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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 30 juin 2026, n° 26/50872

Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoireDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/50872 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBSLH

N° : 

Assignation du :
02 Janvier 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 30 juin 2026



par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. 
DEMANDERESSE

La société anonyme d’HLM 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la société CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE ( SNI)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Marc DESMICHELLE, avocat au barreau de PARIS - #R0078, AARPI DESMICHELLE BESSON 


DEFENDERESSE

La société [N] [G] S.A.R.L. anciennement dénommée société [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me François ILANKO, avocat au barreau de PARIS - #C0296



DÉBATS

A l’audience du 18 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier, 







Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Suivant acte sous seing-privé du 15 juin 2012 la Société Nationale Immobilière a consenti à la société [X], un contrat de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 16.800 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance. 
Aux termes d’une assemblée générale extraordinaire du 1er février 2014, la société [X] a modifié sa dénomination sociale pour devenir la société [N] [G]. 
Suivant acte authentique du 20 décembre 2018, la société 1001 Vies Habitat a acquis de la société CDC Habitat, anciennement dénommée la Société Nationale Immobilière, la propriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] [Localité 1], devenant ainsi le bailleur de la société [Adresse 7]. 
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par acte du 15 octobre 2025, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme en principal de 13.748,41 euros, visant la clause résolutoire. 
Par acte extrajudiciaire du même jour, la société 1001 Vies Habitat a fait signifier à la société [N] [G] un second commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire, plus précisément pour lui enjoindre de respecter les horaires d’ouverture de son commerce prévus à l’article 4 du bail, de respecter l’obligation d’entretien, de nettoyage et l’interdiction d’entreposer des objets dans les parties communes en application de l’article 7 du contrat et de faire cesser notamment les nuisances sonores en application de l’article 14 du bail. 
Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société 1001 Vies Habitat a, par acte du 2 janvier 2026, fait citer la société [N] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
« Recevoir l’action de la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI), et l’en déclarer bien fondée,
- Constater l’absence de règlement de la dette dans le délai d’un mois imparti par le commandement de payer délivré le 15 octobre 2025,
- Constater la persistance des manquements du preneur à ses obligations relatives aux conditions d’exploitation du local,
- constater au profit du bailleur, la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI), l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial consenti à la société [Adresse 7],
En conséquence,
- constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 16 novembre 2025,
- ordonner l’expulsion de la société [N] [G] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner la société [Adresse 7] à payer à la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI), à titre provisionnel sur les loyers, régularisation de charges et provisions sur charges dus, une somme à hauteur de 17 414.12 euros, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré le 15 octobre 2025 sur la somme de 13 748.41 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,
- condamner la société [Adresse 7] à payer à la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI), à titre provisionnel le coût du commandement de payer soit 189.46 euros, la somme de 67.99 euros au titre de l’état des nantissements,
- condamner à titre provisionnel la société [Adresse 7] à payer à la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI), une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’ordonnance à intervenir à hauteur du double du loyer courant jusqu’à libération complète des locaux, soit la somme mensuelle de (1847.86 euros x 2) 3 695.72 euros HT et hors charges.
- condamner la société [Adresse 7] à payer à la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI), la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société [Adresse 7] au paiement de l’intégralité des frais et dépens de l’instance qui comprendront les frais exposés à ce jour ainsi que les frais d’exécution à venir ».

