 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Florence MARTIN de la SCP HELLENBRAND ET MARTIN, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B302


II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie LAITHIER, Juge placée près le Tribunal judiciaire de METZ agissant par délégation présidentielle - ordonnance N°35/2026 du 14 avril 2026, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats
Greffier lors des débats : Lydie WISZNIEWSKI
Greffier lors du délibéré : Chloé POUILLY 

Après audition le 08 avril 2026 des avocats des parties
III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


1°) LES FAITS CONSTANTS

Par authentique en date du 03 juillet 2020, Monsieur [E] [G] a vendu à Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] un appartement sis [Adresse 4], moyennant le versement d’un prix de 125 000 euros, dont 118 750 euros pour le seul bien immobilier.

Par acte authentique en date du 02 décembre 2021, Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] ont vendu ce bien immobilier à Madame [K] [B] pour un prix de 155 000 euros dont 148 700 euros pour le seul bien immobilier. 

Une surface de 65 mètres carrés a été déclarée dans le cadre de cette vente. 

Par courriers recommandés du 16 avril et du 21 mai 2022, Madame [K] [B] a mis en demeure Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] de lui verser la somme de 18 003 euros en remboursement de mètres carrés manquants. 


2°) LA PROCEDURE 

Par actes délivrés le 13 juillet 2022, Madame [K] [B] a fait assigner Monsieur [C] [W] et Madame [S] [Z] devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de réduction du prix de vente et de condamnation au paiement des sommes de 18 003 euros, 1 219,61 euros et 134,17 euros. 

Par acte délivré le 12 décembre 2022, Monsieur [C] [W] et Madame [S] [Z] ont fait assigner Monsieur [E] [G] devant le tribunal judiciaire de Metz en jonction des deux instances et en condamnation au paiement de la somme de 13 793,85 euros au titre de la perte de chance de contracter au juste prix, 831 euros au titre des droits de mutation indûment exposés, 4 731,93 euros au titre de la perte de chance de revente du bien survenue, et en garantie de toute condamnation qu’ils seraient amenés à devoir à Madame [B].

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 13 janvier 2023.

Par requête du 28 février 2023, Monsieur [E] [G] a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de Monsieur [W] et Madame [Z]. 

Par ordonnance du 19 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [G].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2026
L’affaire a été appelée à l’audience du 08 avril 2026, à juge unique lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe.


3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 19 mai 2025, Madame [K] [B] demande au tribunal de :

- La juger recevable et bien fondée en sa demande de réduction du prix de vente en raison de l’erreur des vendeurs sur la superficie selon les spécificités de la loi Carrez ;

En conséquence,

- Condamner solidairement les vendeurs, à savoir Monsieur [W] et Madame [Z], à lui payer les sommes suivantes :
-18 003 euros au titre des mètres carrés manquants,
-1 219,61 euros au titre des frais notariés trop payés,
-134,17 euros au titre des factures de diagnostic acquittés,

- Condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [Z] aux dépens ;

- Condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [Z] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Pour demander la réduction du prix de vente et le paiement de sommes au titre des mètres carrés manquants, des frais notariés trop payés et des factures de diagnostic acquittées, Madame [B] affirme, sur le fondement de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juin 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, que son action est recevable comme étant dans les délais, qu’il résulte d’une clause dans l’acte de vente qu’elle a acquis un appartement de 65 m² au prix de 155 000 euros et qu’il est précisé que le mesurage a été effectué par le vendeur, qui a été averti du risque de voir le prix de vente diminué dans des proportions très importantes et sans commune mesure avec le coût d’un mesurage professionnel. Elle soutient que le vendeur a confirmé que la surface indiquée tenait compte des spécificités de la loi Carrez. Elle affirme qu’il résulte de l’expertise du métreur professionnel que la superficie de la surface loi Carrez totale est diminuée de plus d’un vingtième de la surface. Elle fait valoir que le certificat de superficie fait ressortir la superficie du lot et caractérise les surfaces déduites. Sur le remboursement des frais de diagnostic, elle fait valoir que sans ces diagnostics, elle n’aurait pas pu s’apercevoir de l’erreur lui ayant causé préjudice, faute pour Monsieur [W], pourtant agent immobilier, d’avoir été plus vigilant. 

