Cour d'appel de Toulouse, 3ème chambre, 25 juin 2026, n° 25/01403

25/06/2026



ARRÊT N° 228/2026



N° RG 25/01403 - N° Portalis DBVI-V-B7J-Q7YZ

EV/KM



Décision déférée du 02 Avril 2025

 Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] 

( 24/03842)

PIAT

















SCI JFP PATRIMOINE





C/



[H] [W]

[U] [J]























CONFIRMATION





Grosse délivrée



le 



à 



REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE



SCI JFP PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE







INTIMES



Monsieur [H] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Hélène PRONOST de la SELARL PRONOST AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [U] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Hélène PRONOST de la SELARL PRONOST AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

V. MICK, conseiller

S. GAUMET, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE 



Par acte du 31 janvier 2020, la SCI JFP Patrimoine a donné à bail à Mme [U] [J] et M. [H] [W] une maison à usage d'habitation avec jardin et terrasse située [Adresse 2] à Beaupuy (31850), sur la parcelle A591, pour un loyer mensuel de 990 €.



Selon permis de construire du 24 mars 2022, la SCI JFP Patrimoine a eu l'autorisation de construire deux villas et trois garages supplémentaires sur la parcelle A591. 



Par courrier recommandé du 28 mai 2024, la SCI JFP Patrimoine a informé Mme [U] [J] et M. [H] [W] des travaux de construction à venir, incluant des travaux sur le bien qu'ils louaient.



Par courrier du 11 juin 2024, les locataires ont informé la SCI JFP Patrimoine qu'ils refusaient l'exécution de ces travaux.



Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la SCI JFP Patrimoine a fait assigner Mme [U] [J] et M. [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en matière de référé, sollicitant leur condamnation solidaire à :

- laisser l'accès aux lieux loués à la SCI JFP Patrimoine pour l'exécution des travaux objets du permis de construire délivré le 24 mars 2022, sous astreinte de 500 € par jour de retard dû à un nouveau refus abusif des locataires et à compter de la signification de l'ordonnance à venir, et consistant en:

* l'édification de 2 villas et 3 garages,

* la réfection du chemin d'accès,

* la modification et réfection de la clôture, 

* la réalisation d'un local ordures ménagères et boîte aux lettres,

* la plantation d'espaces verts, 

* l'enfouissement de la ligne électrique aérienne,

- lui payer :

* la somme provisionnelle de 20.000 € au titre du préjudice subi,

* la somme de 2.400 € sur le fondernent de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Par ordonnance contradictoire du 2 avril 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a : 

- rejeté la demande d'accès au bien loué de la SCI JFP Patrimoine,

- rejeté la demande indemnitaire de la SCI JFP Patrimoine,

- condamné la SCI JFP Patrimoine à verser la somme provisionnelle de 1.000 € à Mme [U] [J] et M. [H] [W] à titre de dommages-et-intérêts,

- condamné la SCI JFP Patrimoine à verser la somme 500 € à Mme [U] [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SCI JFP Patrimoine de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI JFP Patrimoine aux dépens.



Par déclaration en date du 18 avril 2025, la SCI JFP Patrimoine a relevé appel de la décision.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



La SCI JFP Patrimoine dans ses dernières conclusions du 14 octobre 2025, demande à la cour au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

- débouter les consorts [W] [J] de leur appel incident et de toutes leurs demandes,

- infirmer l'ordonnance du 2 avril 2025 en ce qu'elle a rejeté la demande d'accès au bien loué 

de la SCI JFP Patrimoine,

Statuant à nouveau et tenant compte du congé des locataires au 30 juillet 2025,

- constater le désistement de la SCI JFP Patrimoine au titre de l'accès afin de raccordement au nouveau réseau d'eau potable, 

- infirmer l'ordonnance du 2 avril 2025 en ce qu'elle a rejeté la demande indemnitaire de la SCI JFP Patrimoine,



