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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 22 / Proxi fond, 28 mai 2026, n° 25/14098

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 décembre 2021 à effet au 26 décembre 2021, la société civile immobilière La Vallée a donné à bail pour une durée de trois ans à Mme [Y] [O] et M. [U] [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 870 euros révisable, outre 80 euros de provisions pour charges, ainsi qu'une cave.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2025, la société civile immobilière La Vallée a fait assigner Mme [Y] [O] et M. [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
" constater les manquements de Mme [Y] [O] et M. [U] [W] aux obligations de paiement régulier des loyers et charges et de justifier d'une assurance prévus au contrat de bail,
" en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire du bail au plus tôt à la date de délivrance de l'assignation, à minuit et à défaut à la date du jugement,
" en tout état de cause, ordonner l'expulsion de Mme [Y] [O] et M. [U] [W] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, et d'un serrurier si besoin est,
" ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde meubles qu'il plaira au tribunal de désigner ou tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues,
" condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [U] [W] à payer à la société civile immobilière La Vallée, la somme de 6 501,91 euros, arrêtée au mois d'octobre 2025, correspondant aux loyers et charges dus, puis au titre de l'indemnité d'occupation à la date de résiliation du bail, indemnité à parfaire dans l'attente du jugement à intervenir, 
" condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [U] [W] à payer à la société civile immobilière La Vallée au titre des frais d'huissier relatifs au commandement de payer, la somme de 154,21 euros, à parfaire dans l'attente du jugement à intervenir, 
" rejeter toute demande visant la suspension de la clause résolutoire et la fixation d'un échéancier de paiement ou encore, l'octroi de délais supplémentaires,
" condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [U] [W], à payer à la société civile immobilière La Vallée à compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation qui sera fixée à la somme de 1 072,06 euros jusqu'à la reprise effective des lieux,
" condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [U] [W], à payer à la société civile immobilière La Vallée la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
" condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [U] [W] aux entiers dépens de l'instance.
 
L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mars 2026, à laquelle elle a été retenue.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du tribunal au jour de l'audience.

La société civile immobilière La Vallée, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, a actualisé la dette locative à la somme de 9 697,97 euros arrêtée au 1er mars 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l'acte introductif d'instance repris oralement par la partie demanderesse à l'audience du 23 mars 2026, pour l'exposé des moyens développés à l'appui des prétentions.

Mme [Y] [O] et M. [U] [W], comparants, ont indiqué avoir quitté le logement en janvier 2026, ont contesté le montant de la dette et ont demandé qu'elle soit ramenée à la somme de 1 774 euros.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [Y] [O] et M. [U] [W] affirment que le bail est déjà résilié et font valoir que toutes les provisions pour charges ont été réglées et que celles-ci sont passées de 80 à 170 euros en 2024, sans qu'il n'en soit justifié.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 15 avril 2026, la juge a sollicité les observations du demandeur :
- sur la recevabilité de l'action de la SCI La Vallée au regard des dispositions de l'article 24 II et 24 IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoyant la saisine de la Ccapex au mois deux mois avant la délivrance de l'assignation pour les personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus, la saisine de la Ccapex n'étant pas produite aux débats, et aucun des éléments produits ne permettant d'établir que la SCI est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus ;
- sur le moyen soulevé par les défendeurs selon lesquels ils ont quitté les lieux au mois de janvier 2026, et en particulier d'indiquer si les lieux ont effectivement été restitués au bailleur avant l'audience, et la date à laquelle cet événement est intervenu si tel est le cas.
Le demandeur a été autorisé à transmettre ses observations avant le 28 avril 2026, et les défendeurs avant le 4 mai 2026.

Par courriel du 15 avril 2026, la SCI La Vallée, par l'intermédiaire de son conseil, a fait valoir qu'aucune saisine de la Ccapex n'était nécessaire, la demande ne visant pas au constat de l'acquisition d'une clause résolutoire. Elle a précisé que les locataires n'avaient pas rendu les clés du logement, ni accompli de règlement, et a ainsi indiqué maintenir l'ensemble de ses demandes.

Par courriel du 17 avril 2026, la SCI La Vallée, par l'intermédiaire de son conseil, a soutenu qu'en tout état de cause, la SCI était constituée entre époux, de sorte que la saisine de la Ccapex n'était pas nécessaire.