*

Dans leurs conclusions signifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, Madame [Z] et Monsieur [W] demandent au tribunal de :

Sur les demandes présentées par Madame [B] à leur encontre,

- Débouter Madame [B] de toutes ses demandes ;

- A tout le moins, limiter les demandes de Madame [B] à de plus justes proportions ;

Sur les demandes présentées par Monsieur [W] et Madame [Z] à l’encontre de Monsieur [G],

- Constater que le juge de la mise en état a rejeté la demande Monsieur [G] visant à retenir une prescription ;

- Juger recevable et bien fondée leur action à l’encontre de Monsieur [G] ;

- Juger que Monsieur [G] a commis une réticence dolosive, ou à tout le moins n’a pas satisfait à son obligation d’information à l’égard de ses acquéreurs ;

- Condamner Monsieur [G] à leur payer la somme décomposée comme suit :
-13 793,85 euros au titre de la perte de chance de contracter au juste prix ;
-831 euros au titre des droits de mutation indûment exposés ;

- Condamner Monsieur [G] à les garantir de toutes condamnations, pénalités, intérêts, indemnités ou sommes de quelque nature que ce soit, y compris aux frais irrépétibles et dépens, qu’ils seraient amenés à devoir payer à Madame [B] au titre de la décision à intervenir ;

- Débouter Monsieur [G] de toutes ses demandes et prétentions contraires ;

En tout état de cause,

- Condamner Monsieur [G] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

- Condamner Monsieur [G] aux dépens de l’incident ;

- Condamner Monsieur [G] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Écarter l’exécution provisoire. 

Pour demander le rejet ou la diminution du montant des demandes de Madame [B] à leur encontre, Madame [Z] et Monsieur [W] affirment, sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, que l’action en réduction du prix de vente en raison de l’erreur de superficie ne peut porter que sur le prix de vente de l’immeuble et ne peut s’appliquer sur le prix de vente des meubles, et qu’il en va de même concernant les frais notariés, qui ne s’appliquent que sur la valeur immobilière du bien, de sorte que les demandes de Madame [B] étant fondées sur la somme de 155 000 euros, elles ne peuvent qu’être réduites, et que Madame [B] ne peut prétendre à une indemnisation supérieure à la somme de 17 266,85 euros. Sur les frais d’acte et droits de mutation, ils font valoir que les droits de mutation n’auraient dû être calculés que sur la valeur du bien immobilier selon la superficie réelle, soit 131 433 euros, de sorte que les droits de mutation ne s’élevaient qu’à 7 634 euros et non à 8 638 euros. Ils soutiennent ainsi que Madame [B] ne peut prétendre à une indemnisation supérieure à la somme de 1 001 euros au titre des droits de mutation indûment exposés. Sur les frais de diagnostics, ils font valoir que Madame [B] n’avait aucune obligation de faire appel à deux diagnostiqueurs pour établir la surface réelle de son bien, et qu’elle n’avait même aucune obligation à réaliser un quelconque diagnostic, de sorte qu’elle doit être déboutée de cette demande.

Au soutien de leur demande de déclarer recevable leur action contre Monsieur [G], Madame [Z] et Monsieur [W] affirment, sur le fondement des articles 1130, 1137, 1144, 2224 du code civil et 789 du code de procédure civile, que même en présence de la revente du bien en litige à Madame [B], ils sont recevables à engager la responsabilité de Monsieur [G]. Ils affirment qu’ils n’ont découvert le dol commis par Monsieur [G] qu’au moment de la réclamation faite par Madame [B] et de son assignation du 13 juillet 2022, de sorte qu’en recherchant la responsabilité de Monsieur [G] sur le fondement du dol, aucune prescription ne leur est opposable. Ils affirment que leur demande, fondée sur l’indemnisation du dol subi du fait des déclarations de Monsieur [G], n’est pas assimilable à une action en diminution du prix, qu’ils ont le choix de leur fondement juridique et que l’existence d’un fondement n’est pas exclusive de la possibilité de se prévaloir d’autres fondements. Ils font valoir que leur action n’est pas fondée sur la délivrance conforme du bien. Ils affirment que la prescription invoquée par Monsieur [G] n’est pas applicable au litige puisqu’elle est afférente à un fondement juridique différent de celui invoqué, et que la demande fondée sur la prescription de Monsieur [G] a déjà été rejetée par le juge de la mise en état, et ne peut plus prospérer. Ils font valoir que le juge de la mise en état a précisé que la demande ne relevait pas de la compétence du juge du fond, de sorte que Monsieur [G] doit être débouté de sa demande.

