Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 1 juillet 2026, n° 24/10244

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 1er JUILLET 2026



N° 2026 / 308



N° RG 24/10244 



N° Portalis DBVB-V-B7I-BNRJU





Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]





C/



SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE



S.A.S. CHAVISSIMMO









































Copie exécutoire délivrée le :







à :



Me [Localité 1] ROSENFELD



Me Armelle BOUTY



Me Maud DAVAL-GUEDJ



Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 25 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03373.



APPELANTE



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sis à [Localité 2]

pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet NERCAM, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



représenté par Me François ROSENFELD, membre de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué et plaidant par Me Sébastien ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉES



SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE

dont la dénomination commerciale est OMNIUM FACADES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège sis [Adresse 3]



représentée par Me Armelle BOUTY, membre de la SELARL RACINE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par Me Emmanuelle LE TREUT, avocat au barreau de MARSEILLE



S.A.S. CHAVISSIMMO

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]



représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Caroline RANIERI, membre de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE



*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 05 Mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026.



ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juillet 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Le 23 mars 2020, les services municipaux de la Ville de [Localité 3] ont constaté des désordres en façade de l'immeuble sis [Adresse 1], consistant en des fissurations importantes affectant l'ensemble des balcons en pierre de taille et présentant un risque de chute de matériaux sur l'espace public.



Un premier arrêté pris le 7 avril 2020 a interdit l'accès à l'ensemble des balcons et ordonné l'installation d'un périmètre de sécurité sur le trottoir longeant la façade.



Un second arrêté pris le 22 mai 2020 a décrété un état de péril grave et imminent et ordonné l'exécution de travaux de réparation.



Suivant devis du 29 mai 2020 accepté par la société Chavissimmo, syndic de l'immeuble, la société Isolation et peinture, exerçant sous l'enseigne Omnium façades (ci-après la société SIP), a été chargée de mettre en place un échafaudage contre la façade, des étais destinés à conforter les balcons et des protections au droit des immeubles voisins.



Les copropriétaires se sont plaints par la suite auprès du syndic de ne pas recevoir d'informations au sujet de l'avancée des travaux et ont réclamé en vain la tenue d'une assemblée générale.



La société Chavissimmo a démissionné de ses fonctions le 1er décembre 2020, et un nouveau syndic a été désigné le 9 février 2021 en la personne de la société Nercam.



Cette dernière a pris un maître d'oeuvre en la personne de M. [U] [O], lequel a estimé que les mesures conservatoires mises en place étaient 'maximalistes' et d'un 'tarif prohibitif '(la location du matériel représentant un coût mensuel de 4 500 euros hors taxes). Il a validé une solution alternative et moins coûteuse consistant à installer des filets de protection ainsi qu'un devis de travaux établi par la société TGH.



La société SIP a finalement retiré son matériel dans le courant du mois de septembre 2021 et la mainlevée de l'arrêté de péril est intervenue le 4 février 2022 à l'issue des travaux réalisés par la société TGH.



Après avoir été déboutée en cause de référé, la société SIP a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille par acte délivré le 5 avril 2022 afin de l'entendre condamner à lui payer la somme de 84 898 euros TTC en règlement de l'ensemble de ses factures, outre intérêts moratoires au taux légal capitalisés à compter d'une mise en demeure du 11 juillet 2021.



Le syndicat a conclu au rejet de cette action, considérant qu'il n'était pas lié par le contrat conclu par son ancien syndic et que celui-ci devait être annulé pour cause de dol. 

La société Chavissimmo, appelée en garantie, a pareillement conclu à sa mise hors de cause.



Par jugement rendu le 25 juin 2024, le tribunal a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'annulation du contrat,

- condamné le syndicat à payer à la société SIP la somme de 84 898 euros, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,

- débouté la société SIP de sa demande en paiement dirigée contre la société Chavissimmo,

- condamné la société Chavissimmo à relever et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires,

- et condamné la société Chavissimmo aux dépens, ainsi qu'à payer à la société SIP une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Chavissimmo et le syndicat des copropriétaires ont tous deux interjeté appel de cette décision par déclarations respectivement enregistrées les 7 août et 13 septembre 2024 au greffe de la cour, la jonction des deux instances ayant été prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 18 novembre 2024.



Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société Nercam, s'oppose principalement aux demandes formées à son encontre aux motifs :

- que les copropriétaires n'ont jamais été informés de l'engagement de la dépense par leur ancien syndic,

- que les prestations de la société SIP ne correspondaient pas aux mesures prescrites par l'autorité municipale,

- que le contrat a été conclu à un prix prohibitif et sans mise en concurrence des entreprises,

- et que le dol est constitué lorsqu'il émane d'un tiers de connivence, en l'occurrence la société Chavissimmo.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à régler les factures émises par la société SIP et, statuant à nouveau de ce chef, de débouter cette dernière de sa réclamation.



Subsidiairement, il conclut à la confirmation de la décision en ce qu'elle a condamné la société Chavissimmo à le relever et garantir intégralement, faisant valoir que celle-ci n'a pas respecté les obligations mises à sa charge par l'article 37 du décret du 17 mars 1967 et a engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1991 et suivants du code civil.



Il réclame contre chacune des deux autres parties paiement d'une somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses entiers dépens de première instance et d'appel et ceux de référé.



Par conclusions notifiées le 3 mars 2025, la société Chavissimmo soutient :

- qu'elle a dû commander les travaux en urgence à la demande de l'autorité administrative, conformément aux prévisions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

- que les copropriétaires ont été tenus informés par courriels, mais que la période de confinement liée à la crise sanitaire du covid 19 ne permettait pas la tenue d'une assemblée générale,

- et qu'en vertu de l'article 1998 du code civil, le mandant est tenu d'exécuter les engagements qui ont été contractés en son nom.



Elle demande principalement à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires, et de condamner en revanche ce dernier à lui rembourser la somme de 84 898 euros qu'elle a été contrainte de verser à la société SIP dans le cadre de l'exécution provisoire.



Subsidiairement, elle fait valoir que, compte tenu du retard pris dans la réalisation des travaux, elle ne saurait être tenue de garantir le paiement des factures postérieures à la désignation de la société Nercam aux fonctions de syndic, lesquelles représente une somme totale de 29 700 euros dont elle réclame pareillement le remboursement.



En tout état de cause, elle poursuit la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions notifiées le 3 février 2025, la société SIP fait valoir de son côté :

- que le contrat conclu est parfaitement régulier, 

- que le litige opposant le syndicat des copropriétaires à son ancien syndic ne la concerne pas,

- que la somme qui lui est due s'élève en réalité à 106 678 euros compte tenu des dernières factures de location du matériel échues jusqu'en septembre 2021,

- et que l'importance de la dette s'explique par la carence du syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de réparation.



Elle demande à la cour d'infirmer le jugement du seul chef du montant de sa créance et, statuant à nouveau sur ce point, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme principale de 106 678 euros, outre intérêts moratoires au taux légal capitalisés à compter de la mise en demeure du 11 juillet 2021.



Subsidiairement, pour le cas où la cour ferait droit aux moyens de défense soulevés par le syndicat, elle dirige sa demande en paiement contre la société Chavissimmo sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle.



En tout état de cause, elle réclame contre toute partie perdante paiement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par chacune des parties.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 avril 2026.





DISCUSSION



Sur l'action en paiement dirigée contre le syndicat des copropriétaires :



En vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il représente le syndicat dans tous les actes civils.



L'article 1998 du code civil dispose en outre que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.



Il se déduit de ces textes que le syndic engage le syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers pour les actes qu'il accomplit dans le cadre de ses attributions légales, ce dernier devenant le débiteur direct des obligations contractées en son nom.



Au cas présent, il apparaît que les travaux conservatoires commandés par la société Chavissimmo auprès de la société SIP s'inscrivaient dans le cadre de l'arrêté de péril pris par la Ville de [Localité 3] et présentaient un caractère urgent, de sorte que le syndic n'a pas excédé les limites de ses pouvoirs.



