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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP référé, 26 août 2026, n° 26/02547

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par bail du 31 mars 1989, [X] [E] a consenti à Mme [N] [H] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].
[X] [E] a engagé un chantier de réhabilitation dans la résidence où se trouve le logement de Mme [H]. 
L'entreprise mandatée n'a pas pu accéder au logement de Mme [H]. 
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 février 2025 puis du 25 juin 2025 [X] [E] a mis en demeure Mme [H] de laisser l'accès à son logement et de prendre contact avec l'entreprise sous 8 jours.
Les lettres recommandées ont été notifiées par commissaire de justice le 12 décembre 2025.
Par acte du 12 décembre 2025, une sommation de faire a été signifié à Mme [H] afin de convenir d'un rendez-vous pour que les travaux soient effectués. 

Par acte d'huissier du 4 mars 2026, la société [X] [E] a fait assigner Mme [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins , sous le bénédice de l'exécution provisoire, de :
- l'enjoindre sans délai à compter de la signification de l'ordonnance, de permettre l'accès à son appartement pour permettre aux professionnels mandatés par la société de procéder aux travaux nécessaires au projet de réhabilitation, sous astreinte de 100 € par jour de retard sur une pèriode de six mois à compter de la signification de la décision, 
- à défaut de d'exécution volontaire sous quinzaine à compter de la signification de la décision, autoriser la société [X] [E] à pénétrer dans l'appartement et à procéder aux travaux nécessaires à la réhabilitation, avec un serrurier et la force publique accompagné de deux témoins si besoin est,
- condamner Mme [N] [H] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

la société [X] [E] rappelle que les travaux envisagés concernent l'électricité et le remplacement de la porte palière ainsi que la maîtrise des consommations d'énergie sans se heurter à aucune contestation sérieuse puisque le projet va améliorer le confort de logement du locataire et réduire ses charges locatives. Il soutient que le silence et l'inertie de Mme [H], en refusant de programmer l'intervention de l'entreprise, constitue un trouble manifestement illicite en contravention à l'article 1724 du code civil, à l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et à l'article 6 du contrat de bail. 

Dans ses conclusions, Mme [N] [H] au visa des article 1719, 1721, 1723 et 1724 du code civil , 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 demande de :

- Lui donner acte qu' elle n'entend pas s'opposer par principe à l'exécution de travaux de réhabilitation projeté dans son logement, sous réserve de la preuve de la réalité du projet et des garanties ci-après. 
- Juger que préalablement à toute intervention dans son logement, la société [X] [E] devra lui adresser par LRAR une notification détaillée des travaux comportant la description précise des travaux, l'identité des entreprises, le calendrier prévisionnel, les mesures de protection du logement et des accès, ainsi que les mesures particulières pour tenir compte de son âge. 
- Ordonner, avant le début de travaux un constat contradictoire ou une expertise judiciaire aux frais avancés du bailleur afin de décrire l'état initial du logement et des accès, de suivre les travaux et de constater les éventuels désordres imputables aux interventions. 
- Juger que la société [X] [E] sera tenu de remettre intégralement en état à ces frais, toute dégradation causée par les travaux dans le logement et sur les accès et d'indemniser le trouble de jouissance subi par Mme [H] en cas de désordre important ou de privation d'usage, sans préjudice de toute action au fond. 
- Juger qu'en cas de travaux durant plus de 21 jours et affectant l'utilisation du logement, Mme [H] aura droit à une réduction de loyer proportionnelle au temps et à la partie du logement dont il aura été privé et ordonné aux bailleurs de procéder à cette réduction sans délai. 
- Juger qu'en cas d'inhabitabilité temporaire du logement ou de difficultés d'accessibilité particulière liée à l'âge de Mme [H], la société [X] [E] devra lui proposer un relogement temporaire adapté ou un hébergement de substitution et prendre en charge les frais afférents. 
- Juger qu'en cas de non respect des conditions fixées par l'ordonnance, Mme [H] pourra saisir à nouveau le juge des référés afin qu'il soit ordonné, le cas échéant, la suspension temporaire des travaux, toute mesure de remise en état ou de protection complémentaire, ainsi que l'allocation d'une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice. 
- Condamner la société [X] [E] à payer à Mme [N] [H] la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts à valoir sur la réparation de son préjudice moral. 
- Condamner la société [X] [E] à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles. 
- Condamner la société [X] [E] aux entiers dépens y compris les frais de signification et d'exécution liés à l'ordonnance à intervenir 

