Cour d'appel de Bourges, 1ère Chambre, 24 juillet 2026, n° 25/00654

EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFE DE LA COUR D'APPEL DE BOURGES



REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







VS/RP





























 













COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- Me Adrien-charles LE ROY DES BARRES

- Me Marie VINCENT

- TJ



LE : 24 JUILLET 2026







COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 24 JUILLET 2026



N° RG 25/00654 - N° Portalis DBVD-V-B7J-DX5J



Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 22 Mai 2025 



PARTIES EN CAUSE :

I - S.C.I. RP2 agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° SIRET : 919 337 527



Représentée par Me Adrien-charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par Me GOUBIL, avocat au barreau de PARIS



timbre fiscal acquitté



APPELANTE suivant déclaration du 25/06/2025



II - S.A.S. MLS [Y] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Localité 2]

N° SIRET : 892 154 006



Représentée par Me Marie VINCENT, avocat au barreau de BOURGES



timbre fiscal acquitté



INTIMÉE



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

M. Richard PERINETTI Conseiller faisant fonction de président

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère



***************



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT



*************** 

ARRÊT : CONTRADICTOIRE



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





**************

EXPOSÉ :

 

Suivant acte sous seing privé en date du 16 décembre 2020, la société DWS ALTERNATIVES GMBH, aux droits de laquelle vient la SCI RP2, a donné à bail à la société MLS [Y] des locaux situés au sein du centre commercial [Adresse 3] à Bourges, d'une surface de 1.555 m² environ, situés partiellement au rez-de-chaussée et premier étage de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à Bourges, et cadastré section HV n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. 



Par acte du 17 octobre 2023, la SAS MLS [Y] a assigné la SCI RP2 devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins de contester la validité des commandements de payer qui lui ont été délivrés par cette SCI les 5 octobre et 8 novembre 2023 et de faire constater la non réalisation de la condition suspensive du bail commercial avant le 12 janvier 2023 invoquant, subsidiairement, les manquements persistants du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance conforme.



Par jugement rendu le 22 mai 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a statué en ces termes :

« CONSTATE que les commandements de payer signifiés le 5 octobre et le 8 novembre 2023 sont dépourvus de cause réelle ; 

FIXE la date de réalisation des conditions suspensives du bail au 12 janvier 2023 ; 

DEBOUTE la SCI RP2 de toutes ses demandes. 

Dit que les sommes payées par la SAS MLS [Y], avant le 12 janvier 2024, (3 premiers trimestres 2023) constituent des avances à déduire des loyers dus postérieurement au titre de l'année 2024 ; 

DIT que les demandes subsidiaires et infiniment subsidiaires de la SAS MLS [Y] sont devenues sans objet à l'exception de celles relatives aux troubles de jouissance liés aux infiltrations invoqués postérieurement au 12 janvier 2023 ; 

CONDAMNE la SCI RP2 à livrer une coque conforme et à faire réaliser tous travaux nécessaires pour faire cesser définitivement tout problème d'étanchéité et d'infiltration dans les locaux donnés à bail, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, et ce passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jours de retard ; 

CONDAMNE la SCI RP2 aux dépens ; 

CONDAMNE la SCI RP2 à payer à la SAS MLS [Y] une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civil ». 



La société civile immobilière RP2 a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 25 juin 2025 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 19 mai 2026, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de :



Vu l'article 145-1 du Code de commerce 

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil 

Vu les articles 1227 et suivants du Code civil 

Vu l'article 1304-4 du Code civil 

Vu les articles 1719 et 1728 du Code civil 

Vu les pièces versées aux débats 

DECLARER la société RP2 recevable et bien fondée en son appel ; 

Y faisant droit : 

INFIRMER le jugement rendu le 22 mai 2025 par le Tribunal Judiciaire de BOURGES en ce qu'il a : 

CONSTATE que les commandements de payer signifiés le 5 octobre et le 8 novembre 2023 sont dépourvus de cause réelle ; 

FIXE la date de réalisation des conditions suspensives du bail au 12 janvier 2023 ; 

DEBOUTE la SCI RP2 de toutes ses demandes. 