Au soutien de leur demande en paiement à l’encontre de Monsieur [G], Madame [Z] et Monsieur [W] affirment, sur le fondement des articles 1178, 1240, 1130, 1137, 1139, 1144 du code civil, 56 de la loi du 10 juillet 1965, qu’ils ont été victimes d’une réticence dolosive commise par Monsieur [G], qui est un professionnel dans le milieu de l’habitat. Ils font valoir que Monsieur [W], au moment de la vente, n’était que boulanger et a opéré sa réorientation professionnelle seulement postérieurement à l’achat du bien. Ils affirment qu’il ressort de l’état descriptif de division établi le 19 octobre 2015 à la requête de Monsieur [G] sur la base d’un relevé effectué par un géomètre-expert que le bien qui leur a été vendu n’était que de 58 m², alors que Monsieur [G] a annoncé dans l’acte de vente du 03 juillet 2020 une superficie de 65 m². Ils font valoir que Monsieur [G] avait donc connaissance depuis le 19 octobre 2015 de la superficie réelle du bien qu’il a mis en vente, et qu’il le rappelle dans un mail adressé à son conseil dans lequel il tente de se retrancher derrière la signature des documents par les consorts [T] [N] en omettant de rappeler qu’il les a paraphés. Ils soutiennent que Monsieur [G] tente de se retrancher derrière une connaissance « approximative » de la superficie alors qu’il a lui-même réalisé l’ensemble des travaux en 2015. Ils font valoir que l’agent immobilier n’est pas tenu de procéder personnellement à la vérification des superficies déclarées par le vendeur et que c’est de manière opportune mais mal venue que Monsieur [G] se retranche derrière les informations transmises par l’agent immobilier qu’il a lui-même missionné pour la vente. Ils font valoir que la superficie réelle est forcément supérieure à la superficie Carrez, et que celle-ci est donc inférieure à plus d’un vingtième de la surface réelle. Ils font valoir que Monsieur [G] a réalisé lui-même les travaux permettant de changer la destination de la grange en deux appartements et qu’il avait diligenté un expert géomètre chargé de mesurer la superficie tout en déclarant malgré cela une superficie bien plus grande, dans le compromis de vente et dans l’acte authentique de vente. Ils font valoir que sur la déclaration d’intention d’aliéner, Monsieur [G] précise qu’elle est établie par le notaire, ce qui n’est pas contesté, mais qu’elle est forcément remplie grâce aux informations remplies par Monsieur [G], vendeur, et que Monsieur [G] a nécessairement déclaré volontairement une superficie surestimée du bien, d’autant qu’il disposait de l’esquisse depuis le 10 novembre 2015 et qu’il avait donc connaissance de la surface véritable du bien depuis 5 ans au moment de la vente. Ils soutiennent qu’il est possible d’actionner, en cas de dol, un autre fondement juridique que celui de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la mention de la superficie du bien acheté étant nécessairement déterminante du consentement des acquéreurs. Ils affirment que Monsieur [G] a déclaré, en toute connaissance de cause, une superficie surestimée du bien, lui ayant permis d’en percevoir un prix supérieur à sa valeur réelle, commettant ainsi une réticence dolosive à leur préjudice puisque leur consentement a été vicié au jour de la vente et qu’ils n’auraient pas contracté ou contracté à des conditions substantiellement différentes s’ils avaient été informés de la véritable superficie du bien acquis. Ils affirment que la chose et le prix de la chose sont fonctions de la superficie et que le métrage était déterminant du consentement des parties. Ils font valoir qu’ils n’avaient pas connaissance de la véritable superficie. Ils soutiennent que la précision selon laquelle la vente a été rapide et celle selon laquelle Monsieur [G] les a laissés entreposer des meubles avant la signature de l’acte authentique sont inutiles et ne confirment ni n’infirment quoi que ce soit, et que l’erreur de la victime en cas de dol est toujours excusable. 

