Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 1 juillet 2026, n° 24/02897

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 1999, Monsieur [L] [E] a donné à bail commercial à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT, un local, sis Résidence “[Adresse 3]”, [Adresse 4] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à effet du 1er septembre 1999 au 31 août 2008, moyennant un loyer principal annuel de 16.490 francs, aux fins d'y exploiter une activité de "résidence-étudiants".

Le bail s'est prolongé tacitement au-delà du 31 août 2008.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2023, Monsieur [L] [E] a fait signifier à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT un congé à effet du 31 décembre 2023 comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux.

Par exploit extrajudiciaire du 21 février 2024, Monsieur [L] [E] a fait assigner la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment, solliciter l'expulsion de la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération complète des locaux.

Par ordonnance du 23 octobre 2024, le juge de la mise en état a notamment enjoint à Monsieur [L] [E] et à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT de rencontrer un médiateur judiciaire. Néanmoins, à la suite de cette injonction, les parties n'ont pas souhaiter entrer en médiation judiciaire ou conventionnelle.


Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 mai 2025, Monsieur [L] [E] demande du tribunal, sur le fondement des articles L.145-1 et L.145-9 du code de commerce et 117 du code de procédure civile de : 
"Valider le congé-dénégation signifié le 25 avril 2023 par Monsieur [E] à la société O.H.L.E pour le 31 décembre 2023, avec refus de renouvellement sans indemnité pour défaut d'immatriculation à l'adresse des lieux loués.
Ordonner l'expulsion de la société O.H.L.E et de tout occupant de son chef des lieux dont s'agit avec l'assistance de la force publique si besoin est, faute pour elle d'avoir volontairement libéré le lot n°1637 de l'immeuble sis [Adresse 5] dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er janvier 2024 au montant du dernier loyer contractuel en cours, outre les charges, taxes et accessoires, outre l'indexation prévue au contrat de bail.
Condamner la société OHLE au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à libération complète des locaux.
Débouter la société OHLE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
Subsidiairement,
Dire que le congé délivré le 25 avril 2023 par Monsieur [E] à la société OHLE a mis fin à compter du 31 décembre 2023 au bail portant sur les locaux situés à [Localité 6] [Adresse 4] (lot 1637) et a ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction au preneur et d'une indemnité d'occupation au bailleur.
Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation,
Désigner un expert, avec mission de :
- visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire;
- rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas d'une perte de fonds ou en cas de transfert possible de fonds sans perte conséquence de clientèle ;
2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;
3°) de déterminer le montant de l'indemnité due par la locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail jusqu'à leur libération effective, selon les dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce.
Condamner la société OHLE au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître Patricia ROULET dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile."

Par dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2025, la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L.145-1 et L.145-9 du code de commerce ainsi que de l'article 1240 du code civil, de :
" A titre principal :
- PRONONCER la nullité du congé délivré le 25 avril 2023 à la requête de Monsieur [L] [E], à la société OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT ;
- DIRE que le congé délivré le 25 avril 2023 à la société OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT n'a produit aucun effet sur le bail qui se poursuit tacitement depuis le 1er septembre 2008 ;
- DÉBOUTER Monsieur [L] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- A titre subsidiaire :
- CONDAMNER Monsieur [L] [E] à verser à la société OHLE une indemnité d'éviction ;

- AVANT-DIRE DROIT sur le montant de celle-ci, ordonner la réalisation d'une expertise judiciaire aux fins de l'évaluer et, ce, aux frais avancés du demandeur.
A titre reconventionnel :
- CONDAMNER Monsieur [L] [E] à verser la somme de 5 000 euros à la société OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
En tout état de cause :
- CONDAMNER Monsieur [L] [E] à verser à la société OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens."

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience.

Par ordonnance du 3 décembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal céans du 6 mai 2026.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 6 mai 2026, et la décision a été mise. en délibéré au 1er juillet 2026, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS

Sur la validité du congé

Monsieur [L] [E] dénie à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT le droit au bénéfice des dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce au motif que la preneuse n'est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés à l'adresse des lieux loués.