Il n'est nullement établi d'autre part que le marché de travaux aurait été conclu à l'aide de manoeuvres dolosives de la part de la société SIP, ni que celle-ci aurait agi de connivence avec la société Chavissimmo, étant observé que la situation d'urgence dispensait le syndic d'une mise en concurrence et que les prestations commandées auprès de cette entreprise avaient été validées par M. [A] [H], architecte DPLG (voir en ce sens son courriel en date du 28 mai 2020). 



Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à régler les factures dues à la société SIP, sauf à fixer le point de départ des intérêts moratoires à compter de la mise en demeure adressée le 11 juillet 2021 et à ordonner leur capitalisation, conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du code civil.



En revanche, conformément à l'article 564 du code de procédure civile, la société SIP est irrecevable à augmenter sa demande en paiement en cause d'appel alors qu'elle disposait d'ores et déjà de l'ensemble des éléments lui permettant de liquider le montant de sa créance définitive devant le premier juge, étant précisé que son conseil a été invité à l'audience à formuler ses observations sur ce moyen relevé d'office par la cour.





Sur l'action en garantie dirigée contre la société Chavissimmo :



En vertu de l'article 37 du décret du 17 mars 1967, lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.



Au cas présent, si les copropriétaires ont bien été informés de la prise de l'arrêté de péril, il n'est pas établi en revanche que les conditions du contrat conclu avec la société SIP aient été portées à leur connaissance, en dépit des demandes formulées par les membres du conseil syndical (voir en ce sens les courriels échangés entre M. [W] [I] et Mme [V] [X] entre les 8 juin et 8 décembre 2020 et le courrier adressé par Mme [V] [X] et M. [L] [S] le 18 novembre 2020).



Il est constant d'autre part qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée par la société Chavissimmo, alors que les dispositions de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 permettaient d'organiser une réunion par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique, ou encore de procéder à un vote par correspondance, nonobstant la période d'urgence sanitaire.



La carence du syndic a incontestablement causé préjudice aux copropriétaires en les privant de la possibilité d'apprécier le bien fondé de ses initiatives et de prendre toutes décisions utiles pour l'avenir, alors que, selon M. [U] [O], les mesures conservatoires mises en place ont représenté un coût prohibitif.



Enfin, la société Chavissimmo est également fautive pour avoir démissionné brutalement de ses fonctions de syndic le 1er décembre 2020 sans que les travaux de réparation de la façade aient été engagés.



Le jugement entrepris sera donc également confirmé, sur le fondement de la responsabilité contractuelle du mandataire édictée par les articles 1991 et 1992 du code civil, en ce qu'il a condamné la société Chavissimmo à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des sommes dues à la société SIP, dans la limite toutefois des sommes échues à la date de la désignation d'un nouveau syndic, soit 72 028 euros suivant décompte produit en pièce n° 13.





Sur la demande en répétition des sommes trop versées en exécution du jugement :



Le présent arrêt emporte de plein droit obligation de restituer les sommes trop versées en exécution des chefs infirmés du jugement, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la demande en répétition formée par la société Chavissimmo.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Confirme le jugement déféré, excepté en ce qui concerne le point de départ des intérêts moratoires et le montant du recours en garantie,



Statuant à nouveau de ces chefs,



Dit que les intérêts moratoires attachés à la créance de la société Isolation et peinture courront au taux légal à compter du 11 juillet 2021 et ordonne leur capitalisation dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil,



Condamne la société Chavissimmo à relever et garantir le syndicat des copropriétaires dans la limite de la somme principale de 72 028 euros, outre les intérêts susdits,



Y ajoutant,









Déclare irrecevable le surplus de la demande en paiement formée en cause d'appel par la société Isolation et peinture,



Condamne la société Chavissimmo aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser à la société Isolation et peinture une somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles,



Rejette les autres demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT