Tribunal judiciaire de Montpellier, Pôle Civil section 2, 2 juillet 2026, n° 22/02527

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 1991, un bail commercial portant sur des locaux en sous-sol et rez de chaussée situés [Adresse 3] avec pour destination une activité de restauration, a été consenti par M. [Y] [A] au bénéfice de M. et Mme [I] pour une durée de neuf années moyennant un loyer mensuel de 2829,12 francs avec indexation, outre un dépôt de garantie de 5660 francs.

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte du 10 mars 2000 et par acte sous seing privé du 29 mai 2006, le fonds de commerce a été cédé par M. et Mme [I] à la société Nicolas B avec l’autorisation du bailleur représenté par l’agence Foncia Domitia.

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte du 26 février 2009, avec effet au 1er avril 2009.

Par acte authentique en date du 27 juillet 2017 portant cession d’un fonds de commerce, le bail a été cédé à la société LAS avec l’accord du bailleur. 
Un état des lieux d’entrée dans les locaux a été réalisé le 23 novembre 2017 en présence du mandataire du bailleur et du preneur à bail.

Par décision en date du 9 novembre 2017, la dissolution de la société LAS a été prononcée et son patrimoine a fait l’objet d’une transmission universelle à la société S.I.B.L. 

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte sous seing privé en date du 4 juin 2019 signé du mandataire du bailleur et de la société S.I.B.L.

Par courrier recommandé de son conseil en date du 23 février 2022 adressé à l’agence Foncia [Localité 2], mandataire du bailleur, la société S.I.B.L. a contesté la facturation d’un avenant au bail, mis en demeure le bailleur de produire les documents justificatifs et a sollicité la mise en conformité du local avec la destination de restauration, notamment l’installation d’une gaine d’extraction.

Par courrier du 31 mars 2022, la société Foncia [Localité 2] a rejeté les demandes, indiquant notamment que la cuisine pour l’activité de restauration était présente dans un autre local contigu donné à bail à la société S.I.B.L. et n’appartenant pas à M. [Y] [A].

Par acte d’huissier de justice du 3 mai 2022, Monsieur [Y] [A] a fait signifier à la société S.I.B.L. une offre de vente du local objet du bail commercial pour un montant de 205 000 euros.

Dans ce contexte, par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2022, renouvelé le 15 juin 2022, la société S.I.B.L. a fait assigner M. [Y] [A] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de condamnation en paiement de dommages et intérêts d’un montant de 150 000 euros résultant du préjudice causé par le non-respect de l’obligation de délivrance conforme.

Prétentions et moyens des parties 

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société S.I.B.L. demande au tribunal de :


DIRE ET JUGER QUE M. [Y], [Z] [A] a manqué à son obligation de délivrer un bien conforme à sa désignation contractuelle en délivrant un bien loué d'une surface inférieure à celle contractuellement stipulée,

CONSTATER l'absence d'une cuisine d'une surface de 21 mètres carrés,

DIRE ET JUGER en conséquence QUE Ie loyer annuel hors taxes et hors charges tenant la surface réellement louée doit être réduite au prorata de la surface non louée, soit de 31,49 pour cent de la surface contractuellement stipulée,

CONDAMNER en conséquence M. [Y], [Z] [A] à rembourser la somme de 13257,40 euros, correspondant à un trop-perçu de loyer versé pour la période courant du 1er juillet 2018 au 30 juin 2024 outre les sommes courues depuis le 1er juillet 2024, en principal, outre les intérêts au taux légal pour la période courant du 1*’ juillet 2018 au 30 juin 2024 à compter de la date de signification des présentes jusqu'au complet paiement,

DIRE ET JUGER QUE M. [Y], [Z] [A] a manqué à son obligation de délivrance en délivrant un bien loué non conforme à la destination contractuelle,

CONSTATER que l’activité de restauration ne peut être exploitée,

CONDAMNER M. [Y], [Z] [A] à payer à la société S.I.B.L la somme de cent cinquante mille (150 000) euros au titre du préjudice subi résultant de l’impossibilité du demandeur de pouvoir exploiter directement une activité de restauration et de la céder, avec intérêt au taux légal à compter de la date de signification des présentes jusqu'au complet paiement,

DEBOUTER M. [Y], [Z] [A] de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNER M. [Y], [Z] [A] à payer à la société S.l.B.L la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER M. [Y], [Z] [A] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, 

Au visa de l’article 1719 du code civil, elle fait valoir que la cuisine de 21 m² initialement prévue au bail n’est pas présente dans le local, que le montant du loyer doit être diminué à proportion de cette surface, que le trop perçu de loyer doit lui être restitué.