En vertu de l'article L.145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux ne bénéficie qu'aux commerçants ou industriels immatriculés au registre du commerce et des sociétés.

Plus précisément, il est constant que pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le preneur doit être immatriculé à l'adresse des lieux loués (voir notamment Civ. 3ème, 4 juillet 2012, n°11-13.868 ; Civ. 3ème, 19 novembre 2015, n°14-22.000 ; Civ. 3ème, 9 juin 2016, n°15-15.416).

En l'espèce, la clause de désignation du bail stipule que le lot donné en location est le lot n°1637 (Studio n°137) "d'un ensemble immobilier sis à [Localité 6], [Adresse 4]". Quant aux conditions générales ayant également force de loi entre les parties, elles évoquent la même adresse.

Par ailleurs, il résulte des extraits Kbis datés du 16 février 2023 et 21 novembre 2023 que la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT est immatriculée pour son établissement "[Adresse 6]" au [Adresse 7].

Néanmoins, la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT verse aux débats un extrait du règlement de copropriété de la [Adresse 8] dont il ressort que ce règlement s'applique à l'immeuble édifié sur le "terrain sis à [Localité 6], [Adresse 4], [Adresse 9]-[Adresse 10] et [Adresse 11] (...)".


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Ces trois adresses sont également mentionnées dans l'acte notarié du 30 août 1999 par lequel Monsieur [L] [E] a acquis le lot en cause, qui désigne l'ensemble immobilier comme étant situé à ces trois adresses, ce qui résulte encore de la fiche cadastrale de la résidence (cadastrée section [Etablissement 1] n°[Cadastre 1]).

Dès lors que les locaux objets du bail dépendent d'un ensemble immobilier bénéficiant de trois adresses distinctes dont l'ensemble des parties a la pleine connaissance, il est inopérant que l'adresse d'immatriculation soit distincte de celle figurant sur le bail. L'ensemble immobilier est au demeurant identifiable à sa dénomination "[Adresse 3]" aux trois adresses distinctes. 

Ainsi, la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT était régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés à la date de la délivrance du congé, comme à celle de sa prise d'effet.

En conséquence, Monsieur [L] [E] sera débouté de sa demande principale de validation du congé-dénégation.

Au vu des articles 114 et 117 du code de procédure civile et L.145-9 du code de commerce, la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT sera également déboutée de sa demande d'annulation du congé dès lors qu'elle ne justifie d'aucune cause d'annulation, ni formelle, ni de fond.

Le motif de dénégation du statut des baux n'étant pas fondé, le bailleur n'en a pas moins valablement exprimé sa volonté de mettre un terme au bail, qui a donc cessé le 31 décembre 2023 par l'effet du congé conformément au premier alinéa de l'article L.145-9 du code de commerce.

Sur les conséquences de la délivrance du congé

Selon l'article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Cette indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Par ailleurs, l'article L.145-28 du même code prévoit que jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent enfin que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En l'espèce, le congé délivré par Monsieur [L] [E] produit les mêmes effets qu'un congé avec refus de renouvellement portant obligation de paiement d'une indemnité d'éviction. La S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT a donc droit au paiement d'une indemnité d'éviction et bénéficie par ailleurs du droit au maintien dans les lieux prévu par l'article L.145-28 susvisé, en contrepartie duquel elle est redevable d'une indemnité d'occupation statutaire.

Aucune pièce utile n'étant produite afin de fixer le montant des indemnités respectivement dues par les parties, une expertise judiciaire apparaît nécessaire.

La provision à valoir sur les frais d'expertise sera mise à la charge de la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT, qui a le plus intérêt à voir cette expertise prospérer.

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, l'indemnité d'occupation provisionnelle due par la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT sera fixée au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, taxes locatives et accessoires.

Dès lors que le montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT et que le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à Monsieur [L] [E] ne pourront être définitivement fixés qu'après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire, il y a lieu de surseoir à statuer sur ces prétentions, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif.

Sur l'injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Par ailleurs, en vertu des trois premiers alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, il résulte de l'article 1536 dudit code qu'en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.

En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

En conséquence, il convient de leur enjoindre de rencontrer une médiatrice selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, laquelle pourra leur donner les explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation et, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT demande 5.000 euros de dommages et intérêts au motif tiré du caractère abusif du congé-dénégation puis de la procédure engagée par Monsieur [L] [E].

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au visa de ce texte, la partie qui a subi l'engagement d'une procédure abusive est fondée à rechercher la responsabilité de son contradicteur et à solliciter la réparation de tout préjudice en ayant, pour elle, découlé. Cependant, la faute ne peut être admise dans ce cadre que si la procédure a été initiée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l'intention de nuire ou par une légèreté blâmable.

En l'espèce, il ne résulte d'aucun élément de la procédure que Monsieur [L] [E] a abusé de son droit d'agir en justice, et fait preuve d'une quelconque mauvaise foi justifiant l'octroi à la défenderesse de dommages-intérêts ; étant entendu qu'il convient de rappeler que, sauf abus, non démontré en l'espèce, le droit d'agir en justice est un droit fondamental, qui mérite d'être protégé.

La S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l'instance, conformément au premier alinéa de l'article 153, de l'article 172 et de l'article 379 dudit code disposant que d'une part, la décision qui ordonne une mesure d'instruction et le sursis à statuer ne dessaisissent pas le juge, et que d'autre part, dès que la mesure d'instruction est exécutée ainsi qu'à l'expiration du sursis, l'instance se poursuit à la diligence du juge, de sorte que les frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [L] [E] de sa demande de validation du congé portant dénégation du statut des baux commerciaux signifié le 25 avril 2023 et de sa demande subséquente d'expulsion,

Décision du 01 Juillet 2026
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DÉBOUTE la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT de sa demande d'annulation du congé signifié le 25 avril 2023,

JUGE que le congé délivré par Monsieur [L] [E] a mis fin au bail le 31 décembre 2023, ouvrant droit au bénéfice de la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT au paiement d'une indemnité d'éviction et au bénéfice de Monsieur [L] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation,

DÉBOUTE la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

AVANT-DIRE DROIT,

ORDONNE une expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation,

DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [K] [B]
[Adresse 12]
[Courriel 1] – 01 40 72 89 17

Avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux situés au sein de la Résidence « [Localité 7]-Mandéen », [Adresse 13], [Adresse 14] et [Adresse 11] à [Localité 6], les décrire,
* dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, de tous autres préjudices engendrés par l'éviction,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3) d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT à Monsieur [L] [E] à compter du 1er janvier 2024,
* rendre compte de tout et donner son avis motivé au sein d'un rapport dressant ses constatations et conclusions,
* tenter de concilier les parties,


FIXE à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 15]) au plus tard le 1er octobre 2026, avec une copie de la présente décision,

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insu sance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge de la mise en état tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT que l'expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe de la 18ème chambre - 3ème section du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert adressera un exemplaire de son rapport dé nitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 1er juillet 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DIT que cette mesure d'instruction sera exécutée sous le contrôle du juge de la mise en état de la 18ème chambre - 3ème section du tribunal judiciaire de Paris,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

ENJOINT aux parties, en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [S] [I]
[Adresse 16]
01.84.79.49.94 – 06.62.70.60.57
[Courriel 2]

DIT que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,
 
DIT qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,
 
DIT que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
 
DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice,
 
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : 
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, 

DIT qu'au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six mois suivant la première réunion d'information susvisée, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues,

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT pendant la durée de la présente instance au titre du bail commercial au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, taxes locatives et accessoires,

