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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lyon, TPROX - Service civil, 26 juin 2026, n° 25/04001

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 27 janvier 2021, Monsieur [D] [S] a donné à bail à Madame [E] [O] et Monsieur [I] [L] un logement à usage d’habitation situé 1 bis rue Chantemerle - 69720 SAINT-BONNET-DE-MURE, moyennant le versement d’un loyer de 649,23 euros, outre 55 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, dénoncé à la CCAPEX, Monsieur [D] [S] a fait délivrer à Madame [E] [O] et Monsieur [I] [L] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 3 398,41 euros correspondant notamment au montant des loyers dus au mois de juin 2025. 

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 26 septembre 2025, Monsieur [D] [S] a fait citer Madame [E] [O] et Monsieur [I] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
le constat de la résiliation du bail établi entre les parties pour défaut de paiement des loyers,l’expulsion de Madame [E] [O] et Monsieur [I] [L] des lieux loués,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3 883,62 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 25 septembre 2025, outre les loyers et charges dus au jour de l’audience, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025,leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuels, outre indexation, jusqu'au départ effectif des lieux,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. 
A l’audience du 23 avril 2026, Monsieur [D] [S], représenté par son conseil, actualise sa demande à la somme de 6 100,21 euros, arrêtée au 8 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse et maintient les demandes dans les termes de l’assignation, outre, à titre principal, l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle des défendeurs en dommages et intérêts pour indécence du logement pour cause de prescription et subsidiairement le rejet de cette demande. 

Il précise que les impayés ont débuté dès 2024 et qu’il existe des arriérés de charges comme de loyers. Il indique que malgré les contestations adverses, les charges sont bien justifiées et ont été augmentées de façon importante en raison de la consommation d’eau et de chauffage des locataires. S’agissant de l’augmentation des loyers, il rappelle qu’elle est inscrite dans le bail et qu’il ne l’a appliquée qu’en 2024. 

Sur la prescription, il indique que les paiements s’imputent sur la dette la plus ancienne et qu’en conséquence ses demandes ne sont pas limitées par la prescription triennale, s’agissant au surplus d’une dette reconnue par les preneurs, qui n’ont cependant jamais tenu leur engagement de régularisation. 

Il s’oppose à tout délai de paiement, analysant que ses locataires sont de mauvaise foi. 

S’agissant de la demande reconventionnelle liée à l’insalubrité du logement, il met en avant le manque de preuve de ses locataires. Il précise que les photographies ne montrent des moisissures qu’au niveau des joints, dont l’entretien est à la charge des locataires. 
Il précise avoir en outre fait réaliser des travaux de rénovation de la douche durant lesquels il n’a pas fait payer de loyer à ses locataires. Il indique enfin que les éléments produits ne sont pas de nature à démontrer l’existence d’une quelconque indécence du logement. 

Madame [E] [O] et Monsieur [I] [L], représentés par leur conseil, sollicitent :
à titre principal : l’irrecevabilité de la demande de paiement de la somme de 1 627,92 euros pour prescription ; le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [S] et notamment après déduction du décompte locatif des sommes ajoutées à titre de réévaluation du loyer ; A titre subsidiaire : l’octroi de délais de paiement de 100 euros par mois sur 35 mois et le solde au 36eme ; la suspension des effets de la clause résolutoire ; à titre reconventionnel, la condamnation de Monsieur [S] à leur payer la somme de 7 320,426 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; en tout état de cause la condamnation du demandeur à leur payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que les sommes réclamées correspondant aux charges antérieures au 25 septembre 2022, soit la somme de 1 627,92 euros, ne peuvent être sollicitées car prescrites. Ils analysent que leurs paiements successifs ne sauraient s’imputer sur des régularisations de charges postérieures auxdits règlements, comme le soutient à tort leur propriétaire. 

Concernant les autres sommes, ils indiquent qu’il ressort de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 une obligation positive pour le propriétaire d’appliquer la révision du loyer telle que prévue au contrat et que faute d’une telle information dans le délai d’un an suivant sa prise d’effet, il est réputé y avoir renoncé. Or, ils rappellent que leur bailleur n’a jamais adressé le moindre courrier signifiant son intention de faire application de ladite clause de révision du loyer. Dès lors, les sommes demandées ne sont pas dues. 