Dit que les sommes payées par la SAS MLS [Y], avant le 12 janvier 2024, (3 premiers trimestres 2023) constituent des avances à déduire des loyers dus postérieurement au titre de l'année 2024 ; 

DIT que les demandes subsidiaires et infiniment subsidiaires de la SAS MLS [Y] sont devenues sans objet à l'exception de celles relatives aux troubles de jouissance liés aux infiltrations invoqués postérieurement au 12 janvier 2023 ; 

CONDAMNE la SCI RP2 à livrer une coque conforme et à faire réaliser tous travaux nécessaires pour faire cesser définitivement tout problème d'étanchéité et d'infiltration dans les locaux donnés à bail, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, et ce passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jours de retard ; 

CONDAMNE la SCI RP2 aux dépens ; 

CONDAMNE la SCI RP2 à payer à la SAS MLS [Y] une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



STATUANT DE NOUVEAU :

- CONSTATER le jeu de la clause résolutoire à compter du 8 décembre 2023 à 00h00 et ordonner en conséquence l'expulsion de la société MLS [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local à usage commercial n° MS7 B d'une surface de 1.555 m² qu'elle exploite au Centre Commercial AVARICUM, situé [Adresse 4] à [Localité 3]. 



- SUBSIDIAIREMENT, PRONONCER la résolution du bail portant sur le local MS7 B dépendant du Centre commercial [Localité 4], situé [Adresse 4] à [Localité 3], d'une surface de 1.555 m² environ, à compter rétroactivement du 8 décembre 2023 et ordonner en conséquence l'expulsion de la société MLS [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, dudit local.

- JUGER que la bailleresse pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société MLS [Y]. 

- FIXER la prise d'effet du bail au 8 septembre 2021, date d'ouverture du local au public, et CONDAMNER en conséquence la société MLS [Y] à payer à la société RP2 la somme de 406.875,84 € au titre de son arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025, avec intérêt de retard calculé sur la base du taux légal majoré de 10 % par an à compter de la date d'échéance, outre une pénalité de 7%. 

- SUBSIDIAIREMENT, FIXER la prise d'effet du bail au 4 octobre 2021, date de reprise des travaux de mise en conformité de la coque, et CONDAMNER en conséquence la société MLS [Y] à payer à la société RP2 : 

' la somme de 388.974,18 € au titre de son arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025, avec intérêt de retard calculé sur la base du taux légal majoré de 10 % par an à compter de la date d'échéance, outre une pénalité de 7%. 

' une indemnité d'occupation pour la période du 8 septembre 2021 au 3 octobre 2021 calculée prorata temporis sur la somme annuelle de 150.000 € HT, outre TVA. 

- A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, FIXER la prise d'effet du bail au 12 janvier 2023 et CONDAMNER en conséquence la société MLS [Y] à payer à la société RP2 : 

' la somme de 126.547,43 € au titre de son arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025, avec intérêt de retard calculé sur la base du taux légal majoré de 10 % par an à compter de la date d'échéance, outre une pénalité de 7%. 

' une indemnité d'occupation pour la période du 8 septembre 2021 au 11 janvier 2023 calculée prorata temporis sur la somme annuelle de 150.000 € HT, outre TVA. 

- CONDAMNER en toute hypothèse la société MLS [Y] à payer à la société RP2 une indemnité d'occupation à compter de la résiliation de plein droit du bail intervenue le 8 décembre 2023 à 00h00 ou de la résolution judiciaire à effet de la même date, une indemnité d'occupation égale à 200% du dernier loyer, outre les impôts, taxes et accessoires, jusqu'à la restitution du local, libre de tous biens et objets mobiliers. 

- CONDAMNER la société MLS [Y] à payer à la société RP2 la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance. 

- CONDAMNER la société MLS [Y] en tous les dépens de première instance. 



EN TOUT ETAT DE CAUSE ET Y AJOUTANT : 

- DEBOUTER la société MLS [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions à venir. 

- CONDAMNER la société MLS [Y] à payer à la société RP2 la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel. 

- CONDAMNER la société MLS [Y] à payer à la société RP2 les dépens d'appel. 



La société MLS [Y], intimée, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 19 mai 2026 à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile, de :



Vu l'article L 145-1 du code de commerce, 

Vu les articles 4, 5 et 9 du bail commercial, 

Vu les articles 1719 et suivants du Code Civil, 

Vu l'article 1343-5 du Code Civil, 



Ø CONFIRMER le jugement rendu le 22 mai 2025 par le Tribunal Judiciaire de BOURGES en toutes ses dispositions. 

Ø En tout état de cause, DEBOUTER LA SCI RP2 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 

Ø CONDAMNER la SCI RP2 aux entiers dépens d'appel et à payer à la SAS MLS [Y] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 

Ø En tant que de besoin, ORDONNER avant dire droit une mesure d'expertise confiant à l'expert désigné les missions suivantes : - 

Visiter les lieux situés [Adresse 5], situé [Adresse 6], - - - - - 

Déterminer les manquements du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, déterminer l'existence et la cause des troubles ainsi que les réparations nécessaires pour remédier à l'ensemble des désordres d'étanchéité. 