Mme [N] [H], qui doute de l'existence même du projet de réhabilitation, soutient s'être enquis du déroulement des travaux dès septembre 2024 sur la pose des fenêtres. Elle explique avoir été en butte à un décalage de la pose des menuiseries extèrieures initialement prévue en octobre 2024 et reportée le 29 octobre puis le 9 décembre. 
Elle affirme avoir répondu aux courriers recommandés adressés par la société [X] [E] en disant ne pas s'opposer aux travaux mais demander à participer activement à l'établissement des tracés électriques et des passages d'eau en concertation écrite afin de préparer son logement aux travaux. Elle signale des antécédents de désordres causés à sa terrasse.
Ses courriels mentionnent qu'elle s'est opposée à plusieurs aménagements et qu'en réponse la société GCC avait donné son accord verbal ; descriptif finalement validé le 4 juin 2025 par GCC.
Dans l'attente des réponse à son courrier de juillet 2025,elle indique avoir régulièrement laissé les employés de GCC pénétrer chez elle où ils ont effectué des travaux avant qu'elle ne reçoive la sommation de faire du 12/12/2025.
Elle rappelle ses contre-indications médicales à tout déplacement ou soulèvement d'objets pesants, ce pour quoi son bailleur ne lui a fait aucune proposition d'aide. 
Elle met au rang des mesures conservatoires propres au juge des référés les garanties qu'il demande, pour prévenir les désordres et assurer la réparation rapide de tout dommage, et notamment une notification détaillée des travaux selon un calendrier adapté, un constat ou une expertise préalables, un relogement adapté et une clause de saisine rapide du juge des référés.
S'estimant calomniée, elle demande la réparation de son préjudice moral à la société [X] [E].

A l'audience du 7 juillet 2026, la société [X] [E], représentée, a noté que les défendeurs ne s'opposaient pas aux travaux et maintenu ses demandes, jugeant les conditions demandées prématurée pour la plupart. Elle n'a pas fait d'objection à ce qu'un commissaire de justice soit présent aux frais des défendeurs. Elle a demandé le débouté de la demande de frais irrépétibles.

Le conseil de Mme [N] [H] s'est rapporté à ses écritures.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 août 2026.

Motifs

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.». 
Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l'un et celle de l'autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l'une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

L'article 835 du même code dispose «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.

I. Sur la demande d'accéder au logement pour faire réaliser des travaux 

L'article 1724 du code civil stipule que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

L'article 7 e) de la loi du 5 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : […] De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. 
Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. 
Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. 
Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris;».

En l'espèce, la société [X] [E] verse aux débats deux lettres recommandées avec accusé de réception de sa Direction technique et réhabilitation en dates du 19 février 2025 et du 25 juin 2025 reçus par la locataire, où [X] [E], dans des termes quasi identiques, met en demeure Mme [H] de laisser l'accès à son logement et de prendre contact avec l'entreprise mandatée GCC sous 8 jours.
Ces lettres ont fait l'objet par acte extrajudiciaire d'une notification de correspondances en date du 12 décembre 2025 remis à étude et d'une sommation de faire en date du 12 décembre 2025.

Il n'est certes rien produit par la société [X] [E] sur le « programme de réhabilitation » tant vanté pour donner prise aux articles 834 et 835 du code civil, mais Mme [H], qui se contente d'émettre des réserves sur ce point, n'en tire aucune conséquence et produit de son côté suffisamment d'éléments pour attester de la réalité, de l'importance et de la nécessité des travaux litigieux.

Il ressort des différentes correspondances de la locataire dès septembre 2024 qu'elle ne s'est pas opposée aux travaux et a accueilli l'équipe GCC dans son appartement le 29/10/2024, puis le 09/12/2024 pour les travaux de menuiseries extérieures. Les difficulté commencent le 30/10/2025 quand Mme [H] rappelle à l'entreprise son engagement de déterminer ensemble la solution respectant l'agencement actuel de son logement, notamment en ce qui concerne les passages d'eau et d'électricité, estimant devoir remettre les travaux à plus tard lorsqu' un accord serait défini.
Le 3 mars 2025, à la lettre de mise en demeure du bailleur en date du 19/02/2025, elle reprécisait ne pas refuser les travaux mais demander une concertation et une conciliation écrite pour gérer au mieux le déplacement et l'aménagement du mobilier au regard des détails ci-dessous. 
Par courriel du 23/03/2025 et du 13/04/2025, elle indiquait ainsi accepter de placer le ballon d'eau chaude dans l'entrée avec le système de vidange dans les toilettes « puis dans l'endroit où descendent les colonnes d'eau » et demandait que les conduites d'eau alimentant la cuisine soit placées en hauteur dans le couloir et dans la chambre ouest avant de rejoindre dans le placard de l'ancien ballon l'arrivée d'eau et l'alimentation de l'évier. Un accord a été trouvé selon Mme [H] lors de la visite du 2 avril 2025 mais sanctionné par aucun descriptif précis. Celui-ci était envoyé le 28 mai 2025 mais sans « bon pour accord » du responsable GCC.
Cependant par courriel 4 juin 2025, le responsable GCC donnait laconiquement mais fermement son accord ( « > accord GCC ») sur le placement du ballon et du système de vidange mais aucune réponse sur la question de la démolition des placards côté Est « au lieu de passer par les toilettes ».