Ils ajoutent, concernant l’augmentation brutale des charges en 2024, qui sont passées de 55 euros à 220 euros, n’avoir jamais reçu le moindre justificatif, malgré leurs demandes en ce sens, en déduisant la nécessité de rejeter là encore les demandes du bailleur en ce sens faute de preuves démontrant l’existence de ces créances. Ils démentent, en toute hypothèse, toute reconnaissance antérieure de cette dette. 

Concernant leur demande infiniment subsidiaire en délais de paiements, ils rappellent leur situation économique. 

S’agissant de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts, ils indiquent que le logement est affecté d’un défaut de ventilation ayant conduit à la prolifération de moisissures, tel que cela résulte du constat dressé par le commissaire de justice qu’ils ont mandaté le 30 janvier 2026. Ils analysent que l’obligation de décence du logement est une obligation continue pesant sur le propriétaire et qu’elle ne saurait souffrir de prescription du seul fait de la connaissance, par les preneurs, du défaut lors de leur entrée dans les lieux. Ils ajoutent que la réalisation par le propriétaire de travaux dans la salle de bain démontre précisément l’existence des défauts qu’ils ont supporté de décembre 2024 à janvier 2026 et qu’ils évaluent à 40% du loyer sur la période. Ils soulignent enfin que le bailleur ne démontre pas que les moisissures seraient dues à un défaut d’aération, tel qu’il le prétend. 
*
Pour un plus parfait exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L’article 1728 du code civil précise que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. 

a) Sur la prescription des demandes au titre des charges 2021 et 2022

A titre liminaire, il convient de rappeler, en application de l’article 1342-10 du code civil, qu’à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation des paiements réalisés a lieu sur les dettes qu’il avait le plus d’intérêt à acquitter. Ce n’est qu’à égalité d’intérêt que l’imputation se fait sur la plus ancienne. 

En l’espèce, Monsieur [L] et Madame [O] ont rapidement questionné les régularisations de charges et notamment leur antériorité. Ils n’ont à aucun moment précisé la destination précise des paiements mensuels qu’ils réalisaient. Il est, de ce fait, dans leur intérêt d’imputer leurs paiements sur les loyers courants avant de les reporter, éventuellement, sur les régularisations de charges qu’ils contestent. 
*
Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Aux termes de l’article 7-1 de la même loi, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. 
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Il résulte de ces textes que le bailleur a la possibilité de procéder à la régularisation annuelle des charges locatives. Il dispose, à compter de la date de la régularisation annuelle, d’un délai de prescription de trois ans pour en solliciter le recouvrement. 
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En l’espèce, il y a lieu de relever que les régularisations de charges de la copropriété à laquelle appartient l’immeuble ont lieu le 31 décembre de chaque année. Dès lors, la date de la régularisation annuelle des charges locatives doit être arrêtée à la date à laquelle le propriétaire a été informé de la répartition annuelle des charges réelles, soit le 31 décembre 2021 pour l’année 2021 et le 31 décembre 2022 pour l’année 2022. 
Le délai de prescription a donc commencé à courir, s’agissant de la régularisation de charges locatives, à compter du 31 décembre 2021 pour les charges 2021, exigibles jusqu’au 31 décembre 2024. 

L’assignation ayant été délivrée le 25 septembre 2025, la demande relative à la régularisation des charges pour l’année 2021 est prescrite. 

S’agissant des charges 2022, le délai de prescription a couru jusqu’au 31 décembre 2025. L’assignation délivrée le 25 septembre 2025 a utilement interrompu cette prescription, de sorte que cette demande est recevable. 

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes au titre de la régularisation de charges pour l’année 2021, soit le montant de 785,24 euros. 

b) Sur la dette liée aux charges locatives

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, repris en supra, il revient au bailleur de justifier, auprès du locataire qui formule la demande, les justificatifs des charges qu’il entend régulariser. 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, Monsieur [D] [S] produit aux débats l’ensemble des décomptes de charges de copropriété, validés en assemblée générale, applicables à l’immeuble objet du litige et comprenant une ventilation précise des charges récupérables. Ces éléments suffisent à démontrer la réalité des sommes demandées aux locataires, qu’ils seront, en conséquence, condamnés à payer. 

c) Sur la dette liée aux révisions annuelles de loyer

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande, ceci depuis l’entrée en vigueur de la Loi n°02014-366 du 24 mars 2014.

Il en résulte pour le bailleur une obligation positive de manifestation de sa volonté de réviser les loyers auprès du locataire, dans le délai d’un an, au risque de voir sa demande prescrite. 

En l’espèce, Monsieur [D] [S] n’apporte aucun élément de nature à démontrer un acte positif de sa part ou de la part de son mandataire informant ses locataires de sa volonté de faire application de la clause de révision du loyer prévue au bail. 
Dès lors, les sommes sollicitées au titre des arriérés de loyers et correspondant aux revalorisations annuelles des loyers doivent être écartées. 
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Le décompte de la dette, tel qu’il résulte du relevé locataire du 8 avril 2026, doit donc être repris, faute de précision des locataires sur les mois à recalculer et compte tenu de leurs règlements volontaires antérieurs à la dette, sur les loyers ayant conduit à la dette soit du mois de mars 2024 (premier mois contesté) au mois d’avril 2026, soit la somme totale de 1 702,64 euros (631,73 euros de mars 204 à janvier 25 ; 843,12 euros de février 25 à janvier 26 et 227,79 euros de février 26 à avril 26 inclus). 
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Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la dette doit être arrêtée à la somme de : 6 100,21 – (785,24 + 1 702,64) = 3 612,33 euros, que Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] seront condamnés à payer à Monsieur [D] [S]. 


Sur les délais de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion
La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ainsi que de l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2004 et des dispositions contractuelles, que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Néanmoins, par application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, le commandement délivré par Monsieur [D] [S] respecte les dispositions de l'article 24 précité et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

Il est établi par les pièces produites que la totalité des loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois du commandement.

Néanmoins, il ressort des débats d’audience et du relevé locataire produit par Monsieur [D] [S] que les époux [L] ont repris le paiement courant de leurs loyers pour un montant légèrement supérieur à celui dû après déduction de la revalorisation annuelle opérée à tort par le bailleur. Ils justifient en outre d’une situation personnelle de nature à leur permettre de régulariser leur dette locative dans les délais légaux. 

Il convient, en conséquence, de leur accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera ainsi réputée ne pas avoir joué s’ils se libèrent de la dette dans les conditions fixées au dispositif. 

En cas de non-respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit. Monsieur [D] [S] sera ainsi autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] et fondé à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de ces derniers ans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue au contrat dans l’hypothèse où il aurait manifesté, dans les délais, sa volonté de s’en prévaloir, ceci jusqu’à la libération effective des lieux loués. 


Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle
Aux termes de l’article 7-1 de la même loi, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, la demande reconventionnelle concerne un préjudice de jouissance. Or, il convient de rappeler que l’obligation pesant sur le bailleur de fournir à ses locataires un logement décent est une obligation continue qui s’impose tout au long de l’exécution du bail. 

En conséquence, la demande d’irrecevabilité de la demande reconventionnelle pour cause de prescription sera rejetée. 


Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (…) Le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation (…) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…) d’entretenir les locaux en état de service à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. 
Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut (…) demander réparation des conséquences de l’inexécution. 
L’article 1231 stipule qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.
L’article 1231-1 précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. 
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
*
En l’espèce, les époux [L] font grief à leur bailleur de n’avoir pas procédé aux opérations d’entretien nécessaire qui auraient permis d’éviter la prolifération de moisissures. Ils produisent, au soutien de leur demande, un constat de commissaire de justice daté du 30 janvier 2026, qui relève la présence de moisissures à l’intérieur de la trappe d’aération de la salle de bain et au-dessus de la porte fenêtre de la chambre. 

S’ils produisent un procès-verbal de constat d’échec de conciliation, ils n’apportent aucun élément de nature à démontrer qu’ils ont effectivement informé leur bailleur des difficultés rencontrées dans le logement avant le cours de la présente procédure et en tout état de cause autrement que par le biais de la production du procès-verbal de constat du 30 janvier 2026. Ils n’apportent pas non plus la preuve d’une quelconque prise de contact à ce sujet auprès de la régie. 

Monsieur [D] [S] produit, quant à lui, une photographie de la cabine de douche avant et après travaux réalisés en janvier 2026, la première photographie montrant la présence de moisissures sur les joints de la partie basse de la douche, dont l’entretient revient aux locataires. 
*
Aucun de ces éléments n’est de nature à démontrer la réalité d’un préjudice pour les époux [L], qui n’apportent, au surplus, aucun élément de nature à démontrer une faute du bailleur et un lien de causalité entre le préjudice qu’ils invoquent et ladite faute. 

