Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 25 juin 2026, n° 22/04468

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2019, la société [H], aux droits de laquelle se trouve la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC (ci-après la société INGKA) a donné à bail commercial à la société LPT [Localité 1] des locaux dépendant du centre commercial dénommé Italie 2 sis à [Localité 8], pour une durée de dix ans du 07 juillet 2020 au 06 juillet 2030, l'exercice d'une activité de « A titre principal : vente des produits d'optique, lunetterie et tous produits liés à l'optique, examen de vue, lunettes de soleil et tous accessoires et prestations s'y rapportant, assemblage et fabrication sur place des lunettes, service SAV. A titre accessoire : audioprothèse et tous accessoires s'y rapportant. » et un loyer annuel de base de 256 000 euros hors taxes et hors charges outre un loyer annuel variable fixé à 8% hors taxes du chiffre d'affaires hors taxes. 

Le 21 septembre 2021, le bailleur a fait signifier par acte d'huissier de justice à la société LPT [Localité 1] une sommation de lui payer dans un délai de huit jours une somme de 355 351,42 euros au titre des loyers et charges restant dus au 13 septembre 2021, outre le coût de l'acte de 393,83 euros, soit une somme totale de 355 745,25 euros.

Puis, par acte d'huissier de justice signifié le 10 mars 2022, le bailleur a fait signifier à la société LPT [Localité 1] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, de lui payer la somme de 380 479,58 euros au titre des loyers et charges restant dus au 10 février 2022, outre le coût de l'acte de 394,55 euros, soit une somme totale de 380 874,13 euros.

C'est dans ces circonstances que, par acte d'huissier de justice signifié le 08 avril 2022, la société LPT [Localité 1] a assigné le bailleur à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins de voir prononcer la suspension de son obligation de paiement des loyers et à tout le moins la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Par ordonnance en date du 13 novembre 2024, le juge de la mise en état a notamment :
- rejeté la demande de disjonction d'instance ;
- rejeté en l'état la demande d'expertise ;
- condamné la société LPT [Localité 1] à payer à la société INGKA une provision d'un montant de 120 000 euros à valoir sur sa créance de loyers et charges contractuels arrêtée au 13 mai 2024.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la société LPT [Localité 1] demande au tribunal de :

« - DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
- JUGER que la société LPT [Localité 1] est recevable et bien fondée en ses prétentions ; 
 
- PRONONCER la suspension, à tout le moins, des effets de la clause résolutoire contenu dans le bail commercial du 19 décembre 2019 ; 
 
- JUGER que la SNC INGKA [Localité 5] n’est pas fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 11 avril 2022 et l’expulsion de la société LPT [Localité 1] ; 
 
En conséquence, 
 
- JUGER que la baisse de fréquentation d’environ 23% du magasin exploité dans le centre commercial Italie 2 justifie une réduction équivalente (soit 23%) du loyer dû pendant la période d’août 2022 à septembre 2024 inclus ; 
 
- JUGER que les désordres subis par la société LPT [Localité 1] à raison des travaux du bailleur ont porté indiscutablement une atteinte au sérieux et la réputation de l’enseigne justifiant, eu égard à la récurrence et à l’ampleur de ces désagréments, que la SNC INGKA [Localité 5] soit condamnée à indemniser la société LPT [Localité 1] de l’atteinte à son image et à sa réputation à hauteur de 50.000 € ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande tendant à ce que la société LPT [Localité 1] soit condamnée à lui verser la somme de 690.167,49 € € TTC correspondant à la dette locative au13 mai 2024 ; 
 
- JUGER que la demande de paiement de la somme 52.593 € au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société LPT [Localité 1] n’est pas justifiée ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande de condamnation d’un intérêt de retard au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cents points sur toutes les sommes non payées à leur date d’échéance ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande de condamnation à une majoration de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible sur toutes les sommes dues ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande d’astreinte ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité contractuelle ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande tendant à ce que lui soit garantie par la société LPT [Localité 1] le paiement intégral de sa dette. 
 
A titre subsidiaire, si par extraordinaire la clause résolutoire était acquise, 
 
- JUGER que la demande de paiement de la somme 52.593 € au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société LPT [Localité 1] n’est pas justifiée ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande de condamnation d’un intérêt de retard au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cents points sur toutes les sommes non payées à leur date d’échéance ; 
 
Décision du 25 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 22/04468 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWUOF

- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande de condamnation à une majoration de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible sur toutes les sommes dues ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande d’astreinte ; 

- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité contractuelle ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande tendant à ce que lui soit garantie par la société LPT [Localité 1] le paiement intégral de sa dette. 
 
En tout état de cause, 
 
- ACCORDER DES DELAIS DE PAIEMENT à la société LPT [Localité 1], selon un échéancier de 12 mois, pour le règlement de sa condamnation ; 
 
- PRENDRE ACTE de l’accord de la société LPT [Localité 1] à une éventuelle procédure de médiation proposée par le juge de la mise en état si celui-ci apprécie positivement l’opportunité d’une telle procédure ; 
 
- PRENDRE ACTE du refus de la SNC INGKA [Localité 5] à ce qu’il soit sollicité la désignation d’un médiateur judiciaire ; 
 
- CONDAMNER la SNC INGKA [Localité 5] à payer à la société LPT [Localité 1] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. ».

A titre principal, sur le fondement de l'article 1719 du code civil, la société LPT [Localité 1] soutient qu’en présence de désordres incompatibles avec l’exploitation commerciale des locaux loués selon leur destination contractuelle, parfaitement étrangers au preneur et entraînant des fermetures régulières du magasin, l’obligation du bailleur de garantir un environnement favorable n’est pas respectée, et rend, en conséquence, sans objet le paiement des loyers et charges réclamés par le bailleur. 
La société LPT [Localité 1] expose que pendant de nombreux mois, elle n'a pu jouir paisiblement du local loué en raison de lourds travaux de restructuration qui ont eu lieu de 2022 à septembre 2024 et qui ont engendré de nombreux troubles de jouissance et nuisances sonores qui ont substantiellement impacté le fonctionnement normal de son commerce. Elle précise que les troubles d'exploitation qu'elle a subis ont débuté à la suite du départ des deux enseignes principales du centre commercial, Le Printemps en novembre 2021 puis la Fnac en août 2022, le bailleur ayant volontairement choisi de ne pas les remplacer afin de permettre à l'enseigne Ikea de s'implanter en septembre 2024 après la réalisation d'importants travaux de restructuration. En réponse à la société INGKA, elle déclare que l'article 13 du contrat de bail constitue une clause type d'un contrat de bail et qu'il ne démontre pas qu'elle avait connaissance de l'ampleur des travaux et des conséquences sur son activité, mais aussi que l'article 9 ne peut recevoir application eu égard à la durée et à l'importance des désordres qu'elle a subis.
La société LPT [Localité 1] ajoute que pendant les travaux, le centre commercial a subi une importante baisse de fréquentation. Elle souligne que la fréquentation de son commerce a été systématiquement inférieure à 20% de la moyenne générale de ses autres magasins comparables situés en centres commerciaux, ce qui selon elle est la conséquence des nuisances qu'elle a subies en raison des travaux.
Elle en conclut, d'une part, que la clause résolutoire n’a pas été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur et qu'en conséquence la société INGKA n’est pas fondée à en solliciter l’acquisition et, d'autre part, que la baisse de fréquentation d’environ 23% de son commerce justifie une réduction équivalente de son loyer, soit 23%, sur la période d’août 2022 à septembre 2024 inclus. 
En outre, la société LPT [Localité 1] prétend que les nuisances qu'elle a subies du fait des travaux ont porté une grave atteinte à son image et à sa réputation. Elle explique que dans la mesure où elle vend des dispositifs médicaux, la clientèle attend de son personnel, de ses locaux et de ses produits, un niveau élevé de sécurité, de sérieux et de qualité qu'elle n'a pas pu lui offrir.

A titre subsidiaire et si le tribunal constatait l'acquisition de la clause résolutoire, la société LPT [Localité 1] expose, en vertu de l 'article 22.2.2 du contrat de bail, que la société INGKA ne rapporte aucun élément de preuve ni facture pour justifier du montant de 52 593 euros qu'elle sollicite en paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle. Elle considère également qu'il serait inéquitable de la condamner au paiement des frais sollicités par la société INGKA compte tenu des troubles qu'elle subit depuis la prise à bail des locaux.

En ce qui concerne sa demande de délai de paiement en vertu de l'article 1343-5 du code civil, la société LPT [Localité 1] fait valoir que malgré les graves difficultés d'exploitation qu'elle a subies compte tenu des fermetures administratives et des troubles de jouissance imposés par la socuété INGKA, elle a continué à payer les loyers dus durant la période des travaux et qu'il n'existe pour la société INGKA aucun risque de non-recouvrement de sa créance.

Enfin, la société LPT [Localité 1] demande que le tribunal tire les conséquences du refus de la société INGKA de voir mettre en oeuvre une procédure de médiation.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, la société INGKA demande au tribunal de : 
 
« A titre principal : 
 
- JUGER RECEVABLE ET BIENFONDEE la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC dans ses demandes, fins et prétentions ; 
 
- PRENDRE ACTE du refus légitime de la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC pour la mise en place d’une médiation judiciaire ; 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC la dette locative en principal d’un montant de 563.443,92 euros TTC (correspondant à la dette locative au 24 mars 2025 - montant à parfaire à la date du jugement à intervenir) ; 
 
- DEBOUTER la société LPT [Localité 1] de sa demande de réduction du loyer dû pendant la période d’août 2022 à septembre 2024 ; 
 
- DEBOUTER la société LPT [Localité 1] de sa demande de condamnation de la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC au versement de 50.000 euros ; 
 
- DECLARER VALABLE le commandement de payer signifié le 10 mars 2022 à la société LPT [Localité 1] dans ses effets ; 

A titre subsidiaire (sur la demande de délais de paiement) : 

- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler sa dette locative relative à la Période 
Litigieuse sur une période maximum de trois (3) mois selon un échéancier de paiement strict de trois (3) mensualités égales, payables tous les 1ers du mois et ce, à compter de la signification du jugement à intervenir ; 

- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à constituer une ou plusieurs garanties financières en faveur de la Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC ; 
 
A titre reconventionnel, sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire : 
 
- JUGER ET PRONONCER la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire du Bail commercial conclu le 12 décembre 2019 à compter du 11 avril 2022 ; 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à libérer les locaux et remettre les clés après 
établissement d'un état des lieux de sortie ; 
 
- ORDONNER l'expulsion de la société LPT [Localité 1] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ; 
 
- ORDONNER l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les Locaux Loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société LPT [Localité 1] ; 
 
- ORDONNER l’acquisition par la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC de l’intégralité du montant du dépôt de garantie versé par la société LPT [Localité 1] à titre de premiers dommages et intérêts du préjudice subi ; 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler à la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 52.593 euros sur la période postérieure à la date de résiliation du Bail outre les charges et accessoires jusqu'au jour de la remise des clés ; 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler à la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC un intérêt de retard aux taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cent points sur toutes les sommes non payées à leur date d’échéance (étant précisé que le taux moyen sera celui du mois précédant la date d’exigibilité) (montant à parfaire à la date du jugement à intervenir); 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler à la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC une majoration de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible sur toutes les sommes dues (montant à parfaire à la date du jugement à intervenir) 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler à la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC une astreinte d'un montant de 1.000 euros par jour de retard pour la libération des locaux, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu'au jour de la remise des clés ; 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler à la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC une l’indemnité contractuelle prévue au Bail et égale à 4 mois du dernier loyer payé à titre d’indemnité de recommercialisation des locaux ; 

Décision du 25 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 22/04468 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWUOF

 - CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler à la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC les frais relatifs à la signification de la sommation de payer en date du 21 septembre 2021 pour un montant de 393,83 euros et du commandement de payer en date du 10 mars 2022 pour un montant de 394,55 euros. 
 
