Tribunal judiciaire de Nice, 4ème Chambre civile, 29 juin 2026, n° 24/00173

Cour d’Appel d’Aix en Provence 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE


4ème Chambre civile
Date : 29 Juin 2026

MINUTE N°26/
N° RG 24/00173 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PMXI

Affaire : S.D.C. [Adresse 1]
 C/ [P] [O]
 


ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Marie-Nina VALLI, Juge de la Mise en Etat, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier 


DEMANDERESSE AU PRINCIPAL DEFENDERESSE À L’INCIDENT :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet ASSALIT, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 1], lui même pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Vivian THOMAS de la SELARL LEXAZUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant


DEFENDERESSE AU PRINCIPAL ET DEMANDERESSE À L’INCIDENT :
Mme [P] [O]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Michaël BERDAH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,
Vu les conclusions régulièrement signifiées,
Ouïe les parties à notre audience du 28 Avril 2026

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 29 Juin 2026 après prorogation du délibéré a été rendue le 29 Juin 2026 par Madame Marie-Nina VALLI Juge de la Mise en état, assisté de Madame Taanlimi BENALI, Greffier



Grosse :Me Michaël BERDAH
Maître Vivian THOMAS de la SELARL LEXAZUR

Expédition :

Le 















EXPOSE DES FAITS

Mme [P] [O] est copropriétaire au sein de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1]. 

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner Mme [P] [O] devant le tribunal judiciaire de Nice. Il sollicite qu'elle soit condamnée à lui payer la somme de 19.419,17 euros au titre de charges impayées outre les intérêts capitalisés, ainsi que la somme de 3.000 euros pour résistance abusive. 

Par conclusions notifiées le 3 juin 2024, Mme [P] [O] a saisi le juge de la mise en état d'un incident. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 février 2026, Mme [P] [O] sollicite que la créance du syndicat des copropriétaires soit déclarée partiellement irrecevable car prescrite, et que la demande au titre des dommages et intérêts soit déclarée irrecevable et que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Mme [P] [O] fait valoir que l'action du syndicat des copropriétaires en recouvrement de charges impayées est soumise au délai de prescription quinquennal de droit commun et soutient que le point de départ de la prescription en matière de charges de copropriété est fixé au jour de l'exigibilité des charges concernées. 
En ayant été assignée par acte du 5 janvier 2024, elle soutient que toutes les charges devenues exigibles antérieurement au 5 janvier 2019 sont prescrites. 
Elle affirme qu'aucun acte interruptif de prescription n'est intervenu. Elle considère que le mail du 8 avril 2021 dont se prévaut le syndicat des copropriétaires est insuffisant pour interrompre la prescription puisqu'il n'émane pas d'elle-même. Quant à la requête en autorisation de vente immobilière du 30 mars 2021, elle affirme qu'elle ne contient aucune reconnaissance de dette envers le syndicat des copropriétaires, ni dans son principe ni dans son montant. 
Elle demande que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive soit déclarée irrecevable. Elle affirme que le syndicat des copropriétaires n'a jamais autorisé son syndic à ester en justice contre elle en ce sens, en méconnaissance de l'article 55 du décret du 17 mars 1967. Elle indique que cette demande ne peut être considérée comme une demande subsidiaire et qu'en tout état de cause, la loi n'opère aucune distinction entre les demandes principales et subsidiaires quant à l'autorisation du syndic d'agir en justice. 

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées le 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sollicite le rejet des fins de non-recevoir soulevées par Mme [P] [O] et sollicite qu'elle soit condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'incident. 

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le délai de son action en paiement de charges contre Mme [P] [O] a été interrompu à deux reprises par la reconnaissance de son droit. 
Il affirme que, par un courriel du 8 avril 2021, la copropriétaire a reconnu lui devoir la somme de 15.007,65 euros et que par une requête au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, elle s'est engagée à régulariser sa situation. 
Il soutient que l'engagement de Mme [P] [O] à régler ses charges de copropriété soit s'analyser comme un engagement unilatéral de volonté qui marque le point de départ d'une nouvelle obligation qui obéit aux règles de prescription des actions contractuelles de droit commun. 
Le syndicat des copropriétaires soutient que sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive n'est pas irrecevable puisqu'elle constitue une demande subsidiaire à la demande principale en paiement. 
Il affirme qu'il est de doctrine et de jurisprudence constante que le syndic est recevable, sans autorisation préalable, à former une demande en dommages et intérêts à caractère subsidiaire. 