Les défendeurs n'ont pas adressé d'observations dans le cadre du délibéré.

Motifs

MOTIFS 

I. Sur la recevabilité de l'action en résiliation judiciaire du bail pour loyers impayés

Sur la saisine de la Ccapex

Selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L'article 24 IV de la même loi, prévoit que le II est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l'espèce, la SCI La Vallée verse aux débats les statuts de la SCI ainsi qu'un extrait Kbis permettant d'établir qu'elle est constituée entre M. [T] [I] et Mme [R] [L]. Si ni les statuts, ni l'extrait Kbis ne permettent d'établi que les associés sont mariés, la copie du livret de famille produite permet en revanche d'en d'apporter la preuve.

Dès lors, la SCI La Vallée apporte la preuve en l'espèce qu'elle est exclusivement constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, de sorte qu'aucune saisine de la Ccapex n'était nécessaire.

Il en résulte que la SCI La Vallé n'était pas tenue de saisir la Ccapex préalablement à l'audience.

Par conséquent, aucune irrecevabilité de leur action ne sera retenue à ce titre.

Sur la saisine de la préfecture

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L'article 24 IV de la même loi, prévoit que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l'espèce, l'assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 3 novembre 2025, soit dans un délai d'au moins six semaines avant l'audience du 23 mars 2026.

L'action du la société civile immobilière La Vallée en résiliation judiciaire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation judiciaire du bail, la demande d'expulsion et le sort des meubles

A titre liminaire, il convient de relever que les locataires n'ont aucunement justifié avoir donné congé, ni restitué les lieux, de sorte qu'il n'est pas établi que le bail se trouvait d'ores et déjà résilié à la date de l'audience.

Il convient donc d'examiner la demande de résiliation du bail formée par la SCI La Vallée.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Le décompte produit par le bailleur fait état d'un arriéré locatif de 9 697,97 euros terme de mars 2026 inclus.

Ce montant est néanmoins contesté par les locataires en ce qui concerne l'augmentation de la provision pour charges au cours du contrat et la régularisation des charges intervenue au cours de l'exécution du contrat. 

Le bailleur produit un courrier daté du 18 mars 2024 portant régularisation des charges 2023 pour la somme de 1 152,03 euros en faveur du bailleur. Il ne ressort d'aucun élément que les locataires aient sollicité les justificatifs des charges afférents à cet exercice. Il n'a donc pas lieu de déduire de la dette locative les provisions pour charges appelées pour l'exercice 2023.

S'agissant de l'exercice 2024, les locataires produisent aux débats un courrier du bailleur daté du 10 février 2025 portant régularisation des charges 2024. Ils justifient adressé une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur datée du 14 mars 2025 et signée le 31 mars 2025, aux termes de laquelle sollicitaient de sa part les documents suivants sous 15 jours : les factures d'eau, les factures de chauffage, les factures d'électricité des parties communes, les factures des entreprises d'entretien et de maintenance, les factures des assurances de l'immeuble, le tableau de répartition des charges entre les locataires, précisant le mode de calcul et de répartition des charges entre les différents locataires de l'immeuble. Or, le bailleur n'a produit aucun élément permettant de justifier qu'il a tenu à la disposition des locataires les justificatifs de ces charges, et ne les a pas produits aux débats. Il en résulte que faute de justifier des charges pour l'exercice 2024, les provisions pour charges appelées en 2024 et s'élevant à la somme de 1 950 euros, devront être déduites de la dette locative.

S'agissant de l'augmentation de la provision pour charges, qui est passée de 80 euros lors de la conclusion du contrat en 2021 à 170 euros à compter du 1er février 2024, puis à 230 euros à compter du 1er mars 2025, dès lors que le bailleur ne justifie pas des charges pour l'exercice 2024, il ne pouvait procéder à l'augmentation de la provision pour charges à compter de 2025. La somme de 780 euros correspondant à l'augmentation de la provision pour charges à compter du 1er juillet 2025 devra donc également être déduite de la dette locative.

Il en résulte que la dette locative s'élève à la somme de 6 967,97 euros.