Un nouveau problème se faisait au jour du raccordement du nouveau ballon d'eau chaude qui ne pourrait se faire au tableau électrique sans endommager la penderie. A quoi il était répondu le 11 juin que le ballon d'eau chaude serait raccordé à une sortie de câbles à 30 cm du sol et garantissait l'absence de dégâts à la penderie.

Mme [H] répondait dans une lettre du 16/07/2025 ne pas croire que le ballon d'eau chaude puisse fonctionner sans être raccordé au tableau électrique et déplorait à nouveau l'absence d'engagement écrit. Telle est la dernière teneur des échanges avant la sommation de faire du 12/12/2025 et une ultime lettre de la locataire au bailleur le 26/12/2025 (qui ne comportait aucune opposition mais relançait le débat sur le placard).

Au terme de cette chronologie, il ressort :
- que Mme [H] ne s'opposait pas aux travaux de réhabilitation mais souhaitait trouver une base concertée avec l'entreprise GCC (ce qui inclut [X] [E], dans le cadre du mandat apparent dont l'entrepris GCC semble user en traitant directement avec les locataires) ,
- qu'au vu des différents échanges, il est d'ailleurs manifeste que les travaux s'effectuent sur une base concertée au mieux entre la locataire et l'entreprise mandatée,
- que cette base concertée a été trouvée oralement entre Mme [H] et l'entreprise GCC au fil des diagnostics dans son appartement,
- que cette oralité, à défaut d'un plan comportant la mention 'bon pour accord', a trouvé un support écrit et probant dans l'échange de mails, dont le tribunal considère qu'il a valeur contractuelle d'engagement pour les deux parties au sujet des différents points de blocage de départ (emplacement du ballon d'eau et du système de vidange , réseau des conduites d'eau, préservation du placard côté est ). Il faut donc considérer que Mme [H], qui pourrait se prévaloir du non-respect de ces engagements, ne peut plus actuellement assujettir les travaux à un besoin de garanties formalisé selon son bon vouloir.
- que dès lors, l'inaccomplissement des travaux depuis décembre 2025 ne s'explique que par une inertie de la locataire à laquelle répond l'assignation de son bailleur.

A l'inverse, Mme [H] ne démontre ni d'ailleurs ne soutient, conformément à l'article 7 e) précité, que les conditions de réalisation des travaux entrepris dans son local présenteraient un caractère abusif ou vexatoire ou ne respecteraient pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux.

Le trouble manifestement illicite rapporté par la société [X] [E] n'est donc pas sérieusement contestable, étant fait obstruction à des travaux pourtant nécessaires au maintien en état du bien loué dans des conditions de jouissance optimisées.

Il convient donc, pour sortir de cette situation, et malgré son accord de principe aux travaux, d'enjoindre Mme [H] de permettre l'accès à son appartement pour permettre aux professionnels mandatés par la société GCC ou tout autre entreprise mandatée par le bailleur de procéder aux travaux nécessaires au projet de réhabilitation,.

Il ne convient pas de lui faire cette injonction sous astreinte.

A défaut d'exécution volontaire sous trois semaines à compter de la signification de la décision, la société [X] [E] sera en outre autorisée à pénétrer dans l'appartement et à procéder aux travaux nécessaires, avec un serrurier et la force publique accompagné de deux témoins si besoin est.

II. Sur la demande de garanties de Mme [H]

Il sera rappelé que Mme [H] ne démontre pas que les conditions de réalisation des travaux entrepris dans son local présenteraient un caractère abusif ou vexatoire ou ne respecteraient pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux.

En conséquence, et tout d'abord, conformément à l'article 7 e) précité (qui ne détaille pas plus avant), il sera indiqué que le locataire sera informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. 
Il sera rappelé qu'aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. 