Au visa de l’article L145-1 du code de commerce elle explique ne pas être en capacité d’exercer l’activité de restauration dans le local donné à bail par manque d’une conduite d’extraction, précise qu’elle subit un préjudice résultant de la perte de son chiffre d’affaires et de la dévalorisation de la valeur du fonds de commerce.
*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 avril 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. [Y] [A] demande au tribunal de :

Sur la demande principale :
DEBOUTER la SARL SIBL de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Sur la demande reconventionnelle :
Condamner la SARL SIBL à payer à Monsieur [A] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.
Condamner la SARL SIBL à payer à Monsieur [A] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner la SARL SIBL aux entiers dépens.

Il fait valoir que le preneur exploite le fonds de commerce depuis plusieurs années, que la cuisine a été déplacée dans le local voisin qui ne lui appartient pas.
Il indique que les différents renouvellements de bail font état de ces modifications depuis l’année 2000 et que l’acte de cession de 2017 mentionne les deux baux commerciaux dont celui portant sur le local où se situe la cuisine. 
Il se réfère au contenu des différents documents contractuels signés du preneur et notamment l’acte notarié.

Au visa de l’article 1240 du code civil, il précise subir un préjudice résultant de la mise en suspend de la vente du local commercial dans l’attente de la procédure en cours.
*

La clôture de l’instruction est intervenue le 16 avril 2026 par ordonnance du 6 janvier 2026. 
L’affaire a été retenue à l’audience du 7 mai 2026. A cette date, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été avisés de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe au 2 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les «dire et juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu'ils s'analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.


Sur la responsabilité du bailleur au titre de la délivrance conforme

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée. En application de ce texte, la délivrance doit porter sur la chose louée telle que celle-ci a été définie au bail et cette obligation impose au bailleur de livrer un bien conforme à l'usage auquel il est destiné.

Aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.

En l’espèce, 

Sur la présence d’une cuisine dans le local

Le preneur se réfère au renouvellement du bail de l’année 2019 pour solliciter une restitution de loyer en l’absence de cuisine de 21m².
Il convient d’examiner les mentions des différents documents contractuels relatifs au bail et à ses renouvellements produits par les parties.


Le bail conclu le 15 janvier 1991 entre M. [Y] [A] et M. et Mme [I] comporte un paragraphe intitulé « Désignation des locaux loués », qui contient la description suivante : 
« Trois caves au sous-sol de l’immeuble représentant dans le plan […] les lots n°11,12,13 et 14.
Un local au rez-de-chaussée composé d’une salle de restaurant d’une superficie de 47,39 m2 et d’une cuisine d’une superficie de 21m2 ».
La clause « destination » mentionne sous le visa des articles 1728 et 1729 du code civil « une activité de restauration, à l’exclusion de toute autre utilisation ».

Le bail a ensuite été renouvelé entre ces mêmes parties le 10 mars 2000 et comporte au paragraphe « désignation » : « un local en rez de chaussée composé de : une salle de restaurant d’une superficie de 47m²39 et les caves lots 11,12 et 13,14. 
Tels que lesdits lieux se poursuivent et comportent sans qu’il soit besoin d’en faire plus ample désignation, le preneur déclarant les bien connaitre pour les avoir déjà occupés en vertu d’un précédent bail et les trouver dans les conditions nécessaires à l’usage auquel ils sont destinés ».

L’usage n’est pas précisé. 
La clause « charges et conditions » indique que le preneur s’engage à les respecter à savoir notamment « ne pouvoir exercer dans les lieux loués que l’activité de Restauration ».

Suite à la cession du fonds de commerce, le bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte du 26 février 2009 à effet au 1er avril 2009 entre le mandataire du bailleur et la société Nicolas B, preneur et mentionne au paragraphe « désignation » : « un local en rez-de-chaussée (lot n°2) composé de salle de restaurant d’une superficie de 47m² environ et les caves lots 11,12,13 et 14. ».
La clause « destination des lieux loués » indique « les locaux doivent être affectés exclusivement pour les activités suivantes : RESTAURATION ainsi que cela résulte du bail expiré et sans exclusivité ».

