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Décision de justice

Tribunal de commerce de Nevers, 15 juillet 2026, n° 2025J00017

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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

LES FAITS

Le 17 septembre 2024, la SASU [H] a signé un compromis de vente avec Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] pour un ensemble immobilier situé aux [Adresse 7] à [Localité 1] (58), comprenant 5 appartements et 2 locaux commerciaux. Le prix a été fixé à 332 000 €. Le financement prévoyait un prêt de 453 100 € sur 20 ans.

Suite à un retard intervenu dans le dossier, les parties ont convenu de repousser la signature de l'acte authentique de vente prévu le 13 décembre 2024 au plus tard le 15 février 2025.

Messieurs [O] [E] et Monsieur [U] [V] n'ont pu obtenir l'acceptation du prêt bancaire qu'ils envisageaient pour cette acquisition.

La SASU [H] a estimé que les refus de prêt bancaire n'ont pas été produits dans les délais impartis.

Le 6 mars 2025, la SASU [H] a envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception à [O] [E] et Monsieur [U] [V], demandant l'application de la clause pénale, et le paiement à son profit sous huit jours de la somme de 33 200 €.

Devant le refus de paiement, la SASU [H] a assigné dans un premier temps Messieurs [O] [E] et Monsieur [U] [V] le 28 mars 2025 devant le tribunal de commerce de Nevers puis le 9 juillet 2025 devant le tribunal judiciaire, et le 4 septembre 2025 une assignation en intervention forcée de la SAS NOTI, liée à ces derniers.

Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] contestent la compétence du tribunal de commerce, affirmant qu'ils ont agi en tant que particuliers (acte civil) et non commerçants, et demandent le renvoi de l'affaire devant le tribunal judiciaire.

L'affaire a été enrôlée sous le N° répertoire général 2025J00017, entendue à l'audience ordinaire du fond du 29 avril 2026 et mise en délibérée le 15 juillet 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société SASU [H] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1186, 1187, 1216, 1226, 1229, 1231, 1231-5, 1304-3 du Code Civil ; Vu les articles L.721-3 du Code de commerce et 101 du Code de procédure civile :

Vu la jurisprudence constante mentionnée ci-avant,

Vu les stipulations du compromis de vente du 17 septembre 2024.et son avenant du 20 décembre 2024,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

Adjuger à la Société par actions simplifiée unipersonnelle [H] l'entier bénéfice de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

REJETER l'exception d'incompétence soulevée par les défendeurs ;

REJETER la demande de renvoi pour connexité au profit du Tribunal judiciaire de Nevers :

DIRE ET JUGER que la SAS NOTI a été valablement appelée en cause, compte tenu de son implication directe dans la recherche du financement de l'acquisition ;

DEBOUTER les défendeurs de l'ensemble de leurs fins, moyens et prétentions :

DIRE ET JUGER que la condition suspensive d'obtention de prêt est réputée accomplie aux torts exclusifs de Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] et de la SAS NOTI, en

application de l'article 1304-3 du Code Civil, pour n'avoir pas justifié avoir accompli les diligences nécessaires et sollicité un prêt conforme aux stipulations du compromis, dans les formes et délais convenus ;

CONSTATER que le défaut de réalisation de la condition suspensive est exclusivement imputable à Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] et de la SAS NOTI, qui n'ont ni sollicité un prêt dans les conditions prévues, ni respecté l'obligation de notification dans les formes exigées par le compromis ;

PRONONCER la résolution judiciaire du compromis de vente du 17 septembre 2024 aux torts exclusifs de Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] et de la SAS NOTI ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [E], Monsieur [U] [V] et la SAS NOTI au paiement de la somme de TRENTE-TROIS MILLE DEUX CENTS EUROS (33.200 €) au titre de la clause pénale prévue au compromis, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande en justice évalués à ce jour à QUATRE CENT VINGTS EUROS (420 €) :

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [E], Monsieur [U] [V] et la SAS NOTI au paiement de la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile :

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [E], Monsieur [U] [V] et la SAS NOTI aux entiers dépens de l'instance :

DIRE que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Stéphane BERDER pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de ses prétentions, la SASU [H] indique :

Que le 17 septembre 2024, La SASU [H] s'engage à vendre un ensemble immobilier de rapport à Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] pour un prix de 332 000 € et signe un compromis de vente. L'acte inclut une condition suspensive d'obtention de prêt (453 100 € sur 20 ans) que Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] doivent poursuivre avec diligence.

Que dès la signature, Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] agissent en professionnels. Ils transmettent un « Business Plan » détaillé et les bilans de leurs sociétés à une Chargée d'Affaires Professionnels de la banque. La SASU [H] soutient que cette méthode de "gestionnaires" fixe définitivement la nature commerciale du litige.

Que face aux premières difficultés invoquées par Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V], la SASU [H] a consenti à la signature d'un avenant de prorogation reportant la date limite de réalisation de la condition suspensive au 15 février 2025.