Statuant à nouveau 

- condamner solidairement Mme [U] [J] et M. [H] [W] locataires à la somme provisionnelle de 50 000 € au titre du préjudice subi et notamment des frais exposés au titre de la création de chemins d'accès, de frais financiers, d'un préjudice locatif de septembre 2024 à février 2025, d'un risque de non-conformité, d'une caducité de l'autorisation, conséquences du refus des locataires de laisser se réaliser en parties communes et privatives les travaux objets du permis,

- infirmer l'ordonnance du 2 avril 2025 en ce qu'elle a condamné la SCI JFP Patrimoine à la somme de 1000 € à titre de dommages-et-intérêts au profit des consorts [A],

- infirmer l'ordonnance du 2 avril 2025 en ce qu'elle a condamné la SCI JFP Patrimoine à la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

- infirmer l'ordonnance de référé du 2 avril 2025 en ce qu'elle a débouté la SCI JFP Patrimoine de sa demande de condamnation Mme [U] [J] et M. [H] [W] au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Statuant à nouveau,

- condamner solidairement Mme [U] [J] et M. [H] [W] au paiement de 

2400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner solidairement Mme [U] [J] et M. [H] [W] aux dépens dont distraction au profit de Me [Localité 4] conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile.



Mme [U] [J] et M. [H] [W] dans leurs dernières conclusions du 31 octobre 2025, demandent à la cour au visa des articles 835 et 32-1 du code de procédure civile, l'article 1723 du code civil et les dispositions du 6 juillet 1989, de :

- confirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 2 avril 2025 en ce qu'il a : 

* rejeté la demande d'accès au bien loué de la SCI JFP Patrimoine,

* rejeté la demande indemnitaire de la SCI JFP Patrimoine, 

* condamné la SCI JFP Patrimoine à verser la somme provisionnelle de 500 € à Mme [U] [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* débouté la SCI JFP Patrimoine de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SCI JFP Patrimoine aux entiers dépens, 

- infirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse en date du 2 avril 2025 en ce qu'il a : 

* condamné la SCI JFP Patrimoine à verser la somme provisionnelle de 1 000 € à Mme [U] [J] et M. [H] [W] à titre de dommages-et-intérêts,

- statuant à nouveau, condamner la SCI JFP Patrimoine à verser la somme provisionnelle de 3 000 € à Mme [U] [J] et M. [H] [W] à titre de dommages-et-intérêts, 

- débouter par voie de conséquence la SCI JFP Patrimoine de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la SCI JFP Patrimoine à régler à Mme [U] [J] et M. [H] [W] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI JFP Patrimoine aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais relatifs au procès-verbal de constat en date du 15 juillet 2024. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2025.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS



' sur les demandes principales:



La SCI JFP Patrimoine fait valoir qu'il est admis que le bailleur peut modifier la forme ou la chose louée lorsqu'il n'en résulte pour le locataire aucun dommage ou seulement une gêne minime et qu'en l'espèce :

' elle a pris attache avec ses locataires à plusieurs reprises mais s'est heurtée à leur refus de la laisser accéder aux parties communes et au bien loué alors que les travaux avaient au moins en partie pour objet d'améliorer les parties communes (création d'un local d'ordures ménagères, de boîtes aux lettres, d'un chemin pour le lotissement),

' si les travaux ont été exécutés sans passer sur le terrain loué c'est au prix de dépenses supplémentaires qui n'étaient pas prévues au permis de construire l'obligeant notamment à créer un autre chemin,

' c'est par erreur que le premier juge a retenu que les travaux en parties privatives modifiaient substantiellement le bien loué, justifiant le refus des locataires alors que la reprise de la canalisation avait été sollicitée par les locataires eux-mêmes,

' les travaux concernant la clôture avaient pour but de repousser cette dernière, permettant un agrandissement du jardin et il n'y a pas eu création de route ou chemin sur le jardin mais réfection des accès et le garage devant être construit était destiné à remplacer un conteneur,

' elle devait impérativement réaliser les travaux afin de satisfaire à son obligation de conformité dans le cadre du permis de construire.