L’acte de cession de fonds de commerce notarié du 27 juillet 2017 au profit de la société LAS dont le patrimoine a été repris par la société S.l.B.L. mentionne en page 5 que « les locaux dans lesquels le fonds cédé aux présentes est exploité font l’objet de deux baux commerciaux, savoir »;

« Bail commercial en date du 15 janvier 1991 consenti par Monsieur [A] » et au paragraphe « destination des locaux loués » « A [Adresse 3], « un local au rez-de-chaussée (lot n°2) composé de salle de restaurant d’une superficie de 47m² environ et les caves lots 11,12,13 et 14 »
Et au paragraphe « Jouissance et destination des lieux loués » : « pour une activité de restauration, à l’exclusion de toute autre utilisation ». […]

« bail commercial en date du 3 décembre 2015 consenti par la SCI LA CHAPELLE » […] « désignation des locaux loués : dans l’immeuble sis [Adresse 4]. Des locaux commerciaux comprenant cuisine, bar, salle de restaurant-bar au rez-de-chaussée et deux caves au sous-sol ».

L’acte sous seing privé de renouvellement du bail en date du 4 juin 2019 établi au profit de la société S.I.B.L comporte au paragraphe « désignation »: 
« un local en rez-de-chaussée composé d’une salle de restaurant d’une superficie de 47,39 m2 et d’une cuisine d’une superficie de 21m2 » ainsi que « trois caves en sous-sol de l’immeuble, lots n°11,12,13 et 14. Ainsi que lesdits lieux existent et comportent, sans aucune exception ni réserve et sans qu’il soit nécessaire d’en faire plus ample désignation à la requête expresse du PRENEUR qui déclare parfaitement les connaitre pour les occuper déjà ».

Et au paragraphe « destination des lieux loués » : « les locaux doivent être affectés exclusivement pour les activités suivantes : Restauration, bar ainsi que cela résulte du bail expiré. Le BAILLEUR ne confère au PRENEUR aucune exclusivité […] ».

Au dernier renouvellement de bail sont annexés les diagnostics, dont le constat de repérage amiante qui en page 7 sur 15 comporte un plan des lieux sur lequel apparaissent au niveau 0 : une salle de 46,85 m² et une buanderie de 3,68 m² outre un escalier et au niveau -1 la cave 1 d’une superficie de 35,96 m² et la cave 2 d’une superficie de 21,35 m².

Ainsi, si le bail du 4 juin 2019 comporte dans la désignation des lieux loués, la reprise de la mention du bail initial de 1991 « cuisine d’une superficie de 21 m² », il convient de relever que depuis le renouvellement du 10 mars 2000, cette mention n’apparait plus à la désignation du local commercial donné à bail par M. [Y] [A].

Par ailleurs, l’acte notarié de vente du fonds de commerce ne fait pas état d’une cuisine dans le local du défendeur, et ni l’état d’entrée dans les lieux établi au contradictoire de la société LAS en date du 23 novembre 2017 ni le plan du diagnostic annexé au renouvellement du bail en 2019 paraphé par la société S.I.B.L. ne portent description d’une cuisine.

Il convient de se référer à la mention du renouvellement du bail signé par la société S.I.B.L. en 2019 « Ainsi que lesdits lieux existent et comportent, sans aucune exception ni réserve et sans qu’il soit nécessaire d’en faire plus ample désignation à la requête expresse du PRENEUR qui déclare parfaitement les connaitre pour les occuper déjà » et constater que la société S.I.B.L. ne justifie pas avoir sollicité le bailleur sur l’absence de cuisine dans la salle de restauration qu’elle exploitait depuis un an et demi, ayant pris possession des lieux fin novembre 2017.

La société S.I.B.L. produit un rapport de visite d’architecte du 1er juin 2022 qui permet de relever qu’elle a le projet de créer une cuisine indépendante pour le local commercial de M. [Y] [A] qui selon ce même rapport « ne présentant pas de cuisine, est exploité en annexe du local 01 comportant une cuisine avec extraction de fumées ».

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, la mention d’une cuisine de 21m² dans le corps de l’acte de renouvellement du bail du 4 juin 2019 s’analyse comme une erreur matérielle et non comme relevant de la commune intention des parties. 

Il n’y a pas lieu de retenir un défaut de délivrance conforme de M. [Y] [A] s’agissant des locaux et de leurs surfaces données à bail commercial à la société S.I.B.L, de sorte que la demande en restitution du montant des loyers sera rejetée.

Sur la destination du bail

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Le preneur sollicite une indemnisation du fait de l’impossibilité d’exercer l’activité prévue conformément à la destination du bail.

L’analyse des différents actes de renouvellement du bail portant sur le local litigieux permet de relever qu’il a toujours été mentionné à la clause « destination » une activité de « restauration ».
Le renouvellement du bail du 4 juin 2019 indique « restauration, bar » sans autre précision.