En tout état de cause : 
 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à verser à la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] en tous les dépens, en application de l’article 699 du Code de procédure civile, dont distraction au profit du cabinet LAWRIZON AVOCATS, représenté par Me Séverine Guilluy ».

A titre liminaire, la société INGKA indique ne pas être favorable à la désignation d’un médiateur judiciaire aux motifs que l'entrée en médiation relève de la seule volonté des parties, qu'aucun grief ne peut être retenu contre l’une d’entre elles pour la refuser et ce d’autant que son refus apparaît parfaitement justifié compte tenu des tentatives de rapprochement préalables à la délivrance du commandement de payer du 10 mars 2022 qui ont échoué et du montant très élevé de la dette locative.

A titre principal, la société INGKA déclare qu'en ce qui concerne la demande d'indemnisation de la société LPT [Localité 1] pour troubles de jouissance, elle n’est assujettie à aucune obligation de commercialité ou de maintien des autres enseignes présentes dans le centre commercial à la date de signature du bail et que, de plus, la société LPT [Localité 1] était parfaitement informée de la réalisation de travaux d’extension du centre commercial et qu'elle avait contractuellement accepté l’article 13 du bail relatif à l'utilisation des parties à usage commun ou d’utilité commune et à l'évolution du centre commercial.

En ce qui concerne les fuites d'eau intervenues dans le local de la société LPT [Localité 1], elle précise que les travaux de rénovation du centre commercial n'ont pas eu lieu sous sa maîtrise d'ouvrage et ne concernent que des surfaces qui ne lui appartiennent pas. Elle rappelle qu'aux termes de l’article 18.2 du bail, le preneur doit souscrire des assurances contre le risque de dégâts des eaux et ses conséquences et qu'aux termes de l’article 18.4 du bail, il a renoncé à tout recours au titre des risques de dégâts des eaux. Elle ajoute qu'aux termes de l'article 19 du bail, celui-ci a également renoncé à rechercher la responsabilité du bailleur en cas de troubles de jouissance causé par des voisins ou des tiers ou d'agissements générateurs de responsabilité des autres commerçants du centre, de leur personnel et de leurs fournisseurs ou clients. 
S'agissant de la chute exceptionnelle d'une partie du plancher supérieur, la société INGKA fait valoir que le problème a été généré par son entreprise de démolition et que la difficulté a été résolue à la suite des échanges qu'elle a eus avec la société et LPT [Localité 1], laquelle, à compter de mars 2024 a géré directement le sinistre avec l'entreprise chargée de la démolition. Elle rappelle à cet égard que le preneur a renoncé à rechercher la responsabilité du bailleur selon l'article 19 du contrat de bail et accepté de déroger aux articles 1723 et 1724 du code civil dans les termes de la clause de souffrance stipulée à l'article 9.2 du bail.
Enfin, la société INGKA souligne que la société LPT [Localité 1] n'apporte aucun élément justificatif ni aucun rapport d'expertise pour appuyer ses demandes financières alors qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile, il lui appartient de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.
S'agissant de la demande d'indemnisation de la société LPT pour atteinte à son image et à sa réputation, la société INGKA prétend qu'une somme forfaitaire est incompatible avec la notion d'indemnité et que celle-ci était donc tenue de justifier de son préjudice réel.

A titre subsidiaire, la société INGKA soutient que la société LPT [Localité 1] ne produit aucun justificatif qui permettrait au tribunal d'apprécier sa capacité à respecter le délai de règlement qu'elle sollicite. Elle demande, si le tribunal faisait droit à la demande de délai, que celui-ci soit fixé à trois mois maximum afin de respecter ses intérêts économiques et financiers car elle supporte une perte de trésorerie importante et que la dette soit garantie par l'inscription d'un nantissement sur le fonds de commerce.

Reconventionnellement, la société INGKA demande au tribunal de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue à l'article 22.1 du bail puisque la société LPT [Localité 1] n'a pas réglé la totalité de sa dette dans le délai d'un mois. Elle sollicite également que le montant de l'indemnité d'occupation soit fixée au double du dernier loyer, soit 52 593 euros, outre charges et accessoires, en application de l'article 22.2.2 du bail. Elle soutient que l'intérêt de retard doit être fixé, en vertu de l'article 23 du bail, au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cents points et appliqué sur toutes les sommes non payées à leur date d’échéance. Elle rappelle qu'en application de l’article 5.5 du bail, la résiliation pour faute lui permet de conserver l’intégralité du montant du dépôt de garantie, à titre de premiers dommages et intérêts. Enfin, en application de l’article 22.2.1 du bail, les frais relatifs à la signification de la sommation de payer en date du 21 septembre 2021 pour un montant de 393,83 euros et du commandement de payer en date du 10 mars 2022 pour un montant de 394,55 euros doivent remboursés par la société LPT [Localité 1]. 


Par ordonnance en date du 04 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et l'a renvoyée à l’audience collégiale du 19 mars 2026 à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger» qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

En ce qui concerne les demandes de la société LPT [Localité 1] relatives à la médiation et formulées ainsi au dispositif de ses conclusions :
« - PRENDRE ACTE de l'accord de la société LPT [Localité 1] à une éventuelle procédure de médiation proposée par le juge de la mise en état si celui-ci apprécie positivement l'opportunité d'une telle procédure ; 
 
- PRENDRE ACTE du refus de la SNC INGKA [Localité 5] à ce qu'il soit sollicité la désignation d'un médiateur judiciaire ; »,

elles ne constituent pas non plus des prétentions de sorte que le tribunal n'a pas à statuer à ce sujet.


1- Sur la demande de la société INGKA de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.


a) Sur la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire

Il ressort des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; cette disposition est d'ordre public. 

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 1719 du même code dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 1728 dudit code prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est acquis qu'est privé d’effet un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

L'article 1724 ducode civil dispose que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Selon l'article 1723 le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

En outre, le contrat de bail conclu entre la société INGKA et la société LPT [Localité 1] stipule :

- en son article 19, « Sans préjudice des renonciations à recours prévues à l'article 18, le Preneur renonce à rechercher la responsabilité du Bailleur dans les cas suivants :
- En cas de dommages, d'humidité ou de toute autre circonstance atteignant ses biens propres ou ses marchandises ou les biens pouvant être considérés comme immeubles par destination installés à ses frais, le Preneur devant s'assurer pour ces risques.
- En cas de vol ou autres actes délictueux commis dans les lieux loués ou dans les parties communes, le Bailleur n'assumant personnellement aucune obligation de surveillance.
- En cas de trouble de jouissance causés par des voisins ou tiers, notamment travaux effectués dans les locaux voisins, ou d'agissements générateurs de responsabilité des autres commerçants du Centre, de leur personnel et de leurs fournisseurs ou clients.
- En cas d'interruption dans le service des fluides, y compris les réseaux d'extincteurs automatiques, du chauffage, ou d'arrêt, même prolongé, de l'un quelconque des éléments d'équipement commun du Centre Commercial, tels qu'ascenseurs, escalators, monte-charge, le Bailleur s'engage de son côté à faire diligence pour faire rétablir le fonctionnement desdits équipements et la fourniture des fluides.
- Pour perte d'exploitation du fait de l'arrêt, total ou partiel, de son commerce, » ;

- en son article 18.4., « Au titre des risques d'incendie, explosions et dégâts des eaux faisant l'objet des polices souscrites par le Bailleur et le Preneur, dans les conditions indiquées ci-dessus, il est convenu que :
- Le Preneur renonce à tout recours qu'il serait en droit d'exercer contre le Bailleur, ses mandants ou mandataires, le syndic, le gestionnaire, les autres propriétaires, les autres locataires, locataires gérants, sous locataires et leurs assureurs. Il s'engage à obtenir de ses assureurs et de tous occupants de son chef la même renonciation.
- A titre de réciprocité, le Bailleur et les autres intervenants nommés ci-dessus ainsi que leurs assureurs renoncent à tout recours contre le Preneur et tous occupants de son fait ainsi que contre leurs assureurs. » ;

- en son article 9.2., « Par dérogation à l'article 1724 du Code civil, le Preneur devra souffrir, sans indemnité ni réduction de loyer, toutes réparations urgentes ou non, de même que tous travaux d'amélioration ou modifications ou même de construction nouvelle ou d'extension du Centre Commercial que le Bailleur se réserve de faire exécuter, dans les lieux loués ou dans l'ensemble immobilier, quels qu'en soient les inconvénients et la durée, excédât-elle vingt-et-un jours. ».

Il est acquis que les clauses limitatives ou exonératoires de responsabilité et de renonciation à recours sont inopposables au preneur en cas de trouble anormal et excessif subi par celui-ci.

La société LPT [Localité 1] considère que la clause résolutoire n’a pas été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur dans la mesure où celui-ci ne lui a pas garanti un environnement favorable à l'exercice de son activité dès lors, d'une part, que pendant de nombreux mois, elle n'a pu jouir paisiblement du local loué compte tenu d'une baisse d'attractivité du centre commercial, et, d'autre part, des lourds travaux de restructuration qui ont eu lieu de 2022 à septembre 2024 et qui ont engendré de nombreuses nuisances, à savoir des nuisances sonores, de nombreuses fuites d'eau et des chutes de béton de la sous-face de la dalle supérieure du local loué.

Il est constant que si le bailleur de locaux situés dans un centre commercial est tenu d'une obligation de délivrance, d'entretien et de jouissance des locaux loués, il n'est pas garant du maintien de l'environnement commercial des locaux loués à défaut de stipulation particulière dans le contrat de bail. 

Or, en l'espèce, le contrat de bail ne prévoit aucune obligation pour le bailleur de garantir l'occupation des boutiques ainsi que l'activité du centre commercial et, en conséquence, un environnement favorable à l'exploitation par la société LPT [Localité 1] de son activité.

Il ne peut donc être retenu que les départs consécutifs de deux grandes enseignes commerciales et le fait que le bailleur n'ait pas procédé à leur remplacement immédiat ont constitué, ainsi que le prétend la société LPT [Localité 1] un manquement du bailleur à la garantie de jouissance paisible des locaux, d'autant qu'il ressort des explications de cette dernière que cette vacance s'avérait nécessaire afin de réaliser des travaux de restructuration indispensables à l'arrivée d'une nouvelle grande enseigne.

En outre, il ressort expressément des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées que la société LPT [Localité 1] a renoncé à rechercher la responsabilité du bailleur, d'une part, en cas de dommages ou toute autre circonstance atteignant ses biens propres ou ses marchandises et, d'autre part, au titre du risque dégâts des eaux faisant l'objet des polices d'assurance souscrites par le bailleur et le preneur. Il apparaît également qu'elle s'est engagée à souffrir, sans indemnité ni réduction de loyer, toutes réparations urgentes ou non, de même que tous travaux d'amélioration ou modifications ou même de construction nouvelle ou d'extension du centre commercial. 

Dès lors, elle ne peut invoquer un manquement de la société INGKA à sa garantie de jouissance paisible des locaux loués tant en ce qui concerne les nuisances sonores engendrées par les travaux que les fuites d'eau et les chutes de béton de la sous-face de la dalle supérieure du local loué.

La société LPT [Localité 1] ne peut soutenir que les stipulations susvisées du contrat lui ont été imposées sans qu'elle puisse les négocier car elle n'en rapporte pas la preuve, alors que le contrat de bail commercial est un contrat de gré à gré au sens de l'article 1110 du code civil et qu'il lui appartenait de négocier les clauses de non-recours ou de souffrance voire de ne pas signer le contrat si elle considérait certaines stipulations comme contraires à ses intérêts.

De même, la société LPT [Localité 1] expose que la clause de souffrance ne peut être appliquée que si la gêne occasionnée par les travaux n'est pas excessive ou que les travaux n'entraînent pas une modification substantielle de la chose louée mais elle ne démontre pas ni ne rapporte la preuve qu'elle aurait été empêchée d'user de la chose louée conformément au bail par une gêne excessive apportée à son activité en raison des travaux ou que les travaux auraient substantiellement modifié les locaux loués. 

Surabondamment, en ce qui concerne les nuisances sonores, s'il ressort des e-mails échangés entre les parties que le 12 avril 2024, en réponse à un e-mail de la société LPT [Localité 1] du 05 avril 2024, le bailleur a reconnu l'existence de nuisances sonores et informé cette dernière que les travaux engendreraient « quelques séances bruyantes voire même très bruyantes », il lui indique cependant que ces séances se dérouleront de 8 heures à 10 heures et jusqu'à la fin avril/début mai.La société LPT [Localité 1] mentionne que les travaux se sont prolongés jusqu'à la fin mai/début juin et que les horaires annoncés n'étaient pas respectés mais elle ne fait toutefois état que d'un seul manquement aux horaires indiqués, le 25 avril 2024. De plus lorsqu'elle annonce à plusieurs reprises au bailleur que des clients ont dû quitter le magasin compte tenu du bruit qu'ils subissaient, elle ne rapporte aucun élément de preuve à ce sujet, étant souligné en outre que les enregistrements audio qu'elle aurait adressés au bailleur n'ont pas été communiqués dans le cadre de la procédure.

S'agissant des fuites d'eau, il résulte des échanges d'e-mail avec le bailleur ou ses propres services, que la société LPT [Localité 1] a dénoncé des fuites d'eau le 25 février 2023 (fuite d'eaux usées de la fosse septique depuis la veille), le 11 avril 2023 (fuite provenant des toilettes au-dessus du local), le 24 mai 2023 (au niveau de la réserve, eau claire), le 13 septembre 2023 (fuite de retour au niveau de la salle de pause et fuite au niveau du laboratoire), le 19 octobre 2023 (eau dans la réserve), le 22 octobre 2023 (reprise de la fuite « au même endroit que la dernière fois ») et le 30 octobre 2023 ( fuite au niveau de la climatisation et fuite au niveau de l'évacuation d'eau usagée). Cependant, elle ne rapporte pas la preuve des conséquences de ces fuites sur l'exercice de son activité ni du préjudice de jouissance qu'elle aurait éprouvé. Si le 25 février 2023, elle semble indiquer qu'elle ne peut plus accueillir les clients dans sa boutique et le 19 octobre 2023 mentionne que les « montures ont été retirées », il ne s'agit que de ses propres déclarations, lesquelles ne sont confirmées par aucun autre élément et ne permettent pas de déterminer, par exemple, la durée de la fermeture qui aurait été nécessaire. Il ressort également d'un e-mail du 17 mai 2023 que, selon le bailleur, le dégât des eaux initial était dû aux travaux entrepris mais les fuites d'eau claire semblaient dues à un défaut de maintenance des équipements privatifs. Or la société LPT [Localité 1] ne se prononce pas à ce sujet.

En ce qui concerne les chutes de morceaux de béton en provenance du plancher haut du local, il résulte des pièces communiquées qu'elles se sont produites les 27 février 2024, 18 avril 2024, 17 juin 2024 et 27 août 2024 et qu'elles étaient dues soit aux vibrations soit au percement de la dalle supérieure dans le cadre des travaux entrepris dans le local situé au-dessus. Il s'agit toutefois de nuisances ponctuelles, auxquelles la société de construction a proposé de remédier le 18 avril 2024 en offrant de bâcher la zone concernée, et à nouveau la société LPT [Localité 1] ne justifie pas des conséquences qu'elles ont pu avoir sur la jouissance des locaux et l'exercice de son activité.

Ainsi, il ne ressort de ces éléments aucun trouble de jouissance excessif et anormal dès lors que les nuisances dénoncées étaient inhérentes à tous travaux ou ponctuelles, que le bailleur a pris des mesures afin de les limiter et que la société LPT [Localité 1] ne justifie pas du trouble qui en est résulté.

Dans ces conditions, il ne peut être retenu que les clauses de non-recours ou de souffrance sont inopposables au preneur ni que la société INGKA a manqué à son obligation de garantir à la société LPT [Localité 1] la jouissance paisible des locaux loués.

Par conséquent, il ne peut être considéré que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Il apparaît d'ailleurs que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 10 mars 2022, au début de la période de travaux visée par la société LPT [Localité 1], de sorte que cette dernière ne peut reprocher à la société INGKA de lui avoir délivré le commandement en connaissance des nuisances subies durant cette période.

Le commandement de payer du 10 mars 2022 conserve donc son plein et entier effet. 


b) Sur la constatation de l' acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le 10 mars 2022, le bailleur a fait signifier à la société LPT [Localité 1] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, de lui payer la somme de 380 479,58 euros au titre des loyers et charges restant dus au 10 février 2022 selon décompte et factures annexés.

Or, la société LPT [Localité 1] ne prouve pas avoir réglé la somme due dans le mois de la délivrance du commandement.

Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 avril 2022 à vingt-quatre heures. Cela sera constaté.


2- Sur la demande de la société LPT [Localité 1] de réduction du montant du loyer

Selon l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, la société LPT sollicite une réduction de 23 % du montant du loyer de la période d'août 2022 à septembre 2024 inclus en raison de la baisse de fréquentation d'environ 23 % du magasin exploité dans le centre commercial sans toutefois motiver en droit sa demande. 

Par conséquent, elle sera rejetée.

A titre surabondant, il est rappelé que dans les développements précédents il a été retenu que la société LPT [Localité 1] ne pouvait se prévaloir d'un manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux compte tenu des clauses de non recours et de souffrance stipulées au contrat de bail et de leur caractère opposable à défaut de gêne excessive et anormale.

En outre, la société LPT [Localité 1] ne peut valablement comparer la fréquentation de sa boutique du centre commercial Italie 2 au flux moyen des autres boutiques qu'elle exploite dans d'autres centres commerciaux alors qu'elle n'établit nullement que ces autres centres commerciaux sont comparables à celui-ci. 


3- Sur la demande de la société LPT [Localité 1] d'indemnisation de l'atteinte à son image et à sa réputation

La société LPT [Localité 1] ne motive pas en droit sa demande d'indemnisation du préjudice qu'elle aurait subi en raison d'une atteinte à son image et sa réputation.

En outre, elle ne démontre pas avoir subi une atteinte à son image et à sa réputation en raison des nuisances engendrées par les travaux qui ont eu lieu dans le centre commercial.

Sa demande de condamnation de la société INGKA à lui payer une somme de 50 000 euros à ce titre sera rejetée.


4- Sur les demandes en paiement de la société INGKA

a) Sur la demande en paiement de la dette locative

Selon l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de l'obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société INGKA invoque une dette locative arrêtée au 24 mars 2025 d'un montant de 563 443,92 euros TTC et produit un décompte qui n'est pas contesté par la société LPT [Localité 1].

Par conséquent, la société LPT [Localité 1] sera condamnée à payer à la société INGKA la somme de 563 443,92 euros TTC en règlement de sa dette locative selon décompte arrêté au 24 mars 2025.

b) Sur la demande en paiement d'une majoration de 10%, des intérêts de retard et d'une indemnité de recommercialisation

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le contrat de bail prévoit : 

- en son article 22.2.4,
« a/ A défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance exacte, et du seul fait de l'envoi par le Bailleur d'une lettre de rappel consécutive à cette défaillance (sans qu'une mise en demeure ne soit nécessaire), comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire et irréductible.
Cette pénalité est due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu à l'article 23. Elle est en outre considérée comme un supplément et accessoire du loyer, le défaut de paiement est susceptible d'entraîner l'application de la clause résolutoire.

b/ En cas de résiliation par la faute du Preneur par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, le Preneur devra une indemnité pendant le temps nécessaire à la relocation fixée forfaitairement d'un commun accord à 6 mois du dernier loyer.
Cette indemnité ne se confond pas avec d'autres pénalités qui pourraient être dues auxquelles elle s'ajoute, ni avec les autres sommes qui pourraient étre dues au Bailleur en exécution du présent contrat, tel que le manque à gagner résultant pour le Bailleur de la non-perception du loyer jusqu'à la fin de la période triennale en cours.
Enfin cette indemnité ne couvrant que le préjudice causé par l'interruption du contrat ne comprend pas les dommages éventuels qui pourraient apparaître postérieurement à la rupture et non prévisible à cette date. » ;

- en son article 23,
« A défaut de paiement de toutes sommes exigibles en exécution du Bail (loyers, charges, honoraires, contributions au Fonds Marketing ...) à sa date d'échéance, celle-ci fera l'objet d'un calcul d'intérêt au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cents points, étant précisé que ce taux moyen sera celui du mois précédant la date d'exigibilité, et ce, sans qu'une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail.
Les intérêts seront dus à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concemée.
S'ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code Civil. ».