Madame [Z] et Monsieur [W] font valoir qu’il est démontré que Monsieur [G] a commis une faute consistant en la réticence dolosive d’une information substantielle pour les acquéreurs, et que le préjudice subi correspond à la perte de chance de ne pas avoir pu conclure pour un prix de vente correspondant à la véritable superficie du bien, soit 57,45 m² et non 65 m², mais aussi d’avoir exposé des droits de mutation sur un montant d’assiette erroné. Ils font valoir que le préjudice ne pourra qu’être basé sur le prix de l’immeuble, soit 118 750 euros. Sur le prix du bien immobilier diminué du quantum de la superficie erronée, ils soutiennent que la superficie est diminuée de 7,55 m², ce qui représente la somme de 13 793,85 euros, et que Monsieur [G] doit donc être condamné à leur payer la somme de 13 793,85 euros au titre de la perte de chance subie. Sur les frais d’acte et droits de mutation, ils soutiennent que les droits de mutation n’auraient dû être calculés que sur la valeur du bien immobilier selon la superficie réelle, soit 104 956 euros, de sorte que les droits de mutations ne s’élevaient qu’à 6 095 euros, et que Monsieur [G] doit être condamné à leur payer la somme de 831 euros au titre des droits de mutation indûment exposés.

Au soutien de leur demande en garantie, Madame [Z] et Monsieur [W] affirment qu’il est constant que l’ensemble du préjudice subi par Madame [B] a un lien direct avec la réticence dolosive de Monsieur [G], dont ils ont eux-mêmes été victimes, de sorte qu’il doit être condamné à les garantir de toutes condamnations, indemnités ou sommes de quelque nature que ce soit, y compris aux frais irrépétibles et dépens, qu’ils seraient amenés à devoir payer à Madame [B]. 

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, Madame [Z] et Monsieur [W] font valoir qu’ils ont subi un préjudice moral, car ils ont vendu le bien litigieux dans l’optique de construire leur maison, construction qui est toujours en cours, que le montant perçu dans le cadre de la vente passée avec Madame [B] permettait de financer en partie la construction de leur nouvelle maison, et que les difficultés rencontrées pèsent sur leur projet de vie, tant financièrement que moralement. 

Pour demander d’écarter l’exécution provisoire, Madame [Z] et Monsieur [W] soutiennent, sur le fondement des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, que dans le cas où ils seraient condamnés à indemniser Madame [B], l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire dans la mesure où il existe des moyens sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives pour les défendeurs. 

*

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 19 janvier 2026, Monsieur [E] [G] demande au tribunal de :
- Déclarer que le seul fondement possible à l’action diligentée par Monsieur [W] et Madame [Z] à son encontre est l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, d’ordre public ;

En conséquence,

- Rejeter l’action diligentée par Monsieur [W] et Madame [Z] à son encontre fondée sur le dol ;

- Déclarer l’action introduite par Madame [Z] et Monsieur [W] à son encontre prescrite, faute d’avoir été exercée dans le délai d’un an après la signature de l’acte de vente du 03 juillet 2020, et par conséquent irrecevable ;

En tout état de cause,

- Débouter Madame [Z] et Monsieur [W] de l’intégralité de leurs demandes ;

- Condamner solidairement Madame [Z] et Monsieur [W] aux dépens ;

- Condamner solidairement Madame [Z] et Monsieur [W] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir est de droit.