Cet arriéré représente 6 mois de loyers, charges comprises, ce qui caractérise un manquement suffisamment grave pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail à la date de la présente décision.

Le bail étant résilié, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [Y] [O] et M. [U] [W], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévus par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

III. Sur les demandes relatives à l'arriéré de loyer, aux indemnités d'occupation et aux frais d'huissier

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner in solidum Mme [Y] [O] et M. [U] [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la présente décision, date de la résiliation du bail, et ce jusqu'à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Comme indiqué précédemment, la dette locative s'élève à la somme de 6 967,97 euros arrêtée au 1er mars 2026.

Le bail ne contient pas de clause de solidarité. 

Aussi, Mme [Y] [O] et M. [U] [W] seront condamnés au paiement de la somme de 6 967,97 euros.

Les frais de commissaire de justice sont compris dans les dépens, dès lors, la demande de condamnation au paiement de la somme de 154,21 euros au titre des frais de commissaire de justice sera rejetée.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce Mme [Y] [O] et M. [U] [W], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, la demande de résiliation judiciaire n'étant pas fondée sur une mise en demeure par commandement de payer.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner in solidum Mme [Y] [O] et M. [U] [W] à payer à la société civile immobilière La Vallée la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'action de la société civile immobilière La Vallée ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision du bail conclu le 25 décembre 2021 portant sur le bien situé [Adresse 3], pour défaut de paiement du loyer et des charges ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la société civile immobilière La Vallée pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [Y] [O] et M. [U] [W], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [O] et M. [U] [W] à payer à la société civile immobilière La Vallée une indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la présente décision, date de la résiliation du bail, et ce jusqu'à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE Mme [Y] [O] et M. [U] [W] à payer à la société civile immobilière La Vallée la somme de 6 967,97 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et de charges arrêtés au 1er mars 2026 ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [O] et M. [U] [W] à payer à la société civile immobilière La Vallée la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [Y] [O] et M. [U] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

La greffière La juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]





REFERENCES : N° RG 25/14098 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4MHZ

Minute : 







S.C.I. LA VALLEE
Représentant : Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1445

 

C/


Madame [Y] [O]
Monsieur [U] [W]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Thibaut EXPERTON

Copie délivrée à :
Mme [O] et M. [W]

Le 28 mai 2026


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 mai 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.C.I. LA VALLEE, ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Madame [Y] [O], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 décembre 2021 à effet au 26 décembre 2021, la société civile immobilière La Vallée a donné à bail pour une durée de trois ans à Mme [Y] [O] et M. [U] [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 870 euros révisable, outre 80 euros de provisions pour charges, ainsi qu'une cave.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2025, la société civile immobilière La Vallée a fait assigner Mme [Y] [O] et M. [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
" constater les manquements de Mme [Y] [O] et M. [U] [W] aux obligations de paiement régulier des loyers et charges et de justifier d'une assurance prévus au contrat de bail,
" en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire du bail au plus tôt à la date de délivrance de l'assignation, à minuit et à défaut à la date du jugement,
" en tout état de cause, ordonner l'expulsion de Mme [Y] [O] et M. [U] [W] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, et d'un serrurier si besoin est,
" ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde meubles qu'il plaira au tribunal de désigner ou tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues,
" condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [U] [W] à payer à la société civile immobilière La Vallée, la somme de 6 501,91 euros, arrêtée au mois d'octobre 2025, correspondant aux loyers et charges dus, puis au titre de l'indemnité d'occupation à la date de résiliation du bail, indemnité à parfaire dans l'attente du jugement à intervenir, 
" condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [U] [W] à payer à la société civile immobilière La Vallée au titre des frais d'huissier relatifs au commandement de payer, la somme de 154,21 euros, à parfaire dans l'attente du jugement à intervenir, 
" rejeter toute demande visant la suspension de la clause résolutoire et la fixation d'un échéancier de paiement ou encore, l'octroi de délais supplémentaires,
" condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [U] [W], à payer à la société civile immobilière La Vallée à compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation qui sera fixée à la somme de 1 072,06 euros jusqu'à la reprise effective des lieux,
" condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [U] [W], à payer à la société civile immobilière La Vallée la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
" condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [U] [W] aux entiers dépens de l'instance.
 