Arrêter le montant de l'éventuelle indemnité d'occupation due par la SAS MLS [Y] au titre du bail commercial pour la période comprise entre le 27 octobre 2023 et le 12 janvier 2023 et ce, en fonction d'une date de prise d'effet du bail au 12 janvier 2023, de la minoration contractuelle du loyer applicable pendant les trois premières années d'exécution du bail à compter de sa prise d'effet et de l'application de la TVA, de la prise en compte du défaut d'étanchéité du bien et de l'absence de livraison de la coque, du caractère précaire de l'occupation, de 

l'absence de jouissance paisible et des règlements d'ores et déjà effectués par le locataire, 

Arrêter le montant de taxe foncière du par le locataire à compter du 12 janvier 2023, 

Rechercher les règlements effectués par la locataire et de faire les comptes entre les parties. 

Recueillir les dires et observations des parties sur ces investigations et y répondre, 

Rédiger un pré-rapport et demander aux parties leurs observations sur ce pré rapport avec un délai d'un mois minimum, 

Transmettre un rapport définitif. 

A titre subsidiaire, 

Ø CONSTATER la défaillance de la SCI RP2 dans son obligation contractuelle de délivrance et de jouissance paisible 

Ø ORDONNER la délivrance des lieux en bon état, 

Ø CONDAMNER la SCI RP2 à réaliser les travaux d'étanchéité, d'évacuation des eaux de la toiture suite à l'infiltration d'eau par les plafonds des locaux loués et ce, sous astreinte coercitive de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. 

Ø CONDAMNER la SCI RP2 à livrer une coque conforme, et ce sous astreinte coercitive de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. 

Ø En tant que de besoin, ORDONNER avant dire droit une mesure d'instruction à la charge de la SCI RP2 destinée à déterminer les manquements du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, à déterminer l'existence et la cause des troubles ainsi que les réparations nécessaires pour remédier à l'ensemble des désordres d'étanchéité. 

Ø En tout état de cause, REJETER l'intégralité des demandes de la SCI RP2 et l'en débouter 

Ø AUTORISER la société MLS [Y] à se dispenser du paiement du loyer et ce de façon rétroactive à compter de l'acquisition du local par la SCI RP2 jusqu'à ce que cette dernière exécute son obligation de délivrance conforme, par la réalisation des travaux d'étanchéité et d'évacuation des eaux de la toiture. 

Ø Subsidiairement, AUTORISER la Société MLS [Y] à procéder à la consignation des loyers et ce de façon rétroactive à compter du transfert de propriété du local au profit de la SCI RP2 jusqu'à ce que cette dernière accomplisse les travaux d'étanchéité nécessaire, délivre la chose louée et assure la jouissance paisible de la société MLS [Y] et ORDONNER en outre la réduction du loyer à hauteur de 30 % à compter de la délivrance de l'acte introductif d'instance, jusqu'à parfaite réalisation des travaux permettant une jouissance des locaux conforme aux dispositions du bail. 

Ø Si par extraordinaire, le "tribunal" de céans considère que le bail commercial a pris effet antérieurement au 12 janvier 2023 et rejette les demandes de dispense et de consignation du montant des loyers, CONDAMNER la SCI RP2 au paiement de la somme de 26.500 euros à titre de dommages intérêts pour violation de l'obligation de délivrance, somme qui se compensera avec le montant réclamé par la SCI RP2 du 22 octobre 2022 au 31 décembre 2022. 

A titre très infiniment subsidiaire, 

Ø ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire et OCTROYER un délai de paiement de trois [sic] à compter de la signification de la décision à intervenir, 

En tout état de cause, 

Ø CONDAMNER la SCI RP2 à verser à la SAS [Y] PARK la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par ordonnance du 10 mars 2026, le conseiller de la mise en état a débouté la SAS MLS [Y] de sa demande de radiation pour défaut d'exécution, l'a condamnée à payer à la SCI RP2 une somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'incident.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2026.







SUR QUOI :



I) Sur la validité formelle des commandements de payer délivrés à la société MLS [Y] par la SCI RP2 :



Aux termes du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».



En l'espèce, il est constant que la SCI RP2 ' propriétaire depuis le 27 octobre 2022 de l'ensemble immobilier que la société DWS ALTERNATIVES GMBH avait donné à bail commercial à la société MLS [Y] le 16 décembre 2020 ' a fait délivrer à cette dernière, par deux actes distincts de la SCP RICHARD-HOYAU-GERAULT commissaire de justice à Bourges en date du 5 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant, pour l'un, sur la somme de 26 624,28 € TTC et, pour l'autre, sur la somme de 66 375,33 € restant dues « au titre du » bail commercial sous seing privé en date du 16 décembre 2020.