S'agissant de son préjudice, la SCI JFP Patrimoine fait valoir qu'elle a été empêchée de construire et de finaliser le projet objet du permis de construire en raison du refus des locataires ce qui l'a mise en difficulté pour livrer dans les délais alors qu'elle devait faire face à des emprunts et ne pouvait ni vendre ni louer.



Surtout, le refus d'accès au terrain loué par les locataires l'a contrainte de financer des travaux non prévus consistant dans la création d'un chemin moyennant 23'301,96 € et d'un piétonnier pour 14'375 €.



Enfin, elle évalue son préjudice locatif à 1700 € par mois et par villa, soit 3400 € pour la période de septembre 2024 à février 2025, correspondant au retard de travaux imputable aux locataires.



Les intimés opposent que la bailleresse est redevable d'une obligation de jouissance paisible et qu'en l'espèce les travaux avaient pour effet de modifier unilatéralement les conditions du bail en ce que:

' ils n'entrent dans aucune des catégories visées par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 étant précisé que le local d'ordures ménagères était déjà en cours de réalisation et se situe en tout état de cause en dehors de leur terrain, de même que la plantation d'espaces verts ou l'installation de boîtes aux lettres, aucune ne nécessitant l'accès à leur logement,

' la clôture était en bon état et ne nécessitait pas d'être remplacée,

' le technicien mandaté par Enedis a constaté que la pose d'un compteur Linky n'était pas possible moyennant la seule nécessité l'installation d'une trappe d'accès,

' les travaux ont été finalement réalisés et ne pouvaient en tout état de cause être qualifiés d'amélioration des parties communes de l'immeuble alors qu'ils s'inscrivent dans une opération immobilière distincte le bail ne présentant aucune mention relative à des parties communes ou une jouissance collective de certains espaces,

' les travaux visant à modifier les limites du terrain n'avaient vocation qu'à détourner un chemin jusqu'ici exclusivement réservé à leur usage au profit d'un projet immobilier distinct,

' la bailleresse n'a pas respecté son obligations d'information sur les travaux qu'elle envisageait d'effectuer et malgré leurs demandes ils n'ont obtenu que des informations partielles,

' ils ont perdu l'accès à un espace de stockage qui était mis à leur disposition.



Ils concluent que leur refus d'accès était légitime et que la demande de condamnation provisionnelle de la SCI JFP Patrimoine n'est justifiée par aucune pièce objective au-delà de deux factures pour la création d'un chemin sans que la démonstration soit faite d'un lien de causalité entre leur éventuel refus d'accès et ces travaux alors que depuis le mois d'août 2023 l'accès au chantier se faisait par la [Adresse 3] et que ce n'est qu'à compter de juillet 2024 que la SCI JFP Patrimoine a décidé de créer et d'emprunter un autre chemin en raison d'un arrêté interdisant la circulation sur la route.



En tout état de cause, ils soutiennent que le permis de construire aux fins de création de clôtures et un portail d'accès par le chemin confirme qu'il ne s'agissait pas d'un chemin provisoire résultant de leur refus d'un accès pérenne s'inscrivant pleinement dans le projet immobilier de la société.





Ils concluent que l'édification des deux villas n'a souffert d'aucun retard et que le chantier restait accessible du début à la fin des travaux par la [Adresse 3] puis hors période des travaux de voirie.



Sur ce



Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire'; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d'y mettre un terme. 



Par ailleurs, aux termes de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de: 

« permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris».



La SCI JFP Patrimoine se désiste de sa demande de ce chef. Ce désistement est intervenu avant que les intimés concluent au fond. Il sera donc constaté par la cour.



Cependant, la demande de condamnation à une provision par l'appelante résultant des difficultés rencontrées dans la réalisation de travaux en raison du comportement des locataires, il convient d'examiner la nature de ces travaux et leur légitimité.



Par lettre recommandée du 28 mai 2024, plus de quatre après la signature du bail, la bailleresse écrivait aux locataires que des travaux d'amélioration de leur habitat seraient engagés dans un délai de deux mois :

- réalisation d'un garage,

- réfaction du chemin d'accès,

- modification et réfection de la clôture,

- réalisation d'un local ordures ménagères et boîtes aux lettres,

- plantation d'espaces verts,

- enfouissemant de la ligne électrique aérienne. 



Par lettre recommandée du 11 juin suivant, les locataires refusaient ce projet comme ne répondant pas « aux critères des travaux autorisés en cours de bail ».



Par nouvelle mise en demeure de son conseil du 27 juin 2024, la bailleresse ajoutait aux travaux la réfection du branchement d'eau potable.





Finalement, les locataires ont quitté les lieux selon état des lieux de sortie du 30 juillet 2025.



La cour relève que la SCI JFP Patrimoine déplore l'impossibilité pour elle de pénétrer « en partie commune du lotissement futur ».



Cependant, le contrat de bail ne fait aucune référence à un lotissement, à des parties communes identifiées et ou à un règlement de copropriété. 



Dès lors, cette référence à des parties communes ne peut être retenue par la cour.



S'agissant des travaux concernant la seule propriété donnée à bail ils concernaient :

' la clôture, laquelle, selon le bail avait été changée depuis le dernier renouvellement, étant précisé que le dernier loyer au titre de ce précédent bail avait été versé en novembre 2019. Il convient d'en conclure que ce changement est intervenu peu de temps avant la prise de possession des lieux par les locataires et ne peut être considéré comme relevant de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989,

Par ailleurs, si la SCI bailleresse relève que la superficie du jardin n'était pas mentionnée dans le bail et qu'elle projetait une extension du jardin des intimés, la cour constate qu'à la rubrique «V Travaux » du bail il est mentionné au titre des travaux d'amélioration de mise en conformité effectués depuis la fin du dernier contrat de location la pose de la clôture du jardin. Dès lors, il convient d'admettre que malgré l'absence de mention de la superficie les parties se sont entendues pour une surface de jardin correspondant à celle incluse dans la clôture,

' la transformation d'un conteneur en garage et l'enfouissement de la ligne électrique aérienne ne peuvent-être considérés comme caractérisant un maintien en état des locaux donnés à bail ou relevant de leur entretien normal,

' s'agissant de la réalisation d'un local ordures ménagères et de l'installation boîtes aux lettres, la société précise que ces postes concernent les parties communes dont il a été dit que leur existence n'était pas démontrée et en tout cas non contractuellement acceptée par les locataires,

' la pose d'un compteur Linky et l'enfouissement de la ligne aérienne. À ce titre la cour rappelle que depuis le 1er août 2025, le compteur Linky est obligatoire et le locataire ne peut s'y opposer. Cependant, s'agissant d'une obligation légale elle ne relève pas de l'article 7 e) le bailleur ne pouvant contraindre son locataire à accepter la pose, le remplacement étant en tout état de cause effectuée par Enedis sans frais supplémentaires. Dès lors, la bailleresse ne peut faire aucun reproche aux locataires à ce titre.



En ce qui concerne la reprise de la canalisation qui n'était pas prévue au titre des travaux envisagés selon lettre recommandée du 28 mai 2024, la SCI JFP Patrimoine affirme que cette reprise était essentielle puisque les locataires risquaient une coupure d'eau sans intervention et que cette remise aux normes était imposée alors que la villa était raccordée sur une ancienne nourrice.



La cour relève que le permis de construire produit par la SCI vise la construction de deux villas et de trois garages et aucune pièce ne permet de conclure que la reprise de la canalisation concernant la villa objet du litige était prévue dans ce cadre.



La SCI produit un échange de messages avec un représentant de Toulouse Métropole, ce dernier indiquant « Nous avons constaté la présence de votre panneau de chantier' nous avons constaté une demande de raccordement sur le réseau AEP de votre part. Vous avez la possibilité d'être raccordé sur le nouveau réseau d'eau potable durant la période de nos travaux de réhabilitation de la conduite AEP principale ». Un devis d'un montant de 3718,62 € était joint à ce message. Là encore, la villa objet du litige n'est pas spécialement visée et ce message n'induit pas une modification indispensable mais seulement une possibilité pendant la période de travaux réalisés par [Localité 1] Métropole.