Ces clauses s'analysent chacune en une clause pénale en ce qu'elles ont pour objet d'évaluer forfaitairement et par avance l'indemnité due par le preneur en cas de résiliation par sa faute du contrat de bail ou en cas d'inexécution de son obligation de paiement des sommes exigibles en vertu du contrat de bail.

Leurs applications cumulées s'avèrent disproportionnées dès lors que la société INGKA ne fait pas état d'un préjudice résultant de la défaillance de la société LPT [Localité 1], distinct de sa créance et des frais exposés pour son recouvrement, lesquels sont couverts par la mise à la charge de cette dernière de l'arriéré dû et des frais de recouvrement, ainsi que de la résiliation en justice du contrat de bail, et que le temps nécessaire à la relocation des locaux n'est pas établi.

Dès lors :
- la majoration de 10% sera réduite à la somme forfaitaire de 10 000 euros ;
- l'indemnité de relocation sera fixée à trois mois du loyer dû à la date de résiliation du contrat de bail ;
- l'intérêt de retard sera fixé au taux légal et sera dû, en ce qui concerne la dette locative, à compter de la date du commandement de payer, soit le 10 mars 2022, sur la somme de 380 479,58 euros et à compter du jugement sur le surplus de la dette, et, en ce qui concerne toute autre somme, à compter du jugement.

La société LPT [Localité 1] sera condamnée au paiement des ces indemnités et intérêts.

c) Sur la demande en paiement du coût de la sommation de payer et du coût du commandement

Ces frais relèvant des dépens et des frais irrépétibles, leur sort sera traité dans le paragraphe relatif aux demandes accessoires.


5- Sur les demandes de la société LPT [Localité 1] de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si la société LPT [Localité 1] ne produit aucun élément, notamment comptable, qui permettrait d'apprécier sa situation, il ressort néanmoins du décompte produit par la société INGKA que depuis le 02 novembre 2020 elle procède à des versements réguliers et qu'elle a réglé la provision de 120 000 euros au paiement de laquelle elle a été condamnée par le juge des référés, ce qui montre sa volonté de s'acquitter de ses obligations financières. 

En outre, il ne peut être contesté que les mesures de restriction mises en place en 2020 et en 2021 afin de lutter contre l'épidémie de covid-19 ont entravé la société LPT [Localité 1] dans l'exercice de son activité

Dès lors, il sera accordé à la société LPT [Localité 1] le délai d'un an qu'elle sollicite pour régler sa dette locative de 563 443,92 euros. Elle sera ainsi autorisée à régler cette dette, outre intérêts de retard, en douze mensualités d'égal montant, la première devant être payée le cinq du mois suivant la signification du présent jugement et les suivantes le cinq de chaque mois, le solde de la dette devant être payé à la douzième et dernière échéance, et ce en sus du règlement du loyer et des charges courants.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ce délai.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la société LPT [Localité 1] sera déchue du bénéfice de ce délai, la clause résolutoire reprendra d’office plein effet et le contrat de bail sera résilié, sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire.

La société LPT [Localité 1] et tous occupants de son chef devront alors libérer les locaux loués dans un délai d'un mois.

Il n'y a pas lieu de condamner la société LPT [Localité 1] à remettre les clefs après établissement d'un état des lieux de sortie ainsi que le sollicite la société INGKA dès lors que la libération des locaux est caractérisée par la remise de clefs ou l'expulsion, et non par l'établissement d'un état des lieux de sortie. La demande en ce sens de la société LPT [Localité 1] sera donc rejetée.

A défaut de départ volontaire de la société LPT [Localité 1], la société INGKA pourra alors faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif.

Dans cette hypothèse, s'agissant de la demande de la société INGKA de fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire d'un montant égal au double du dernier loyer, soit 52 593 euros, en application de la clause pénale stipulée à l'article 22.2.2 du contrat de bail, le cumul de cette indemnité et des autres indemnités fixées ci-dessus ainsi que l'application d'un intérêt au taux majoré s'avère disproportionné eu égard au préjudice qu'elle subit. 

Par conséquent, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en vigueur, charges et taxes en sus, auquel la société INGKA peut prétendre et sera due jusqu'à la libération du local caractérisée par la remise des clefs ou l'expulsion.

Il n'y a pas lieu de condamner la société LPT [Localité 1] à constituer une ou plusieurs garanties financières au profit de la société INKA, ni d'assortir la mesure d'explusion d'une astreinte dès lors que la possible reprise des effets de la clause résolutoire en cas de non paiement des mensualités et la force publique qui sera accordée pour mettre en oeuvre l'éventuelle mesure d'expulsion sont suffisamment comminatoires. Les demandes en ce sens de la société INGKA seront donc rejetées.


6- Sur la demande de la société INGKA de conservation du dépôt de garantie

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le contrat de bail prévoit en son article 5.5 relatif au dépôt de garantie « En cas de résiliation du présent bail par suite d'inexécution par le preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudices de tous autres.».

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus dans l'attente du règlement de sa dette par la société LPT [Localité 1], il ne peut être fait droit à la demande de conservation du montant du dépôt de garantie formée par la société INGKA.

En revanche, dans l'hypothèse où la clause résolutoire reprendrait d'office plein effet, le cumul de la conservation du dépôt de garantie, des pénalités précédemment fixées et l'application d'un taux d'intérêt majoré s'avère disproportionné dès lors que la société INGKA ne fait état d'aucun préjudice résultant de la défaillance de la société LPT [Localité 1], distinct de sa créance et des frais exposés pour son recouvrement, lesquels sont couverts par la mise à la charge de cette dernière de l'arriéré dû et des frais de recouvrement, ainsi que de la résiliation en justice du contrat de bail. 
Dans cette hypothèse, la somme conservée par la société INGKA au titre du dépôt de garantie sera donc limitée à un euro.


7- Sur les demandes accessoires

La société LPT [Localité 1] qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce inclus le coût de 394,55 du commandement de payer du 10 mars 2022, avec recouvrement direct au profit de la SELARL LAWRIZON AVOCATS, représentée par Me Séverine GUILLUY, avocat, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

En outre, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de condamner la société LPT [Localité 1] à payer à la société INGKA la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de 393,83 euros de la sommation de payer du 21 septembre 2021.

La demande de la société LPT [Localité 1] de condamnation de la société INGKA à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée ;

Enfin, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement ainsi que le sollicite la société INGKA, celle-ci étant de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.Cela sera rappelé.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conclu entre la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC et la société LPT [Localité 1], pour les locaux dépendant du centre commercial dénommé Italie 2 sis à [Localité 8], sont réunies au 10 avril 2022 à vingt-quatre heures ;

Rejette la demande de la société LPT [Localité 1] de réduction de 23% du montant du loyer dû pour la période d'août 2022 à septembre 2024 inclus ;

Rejette la demande de la société LPT [Localité 1] de condamnation de la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC à lui payer la somme de 50 000 euros pour atteinte à son image et à sa réputation ;

Condamne la société LPT [Localité 1] à payer à la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC la somme de 563 443,92 euros (cinq cent soixante-trois mille quatre cent quarante-trois euros et quatre-vingt-douze centimes) en règlement de sa dette locative selon décompte arrêté au 24 mars 2025 ;

Condamne la société LPT [Localité 1] à payer à la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC une somme de 10 000 euros (dix mille euros) au titre de la majoration forfaitaire contractuelle de 10% ;

Condamne la société LPT [Localité 1] à payer à la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC une indemnité de relocation contractuelle égale à trois mois du loyer dû à la date de résiliation du contrat de bail ;

Condamne la société LPT [Localité 1] à payer à la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC un intérêt de retard au taux légal, en ce qui concerne la dette locative, à compter du 10 mars 2022 sur la somme de 380 479,58 euros et à compter du jugement sur le surplus de la dette, et, en ce qui concerne toute autre somme, à compter du jugement ;

Autorise la société LPT [Localité 1] à régler sa dette locative de 563 443,92 euros, outre intérêts de retard, en douze mensualités d'égal montant, la première devant être payée le cinq du mois suivant la signification du présent jugement et les suivantes le cinq de chaque mois, le solde de la dette devant être payé à la douzième et dernière échéance ;

Rappelle que les loyer et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le contrat de bail ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai de règlement accordé ;

Déclare qu'à défaut pour la société LPT [Localité 1] de payer à bonne date, en sus du loyer et des charges courants, une seule des mensualités, 
° le tout deviendra immédiatement exigible ;
° la clause résolutoire reprendra de plein droit son effet et le contrat de bail sera résilié; 
° la société LPT [Localité 1] et tous occupants de son chef devront libérer les locaux loués dépendant du centre commercial dénommé Italie 2 sis à [Localité 8] , dans un délai d'un mois ;
° à défaut pour la société LPT [Localité 1] de libérer spontanément les locaux susvisés, la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC est, dès à présent, autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
° en cas de besoin, le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
° une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel en vigueur à la date de reprise des effets de la clause résolutoire, augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge en cas de maintien dans les locaux et jusqu’à libération effective des locaux caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion ; 
° la conservation du dépôt de garantie par la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC au titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail sera limitée à la somme d'un euros ; 

Rejette la demande de la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC de condamnation de la société LPT [Localité 1] à remettre les clefs après établissement d'un état des lieux de sortie ;

Rejette la demande de la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC de condamnation de la société LPT [Localité 1] à constituer une ou plusieurs garanties financières à son profit ;

Rejette la demande de la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC de voir assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte ;

Condamne la société LPT [Localité 1] aux dépens, en ce inclus le coût de 394,55 du commandement de payer du 10 mars 2022, avec recouvrement direct au profit de la SELARL LAWRIZON AVOCATS, représentée par Me Séverine GUILLUY, avocat ;

Condamne la société LPT [Localité 1] à payer à la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de 393,83 euros de la sommation de payer du 21 septembre 2021 ;

Rejette la demande de la société LPT [Localité 1] de condamnation de la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me D’[Localité 2] DES ESSARTS (A0540)
 Me GUILLUY [Localité 3]


■

18° chambre 
2ème section

 
N° RG 22/04468 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWUOF

N° MINUTE : 3

Assignation du :
08 Avril 2022















JUGEMENT 
rendu le 25 Juin 2026 
DEMANDERESSE

S.A.S. LPT [Localité 1] (LUNETTES POUR TOUS) (RCS de [Localité 1] n°824 626 444)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Delphine D’ALBERT DES ESSARTS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0540


DÉFENDERESSE

S.N.C. INGKA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC (anciennement dénommée SNC [H] - RCS de [Localité 6] n°879 643 989)
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Maître Séverine GUILLUY de la SELEURL LAWRIZON AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C1100


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

Décision du 25 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 22/04468 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWUOF


DEBATS

A l’audience du 19 Mars 2026, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2019, la société [H], aux droits de laquelle se trouve la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC (ci-après la société INGKA) a donné à bail commercial à la société LPT [Localité 1] des locaux dépendant du centre commercial dénommé Italie 2 sis à [Localité 8], pour une durée de dix ans du 07 juillet 2020 au 06 juillet 2030, l'exercice d'une activité de « A titre principal : vente des produits d'optique, lunetterie et tous produits liés à l'optique, examen de vue, lunettes de soleil et tous accessoires et prestations s'y rapportant, assemblage et fabrication sur place des lunettes, service SAV. A titre accessoire : audioprothèse et tous accessoires s'y rapportant. » et un loyer annuel de base de 256 000 euros hors taxes et hors charges outre un loyer annuel variable fixé à 8% hors taxes du chiffre d'affaires hors taxes. 

Le 21 septembre 2021, le bailleur a fait signifier par acte d'huissier de justice à la société LPT [Localité 1] une sommation de lui payer dans un délai de huit jours une somme de 355 351,42 euros au titre des loyers et charges restant dus au 13 septembre 2021, outre le coût de l'acte de 393,83 euros, soit une somme totale de 355 745,25 euros.

Puis, par acte d'huissier de justice signifié le 10 mars 2022, le bailleur a fait signifier à la société LPT [Localité 1] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, de lui payer la somme de 380 479,58 euros au titre des loyers et charges restant dus au 10 février 2022, outre le coût de l'acte de 394,55 euros, soit une somme totale de 380 874,13 euros.

C'est dans ces circonstances que, par acte d'huissier de justice signifié le 08 avril 2022, la société LPT [Localité 1] a assigné le bailleur à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins de voir prononcer la suspension de son obligation de paiement des loyers et à tout le moins la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Par ordonnance en date du 13 novembre 2024, le juge de la mise en état a notamment :
- rejeté la demande de disjonction d'instance ;
- rejeté en l'état la demande d'expertise ;
- condamné la société LPT [Localité 1] à payer à la société INGKA une provision d'un montant de 120 000 euros à valoir sur sa créance de loyers et charges contractuels arrêtée au 13 mai 2024.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la société LPT [Localité 1] demande au tribunal de :

« - DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
 
- JUGER que la société LPT [Localité 1] est recevable et bien fondée en ses prétentions ; 
 
- PRONONCER la suspension, à tout le moins, des effets de la clause résolutoire contenu dans le bail commercial du 19 décembre 2019 ; 
 
- JUGER que la SNC INGKA [Localité 5] n’est pas fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 11 avril 2022 et l’expulsion de la société LPT [Localité 1] ; 
 
En conséquence, 
 
- JUGER que la baisse de fréquentation d’environ 23% du magasin exploité dans le centre commercial Italie 2 justifie une réduction équivalente (soit 23%) du loyer dû pendant la période d’août 2022 à septembre 2024 inclus ; 
 
- JUGER que les désordres subis par la société LPT [Localité 1] à raison des travaux du bailleur ont porté indiscutablement une atteinte au sérieux et la réputation de l’enseigne justifiant, eu égard à la récurrence et à l’ampleur de ces désagréments, que la SNC INGKA [Localité 5] soit condamnée à indemniser la société LPT [Localité 1] de l’atteinte à son image et à sa réputation à hauteur de 50.000 € ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande tendant à ce que la société LPT [Localité 1] soit condamnée à lui verser la somme de 690.167,49 € € TTC correspondant à la dette locative au13 mai 2024 ; 
 
- JUGER que la demande de paiement de la somme 52.593 € au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société LPT [Localité 1] n’est pas justifiée ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande de condamnation d’un intérêt de retard au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cents points sur toutes les sommes non payées à leur date d’échéance ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande de condamnation à une majoration de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible sur toutes les sommes dues ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande d’astreinte ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité contractuelle ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande tendant à ce que lui soit garantie par la société LPT [Localité 1] le paiement intégral de sa dette. 
 
A titre subsidiaire, si par extraordinaire la clause résolutoire était acquise, 
 
- JUGER que la demande de paiement de la somme 52.593 € au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société LPT [Localité 1] n’est pas justifiée ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande de condamnation d’un intérêt de retard au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cents points sur toutes les sommes non payées à leur date d’échéance ; 
 
Décision du 25 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 22/04468 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWUOF

- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande de condamnation à une majoration de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible sur toutes les sommes dues ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande d’astreinte ; 

- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité contractuelle ; 
 
- DEBOUTER la SNC INGKA [Localité 5] de sa demande tendant à ce que lui soit garantie par la société LPT [Localité 1] le paiement intégral de sa dette. 
 
En tout état de cause, 
 
- ACCORDER DES DELAIS DE PAIEMENT à la société LPT [Localité 1], selon un échéancier de 12 mois, pour le règlement de sa condamnation ; 
 
- PRENDRE ACTE de l’accord de la société LPT [Localité 1] à une éventuelle procédure de médiation proposée par le juge de la mise en état si celui-ci apprécie positivement l’opportunité d’une telle procédure ; 
 
- PRENDRE ACTE du refus de la SNC INGKA [Localité 5] à ce qu’il soit sollicité la désignation d’un médiateur judiciaire ; 
 
- CONDAMNER la SNC INGKA [Localité 5] à payer à la société LPT [Localité 1] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. ».

A titre principal, sur le fondement de l'article 1719 du code civil, la société LPT [Localité 1] soutient qu’en présence de désordres incompatibles avec l’exploitation commerciale des locaux loués selon leur destination contractuelle, parfaitement étrangers au preneur et entraînant des fermetures régulières du magasin, l’obligation du bailleur de garantir un environnement favorable n’est pas respectée, et rend, en conséquence, sans objet le paiement des loyers et charges réclamés par le bailleur. 
La société LPT [Localité 1] expose que pendant de nombreux mois, elle n'a pu jouir paisiblement du local loué en raison de lourds travaux de restructuration qui ont eu lieu de 2022 à septembre 2024 et qui ont engendré de nombreux troubles de jouissance et nuisances sonores qui ont substantiellement impacté le fonctionnement normal de son commerce. Elle précise que les troubles d'exploitation qu'elle a subis ont débuté à la suite du départ des deux enseignes principales du centre commercial, Le Printemps en novembre 2021 puis la Fnac en août 2022, le bailleur ayant volontairement choisi de ne pas les remplacer afin de permettre à l'enseigne Ikea de s'implanter en septembre 2024 après la réalisation d'importants travaux de restructuration. En réponse à la société INGKA, elle déclare que l'article 13 du contrat de bail constitue une clause type d'un contrat de bail et qu'il ne démontre pas qu'elle avait connaissance de l'ampleur des travaux et des conséquences sur son activité, mais aussi que l'article 9 ne peut recevoir application eu égard à la durée et à l'importance des désordres qu'elle a subis.
La société LPT [Localité 1] ajoute que pendant les travaux, le centre commercial a subi une importante baisse de fréquentation. Elle souligne que la fréquentation de son commerce a été systématiquement inférieure à 20% de la moyenne générale de ses autres magasins comparables situés en centres commerciaux, ce qui selon elle est la conséquence des nuisances qu'elle a subies en raison des travaux.
Elle en conclut, d'une part, que la clause résolutoire n’a pas été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur et qu'en conséquence la société INGKA n’est pas fondée à en solliciter l’acquisition et, d'autre part, que la baisse de fréquentation d’environ 23% de son commerce justifie une réduction équivalente de son loyer, soit 23%, sur la période d’août 2022 à septembre 2024 inclus. 
En outre, la société LPT [Localité 1] prétend que les nuisances qu'elle a subies du fait des travaux ont porté une grave atteinte à son image et à sa réputation. Elle explique que dans la mesure où elle vend des dispositifs médicaux, la clientèle attend de son personnel, de ses locaux et de ses produits, un niveau élevé de sécurité, de sérieux et de qualité qu'elle n'a pas pu lui offrir.

A titre subsidiaire et si le tribunal constatait l'acquisition de la clause résolutoire, la société LPT [Localité 1] expose, en vertu de l 'article 22.2.2 du contrat de bail, que la société INGKA ne rapporte aucun élément de preuve ni facture pour justifier du montant de 52 593 euros qu'elle sollicite en paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle. Elle considère également qu'il serait inéquitable de la condamner au paiement des frais sollicités par la société INGKA compte tenu des troubles qu'elle subit depuis la prise à bail des locaux.

En ce qui concerne sa demande de délai de paiement en vertu de l'article 1343-5 du code civil, la société LPT [Localité 1] fait valoir que malgré les graves difficultés d'exploitation qu'elle a subies compte tenu des fermetures administratives et des troubles de jouissance imposés par la socuété INGKA, elle a continué à payer les loyers dus durant la période des travaux et qu'il n'existe pour la société INGKA aucun risque de non-recouvrement de sa créance.

Enfin, la société LPT [Localité 1] demande que le tribunal tire les conséquences du refus de la société INGKA de voir mettre en oeuvre une procédure de médiation.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, la société INGKA demande au tribunal de : 
 
« A titre principal : 
 
- JUGER RECEVABLE ET BIENFONDEE la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC dans ses demandes, fins et prétentions ; 
 
- PRENDRE ACTE du refus légitime de la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC pour la mise en place d’une médiation judiciaire ; 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC la dette locative en principal d’un montant de 563.443,92 euros TTC (correspondant à la dette locative au 24 mars 2025 - montant à parfaire à la date du jugement à intervenir) ; 
 
- DEBOUTER la société LPT [Localité 1] de sa demande de réduction du loyer dû pendant la période d’août 2022 à septembre 2024 ; 
 
- DEBOUTER la société LPT [Localité 1] de sa demande de condamnation de la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC au versement de 50.000 euros ; 
 
- DECLARER VALABLE le commandement de payer signifié le 10 mars 2022 à la société LPT [Localité 1] dans ses effets ; 

A titre subsidiaire (sur la demande de délais de paiement) : 

- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler sa dette locative relative à la Période 
Litigieuse sur une période maximum de trois (3) mois selon un échéancier de paiement strict de trois (3) mensualités égales, payables tous les 1ers du mois et ce, à compter de la signification du jugement à intervenir ; 

- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à constituer une ou plusieurs garanties financières en faveur de la Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC ; 
 
A titre reconventionnel, sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire : 
 
- JUGER ET PRONONCER la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire du Bail commercial conclu le 12 décembre 2019 à compter du 11 avril 2022 ; 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à libérer les locaux et remettre les clés après 
établissement d'un état des lieux de sortie ; 
 
- ORDONNER l'expulsion de la société LPT [Localité 1] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ; 
 
- ORDONNER l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les Locaux Loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société LPT [Localité 1] ; 
 
- ORDONNER l’acquisition par la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC de l’intégralité du montant du dépôt de garantie versé par la société LPT [Localité 1] à titre de premiers dommages et intérêts du préjudice subi ; 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler à la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 52.593 euros sur la période postérieure à la date de résiliation du Bail outre les charges et accessoires jusqu'au jour de la remise des clés ; 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler à la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC un intérêt de retard aux taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cent points sur toutes les sommes non payées à leur date d’échéance (étant précisé que le taux moyen sera celui du mois précédant la date d’exigibilité) (montant à parfaire à la date du jugement à intervenir); 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler à la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC une majoration de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible sur toutes les sommes dues (montant à parfaire à la date du jugement à intervenir) 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler à la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC une astreinte d'un montant de 1.000 euros par jour de retard pour la libération des locaux, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu'au jour de la remise des clés ; 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler à la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC une l’indemnité contractuelle prévue au Bail et égale à 4 mois du dernier loyer payé à titre d’indemnité de recommercialisation des locaux ; 

Décision du 25 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 22/04468 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWUOF

 - CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à régler à la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC les frais relatifs à la signification de la sommation de payer en date du 21 septembre 2021 pour un montant de 393,83 euros et du commandement de payer en date du 10 mars 2022 pour un montant de 394,55 euros. 
 
