Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 18 juin 2026, n° 25/00293

ARRET N° 206



N° RG 25/00293 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIVW5











AFFAIRE :



Mme [F] [R], [S] [O]

C/

M. [N] [E], Mme [G] [J] épouse [E] technicienne qualité, S.A. ALLIANZ IARD









JP/TT







Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire



















Grosse délivrée aux avocats







COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 18 JUIN 2026

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Le DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :





ENTRE :



Madame [F] [R], [S] [O]

née le 27 Novembre 1985 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Hubert-antoine DASSE, avocat au barreau de LIMOGES



APPELANTE d'une décision rendue le 10 Avril 2025 par le tribunal judiciaire de Limoges





ET :



Monsieur [N] [E]

né le 12 Mars 1990 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES





Madame [G] [J] épouse [E]

née le 16 Février 1991 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES





S.A. ALLIANZ IARD,

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL SELARL LX LIMOGES, avocat au barreau de LIMOGES, Me Matthieu PATRIMONIO de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, Me Willy LEDANOIS, avocat au barreau de PARIS





INTIMES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 07 Mai 2026. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2026.



La Cour étant composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et de Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 



Puis, Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 18 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.



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LA COUR

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EXPOSE DU LITIGE



Faits et procédure



Mme [F] [O] est liée à l'agence immobilière IAD par un contrat d'agent commercial.



Par un acte authentique en date du 23 mai 2020, les époux [N] et [G] [E] ont acquis par son intermédiaire une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 4] (87). 



Antérieurement à la passation de cet acte, Mme [O], à la demande des acquéreurs, avait fait intervenir la société ARC Décors afin de connaître l'état d'un mur de soutènement retenant les terres donnant accès au garage de l'habitation.



Le 04 octobre 2020, ce mur s'est effondré. 



Les époux [E] ont sollicité M. [M] [C], expert près de la cour d'appel de Limoges, qui, dans une note du 1er février 2021, a conclu à une fragilité du mur de soutènement consécutivement à sa faible épaisseur, à son absence d'inclinaison, à son absence d'ancrage au pied, à son manque de cohésion du fait d'un mur construit en pierres sèches et à des infiltrations d'eau par le sommet du mur ayant entraîné la saturation des remblais et des phénomènes de poussées ayant conduit à son éboulement. 



Les époux [E] ont ensuite sollicité :

- en juillet 2021 et en janvier 2022, des études par les bureaux d'études techniques Alpha et [L] Ingénierie.

- le 10 mars 2022, un devis de la société Edibat qui a estimé les travaux de reprise à la somme TTC de 180 386,11 euros ;

- le 30 mars 2022, un devis de la société [Y] qui a établi un devis de reconstruction pour une somme TTC de 62 056,22 euros.



Par acte du 12 octobre 2022, les époux [E] ont fait assigner Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Limoges afin de la voir, sur le fondement des articles 1137, 1138 et 1992 du code civil, condamner à réparer l'intégralité de leurs préjudices.



Le 9 février 2023, Mme [O] a appelé en la cause son assureur, la société Allianz IARD, afin d'être relevée indemne de toutes condamnations pouvant être prononcées contre elle.



Par jugement contradictoire du 10 avril 2025, le tribunal judiciaire de Limoges :

- a condamné Mme [O] à payer aux époux [E] :


la somme de 67 996,02 euros au titre de leur préjudice matériel ;

la somme de 3.840 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;


- a débouté les parties de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SA Allianz Iard ;

- a condamné Mme [O] aux dépens de l'instance et à payer aux époux [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 28 avril 2025, Mme [F] [O] a relevé appel de ce jugement. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2026.





Prétentions et moyens des parties



Aux termes de ses dernièrs conclusions déposées le 31 mars 2026, auxquelles il est référé, Mme [F] [O] demande à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1112-1, 1130, 1137, 1240 et 1992 du code civil : 

- de la déclarer recevable et bien-fondée en son appel du jugement du tribunal judiciaire de Limoges en date du 10 avril 2025 ; 

- d'infirmer ledit jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

- de débouter les époux [E] de l'ensemble de leurs demandes :

En toute hypothèse : 

- de condamner la SA Allianz IARD à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

- de condamner les époux [E] et la SA Allianz IARD au versement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner les époux [E] et la SA Allianz Iard "au paiement de la somme de 3 000 euros" aux entiers dépens de la procédure, tant de première instance que d'appel.