Pour demander le rejet de l’action de Monsieur [W] et Madame [Z] fondée sur le dol et l’irrecevabilité de leur action comme prescrite, Monsieur [G] soutient, sur le fondement des articles 1604 du code civil, 43 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et du décret n°2024-673 du 03 juillet 2024, que Monsieur [W] et Madame [Z] lui reprochent d’avoir déclaré une superficie surestimée du bien, et qu’il apparaît qu’ils recherchent une diminution du prix de vente du bien qu’il leur a vendu en raison d’une déclaration de superficie qui serait erronée. Il fait valoir qu’ils ne l’ont assigné sur le fondement du dol que pour tenter d’échapper au délai de prescription d’un an, mais que le texte de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public et déroge au droit commun de la responsabilité contractuelle, de sorte qu’ils ne pouvaient pas agir sur le fondement du dol pour tenter de contourner l’application de ce texte. Il affirme que le seul fondement possible à leur action est l’article 46 de la loi de 1965, et que leur action fondée sur le dol doit donc être rejetée. Il affirme qu’il est bien fondé à reprendre au fond sa fin de non-recevoir tirée de la prescription, et que l’action introduite par Madame [Z] et Monsieur [W] doit être déclarée prescrite, faute d’avoir été exercée dans le délai d’un an après la signature de l’acte de vente du 03 juillet 2020. 

Pour demander en tout état de cause le rejet des prétentions de Monsieur [W] et Madame [Z], Monsieur [G] affirme, sur le fondement des articles 1103 et 1137 du code civil, que c’est seulement pour contourner la prescription qu’ils agissent sur le terrain du dol, sans solliciter la nullité de la vente de l’appartement dont ils ne sont plus propriétaires. Il affirme qu’il n’est pas un professionnel de l’immobilier contrairement à Monsieur [W], conseiller immobilier depuis le 27 octobre 2020, et qu’il avait confié un mandat de vente à la société I@D FRANCE en la personne de Madame [O], société à laquelle est affilié Monsieur [W] en tant que conseiller immobilier, et que cette situation de conflit d’intérêt explique l’absence de mise en cause de Madame [O] par Monsieur [G]. Il affirme qu’il n’est pas un professionnel de l’immobilier mais un professionnel dans le cadre de l’amélioration de l’habitat, de sorte que ses connaissances en termes de législation au sujet des ventes immobilières sont inexistantes. Il affirme qu’il n’a pas mené la réalisation des travaux sur l’appartement et qu’il n’a jamais fait réaliser de diagnostic. Il fait valoir que Monsieur [W], qui était bien conseiller immobilier au moment de la vente à Madame [B], a déclaré une superficie inexacte dans ce second acte de vente. Il soutient que c’est seulement à l’occasion de la seconde vente qu’un mesurage a été effectué, et que cette situation démontre que l’erreur commise lors de la première vente n’était ni intentionnelle ni dissimulée, mais qu’elle résulte d’une omission ou d’une négligence partagée. Il fait valoir qu’il serait incohérent de qualifier cette omission de dol le concernant tout en la considérant comme une simple erreur dans le cadre de la revente par Monsieur [W], professionnel de la vente immobilière. Il soutient que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été joints au compromis de vente régularisé en date du 27 avril 2020, et qui a été adressé à Monsieur [W] et Madame [Z] le 12 mai 2020. Il soutient qu’ils ont eu plus de deux mois pour relire le compromis et ses annexes, et par conséquent le nombre de mètres carrés réel, avant la signature de l’acte authentique. Il soutient que l’esquisse comprenant l’état descriptif de division mentionnant la surface réelle du bien de 58 m² avait été préalablement communiquée par mail de Monsieur [G] adressé le 17 janvier 2020 à Madame [O], que dans son mail Monsieur [G] ne déclare aucune surface, et que c’est la preuve qu’il n’était pas animé par l’intention de dissimuler quoi que ce soit aux futurs acquéreurs et encore moins de les tromper par quelque manœuvre que ce soit, de sorte qu’aucun dol n’est possible et qu’il a agi en toute bonne foi. Il soutient que c’est Madame [O] qui a commandé tous les diagnostics en déclarant une surface erronée de 65 m² alors qu’elle disposait des documents attestant de sa véritable surface. Il soutient que ce n’est pas lui qui a rédigé l’acte de vente et que s’il a fait appel à une professionnelle de l’immobilier, ce n’est pas pour vérifier son travail, qu’il s’est entièrement remis à son expertise dans un domaine qui n’est pas le sien. Il soutient qu’il ne peut donc y avoir de réticence dolosive de sa part. Il affirme que l’erreur peut provenir d’une mauvaise prise de mesure de la part de l’agent immobilier, et que lui, de bonne foi, n’a pas contrôlé le diagnostic, issu du travail d’une professionnelle de l’immobilier. Il soutient qu’il n’avait aucune raison de penser que le nombre de m² mentionné sur le diagnostic était faux. Il soutient que la déclaration d’intention d’aliéner a été remplie et signée par le notaire sur la base des informations qui lui ont été transmises par Madame [O], et qu’en communiquant l’esquisse mentionnant la surface réelle du bien de 58 m², il a transmis une information véritable. Il soutient qu’il a laissé Monsieur [W] déposer des meubles dans l’appartement avant la signature de l’acte de vente, ce qui prouve sa bonne foi. Il fait valoir que Madame [Z] et Monsieur [W] n’établissent pas le caractère déterminant pour eux de la superficie de l’appartement et qu’ils ont signé leur proposition d’achat sans même que la superficie de l’appartement ne soit mentionnée. Il soutient que le préjudice réparable d’un cocontractant qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat correspond uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, que le prix de l’appartement, au vu de ses qualités, aurait dû être plus élevé, de sorte qu’ils ont réalisé une plus-value et qu’ils ne peuvent revendiquer le fait d’avoir perdu une quelconque chance de contracter à des conditions plus avantageuses. 