Qu'à cette date butoir, la SASU [H] a constaté qu'aucune offre de prêt conforme aux stipulations impératives du compromis (en termes de montant et de durée) ne lui avait été présentée.

Qu'après le 15 février 2025, la SASU [H] a découvert que les pièces justificatives produites par Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] étaient totalement non conformes et contradictoires dont un refus de prêt ayant été sollicité au nom de leur structure tierce « SAS NOTI », tandis que les deux autres prêts l'ont été en nom personnel.

Que la SAS NOTI n'a pourtant jamais fait l'objet d'une substitution contractuelle formelle et régulière dans les formes imposées par le compromis.

Que la SASU [H] fait ainsi le constat d'une manœuvre juridique et d'un manquement aux obligations de diligence.

Que devant l'absence de régularisation de l'acte authentique et le non-respect des formes contractuelles de notification, la SASU [H] a mis en demeure Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V], par courrier recommandé avec accusé réception du 6 mars 2025, de s'acquitter du montant de la clause pénale.

Que face au silence de Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] et afin de faire valoir ses droits, la SASU [H] a diligenté une première assignation au fond devant le présent tribunal de commerce par acte d'huissier en date du 28 mars 2025.

Que la SASU [H] a parallèlement introduit une seconde assignation devant le tribunal judiciaire de Nevers en date du 9 juillet 2025, cet acte n'a été formalisé qu'à titre purement conservatoire pour préserver ses droits face aux contestations de compétence soulevées par Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V].

Que le présent tribunal de commerce, premier saisi le 28 mars 2025, pour la SASU [H] demeure le seul juge naturel et matériellement compétent pour trancher ce litige né d'un acte de commerce par accessoire.

Monsieur [U] [V] et Monsieur [O] [E] et la SAS NOTI demande au tribunal :

Vu les dispositions de l'article L 721-3 du code de commerce

A titre principal

Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes présentées par la SASU [H] Renvoyer la SASU [H] à mieux se pourvoir devant le Tribunal judiciaire de Nevers

A titre subsidiaire et à titre infiniment subsidiaire

Débouter la SASU [H] de toutes ses demandes

Condamner la SASU [H] à payer et porter la somme de 1.300 € à Monsieur [U] [V], la somme de 1.300 € à Monsieur [O] [E] et celle de 1.300 € à la SAS NOTI par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [V] et Monsieur [O] [E] et la SAS NOTI indique :

Pour s'opposer aux demandes de la SASU [H], Monsieur [O] [E], Monsieur [U] [V] et la SAS NOTI soutiennent d'abord que le litige relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

Que par ordonnance du 19 février 2026, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nevers, saisi par Monsieur [O] [E] et par Monsieur [U] [V] a ordonné le sursis à statuer dans l'attente du prononcé d'une décision définitive du tribunal de commerce de Nevers.

Que l'acquisition immobilière constituant selon eux un acte purement civil réalisé par des particuliers et non par des commerçants.

Que le compromis de vente n'a pas été signé par la SAS NOTI.

Que sur le fond, ils affirment avoir agi avec une totale bonne foi en accomplissant toutes les démarches nécessaires pour obtenir le financement prévu au compromis.

Que les refus bancaires produits démontrant que l'échec de la condition suspensive est indépendant de leur volonté.

Qu'Ils justifient l'intervention de la SAS NOTI dans les demandes de prêt comme une simple modalité d'organisation patrimoniale courante, réfutant toute manœuvre ou dissimulation à l'égard du vendeur.

Qu'ils soutiennent également avoir respecté leurs obligations d'information en communiquant sur leurs difficultés bancaires avant l'échéance du 15 février 2025, concluant ainsi à la caducité du contrat sans indemnité.

L'attestation de refus au nom d'une personne moral n'a rien de surprenant. Il est usuel de lire dans un compromis de vente que la réitération de la vente peut avoir lieu au profit de toute personne morale que l'acquéreur se réserve de désigner.

La SAS NOTI n'étant pas l'acquéreur désigné dans le compromis de vente, la SASU [H] s'égare en soutenant qu'il n'y a pas eu de mise en œuvre formelle de la clause de substitution auprès du vendeur.

Le compromis de vente stipule « La réalisation de la vente par acte notarié pourra avoir lieu soit au profit de l'Acquéreur soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner.

Dans ce cas, l'Acquéreur restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l'exécution de toutes les conditions de la vente telles que relatées aux présentes. Il est toutefois précisé que cette substitution ne pourra avoir lieu qu'à titre gratuit et qu'en totalité et en pleine propriété. Elle ne pourra pas être soumise aux dispositions des articles L 313-1 et suivants du Code de la consommation.