L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mars 2026, à laquelle elle a été retenue.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du tribunal au jour de l'audience.

La société civile immobilière La Vallée, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, a actualisé la dette locative à la somme de 9 697,97 euros arrêtée au 1er mars 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l'acte introductif d'instance repris oralement par la partie demanderesse à l'audience du 23 mars 2026, pour l'exposé des moyens développés à l'appui des prétentions.

Mme [Y] [O] et M. [U] [W], comparants, ont indiqué avoir quitté le logement en janvier 2026, ont contesté le montant de la dette et ont demandé qu'elle soit ramenée à la somme de 1 774 euros.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [Y] [O] et M. [U] [W] affirment que le bail est déjà résilié et font valoir que toutes les provisions pour charges ont été réglées et que celles-ci sont passées de 80 à 170 euros en 2024, sans qu'il n'en soit justifié.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 15 avril 2026, la juge a sollicité les observations du demandeur :
- sur la recevabilité de l'action de la SCI La Vallée au regard des dispositions de l'article 24 II et 24 IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoyant la saisine de la Ccapex au mois deux mois avant la délivrance de l'assignation pour les personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus, la saisine de la Ccapex n'étant pas produite aux débats, et aucun des éléments produits ne permettant d'établir que la SCI est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus ;
- sur le moyen soulevé par les défendeurs selon lesquels ils ont quitté les lieux au mois de janvier 2026, et en particulier d'indiquer si les lieux ont effectivement été restitués au bailleur avant l'audience, et la date à laquelle cet événement est intervenu si tel est le cas.
Le demandeur a été autorisé à transmettre ses observations avant le 28 avril 2026, et les défendeurs avant le 4 mai 2026.

Par courriel du 15 avril 2026, la SCI La Vallée, par l'intermédiaire de son conseil, a fait valoir qu'aucune saisine de la Ccapex n'était nécessaire, la demande ne visant pas au constat de l'acquisition d'une clause résolutoire. Elle a précisé que les locataires n'avaient pas rendu les clés du logement, ni accompli de règlement, et a ainsi indiqué maintenir l'ensemble de ses demandes.

Par courriel du 17 avril 2026, la SCI La Vallée, par l'intermédiaire de son conseil, a soutenu qu'en tout état de cause, la SCI était constituée entre époux, de sorte que la saisine de la Ccapex n'était pas nécessaire.

Les défendeurs n'ont pas adressé d'observations dans le cadre du délibéré.

MOTIFS 

I. Sur la recevabilité de l'action en résiliation judiciaire du bail pour loyers impayés

Sur la saisine de la Ccapex

Selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L'article 24 IV de la même loi, prévoit que le II est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l'espèce, la SCI La Vallée verse aux débats les statuts de la SCI ainsi qu'un extrait Kbis permettant d'établir qu'elle est constituée entre M. [T] [I] et Mme [R] [L]. Si ni les statuts, ni l'extrait Kbis ne permettent d'établi que les associés sont mariés, la copie du livret de famille produite permet en revanche d'en d'apporter la preuve.

Dès lors, la SCI La Vallée apporte la preuve en l'espèce qu'elle est exclusivement constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, de sorte qu'aucune saisine de la Ccapex n'était nécessaire.

Il en résulte que la SCI La Vallé n'était pas tenue de saisir la Ccapex préalablement à l'audience.

Par conséquent, aucune irrecevabilité de leur action ne sera retenue à ce titre.

Sur la saisine de la préfecture

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L'article 24 IV de la même loi, prévoit que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l'espèce, l'assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 3 novembre 2025, soit dans un délai d'au moins six semaines avant l'audience du 23 mars 2026.

L'action du la société civile immobilière La Vallée en résiliation judiciaire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation judiciaire du bail, la demande d'expulsion et le sort des meubles

A titre liminaire, il convient de relever que les locataires n'ont aucunement justifié avoir donné congé, ni restitué les lieux, de sorte qu'il n'est pas établi que le bail se trouvait d'ores et déjà résilié à la date de l'audience.

Il convient donc d'examiner la demande de résiliation du bail formée par la SCI La Vallée.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Le décompte produit par le bailleur fait état d'un arriéré locatif de 9 697,97 euros terme de mars 2026 inclus.