A l’audience du 18 mai 2026, la société 1001 Vies Habitat, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes dans les termes de son assignation en précisant toutefois que quelques règlements du preneur sont intervenus au mois de mai. Elle a indiqué ne pas s’opposer à des délais correspondants à 2 ou 3 échéances locatives.
En réplique, par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, la société [Adresse 7], représentée par son conseil, demande au juge des référés de : 
« - D’ordonner, avant-dire droit, une mesure de médiation aux parties, à tout le moins de rencontrer un médiateur ;
A titre subsidiaire,
Au fond,
Sur le grief des manquements aux conditions d’exploitation,
- De dire que le commandement de respecter les clauses du bail visant la clause résolutoire, délivré le 15 octobre 2025, (pièce adverse n°12), par la SCP Calippe & Associés, commissaire de justice, à la société [N] [G], à la requête de la S.A 1001 VIES HABITAT, est nul, invalide et inopérant, pour défaut de mention précise des infractions reprochées à la locataire ;
- De dire, en tout état de cause, ne pas avoir lieu à référé sur les prétendues infractions reprochées à la société [N] [G], puisqu’elle les conteste vigoureusement ;
- De dire, en tout état de cause, ne pas avoir lieu à référé sur les prétendues infractions reprochées à la société [N] [G], dont l’existence n’est pas établie par une preuve irréfutable tel qu’un procès-verbal de constat de commissaire de justice ;
- De dire, en tout état de cause, ne pas avoir lieu à référé sur les prétendues infractions reprochées à la société [N] [G], dont la persistance au-delà du délai d’un mois accordé par le commandement du 15 octobre 2025 (pièce adverse n°12) n’est pas démontrée par une preuve incontestable ;
Sur le grief des dettes locatives,
- D’accorder à la SARL [N] [G] des délais de paiement les plus larges pour s’acquitter de son arriéré locatif ;
- D’accorder à la SARL [N] [G] des délais de paiement jusqu’au 31 décembre 2026 pour régler les dépens de la présente instance ainsi que les frais irrépétibles qu’il est instamment demandé de modérer de manière humaine ;
- De suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais de grâce ;
- De dire que la clause résolutoire ne jouera pas si la locataire se libère des dettes précitées dans les conditions fixées par le Juge ;
- De dire, en tout état de cause, que la SARL [N] [G] ne sera déchue du bénéfice des délais de grâce que si elle vient à manquer le paiement de deux échéances consécutives de l’arriéré locatif ou de deux échéances consécutives des loyers et charges courants et ce, un mois après une mise en demeure resté infructueuse ;
- De rejeter, pour le surplus, l’ensemble des demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions de la société 1001 VIE HABITAT, lesquelles s’avèrent autant irrecevables qu’infondées;».

L’émission de virements par le preneur ayant été évoquée à l’audience, le demandeur a été autorisé à communiquer par note en délibéré un décompte actualisé.


Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures des parties et à la note d’audience.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 
Par note en délibéré autorisée notifiée par voie électronique le 21 mai 2026, le conseil de la demanderesse communiquait un décompte locatif actualisé au 20 mai 2026. Il indique que la société [N] [G] reste lui devoir la somme de 15.568,07 euros.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande de médiation 

La société [N] [G] sollicite que soit ordonnée une mesure de médiation afin d’aider les parties à parvenir à une solution amiable.

 Aux termes de l’article 1533 du code de procédure civile, « À moins qu'il n'en soit disposé autrement, le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l'accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation.
La conciliation ou la médiation peut porter sur tout ou partie du litige.
 La décision interrompt le délai de péremption de l'instance jusqu'à l'issue de la conciliation ou de la médiation».

Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés.

En l’espèce, compte tenu des explications des parties, de l’absence d’accord exprès du bailleur d’entrer en médiation et de son assentiment pour accorder au preneur des délais à hauteur de deux ou trois échéances locatives, il n’apparaît pas opportun d’ordonner une mesure de médiation visant à trouver une solution amiable.

Cette demande sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.


L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Le bailleur demandant, au titre d'un bail commercial, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s'assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d'être en mesure de les régulariser s'il estime les sommes exigées incontestables.
Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l’existence de contestations sérieuses dans l’hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s’opposer à ses effets.
Il sera par ailleurs rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n’est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le contrat de bail stipule en son article 25 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement par le preneur à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement des frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 





Un commandement pour inexécution des obligations contractuelles a été délivré le 15 octobre 2025 à la société [N] [G], lui faisant injonction de respecter les horaires d’ouverture de son commerce, comme prévus à l’article 4 du bail, de respecter l’obligation d’entretien, de nettoyage, de faire cesser notamment les nuisances sonores en application de l’article 14 du bail et lui faisant interdiction d’entreposer des objets dans les parties communes en application de l’article 7 du contrat. 
La défenderesse conteste toutefois la validité de ce commandement, invoquant respecter toutes ses obligations locatives et soulignant que le bailleur ne démontre pas les violations alléguées. Il sollicite qu’il soit constaté la nullité du commandement pour défaut de mention des infractions dont elle se serait rendue coupable et ajoute qu’il existe une contestation sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de cet acte. 
Il sera rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement, son pouvoir se limitant à constater l’existence de contestations sérieuses. 
En l’espèce, il doit être relevé que le bailleur ne produit aucun élément tel qu’un constat de commissaire de justice, établissant avec l’évidence requise en référé, que le locataire est en infraction avec l’une quelconque des clauses du bail. 
En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être constatée sur le fondement du commandement pour inexécution des obligations contractuelles délivré le 15 octobre 2025. 
En revanche, le bailleur a également fait délivrer, par un autre acte du 15 octobre 2025, un commandement de payer la somme en principal de 13.748,41 euros, visant la clause résolutoire. 
Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L. 145-17 I du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité. 
Il ressort du décompte versé aux débats que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai d'un mois, ce qui n'est en outre pas contesté par la défenderesse.
En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 15 novembre 2025 à 24h00 ne peut qu’être constatée. 