L'appelante produit une attestation établie par M. [I] [M] [X], directeur de travaux ayant réalisé le chantier selon laquelle des travaux de réfection d'eau potable étaient prévus sur la villa dont les locataires ont refusé l'accès à plusieurs reprises. Ce document relève la vétusté de l'installation.







Malgré les protestations de ses adversaires, la société bailleresse n'a pas estimé utile de produire une attestation conforme à l'article 202 du code de procédure civile, en ce que, non datée, elle ne fait pas référence aux peines encourues en cas de fausse déclaration ni à la connaissance par son rédacteur de ce qu'elle est destinée à être produite en justice. Par ailleurs, cette attestation a été établie par le représentant de la société CASATP, responsable de l'ensemble des travaux et donc en lien financier avec la SCI bailleresse. Dès lors, il n'est pas établi que l'attestant a eu une parfaite compréhension des risques encourus en cas de fausse déclaration devant une juridiction.



Par ailleurs, si l'attestant indique que le locataire « a toujours refusé l'accès à sa villa plusieurs fois », il ne mentionne aucune date précise et ne joint à l'appui de cette affirmation ni message ni courriel confirmant ses demandes aux fins de réalisation des seuls travaux correspondants à la définition de l'article 7e) de la loi du 6 juillet 1989.



Dès lors, cette attestation ne pourra être retenue comme établissant la nécessité des travaux concernant la canalisation d'eau.



Enfin, si, le courrier du 10 août 2024, établi par le conseil des locataires évoque l'absence de conformité des canalisations, il ne peut suffire à démontrer cette absence de conformité en l'absence de pièce technique précise.



En conséquence, la bailleresse ne démontrant pas une faute des locataires susceptible d'entraîner l'engagement de leur responsabilité contractuelle de manière suffisamment incontestable conformément aux dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, la décision déférée doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté sa demande de dommages-intérêts.





- sur la demande de dommages-intérêts des intimés:





Les intimés font valoir que la SCI JFP Patrimoine est un professionnel de l'immobilier qui dirige de très nombreuses sociétés spécialisées dans ce secteur et ne pouvait donc ignorer les dispositions encadrant les baux d'habitation. Cependant, elle a déposé un permis de construire pour un projet de construction diminuant les qualités du bien donné à bail.



Ils soulignent leur bonne foi et font valoir qu'ils ont été soumis à une pression psychologique constante de la part de la bailleresse qui les a obligés finalement à quitter leur domicile dans des conditions précipitées et anxiogènes.





Sur ce



S'il a été retenu l'absence d'évidence d'une faute des locataires justifiant l'octroi d'une provision en application de l'article 835 du code de procédure civile, les locataires ne justifient d'aucune pression particulière de la bailleresse permettant de caractériser une faute (multiplication de messages, contacts directs).



Par ailleurs, l'engagement d'une action en justice et sa poursuite en appel constituent un droit dont l'exercice ne dégénère en abus qu'en cas de démonstration d'une faute non caractérisée en l'espèce.



La demande de dommages-intérêts présentée par les intimés sera en conséquence être rejetée.



- sur les demandes annexes:



La décision déférée sera confirmée dans sa totalité.



L'équité commande de faire droit à la demande des intimés en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5000 €.









PAR CES MOTIFS:



La cour,



Statuant dans les limites de sa saisine: 



Confirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a octroyé 1000 € de dommages-intérêts à M. [H] [W] et Mme [U] [J],



Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant:



Rejette la demande de dommages-intérêts présentés par M. [H] [W] et Mme [U] [J],



Condamne la SCI JFP Patrimoine aux dépens,



Condamne la SCI JFP Patrimoine à verser à M. [H] [W] et Mme [U] [J] la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT











I.ANGER E.VET