Mme [F] [O] fait principalement valoir :


sur sa responsabilité :


- qu'elle est intervenue dans la vente de l'immeuble en qualité d'agent commercial et que le premier juge a commis une erreur d'appréciation en retenant qu'elle a eu la qualité d'agent immobilier, laquelle n'est détenue que par sa mandante la SAS IAD France ; 

- qu'en l'absence de lien contractuel entre eux, les époux [E] ne peuvent fonder leur action sur les dispositions relatives au dol ;

- qu'ils ne sont pas davantage fondés à rechercher sa responsabilité sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel ; qu'il appartient aux époux [E] de faire la preuve d'une faute qui lui soit imputable et d'un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi ; qu'or, si des doutes ont pu être émis sur la solidité du mur, ils ne démontrent pas qu'elle ait pu avoir connaissance de son extrême faiblesse et d'une menace prochaine de son effondrement ;

- que la cause de cet effondrement réside de fait dans l'apport massif d'eau au cours du mois d' octobre 2020 qui a été extrêmement pluvieux ;


sur les demandes indemnitaires :


- que les époux [E] lui reprochent un défaut d'information et, par ce biais, la perte de chance de ne pas réaliser la vente ou à un prix plus avantageux, de sorte qu'ils ne peuvent pas prétendre à une réparation intégrale de leur préjudice ; 


sur la garantie de la SA Allianz Iard :


- que l'article 4.38 des conditions particulières du contrat d'assurance a prévu la garantie de l'assureur en cas de conséquences pécuniaires dues à des "erreurs, omissions ou négligences" de sa part et c'est à tort que le premier juge lui a dénié cette garantie en considérant, en application de l'article 5.3.3.8 des conditions générales que le dommage a trouvé son origine dans une défectuosité connue d'elle.



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Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 03 avril 2026, auxquelles il est référé, M. [N] [E] et Mme [G] [E] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1137, 1138 et 1992 du code civil : 

- de débouter Mme [F] [O] de son appel, déclaré mal fondé ;

- de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de Mme [O] à leur égard ;

- d'infirmer ledit jugement en ce qu'il a condamné Mme [F] [O] à leur payer la somme TTC de 62 056,22 euros TTC ;

Statuant à nouveau de ce chef :

- de condamner Mme [O] à leur payer la somme TTC de 76 339,98 euros en réparation du préjudice lié à la reconstruction de l'ouvrage ;

Y ajoutant :

- de condamner Mme [O] à leur payer à une indemnité supplémentaire de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner Mme [O] aux entiers dépens d'appel, en accordant à Me Philippe Chabaud, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;

- de dire qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par l'arrêt à intervenir et en cas d'exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire, en application des dispositions de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 devront être supportées par le défendeur, en plus de l'indemnité mise à sa charge, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



A ces fins, les époux [E] font principalement valoir :


sur la responsabilité de Mme [O] :


- qu'ils sont parfaitement fondés à agir sur le fondement du dol, tout comme sur celui de l'article 1992 du code civil qui prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ;

- qu'ils rapportent la preuve que Mme [O] a été rendue destinataire d'une information spécifique et précise sur l'état défectueuxdu mur, émanant de la société ARC Decors, et qu'en s'abstenant de leur transmettre les conclusions de cette entreprise qu'elle avait mandatée, elle leur a sciemment dissimulé cette information ;


sur le préjudice :


- qu'un devis actualisé du 30 septembre 2025 chiffre le montant des travaux préparatoires à la somme de TTC de 70 430,18 euros ;

- que s'ajoutent à ce montant, les frais qu'ils ont exposés soit :

M. [C] : 400 euros 

Cabinet Alpha BTP :1 897,80 euros 

Cabinet [L] Ingénierie : 2 100 euros ,

Cabinet Quarte : 1 512 euros ;


sur la garantie de la SA Allianz Iard :


- que la cour d'appel statuera que de droit.



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 * * 



Aux termes des ses dernières conclusions déposées le 24 septembre 2025, auxquelles il est référé, la SA Allianz Iard demande à la cour :

- de confirmer la décision entreprise ;

Si, par impossible, la cour devait l'infirmer : 

A titre principal, 

- de débouter intégralement les consorts [E] de leurs demandes dirigées à l'encontre de Mme [O] et de dire en conséquence sans objet toutes demandes dirigées contre elle ;

A titre subsidiaire,

- de juger qu'il y a lieu de faire application de la clause d'exclusion stipulée dans la police d'assurance ; 

- de débouter en conséquence intégralement les consorts [E] et Madame [O] de toutes demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre ;



A titre infiniment subsidiaire,

- de juger que toute condamnation contre elle sera plafonnée à la somme de 100 000 euros et qu'au regard du montant qui serait par impossible retenu, il sera déduit de toute condamnation une franchise de 10% avec un minimum de 750 euros et un maximum de 5 000 euros ;

En tout état de cause,

- de condamner in solidum les consorts [E] ou tous succombants à lui verser à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner in solidum les consorts [E] ou tous succombants aux dépens.