« L'Acquéreur initial tout comme le Bénéficiaire de la substitution bénéficieront chacun du délai de rétractation, prévu à l'article L271-I du Code de la construction et de l'habitation. Toutefois la volonté finale du Bénéficiaire de la substitution de se rétracter laissera l'acte initial subsister dans toutes ses dispositions. Par suite, I'Acquéreur initial qui n'aurait pas exercé son droit de rétractation restera engagé. Si les présentes n'entrent pas dans le champ d'application de ces dispositions, la substitution ne sera possible qu'au profit d'un Acquéreur n'entrant pas lui-même dans le cadre de ces dispositions.

Il est ici précisé que l'acte de cession devra faire l'objet d'un écrit entre l'acquéreur substituant et l'acquéreur substitué et que la substitution devra être portée à la connaissance du vendeur qui devra en prendre acte, le tout, conformément aux articles 1216 et suivants du Code Civil. »

Aucun délai pour la mise en œuvre de la faculté de substitution n'est imposé, de sorte que la substitution aurait pu intervenir lors de la réitération de l'acte authentique.

A titre subsidiaire,

L'application de la clause pénale telle que prévue au compromis ne peut être valable qu'à la condition d'avoir mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, l'acquéreur, de justifier du dépôt du dossier de prêt et ce sous huitaine.

Or, aucun courrier recommandé n'a été adressé à Messieurs [O] [E] et [U] [V] afin de les mettre en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Seul un courrier électronique en date du 5 février 2025 a été adressé par l'agence REMAX soit de manière non conforme et tardivement.

Faute pour la SASU [H] d'avoir exigé de l'acquéreur de produire, dans le délai conventionnellement fixé, les résultats de ses démarches comme le compromis l'y autorisait, elle

ne

peut tirer argument de la production tardive des refus de prêt pour démontrer que l'acquéreur avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive.

A titre infiniment subsidiaire,

En l'espèce, Messieurs [O] [E] et [U] [V] justifient être intervenus dès le 11 septembre 2024 auprès du [Adresse 8] soit avant même la signature du compromis signé le 17 septembre 2024, en vue d'obtenir un financement.

Le Crédit Agricole a tardivement transmis par courrier le refus de financement ainsi qu'en atteste le courrier de la banque daté du 19 février 2025.

Le retard de traitement de la demande de prêt par la banque ne leur est pas imputable.

Parallèlement à la démarche faite auprès du CREDIT AGRICOLE, Messieurs [O] [E] et [U] [V] sont intervenus auprès de la BANQUE POPULAIRE dès le 25 septembre 2024.

La demande de financement a été faite aux noms et pour le compte de Messieurs [O] [E] et [U] [V].

L'attestation de refus au nom de la SAS NOTI n'est en rien surprenante et il est précisé que le compromis de vente stipule que la réitération de la vente pouvait avoir lieu au profit de toute personne morale que l'acquéreur se réservait de désigner.

Le lendemain du refus de financement de la Banque Populaire, soit le 14 novembre 2024, Messieurs [O] [E] et [U] [R] tenté d'obtenir un financement auprès de la CAISSE D'EPARGNE.

Après signature de l'avenant les 9 et 10 décembre 2024, toujours animés par la volonté d'acquérir le bien, ils sont intervenus auprès de la CAISSE D'EPARGNE.

Par courrier du 15 février 2025 la Caisse d'épargne a fait part de son refus de financement. L'attestation de refus a été transmise le jour même à l'agence REMAX, chargée du mandat de vente.

Dès le 27 février 2025, l'immeuble [Adresse 9] a fait l'objet d'un compromis de vente avec un autre acquéreur au prix de 365.000 €.

En l'espèce, Messieurs [O] [E] et [U] [V] justifient être intervenus en temps et en heure auprès des organismes financiers pour obtenir un financement.

Après signature de l'avenant les 9 et 10 décembre 2024, toujours animés par la volonté d'acquérir le bien, ils sont intervenus auprès de la CAISSE D'EPARGNE.

L'action engagée est infondée et de surcroît abusive. Une clause pénale a pour objet de sanctionner le comportement d'une partie, comportement qui n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.

Qu'enfin, Messieurs [O] [E] et [U] [V] contestent le montant de la clause pénale de 33 200 €, la jugeant manifestement disproportionné par rapport au préjudice réellement subi et sollicitant sa réduction drastique en cas de condamnation.

Motifs

SUR CE, LE TRIBUNAL,

Attendu que pour un exposé plus complet des faits et des moyens, le tribunal s'en remet aux termes de l'assignation, aux pièces versées aux débats et aux conclusions, écrites et orales des parties,

IN LIMINE LITIS

Sur la demande de Monsieur [U] [V] et Monsieur [O] [E] et la SAS NOTI de déclarer incompétent le tribunal de commerce de Nevers pour statuer sur les demandes présentées par la SASU [H] et de renvoyer la SASU [H] à mieux se pourvoir devant le Tribunal judiciaire de Nevers

Sur la forme :

Le tribunal constate que l'exception d'incompétence matérielle a été soulevée avant toute défense au fond, et qu'elle est donc recevable,

Sur le fond :

Attendu qu'en vertu de la force obligatoire des contrats, et selon l'article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »,

Attendu que selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi,

Attendu que Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] ont signé le 20 décembre 2024, un compromis de vente avec la SASU [H], lequel porte sur un ensemble immobilier comprenant des appartements et locaux commerciaux, tous occupés par des locataires,

Attendu que selon l'article 721-3 du code de commerce, les tribunaux de commerce connaissent : 1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre établissements de crédit

ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes

Toutefois, les parties peuvent, au moment où elles contractent, convenir de soumettre à l'arbitrage les contestations ci-dessus énumérées.