Il ne convient pas de faire droit aux demandes de mesures conservatoires suivantes, inapplicables en l'absence de dommage imminent à prévenir ou de dommage actuel à indemniser:

-Juger que la société [X] [E] sera tenu de remettre intégralement en état à ses frais, toute dégradation causée par les travaux dans le logement et sur les accès et d'indemniser le trouble de jouissance subi par Mme [H] en cas de désordre important ou de privation d'usage, sans préjudice de toute action au fond. 
-Juger qu'en cas de travaux durant plus de 21 jours et affectant l'utilisation du logement, Mme [H] aura droit à une réduction de loyer proportionnelle au temps et à la partie du logement dont il aura été privé et ordonné aux bailleurs de procéder à cette réduction sans délai. 
-Juger qu'en cas d'inhabitabilité temporaire du logement ou de difficultés d'accessibilité particulière liée à l'âge de Mme [H] la société [X] [E] devra lui proposer un relogement temporaire adapté ou un hébergement de substitution et prendre en charge les frais afférents. 

Ces demandes ne répondent en effet à aucune situation de fait actuelle. Il reviendra à Mme [H], en cas de survenance des dommages qu'elle redoute, de saisir à nouveau le juge des référés afin qu'il soit ordonné, le cas échéant, « la suspension temporaire des travaux, toute mesure de remise en état ou de protection complémentaire, ainsi que l'allocation d'une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice. » 

Il sera ordonné avant le début de travaux un constat contradictoire ou une expertise judiciaire afin de décrire l'état initial du logement et des accès, de suivre les travaux et de constater les éventuels désordres imputables aux interventions. 
Toutefois, cette mesure est destinée à préserver les droits du locataire en l'absence de tout fait abusif rapporté,des entreprise mandatées par le bailleur. le fait que le balcon de Mme [H] ait subi des dégâts, d'ailleurs indemnisés, lors d'une opération de ravalement menée en 2024 par l'entreprise ZAM EXPERT ne lui permet en rien de prétendre à des garanties relativement à des désordres éventuellement commis par une toute autre entreprise pour de tout autres travaux.

Il convient donc que ce constat soit établi aux frais avancés de la locataire.

III. Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de Mme [H] 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Mme [H] n'établit aucun fait fautif en lien direct avec le préjudice moral qu'elle prétend avoir subi du fait des difficultés à obtenir un accord écrit du représentant du bailleur sur les points d'achoppement, ceci n'étant que la conséquence de négociations actives entre la locataire entendant préserver son cadre de vie et l'entreprise tenue par un cahier des charges.

De plus, Mme [H] ne démontre son dommage moral ni dans le principe ni dans le quantum, ce qui est contraire au principe de réparation intégrale du préjudice sans gain ni perte pour la victime. 

IV. Sur les demandes accessoires 

Mme [H], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Mme [H], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société [X] [E] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

ENJOINT à Mme [N] [H] de permettre l'accès à son appartement pour permettre aux professionnels mandatés par la société [X] [E] de procéder aux travaux litigieux, sous réserve d'avoir été prévenu 72 heures à l'avance de la date de début et de la période d'intervention, 

DIT que passé un délai de trois semaines, la société [X] [E] ou toute entreprise de son choix sera autorisée à pénétrer dans l'appartement et à procéder aux travaux précités, avec un serrurier et la force publique et accompagné s de deux témoins si besoin est,
CONSTATE l'accord des parties sur les points suivants :
-placement du ballon d'eau chaude dans l'entrée et du système de vidange dans les WC «puis dans la gaine technique WC
-passage des conduites d'eau alimentant la cuisine en hauteur dans le couloir puis dans la chambre ouest puis traversant la cloison pour rejoindre, dans le placard de l'ancien ballon, l'arrivée d'eau et le raccordement à l'évier à son emplacement actuel,
-enlèvement de l'ancien ballon.,
- raccordement du nouveau ballon d'eau chaude à l'électricité en préservant l'intégrité extérieure et intérieure de la penderie

DIT que cet accord a valeur d'engagement, sauf accord ultérieur des parties à convenir par écrit,

RAPPELLE qu'aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire, 

ORDONNE avant le début de travaux, aux frais de Mme [N] [H], l'établissement d'un constat contradictoire ou une expertise judiciaire afin de décrire l'état initial du logement et des accès, de suivre les travaux et de constater les éventuels désordres imputables aux interventions. 

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit, 

CONDAMNE Mme [N] [H] aux entiers dépens, 

CONDAMNE Mme [N] [H] à payer à la société [X] [E] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et le Greffier susnommés. 