S’ils analysent que les moisissures seraient en lien avec des carences de ventilation, cette analyse n’est appuyée par aucun constat technique et ne saurait, en dès lors, prospérer. Or, il convient de rappeler que la charge de la preuve de leur demande reconventionnelle leur revient. 

En conséquence, les époux [L] seront déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. 

Sur les autres demandes
Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L], qui succombent, supporteront la charge des dépens. 

Partie condamnée aux dépens, ils seront condamnés à payer à Monsieur [D] [S] la somme de 1.200,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande en condamnation au paiement des charges de l’année 2021 pour cause de prescription triennale ; 

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 août 2025 ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] à payer à Monsieur [D] [S] 3 612,33 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ; 

AUTORISE Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] à s’acquitter de la dette locative par 35 versements de 100 euros par mois et un 36ème versement égal au solde ; 

DIT que le premier versement devra intervenir avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les suivants avant le 15 de chaque mois et ce en plus des loyers et charges courants ; 

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] se libèrent de la dette conformément à ces délais de paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse,

EN CE CAS : 

CONSTATE la résiliation du bail ; 
AUTORISE Monsieur [D] [S] à faire procéder à l’EXPULSION de Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] à payer à Monsieur [D] [S] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue au contrat, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués,
DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] à payer à Monsieur [D] [S] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] aux dépens de l’instance ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé à la date indiquée au chapeau. 

LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
Tribunal judiciaire de LYON
Tribunal de proximité de VILLEURBANNE
3 Rue du Docteur Papillon
69100 VILLEURBANNE




ML
N° RG 25/04001 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3KNI 


Minute : 26/

du : 26/06/2026


JUGEMENT








[D] [S]

C/

[I], [Q] [T] [L]
[E], [Z] [O] épouse [L]








PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier
à.....................................
Grosse, copie, dossier
à.....................................
Délivré le ........................



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




A l'audience publique du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 26 Juin 2026, sous la présidence de FLEURDEPINE Anand, Président, assisté de GUERIDO [D], Greffier,

Après débats à l'audience du 23 Avril 2026,le jugement suivant a été rendu :


ENTRE : 

DEMANDEUR

Monsieur [D] [S], 
690 rue 8 mai 1945 - 38540 VALENCIN
représenté par Me Marie-Cécile BAYLE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1814




D’UNE PART,

ET :


DEFENDEURS

Monsieur [I], [Q], [T] [L], 
1 bis rue Chantemerle - Bâtiment B - Villa AZUR - 69720 SAINT BONNET DE MURE
représenté par Me Morgane MORISSON--CARDINAUD, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3310

Madame [E], [Z] [O] épouse [L], 
1 bis rue Chantemerle - Bâtiment B - Villa AZUR - 69720 SAINT BONNET DE MURE
représentée par Me Morgane MORISSON--CARDINAUD, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3310




D’AUTRE PART.














EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 27 janvier 2021, Monsieur [D] [S] a donné à bail à Madame [E] [O] et Monsieur [I] [L] un logement à usage d’habitation situé 1 bis rue Chantemerle - 69720 SAINT-BONNET-DE-MURE, moyennant le versement d’un loyer de 649,23 euros, outre 55 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, dénoncé à la CCAPEX, Monsieur [D] [S] a fait délivrer à Madame [E] [O] et Monsieur [I] [L] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 3 398,41 euros correspondant notamment au montant des loyers dus au mois de juin 2025. 

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 26 septembre 2025, Monsieur [D] [S] a fait citer Madame [E] [O] et Monsieur [I] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
le constat de la résiliation du bail établi entre les parties pour défaut de paiement des loyers,l’expulsion de Madame [E] [O] et Monsieur [I] [L] des lieux loués,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3 883,62 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 25 septembre 2025, outre les loyers et charges dus au jour de l’audience, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025,leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuels, outre indexation, jusqu'au départ effectif des lieux,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. 
A l’audience du 23 avril 2026, Monsieur [D] [S], représenté par son conseil, actualise sa demande à la somme de 6 100,21 euros, arrêtée au 8 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse et maintient les demandes dans les termes de l’assignation, outre, à titre principal, l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle des défendeurs en dommages et intérêts pour indécence du logement pour cause de prescription et subsidiairement le rejet de cette demande. 