Attendu que Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] ont parallèlement déclaré ne pas agir à l'effet des présentes en qualité de professionnel de l'immobilier,

Attendu que Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] sont des personnes civiles qui n'ont pas la qualité de commerçants,

Dès lors, le tribunal de commerce de NEVERS se déclarera incompétent pour statuer sur les demandes présentées par la SASU [H] et renverra la SAS [H] à mieux se pourvoir devant le tribunal judiciaire de NEVERS,

Sur la demande de REJETER la demande de renvoi pour connexité au profit du tribunal judiciaire de Nevers :

Sur la forme :

Le tribunal constate que l'exception de connexité a été soulevée avant toute défense au fond, et qu'elle est donc recevable,

Sur le fond :

Attendu que la SASU [H] demande formellement au tribunal de commerce de Nevers de rejeter toute demande de renvoi pour connexité au profit du tribunal judiciaire de Nevers,

Attendu que, selon l'article 101 du code de procédure civile, s'il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l'une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à l'autre juridiction.

Attendu qu'il existe entre ces deux affaires portées devant le tribunal judiciaire de Nevers et le tribunal de commerce de Nevers un lien sur ce litige tel qu'il est de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble,

Attendu que la même instance est pendante au tribunal judiciaire de Nevers, bien que la SASU [H] ait demandé la mise en cause de la SAS NOTI dans cette instance,

Attendu qu'il est précisé que le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nevers, saisi par Monsieur [O] [E] et par Monsieur [U] [V] a ordonné le 19 février 2026 le sursis à statuer dans l'attente du prononcé d'une décision définitive du tribunal de commerce de Nevers,

Attendu que de surcroit le tribunal de commerce de NEVERS se déclarera incompétent pour statuer sur les demandes présentées par la SASU [H] et renverra celle-ci à mieux se pourvoir devant le tribunal judiciaire de NEVERS,

Attendu que le lien de connexité allégué peut être retenu et que son refus au profit du tribunal judiciaire de NEVERS n'est pas justifié,

Dès lors, le tribunal déboutera la SASU [H] de sa demande de rejeter le renvoi pour connexité au profit du tribunal judiciaire de NEVERS,

Sur l'article 700 du code de procédure civile,

Le tribunal dira qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

Sur les dépens,

Le tribunal condamnera la SASU [H] aux entiers dépens de la procédure outre les frais de greffe liées aux diligences inhérentes au présent jugement ;

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

SE DECLARE INCOMPETENT ET SE DESSAISIT au profit du tribunal judiciaire de NEVERS ;

Dit que la présente décision fera l'objet d'une notification aux parties et à leurs représentants par les soins de Monsieur le greffier ;

DIT qu'à défaut d'appel dans les quinze jours du prononcé de la présente décision, le dossier de la présente affaire sera transmis à la juridiction désignée et qu'en cas d'appel, il sera adressé à la cour d'appel compétente ;

DEBOUTE la SASU [H] de sa demande de rejeter le renvoi pour connexité au profit du tribunal judiciaire de NEVERS ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

CONDAMNE la SASU [H] aux entiers dépens de la procédure, dont frais de greffe taxés et liquidés à la somme de 76,32€ TTC outre les frais de greffe liées aux diligences inhérentes au présent jugement ;

REJETTE toutes autres demandes, fins ou conclusions ;

DIT que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, nonobstant appel ou opposition et sans caution ;

Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement au nom du peuple français par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de commerce de Nevers, le 15/07/2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision est signée par :

Le Président Monsieur Patrick MERCIER

Le Greffier Madame Pierrette LOUIS

Signe electroniquement par Patrick MERCIER

Signe electroniquement par Pierrette LOUIS, commis-greffier.
Texte intégral
TRIBUNAL DE COMMERCE DE NEVERS

15/07/2026 JUGEMENT DU QUINZE JUILLET DEUX MILLE VINGT-SIX N°

Numéro de rôle général : 2025J17 2025J48

ENTRE :

S.A.S [H]

Numéro SIREN :

900949637

[Adresse 1]

DEMANDEUR -

représenté(e) par

Maître [L] Stéphane - AARPI AKTHEMIS - [Adresse 2]

ET
 * Monsieur [E] [O] [Adresse 3]

DÉFENDEUR -

représenté(e) par

Maître [A] [D] - [Adresse 4]

SAS NOTI [Adresse 5]