ORDONNE le sursis à statuer sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT et sur la fixation du montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à Monsieur [L] [E] , dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif,

RÉSERVE les dépens et les demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

RENVOIE l'affaire à l’audience de mise en état du 28 octobre 2026 à 11h30 pour vérification du bon versement de la consignation et de la mise en place des opérations d'expertise,

Il est rappelé que sauf convocation spécifique à l'initiative de la juge de la mise en état ou d'entretien avec cette dernière sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA. Les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 01 Juillet 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me ROULET (C2487)
C.C.C.
délivrées le 
à Me BERNARD (E0112)
 M. [B]
 Mme [I]


■


18° chambre 
3ème section

 
N° RG 24/02897

N° Portalis 352J-W-B7I-C4D36

N° MINUTE : 1

Assignation du :
21 Février 2024


EXPERTISE

[K] [B]






JUGEMENT 
rendu le 01 Juillet 2026 


DEMANDEUR

Monsieur [L] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Patricia ROULET de la S.E.L.A.R.L. GOMBERT ROULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2487


DÉFENDERESSE

S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT “OHLE” (RCS de [Localité 3] 398 395 913)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Solène BERNARD de l’A.A.R.P.I. TEJAS AVOCAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0112

Décision du 01 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/02897 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4D36

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 06 Mai 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

__________________


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 1999, Monsieur [L] [E] a donné à bail commercial à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT, un local, sis Résidence “[Adresse 3]”, [Adresse 4] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à effet du 1er septembre 1999 au 31 août 2008, moyennant un loyer principal annuel de 16.490 francs, aux fins d'y exploiter une activité de "résidence-étudiants".

Le bail s'est prolongé tacitement au-delà du 31 août 2008.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2023, Monsieur [L] [E] a fait signifier à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT un congé à effet du 31 décembre 2023 comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux.

Par exploit extrajudiciaire du 21 février 2024, Monsieur [L] [E] a fait assigner la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment, solliciter l'expulsion de la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération complète des locaux.

Par ordonnance du 23 octobre 2024, le juge de la mise en état a notamment enjoint à Monsieur [L] [E] et à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT de rencontrer un médiateur judiciaire. Néanmoins, à la suite de cette injonction, les parties n'ont pas souhaiter entrer en médiation judiciaire ou conventionnelle.


Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 mai 2025, Monsieur [L] [E] demande du tribunal, sur le fondement des articles L.145-1 et L.145-9 du code de commerce et 117 du code de procédure civile de : 
"Valider le congé-dénégation signifié le 25 avril 2023 par Monsieur [E] à la société O.H.L.E pour le 31 décembre 2023, avec refus de renouvellement sans indemnité pour défaut d'immatriculation à l'adresse des lieux loués.
Ordonner l'expulsion de la société O.H.L.E et de tout occupant de son chef des lieux dont s'agit avec l'assistance de la force publique si besoin est, faute pour elle d'avoir volontairement libéré le lot n°1637 de l'immeuble sis [Adresse 5] dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er janvier 2024 au montant du dernier loyer contractuel en cours, outre les charges, taxes et accessoires, outre l'indexation prévue au contrat de bail.
Condamner la société OHLE au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à libération complète des locaux.
Débouter la société OHLE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
Subsidiairement,
Dire que le congé délivré le 25 avril 2023 par Monsieur [E] à la société OHLE a mis fin à compter du 31 décembre 2023 au bail portant sur les locaux situés à [Localité 6] [Adresse 4] (lot 1637) et a ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction au preneur et d'une indemnité d'occupation au bailleur.
Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation,
Désigner un expert, avec mission de :
- visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire;
- rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas d'une perte de fonds ou en cas de transfert possible de fonds sans perte conséquence de clientèle ;
2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;
3°) de déterminer le montant de l'indemnité due par la locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail jusqu'à leur libération effective, selon les dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce.
Condamner la société OHLE au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître Patricia ROULET dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile."