L'incident a été retenu à l'audience du 26 février 2026 et la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026 prorogé au 29 juin 2026 en raison d'un arrêt de travail de six semaines du juge.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir 

Aux termes de l'article 789 - 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription 

L'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par l'article 213 de la loi du 23 novembre 2018, prévoit que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Antérieurement à sa modification intervenue le 25 novembre 2018, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait que les actions personnelles nées de l'application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par un délai de dix ans.

Les dispositions de la loi ELAN concernant la réduction du délai de prescription de 10 ans à 5 ans n'ayant pas été accompagnées de dispositions transitoires, il convient de faire application de l'article 2222 du code civil selon lequel, en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Dès lors, les faits et créances non encore prescrits par application de l'ancien article 42 qui instituait un délai d'action de dix ans, le seront le 25 novembre 2023, sauf pour les actions atteintes par la prescription de 10 ans avant cette date qui s'éteindront à la date initialement prévue.

Il est constant que chaque appel de charges constitue une créance autonome et distincte, dont le point de départ du délai de prescription court à compter de la date d'exigibilité de chaque créance. Il en résulte que le délai de prescription d'une action en recouvrement de charges impayées ne s'apprécie pas globalement pour l'ensemble de la dette, mais échéance par échéance. 

L'article 2240 du code civil dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de charges de copropriété impayées depuis 2012 alors que Mme [P] [O] lui oppose que ses créances sont partiellement prescrites. 




Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'à deux reprises, Mme [P] [O] a reconnu sa dette, ce qui aurait interrompu le délai de prescription. 

Il évoque un mail dont il a été destinataire le 8 avril 2021 qui indique " Je vous écris suite à notre entretien téléphonique concernant ma situation de surendettement. Mon avocat vient de faire une requête auprès de madame la juge afin d'avoir l'autorisation de vendre et de vous régulariser ". 

Le mail a été envoyé par l'adresse mail [Courriel 1] dont le contact est enregistré au nom de [W] [Z]. 

Au regard d'une part des termes équivoques du courriel, qui ne précisent pas la nature de la dette, et d'autre part, de l'identité de son émetteur qui ne correspond pas au patronyme de Mme [P] [O], cet élément n'est pas susceptible d'interrompre le délai de prescription au sens de l'article 2240 du code civil. 

Le syndicat des copropriétaires soutient également que le délai de prescription de sa créance a été interrompu par la requête de Mme [P] [O] au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir l'autorisation de vendre son bien en vue du remboursement de ses créanciers. 

Les termes équivoques de la requête ne précisent pas l'identité des créanciers de Mme [P] [O], ni la nature des créances évoquées. Ainsi, la requête du 19 avril 2021 près le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris n'est pas susceptible de valoir reconnaissance de dette au sens de l'article 2240 du code civil et d'interrompre le délai de prescription de la créance du syndicat des copropriétaires. 

Notamment aucune des parties ne communique le relevé des dettes de Mme [O] qui auraient été prises en compte dans le cadre de la procédure de surendettement,

Au surplus, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de l'incident débute au 1er janvier 2020 de telle sorte qu'il n'est pas possible de vérifier les démarches qu'il a entreprises avant cette date et qui seraient susceptibles d'interrompre le délai de prescription de sa créance. Il n'est pas davantage communiqué les comptes annuels de la copropriété qui auraient été validés par les assemblées générales successives.

Le syndicat des copropriétaires soutient encore que, par le courriel du 8 avril 2021, Mme [P] [O] s'est engagée à lui payer sa dette, et que cet engagement unilatéral de volonté constitue le point de départ du délai de prescription d'une action en paiement fondée sur le droit commun des contrats.

Toutefois, la prescription s'apprécie au regard de la demande telle qu'elle est formée. L'action du syndicat des copropriétaires tend au recouvrement de charges de copropriété sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965. Elle n'est pas fondée sur l'exécution d'un engagement contractuel distinct. Le moyen, qui se rapporte à la prescription d'une action que le syndicat des copropriétaires n'a pas exercée, est dès lors inopérant pour faire échec à la fin de non-recevoir opposée à la demande dont le juge de la mise en état est saisi.

Au surplus, un engagement unilatéral ne peut obliger son auteur qu'à la condition de manifester une volonté ferme, précise et non équivoque de s'engager. Le courriel du 8 avril 2021, dont il a été dit qu'il émane d'une adresse électronique enregistrée au nom d'un tiers et qu'il ne précise pas la nature des sommes concernées, se borne à annoncer une intention de régularisation. Il ne caractérise aucun engagement de payer une somme expressément chiffrée susceptible de constituer le point de départ d'un nouveau délai de prescription. 