DÉFENDEUR -

représenté(e) par

Maître [A] [D] - [Adresse 6]
 * Monsieur [V] [U]

[Adresse 5]

DÉFENDEUR -

représenté(e) par

Maître [A] [D] - [Adresse 6]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Patrick MERCIER Juges : Madame Pascale PANIER Madame Géraldine POURTIER

Assisté lors des débats et du prononcé de Madame Pierrette LOUIS, commis-greffier

Débats à l'audience du contentieux du 29/04/2026

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

LES FAITS

Le 17 septembre 2024, la SASU [H] a signé un compromis de vente avec Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] pour un ensemble immobilier situé aux [Adresse 7] à [Localité 1] (58), comprenant 5 appartements et 2 locaux commerciaux. Le prix a été fixé à 332 000 €. Le financement prévoyait un prêt de 453 100 € sur 20 ans.

Suite à un retard intervenu dans le dossier, les parties ont convenu de repousser la signature de l'acte authentique de vente prévu le 13 décembre 2024 au plus tard le 15 février 2025.

Messieurs [O] [E] et Monsieur [U] [V] n'ont pu obtenir l'acceptation du prêt bancaire qu'ils envisageaient pour cette acquisition.

La SASU [H] a estimé que les refus de prêt bancaire n'ont pas été produits dans les délais impartis.

Le 6 mars 2025, la SASU [H] a envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception à [O] [E] et Monsieur [U] [V], demandant l'application de la clause pénale, et le paiement à son profit sous huit jours de la somme de 33 200 €.

Devant le refus de paiement, la SASU [H] a assigné dans un premier temps Messieurs [O] [E] et Monsieur [U] [V] le 28 mars 2025 devant le tribunal de commerce de Nevers puis le 9 juillet 2025 devant le tribunal judiciaire, et le 4 septembre 2025 une assignation en intervention forcée de la SAS NOTI, liée à ces derniers.

Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] contestent la compétence du tribunal de commerce, affirmant qu'ils ont agi en tant que particuliers (acte civil) et non commerçants, et demandent le renvoi de l'affaire devant le tribunal judiciaire.

L'affaire a été enrôlée sous le N° répertoire général 2025J00017, entendue à l'audience ordinaire du fond du 29 avril 2026 et mise en délibérée le 15 juillet 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société SASU [H] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1186, 1187, 1216, 1226, 1229, 1231, 1231-5, 1304-3 du Code Civil ; Vu les articles L.721-3 du Code de commerce et 101 du Code de procédure civile :

Vu la jurisprudence constante mentionnée ci-avant,

Vu les stipulations du compromis de vente du 17 septembre 2024.et son avenant du 20 décembre 2024,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

Adjuger à la Société par actions simplifiée unipersonnelle [H] l'entier bénéfice de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

REJETER l'exception d'incompétence soulevée par les défendeurs ;

REJETER la demande de renvoi pour connexité au profit du Tribunal judiciaire de Nevers :

DIRE ET JUGER que la SAS NOTI a été valablement appelée en cause, compte tenu de son implication directe dans la recherche du financement de l'acquisition ;

DEBOUTER les défendeurs de l'ensemble de leurs fins, moyens et prétentions :

DIRE ET JUGER que la condition suspensive d'obtention de prêt est réputée accomplie aux torts exclusifs de Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] et de la SAS NOTI, en

application de l'article 1304-3 du Code Civil, pour n'avoir pas justifié avoir accompli les diligences nécessaires et sollicité un prêt conforme aux stipulations du compromis, dans les formes et délais convenus ;

CONSTATER que le défaut de réalisation de la condition suspensive est exclusivement imputable à Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] et de la SAS NOTI, qui n'ont ni sollicité un prêt dans les conditions prévues, ni respecté l'obligation de notification dans les formes exigées par le compromis ;

PRONONCER la résolution judiciaire du compromis de vente du 17 septembre 2024 aux torts exclusifs de Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] et de la SAS NOTI ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [E], Monsieur [U] [V] et la SAS NOTI au paiement de la somme de TRENTE-TROIS MILLE DEUX CENTS EUROS (33.200 €) au titre de la clause pénale prévue au compromis, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande en justice évalués à ce jour à QUATRE CENT VINGTS EUROS (420 €) :

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [E], Monsieur [U] [V] et la SAS NOTI au paiement de la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile :

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [E], Monsieur [U] [V] et la SAS NOTI aux entiers dépens de l'instance :

DIRE que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Stéphane BERDER pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de ses prétentions, la SASU [H] indique :

Que le 17 septembre 2024, La SASU [H] s'engage à vendre un ensemble immobilier de rapport à Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] pour un prix de 332 000 € et signe un compromis de vente. L'acte inclut une condition suspensive d'obtention de prêt (453 100 € sur 20 ans) que Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] doivent poursuivre avec diligence.