Un troisième commandement de payer a par ailleurs été délivré à la société intimée par acte du même commissaire de justice le 8 novembre suivant, portant sur la somme de 139 439,23 € et contenant la mention suivante : « deux commandements de payer les loyers vous ont été signifiés par acte de mon ministère en date du 05/10/2023, l'un faisant état d'une dette locative s'élevant à 26 624,28 € et comportant un décompte arrêté à la date du 08/09/2023, l'autre faisant état d'une dette locative de 66 375,33 € et comportant un décompte arrêté à la date du 19/09/2023 et indiqué par erreur comme arrêté au 08/09/2023. Ce présent commandement annule et remplace les deux précédents commandements signifiés en date du 05/10/2023 ».



Rappelant que le commandement de payer doit communiquer au locataire le détail des sommes réclamées en distinguant le loyer, les provisions et les charges, la société MLS [Y] soutient, dans le corps de ses écritures devant la cour, que les deux commandements de payer qui lui ont été simultanément signifiés le 5 octobre 2023 sont de nature à l'induire en erreur, dès lors qu'elle ignore si ces deux commandements se juxtaposent, ou s'il l'un annule et remplace l'autre.



L'intimée estime qu'en faisant délivrer un troisième commandement de payer, la SCI RP2 avait parfaitement conscience de la confusion induite par les deux précédents.



Cependant, il convient de rappeler que le premier juge a estimé qu'il n'apparaissait pas que la délivrance simultanée de deux commandements avait pour objectif ou même pour effet d'induire en erreur le preneur sur la nature de ses obligations à paiement, de sorte que les actes ne paraissaient pas affectés d'une nullité formelle (pages 6 et 7 du jugement).



Or, la société MLS [Y] sollicite à titre principal dans le dispositif de ses dernières écritures devant la cour la confirmation du jugement entrepris « en toutes ses dispositions ».



Dès lors que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures conformément au troisième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, les critiques formées par la société MLS [Y], dans le corps de ses écritures, sur la régularité formelle des trois commandements de payer qui lui ont été successivement délivrés à l'initiative de la bailleresse apparaissent inopérants et il n'appartient pas à la cour de statuer sur les griefs ainsi formés et qui ne font l'objet d'aucune demande dans le dispositif des conclusions de l'intimée.



II) Sur la prise d'effet du contrat de bail :



Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés, qui tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



L'article 1188 du même code dispose que « le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».



Selon les articles 1189 alinéa premier et 1190 de ce code, « toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier » et « dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé ».



L'article 1192 de ce code précise, toutefois, qu' « on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation ».



En l'espèce, la SCI RP2 ' venant aux droits de la société DWS ALTERNATIVES GMBH bailleresse initiale ' et la société MLS [Y], preneuse à bail, sont en total désaccord sur la date de prise d'effet du bail, la première soutenant que cette dernière doit être fixée au 8 septembre 2021, ou à titre subsidiaire au 4 octobre 2021, et la seconde sollicitant, au contraire, la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fixé la date de réalisation des conditions suspensives du bail au 12 janvier 2023.



Il convient de rappeler que le bail commercial signé le 16 décembre 2020 comprend un article 4 intitulé « durée / prise d'effet ' ouverture au public » prévoyant, dans un article 4.1, que « les locaux loués sont donnés à bail par le bailleur au preneur pour une durée de dix (10) années entières et consécutives qui commenceront à courir à compter de la date de livraison de la coque aux normes applicables au bien loué et à la réalisation des travaux nécessaires suite à l'infiltration d'eau par les plafonds (date d'effet du bail). La remise des clés constaté[e] par l'état des lieux d'entrée tel que visé à l'article 2.4 du bail donnera au preneur la possibilité de débuter ses travaux d'aménagement durant la mise en conformité de la coque par le bailleur (') » (pièce numéro 1 du dossier de l'appelante).



Par cette clause claire et précise, les parties au contrat de bail ont ainsi, d'une part, stipulé que la prise d'effet du bail était conditionnée à la levée de deux conditions suspensives cumulatives : d'une part la livraison de la coque aux normes applicables au bien loué et, d'autre part, la réalisation des travaux nécessaires suite à l'infiltration d'eau par les plafonds et, d'autre part, qu'avant même la date de prise d'effet du bail le preneur aurait la possibilité de débuter des travaux d'aménagement dans les locaux dès la remise des clés lors de l'état des lieux d'entrée, lequel est intervenu le 1er juin 2021 (pièce numéro 2 du dossier de l'appelante).