La SA Allianz IARD expose principalement :

- que la responsabilité de Mme [O] n'est pas engagée ; 

- que sa garantie n'est pas mobilisable si la cour retient que Mme [O] avait eu connaissance de la défectosité du mur, et ce, en vertu de la clause d'exclusion de garantie de l'article 5.3.3 des dispositions générales ;

- que son intervention de la compagnie Allianz ne pourrait excéder au maximum un plafond de garantie de 100 000 euros sous déduction d'une franchise de 10% avec un minimum de 750 € et un maximum de 5 000 euros. 





SUR CE,



Sur la responsabilité de Mme [O],



En cause d'appel, les époux [E] recherchent la responsabilité de Mme [O] sur le double fondement contractuel et extra-contractuel. 



Mme [O] produit le contrat d'agent commercial, mandataire en transaction immobilière, passé en application de l'article L. 134-1 du code de commerce et vertu duquel elle est intervenue, au nom et pour le compte de la SAS IAD France, pour la vente de l'immeuble en question aux époux [E].



En raison de ce mandat, Mme [O] ne répond pas, vis-à-vis des époux [E], tiers au contrat de mandat, des obligations contractuelles découlant du contrat de vente qu'elle a négocié au nom et pour le compte de la SAS IAD France, ayant seule la qualité d'agent immobilier, et les obligations contractuelles liées à l'acte de vente passé par son entremise, mais en sa seule qualité de mandataire de l'agence immobilière, incombent seulement à cette dernière.



Les époux [E] ne sont donc pas fondés en leur action dirigée à l'encontre de Mme [O] sur le fondement de la responsabilité contractuelle.



Toutefois, comme tout mandataire, l'agent commercial est tenu à une obligation générale de renseignement et de conseil et sa faute dans l'exécution du contrat de mandat est susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard du co-contractant de sa mandante sans que cette faute doive être détachable ou extérieure au contrat de mandat.



Il revient alors aux époux [E] de faire la preuve, en première part, d'un manquement de Mme [O] à cette obligation générale de renseignement et de conseil et, en seconde part, d'un lien de causalité direct entre une telle faute et le préjudice subi.



Il résulte des pièces versés aux débats que M. [B], propriétaire de l'immeuble, avait donné mandat exclusif à la Sa IAD, agent immobilier, de le vendre au prix de 185 000 euros ; que les époux [E] ont formulé le 15 décembre 2019 une première proposition d' achat au prix de 165 000 euros ; que s'étant interrogés sur l'état du mur de soutènement, ils ont été informés par un message électronique de Mme [O] passé le mercredi 18 décembre 2019 de la visite par l'entreprise Arc Décors le lendemain matin 19 décembre, Mme [O] prenant alors l'engagement de les tenir informés du résultat de cette visite en leur précisant "j'ai des appels pour la visite de la maison, je ne peux pas refuser pour l'instant mais je les ai programmées sur la semaine prochaine pour vous laisser le temps de vous apporter les réponses à vos questions." ce à quoi Mme [E] a répondu "C'est parfait, je vous remercie, j'attends votre retour demain.".



Il est constant que les époux [E] n'ont pas été présents lors de la visite de l'immeuble par l'entreprise Arc Décors et que c'est rassurés sur l'état du mur qu'ils ont, dès le 19 décembre 2019, formulé une seconde offre d'achat au prix majoré de 175 000 euros.



Il est tout aussi constant que l'entreprise Arc Décors n'a étabi aucun rapport de visite par écrit et que Mme [O] en a fait un compte rendu uniquement oralement aux époux [E] qui ont alors formulé la seconde offre.



Mme [O] produit le témoignage en la forme de l'article 202 du code de procédure civile établi le 02 juin2025 par M. [B] qui indique : 

"Lors de la vente de ma résidence principale, Mme [O] m'informe que des acquéreurs potentiels souhaitent l'avis d'un professionnel sur l'état du mur, côté garage. Pour ma part, ce mur présentait déjà une légère déformation lors de mon emménagement en 2011 et il n'y avait pas eu d'évolution depuis cette date...