Que dès la signature, Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] agissent en professionnels. Ils transmettent un « Business Plan » détaillé et les bilans de leurs sociétés à une Chargée d'Affaires Professionnels de la banque. La SASU [H] soutient que cette méthode de "gestionnaires" fixe définitivement la nature commerciale du litige.

Que face aux premières difficultés invoquées par Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V], la SASU [H] a consenti à la signature d'un avenant de prorogation reportant la date limite de réalisation de la condition suspensive au 15 février 2025.

Qu'à cette date butoir, la SASU [H] a constaté qu'aucune offre de prêt conforme aux stipulations impératives du compromis (en termes de montant et de durée) ne lui avait été présentée.

Qu'après le 15 février 2025, la SASU [H] a découvert que les pièces justificatives produites par Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] étaient totalement non conformes et contradictoires dont un refus de prêt ayant été sollicité au nom de leur structure tierce « SAS NOTI », tandis que les deux autres prêts l'ont été en nom personnel.

Que la SAS NOTI n'a pourtant jamais fait l'objet d'une substitution contractuelle formelle et régulière dans les formes imposées par le compromis.

Que la SASU [H] fait ainsi le constat d'une manœuvre juridique et d'un manquement aux obligations de diligence.

Que devant l'absence de régularisation de l'acte authentique et le non-respect des formes contractuelles de notification, la SASU [H] a mis en demeure Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V], par courrier recommandé avec accusé réception du 6 mars 2025, de s'acquitter du montant de la clause pénale.

Que face au silence de Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] et afin de faire valoir ses droits, la SASU [H] a diligenté une première assignation au fond devant le présent tribunal de commerce par acte d'huissier en date du 28 mars 2025.

Que la SASU [H] a parallèlement introduit une seconde assignation devant le tribunal judiciaire de Nevers en date du 9 juillet 2025, cet acte n'a été formalisé qu'à titre purement conservatoire pour préserver ses droits face aux contestations de compétence soulevées par Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V].

Que le présent tribunal de commerce, premier saisi le 28 mars 2025, pour la SASU [H] demeure le seul juge naturel et matériellement compétent pour trancher ce litige né d'un acte de commerce par accessoire.

Monsieur [U] [V] et Monsieur [O] [E] et la SAS NOTI demande au tribunal :

Vu les dispositions de l'article L 721-3 du code de commerce

A titre principal

Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes présentées par la SASU [H] Renvoyer la SASU [H] à mieux se pourvoir devant le Tribunal judiciaire de Nevers

A titre subsidiaire et à titre infiniment subsidiaire

Débouter la SASU [H] de toutes ses demandes

Condamner la SASU [H] à payer et porter la somme de 1.300 € à Monsieur [U] [V], la somme de 1.300 € à Monsieur [O] [E] et celle de 1.300 € à la SAS NOTI par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [V] et Monsieur [O] [E] et la SAS NOTI indique :

Pour s'opposer aux demandes de la SASU [H], Monsieur [O] [E], Monsieur [U] [V] et la SAS NOTI soutiennent d'abord que le litige relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

Que par ordonnance du 19 février 2026, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nevers, saisi par Monsieur [O] [E] et par Monsieur [U] [V] a ordonné le sursis à statuer dans l'attente du prononcé d'une décision définitive du tribunal de commerce de Nevers.

Que l'acquisition immobilière constituant selon eux un acte purement civil réalisé par des particuliers et non par des commerçants.

Que le compromis de vente n'a pas été signé par la SAS NOTI.

Que sur le fond, ils affirment avoir agi avec une totale bonne foi en accomplissant toutes les démarches nécessaires pour obtenir le financement prévu au compromis.

Que les refus bancaires produits démontrant que l'échec de la condition suspensive est indépendant de leur volonté.

Qu'Ils justifient l'intervention de la SAS NOTI dans les demandes de prêt comme une simple modalité d'organisation patrimoniale courante, réfutant toute manœuvre ou dissimulation à l'égard du vendeur.

Qu'ils soutiennent également avoir respecté leurs obligations d'information en communiquant sur leurs difficultés bancaires avant l'échéance du 15 février 2025, concluant ainsi à la caducité du contrat sans indemnité.

L'attestation de refus au nom d'une personne moral n'a rien de surprenant. Il est usuel de lire dans un compromis de vente que la réitération de la vente peut avoir lieu au profit de toute personne morale que l'acquéreur se réserve de désigner.

La SAS NOTI n'étant pas l'acquéreur désigné dans le compromis de vente, la SASU [H] s'égare en soutenant qu'il n'y a pas eu de mise en œuvre formelle de la clause de substitution auprès du vendeur.

Le compromis de vente stipule « La réalisation de la vente par acte notarié pourra avoir lieu soit au profit de l'Acquéreur soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner.

Dans ce cas, l'Acquéreur restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l'exécution de toutes les conditions de la vente telles que relatées aux présentes. Il est toutefois précisé que cette substitution ne pourra avoir lieu qu'à titre gratuit et qu'en totalité et en pleine propriété. Elle ne pourra pas être soumise aux dispositions des articles L 313-1 et suivants du Code de la consommation.