Il précise que les impayés ont débuté dès 2024 et qu’il existe des arriérés de charges comme de loyers. Il indique que malgré les contestations adverses, les charges sont bien justifiées et ont été augmentées de façon importante en raison de la consommation d’eau et de chauffage des locataires. S’agissant de l’augmentation des loyers, il rappelle qu’elle est inscrite dans le bail et qu’il ne l’a appliquée qu’en 2024. 

Sur la prescription, il indique que les paiements s’imputent sur la dette la plus ancienne et qu’en conséquence ses demandes ne sont pas limitées par la prescription triennale, s’agissant au surplus d’une dette reconnue par les preneurs, qui n’ont cependant jamais tenu leur engagement de régularisation. 

Il s’oppose à tout délai de paiement, analysant que ses locataires sont de mauvaise foi. 

S’agissant de la demande reconventionnelle liée à l’insalubrité du logement, il met en avant le manque de preuve de ses locataires. Il précise que les photographies ne montrent des moisissures qu’au niveau des joints, dont l’entretien est à la charge des locataires. 
Il précise avoir en outre fait réaliser des travaux de rénovation de la douche durant lesquels il n’a pas fait payer de loyer à ses locataires. Il indique enfin que les éléments produits ne sont pas de nature à démontrer l’existence d’une quelconque indécence du logement. 

Madame [E] [O] et Monsieur [I] [L], représentés par leur conseil, sollicitent :
à titre principal : l’irrecevabilité de la demande de paiement de la somme de 1 627,92 euros pour prescription ; le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [S] et notamment après déduction du décompte locatif des sommes ajoutées à titre de réévaluation du loyer ; A titre subsidiaire : l’octroi de délais de paiement de 100 euros par mois sur 35 mois et le solde au 36eme ; la suspension des effets de la clause résolutoire ; à titre reconventionnel, la condamnation de Monsieur [S] à leur payer la somme de 7 320,426 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; en tout état de cause la condamnation du demandeur à leur payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que les sommes réclamées correspondant aux charges antérieures au 25 septembre 2022, soit la somme de 1 627,92 euros, ne peuvent être sollicitées car prescrites. Ils analysent que leurs paiements successifs ne sauraient s’imputer sur des régularisations de charges postérieures auxdits règlements, comme le soutient à tort leur propriétaire. 

Concernant les autres sommes, ils indiquent qu’il ressort de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 une obligation positive pour le propriétaire d’appliquer la révision du loyer telle que prévue au contrat et que faute d’une telle information dans le délai d’un an suivant sa prise d’effet, il est réputé y avoir renoncé. Or, ils rappellent que leur bailleur n’a jamais adressé le moindre courrier signifiant son intention de faire application de ladite clause de révision du loyer. Dès lors, les sommes demandées ne sont pas dues. 

Ils ajoutent, concernant l’augmentation brutale des charges en 2024, qui sont passées de 55 euros à 220 euros, n’avoir jamais reçu le moindre justificatif, malgré leurs demandes en ce sens, en déduisant la nécessité de rejeter là encore les demandes du bailleur en ce sens faute de preuves démontrant l’existence de ces créances. Ils démentent, en toute hypothèse, toute reconnaissance antérieure de cette dette. 

Concernant leur demande infiniment subsidiaire en délais de paiements, ils rappellent leur situation économique. 

S’agissant de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts, ils indiquent que le logement est affecté d’un défaut de ventilation ayant conduit à la prolifération de moisissures, tel que cela résulte du constat dressé par le commissaire de justice qu’ils ont mandaté le 30 janvier 2026. Ils analysent que l’obligation de décence du logement est une obligation continue pesant sur le propriétaire et qu’elle ne saurait souffrir de prescription du seul fait de la connaissance, par les preneurs, du défaut lors de leur entrée dans les lieux. Ils ajoutent que la réalisation par le propriétaire de travaux dans la salle de bain démontre précisément l’existence des défauts qu’ils ont supporté de décembre 2024 à janvier 2026 et qu’ils évaluent à 40% du loyer sur la période. Ils soulignent enfin que le bailleur ne démontre pas que les moisissures seraient dues à un défaut d’aération, tel qu’il le prétend. 
*
Pour un plus parfait exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L’article 1728 du code civil précise que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. 

a) Sur la prescription des demandes au titre des charges 2021 et 2022

A titre liminaire, il convient de rappeler, en application de l’article 1342-10 du code civil, qu’à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation des paiements réalisés a lieu sur les dettes qu’il avait le plus d’intérêt à acquitter. Ce n’est qu’à égalité d’intérêt que l’imputation se fait sur la plus ancienne. 