Par dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2025, la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L.145-1 et L.145-9 du code de commerce ainsi que de l'article 1240 du code civil, de :
" A titre principal :
- PRONONCER la nullité du congé délivré le 25 avril 2023 à la requête de Monsieur [L] [E], à la société OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT ;
- DIRE que le congé délivré le 25 avril 2023 à la société OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT n'a produit aucun effet sur le bail qui se poursuit tacitement depuis le 1er septembre 2008 ;
- DÉBOUTER Monsieur [L] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- A titre subsidiaire :
- CONDAMNER Monsieur [L] [E] à verser à la société OHLE une indemnité d'éviction ;

- AVANT-DIRE DROIT sur le montant de celle-ci, ordonner la réalisation d'une expertise judiciaire aux fins de l'évaluer et, ce, aux frais avancés du demandeur.
A titre reconventionnel :
- CONDAMNER Monsieur [L] [E] à verser la somme de 5 000 euros à la société OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
En tout état de cause :
- CONDAMNER Monsieur [L] [E] à verser à la société OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens."

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience.

Par ordonnance du 3 décembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal céans du 6 mai 2026.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 6 mai 2026, et la décision a été mise. en délibéré au 1er juillet 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la validité du congé

Monsieur [L] [E] dénie à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT le droit au bénéfice des dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce au motif que la preneuse n'est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés à l'adresse des lieux loués.

En vertu de l'article L.145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux ne bénéficie qu'aux commerçants ou industriels immatriculés au registre du commerce et des sociétés.

Plus précisément, il est constant que pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le preneur doit être immatriculé à l'adresse des lieux loués (voir notamment Civ. 3ème, 4 juillet 2012, n°11-13.868 ; Civ. 3ème, 19 novembre 2015, n°14-22.000 ; Civ. 3ème, 9 juin 2016, n°15-15.416).

En l'espèce, la clause de désignation du bail stipule que le lot donné en location est le lot n°1637 (Studio n°137) "d'un ensemble immobilier sis à [Localité 6], [Adresse 4]". Quant aux conditions générales ayant également force de loi entre les parties, elles évoquent la même adresse.

Par ailleurs, il résulte des extraits Kbis datés du 16 février 2023 et 21 novembre 2023 que la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT est immatriculée pour son établissement "[Adresse 6]" au [Adresse 7].

Néanmoins, la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT verse aux débats un extrait du règlement de copropriété de la [Adresse 8] dont il ressort que ce règlement s'applique à l'immeuble édifié sur le "terrain sis à [Localité 6], [Adresse 4], [Adresse 9]-[Adresse 10] et [Adresse 11] (...)".


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Ces trois adresses sont également mentionnées dans l'acte notarié du 30 août 1999 par lequel Monsieur [L] [E] a acquis le lot en cause, qui désigne l'ensemble immobilier comme étant situé à ces trois adresses, ce qui résulte encore de la fiche cadastrale de la résidence (cadastrée section [Etablissement 1] n°[Cadastre 1]).

Dès lors que les locaux objets du bail dépendent d'un ensemble immobilier bénéficiant de trois adresses distinctes dont l'ensemble des parties a la pleine connaissance, il est inopérant que l'adresse d'immatriculation soit distincte de celle figurant sur le bail. L'ensemble immobilier est au demeurant identifiable à sa dénomination "[Adresse 3]" aux trois adresses distinctes. 

Ainsi, la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT était régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés à la date de la délivrance du congé, comme à celle de sa prise d'effet.

En conséquence, Monsieur [L] [E] sera débouté de sa demande principale de validation du congé-dénégation.

Au vu des articles 114 et 117 du code de procédure civile et L.145-9 du code de commerce, la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT sera également déboutée de sa demande d'annulation du congé dès lors qu'elle ne justifie d'aucune cause d'annulation, ni formelle, ni de fond.

Le motif de dénégation du statut des baux n'étant pas fondé, le bailleur n'en a pas moins valablement exprimé sa volonté de mettre un terme au bail, qui a donc cessé le 31 décembre 2023 par l'effet du congé conformément au premier alinéa de l'article L.145-9 du code de commerce.

Sur les conséquences de la délivrance du congé

Selon l'article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Cette indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Par ailleurs, l'article L.145-28 du même code prévoit que jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent enfin que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En l'espèce, le congé délivré par Monsieur [L] [E] produit les mêmes effets qu'un congé avec refus de renouvellement portant obligation de paiement d'une indemnité d'éviction. La S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT a donc droit au paiement d'une indemnité d'éviction et bénéficie par ailleurs du droit au maintien dans les lieux prévu par l'article L.145-28 susvisé, en contrepartie duquel elle est redevable d'une indemnité d'occupation statutaire.

Aucune pièce utile n'étant produite afin de fixer le montant des indemnités respectivement dues par les parties, une expertise judiciaire apparaît nécessaire.

La provision à valoir sur les frais d'expertise sera mise à la charge de la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT, qui a le plus intérêt à voir cette expertise prospérer.

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, l'indemnité d'occupation provisionnelle due par la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT sera fixée au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, taxes locatives et accessoires.

Dès lors que le montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT et que le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à Monsieur [L] [E] ne pourront être définitivement fixés qu'après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire, il y a lieu de surseoir à statuer sur ces prétentions, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif.

Sur l'injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l'article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation s'entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l'aide d'un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Par ailleurs, en vertu des trois premiers alinéas de l'article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, il résulte de l'article 1536 dudit code qu'en dehors ou au cours d'une instance, des personnes qu'un différend oppose peuvent, d'un commun accord, tenter d'y mettre fin à l'amiable avec le concours d'un conciliateur de justice ou d'un médiateur.

En l'espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l'expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l'aide d'un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

En conséquence, il convient de leur enjoindre de rencontrer une médiatrice selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, laquelle pourra leur donner les explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une mesure de médiation et, avec l'accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d'une médiation conventionnelle.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT demande 5.000 euros de dommages et intérêts au motif tiré du caractère abusif du congé-dénégation puis de la procédure engagée par Monsieur [L] [E].

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au visa de ce texte, la partie qui a subi l'engagement d'une procédure abusive est fondée à rechercher la responsabilité de son contradicteur et à solliciter la réparation de tout préjudice en ayant, pour elle, découlé. Cependant, la faute ne peut être admise dans ce cadre que si la procédure a été initiée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l'intention de nuire ou par une légèreté blâmable.

En l'espèce, il ne résulte d'aucun élément de la procédure que Monsieur [L] [E] a abusé de son droit d'agir en justice, et fait preuve d'une quelconque mauvaise foi justifiant l'octroi à la défenderesse de dommages-intérêts ; étant entendu qu'il convient de rappeler que, sauf abus, non démontré en l'espèce, le droit d'agir en justice est un droit fondamental, qui mérite d'être protégé.

La S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l'instance, conformément au premier alinéa de l'article 153, de l'article 172 et de l'article 379 dudit code disposant que d'une part, la décision qui ordonne une mesure d'instruction et le sursis à statuer ne dessaisissent pas le juge, et que d'autre part, dès que la mesure d'instruction est exécutée ainsi qu'à l'expiration du sursis, l'instance se poursuit à la diligence du juge, de sorte que les frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [L] [E] de sa demande de validation du congé portant dénégation du statut des baux commerciaux signifié le 25 avril 2023 et de sa demande subséquente d'expulsion,

Décision du 01 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/02897 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4D36

DÉBOUTE la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT de sa demande d'annulation du congé signifié le 25 avril 2023,

JUGE que le congé délivré par Monsieur [L] [E] a mis fin au bail le 31 décembre 2023, ouvrant droit au bénéfice de la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT au paiement d'une indemnité d'éviction et au bénéfice de Monsieur [L] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation,