En tout état de cause : 
 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] à verser à la société Ingka [Localité 5] FR MP Italie2 SNC une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
- CONDAMNER la société LPT [Localité 1] en tous les dépens, en application de l’article 699 du Code de procédure civile, dont distraction au profit du cabinet LAWRIZON AVOCATS, représenté par Me Séverine Guilluy ».

A titre liminaire, la société INGKA indique ne pas être favorable à la désignation d’un médiateur judiciaire aux motifs que l'entrée en médiation relève de la seule volonté des parties, qu'aucun grief ne peut être retenu contre l’une d’entre elles pour la refuser et ce d’autant que son refus apparaît parfaitement justifié compte tenu des tentatives de rapprochement préalables à la délivrance du commandement de payer du 10 mars 2022 qui ont échoué et du montant très élevé de la dette locative.

A titre principal, la société INGKA déclare qu'en ce qui concerne la demande d'indemnisation de la société LPT [Localité 1] pour troubles de jouissance, elle n’est assujettie à aucune obligation de commercialité ou de maintien des autres enseignes présentes dans le centre commercial à la date de signature du bail et que, de plus, la société LPT [Localité 1] était parfaitement informée de la réalisation de travaux d’extension du centre commercial et qu'elle avait contractuellement accepté l’article 13 du bail relatif à l'utilisation des parties à usage commun ou d’utilité commune et à l'évolution du centre commercial.

En ce qui concerne les fuites d'eau intervenues dans le local de la société LPT [Localité 1], elle précise que les travaux de rénovation du centre commercial n'ont pas eu lieu sous sa maîtrise d'ouvrage et ne concernent que des surfaces qui ne lui appartiennent pas. Elle rappelle qu'aux termes de l’article 18.2 du bail, le preneur doit souscrire des assurances contre le risque de dégâts des eaux et ses conséquences et qu'aux termes de l’article 18.4 du bail, il a renoncé à tout recours au titre des risques de dégâts des eaux. Elle ajoute qu'aux termes de l'article 19 du bail, celui-ci a également renoncé à rechercher la responsabilité du bailleur en cas de troubles de jouissance causé par des voisins ou des tiers ou d'agissements générateurs de responsabilité des autres commerçants du centre, de leur personnel et de leurs fournisseurs ou clients. 
S'agissant de la chute exceptionnelle d'une partie du plancher supérieur, la société INGKA fait valoir que le problème a été généré par son entreprise de démolition et que la difficulté a été résolue à la suite des échanges qu'elle a eus avec la société et LPT [Localité 1], laquelle, à compter de mars 2024 a géré directement le sinistre avec l'entreprise chargée de la démolition. Elle rappelle à cet égard que le preneur a renoncé à rechercher la responsabilité du bailleur selon l'article 19 du contrat de bail et accepté de déroger aux articles 1723 et 1724 du code civil dans les termes de la clause de souffrance stipulée à l'article 9.2 du bail.
Enfin, la société INGKA souligne que la société LPT [Localité 1] n'apporte aucun élément justificatif ni aucun rapport d'expertise pour appuyer ses demandes financières alors qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile, il lui appartient de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.
S'agissant de la demande d'indemnisation de la société LPT pour atteinte à son image et à sa réputation, la société INGKA prétend qu'une somme forfaitaire est incompatible avec la notion d'indemnité et que celle-ci était donc tenue de justifier de son préjudice réel.

A titre subsidiaire, la société INGKA soutient que la société LPT [Localité 1] ne produit aucun justificatif qui permettrait au tribunal d'apprécier sa capacité à respecter le délai de règlement qu'elle sollicite. Elle demande, si le tribunal faisait droit à la demande de délai, que celui-ci soit fixé à trois mois maximum afin de respecter ses intérêts économiques et financiers car elle supporte une perte de trésorerie importante et que la dette soit garantie par l'inscription d'un nantissement sur le fonds de commerce.

Reconventionnellement, la société INGKA demande au tribunal de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue à l'article 22.1 du bail puisque la société LPT [Localité 1] n'a pas réglé la totalité de sa dette dans le délai d'un mois. Elle sollicite également que le montant de l'indemnité d'occupation soit fixée au double du dernier loyer, soit 52 593 euros, outre charges et accessoires, en application de l'article 22.2.2 du bail. Elle soutient que l'intérêt de retard doit être fixé, en vertu de l'article 23 du bail, au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cents points et appliqué sur toutes les sommes non payées à leur date d’échéance. Elle rappelle qu'en application de l’article 5.5 du bail, la résiliation pour faute lui permet de conserver l’intégralité du montant du dépôt de garantie, à titre de premiers dommages et intérêts. Enfin, en application de l’article 22.2.1 du bail, les frais relatifs à la signification de la sommation de payer en date du 21 septembre 2021 pour un montant de 393,83 euros et du commandement de payer en date du 10 mars 2022 pour un montant de 394,55 euros doivent remboursés par la société LPT [Localité 1]. 


Par ordonnance en date du 04 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et l'a renvoyée à l’audience collégiale du 19 mars 2026 à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 juin 2026.



MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger» qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

En ce qui concerne les demandes de la société LPT [Localité 1] relatives à la médiation et formulées ainsi au dispositif de ses conclusions :
« - PRENDRE ACTE de l'accord de la société LPT [Localité 1] à une éventuelle procédure de médiation proposée par le juge de la mise en état si celui-ci apprécie positivement l'opportunité d'une telle procédure ; 
 
- PRENDRE ACTE du refus de la SNC INGKA [Localité 5] à ce qu'il soit sollicité la désignation d'un médiateur judiciaire ; »,

elles ne constituent pas non plus des prétentions de sorte que le tribunal n'a pas à statuer à ce sujet.


1- Sur la demande de la société INGKA de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.


a) Sur la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire

Il ressort des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; cette disposition est d'ordre public. 

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 1719 du même code dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 1728 dudit code prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est acquis qu'est privé d’effet un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

L'article 1724 ducode civil dispose que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Selon l'article 1723 le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

En outre, le contrat de bail conclu entre la société INGKA et la société LPT [Localité 1] stipule :

- en son article 19, « Sans préjudice des renonciations à recours prévues à l'article 18, le Preneur renonce à rechercher la responsabilité du Bailleur dans les cas suivants :
- En cas de dommages, d'humidité ou de toute autre circonstance atteignant ses biens propres ou ses marchandises ou les biens pouvant être considérés comme immeubles par destination installés à ses frais, le Preneur devant s'assurer pour ces risques.
- En cas de vol ou autres actes délictueux commis dans les lieux loués ou dans les parties communes, le Bailleur n'assumant personnellement aucune obligation de surveillance.
- En cas de trouble de jouissance causés par des voisins ou tiers, notamment travaux effectués dans les locaux voisins, ou d'agissements générateurs de responsabilité des autres commerçants du Centre, de leur personnel et de leurs fournisseurs ou clients.
- En cas d'interruption dans le service des fluides, y compris les réseaux d'extincteurs automatiques, du chauffage, ou d'arrêt, même prolongé, de l'un quelconque des éléments d'équipement commun du Centre Commercial, tels qu'ascenseurs, escalators, monte-charge, le Bailleur s'engage de son côté à faire diligence pour faire rétablir le fonctionnement desdits équipements et la fourniture des fluides.
- Pour perte d'exploitation du fait de l'arrêt, total ou partiel, de son commerce, » ;

- en son article 18.4., « Au titre des risques d'incendie, explosions et dégâts des eaux faisant l'objet des polices souscrites par le Bailleur et le Preneur, dans les conditions indiquées ci-dessus, il est convenu que :
- Le Preneur renonce à tout recours qu'il serait en droit d'exercer contre le Bailleur, ses mandants ou mandataires, le syndic, le gestionnaire, les autres propriétaires, les autres locataires, locataires gérants, sous locataires et leurs assureurs. Il s'engage à obtenir de ses assureurs et de tous occupants de son chef la même renonciation.
- A titre de réciprocité, le Bailleur et les autres intervenants nommés ci-dessus ainsi que leurs assureurs renoncent à tout recours contre le Preneur et tous occupants de son fait ainsi que contre leurs assureurs. » ;

- en son article 9.2., « Par dérogation à l'article 1724 du Code civil, le Preneur devra souffrir, sans indemnité ni réduction de loyer, toutes réparations urgentes ou non, de même que tous travaux d'amélioration ou modifications ou même de construction nouvelle ou d'extension du Centre Commercial que le Bailleur se réserve de faire exécuter, dans les lieux loués ou dans l'ensemble immobilier, quels qu'en soient les inconvénients et la durée, excédât-elle vingt-et-un jours. ».

Il est acquis que les clauses limitatives ou exonératoires de responsabilité et de renonciation à recours sont inopposables au preneur en cas de trouble anormal et excessif subi par celui-ci.

La société LPT [Localité 1] considère que la clause résolutoire n’a pas été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur dans la mesure où celui-ci ne lui a pas garanti un environnement favorable à l'exercice de son activité dès lors, d'une part, que pendant de nombreux mois, elle n'a pu jouir paisiblement du local loué compte tenu d'une baisse d'attractivité du centre commercial, et, d'autre part, des lourds travaux de restructuration qui ont eu lieu de 2022 à septembre 2024 et qui ont engendré de nombreuses nuisances, à savoir des nuisances sonores, de nombreuses fuites d'eau et des chutes de béton de la sous-face de la dalle supérieure du local loué.

Il est constant que si le bailleur de locaux situés dans un centre commercial est tenu d'une obligation de délivrance, d'entretien et de jouissance des locaux loués, il n'est pas garant du maintien de l'environnement commercial des locaux loués à défaut de stipulation particulière dans le contrat de bail. 

Or, en l'espèce, le contrat de bail ne prévoit aucune obligation pour le bailleur de garantir l'occupation des boutiques ainsi que l'activité du centre commercial et, en conséquence, un environnement favorable à l'exploitation par la société LPT [Localité 1] de son activité.