La SCI RP2 soutient à cet égard qu'en procédant à l'ouverture au public du local dès le 8 septembre 2021 après avoir obtenu l'autorisation par la commission de sécurité, la société MLS [Y] a manifesté, de façon non équivoque, son intention de renoncer à la réalisation des conditions suspensives précitées conformément à l'article 1304-4 du code civil selon lequel « une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli », de sorte qu'il doit être retenu que le bail a pris effet à cette date.



Toutefois, la renonciation, par une partie, à une condition suspensive stipulée à son profit 



nécessite une manifestation de sa part certaine, claire et non équivoque de sa volonté d'y renoncer.



Tel n'est pas le cas en l'espèce, aucun élément du dossier ne permettant d'établir que la société MLS [Y] aurait renoncé à la prise d'effet différée du bail, l'intimée ayant, au contraire, sollicité à plusieurs reprises la SCI RP2 afin qu'elle réalise les travaux prévus à l'article 4 précité du contrat en lui rappelant la teneur de cette clause du contrat prévoyant un début de bail différé et ne coïncidant pas avec l'entrée dans les lieux.



Ainsi, dans un courrier électronique du 27 septembre 2021, le représentant de la société MLS [Y] écrivait-il à la SCI RP2 : « (') nous rencontrons actuellement et depuis notre ouverture le 8 septembre dernier de nombreux problèmes d'infiltrations dans notre salle (') nous avions convenu [sic], et écrit dans le bail, que les travaux de réparation de ces infiltrations devaient conditionner la prise d'effet du bail. Or, nous constatons que ce problème persiste malgré notre entrée dans les lieux. Nous comptons donc sur votre diligence pour régler au plus vite ce problème (') ».



En l'absence, dès lors, de manifestation, par la société MLS [Y], d'une volonté non équivoque de renoncer aux deux conditions suspensives précitées stipulées dans le bail, il ne saurait être considéré, comme cela est sollicité par la SCI RP2, que l'intimée aurait renoncé à celles-ci en application de l'article 1304-4 précité du code civil, peu important, à cet égard, qu'elle ait débuté dans les lieux l'exploitation de son activité de salle de sport à compter du 8 septembre 2021.



À cet égard, la notion de « travaux nécessaires suite à l'infiltration d'eau par les plafonds », figurant dans la clause susvisée, doit être interprétée selon les articles 1189 et 1190 du code civil précités comme constituant, selon la volonté des parties, des travaux nécessaires pour remédier à cette infiltration et permettre, dès lors, l'usage, dans des conditions normales, de l'immeuble loué tel que prévu dans le bail, c'est-à-dire l'ouverture au public d'une salle de sport. 



Or, il résulte du rapport du cabinet [T] Global Expertise en date du 27 octobre 2022 (pièce numéro 28 du dossier de l'appelante) que de tels travaux n'étaient pas efficacement réalisés à cette date, les photographies figurant en page numéro 5 de ce rapport ayant notamment permis de relever l'existence dans la toiture située au-dessus de la salle de sport d'un percement permettant à l'eau de s'infiltrer dans les locaux. Ce rapport établit donc que les interventions réalisées à la demande de la société DWS ALTERNATIVE GMBH le 15 septembre 2021 puis le 7 octobre 2021 (pièces numéros 31 et 38 du dossier de l'appelante) pour des montants respectifs de 2124 € et 1812 € n'ont pas permis de remédier à l'infiltration d'eau par le plafond du local loué et ne peuvent donc correspondre, au sens des dispositions contractuelles précitées, à « des travaux nécessaires suite à l'infiltration d'eau par les plafonds ».



Le caractère non satisfaisant de ces travaux apparaît, en outre, dans les termes figurant dans l'assignation en date du 27 décembre 2023 par laquelle la SCI RP2 a sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Bourges l'organisation d'une mesure d'expertise, et dans laquelle elle fait état de plusieurs infiltrations constatées « dans l'ensemble des bâtiments » du centre commercial Avaricum survenus en « 2021, 2022 et 2023 » (pièce numéro 24 du dossier de l'appelante).



Seul le document intitulé « attestation de bonne exécution de travaux d'étanchéité », rédigé le 12 janvier 2023 par la société BG2i ' dans lequel celle-ci indique qu'elle a procédé, s'agissant du bâtiment D occupé par la société MLS [Y], au « remplacement de certains joints de dilatation sur les noues et remplacement de la couvertine (pas dans le sens de la pente) », concluant que « ces travaux ont permis de rendre les couvertures étanches » et que « les couvertures des bâtiments C et D sont désormais étanches » ' permet d'établir que les travaux prévus aux dispositions contractuelles précitées ont bien été réalisés et, qu'en conséquence, les conditions suspensives prévues dans le bail pour la prise d'effet de celui-ci ont été remplies à cette date.



C'est en conséquence à bon droit que le tribunal a pu considérer que le bail commercial conclu le 16 décembre 2020 avait pris effet, conformément à ses clauses claires et précises, à la date du 12 janvier 2023.



La décision dont appel devra donc être confirmée de ce chef.



III) Sur les conséquences de la date de prise d'effet du bail commercial :



A) sur l'application de la clause résolutoire et la demande subsidiaire de résolution du bail:



Aux termes de l'article 1728 du code civil : « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».



Selon l'article 5.1. du bail du 16 décembre 2020, la société MLS [Y] s'est engagée à régler, à titre de loyer, la somme la plus élevée des deux sommes suivantes : loyer minimum garanti ou loyer variable de 6% hors taxes du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le Preneur. 



Le loyer minimum garanti a été fixé par les parties comme suit (article 5.1a): 

« Le loyer minimum garanti sera égal à cent cinquante mille euros (150.000 €) hors taxes (le Loyer Minimum Garanti). 

Toutefois, le loyer Minimum Garanti sera réduit, pour les trois (3) premières années suivants la Date De Prise d'Effet, comme suit : 

' Pour la 1ère année suivant la Date de Prise d'effet : aucun Loyer Minimum Garanti ne sera prévu ; 

' Pour la 2ème année suivant la Date de Prise d'Effet : le Loyer Minimum Garanti sera égal à cent vingt mille euros (120.000 €) hors taxes (hors indexation) ; 

' Pour la 3ème année suivant la Date de Prise d'Effet : le Loyer Minimum Garanti sera égal à cent vingt mille euros (135.000 €) hors taxes (hors indexation) ; 

Durant la première période de franchise, il n'y aura aucun loyer variable dès lors que le chiffre d'affaires sur la période concernée ne dépassera pas le montant de 2 (deux) millions d'euros HT) ». 



En application de l'article 7 A du contrat de bail, le preneur doit par ailleurs acquitter « tous impôts, taxes et contributions de quelque nature que ce soit, créés ou à créer, auxquels les locataires peuvent être assujettis et/ou dont l'ensemble immobilier ou les locaux loués pourraient faire l'objet. (') ».



Il en résulte donc qu'aucun loyer n'est dû par la société MLS [Y] au titre de la première année, année blanche, suivant le début du bail, c'est-à-dire entre le 12 janvier 2023 et le 12 janvier 2024.



Dès lors, les trois commandements de payer visant la clause résolutoire susvisés que la SCI RP2 a fait délivrer à la société MLS [Y] le 5 octobre puis le 8 novembre 2023 doivent être considérés, en ce qu'ils réclament au preneur des arriérés de loyer pour une période débutant le 26 octobre 2022 à laquelle le bail n'avait pas encore pris effet, comme dépourvus de cause réelle et, dès lors, insusceptibles de donner lieu à application de la clause résolutoire prévue au contrat.



La décision de première instance devra donc être confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI RP2 de ses demandes tendant aussi bien au constat du jeu de la clause résolutoire qu'au prononcé, en l'absence d'inexécution de la locataire de son obligation à paiement des loyers, de la résiliation du bail.









B) Sur la demande de la SCI RP2 tendant à la condamnation de la société MLS [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation :



La SCI RP2 soutient, à titre subsidiaire, que la société MLS [Y] se trouve débitrice d'une indemnité d'occupation pour la période courant du jour où elle a fait l'acquisition des locaux ' soit le 27 octobre 2022 ' jusqu'au 12 janvier 2023 ', rappelant qu'au visa de l'article 1240 du code civil lorsque le preneur occupe et exploite des locaux sans disposer d'un titre valable, il est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation en contrepartie de la jouissance des lieux.



Elle rappelle, à cet égard, qu'il n'est pas contesté que la société MLS [Y] a ouvert au public la salle de sport qu'elle exploite dans les locaux loués dès le 8 septembre 2021, réalisant depuis lors un chiffre d'affaires en constante augmentation.