IV MOTIVATION DU JUGEMENT


1°) SUR LA DEMANDE DE REDUCTION DU PRIX DE VENTE

L’article 46 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. 

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. 
L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. 

Cette sanction est forfaitaire et exclusive de toute autre indemnisation. 

En l’espèce, par acte authentique de vente du 02 décembre 2021, Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] ont vendu le bien immobilier litigieux à Madame [K] [B] pour un prix de 155 000 euros dont 148 700 euros pour le seul bien immobilier et 6 300 euros pour le mobilier. 

Il ressort de la clause « Garantie de superficie » de cet acte de vente que le vendeur déclare que la superficie privative du lot est de 65 mètres carrés, que le mesurage a été effectué par le vendeur, que les parties reconnaissent être informées par le notaire des conséquences de la non réalisation de métrage par un professionnel, et que le vendeur reconnaît avoir été averti qu’il existe différentes manières pour mesure un bien. Il est indiqué que le vendeur, connaissance prise du risque de voir le prix de vente diminué dans des proportions très importantes et sans communes mesures avec le coût d’un mesurage effectué par un professionnel, maintient sa décision de ne pas faire appel à un professionnel et confirme que la surface qu’il indique l’a été en tenant compte des spécificités de la loi Carrez. 

L’assignation a été délivrée le 13 juillet 2022, de sorte que l’action a bien été diligentée dans le délai d’un an et que l’action de Madame [B] est recevable. 

Il ressort d’un certificat de superficie de la partie privative établi le 29 mars 2022 que la surface loi Carrez du bien est de 57,45 m². 

Il ressort d’un autre certificat de surface privative établi le 28 juin 2022 que la surface loi Carrez du bien est de 57,26 m².

La surface la plus grande sera retenue, soit 57,45 m².

Il ressort également de l’état descriptif de division établi le 19 octobre 2015 que le bien est de 58 m². 

Ainsi, la surface du bien a été surestimée à hauteur de 7,55 m², soit plus d’un vingtième de la surface.

Madame [B] est donc bien fondée à demander une diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure.

La diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure correspond à la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit. 

Si le prix de 155 000 euros a été versé pour la vente de l’immeuble, seuls 148 700 euros correspondent au seul bien immobilier, le reste correspondant au mobilier et n’étant pas concerné par une surestimation de la surface, de sorte que c’est la somme de 148 700 euros qui sera retenue. 

En conséquence, Madame [Z] et Monsieur [W] sont condamnés solidairement à payer à Madame [B] la somme de 17 272,07 euros arrondie (148 700/65x7,55) au titre des mètres carrés manquants. 

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, sur le fondement duquel Madame [B] fonde sa demande en paiement des frais d’acte et de mutation et frais de diagnostic qu’elle aurait indûment payés, ne prévoit pas la restitution desdites sommes.