Il convient de constater de l’extrait Kbis de la société S.I.B.L. que ses activités principales sont « restauration, restauration rapide, petite restauration, crêperie, snack, brasserie, vente de viennoiseries et de pâtisseries sur place et à emporter, bar, débit de boissons, salon de thé, sandwicherie, saladerie, tarterie, vente de boissons sur place ou à emporter ».

Il a été statué que dès le début de son activité fin novembre 2017, correspondant à la vente du fonds de commerce et à la reprise du bail, la société LAS absorbée par la société S.I.B.L. ne disposait pas de cuisine dans le local donné à bail par M. [Y] [A]. Elle a cependant souhaité acquérir le fonds de commerce unique, dont l’activité était déployée sur deux locaux commerciaux comme permet de le constater l’acte notarié de cession.

En effet, il est mentionné à la page 3 de cet acte « le vendeur vend en s’obligeant aux garanties ordinaires et de droit en pareille matière, à l’exception toutefois de la garantie des vices cachés : à l’acquéreur, ici présent, et qui accepte expressément, le fonds de commerce dont la désignation suit :
Désignation
Un fonds de commerce de bar-restaurant […] ledit fonds exploité à [Adresse 4] dans un immeuble dont le débiteur est locataire […] 2°) le fonds est exploité dans deux locaux contigus, donnant l’un sur le [Adresse 4] et l’autre sur le [Adresse 3]. L’adresse principale de l’établissement est le [Adresse 4] ».

La société S.I.B.L. n’apporte pas d’éléments quant à son activité de restauration dans le local de M. [Y] [A] justifiant la mise en place d’une extraction d’air vicié.

Le bailleur produit un procès-verbal de constat d’huissier de justice en date des 6,7 et 8 juillet 2022, qui fait état lors de deux soirées, d’une importante activité en terrasse sans distinction entre le local litigieux et celui voisin mentionné à l’acte de cession du fonds de commerce.

La société S.I.B.L produit un rapport de visite d’architectes du 15 juin 2022 qui mentionne la réglementation applicable à l’installation d’appareils de cuisson destinés à la restauration et qui permet de prendre connaissance de sa volonté de créer une cuisine indépendante dans le local donné à bail par le défendeur.
Le courrier de son conseil en date du 23 février 2022 indique notamment qu’ « elle ne peut exploiter l’activité de restauration dans sa totalité faute de gaine d’extraction des fumées viciées ».

Cependant, étant donné qu’il a été statué que dès la prise à bail, le preneur avait connaissance de l’absence de cuisine et de la nécessité d’utiliser celle du local contigu et donné à bail, l’ensemble permettant l’exploitation d’un seul fonds de commerce, elle a accepté la restriction de l’activité de restauration résultant de la configuration des lieux, de sorte qu’elle ne peut rechercher la responsabilité du bailleur au titre d’un défaut de délivrance d’un local conforme à la destination portée au bail.

Ainsi la faute du M. [Y] [A] n’est pas démontrée, de sorte que la demande d’indemnisation sera rejetée.


Sur la demande d’indemnisation reconventionnelle

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de la procédure abusive relève d’une application particulière du droit de la responsabilité civile. Cette demande nécessite de caractériser dans quelle mesure l’exercice du droit d’ester en justice a dégénéré en abus par la démonstration d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou encore la mauvaise foi.

En l’espèce, 

S’il n’est pas contesté que le bailleur a fait délivrer une offre d’achat du local au preneur le 3 mai 2022, aucune pièce n’est produite depuis cette date pour justifier de la suite donnée à cette mise en vente, de sorte que l’abus de droit n’est pas démontré.

Par ailleurs, si l’assignation a effectivement été délivrée en juin 2022, un mois après la signification de l’offre de vente, et concomitamment avec le rapport d’architecte sur les contraintes relatives à la création d’une cuisine, M. [Y] [A] n’apporte aucune pièce au soutien du préjudice allégué.

Il en sera donc débouté. 

Sur les autres demandes 

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société S.I.B.L., partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens. 

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, 

L’équité commande de condamner la société S.I.B.L. à payer à M. [Y] [A] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. 

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Ainsi l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DEBOUTE la société SARL S.I.B.L. de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE M. [Y] [A] de sa demande de condamnation de la société SARL S.I.B.L. au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE la société SARL S.I.B.L. aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société SARL S.I.B.L. à payer à M. [Y] [A] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER


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N° RG 22/02527 - N° Portalis DBYB-W-B7G-NXM6
Pôle Civil section 2

Date : 02 Juillet 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDERESSE

S.A.R.L. S.I.B.L., immatriculée au RCS sous le n°832 489 272, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Yann VIGUIER, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR

Monsieur [Y] [Z] [A]
né le 28 Septembre 1951 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER




COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE
Juge unique


assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.