Le syndicat des copropriétaires fait valoir des créances de charges de copropriété impayées depuis 2012. 





En application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi ELAN, les créances du syndicat des copropriétaires devenues exigibles entre 2012 et le 25 novembre 2018 étaient soumises à un délai décennal de prescription. 

En l'absence d'évènement interruptif du délai de prescription, l'action en recouvrement des créances exigibles avant le 25 novembre 2018 s'est prescrite, au plus tard, au 25 novembre 2023. 

En revanche, les créances exigibles à compter du 25 novembre 2018 sont soumises au délai quinquennal de prescription. 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner Mme [P] [O] par un acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024 en paiement de charges de copropriété impayées, ce qui a interrompu le délai de prescription en application de l'article 2241 du code civil. 

Il s'ensuit que les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre des charges de copropriété devenues exigibles antérieurement au 9 janvier 2019 seront déclarées irrecevables comme prescrites. 

En revanche, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sera déclaré recevable à solliciter le paiement des charges de copropriété devenues exigibles à compter du 9 janvier 2019 sous réserve de produire les pièces justificatives et notamment : comptes généraux annuels de la copropriété, PV d'assemblée générale, appels de fonds et décompte du copropriétaire concerné. 

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'autorisation du syndic à agir en justice 

L'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été préalablement autorisé par une décision d'assemblée générale, que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice et qu'une telle autorisation n'est pas nécessaire, notamment pour les actions en recouvrement de créance. 

L'absence de pouvoir donné au syndic constitue, non pas une fin de non-recevoir mais une irrégularité de fond qui rend nulle l'assignation effectuée au nom du syndicat et qui ne profite qu'à celui qui l'invoque. 

Le défaut d'habilitation du syndic ne concerne pas la qualité à agir du syndicat des copropriétaires, qui en dispose sans contestation possible en vertu de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, mais le pouvoir d'ester en justice de son représentant. Dès lors, ce défaut de pouvoir n'est pas sanctionné par l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires mais par la nullité de l'acte de procédure délivré à la requête du syndic au nom du syndicat. 

Si, en application de l'article 12, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, il n'est pas tenu, sauf règles particulières, de modifier le fondement juridique des prétentions et moyens dont il est saisi. 

En l'occurrence, Mme [P] [O] a fondé sa demande et ses moyens sur les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile et a sollicité, dans le dispositif de ses conclusions, que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive soit déclarée irrecevable. Le moyen est ainsi soulevé, de manière univoque, comme une fin de non-recevoir. Lui substituer d'office une exception de nullité pour irrégularité de fond, défense soumise à un régime et à une sanction distincts, excéderait le devoir de requalification du juge, lequel porte sur les faits et actes litigieux et non sur le choix, opéré sans équivoque par une partie, du fondement juridique de son moyen de défense.

Il appartient dès lors au juge de la mise en état de statuer sur le moyen dans les termes où il a été soulevé.


En l'espèce, Mme [P] [O] sollicite que le syndicat des copropriétaires soit déclaré irrecevable à solliciter des dommages et intérêts pour résistance abusive au motif qu'il n'a pas donné autorisation d'agir en ce sens à son syndic par une décision d'assemblée générale. 

Le moyen ainsi soulevé, qui se rapporte au pouvoir de représentation du syndicat des copropriétaires par son syndic et non au droit d'agir de celui-ci, ne constitue pas une fin de non-recevoir et ne peut dès lors être accueilli comme tel. 

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par Mme [P] [O] contre la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires 

A ce stade de la procédure, il n'apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a engagés dans le cadre du présent incident.

En conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés et suivront le sort du principal.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d'appel,

DECLARONS irrecevables comme prescrites les demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre des charges de copropriété devenues exigibles antérieurement au 9 janvier 2019 ; 

DECLARONS en revanche le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] recevable en ses demandes en paiement au titre des charges de copropriété devenues exigibles à compter du 9 janvier 2019 ; 

REJETONS la fin de non-recevoir tirée du défaut d'autorisation du syndic à agir en justice ; 

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RESERVONS les dépens ; 

RENVOYONS la cause et les parties à l'audience de mise en état du 2 décembre 2026 (audience dématérialisée) et invitons le syndicat des copropriétaires à notifier des nouvelles conclusions au fond, compte tenu de la prescription partielle de ses demandes, et lui enjoignons de produire les pièces justificatives à l'appui de sa demande avec un décompte de charges commençant au 9 janvier 2019. 

Et la présente ordonnance a été signée par le juge de la mise en état et le greffier


LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT