Tribunal judiciaire de Melun, Ch1 Cab1 Cont Civil Gal, 30 juin 2026, n° 24/01499

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 16 octobre 2021, Monsieur [I] [M] et Madame [B] [Y], épouse [M], ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la SAS MAISONS PIERRE pour l’édification d’un pavillon sur un terrain à bâtir, sis [Adresse 3], lotissement « [Adresse 4] à [Localité 1] pour un prix de 248.688 euros. Cet acte comporte plusieurs conditions suspensives, dont une relative à l’obtention de prêts bancaires.

Ils ont versé un acompte à la société MAISONS PIERRE d’un montant de 7.270 euros. 

Suivant acte sous seing privé du même jour, la société FONCIER CONSEIL a consenti aux époux [M] une promesse unilatérale de vente du terrain précité, stipulée sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

Les 28 janvier et 2 février 2022, les établissements bancaires BRED BANQUE POPULAIRE et CAIXA ont informé les époux [M] de leurs refus de demandes de prêt.

Par lettre de mise en demeure du 30 mai 2022, Monsieur et Madame [M] ont sollicité la restitution de l’acompte à la société MAISONS PIERRE. 

Par lettre du 26 juillet 2022, la société MAISONS PIERRE a indiqué ne pas avoir à restituer l’acompte, les époux [M] ne pouvant se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive faute d’avoir justifié du dépôt de demande de prêt conformément aux stipulations contractuelles. 

Par acte du 10 janvier 2023, Monsieur et Madame [M] ont fait assigner la SAS MAISONS PIERRE devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Melun aux fins de restitution de l’acompte et d’indemnisation de leurs préjudices. 

Par jugement du 5 mars 2024, le dossier a été renvoyé devant la présente formation, la demande reconventionnelle étant supérieure à 10.000 euros et afin de traiter ensemble la demande initiale et la demande reconventionnelle dans un souci de bonne administration de la justice. 

L’instruction du dossier a été clôturée le 12 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 18 novembre 2024, Monsieur et Madame [M] demandent au tribunal de : 

PRONONCER la caducité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 16 octobre 2021 entre la société MAISONS PIERRE et les époux [M], 

En conséquence, 

ORDONNER la restitution des fonds, 

CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à verser aux époux [M] les sommes suivantes : 
- 7 270 € au titre du remboursement de l’acompte,
- 5 000 € au titre du préjudice moral et financier des époux [M], 

DIRE que ces sommes seront majorées au taux d’intérêt légal à compter du 15 mars 2022, date de la première mise en demeure adressée par les époux [M] en vue de se voir restituer l’acompte injustement conservé par la société MAISONS PIERRE, 


DEBOUTER la société MAISONS PIERRE de l’ensemble de ses demandes ; 
A défaut, 

LIMITER le montant de la clause pénale à une somme maximum de 1 € symbolique ; 

En tout état de cause : 

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 

CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à payer aux époux [M] une somme de 6000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. 

A l’appui de leurs demandes de caducité et restitution de l’acompte, les époux [M] font valoir qu’en raison de deux refus de prêt et donc de la non réalisation de la condition suspensive y afférente, le contrat CCMI est caduc. Ils précisent que, conformément à l’article 1104 du code civil, la société MAISONS PIERRE a accepté de proroger le délai d’obtention d’un prêt de telle sorte que la condition suspensive n’est pas réalisée, et qu’à défaut, la société [Adresse 5] engage sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil pour ne pas les avoir informés des risques en cas de non obtention du prêt pendant le délai de prorogation. Ils font aussi valoir qu’aucune des conditions suspensives du contrat de construction de maison individuelle n’est réalisée et que la non réalisation de l’une seule d’entre elles suffit pour que soit prononcée la caducité du contrat. Ils en concluent que la société MAISONS PIERRE doit leur restituer l’acompte versé conformément à l’article L 313-41 du code de la consommation. 

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, ils soutiennent que le refus de restituer l’acompte a généré chez eux de l’inquiétude ainsi qu’une situation financière compliquée. 

A l’appui du rejet de la demande reconventionnelle, ils soutiennent que la clause insérée au contrat est une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, qu’elle n’est pas applicable en l’absence de réalisation des conditions suspensives et qu’elle doit être limitée à un euro symbolique. En tout état de cause, ils font valoir que cette clause est abusive en application de l’article L 212-1 du code de la consommation et doit donc être écartée. 

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, la société MAISONS PIERRE demande au tribunal de :

A titre principal : 

Débouter Monsieur [I] [M] et Madame [B] [K] épouse [M] de l’intégralité de leurs demandes, 

En tout état de cause, et à titre reconventionnel : 

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [B] [K], épouse [M], au paiement d’une indemnité de résiliation de 14.541€, en application des dispositions de l’article 17.2 des Conditions Générales de la convention ; 

Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance ; 

Les CONDAMNER in solidum au paiement d’une indemnité de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

ORDONNER l’exécution provisoire. 



A l’appui du rejet des demandes des époux [M], la société MAISONS PIERRE fait valoir que ces derniers ne peuvent pas invoquer la caducité du contrat car ils n’ont pas justifié du dépôt des demandes de prêt dans un délai de 68 jours après la signature du CCMI, comme l’article 7 du contrat l’imposait. Elle précise que cette clause est valable au regard de l’article L 231-3 b) du code de la construction et de l’habitation car elle conditionne la caducité du contrat, et non la restitution du dépôt de garantie, à la nécessité pour le maître de l’ouvrage de justifier du dépôt des demandes de prêt.

Elle précise que les époux [M] ont justifié du rejet des demandes de prêt par lettre recommandée du 15 mars 2022, alors qu’en vertu de cette clause, ils devaient justifier du dépôt de la demande avant le 24 décembre 2021. A titre subsidiaire, la société MAISONS PIERRE fait valoir que les offres de prêt sollicitées ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles intégrées dans leur contrat de construction. Elle en déduit que la condition suspensive est réputée accomplie et que la résiliation du contrat est réputée aux torts exclusifs des époux [M] de telle sorte qu’elle peut se prévaloir de l’indemnité forfaitaire prévue à l’article 17.2 des Conditions Générales du contrat de construction, conformément à l’article 1794 du code civil. Elle précise que cette clause ne peut être modérée par le juge car il s’agit d’une clause de dédit et non d’une clause pénale.

Motifs

MOTIVATION

Sur la demande de caducité et restitution de l’acompte 
Aux termes de l’article 1186 alinéa 1 du Code Civil, “un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît”.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive souhaitant la voir réputée accomplie de prouver que le débiteur en a empêché la réalisation.

En l’espèce, l’article 16 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle en date du 16 octobre 2021 stipule que celui-ci est conclu sous plusieurs conditions suspensives et notamment celle de l’ « obtention des prêts » et « l’acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain », à savoir le lot n°17 du lotissement dénommé « la vallée de [Localité 2] » sis sur la commune de [Localité 2], qui a fait l’objet d’une promesse de vente en date du 16 octobre 2021.

Par cette promesse, la SNC FONCIER CONSEIL s’engage auprès des époux [M] qui l’acceptent à leur céder l’immeuble susvisé sous condition suspensive d’obtention « d’un ou plusieurs prêts permettant de financer le coût de son acquisition éventuelle ou de son projet de construction (terrain et construction) :
D’un montant maximal de 219.000 euros, hors apport,
Au taux maximum de 1,50%
Sur une durée maximale de 25 années »

La promesse de vente prévoyait également que, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc.

Il est constant que les époux [M] n’ont pas acquis le terrain, objet de la promesse au 30 juin 2022, date prévue par cette promesse. 

Or, le Tribunal observe qu’aucun élément ne permet d’affirmer que le défaut de la réalisation de cette vente procède du fait des époux [M]. 

En effet, les demandeurs démontrent avoir effectué des démarches pour satisfaire la condition suspensive d’obtention de prêt afférente à la promesse de vente, en sollicitant un prêt pour un projet global immobilier d’un montant de 248.688 euros, ce qui correspond à un prêt de 218 688 euros, après déduction de la somme de 30.000 euros prévue à titre d’apport, soit un montant de prêt n’excédant pas celui prévu à la promesse de vente. 

De plus, les époux [M] justifient s’être heurtés à un refus de deux établissements bancaires distincts de telle sorte que le promettant, à savoir la société FONCIER CONSEIL, a estimé ces refus justifiés et la promesse caduque le 15 mars 2022. 