DEBATS : en audience publique du 07 Mai 2026

MIS EN DELIBERE au 02 Juillet 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 02 Juillet 2026



EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 1991, un bail commercial portant sur des locaux en sous-sol et rez de chaussée situés [Adresse 3] avec pour destination une activité de restauration, a été consenti par M. [Y] [A] au bénéfice de M. et Mme [I] pour une durée de neuf années moyennant un loyer mensuel de 2829,12 francs avec indexation, outre un dépôt de garantie de 5660 francs.

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte du 10 mars 2000 et par acte sous seing privé du 29 mai 2006, le fonds de commerce a été cédé par M. et Mme [I] à la société Nicolas B avec l’autorisation du bailleur représenté par l’agence Foncia Domitia.

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte du 26 février 2009, avec effet au 1er avril 2009.

Par acte authentique en date du 27 juillet 2017 portant cession d’un fonds de commerce, le bail a été cédé à la société LAS avec l’accord du bailleur. 
Un état des lieux d’entrée dans les locaux a été réalisé le 23 novembre 2017 en présence du mandataire du bailleur et du preneur à bail.

Par décision en date du 9 novembre 2017, la dissolution de la société LAS a été prononcée et son patrimoine a fait l’objet d’une transmission universelle à la société S.I.B.L. 

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte sous seing privé en date du 4 juin 2019 signé du mandataire du bailleur et de la société S.I.B.L.

Par courrier recommandé de son conseil en date du 23 février 2022 adressé à l’agence Foncia [Localité 2], mandataire du bailleur, la société S.I.B.L. a contesté la facturation d’un avenant au bail, mis en demeure le bailleur de produire les documents justificatifs et a sollicité la mise en conformité du local avec la destination de restauration, notamment l’installation d’une gaine d’extraction.

Par courrier du 31 mars 2022, la société Foncia [Localité 2] a rejeté les demandes, indiquant notamment que la cuisine pour l’activité de restauration était présente dans un autre local contigu donné à bail à la société S.I.B.L. et n’appartenant pas à M. [Y] [A].

Par acte d’huissier de justice du 3 mai 2022, Monsieur [Y] [A] a fait signifier à la société S.I.B.L. une offre de vente du local objet du bail commercial pour un montant de 205 000 euros.

Dans ce contexte, par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2022, renouvelé le 15 juin 2022, la société S.I.B.L. a fait assigner M. [Y] [A] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de condamnation en paiement de dommages et intérêts d’un montant de 150 000 euros résultant du préjudice causé par le non-respect de l’obligation de délivrance conforme.

Prétentions et moyens des parties 

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société S.I.B.L. demande au tribunal de :


DIRE ET JUGER QUE M. [Y], [Z] [A] a manqué à son obligation de délivrer un bien conforme à sa désignation contractuelle en délivrant un bien loué d'une surface inférieure à celle contractuellement stipulée,

CONSTATER l'absence d'une cuisine d'une surface de 21 mètres carrés,

DIRE ET JUGER en conséquence QUE Ie loyer annuel hors taxes et hors charges tenant la surface réellement louée doit être réduite au prorata de la surface non louée, soit de 31,49 pour cent de la surface contractuellement stipulée,

CONDAMNER en conséquence M. [Y], [Z] [A] à rembourser la somme de 13257,40 euros, correspondant à un trop-perçu de loyer versé pour la période courant du 1er juillet 2018 au 30 juin 2024 outre les sommes courues depuis le 1er juillet 2024, en principal, outre les intérêts au taux légal pour la période courant du 1*’ juillet 2018 au 30 juin 2024 à compter de la date de signification des présentes jusqu'au complet paiement,

DIRE ET JUGER QUE M. [Y], [Z] [A] a manqué à son obligation de délivrance en délivrant un bien loué non conforme à la destination contractuelle,

CONSTATER que l’activité de restauration ne peut être exploitée,

CONDAMNER M. [Y], [Z] [A] à payer à la société S.I.B.L la somme de cent cinquante mille (150 000) euros au titre du préjudice subi résultant de l’impossibilité du demandeur de pouvoir exploiter directement une activité de restauration et de la céder, avec intérêt au taux légal à compter de la date de signification des présentes jusqu'au complet paiement,

DEBOUTER M. [Y], [Z] [A] de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNER M. [Y], [Z] [A] à payer à la société S.l.B.L la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER M. [Y], [Z] [A] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, 

Au visa de l’article 1719 du code civil, elle fait valoir que la cuisine de 21 m² initialement prévue au bail n’est pas présente dans le local, que le montant du loyer doit être diminué à proportion de cette surface, que le trop perçu de loyer doit lui être restitué.