Sur la demande de provision et de délais de paiement 

Aux termes de l'article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte du décompte actualisé au 20 mai 2026 produit par la demanderesse que la société [N] [G] reste lui devoir la somme de 15.568,07 euros. 
En conséquence, la société [N] [G] sera condamnée à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 15.568,07 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 20 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 
La société [N] [G] sollicite l’octroi de 24 mois de délais de paiement, expliquant que le produit de son activité subvient aux besoins de quatre familles, qu’elle souhaite poursuivre son activité dans laquelle elle a beaucoup investi et qu’elle a fait des efforts pour reprendre le paiement du loyer. Elle sollicite également que la déchéance du terme ne soit effective qu’après deux impayés de loyers consécutifs et non un seul. 
Le bailleur est disposé à accorder des délais de paiement à son locataire, dans la limite de 2 ou 3 échéances locatives. 
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.




L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
Compte tenu de l’ancienneté des relations contractuelles entre les parties, et des efforts du locataire qui effectue des règlements, certes partiels, mais réguliers, un ultime échéancier de 12 mois sera octroyé à la société [N] [G] pour apurer le solde de la dette locative, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité. 
Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société [N] [G] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
En effet, la majoration de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil.
Sur les demandes accessoires 
La société [N] [G] doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’état d’endettement en application de l’article 696 du code de procédure civile.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
L’équité commande de condamner la défenderesse à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1.500 euros à ce titre.



PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort
Condamnons la société [N] [G] à payer à la société 1001 Vies Habitat, la somme provisionnelle de 15.568,07 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 20 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Disons que la société [N] [G], pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 12 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Dispositif

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;
Disons que, faute pour la société [N] [G] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le tout deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société [N] [G], et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, sis [Adresse 3] ;
° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,
° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, sera mise à la charge du preneur, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;
Condamnons solidairement la société [N] [G] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société [N] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 octobre 2025 et de l’état d’endettement ; 
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Déboutons la société 1001 Vies Habitat du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à [Localité 1] le 30 juin 2026

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Anita ANTON
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/50872 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBSLH

N° : 

Assignation du :
02 Janvier 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 30 juin 2026



par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. 
DEMANDERESSE

La société anonyme d’HLM 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la société CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE ( SNI)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Marc DESMICHELLE, avocat au barreau de PARIS - #R0078, AARPI DESMICHELLE BESSON 


DEFENDERESSE

La société [N] [G] S.A.R.L. anciennement dénommée société [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me François ILANKO, avocat au barreau de PARIS - #C0296



DÉBATS

A l’audience du 18 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier, 







Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Suivant acte sous seing-privé du 15 juin 2012 la Société Nationale Immobilière a consenti à la société [X], un contrat de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 16.800 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance. 
Aux termes d’une assemblée générale extraordinaire du 1er février 2014, la société [X] a modifié sa dénomination sociale pour devenir la société [N] [G]. 
Suivant acte authentique du 20 décembre 2018, la société 1001 Vies Habitat a acquis de la société CDC Habitat, anciennement dénommée la Société Nationale Immobilière, la propriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] [Localité 1], devenant ainsi le bailleur de la société [Adresse 7]. 
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par acte du 15 octobre 2025, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme en principal de 13.748,41 euros, visant la clause résolutoire. 
Par acte extrajudiciaire du même jour, la société 1001 Vies Habitat a fait signifier à la société [N] [G] un second commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire, plus précisément pour lui enjoindre de respecter les horaires d’ouverture de son commerce prévus à l’article 4 du bail, de respecter l’obligation d’entretien, de nettoyage et l’interdiction d’entreposer des objets dans les parties communes en application de l’article 7 du contrat et de faire cesser notamment les nuisances sonores en application de l’article 14 du bail. 
Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société 1001 Vies Habitat a, par acte du 2 janvier 2026, fait citer la société [N] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
« Recevoir l’action de la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI), et l’en déclarer bien fondée,
- Constater l’absence de règlement de la dette dans le délai d’un mois imparti par le commandement de payer délivré le 15 octobre 2025,
- Constater la persistance des manquements du preneur à ses obligations relatives aux conditions d’exploitation du local,
- constater au profit du bailleur, la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI), l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial consenti à la société [Adresse 7],
En conséquence,
- constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 16 novembre 2025,
- ordonner l’expulsion de la société [N] [G] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner la société [Adresse 7] à payer à la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI), à titre provisionnel sur les loyers, régularisation de charges et provisions sur charges dus, une somme à hauteur de 17 414.12 euros, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer délivré le 15 octobre 2025 sur la somme de 13 748.41 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,
- condamner la société [Adresse 7] à payer à la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI), à titre provisionnel le coût du commandement de payer soit 189.46 euros, la somme de 67.99 euros au titre de l’état des nantissements,
- condamner à titre provisionnel la société [Adresse 7] à payer à la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI), une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’ordonnance à intervenir à hauteur du double du loyer courant jusqu’à libération complète des locaux, soit la somme mensuelle de (1847.86 euros x 2) 3 695.72 euros HT et hors charges.
- condamner la société [Adresse 7] à payer à la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société CDC HABITAT, anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI), la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société [Adresse 7] au paiement de l’intégralité des frais et dépens de l’instance qui comprendront les frais exposés à ce jour ainsi que les frais d’exécution à venir ».