DÉBOUTE la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

AVANT-DIRE DROIT,

ORDONNE une expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation,

DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [K] [B]
[Adresse 12]
[Courriel 1] – 01 40 72 89 17

Avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux situés au sein de la Résidence « [Localité 7]-Mandéen », [Adresse 13], [Adresse 14] et [Adresse 11] à [Localité 6], les décrire,
* dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, de tous autres préjudices engendrés par l'éviction,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3) d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT à Monsieur [L] [E] à compter du 1er janvier 2024,
* rendre compte de tout et donner son avis motivé au sein d'un rapport dressant ses constatations et conclusions,
* tenter de concilier les parties,


FIXE à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 15]) au plus tard le 1er octobre 2026, avec une copie de la présente décision,

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insu sance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge de la mise en état tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT que l'expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe de la 18ème chambre - 3ème section du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert adressera un exemplaire de son rapport dé nitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 1er juillet 2027 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DIT que cette mesure d'instruction sera exécutée sous le contrôle du juge de la mise en état de la 18ème chambre - 3ème section du tribunal judiciaire de Paris,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

ENJOINT aux parties, en l'absence de conciliation intervenue à l'initiative de l'expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [S] [I]
[Adresse 16]
01.84.79.49.94 – 06.62.70.60.57
[Courriel 2]

DIT que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,
 
DIT qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,
 
DIT que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
 
DIT qu'à l'issue du rendez-vous d'information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l'expert judiciaire, dans l'hypothèse où l'une et/ou l'autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l'une et/ou de l'autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice,
 
DIT que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : 
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, 

DIT qu'au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de six mois suivant la première réunion d'information susvisée, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues,

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT pendant la durée de la présente instance au titre du bail commercial au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, taxes locatives et accessoires,

ORDONNE le sursis à statuer sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT et sur la fixation du montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à Monsieur [L] [E] , dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire définitif,

RÉSERVE les dépens et les demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

RENVOIE l'affaire à l’audience de mise en état du 28 octobre 2026 à 11h30 pour vérification du bon versement de la consignation et de la mise en place des opérations d'expertise,

Il est rappelé que sauf convocation spécifique à l'initiative de la juge de la mise en état ou d'entretien avec cette dernière sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA. Les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 01 Juillet 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code de procedure civile 379, code de procedure civile 144, code de procedure civile 282, code de commerce L145-9, code de procedure civile 1533, code de procedure civile 281, code de commerce L145-1, code de commerce L145-14, code de procedure civile 1536, code de commerce L145-33, code de procedure civile 1530). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 15 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 23/11935

  en commun : code de commerce L145-28, code de procedure civile 379, code de procedure civile 144, code de procedure civile 282, code de commerce L145-9, code de procedure civile 1533, code de procedure civile 281, code de commerce L145-14, code de procedure civile 1536, code de procedure civile 1530

• 16 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Autre décision avant dire droit · n° 22/02795

  en commun : code de commerce L145-28, code de procedure civile 144, code de commerce L145-9, code de commerce L145-14, code de commerce L145-33

• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Expertise · n° 25/03231

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-9, code de commerce L145-1, code de commerce L145-14

• 21 mai 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 22/05250

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-9, code de commerce L145-1, code de commerce L145-14

• 1 juin 2026 · Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence · Expertise · n° 25/00751

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-9, code de commerce L145-1, code de commerce L145-14

• 1 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Dax · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00016

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-9, code de commerce L145-1, code de commerce L145-14

• 30 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lisieux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00598

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-9, code de commerce L145-1, code de commerce L145-14

• 23 juillet 2026 · Tribunal judiciaire d'Avignon · MEE - expertise · n° 24/02418

  en commun : code de commerce L145-28, code de commerce L145-9, code de commerce L145-1, code de commerce L145-14

Mise à jour de la source le 2026-07-01T18:45:30.414Z.