Au visa de l’article L145-1 du code de commerce elle explique ne pas être en capacité d’exercer l’activité de restauration dans le local donné à bail par manque d’une conduite d’extraction, précise qu’elle subit un préjudice résultant de la perte de son chiffre d’affaires et de la dévalorisation de la valeur du fonds de commerce.
*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 avril 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. [Y] [A] demande au tribunal de :

Sur la demande principale :
DEBOUTER la SARL SIBL de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Sur la demande reconventionnelle :
Condamner la SARL SIBL à payer à Monsieur [A] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.
Condamner la SARL SIBL à payer à Monsieur [A] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner la SARL SIBL aux entiers dépens.

Il fait valoir que le preneur exploite le fonds de commerce depuis plusieurs années, que la cuisine a été déplacée dans le local voisin qui ne lui appartient pas.
Il indique que les différents renouvellements de bail font état de ces modifications depuis l’année 2000 et que l’acte de cession de 2017 mentionne les deux baux commerciaux dont celui portant sur le local où se situe la cuisine. 
Il se réfère au contenu des différents documents contractuels signés du preneur et notamment l’acte notarié.

Au visa de l’article 1240 du code civil, il précise subir un préjudice résultant de la mise en suspend de la vente du local commercial dans l’attente de la procédure en cours.
*

La clôture de l’instruction est intervenue le 16 avril 2026 par ordonnance du 6 janvier 2026. 
L’affaire a été retenue à l’audience du 7 mai 2026. A cette date, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été avisés de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe au 2 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les «dire et juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu'ils s'analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.


Sur la responsabilité du bailleur au titre de la délivrance conforme

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée. En application de ce texte, la délivrance doit porter sur la chose louée telle que celle-ci a été définie au bail et cette obligation impose au bailleur de livrer un bien conforme à l'usage auquel il est destiné.

Aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.

En l’espèce, 

Sur la présence d’une cuisine dans le local

Le preneur se réfère au renouvellement du bail de l’année 2019 pour solliciter une restitution de loyer en l’absence de cuisine de 21m².
Il convient d’examiner les mentions des différents documents contractuels relatifs au bail et à ses renouvellements produits par les parties.


Le bail conclu le 15 janvier 1991 entre M. [Y] [A] et M. et Mme [I] comporte un paragraphe intitulé « Désignation des locaux loués », qui contient la description suivante : 
« Trois caves au sous-sol de l’immeuble représentant dans le plan […] les lots n°11,12,13 et 14.
Un local au rez-de-chaussée composé d’une salle de restaurant d’une superficie de 47,39 m2 et d’une cuisine d’une superficie de 21m2 ».
La clause « destination » mentionne sous le visa des articles 1728 et 1729 du code civil « une activité de restauration, à l’exclusion de toute autre utilisation ».

Le bail a ensuite été renouvelé entre ces mêmes parties le 10 mars 2000 et comporte au paragraphe « désignation » : « un local en rez de chaussée composé de : une salle de restaurant d’une superficie de 47m²39 et les caves lots 11,12 et 13,14. 
Tels que lesdits lieux se poursuivent et comportent sans qu’il soit besoin d’en faire plus ample désignation, le preneur déclarant les bien connaitre pour les avoir déjà occupés en vertu d’un précédent bail et les trouver dans les conditions nécessaires à l’usage auquel ils sont destinés ».

L’usage n’est pas précisé. 
La clause « charges et conditions » indique que le preneur s’engage à les respecter à savoir notamment « ne pouvoir exercer dans les lieux loués que l’activité de Restauration ».

Suite à la cession du fonds de commerce, le bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte du 26 février 2009 à effet au 1er avril 2009 entre le mandataire du bailleur et la société Nicolas B, preneur et mentionne au paragraphe « désignation » : « un local en rez-de-chaussée (lot n°2) composé de salle de restaurant d’une superficie de 47m² environ et les caves lots 11,12,13 et 14. ».
La clause « destination des lieux loués » indique « les locaux doivent être affectés exclusivement pour les activités suivantes : RESTAURATION ainsi que cela résulte du bail expiré et sans exclusivité ».

L’acte de cession de fonds de commerce notarié du 27 juillet 2017 au profit de la société LAS dont le patrimoine a été repris par la société S.l.B.L. mentionne en page 5 que « les locaux dans lesquels le fonds cédé aux présentes est exploité font l’objet de deux baux commerciaux, savoir »;

« Bail commercial en date du 15 janvier 1991 consenti par Monsieur [A] » et au paragraphe « destination des locaux loués » « A [Adresse 3], « un local au rez-de-chaussée (lot n°2) composé de salle de restaurant d’une superficie de 47m² environ et les caves lots 11,12,13 et 14 »
Et au paragraphe « Jouissance et destination des lieux loués » : « pour une activité de restauration, à l’exclusion de toute autre utilisation ». […]

« bail commercial en date du 3 décembre 2015 consenti par la SCI LA CHAPELLE » […] « désignation des locaux loués : dans l’immeuble sis [Adresse 4]. Des locaux commerciaux comprenant cuisine, bar, salle de restaurant-bar au rez-de-chaussée et deux caves au sous-sol ».

L’acte sous seing privé de renouvellement du bail en date du 4 juin 2019 établi au profit de la société S.I.B.L comporte au paragraphe « désignation »: 
« un local en rez-de-chaussée composé d’une salle de restaurant d’une superficie de 47,39 m2 et d’une cuisine d’une superficie de 21m2 » ainsi que « trois caves en sous-sol de l’immeuble, lots n°11,12,13 et 14. Ainsi que lesdits lieux existent et comportent, sans aucune exception ni réserve et sans qu’il soit nécessaire d’en faire plus ample désignation à la requête expresse du PRENEUR qui déclare parfaitement les connaitre pour les occuper déjà ».

Et au paragraphe « destination des lieux loués » : « les locaux doivent être affectés exclusivement pour les activités suivantes : Restauration, bar ainsi que cela résulte du bail expiré. Le BAILLEUR ne confère au PRENEUR aucune exclusivité […] ».

Au dernier renouvellement de bail sont annexés les diagnostics, dont le constat de repérage amiante qui en page 7 sur 15 comporte un plan des lieux sur lequel apparaissent au niveau 0 : une salle de 46,85 m² et une buanderie de 3,68 m² outre un escalier et au niveau -1 la cave 1 d’une superficie de 35,96 m² et la cave 2 d’une superficie de 21,35 m².

Ainsi, si le bail du 4 juin 2019 comporte dans la désignation des lieux loués, la reprise de la mention du bail initial de 1991 « cuisine d’une superficie de 21 m² », il convient de relever que depuis le renouvellement du 10 mars 2000, cette mention n’apparait plus à la désignation du local commercial donné à bail par M. [Y] [A].

Par ailleurs, l’acte notarié de vente du fonds de commerce ne fait pas état d’une cuisine dans le local du défendeur, et ni l’état d’entrée dans les lieux établi au contradictoire de la société LAS en date du 23 novembre 2017 ni le plan du diagnostic annexé au renouvellement du bail en 2019 paraphé par la société S.I.B.L. ne portent description d’une cuisine.

Il convient de se référer à la mention du renouvellement du bail signé par la société S.I.B.L. en 2019 « Ainsi que lesdits lieux existent et comportent, sans aucune exception ni réserve et sans qu’il soit nécessaire d’en faire plus ample désignation à la requête expresse du PRENEUR qui déclare parfaitement les connaitre pour les occuper déjà » et constater que la société S.I.B.L. ne justifie pas avoir sollicité le bailleur sur l’absence de cuisine dans la salle de restauration qu’elle exploitait depuis un an et demi, ayant pris possession des lieux fin novembre 2017.

La société S.I.B.L. produit un rapport de visite d’architecte du 1er juin 2022 qui permet de relever qu’elle a le projet de créer une cuisine indépendante pour le local commercial de M. [Y] [A] qui selon ce même rapport « ne présentant pas de cuisine, est exploité en annexe du local 01 comportant une cuisine avec extraction de fumées ».

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, la mention d’une cuisine de 21m² dans le corps de l’acte de renouvellement du bail du 4 juin 2019 s’analyse comme une erreur matérielle et non comme relevant de la commune intention des parties. 

Il n’y a pas lieu de retenir un défaut de délivrance conforme de M. [Y] [A] s’agissant des locaux et de leurs surfaces données à bail commercial à la société S.I.B.L, de sorte que la demande en restitution du montant des loyers sera rejetée.

Sur la destination du bail

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Le preneur sollicite une indemnisation du fait de l’impossibilité d’exercer l’activité prévue conformément à la destination du bail.

L’analyse des différents actes de renouvellement du bail portant sur le local litigieux permet de relever qu’il a toujours été mentionné à la clause « destination » une activité de « restauration ».
Le renouvellement du bail du 4 juin 2019 indique « restauration, bar » sans autre précision.

Il convient de constater de l’extrait Kbis de la société S.I.B.L. que ses activités principales sont « restauration, restauration rapide, petite restauration, crêperie, snack, brasserie, vente de viennoiseries et de pâtisseries sur place et à emporter, bar, débit de boissons, salon de thé, sandwicherie, saladerie, tarterie, vente de boissons sur place ou à emporter ».

Il a été statué que dès le début de son activité fin novembre 2017, correspondant à la vente du fonds de commerce et à la reprise du bail, la société LAS absorbée par la société S.I.B.L. ne disposait pas de cuisine dans le local donné à bail par M. [Y] [A]. Elle a cependant souhaité acquérir le fonds de commerce unique, dont l’activité était déployée sur deux locaux commerciaux comme permet de le constater l’acte notarié de cession.

En effet, il est mentionné à la page 3 de cet acte « le vendeur vend en s’obligeant aux garanties ordinaires et de droit en pareille matière, à l’exception toutefois de la garantie des vices cachés : à l’acquéreur, ici présent, et qui accepte expressément, le fonds de commerce dont la désignation suit :
Désignation
Un fonds de commerce de bar-restaurant […] ledit fonds exploité à [Adresse 4] dans un immeuble dont le débiteur est locataire […] 2°) le fonds est exploité dans deux locaux contigus, donnant l’un sur le [Adresse 4] et l’autre sur le [Adresse 3]. L’adresse principale de l’établissement est le [Adresse 4] ».

La société S.I.B.L. n’apporte pas d’éléments quant à son activité de restauration dans le local de M. [Y] [A] justifiant la mise en place d’une extraction d’air vicié.

Le bailleur produit un procès-verbal de constat d’huissier de justice en date des 6,7 et 8 juillet 2022, qui fait état lors de deux soirées, d’une importante activité en terrasse sans distinction entre le local litigieux et celui voisin mentionné à l’acte de cession du fonds de commerce.

La société S.I.B.L produit un rapport de visite d’architectes du 15 juin 2022 qui mentionne la réglementation applicable à l’installation d’appareils de cuisson destinés à la restauration et qui permet de prendre connaissance de sa volonté de créer une cuisine indépendante dans le local donné à bail par le défendeur.
Le courrier de son conseil en date du 23 février 2022 indique notamment qu’ « elle ne peut exploiter l’activité de restauration dans sa totalité faute de gaine d’extraction des fumées viciées ».

Cependant, étant donné qu’il a été statué que dès la prise à bail, le preneur avait connaissance de l’absence de cuisine et de la nécessité d’utiliser celle du local contigu et donné à bail, l’ensemble permettant l’exploitation d’un seul fonds de commerce, elle a accepté la restriction de l’activité de restauration résultant de la configuration des lieux, de sorte qu’elle ne peut rechercher la responsabilité du bailleur au titre d’un défaut de délivrance d’un local conforme à la destination portée au bail.

Ainsi la faute du M. [Y] [A] n’est pas démontrée, de sorte que la demande d’indemnisation sera rejetée.


Sur la demande d’indemnisation reconventionnelle

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de la procédure abusive relève d’une application particulière du droit de la responsabilité civile. Cette demande nécessite de caractériser dans quelle mesure l’exercice du droit d’ester en justice a dégénéré en abus par la démonstration d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou encore la mauvaise foi.

En l’espèce, 

S’il n’est pas contesté que le bailleur a fait délivrer une offre d’achat du local au preneur le 3 mai 2022, aucune pièce n’est produite depuis cette date pour justifier de la suite donnée à cette mise en vente, de sorte que l’abus de droit n’est pas démontré.

Par ailleurs, si l’assignation a effectivement été délivrée en juin 2022, un mois après la signification de l’offre de vente, et concomitamment avec le rapport d’architecte sur les contraintes relatives à la création d’une cuisine, M. [Y] [A] n’apporte aucune pièce au soutien du préjudice allégué.

Il en sera donc débouté. 

Sur les autres demandes 

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société S.I.B.L., partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens. 

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, 

L’équité commande de condamner la société S.I.B.L. à payer à M. [Y] [A] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. 

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Ainsi l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

DEBOUTE la société SARL S.I.B.L. de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE M. [Y] [A] de sa demande de condamnation de la société SARL S.I.B.L. au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE la société SARL S.I.B.L. aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société SARL S.I.B.L. à payer à M. [Y] [A] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.



LA GREFFIERE LA PRESIDENTE 
























En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1729, code de commerce L145-1, code civil 1188). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 24 juillet 2026 · Cour d'appel de Bourges · Autre · n° 25/00654

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Mise à jour de la source le 2026-07-02T20:56:45.571Z.