Il ne peut donc être retenu que les départs consécutifs de deux grandes enseignes commerciales et le fait que le bailleur n'ait pas procédé à leur remplacement immédiat ont constitué, ainsi que le prétend la société LPT [Localité 1] un manquement du bailleur à la garantie de jouissance paisible des locaux, d'autant qu'il ressort des explications de cette dernière que cette vacance s'avérait nécessaire afin de réaliser des travaux de restructuration indispensables à l'arrivée d'une nouvelle grande enseigne.

En outre, il ressort expressément des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées que la société LPT [Localité 1] a renoncé à rechercher la responsabilité du bailleur, d'une part, en cas de dommages ou toute autre circonstance atteignant ses biens propres ou ses marchandises et, d'autre part, au titre du risque dégâts des eaux faisant l'objet des polices d'assurance souscrites par le bailleur et le preneur. Il apparaît également qu'elle s'est engagée à souffrir, sans indemnité ni réduction de loyer, toutes réparations urgentes ou non, de même que tous travaux d'amélioration ou modifications ou même de construction nouvelle ou d'extension du centre commercial. 

Dès lors, elle ne peut invoquer un manquement de la société INGKA à sa garantie de jouissance paisible des locaux loués tant en ce qui concerne les nuisances sonores engendrées par les travaux que les fuites d'eau et les chutes de béton de la sous-face de la dalle supérieure du local loué.

La société LPT [Localité 1] ne peut soutenir que les stipulations susvisées du contrat lui ont été imposées sans qu'elle puisse les négocier car elle n'en rapporte pas la preuve, alors que le contrat de bail commercial est un contrat de gré à gré au sens de l'article 1110 du code civil et qu'il lui appartenait de négocier les clauses de non-recours ou de souffrance voire de ne pas signer le contrat si elle considérait certaines stipulations comme contraires à ses intérêts.

De même, la société LPT [Localité 1] expose que la clause de souffrance ne peut être appliquée que si la gêne occasionnée par les travaux n'est pas excessive ou que les travaux n'entraînent pas une modification substantielle de la chose louée mais elle ne démontre pas ni ne rapporte la preuve qu'elle aurait été empêchée d'user de la chose louée conformément au bail par une gêne excessive apportée à son activité en raison des travaux ou que les travaux auraient substantiellement modifié les locaux loués. 

Surabondamment, en ce qui concerne les nuisances sonores, s'il ressort des e-mails échangés entre les parties que le 12 avril 2024, en réponse à un e-mail de la société LPT [Localité 1] du 05 avril 2024, le bailleur a reconnu l'existence de nuisances sonores et informé cette dernière que les travaux engendreraient « quelques séances bruyantes voire même très bruyantes », il lui indique cependant que ces séances se dérouleront de 8 heures à 10 heures et jusqu'à la fin avril/début mai.La société LPT [Localité 1] mentionne que les travaux se sont prolongés jusqu'à la fin mai/début juin et que les horaires annoncés n'étaient pas respectés mais elle ne fait toutefois état que d'un seul manquement aux horaires indiqués, le 25 avril 2024. De plus lorsqu'elle annonce à plusieurs reprises au bailleur que des clients ont dû quitter le magasin compte tenu du bruit qu'ils subissaient, elle ne rapporte aucun élément de preuve à ce sujet, étant souligné en outre que les enregistrements audio qu'elle aurait adressés au bailleur n'ont pas été communiqués dans le cadre de la procédure.

S'agissant des fuites d'eau, il résulte des échanges d'e-mail avec le bailleur ou ses propres services, que la société LPT [Localité 1] a dénoncé des fuites d'eau le 25 février 2023 (fuite d'eaux usées de la fosse septique depuis la veille), le 11 avril 2023 (fuite provenant des toilettes au-dessus du local), le 24 mai 2023 (au niveau de la réserve, eau claire), le 13 septembre 2023 (fuite de retour au niveau de la salle de pause et fuite au niveau du laboratoire), le 19 octobre 2023 (eau dans la réserve), le 22 octobre 2023 (reprise de la fuite « au même endroit que la dernière fois ») et le 30 octobre 2023 ( fuite au niveau de la climatisation et fuite au niveau de l'évacuation d'eau usagée). Cependant, elle ne rapporte pas la preuve des conséquences de ces fuites sur l'exercice de son activité ni du préjudice de jouissance qu'elle aurait éprouvé. Si le 25 février 2023, elle semble indiquer qu'elle ne peut plus accueillir les clients dans sa boutique et le 19 octobre 2023 mentionne que les « montures ont été retirées », il ne s'agit que de ses propres déclarations, lesquelles ne sont confirmées par aucun autre élément et ne permettent pas de déterminer, par exemple, la durée de la fermeture qui aurait été nécessaire. Il ressort également d'un e-mail du 17 mai 2023 que, selon le bailleur, le dégât des eaux initial était dû aux travaux entrepris mais les fuites d'eau claire semblaient dues à un défaut de maintenance des équipements privatifs. Or la société LPT [Localité 1] ne se prononce pas à ce sujet.

En ce qui concerne les chutes de morceaux de béton en provenance du plancher haut du local, il résulte des pièces communiquées qu'elles se sont produites les 27 février 2024, 18 avril 2024, 17 juin 2024 et 27 août 2024 et qu'elles étaient dues soit aux vibrations soit au percement de la dalle supérieure dans le cadre des travaux entrepris dans le local situé au-dessus. Il s'agit toutefois de nuisances ponctuelles, auxquelles la société de construction a proposé de remédier le 18 avril 2024 en offrant de bâcher la zone concernée, et à nouveau la société LPT [Localité 1] ne justifie pas des conséquences qu'elles ont pu avoir sur la jouissance des locaux et l'exercice de son activité.

Ainsi, il ne ressort de ces éléments aucun trouble de jouissance excessif et anormal dès lors que les nuisances dénoncées étaient inhérentes à tous travaux ou ponctuelles, que le bailleur a pris des mesures afin de les limiter et que la société LPT [Localité 1] ne justifie pas du trouble qui en est résulté.

Dans ces conditions, il ne peut être retenu que les clauses de non-recours ou de souffrance sont inopposables au preneur ni que la société INGKA a manqué à son obligation de garantir à la société LPT [Localité 1] la jouissance paisible des locaux loués.

Par conséquent, il ne peut être considéré que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Il apparaît d'ailleurs que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 10 mars 2022, au début de la période de travaux visée par la société LPT [Localité 1], de sorte que cette dernière ne peut reprocher à la société INGKA de lui avoir délivré le commandement en connaissance des nuisances subies durant cette période.

Le commandement de payer du 10 mars 2022 conserve donc son plein et entier effet. 


b) Sur la constatation de l' acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le 10 mars 2022, le bailleur a fait signifier à la société LPT [Localité 1] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, de lui payer la somme de 380 479,58 euros au titre des loyers et charges restant dus au 10 février 2022 selon décompte et factures annexés.

Or, la société LPT [Localité 1] ne prouve pas avoir réglé la somme due dans le mois de la délivrance du commandement.

Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 avril 2022 à vingt-quatre heures. Cela sera constaté.


2- Sur la demande de la société LPT [Localité 1] de réduction du montant du loyer

Selon l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, la société LPT sollicite une réduction de 23 % du montant du loyer de la période d'août 2022 à septembre 2024 inclus en raison de la baisse de fréquentation d'environ 23 % du magasin exploité dans le centre commercial sans toutefois motiver en droit sa demande. 

Par conséquent, elle sera rejetée.

A titre surabondant, il est rappelé que dans les développements précédents il a été retenu que la société LPT [Localité 1] ne pouvait se prévaloir d'un manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux compte tenu des clauses de non recours et de souffrance stipulées au contrat de bail et de leur caractère opposable à défaut de gêne excessive et anormale.

En outre, la société LPT [Localité 1] ne peut valablement comparer la fréquentation de sa boutique du centre commercial Italie 2 au flux moyen des autres boutiques qu'elle exploite dans d'autres centres commerciaux alors qu'elle n'établit nullement que ces autres centres commerciaux sont comparables à celui-ci. 


3- Sur la demande de la société LPT [Localité 1] d'indemnisation de l'atteinte à son image et à sa réputation

La société LPT [Localité 1] ne motive pas en droit sa demande d'indemnisation du préjudice qu'elle aurait subi en raison d'une atteinte à son image et sa réputation.

En outre, elle ne démontre pas avoir subi une atteinte à son image et à sa réputation en raison des nuisances engendrées par les travaux qui ont eu lieu dans le centre commercial.

Sa demande de condamnation de la société INGKA à lui payer une somme de 50 000 euros à ce titre sera rejetée.


4- Sur les demandes en paiement de la société INGKA

a) Sur la demande en paiement de la dette locative

Selon l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de l'obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société INGKA invoque une dette locative arrêtée au 24 mars 2025 d'un montant de 563 443,92 euros TTC et produit un décompte qui n'est pas contesté par la société LPT [Localité 1].

Par conséquent, la société LPT [Localité 1] sera condamnée à payer à la société INGKA la somme de 563 443,92 euros TTC en règlement de sa dette locative selon décompte arrêté au 24 mars 2025.

b) Sur la demande en paiement d'une majoration de 10%, des intérêts de retard et d'une indemnité de recommercialisation

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le contrat de bail prévoit : 

- en son article 22.2.4,
« a/ A défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance exacte, et du seul fait de l'envoi par le Bailleur d'une lettre de rappel consécutive à cette défaillance (sans qu'une mise en demeure ne soit nécessaire), comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire et irréductible.
Cette pénalité est due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu à l'article 23. Elle est en outre considérée comme un supplément et accessoire du loyer, le défaut de paiement est susceptible d'entraîner l'application de la clause résolutoire.

b/ En cas de résiliation par la faute du Preneur par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, le Preneur devra une indemnité pendant le temps nécessaire à la relocation fixée forfaitairement d'un commun accord à 6 mois du dernier loyer.
Cette indemnité ne se confond pas avec d'autres pénalités qui pourraient être dues auxquelles elle s'ajoute, ni avec les autres sommes qui pourraient étre dues au Bailleur en exécution du présent contrat, tel que le manque à gagner résultant pour le Bailleur de la non-perception du loyer jusqu'à la fin de la période triennale en cours.
Enfin cette indemnité ne couvrant que le préjudice causé par l'interruption du contrat ne comprend pas les dommages éventuels qui pourraient apparaître postérieurement à la rupture et non prévisible à cette date. » ;

- en son article 23,
« A défaut de paiement de toutes sommes exigibles en exécution du Bail (loyers, charges, honoraires, contributions au Fonds Marketing ...) à sa date d'échéance, celle-ci fera l'objet d'un calcul d'intérêt au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cents points, étant précisé que ce taux moyen sera celui du mois précédant la date d'exigibilité, et ce, sans qu'une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail.
Les intérêts seront dus à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concemée.
S'ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code Civil. ».