Madame [B] est donc déboutée de ses demandes de ce chef. 


2°) SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE MADAME [Z] ET MONSIEUR [W] A L’ENCONTRE DE MONSIEUR [G]

L’article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 

L’article 802 du code de procédure civile dispose que lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

Dans son ordonnance du 19 septembre 2024, le juge de la mise en état a relevé que Monsieur [G] ne lui demandait pas de déclarer irrecevable la demande telle que formulée par les consorts [Z]/[W] mais de déclarer leur action prescrite au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Il a indiqué que, étant lié par sa saisine, il ne s’agissait pas d’une question de fond susceptible d’être renvoyée devant le tribunal, et que la prescription invoquée n’était pas celle applicable à l’action exercée, fondée sur le dol, de sorte que la fin de non-recevoir tirée de la prescription annale a été rejetée. 

En l’espèce, le juge de la mise en état a déjà statué sur la question de voir déclarer l’action des consorts [Z]/[W] prescrite. Ces derniers n’agissent toujours pas sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur le fondement du dol, de sorte que leur action ne peut être déclarée comme prescrite.

En revanche, lorsque l’acquéreur d’un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Lorsque l’acquéreur agit contre le vendeur en invoquant une différence de superficie, le régime de la loi du 10 juillet 1965 constitue l’unique fondement possible de l’action.

En l’espèce, si les consorts [Z]/[W] demandent une indemnisation de leur perte de chance de ne pas avoir pu conclure pour un prix de vente correspondant à la véritable superficie du bien sur le fondement du dol, il convient de relever qu’ils demandent une indemnisation correspondant au prix du bien immobilier diminué du quantum de la superficie erronée, ce qui revient donc à invoquer un déficit de superficie. 

Leur action est donc régie exclusivement par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, qu’ils n’ont pas invoquée. 

Dès lors, il doit être considéré que les consorts [Z]/[W] sont déchus de leur droit d’agir et ne peuvent se soustraire aux conséquences de la prescription de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en invoquant le régime plus général du dol.

En conséquence, leur demande en paiement à l’égard de Monsieur [G] doit être déclarée irrecevable. 


3°) SUR LA DEMANDE EN GARANTIE DES CONSORTS [Z]/[W] A L’ENCONTRE DE MONSIEUR [G]

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la demande en paiement des consorts [Z]/[W] à l’égard de Monsieur [G] a été déclarée irrecevable. 

La demande en garantie des consorts [Z]/[W] est fondée sur le fait qu’ils soutiennent que le préjudice subi par Madame [B] a un lien direct avec la réticence dolosive de Monsieur [G].

Cette réticence dolosive n’a pas été examinée, la demande en paiement des consorts [Z]/[W] ayant été déclarée irrecevable.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande en garantie à l’égard de Monsieur [G].


4°) SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DES CONSORTS [Z]/[W] AU TITRE DU PREJUDICE MORAL

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les consorts [Z]/[W] ayant été déboutés de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [G], leur demande de condamnation de ce dernier à leur verser des dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ne peut qu’être rejetée.


5°) SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE


A) Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [Z]/[W], partie perdante au procès, sont condamnés in solidum aux dépens. 


B) Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les consorts [Z]/[W], partie perdante au procès, sont condamnés in solidum à verser à Madame [B] et à Monsieur [E] [G], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 1 500 euros chacun et sont déboutés de leur propre demande de ce chef. 


C) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou que la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] à verser à Madame [K] [B] la somme de 17 272,07 euros au titre de la réduction du prix de vente du bien immobilier situé [Adresse 4] ;

DEBOUTE Madame [K] [B] du surplus de ses demandes ;

DECLARE irrecevable la demande en paiement de Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] à l’encontre de Monsieur [E] [G] ;

DEBOUTE Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] à payer à Madame [K] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] à payer à Monsieur [E] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande Madame [S] [Z] et Monsieur [C] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026 par Mme Marie LAITHIER, Juge placée, assistée de Madame Chloé POUILLY, Greffier lors du délibéré.

Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1178, code civil 1139, code civil 1144, code de procedure civile 802). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-19T20:53:19.425Z.