En l’espèce, Monsieur [L] et Madame [O] ont rapidement questionné les régularisations de charges et notamment leur antériorité. Ils n’ont à aucun moment précisé la destination précise des paiements mensuels qu’ils réalisaient. Il est, de ce fait, dans leur intérêt d’imputer leurs paiements sur les loyers courants avant de les reporter, éventuellement, sur les régularisations de charges qu’ils contestent. 
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Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Aux termes de l’article 7-1 de la même loi, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. 
*
Il résulte de ces textes que le bailleur a la possibilité de procéder à la régularisation annuelle des charges locatives. Il dispose, à compter de la date de la régularisation annuelle, d’un délai de prescription de trois ans pour en solliciter le recouvrement. 
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En l’espèce, il y a lieu de relever que les régularisations de charges de la copropriété à laquelle appartient l’immeuble ont lieu le 31 décembre de chaque année. Dès lors, la date de la régularisation annuelle des charges locatives doit être arrêtée à la date à laquelle le propriétaire a été informé de la répartition annuelle des charges réelles, soit le 31 décembre 2021 pour l’année 2021 et le 31 décembre 2022 pour l’année 2022. 
Le délai de prescription a donc commencé à courir, s’agissant de la régularisation de charges locatives, à compter du 31 décembre 2021 pour les charges 2021, exigibles jusqu’au 31 décembre 2024. 

L’assignation ayant été délivrée le 25 septembre 2025, la demande relative à la régularisation des charges pour l’année 2021 est prescrite. 

S’agissant des charges 2022, le délai de prescription a couru jusqu’au 31 décembre 2025. L’assignation délivrée le 25 septembre 2025 a utilement interrompu cette prescription, de sorte que cette demande est recevable. 

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes au titre de la régularisation de charges pour l’année 2021, soit le montant de 785,24 euros. 

b) Sur la dette liée aux charges locatives

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, repris en supra, il revient au bailleur de justifier, auprès du locataire qui formule la demande, les justificatifs des charges qu’il entend régulariser. 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, Monsieur [D] [S] produit aux débats l’ensemble des décomptes de charges de copropriété, validés en assemblée générale, applicables à l’immeuble objet du litige et comprenant une ventilation précise des charges récupérables. Ces éléments suffisent à démontrer la réalité des sommes demandées aux locataires, qu’ils seront, en conséquence, condamnés à payer. 

c) Sur la dette liée aux révisions annuelles de loyer

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande, ceci depuis l’entrée en vigueur de la Loi n°02014-366 du 24 mars 2014.

Il en résulte pour le bailleur une obligation positive de manifestation de sa volonté de réviser les loyers auprès du locataire, dans le délai d’un an, au risque de voir sa demande prescrite. 

En l’espèce, Monsieur [D] [S] n’apporte aucun élément de nature à démontrer un acte positif de sa part ou de la part de son mandataire informant ses locataires de sa volonté de faire application de la clause de révision du loyer prévue au bail. 
Dès lors, les sommes sollicitées au titre des arriérés de loyers et correspondant aux revalorisations annuelles des loyers doivent être écartées. 
*
Le décompte de la dette, tel qu’il résulte du relevé locataire du 8 avril 2026, doit donc être repris, faute de précision des locataires sur les mois à recalculer et compte tenu de leurs règlements volontaires antérieurs à la dette, sur les loyers ayant conduit à la dette soit du mois de mars 2024 (premier mois contesté) au mois d’avril 2026, soit la somme totale de 1 702,64 euros (631,73 euros de mars 204 à janvier 25 ; 843,12 euros de février 25 à janvier 26 et 227,79 euros de février 26 à avril 26 inclus). 
*
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la dette doit être arrêtée à la somme de : 6 100,21 – (785,24 + 1 702,64) = 3 612,33 euros, que Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] seront condamnés à payer à Monsieur [D] [S]. 


Sur les délais de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion
La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ainsi que de l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2004 et des dispositions contractuelles, que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Néanmoins, par application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, le commandement délivré par Monsieur [D] [S] respecte les dispositions de l'article 24 précité et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

Il est établi par les pièces produites que la totalité des loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois du commandement.