Ces clauses s'analysent chacune en une clause pénale en ce qu'elles ont pour objet d'évaluer forfaitairement et par avance l'indemnité due par le preneur en cas de résiliation par sa faute du contrat de bail ou en cas d'inexécution de son obligation de paiement des sommes exigibles en vertu du contrat de bail.

Leurs applications cumulées s'avèrent disproportionnées dès lors que la société INGKA ne fait pas état d'un préjudice résultant de la défaillance de la société LPT [Localité 1], distinct de sa créance et des frais exposés pour son recouvrement, lesquels sont couverts par la mise à la charge de cette dernière de l'arriéré dû et des frais de recouvrement, ainsi que de la résiliation en justice du contrat de bail, et que le temps nécessaire à la relocation des locaux n'est pas établi.

Dès lors :
- la majoration de 10% sera réduite à la somme forfaitaire de 10 000 euros ;
- l'indemnité de relocation sera fixée à trois mois du loyer dû à la date de résiliation du contrat de bail ;
- l'intérêt de retard sera fixé au taux légal et sera dû, en ce qui concerne la dette locative, à compter de la date du commandement de payer, soit le 10 mars 2022, sur la somme de 380 479,58 euros et à compter du jugement sur le surplus de la dette, et, en ce qui concerne toute autre somme, à compter du jugement.

La société LPT [Localité 1] sera condamnée au paiement des ces indemnités et intérêts.

c) Sur la demande en paiement du coût de la sommation de payer et du coût du commandement

Ces frais relèvant des dépens et des frais irrépétibles, leur sort sera traité dans le paragraphe relatif aux demandes accessoires.


5- Sur les demandes de la société LPT [Localité 1] de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si la société LPT [Localité 1] ne produit aucun élément, notamment comptable, qui permettrait d'apprécier sa situation, il ressort néanmoins du décompte produit par la société INGKA que depuis le 02 novembre 2020 elle procède à des versements réguliers et qu'elle a réglé la provision de 120 000 euros au paiement de laquelle elle a été condamnée par le juge des référés, ce qui montre sa volonté de s'acquitter de ses obligations financières. 

En outre, il ne peut être contesté que les mesures de restriction mises en place en 2020 et en 2021 afin de lutter contre l'épidémie de covid-19 ont entravé la société LPT [Localité 1] dans l'exercice de son activité

Dès lors, il sera accordé à la société LPT [Localité 1] le délai d'un an qu'elle sollicite pour régler sa dette locative de 563 443,92 euros. Elle sera ainsi autorisée à régler cette dette, outre intérêts de retard, en douze mensualités d'égal montant, la première devant être payée le cinq du mois suivant la signification du présent jugement et les suivantes le cinq de chaque mois, le solde de la dette devant être payé à la douzième et dernière échéance, et ce en sus du règlement du loyer et des charges courants.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ce délai.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la société LPT [Localité 1] sera déchue du bénéfice de ce délai, la clause résolutoire reprendra d’office plein effet et le contrat de bail sera résilié, sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire.

La société LPT [Localité 1] et tous occupants de son chef devront alors libérer les locaux loués dans un délai d'un mois.

Il n'y a pas lieu de condamner la société LPT [Localité 1] à remettre les clefs après établissement d'un état des lieux de sortie ainsi que le sollicite la société INGKA dès lors que la libération des locaux est caractérisée par la remise de clefs ou l'expulsion, et non par l'établissement d'un état des lieux de sortie. La demande en ce sens de la société LPT [Localité 1] sera donc rejetée.

A défaut de départ volontaire de la société LPT [Localité 1], la société INGKA pourra alors faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif.

Dans cette hypothèse, s'agissant de la demande de la société INGKA de fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire d'un montant égal au double du dernier loyer, soit 52 593 euros, en application de la clause pénale stipulée à l'article 22.2.2 du contrat de bail, le cumul de cette indemnité et des autres indemnités fixées ci-dessus ainsi que l'application d'un intérêt au taux majoré s'avère disproportionné eu égard au préjudice qu'elle subit. 

Par conséquent, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en vigueur, charges et taxes en sus, auquel la société INGKA peut prétendre et sera due jusqu'à la libération du local caractérisée par la remise des clefs ou l'expulsion.

Il n'y a pas lieu de condamner la société LPT [Localité 1] à constituer une ou plusieurs garanties financières au profit de la société INKA, ni d'assortir la mesure d'explusion d'une astreinte dès lors que la possible reprise des effets de la clause résolutoire en cas de non paiement des mensualités et la force publique qui sera accordée pour mettre en oeuvre l'éventuelle mesure d'expulsion sont suffisamment comminatoires. Les demandes en ce sens de la société INGKA seront donc rejetées.


6- Sur la demande de la société INGKA de conservation du dépôt de garantie

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le contrat de bail prévoit en son article 5.5 relatif au dépôt de garantie « En cas de résiliation du présent bail par suite d'inexécution par le preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudices de tous autres.».

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus dans l'attente du règlement de sa dette par la société LPT [Localité 1], il ne peut être fait droit à la demande de conservation du montant du dépôt de garantie formée par la société INGKA.

En revanche, dans l'hypothèse où la clause résolutoire reprendrait d'office plein effet, le cumul de la conservation du dépôt de garantie, des pénalités précédemment fixées et l'application d'un taux d'intérêt majoré s'avère disproportionné dès lors que la société INGKA ne fait état d'aucun préjudice résultant de la défaillance de la société LPT [Localité 1], distinct de sa créance et des frais exposés pour son recouvrement, lesquels sont couverts par la mise à la charge de cette dernière de l'arriéré dû et des frais de recouvrement, ainsi que de la résiliation en justice du contrat de bail. 
Dans cette hypothèse, la somme conservée par la société INGKA au titre du dépôt de garantie sera donc limitée à un euro.


7- Sur les demandes accessoires

La société LPT [Localité 1] qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce inclus le coût de 394,55 du commandement de payer du 10 mars 2022, avec recouvrement direct au profit de la SELARL LAWRIZON AVOCATS, représentée par Me Séverine GUILLUY, avocat, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

En outre, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de condamner la société LPT [Localité 1] à payer à la société INGKA la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de 393,83 euros de la sommation de payer du 21 septembre 2021.

La demande de la société LPT [Localité 1] de condamnation de la société INGKA à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée ;

Enfin, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement ainsi que le sollicite la société INGKA, celle-ci étant de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.Cela sera rappelé.


 PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conclu entre la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC et la société LPT [Localité 1], pour les locaux dépendant du centre commercial dénommé Italie 2 sis à [Localité 8], sont réunies au 10 avril 2022 à vingt-quatre heures ;

Rejette la demande de la société LPT [Localité 1] de réduction de 23% du montant du loyer dû pour la période d'août 2022 à septembre 2024 inclus ;

Rejette la demande de la société LPT [Localité 1] de condamnation de la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC à lui payer la somme de 50 000 euros pour atteinte à son image et à sa réputation ;

Condamne la société LPT [Localité 1] à payer à la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC la somme de 563 443,92 euros (cinq cent soixante-trois mille quatre cent quarante-trois euros et quatre-vingt-douze centimes) en règlement de sa dette locative selon décompte arrêté au 24 mars 2025 ;

Condamne la société LPT [Localité 1] à payer à la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC une somme de 10 000 euros (dix mille euros) au titre de la majoration forfaitaire contractuelle de 10% ;

Condamne la société LPT [Localité 1] à payer à la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC une indemnité de relocation contractuelle égale à trois mois du loyer dû à la date de résiliation du contrat de bail ;

Condamne la société LPT [Localité 1] à payer à la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC un intérêt de retard au taux légal, en ce qui concerne la dette locative, à compter du 10 mars 2022 sur la somme de 380 479,58 euros et à compter du jugement sur le surplus de la dette, et, en ce qui concerne toute autre somme, à compter du jugement ;

Autorise la société LPT [Localité 1] à régler sa dette locative de 563 443,92 euros, outre intérêts de retard, en douze mensualités d'égal montant, la première devant être payée le cinq du mois suivant la signification du présent jugement et les suivantes le cinq de chaque mois, le solde de la dette devant être payé à la douzième et dernière échéance ;

Rappelle que les loyer et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le contrat de bail ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai de règlement accordé ;

Déclare qu'à défaut pour la société LPT [Localité 1] de payer à bonne date, en sus du loyer et des charges courants, une seule des mensualités, 
° le tout deviendra immédiatement exigible ;
° la clause résolutoire reprendra de plein droit son effet et le contrat de bail sera résilié; 
° la société LPT [Localité 1] et tous occupants de son chef devront libérer les locaux loués dépendant du centre commercial dénommé Italie 2 sis à [Localité 8] , dans un délai d'un mois ;
° à défaut pour la société LPT [Localité 1] de libérer spontanément les locaux susvisés, la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC est, dès à présent, autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
° en cas de besoin, le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
° une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel en vigueur à la date de reprise des effets de la clause résolutoire, augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge en cas de maintien dans les locaux et jusqu’à libération effective des locaux caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion ; 
° la conservation du dépôt de garantie par la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC au titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail sera limitée à la somme d'un euros ; 

Rejette la demande de la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC de condamnation de la société LPT [Localité 1] à remettre les clefs après établissement d'un état des lieux de sortie ;

Rejette la demande de la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC de condamnation de la société LPT [Localité 1] à constituer une ou plusieurs garanties financières à son profit ;

Rejette la demande de la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC de voir assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte ;

Condamne la société LPT [Localité 1] aux dépens, en ce inclus le coût de 394,55 du commandement de payer du 10 mars 2022, avec recouvrement direct au profit de la SELARL LAWRIZON AVOCATS, représentée par Me Séverine GUILLUY, avocat ;

Condamne la société LPT [Localité 1] à payer à la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de 393,83 euros de la sommation de payer du 21 septembre 2021 ;

Rejette la demande de la société LPT [Localité 1] de condamnation de la société INKGA [Localité 5] FR MP ITALIE 2 SNC à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1723, code civil 1724, code de procedure civile 1728, code civil 1110). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 16 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/11437

  en commun : code civil 1723, code civil 1724

• 29 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/02670

  en commun : code civil 1723, code civil 1724

• 26 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/05831

  en commun : code civil 1723, code civil 1724

• 21 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Bergerac · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00249

  en commun : code civil 1723, code civil 1724

• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction · n° 25/03619

  en commun : code civil 1723, code civil 1724

• 25 juin 2026 · Cour d'appel de Toulouse · Autre · n° 25/01403

  en commun : code civil 1723, code civil 1724

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte · n° 26/01297

  en commun : code civil 1723, code civil 1724

• 26 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/02547

  en commun : code civil 1723, code civil 1724

Mise à jour de la source le 2026-06-25T20:10:07.599Z.