La greffière, Le juge
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 26/08/2026
à : Maître Nicolas DE PRITTWITZ

Copie exécutoire délivrée 
le : 26/08/2026
à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 26/02547 
N° Portalis 352J-W-B7K-DB6RM

N° MINUTE : 2/2026




ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 août 2026

DEMANDERESSE
S.A. [X] [E], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517


DÉFENDERESSE
Madame [N] [H], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Nicolas DE PRITTWITZ de l’AARPI KCP AVOCATS KARBOWSKI PRITTWITZ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0847


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 juillet 2026


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 août 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 26 août 2026
PCP JCP référé - N° RG 26/02547 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6RM

EXPOSE DU LITIGE

Par bail du 31 mars 1989, [X] [E] a consenti à Mme [N] [H] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].
[X] [E] a engagé un chantier de réhabilitation dans la résidence où se trouve le logement de Mme [H]. 
L'entreprise mandatée n'a pas pu accéder au logement de Mme [H]. 
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 février 2025 puis du 25 juin 2025 [X] [E] a mis en demeure Mme [H] de laisser l'accès à son logement et de prendre contact avec l'entreprise sous 8 jours.
Les lettres recommandées ont été notifiées par commissaire de justice le 12 décembre 2025.
Par acte du 12 décembre 2025, une sommation de faire a été signifié à Mme [H] afin de convenir d'un rendez-vous pour que les travaux soient effectués. 

Par acte d'huissier du 4 mars 2026, la société [X] [E] a fait assigner Mme [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins , sous le bénédice de l'exécution provisoire, de :
- l'enjoindre sans délai à compter de la signification de l'ordonnance, de permettre l'accès à son appartement pour permettre aux professionnels mandatés par la société de procéder aux travaux nécessaires au projet de réhabilitation, sous astreinte de 100 € par jour de retard sur une pèriode de six mois à compter de la signification de la décision, 
- à défaut de d'exécution volontaire sous quinzaine à compter de la signification de la décision, autoriser la société [X] [E] à pénétrer dans l'appartement et à procéder aux travaux nécessaires à la réhabilitation, avec un serrurier et la force publique accompagné de deux témoins si besoin est,
- condamner Mme [N] [H] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

la société [X] [E] rappelle que les travaux envisagés concernent l'électricité et le remplacement de la porte palière ainsi que la maîtrise des consommations d'énergie sans se heurter à aucune contestation sérieuse puisque le projet va améliorer le confort de logement du locataire et réduire ses charges locatives. Il soutient que le silence et l'inertie de Mme [H], en refusant de programmer l'intervention de l'entreprise, constitue un trouble manifestement illicite en contravention à l'article 1724 du code civil, à l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et à l'article 6 du contrat de bail. 

Dans ses conclusions, Mme [N] [H] au visa des article 1719, 1721, 1723 et 1724 du code civil , 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 demande de :

- Lui donner acte qu' elle n'entend pas s'opposer par principe à l'exécution de travaux de réhabilitation projeté dans son logement, sous réserve de la preuve de la réalité du projet et des garanties ci-après. 
- Juger que préalablement à toute intervention dans son logement, la société [X] [E] devra lui adresser par LRAR une notification détaillée des travaux comportant la description précise des travaux, l'identité des entreprises, le calendrier prévisionnel, les mesures de protection du logement et des accès, ainsi que les mesures particulières pour tenir compte de son âge. 
- Ordonner, avant le début de travaux un constat contradictoire ou une expertise judiciaire aux frais avancés du bailleur afin de décrire l'état initial du logement et des accès, de suivre les travaux et de constater les éventuels désordres imputables aux interventions. 
- Juger que la société [X] [E] sera tenu de remettre intégralement en état à ces frais, toute dégradation causée par les travaux dans le logement et sur les accès et d'indemniser le trouble de jouissance subi par Mme [H] en cas de désordre important ou de privation d'usage, sans préjudice de toute action au fond. 
- Juger qu'en cas de travaux durant plus de 21 jours et affectant l'utilisation du logement, Mme [H] aura droit à une réduction de loyer proportionnelle au temps et à la partie du logement dont il aura été privé et ordonné aux bailleurs de procéder à cette réduction sans délai. 
- Juger qu'en cas d'inhabitabilité temporaire du logement ou de difficultés d'accessibilité particulière liée à l'âge de Mme [H], la société [X] [E] devra lui proposer un relogement temporaire adapté ou un hébergement de substitution et prendre en charge les frais afférents. 
- Juger qu'en cas de non respect des conditions fixées par l'ordonnance, Mme [H] pourra saisir à nouveau le juge des référés afin qu'il soit ordonné, le cas échéant, la suspension temporaire des travaux, toute mesure de remise en état ou de protection complémentaire, ainsi que l'allocation d'une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice. 
- Condamner la société [X] [E] à payer à Mme [N] [H] la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts à valoir sur la réparation de son préjudice moral. 
- Condamner la société [X] [E] à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles. 
- Condamner la société [X] [E] aux entiers dépens y compris les frais de signification et d'exécution liés à l'ordonnance à intervenir 

Mme [N] [H], qui doute de l'existence même du projet de réhabilitation, soutient s'être enquis du déroulement des travaux dès septembre 2024 sur la pose des fenêtres. Elle explique avoir été en butte à un décalage de la pose des menuiseries extèrieures initialement prévue en octobre 2024 et reportée le 29 octobre puis le 9 décembre. 
Elle affirme avoir répondu aux courriers recommandés adressés par la société [X] [E] en disant ne pas s'opposer aux travaux mais demander à participer activement à l'établissement des tracés électriques et des passages d'eau en concertation écrite afin de préparer son logement aux travaux. Elle signale des antécédents de désordres causés à sa terrasse.
Ses courriels mentionnent qu'elle s'est opposée à plusieurs aménagements et qu'en réponse la société GCC avait donné son accord verbal ; descriptif finalement validé le 4 juin 2025 par GCC.
Dans l'attente des réponse à son courrier de juillet 2025,elle indique avoir régulièrement laissé les employés de GCC pénétrer chez elle où ils ont effectué des travaux avant qu'elle ne reçoive la sommation de faire du 12/12/2025.
Elle rappelle ses contre-indications médicales à tout déplacement ou soulèvement d'objets pesants, ce pour quoi son bailleur ne lui a fait aucune proposition d'aide. 
Elle met au rang des mesures conservatoires propres au juge des référés les garanties qu'il demande, pour prévenir les désordres et assurer la réparation rapide de tout dommage, et notamment une notification détaillée des travaux selon un calendrier adapté, un constat ou une expertise préalables, un relogement adapté et une clause de saisine rapide du juge des référés.
S'estimant calomniée, elle demande la réparation de son préjudice moral à la société [X] [E].

A l'audience du 7 juillet 2026, la société [X] [E], représentée, a noté que les défendeurs ne s'opposaient pas aux travaux et maintenu ses demandes, jugeant les conditions demandées prématurée pour la plupart. Elle n'a pas fait d'objection à ce qu'un commissaire de justice soit présent aux frais des défendeurs. Elle a demandé le débouté de la demande de frais irrépétibles.

Le conseil de Mme [N] [H] s'est rapporté à ses écritures.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 août 2026.
MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.». 
Si la solution du problème conduit le juge des référés à une appréciation juridique motivée qui fait la part entre la thèse de l'un et celle de l'autre, il excède ses pouvoirs dans la mesure où il est obligé de discuter juridiquement pour écarter l'une de ces thèses qui est donc forcément sérieuse.

L'article 835 du même code dispose «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.

I. Sur la demande d'accéder au logement pour faire réaliser des travaux 

L'article 1724 du code civil stipule que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

L'article 7 e) de la loi du 5 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : […] De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. 
Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. 
Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. 
Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris;».

En l'espèce, la société [X] [E] verse aux débats deux lettres recommandées avec accusé de réception de sa Direction technique et réhabilitation en dates du 19 février 2025 et du 25 juin 2025 reçus par la locataire, où [X] [E], dans des termes quasi identiques, met en demeure Mme [H] de laisser l'accès à son logement et de prendre contact avec l'entreprise mandatée GCC sous 8 jours.
Ces lettres ont fait l'objet par acte extrajudiciaire d'une notification de correspondances en date du 12 décembre 2025 remis à étude et d'une sommation de faire en date du 12 décembre 2025.

Il n'est certes rien produit par la société [X] [E] sur le « programme de réhabilitation » tant vanté pour donner prise aux articles 834 et 835 du code civil, mais Mme [H], qui se contente d'émettre des réserves sur ce point, n'en tire aucune conséquence et produit de son côté suffisamment d'éléments pour attester de la réalité, de l'importance et de la nécessité des travaux litigieux.

Il ressort des différentes correspondances de la locataire dès septembre 2024 qu'elle ne s'est pas opposée aux travaux et a accueilli l'équipe GCC dans son appartement le 29/10/2024, puis le 09/12/2024 pour les travaux de menuiseries extérieures. Les difficulté commencent le 30/10/2025 quand Mme [H] rappelle à l'entreprise son engagement de déterminer ensemble la solution respectant l'agencement actuel de son logement, notamment en ce qui concerne les passages d'eau et d'électricité, estimant devoir remettre les travaux à plus tard lorsqu' un accord serait défini.
Le 3 mars 2025, à la lettre de mise en demeure du bailleur en date du 19/02/2025, elle reprécisait ne pas refuser les travaux mais demander une concertation et une conciliation écrite pour gérer au mieux le déplacement et l'aménagement du mobilier au regard des détails ci-dessous. 
Par courriel du 23/03/2025 et du 13/04/2025, elle indiquait ainsi accepter de placer le ballon d'eau chaude dans l'entrée avec le système de vidange dans les toilettes « puis dans l'endroit où descendent les colonnes d'eau » et demandait que les conduites d'eau alimentant la cuisine soit placées en hauteur dans le couloir et dans la chambre ouest avant de rejoindre dans le placard de l'ancien ballon l'arrivée d'eau et l'alimentation de l'évier. Un accord a été trouvé selon Mme [H] lors de la visite du 2 avril 2025 mais sanctionné par aucun descriptif précis. Celui-ci était envoyé le 28 mai 2025 mais sans « bon pour accord » du responsable GCC.
Cependant par courriel 4 juin 2025, le responsable GCC donnait laconiquement mais fermement son accord ( « > accord GCC ») sur le placement du ballon et du système de vidange mais aucune réponse sur la question de la démolition des placards côté Est « au lieu de passer par les toilettes ».

Un nouveau problème se faisait au jour du raccordement du nouveau ballon d'eau chaude qui ne pourrait se faire au tableau électrique sans endommager la penderie. A quoi il était répondu le 11 juin que le ballon d'eau chaude serait raccordé à une sortie de câbles à 30 cm du sol et garantissait l'absence de dégâts à la penderie.

Mme [H] répondait dans une lettre du 16/07/2025 ne pas croire que le ballon d'eau chaude puisse fonctionner sans être raccordé au tableau électrique et déplorait à nouveau l'absence d'engagement écrit. Telle est la dernière teneur des échanges avant la sommation de faire du 12/12/2025 et une ultime lettre de la locataire au bailleur le 26/12/2025 (qui ne comportait aucune opposition mais relançait le débat sur le placard).

Au terme de cette chronologie, il ressort :
- que Mme [H] ne s'opposait pas aux travaux de réhabilitation mais souhaitait trouver une base concertée avec l'entreprise GCC (ce qui inclut [X] [E], dans le cadre du mandat apparent dont l'entrepris GCC semble user en traitant directement avec les locataires) ,
- qu'au vu des différents échanges, il est d'ailleurs manifeste que les travaux s'effectuent sur une base concertée au mieux entre la locataire et l'entreprise mandatée,
- que cette base concertée a été trouvée oralement entre Mme [H] et l'entreprise GCC au fil des diagnostics dans son appartement,
- que cette oralité, à défaut d'un plan comportant la mention 'bon pour accord', a trouvé un support écrit et probant dans l'échange de mails, dont le tribunal considère qu'il a valeur contractuelle d'engagement pour les deux parties au sujet des différents points de blocage de départ (emplacement du ballon d'eau et du système de vidange , réseau des conduites d'eau, préservation du placard côté est ). Il faut donc considérer que Mme [H], qui pourrait se prévaloir du non-respect de ces engagements, ne peut plus actuellement assujettir les travaux à un besoin de garanties formalisé selon son bon vouloir.
- que dès lors, l'inaccomplissement des travaux depuis décembre 2025 ne s'explique que par une inertie de la locataire à laquelle répond l'assignation de son bailleur.

A l'inverse, Mme [H] ne démontre ni d'ailleurs ne soutient, conformément à l'article 7 e) précité, que les conditions de réalisation des travaux entrepris dans son local présenteraient un caractère abusif ou vexatoire ou ne respecteraient pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux.

Le trouble manifestement illicite rapporté par la société [X] [E] n'est donc pas sérieusement contestable, étant fait obstruction à des travaux pourtant nécessaires au maintien en état du bien loué dans des conditions de jouissance optimisées.

Il convient donc, pour sortir de cette situation, et malgré son accord de principe aux travaux, d'enjoindre Mme [H] de permettre l'accès à son appartement pour permettre aux professionnels mandatés par la société GCC ou tout autre entreprise mandatée par le bailleur de procéder aux travaux nécessaires au projet de réhabilitation,.

Il ne convient pas de lui faire cette injonction sous astreinte.

A défaut d'exécution volontaire sous trois semaines à compter de la signification de la décision, la société [X] [E] sera en outre autorisée à pénétrer dans l'appartement et à procéder aux travaux nécessaires, avec un serrurier et la force publique accompagné de deux témoins si besoin est.

II. Sur la demande de garanties de Mme [H]

Il sera rappelé que Mme [H] ne démontre pas que les conditions de réalisation des travaux entrepris dans son local présenteraient un caractère abusif ou vexatoire ou ne respecteraient pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux.

En conséquence, et tout d'abord, conformément à l'article 7 e) précité (qui ne détaille pas plus avant), il sera indiqué que le locataire sera informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. 
Il sera rappelé qu'aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. 

Il ne convient pas de faire droit aux demandes de mesures conservatoires suivantes, inapplicables en l'absence de dommage imminent à prévenir ou de dommage actuel à indemniser:

-Juger que la société [X] [E] sera tenu de remettre intégralement en état à ses frais, toute dégradation causée par les travaux dans le logement et sur les accès et d'indemniser le trouble de jouissance subi par Mme [H] en cas de désordre important ou de privation d'usage, sans préjudice de toute action au fond. 
-Juger qu'en cas de travaux durant plus de 21 jours et affectant l'utilisation du logement, Mme [H] aura droit à une réduction de loyer proportionnelle au temps et à la partie du logement dont il aura été privé et ordonné aux bailleurs de procéder à cette réduction sans délai. 
-Juger qu'en cas d'inhabitabilité temporaire du logement ou de difficultés d'accessibilité particulière liée à l'âge de Mme [H] la société [X] [E] devra lui proposer un relogement temporaire adapté ou un hébergement de substitution et prendre en charge les frais afférents. 

Ces demandes ne répondent en effet à aucune situation de fait actuelle. Il reviendra à Mme [H], en cas de survenance des dommages qu'elle redoute, de saisir à nouveau le juge des référés afin qu'il soit ordonné, le cas échéant, « la suspension temporaire des travaux, toute mesure de remise en état ou de protection complémentaire, ainsi que l'allocation d'une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice. » 

Il sera ordonné avant le début de travaux un constat contradictoire ou une expertise judiciaire afin de décrire l'état initial du logement et des accès, de suivre les travaux et de constater les éventuels désordres imputables aux interventions. 
Toutefois, cette mesure est destinée à préserver les droits du locataire en l'absence de tout fait abusif rapporté,des entreprise mandatées par le bailleur. le fait que le balcon de Mme [H] ait subi des dégâts, d'ailleurs indemnisés, lors d'une opération de ravalement menée en 2024 par l'entreprise ZAM EXPERT ne lui permet en rien de prétendre à des garanties relativement à des désordres éventuellement commis par une toute autre entreprise pour de tout autres travaux.

Il convient donc que ce constat soit établi aux frais avancés de la locataire.

III. Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de Mme [H] 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Mme [H] n'établit aucun fait fautif en lien direct avec le préjudice moral qu'elle prétend avoir subi du fait des difficultés à obtenir un accord écrit du représentant du bailleur sur les points d'achoppement, ceci n'étant que la conséquence de négociations actives entre la locataire entendant préserver son cadre de vie et l'entreprise tenue par un cahier des charges.

De plus, Mme [H] ne démontre son dommage moral ni dans le principe ni dans le quantum, ce qui est contraire au principe de réparation intégrale du préjudice sans gain ni perte pour la victime. 

IV. Sur les demandes accessoires 

Mme [H], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Mme [H], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société [X] [E] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

ENJOINT à Mme [N] [H] de permettre l'accès à son appartement pour permettre aux professionnels mandatés par la société [X] [E] de procéder aux travaux litigieux, sous réserve d'avoir été prévenu 72 heures à l'avance de la date de début et de la période d'intervention, 

DIT que passé un délai de trois semaines, la société [X] [E] ou toute entreprise de son choix sera autorisée à pénétrer dans l'appartement et à procéder aux travaux précités, avec un serrurier et la force publique et accompagné s de deux témoins si besoin est,
CONSTATE l'accord des parties sur les points suivants :
-placement du ballon d'eau chaude dans l'entrée et du système de vidange dans les WC «puis dans la gaine technique WC
-passage des conduites d'eau alimentant la cuisine en hauteur dans le couloir puis dans la chambre ouest puis traversant la cloison pour rejoindre, dans le placard de l'ancien ballon, l'arrivée d'eau et le raccordement à l'évier à son emplacement actuel,
-enlèvement de l'ancien ballon.,
- raccordement du nouveau ballon d'eau chaude à l'électricité en préservant l'intégrité extérieure et intérieure de la penderie

DIT que cet accord a valeur d'engagement, sauf accord ultérieur des parties à convenir par écrit,

RAPPELLE qu'aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire, 

ORDONNE avant le début de travaux, aux frais de Mme [N] [H], l'établissement d'un constat contradictoire ou une expertise judiciaire afin de décrire l'état initial du logement et des accès, de suivre les travaux et de constater les éventuels désordres imputables aux interventions. 

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit, 

CONDAMNE Mme [N] [H] aux entiers dépens, 

CONDAMNE Mme [N] [H] à payer à la société [X] [E] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et le Greffier susnommés. 

La greffière, Le juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1723, code civil 834, code civil 1724, code civil 835, code civil 1721). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-27T18:29:07.975Z.