Ce montant est néanmoins contesté par les locataires en ce qui concerne l'augmentation de la provision pour charges au cours du contrat et la régularisation des charges intervenue au cours de l'exécution du contrat. 

Le bailleur produit un courrier daté du 18 mars 2024 portant régularisation des charges 2023 pour la somme de 1 152,03 euros en faveur du bailleur. Il ne ressort d'aucun élément que les locataires aient sollicité les justificatifs des charges afférents à cet exercice. Il n'a donc pas lieu de déduire de la dette locative les provisions pour charges appelées pour l'exercice 2023.

S'agissant de l'exercice 2024, les locataires produisent aux débats un courrier du bailleur daté du 10 février 2025 portant régularisation des charges 2024. Ils justifient adressé une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur datée du 14 mars 2025 et signée le 31 mars 2025, aux termes de laquelle sollicitaient de sa part les documents suivants sous 15 jours : les factures d'eau, les factures de chauffage, les factures d'électricité des parties communes, les factures des entreprises d'entretien et de maintenance, les factures des assurances de l'immeuble, le tableau de répartition des charges entre les locataires, précisant le mode de calcul et de répartition des charges entre les différents locataires de l'immeuble. Or, le bailleur n'a produit aucun élément permettant de justifier qu'il a tenu à la disposition des locataires les justificatifs de ces charges, et ne les a pas produits aux débats. Il en résulte que faute de justifier des charges pour l'exercice 2024, les provisions pour charges appelées en 2024 et s'élevant à la somme de 1 950 euros, devront être déduites de la dette locative.

S'agissant de l'augmentation de la provision pour charges, qui est passée de 80 euros lors de la conclusion du contrat en 2021 à 170 euros à compter du 1er février 2024, puis à 230 euros à compter du 1er mars 2025, dès lors que le bailleur ne justifie pas des charges pour l'exercice 2024, il ne pouvait procéder à l'augmentation de la provision pour charges à compter de 2025. La somme de 780 euros correspondant à l'augmentation de la provision pour charges à compter du 1er juillet 2025 devra donc également être déduite de la dette locative.

Il en résulte que la dette locative s'élève à la somme de 6 967,97 euros.

Cet arriéré représente 6 mois de loyers, charges comprises, ce qui caractérise un manquement suffisamment grave pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail à la date de la présente décision.

Le bail étant résilié, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [Y] [O] et M. [U] [W], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévus par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

III. Sur les demandes relatives à l'arriéré de loyer, aux indemnités d'occupation et aux frais d'huissier

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner in solidum Mme [Y] [O] et M. [U] [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la présente décision, date de la résiliation du bail, et ce jusqu'à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Comme indiqué précédemment, la dette locative s'élève à la somme de 6 967,97 euros arrêtée au 1er mars 2026.

Le bail ne contient pas de clause de solidarité. 

Aussi, Mme [Y] [O] et M. [U] [W] seront condamnés au paiement de la somme de 6 967,97 euros.

Les frais de commissaire de justice sont compris dans les dépens, dès lors, la demande de condamnation au paiement de la somme de 154,21 euros au titre des frais de commissaire de justice sera rejetée.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce Mme [Y] [O] et M. [U] [W], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, la demande de résiliation judiciaire n'étant pas fondée sur une mise en demeure par commandement de payer.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner in solidum Mme [Y] [O] et M. [U] [W] à payer à la société civile immobilière La Vallée la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'action de la société civile immobilière La Vallée ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision du bail conclu le 25 décembre 2021 portant sur le bien situé [Adresse 3], pour défaut de paiement du loyer et des charges ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la société civile immobilière La Vallée pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [Y] [O] et M. [U] [W], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [O] et M. [U] [W] à payer à la société civile immobilière La Vallée une indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la présente décision, date de la résiliation du bail, et ce jusqu'à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE Mme [Y] [O] et M. [U] [W] à payer à la société civile immobilière La Vallée la somme de 6 967,97 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et de charges arrêtés au 1er mars 2026 ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [O] et M. [U] [W] à payer à la société civile immobilière La Vallée la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [Y] [O] et M. [U] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

La greffière La juge

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L821-1, code de la construction et de l'habitation L125-2-2, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-05-28T18:04:09.060Z.