« L'Acquéreur initial tout comme le Bénéficiaire de la substitution bénéficieront chacun du délai de rétractation, prévu à l'article L271-I du Code de la construction et de l'habitation. Toutefois la volonté finale du Bénéficiaire de la substitution de se rétracter laissera l'acte initial subsister dans toutes ses dispositions. Par suite, I'Acquéreur initial qui n'aurait pas exercé son droit de rétractation restera engagé. Si les présentes n'entrent pas dans le champ d'application de ces dispositions, la substitution ne sera possible qu'au profit d'un Acquéreur n'entrant pas lui-même dans le cadre de ces dispositions.

Il est ici précisé que l'acte de cession devra faire l'objet d'un écrit entre l'acquéreur substituant et l'acquéreur substitué et que la substitution devra être portée à la connaissance du vendeur qui devra en prendre acte, le tout, conformément aux articles 1216 et suivants du Code Civil. »

Aucun délai pour la mise en œuvre de la faculté de substitution n'est imposé, de sorte que la substitution aurait pu intervenir lors de la réitération de l'acte authentique.

A titre subsidiaire,

L'application de la clause pénale telle que prévue au compromis ne peut être valable qu'à la condition d'avoir mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, l'acquéreur, de justifier du dépôt du dossier de prêt et ce sous huitaine.

Or, aucun courrier recommandé n'a été adressé à Messieurs [O] [E] et [U] [V] afin de les mettre en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Seul un courrier électronique en date du 5 février 2025 a été adressé par l'agence REMAX soit de manière non conforme et tardivement.

Faute pour la SASU [H] d'avoir exigé de l'acquéreur de produire, dans le délai conventionnellement fixé, les résultats de ses démarches comme le compromis l'y autorisait, elle

ne

peut tirer argument de la production tardive des refus de prêt pour démontrer que l'acquéreur avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive.

A titre infiniment subsidiaire,

En l'espèce, Messieurs [O] [E] et [U] [V] justifient être intervenus dès le 11 septembre 2024 auprès du [Adresse 8] soit avant même la signature du compromis signé le 17 septembre 2024, en vue d'obtenir un financement.

Le Crédit Agricole a tardivement transmis par courrier le refus de financement ainsi qu'en atteste le courrier de la banque daté du 19 février 2025.

Le retard de traitement de la demande de prêt par la banque ne leur est pas imputable.

Parallèlement à la démarche faite auprès du CREDIT AGRICOLE, Messieurs [O] [E] et [U] [V] sont intervenus auprès de la BANQUE POPULAIRE dès le 25 septembre 2024.

La demande de financement a été faite aux noms et pour le compte de Messieurs [O] [E] et [U] [V].

L'attestation de refus au nom de la SAS NOTI n'est en rien surprenante et il est précisé que le compromis de vente stipule que la réitération de la vente pouvait avoir lieu au profit de toute personne morale que l'acquéreur se réservait de désigner.

Le lendemain du refus de financement de la Banque Populaire, soit le 14 novembre 2024, Messieurs [O] [E] et [U] [R] tenté d'obtenir un financement auprès de la CAISSE D'EPARGNE.

Après signature de l'avenant les 9 et 10 décembre 2024, toujours animés par la volonté d'acquérir le bien, ils sont intervenus auprès de la CAISSE D'EPARGNE.

Par courrier du 15 février 2025 la Caisse d'épargne a fait part de son refus de financement. L'attestation de refus a été transmise le jour même à l'agence REMAX, chargée du mandat de vente.

Dès le 27 février 2025, l'immeuble [Adresse 9] a fait l'objet d'un compromis de vente avec un autre acquéreur au prix de 365.000 €.

En l'espèce, Messieurs [O] [E] et [U] [V] justifient être intervenus en temps et en heure auprès des organismes financiers pour obtenir un financement.

Après signature de l'avenant les 9 et 10 décembre 2024, toujours animés par la volonté d'acquérir le bien, ils sont intervenus auprès de la CAISSE D'EPARGNE.

L'action engagée est infondée et de surcroît abusive. Une clause pénale a pour objet de sanctionner le comportement d'une partie, comportement qui n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.

Qu'enfin, Messieurs [O] [E] et [U] [V] contestent le montant de la clause pénale de 33 200 €, la jugeant manifestement disproportionné par rapport au préjudice réellement subi et sollicitant sa réduction drastique en cas de condamnation.