Néanmoins, il ressort des débats d’audience et du relevé locataire produit par Monsieur [D] [S] que les époux [L] ont repris le paiement courant de leurs loyers pour un montant légèrement supérieur à celui dû après déduction de la revalorisation annuelle opérée à tort par le bailleur. Ils justifient en outre d’une situation personnelle de nature à leur permettre de régulariser leur dette locative dans les délais légaux. 

Il convient, en conséquence, de leur accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera ainsi réputée ne pas avoir joué s’ils se libèrent de la dette dans les conditions fixées au dispositif. 

En cas de non-respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit. Monsieur [D] [S] sera ainsi autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] et fondé à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de ces derniers ans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue au contrat dans l’hypothèse où il aurait manifesté, dans les délais, sa volonté de s’en prévaloir, ceci jusqu’à la libération effective des lieux loués. 


Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle
Aux termes de l’article 7-1 de la même loi, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, la demande reconventionnelle concerne un préjudice de jouissance. Or, il convient de rappeler que l’obligation pesant sur le bailleur de fournir à ses locataires un logement décent est une obligation continue qui s’impose tout au long de l’exécution du bail. 

En conséquence, la demande d’irrecevabilité de la demande reconventionnelle pour cause de prescription sera rejetée. 


Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (…) Le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation (…) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement (…) d’entretenir les locaux en état de service à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. 
Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut (…) demander réparation des conséquences de l’inexécution. 
L’article 1231 stipule qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.
L’article 1231-1 précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. 
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
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En l’espèce, les époux [L] font grief à leur bailleur de n’avoir pas procédé aux opérations d’entretien nécessaire qui auraient permis d’éviter la prolifération de moisissures. Ils produisent, au soutien de leur demande, un constat de commissaire de justice daté du 30 janvier 2026, qui relève la présence de moisissures à l’intérieur de la trappe d’aération de la salle de bain et au-dessus de la porte fenêtre de la chambre. 

S’ils produisent un procès-verbal de constat d’échec de conciliation, ils n’apportent aucun élément de nature à démontrer qu’ils ont effectivement informé leur bailleur des difficultés rencontrées dans le logement avant le cours de la présente procédure et en tout état de cause autrement que par le biais de la production du procès-verbal de constat du 30 janvier 2026. Ils n’apportent pas non plus la preuve d’une quelconque prise de contact à ce sujet auprès de la régie. 

Monsieur [D] [S] produit, quant à lui, une photographie de la cabine de douche avant et après travaux réalisés en janvier 2026, la première photographie montrant la présence de moisissures sur les joints de la partie basse de la douche, dont l’entretient revient aux locataires. 
*
Aucun de ces éléments n’est de nature à démontrer la réalité d’un préjudice pour les époux [L], qui n’apportent, au surplus, aucun élément de nature à démontrer une faute du bailleur et un lien de causalité entre le préjudice qu’ils invoquent et ladite faute. 

S’ils analysent que les moisissures seraient en lien avec des carences de ventilation, cette analyse n’est appuyée par aucun constat technique et ne saurait, en dès lors, prospérer. Or, il convient de rappeler que la charge de la preuve de leur demande reconventionnelle leur revient. 

En conséquence, les époux [L] seront déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. 

Sur les autres demandes
Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L], qui succombent, supporteront la charge des dépens. 

Partie condamnée aux dépens, ils seront condamnés à payer à Monsieur [D] [S] la somme de 1.200,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande en condamnation au paiement des charges de l’année 2021 pour cause de prescription triennale ; 

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 août 2025 ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] à payer à Monsieur [D] [S] 3 612,33 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ; 

AUTORISE Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] à s’acquitter de la dette locative par 35 versements de 100 euros par mois et un 36ème versement égal au solde ; 

DIT que le premier versement devra intervenir avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les suivants avant le 15 de chaque mois et ce en plus des loyers et charges courants ; 

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] se libèrent de la dette conformément à ces délais de paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse,

EN CE CAS : 

CONSTATE la résiliation du bail ; 
AUTORISE Monsieur [D] [S] à faire procéder à l’EXPULSION de Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] à payer à Monsieur [D] [S] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue au contrat, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués,
DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] à payer à Monsieur [D] [S] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [L] et Madame [E] [O] épouse [L] aux dépens de l’instance ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé à la date indiquée au chapeau. 

LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L125-2-2, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-01T18:22:47.704Z.