La société MAISONS PIERRE, simple tiers à la promesse de vente, ne saurait imposer à cet égard des conditions supplémentaires ou différentes de celles prévues à ladite promesse pour réputer l’acquisition accomplie, à savoir les conditions figurant au contrat de construction de maison individuelle, la réalisation de la vente étant soumise aux seules conditions prévues par le propriétaire du bien et l’acquéreur. Elle ne saurait davantage remettre en cause la caducité de la promesse constatée par le promettant.

Ainsi, la condition suspensive d’acquisition du terrain par les époux [M] ayant défailli, le contrat de construction de maison individuelle signé le 16 octobre 2021 est caduc.

Le fait qu’une autre condition suspensive soit réputée accomplie, du fait du non-respect par les maîtres de l'ouvrage des dispositions de l’article 7 du contrat de construction de maison individuelle, est dès lors inopérant. 

En conséquence, la caducité du contrat de construction de maison individuelle impose la restitution de l’acompte de 7.270 euros, versé par les époux [M] à la société MAISONS PIERRE. 

Cette restitution sera donc ordonnée. 

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2022, date de la mise en demeure adressée par les consorts [M] à la société MAISONS PIERRE, en application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 

Sur la demande de dommages et intérêts
Il résulte de l'article 1240 du code civil que l'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus. 

En l’espèce, les époux [M] soutiennent que le refus de restituer l’acompte pendant plusieurs mois a généré un préjudice financier et moral à hauteur de 5.000 euros. 

Toutefois, force est de constater qu’ils ne démontrent pas de circonstances particulières de nature à caractériser un abus dans l’exercice du droit de résister de la société MAISONS PIERRE. 
En outre, il sera constaté qu’aucun élément n’est apporté pour justifier du préjudice matériel invoqué et le distinguer du préjudice moral allégué alors que ceux-ci sont évalués de manière globale et forfaitaire. 

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts des époux [M] sera rejetée. 


Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité forfaitaire
Aux termes de l’article 1231-5 alinéa 1er du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

Conformément à l’article 1187 alinéa 1er du même code, la caducité met fin au contrat. 

Néanmoins, la caducité du contrat n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties. 

En l’espèce, l’article 17.2 du contrat de construction de maison individuelle stipule que « la résiliation du contrat par le maître de l'ouvrage entraîne l’exigibilité […] d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10% du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction ». 

Cette clause vise expressément le cas d’une résiliation et non d’une caducité du contrat. Elle n’est donc pas applicable en l’espèce au regard de ce qui précède. 

A titre surabondant, et ainsi qu’il a été jugé ci-avant, il n’a pas été démontré par la société MAISONS PIERRE que l’absence de réalisation de la condition suspensive tenant à l’acquisition du terrain à construire par les époux [M] résulte d’une défaillance de leur part.

En conséquence, la société MAISONS PIERRE sera déboutée de sa demande en paiement de l’indemnité forfaitaire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En conséquence, la société MAISONS PIERRE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société MAISONS PIERRE, condamnée aux dépens, devra payer aux consorts [M], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros, et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

L’article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la caducité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 16 octobre 2021 entre la SAS MAISONS PIERRE et Monsieur [I] [M] et Madame [B] [Y], épouse [M] ;

CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE à payer à Monsieur [I] [M] et Madame [B] [Y], épouse [M], la somme de 7.270 euros, au titre de la restitution de l’acompte versé par ces derniers, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [I] [M] et Madame [B] [Y], épouse [M], de leur demande de dommages et intérêts ; 

DEBOUTE la SAS MAISONS PIERRE de sa demande en paiement de l’indemnité forfaitaire ;

CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE à payer à Monsieur [I] [M] et Madame [B] [Y], épouse [M], la somme de 2.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS MAISONS PIERRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN
Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux
Affaire : N° RG 24/01499 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-HSZ6

HM/EB


JUGEMENT DU TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT SIX


DEMANDEURS :

Monsieur [I] [M]
demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [G] [Y] épouse [M]
demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau D’ESSONNE


DÉFENDERESSE :

S.A.S. MAISONS PIERRE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de MELUN


DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 19 mai 2026, devant Hélène MARTRON, première vice-présidente, chargée du rapport et qui a rendu compte des débats au tribunal, lequel en a délibéré conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026.


COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Présidente : Hélène MARTRON, première vice-présidente 
Assesseur : Hamidou ABDOU-SOUNA, juge
Assesseure : Mathilde BERNARD, juge 

assistés de Naïma HABIB-GOLDBERG, magistrate à titre temporaire en formation 


GREFFIERE :

Estelle BANDIERA


DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Hélène MARTRON, première vice-présidente, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 30 juin 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 16 octobre 2021, Monsieur [I] [M] et Madame [B] [Y], épouse [M], ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la SAS MAISONS PIERRE pour l’édification d’un pavillon sur un terrain à bâtir, sis [Adresse 3], lotissement « [Adresse 4] à [Localité 1] pour un prix de 248.688 euros. Cet acte comporte plusieurs conditions suspensives, dont une relative à l’obtention de prêts bancaires.

Ils ont versé un acompte à la société MAISONS PIERRE d’un montant de 7.270 euros. 

Suivant acte sous seing privé du même jour, la société FONCIER CONSEIL a consenti aux époux [M] une promesse unilatérale de vente du terrain précité, stipulée sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.

Les 28 janvier et 2 février 2022, les établissements bancaires BRED BANQUE POPULAIRE et CAIXA ont informé les époux [M] de leurs refus de demandes de prêt.

Par lettre de mise en demeure du 30 mai 2022, Monsieur et Madame [M] ont sollicité la restitution de l’acompte à la société MAISONS PIERRE. 

Par lettre du 26 juillet 2022, la société MAISONS PIERRE a indiqué ne pas avoir à restituer l’acompte, les époux [M] ne pouvant se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive faute d’avoir justifié du dépôt de demande de prêt conformément aux stipulations contractuelles. 

Par acte du 10 janvier 2023, Monsieur et Madame [M] ont fait assigner la SAS MAISONS PIERRE devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Melun aux fins de restitution de l’acompte et d’indemnisation de leurs préjudices. 

Par jugement du 5 mars 2024, le dossier a été renvoyé devant la présente formation, la demande reconventionnelle étant supérieure à 10.000 euros et afin de traiter ensemble la demande initiale et la demande reconventionnelle dans un souci de bonne administration de la justice. 

L’instruction du dossier a été clôturée le 12 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 18 novembre 2024, Monsieur et Madame [M] demandent au tribunal de : 

PRONONCER la caducité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 16 octobre 2021 entre la société MAISONS PIERRE et les époux [M], 

En conséquence, 

ORDONNER la restitution des fonds, 

CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à verser aux époux [M] les sommes suivantes : 
- 7 270 € au titre du remboursement de l’acompte,
- 5 000 € au titre du préjudice moral et financier des époux [M], 

DIRE que ces sommes seront majorées au taux d’intérêt légal à compter du 15 mars 2022, date de la première mise en demeure adressée par les époux [M] en vue de se voir restituer l’acompte injustement conservé par la société MAISONS PIERRE, 


DEBOUTER la société MAISONS PIERRE de l’ensemble de ses demandes ; 
A défaut, 

LIMITER le montant de la clause pénale à une somme maximum de 1 € symbolique ; 

En tout état de cause : 

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 

CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à payer aux époux [M] une somme de 6000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. 

A l’appui de leurs demandes de caducité et restitution de l’acompte, les époux [M] font valoir qu’en raison de deux refus de prêt et donc de la non réalisation de la condition suspensive y afférente, le contrat CCMI est caduc. Ils précisent que, conformément à l’article 1104 du code civil, la société MAISONS PIERRE a accepté de proroger le délai d’obtention d’un prêt de telle sorte que la condition suspensive n’est pas réalisée, et qu’à défaut, la société [Adresse 5] engage sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil pour ne pas les avoir informés des risques en cas de non obtention du prêt pendant le délai de prorogation. Ils font aussi valoir qu’aucune des conditions suspensives du contrat de construction de maison individuelle n’est réalisée et que la non réalisation de l’une seule d’entre elles suffit pour que soit prononcée la caducité du contrat. Ils en concluent que la société MAISONS PIERRE doit leur restituer l’acompte versé conformément à l’article L 313-41 du code de la consommation. 

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, ils soutiennent que le refus de restituer l’acompte a généré chez eux de l’inquiétude ainsi qu’une situation financière compliquée. 

A l’appui du rejet de la demande reconventionnelle, ils soutiennent que la clause insérée au contrat est une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, qu’elle n’est pas applicable en l’absence de réalisation des conditions suspensives et qu’elle doit être limitée à un euro symbolique. En tout état de cause, ils font valoir que cette clause est abusive en application de l’article L 212-1 du code de la consommation et doit donc être écartée. 

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, la société MAISONS PIERRE demande au tribunal de :

A titre principal : 

Débouter Monsieur [I] [M] et Madame [B] [K] épouse [M] de l’intégralité de leurs demandes, 

En tout état de cause, et à titre reconventionnel : 

CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [B] [K], épouse [M], au paiement d’une indemnité de résiliation de 14.541€, en application des dispositions de l’article 17.2 des Conditions Générales de la convention ; 

Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance ; 

Les CONDAMNER in solidum au paiement d’une indemnité de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

ORDONNER l’exécution provisoire. 



A l’appui du rejet des demandes des époux [M], la société MAISONS PIERRE fait valoir que ces derniers ne peuvent pas invoquer la caducité du contrat car ils n’ont pas justifié du dépôt des demandes de prêt dans un délai de 68 jours après la signature du CCMI, comme l’article 7 du contrat l’imposait. Elle précise que cette clause est valable au regard de l’article L 231-3 b) du code de la construction et de l’habitation car elle conditionne la caducité du contrat, et non la restitution du dépôt de garantie, à la nécessité pour le maître de l’ouvrage de justifier du dépôt des demandes de prêt.

Elle précise que les époux [M] ont justifié du rejet des demandes de prêt par lettre recommandée du 15 mars 2022, alors qu’en vertu de cette clause, ils devaient justifier du dépôt de la demande avant le 24 décembre 2021. A titre subsidiaire, la société MAISONS PIERRE fait valoir que les offres de prêt sollicitées ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles intégrées dans leur contrat de construction. Elle en déduit que la condition suspensive est réputée accomplie et que la résiliation du contrat est réputée aux torts exclusifs des époux [M] de telle sorte qu’elle peut se prévaloir de l’indemnité forfaitaire prévue à l’article 17.2 des Conditions Générales du contrat de construction, conformément à l’article 1794 du code civil. Elle précise que cette clause ne peut être modérée par le juge car il s’agit d’une clause de dédit et non d’une clause pénale. 


MOTIVATION

Sur la demande de caducité et restitution de l’acompte 
Aux termes de l’article 1186 alinéa 1 du Code Civil, “un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît”.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive souhaitant la voir réputée accomplie de prouver que le débiteur en a empêché la réalisation.

En l’espèce, l’article 16 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle en date du 16 octobre 2021 stipule que celui-ci est conclu sous plusieurs conditions suspensives et notamment celle de l’ « obtention des prêts » et « l’acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain », à savoir le lot n°17 du lotissement dénommé « la vallée de [Localité 2] » sis sur la commune de [Localité 2], qui a fait l’objet d’une promesse de vente en date du 16 octobre 2021.

Par cette promesse, la SNC FONCIER CONSEIL s’engage auprès des époux [M] qui l’acceptent à leur céder l’immeuble susvisé sous condition suspensive d’obtention « d’un ou plusieurs prêts permettant de financer le coût de son acquisition éventuelle ou de son projet de construction (terrain et construction) :
D’un montant maximal de 219.000 euros, hors apport,
Au taux maximum de 1,50%
Sur une durée maximale de 25 années »

La promesse de vente prévoyait également que, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc.

Il est constant que les époux [M] n’ont pas acquis le terrain, objet de la promesse au 30 juin 2022, date prévue par cette promesse. 

Or, le Tribunal observe qu’aucun élément ne permet d’affirmer que le défaut de la réalisation de cette vente procède du fait des époux [M]. 

En effet, les demandeurs démontrent avoir effectué des démarches pour satisfaire la condition suspensive d’obtention de prêt afférente à la promesse de vente, en sollicitant un prêt pour un projet global immobilier d’un montant de 248.688 euros, ce qui correspond à un prêt de 218 688 euros, après déduction de la somme de 30.000 euros prévue à titre d’apport, soit un montant de prêt n’excédant pas celui prévu à la promesse de vente. 

De plus, les époux [M] justifient s’être heurtés à un refus de deux établissements bancaires distincts de telle sorte que le promettant, à savoir la société FONCIER CONSEIL, a estimé ces refus justifiés et la promesse caduque le 15 mars 2022. 

La société MAISONS PIERRE, simple tiers à la promesse de vente, ne saurait imposer à cet égard des conditions supplémentaires ou différentes de celles prévues à ladite promesse pour réputer l’acquisition accomplie, à savoir les conditions figurant au contrat de construction de maison individuelle, la réalisation de la vente étant soumise aux seules conditions prévues par le propriétaire du bien et l’acquéreur. Elle ne saurait davantage remettre en cause la caducité de la promesse constatée par le promettant.

Ainsi, la condition suspensive d’acquisition du terrain par les époux [M] ayant défailli, le contrat de construction de maison individuelle signé le 16 octobre 2021 est caduc.

Le fait qu’une autre condition suspensive soit réputée accomplie, du fait du non-respect par les maîtres de l'ouvrage des dispositions de l’article 7 du contrat de construction de maison individuelle, est dès lors inopérant. 

En conséquence, la caducité du contrat de construction de maison individuelle impose la restitution de l’acompte de 7.270 euros, versé par les époux [M] à la société MAISONS PIERRE. 

Cette restitution sera donc ordonnée. 

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2022, date de la mise en demeure adressée par les consorts [M] à la société MAISONS PIERRE, en application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 

Sur la demande de dommages et intérêts
Il résulte de l'article 1240 du code civil que l'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus. 

En l’espèce, les époux [M] soutiennent que le refus de restituer l’acompte pendant plusieurs mois a généré un préjudice financier et moral à hauteur de 5.000 euros. 

Toutefois, force est de constater qu’ils ne démontrent pas de circonstances particulières de nature à caractériser un abus dans l’exercice du droit de résister de la société MAISONS PIERRE. 
En outre, il sera constaté qu’aucun élément n’est apporté pour justifier du préjudice matériel invoqué et le distinguer du préjudice moral allégué alors que ceux-ci sont évalués de manière globale et forfaitaire. 

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts des époux [M] sera rejetée. 


Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité forfaitaire
Aux termes de l’article 1231-5 alinéa 1er du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

Conformément à l’article 1187 alinéa 1er du même code, la caducité met fin au contrat. 

Néanmoins, la caducité du contrat n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties. 

En l’espèce, l’article 17.2 du contrat de construction de maison individuelle stipule que « la résiliation du contrat par le maître de l'ouvrage entraîne l’exigibilité […] d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10% du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction ». 

Cette clause vise expressément le cas d’une résiliation et non d’une caducité du contrat. Elle n’est donc pas applicable en l’espèce au regard de ce qui précède. 

A titre surabondant, et ainsi qu’il a été jugé ci-avant, il n’a pas été démontré par la société MAISONS PIERRE que l’absence de réalisation de la condition suspensive tenant à l’acquisition du terrain à construire par les époux [M] résulte d’une défaillance de leur part.

En conséquence, la société MAISONS PIERRE sera déboutée de sa demande en paiement de l’indemnité forfaitaire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En conséquence, la société MAISONS PIERRE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société MAISONS PIERRE, condamnée aux dépens, devra payer aux consorts [M], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros, et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

L’article 515 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.



PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la caducité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 16 octobre 2021 entre la SAS MAISONS PIERRE et Monsieur [I] [M] et Madame [B] [Y], épouse [M] ;

CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE à payer à Monsieur [I] [M] et Madame [B] [Y], épouse [M], la somme de 7.270 euros, au titre de la restitution de l’acompte versé par ces derniers, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [I] [M] et Madame [B] [Y], épouse [M], de leur demande de dommages et intérêts ; 

DEBOUTE la SAS MAISONS PIERRE de sa demande en paiement de l’indemnité forfaitaire ;

CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE à payer à Monsieur [I] [M] et Madame [B] [Y], épouse [M], la somme de 2.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS MAISONS PIERRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1794, code de la consommation L313-41, code civil 1304-3, code de la construction et de l'habitation L231-3, code civil 1186, code civil 1187, code de la consommation L212-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction · n° 25/07807

  en commun : code civil 1304-3, code civil 1186, code civil 1187

• 15 juillet 2026 · Tribunal de commerce de Nevers · n° 2025J00017

  en commun : code civil 1304-3, code civil 1186, code civil 1187

• 21 août 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/14182

  en commun : code civil 1304-3, code civil 1186, code civil 1187

• 25 août 2026 · Tribunal judiciaire de Melun · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/04514

  en commun : code civil 1186, code civil 1187, code de la consommation L212-1

Mise à jour de la source le 2026-07-02T19:26:40.990Z.