Cependant, il ne saurait être considéré que, pour la période du 27 octobre 2022 au 12 janvier 2023, la société MLS [Y] aurait occupé des locaux ayant fait l'objet du contrat de bail du 16 décembre 2020 « sans disposer d'un titre valable », ainsi que le soutient l'appelante, dès lors que, précisément, son occupation des locaux résultait des termes mêmes du bail commercial précité ayant, d'une part, prévu une date d'effet différée à la réalisation de deux conditions suspensives cumulatives et, d'autre part, autorisé, dans cette attente, le preneur à disposer des clés du local sans qu'une indemnité d'occupation ne fût stipulée.



Dans ces conditions, la demande de la SCI RP2 tendant à la condamnation de la société MLS [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du 27 octobre 2022 au 11 janvier 2023 ne peut qu'être rejetée, ainsi que cela a été pertinemment jugé par le tribunal.



 C) Sur la demande formée en cause d'appel au titre des fruits civils :



Selon l'article 546 du code civil, « la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s'appelle "droit d'accession" ».



Il résulte de l'article 547 du même code que « les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d'accession ».



La SCI RP2 soutient qu'en application de ces deux textes, lorsque la jouissance d'un bien immobilier génère des revenus - qu'il s'agisse de loyers, de sous-loyers ou plus largement de sommes perçues en contrepartie de l'utilisation du bien - ces revenus constituent des fruits civils qui, en vertu du droit d'accession, appartiennent au propriétaire et doivent, le cas échéant, lui être restitués intégralement par celui qui les a indûment perçus.



Elle sollicite en conséquence devant la cour la condamnation de la société MLS [Y] au paiement de la somme de 2 500 454,74 €, correspondant au chiffre d'affaires réalisé par la société MLS [Y] depuis l'ouverture de la salle de sport qu'elle exploite le 8 septembre 2021.



La société MLS [Y] demande à la cour, en premier lieu, de déclarer une telle demande irrecevable, comme présentée pour la première fois en cause d'appel et méconnaissant, ainsi, les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.



Aux termes de ce texte, « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. »



Selon l'article 565 du même code, « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».



L'article 566 de ce code dispose, en outre, que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».



Il est constant que la demande formée par la SCI RP2 au titre des fruits civils sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil n'avait pas été formée devant le premier juge, et qu'elle constitue donc une demande nouvelle en cause d'appel.



En première instance, la SCI RP2 sollicitait la condamnation de la société MLS [Y] au paiement de loyers, charges, accessoires et, à titre subsidiaire, d'une indemnité d'occupation.



Il ne saurait être considéré que la demande formée au titre des fruits civils, appartenant au propriétaire de la chose mobilière ou immobilière par droit d'accession, tendrait aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, et qui visaient à obtenir un avantage, par nature, tout à fait différent.



Pas plus une telle prétention ne saurait-t-elle être analysée comme constituant l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises à l'appréciation du premier juge.



La demande nouvellement formée par la SCI RP2 en cause d'appel au titre des fruits civils devra donc nécessairement être déclarée irrecevable au visa de l'article 564 précité du code de procédure civile.



IV) Sur la demande de la société MLS [Y] tendant à la condamnation sous astreinte de la SCI RP2 :



L'article 1719 du code civil impose au bailleur, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ».



L'article 1720 du même code dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».



L'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution confère, par ailleurs, la possibilité à tout juge, même d'office, d'ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.





L'article 9 du contrat de bail conclu par les parties, intitulé « entretien et réparation des locaux loués » dispose que le preneur prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouvent à la date de prise d'effet sans qu'il ne puisse faire une quelconque réclamation au bailleur ni exiger de ce dernier aucun travaux, de quelque nature que ce soit, ni lors de la prise de possession des locaux loués, ni pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements successifs, y compris ceux relevant de la vétusté ou de la force majeure, « hormis la réalisation de travaux d'évacuation des 



eaux de la toiture suite à l'infiltration d'eau par les plafonds des locaux loués » (page 14 du contrat).



La SCI RP2 sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à livrer une coque conforme et à faire réaliser tous travaux nécessaires pour faire cesser définitivement tout problème d'étanchéité et d'infiltration dans les locaux loués à bail dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement, et sous astreinte de 200 € par jour de retard.



L'appelante soutient à titre principal, en effet, « que la société MLS [Y] n'a jamais démontré que la coque livrée n'était pas conforme », ce d'autant plus qu'elle exploite les locaux depuis le 8 septembre 2021, faisant par ailleurs grief au jugement querellé de ne préciser ni la nature exacte des travaux à réaliser, ni leur localisation précisant les locaux, ni les modalités concrètes d'exécution exigés, se bornant à une injonction générale et imprécise.