Après le départ de l'artisan ( ndlr : l'entreprise Arc Décors), Mme [O] me fait un retour téléphonique sur les échanges qu'elle a eus au sujet du mur, elle m'a précisé que cet artisan conseillait, sans pour autant s'engager dans un délai ou une solidité, d'effectuer des travaux de consolidation...

Au cours de cette conversation téléphonique, Mme [O] m'informe également qu'elle a déjà expliqué à Mme [E] les dires de l'artisan.

Quelques heures pus tard, Mme [O] revient à mon domicile pour me présenter l'offre d'achat dont j'ai accepté les conditions.." 



Les époux [E] produisent de leur côté :

- le courrier que leur conseil a adressé le 23 septembre 2021 à l'entreprise Arc Décors pour lui demander de lui faire part du résultat des investigations qu'elle a menées sur le site et de lui confirmer qu'elle avait bien indiqué à Mme [O] qu'il n'y avait pas de risque d'effondrement du mur ;

- le message électronique adressé en réponse au conseil des époux [E] le 18 octobre 2021, non directement par l'entreprise Arc Décors, mais par son conseil, portant la mention "officiel" et disant : "le gérant de l'entreprise Arc Décors se souvient effectivement de ce bien immobilier - mur de soutènement - pour lequel il a immédiatement indiqué à Mme [O] ne pas pouvoir intervenir compte tenu de l'importance de la reprise des désordres affectant le gros oeuvre, ne possédant pas le matériel adéquat, ni à l'époque les équipes compétentes..".



Toutefois, outre le fait que le conseil de l'entreprise Arc Décors ne fait que rapporter les dires de sa cliente sans que cette dernière ne vienne en attester dans la forme légale et que celle-ci, qui ne dit nullement que le mur présentait un risque d'effondrement, ait pu chercher à se dégager a posteriori de toute responsabilité, cette correspondance même officielle entre avocats n'a pas pour vocation à servir de moyen de constitution d'une preuve et elle ne peut donc être utilement produite pour contredire le témoignage de M. [B] qui n'est pas argué de faux, qui conserve donc sa valeur probante et dont il résulte seulement que le mur présentait une légère déformation déjà ancienne, visible par tous et qui, après avis de cette entreprise, nécessitait des travaux de consolidation, ce dont les époux [E] avaient eux-mêmes pu se convaincre précisément en sollicitant son intervention.



S'agissant de la cause de l'effondrement du mur, il sera rappelé que le juge ne peut fonder sa décision uniquement sur un avis d'expert établi dans le cadre d'une mission privée, de sorte que l'avis que les époux [E] ont recueilli auprès de M. [C] doit dans tous les cas être corroboré par d'autres éléments de preuve.



Tel n'est pas le cas s'agissant de la faible épaisseur du mur, dissimulée par le remblai des terres, et son absence d'ancrage suffisant au sol, également non visible et non décelable autrement que par sondage.



Il ne peut par suite être retenu que Mme [O] ait pu avoir connaissance d'un risque de perte du mur au regard des règles de construction.



C'est en revanche en toute connaissance du désordre apparent lié à la légère déformation du mur qui était visible par tous que les époux [E] ont accepté de conclure la vente.



En conséquence, et faute pour les époux [E] de faire la preuve, dont l'administration leur incombe, d'une faute de Mme [O] qui ait été en relation de causalité directe avec le dommage subi, il convient, en infirmant en toutes ses dispositions le jugement entrepris, de les débouter de l'ensemble de leurs prétentions, ce qui rend sans objet de statuer sur la garantie de la SA Allianz Iard à l'agard de Mme [O].



Les époux [E], succombant en appel, sont tenus de supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.



 Ils seront en outre condamné à payer à madame [O] une somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles que celle-ci a été contrainte d'exposer.





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PAR CES MOTIFS

 

La Cour d' appel statuant publiquement, par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



Réforme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Limoges en date du 10 avril 2025 ;



Statuant à nouveau,



Déboute monsieur [N] [E] et madame [G] [J] épouse [E] de l'ensemble de leurs prétentions ;



Condamne monsieur [N] [E] et madame [G] [J] épouse [E] aux dépens de première instance et d'appel ;



Condamne monsieur [N] [E] et madame [G] [J] épouse [E] à payer à madame [F] [O] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile .

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

Line MALLEVERGNE. Didier DE SEQUEIRA.