SUR CE, LE TRIBUNAL,

Attendu que pour un exposé plus complet des faits et des moyens, le tribunal s'en remet aux termes de l'assignation, aux pièces versées aux débats et aux conclusions, écrites et orales des parties,

IN LIMINE LITIS

Sur la demande de Monsieur [U] [V] et Monsieur [O] [E] et la SAS NOTI de déclarer incompétent le tribunal de commerce de Nevers pour statuer sur les demandes présentées par la SASU [H] et de renvoyer la SASU [H] à mieux se pourvoir devant le Tribunal judiciaire de Nevers

Sur la forme :

Le tribunal constate que l'exception d'incompétence matérielle a été soulevée avant toute défense au fond, et qu'elle est donc recevable,

Sur le fond :

Attendu qu'en vertu de la force obligatoire des contrats, et selon l'article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »,

Attendu que selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi,

Attendu que Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] ont signé le 20 décembre 2024, un compromis de vente avec la SASU [H], lequel porte sur un ensemble immobilier comprenant des appartements et locaux commerciaux, tous occupés par des locataires,

Attendu que selon l'article 721-3 du code de commerce, les tribunaux de commerce connaissent : 1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre établissements de crédit

ou entre eux ;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes

Toutefois, les parties peuvent, au moment où elles contractent, convenir de soumettre à l'arbitrage les contestations ci-dessus énumérées.

Attendu que Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] ont parallèlement déclaré ne pas agir à l'effet des présentes en qualité de professionnel de l'immobilier,

Attendu que Monsieur [O] [E] et Monsieur [U] [V] sont des personnes civiles qui n'ont pas la qualité de commerçants,

Dès lors, le tribunal de commerce de NEVERS se déclarera incompétent pour statuer sur les demandes présentées par la SASU [H] et renverra la SAS [H] à mieux se pourvoir devant le tribunal judiciaire de NEVERS,

Sur la demande de REJETER la demande de renvoi pour connexité au profit du tribunal judiciaire de Nevers :

Sur la forme :

Le tribunal constate que l'exception de connexité a été soulevée avant toute défense au fond, et qu'elle est donc recevable,

Sur le fond :

Attendu que la SASU [H] demande formellement au tribunal de commerce de Nevers de rejeter toute demande de renvoi pour connexité au profit du tribunal judiciaire de Nevers,

Attendu que, selon l'article 101 du code de procédure civile, s'il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l'une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à l'autre juridiction.

Attendu qu'il existe entre ces deux affaires portées devant le tribunal judiciaire de Nevers et le tribunal de commerce de Nevers un lien sur ce litige tel qu'il est de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble,

Attendu que la même instance est pendante au tribunal judiciaire de Nevers, bien que la SASU [H] ait demandé la mise en cause de la SAS NOTI dans cette instance,

Attendu qu'il est précisé que le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nevers, saisi par Monsieur [O] [E] et par Monsieur [U] [V] a ordonné le 19 février 2026 le sursis à statuer dans l'attente du prononcé d'une décision définitive du tribunal de commerce de Nevers,

Attendu que de surcroit le tribunal de commerce de NEVERS se déclarera incompétent pour statuer sur les demandes présentées par la SASU [H] et renverra celle-ci à mieux se pourvoir devant le tribunal judiciaire de NEVERS,

Attendu que le lien de connexité allégué peut être retenu et que son refus au profit du tribunal judiciaire de NEVERS n'est pas justifié,

Dès lors, le tribunal déboutera la SASU [H] de sa demande de rejeter le renvoi pour connexité au profit du tribunal judiciaire de NEVERS,

Sur l'article 700 du code de procédure civile,

Le tribunal dira qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

Sur les dépens,

Le tribunal condamnera la SASU [H] aux entiers dépens de la procédure outre les frais de greffe liées aux diligences inhérentes au présent jugement ;

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

SE DECLARE INCOMPETENT ET SE DESSAISIT au profit du tribunal judiciaire de NEVERS ;

Dit que la présente décision fera l'objet d'une notification aux parties et à leurs représentants par les soins de Monsieur le greffier ;

DIT qu'à défaut d'appel dans les quinze jours du prononcé de la présente décision, le dossier de la présente affaire sera transmis à la juridiction désignée et qu'en cas d'appel, il sera adressé à la cour d'appel compétente ;

DEBOUTE la SASU [H] de sa demande de rejeter le renvoi pour connexité au profit du tribunal judiciaire de NEVERS ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

CONDAMNE la SASU [H] aux entiers dépens de la procédure, dont frais de greffe taxés et liquidés à la somme de 76,32€ TTC outre les frais de greffe liées aux diligences inhérentes au présent jugement ;

REJETTE toutes autres demandes, fins ou conclusions ;

DIT que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, nonobstant appel ou opposition et sans caution ;

Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement au nom du peuple français par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de commerce de Nevers, le 15/07/2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision est signée par :

Le Président Monsieur Patrick MERCIER

Le Greffier Madame Pierrette LOUIS

Signe electroniquement par Patrick MERCIER

Signe electroniquement par Pierrette LOUIS, commis-greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L313-1, code civil 1304-3, code de commerce 721-3, code civil 1216, code civil 1186, code de procedure civile 101, code civil 1226, code de commerce L721-3, code civil 1187). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-13T23:08:21.438Z.