A l’audience du 18 mai 2026, la société 1001 Vies Habitat, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes dans les termes de son assignation en précisant toutefois que quelques règlements du preneur sont intervenus au mois de mai. Elle a indiqué ne pas s’opposer à des délais correspondants à 2 ou 3 échéances locatives.
En réplique, par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, la société [Adresse 7], représentée par son conseil, demande au juge des référés de : 
« - D’ordonner, avant-dire droit, une mesure de médiation aux parties, à tout le moins de rencontrer un médiateur ;
A titre subsidiaire,
Au fond,
Sur le grief des manquements aux conditions d’exploitation,
- De dire que le commandement de respecter les clauses du bail visant la clause résolutoire, délivré le 15 octobre 2025, (pièce adverse n°12), par la SCP Calippe & Associés, commissaire de justice, à la société [N] [G], à la requête de la S.A 1001 VIES HABITAT, est nul, invalide et inopérant, pour défaut de mention précise des infractions reprochées à la locataire ;
- De dire, en tout état de cause, ne pas avoir lieu à référé sur les prétendues infractions reprochées à la société [N] [G], puisqu’elle les conteste vigoureusement ;
- De dire, en tout état de cause, ne pas avoir lieu à référé sur les prétendues infractions reprochées à la société [N] [G], dont l’existence n’est pas établie par une preuve irréfutable tel qu’un procès-verbal de constat de commissaire de justice ;
- De dire, en tout état de cause, ne pas avoir lieu à référé sur les prétendues infractions reprochées à la société [N] [G], dont la persistance au-delà du délai d’un mois accordé par le commandement du 15 octobre 2025 (pièce adverse n°12) n’est pas démontrée par une preuve incontestable ;
Sur le grief des dettes locatives,
- D’accorder à la SARL [N] [G] des délais de paiement les plus larges pour s’acquitter de son arriéré locatif ;
- D’accorder à la SARL [N] [G] des délais de paiement jusqu’au 31 décembre 2026 pour régler les dépens de la présente instance ainsi que les frais irrépétibles qu’il est instamment demandé de modérer de manière humaine ;
- De suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais de grâce ;
- De dire que la clause résolutoire ne jouera pas si la locataire se libère des dettes précitées dans les conditions fixées par le Juge ;
- De dire, en tout état de cause, que la SARL [N] [G] ne sera déchue du bénéfice des délais de grâce que si elle vient à manquer le paiement de deux échéances consécutives de l’arriéré locatif ou de deux échéances consécutives des loyers et charges courants et ce, un mois après une mise en demeure resté infructueuse ;
- De rejeter, pour le surplus, l’ensemble des demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions de la société 1001 VIE HABITAT, lesquelles s’avèrent autant irrecevables qu’infondées;».

L’émission de virements par le preneur ayant été évoquée à l’audience, le demandeur a été autorisé à communiquer par note en délibéré un décompte actualisé.


Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures des parties et à la note d’audience.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 
Par note en délibéré autorisée notifiée par voie électronique le 21 mai 2026, le conseil de la demanderesse communiquait un décompte locatif actualisé au 20 mai 2026. Il indique que la société [N] [G] reste lui devoir la somme de 15.568,07 euros. 
MOTIFS

Sur la demande de médiation 

La société [N] [G] sollicite que soit ordonnée une mesure de médiation afin d’aider les parties à parvenir à une solution amiable.

 Aux termes de l’article 1533 du code de procédure civile, « À moins qu'il n'en soit disposé autrement, le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l'accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation.
La conciliation ou la médiation peut porter sur tout ou partie du litige.
 La décision interrompt le délai de péremption de l'instance jusqu'à l'issue de la conciliation ou de la médiation».

Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés.

En l’espèce, compte tenu des explications des parties, de l’absence d’accord exprès du bailleur d’entrer en médiation et de son assentiment pour accorder au preneur des délais à hauteur de deux ou trois échéances locatives, il n’apparaît pas opportun d’ordonner une mesure de médiation visant à trouver une solution amiable.

Cette demande sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.


L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Le bailleur demandant, au titre d'un bail commercial, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu'il invoque.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s'assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d'être en mesure de les régulariser s'il estime les sommes exigées incontestables.
Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l’existence de contestations sérieuses dans l’hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s’opposer à ses effets.
Il sera par ailleurs rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n’est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le contrat de bail stipule en son article 25 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement par le preneur à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement des frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 





Un commandement pour inexécution des obligations contractuelles a été délivré le 15 octobre 2025 à la société [N] [G], lui faisant injonction de respecter les horaires d’ouverture de son commerce, comme prévus à l’article 4 du bail, de respecter l’obligation d’entretien, de nettoyage, de faire cesser notamment les nuisances sonores en application de l’article 14 du bail et lui faisant interdiction d’entreposer des objets dans les parties communes en application de l’article 7 du contrat. 
La défenderesse conteste toutefois la validité de ce commandement, invoquant respecter toutes ses obligations locatives et soulignant que le bailleur ne démontre pas les violations alléguées. Il sollicite qu’il soit constaté la nullité du commandement pour défaut de mention des infractions dont elle se serait rendue coupable et ajoute qu’il existe une contestation sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de cet acte. 
Il sera rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement, son pouvoir se limitant à constater l’existence de contestations sérieuses. 
En l’espèce, il doit être relevé que le bailleur ne produit aucun élément tel qu’un constat de commissaire de justice, établissant avec l’évidence requise en référé, que le locataire est en infraction avec l’une quelconque des clauses du bail. 
En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être constatée sur le fondement du commandement pour inexécution des obligations contractuelles délivré le 15 octobre 2025. 
En revanche, le bailleur a également fait délivrer, par un autre acte du 15 octobre 2025, un commandement de payer la somme en principal de 13.748,41 euros, visant la clause résolutoire. 
Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L. 145-17 I du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité. 
Il ressort du décompte versé aux débats que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai d'un mois, ce qui n'est en outre pas contesté par la défenderesse.
En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 15 novembre 2025 à 24h00 ne peut qu’être constatée. 

Sur la demande de provision et de délais de paiement 

Aux termes de l'article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte du décompte actualisé au 20 mai 2026 produit par la demanderesse que la société [N] [G] reste lui devoir la somme de 15.568,07 euros. 
En conséquence, la société [N] [G] sera condamnée à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 15.568,07 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 20 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 
La société [N] [G] sollicite l’octroi de 24 mois de délais de paiement, expliquant que le produit de son activité subvient aux besoins de quatre familles, qu’elle souhaite poursuivre son activité dans laquelle elle a beaucoup investi et qu’elle a fait des efforts pour reprendre le paiement du loyer. Elle sollicite également que la déchéance du terme ne soit effective qu’après deux impayés de loyers consécutifs et non un seul. 
Le bailleur est disposé à accorder des délais de paiement à son locataire, dans la limite de 2 ou 3 échéances locatives. 
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.




L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
Compte tenu de l’ancienneté des relations contractuelles entre les parties, et des efforts du locataire qui effectue des règlements, certes partiels, mais réguliers, un ultime échéancier de 12 mois sera octroyé à la société [N] [G] pour apurer le solde de la dette locative, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité. 
Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société [N] [G] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
En effet, la majoration de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil.
Sur les demandes accessoires 
La société [N] [G] doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’état d’endettement en application de l’article 696 du code de procédure civile.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
L’équité commande de condamner la défenderesse à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1.500 euros à ce titre.



PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort
Condamnons la société [N] [G] à payer à la société 1001 Vies Habitat, la somme provisionnelle de 15.568,07 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 20 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Disons que la société [N] [G], pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 12 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;
Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;
Disons que, faute pour la société [N] [G] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le tout deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société [N] [G], et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, sis [Adresse 3] ;
° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,
° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, sera mise à la charge du preneur, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;
Condamnons solidairement la société [N] [G] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société [N] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 octobre 2025 et de l’état d’endettement ; 
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Déboutons la société 1001 Vies Habitat du surplus de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à [Localité 1] le 30 juin 2026

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Anita ANTON

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-17, code de procedure civile 1533). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-30T18:39:14.994Z.