À titre subsidiaire, la SCI RP2 sollicite la réduction du montant de l'astreinte à 10 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, estimant que les infiltrations invoquées par l'intimé sont extrêmement légères, ponctuelles et localisées et n'ont jamais rendu les locaux impropres à leur destination.



Au sens du premier texte précité, il appartient à la SCI RP2, bailleresse depuis l'acquisition des locaux le 27 octobre 2022, d'entretenir l'immeuble en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, c'est-à-dire, selon les énonciations du bail, un « usage exclusif de gestion d'installations sportives et d'équipements, notamment par voie d'exploitation directe ou indirecte, ainsi que la mise à disposition de tout public, de tout type d'appareil de mise en forme, pour l'utilisation privée, avec ou sans enseignement suivi, le négoce de tous équipements sportifs et de loisirs, de produits diététiques ou énergétiques, et prestations concourant au bien-être des personnes et toutes activités secondaires complémentaires de l'activité principale entrant dans le cadre de l'évolution du concept [Y] Park par le franchiseur » (page numéro 5 du bail).



Il résulte du procès-verbal de constat établi le 19 octobre 2023 par Maître [X], commissaire de justice à Bourges, que la récupération des téléphones portables de salariés de la société MLS [Y] a permis d'attester de la persistance, en dépit des travaux réalisés par la SCI RP2, d'importantes infiltrations d'eau provenant de la toiture du local de la salle de sport, ce commissaire de justice ayant récapitulé, au terme de son procès-verbal de constat, les différentes dates auxquelles les photos et vidéos avaient été prises (pièce numéro 11 du dossier de l'intimée).



Par les pièces 19 et 24 de son dossier, la société MLS [Y] justifie par ailleurs avoir signalé à la directrice du centre commercial [Localité 4], [A] [N], à de multiples reprises, l'existence d'infiltrations récurrentes provenant du plafond de la salle de sport, celle-ci répondant notamment : « je déclare une nouvelle fois » et « je ne suis pas surprise, je fais une énième déclaration », les photographies des flaques d'eau se trouvant au sol de la salle de sport comportant des dates entre le 16 février 2024 et le 29 août 2025.



Ces éléments établissent suffisamment, sans qu'il ne soit nécessaire d'ordonner une mesure d'expertise, que la SCI RP2 manque à l'obligation, à laquelle elle se trouve tenue en application des textes précités, d'entretenir l'immeuble loué en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, peu important, à cet égard, que la société MLS [Y] ait pu poursuivre son activité professionnelle en dehors des courtes périodes de fermeture de la salle de sport imposées par les infiltrations.



C'est en conséquence à juste titre que le tribunal a condamné l'appelante à livrer une coque conforme et à faire réaliser tous travaux nécessaires pour faire cesser définitivement tout problème d'étanchéité et d'infiltration dans les locaux donnés à bail, sans que les termes de cette condamnation n'encourent le grief d'imprécision allégué par l'appelante, dès lors que, faisant référence à un objectif déterminé, ils n'avaient pas à détailler exhaustivement les modalités techniques permettant d'y aboutir.



Il doit, par ailleurs, être rappelé que le mécanisme de l'astreinte a précisément pour but de contraire un débiteur à procéder à l'exécution d'une décision de justice et doit, dès lors, présenter un caractère suffisamment incitatif, lequel ne serait assurément pas atteint si le montant de l'astreinte était diminué à la modique somme de 10 € par jour ainsi que cela est sollicité par l'appelante.



La décision de première instance devra en conséquence être confirmée aussi bien sur le principe et la teneur de la condamnation prononcée, que sur le montant de l'astreinte fixée pour s'assurer de l'exécution de celle-ci.



V) Sur les autres demandes :



Il résulte de ce qui précède que la décision dont appel devra être confirmée en l'intégralité de ses dispositions, y compris en ce qu'elle a fait une juste application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.



La SCI RP2, qui succombe ainsi en l'intégralité de ses demandes, sera tenue aux entiers dépens d'appel.



L'équité commandera, enfin, de la condamner à verser à la société MLS [Y] une indemnité d'un montant de 5000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles que cette dernière a dû exposer en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS :



La cour



' Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris



Y ajoutant



' Déclare irrecevable la demande formée en cause d'appel par la SCI RP2 tendant à la condamnation de la société MLS [Y] au titre des fruits civils 

' Condamne la SCI RP2 à verser à la société MLS [Y] une indemnité de 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

' Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires

' Dit que la SCI RP2 sera tenue aux entiers dépens d'appel.



 L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT R. PERINETTI





La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 

En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.

P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE