Tribunal judiciaire de Chambéry, C1-CIVIL SUP 10000, 11 juin 2026, n° 22/00871

DOSSIER : N° RG 22/00871 - N° Portalis DB2P-W-B7G-ED3E

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHAMBERY
CHAMBRE CIVILE
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
J U G E M E N T 
rendu le 11 JUIN 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [C]
né [J], le 09 novembre 1988 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1]
Madame [B] [P]
née le 02 juillet 1991 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître Marion CELISSE, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEURS :

Madame [H] [S], 
née le 25 juin 1946 à [Localité 3] (SUISSE)
Monsieur [Y] [S], 
né le 20 août 1943 à [Localité 4]
demeurant ensemble [Adresse 2]
représentés par Maître Frédéric BOZON de la SCP SAILLET & BOZON, avocats au barreau de CHAMBERY

S.A.R.L. ELVIREX immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le numéro 525 392 486, exerçant sous le nom commercial CITYA IMMOBILIER et l’enseigne DAMIER AGENCES, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Yohann OLIVIER de la SCP ARMAND - CHAT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

INTERVENANT :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 4]”, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic l’agence [E], SARL immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le numéro 522 571 843, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représenté par Maître Angéline NICOLAS de la SARL SLM AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Léa JALLIFFIER-VERNE statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Monsieur Jean-Emmanuel KEITA Greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

Conformément à l’article 779 al 3 du Code de procédure civile, le Juge de la mise en état a autorisé les avocats à déposer les dossiers au greffe de la chambre civile pour le 02 avril 2026. L’affaire a été mise en délibéré et le prononcé du jugement a été fixé par mise à disposition au greffe à la date du 11 juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE

A titre liminaire, il est précisé que par acte de l'officier d'état civil de la commune d'[Localité 5] en date du 1er février 2023, a été consigné le changement de nom de Monsieur [G] [J] en [C]. 

Par contrat en date du 20 mai 2019, signé le 03 juin 2019 et le 02 août 2019, Madame [B] [P] et Monsieur [G] [C] ont pris à bail un appartement de type T3 sein de la résidence [Adresse 4], sis [Adresse 1], appartenant à Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S], par l'intermédiaire de l'agence immobilière CITYA VICTORIA (société ELVIREX), à compter du 1er juillet 2019, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 745,28 euros. 

Un état des lieux d'entrée a été réalisé le 1er juillet 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, distribuée le 21 octobre 2019, Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P], se plaignant d'infiltrations d'eau dans le logement au niveau de la toiture, ont mis l'agence CITYA VICTORIA en demeure de procéder aux réparations. 

Par échanges de mails des 30 septembre 2020 et 1er octobre 2020, une baisse rétroactive du loyer a été accordée aux demandeurs, portant le montant du loyer à la somme de 650 euros. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 25 mars 2022, le conseil de Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] a indiqué à Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] que les infiltrations d'eau affectant le logement persistaient et les a mis en demeure de régler la somme de 20 000 euros au titre de l'indemnisation de leurs préjudices. 

Par actes de commissaire de justice en date des 13 mai 2022 et 18 mai 2022, Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] ont fait assigner la société ELVIREX, Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] devant le tribunal judiciaire de CHAMBERY, aux fins, à titre principal, d'annulation du contrat de bail conclu le 3 juin 2019 et de condamnation des défendeurs au remboursement des loyers, à titre subsidiaire d'indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur de 650 euros par mois depuis le mois de juillet 2019 et en tout état de cause d'indemnisation du préjudice moral et d'angoisse pour les sommes respectives de 5 000 et 5 000 euros. 

Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] ont constitué avocat le 02 juin 2022. La société ELVIREX a constitué avocat le 15 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2023, Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] ont fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de CHAMBERY, aux fins de condamnation à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] a constitué avocat le 22 mars 2023.

La jonction des deux procédures sous l'unique numéro de RG 22/871 a été prononcée par le juge de la mise en état le 11 mai 2023. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023, Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] demandent au tribunal de : 
A titre principal : 
- DIRE que leur consentement a été vicié suite au dol de la société ELVIREX, mandataire des époux [S]
En conséquence, ANNULER le contrat de bail du 3 juin 2019
- CONDAMNER la société ELVIREX et les époux [S] solidairement à leur rembourser l'intégralité des loyers perçus au titre de ce contrat de bail, soit 650 euros par mois à compter de juillet 2019 jusqu'en juillet 2022
A titre subsidiaire : 
- CONSTATER qu'ils n'ont jamais pu jouir paisiblement du bien loué, 
- En conséquence, CONDAMNER la société ELVIREX et les époux [S] solidairement à les indemniser d'un montant qui sera égal à l'intégralité des loyers perçus au titre du contrat de bail, soit 650 euros par mois à compter de juillet 2019 jusqu'en juillet 2022
En tout état de cause : 
- CONDAMNER la société ELVIREX et les époux [S] solidairement à leur payer une somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ; 
- CONDAMNER la société ELVIREX et les époux [S] solidairement à leur payer une somme de 5 000 euros au titre du préjudice d'angoisse ; 
- CONDAMNER la société ELVIREX et les époux [S] solidairement à payer à Monsieur [J] et Madame [P] une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de leur demande tendant à l'annulation du contrat de bail, Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] estiment, sur le fondement des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, que leur consentement a été vicié par le dol des défendeurs. Ils expliquent à ce titre que les défendeurs ont caché la cause des infiltrations et ont omis de leur indiquer que les réparations en cours au moment de l'état des lieux du 1er juillet 2019 n'avaient vocation qu'à pallier temporairement les désordres, dans l'attente de la réalisation de la réfection du toit. Ils précisent que Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S], ainsi que la société ELVIREX, avaient connaissance de la nécessité de procéder à la réparation du toit pour que le logement ne soit plus soumis à des infiltrations. Ils expliquent que la taille du logement et le nombre de chambres utilisables constituaient un élément déterminant de leur consentement au contrat de bail en raison de leur projet parental. Ils en concluent que le contrat doit être annulé et, en conséquence, que la somme de 22 750 euros doit leur être remboursée. 

Au soutien de leur demande subsidiaire de condamnation de la société ELVIREX et de Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] à leur payer la somme correspondant au montant des loyers versés entre le mois de juillet 2019 et juillet 2022, les demandeurs expliquent qu'ils n'ont pas pu jouir paisiblement du logement pris à bail. Ils précisent à ce titre qu'une chambre a été rendue impropre à sa destination du fait des infiltrations. Ils ajoutent que les infiltrations ont rendu le logement indécent. Ils estiment ainsi que l'impropriété à destination qui en découle leur a causé un préjudice qu'ils évaluent au montant équivalent à l'intégralité des loyers, soit 24 050 euros. 

S'agissant de leur demande d'indemnisation de leurs préjudices moral et d'angoisse, les demandeurs indiquent, d'une part, qu'une des chambres n'était pas habitable en raison des infiltrations et qu'ils ont été contraints de procéder à l'installation d'une gouttière et de vider plusieurs seaux d'eau par jours en cas de pluie, et d'autre part, que l'humidité ambiante leur faisait craindre pour leur santé et celle de leur enfant. Ils estiment donc avoir subi, d'une part un préjudice moral qu'ils évaluent au montant de 5 000 euros, et d'autre part, un préjudice d'angoisse évalué également à la somme de 5 000 euros. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2024, Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] sollicitent du tribunal de : 
- DEBOUTER Monsieur [C] et Madame [P] de leur demande fondée sur le dol dirigée à leur encontre ; 
- A titre subsidiaire, CONDAMNER la Société ELVIREX, mandataire, à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, 
- DEBOUTER Monsieur [C] et Madame [P] de leur demande fondée sur l'absence de jouissance paisible, 
- A titre subsidiaire, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ; 
- DEBOUTER les consorts [C] et [P] de leurs demandes au titre du préjudice moral, du préjudice d'angoisse et de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- A titre subsidiaire, DIRE qu'il appartiendra à la société ELVIREX ou au syndicat des copropriétaires ou qui mieux le devra, à indemniser Monsieur [C] et Madame [P] ; 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [C] et Madame [P] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, avec application au profit de la SCP SAILLET & BOZON des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

Pour conclure au rejet des demandes formées à leur encontre par les demandeurs sur le fondement du dol, Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] indiquent, sur le fondement de l'article 1992 du code civil, qu'ils n'ont pas participé aux discussions contractuelles, pour lesquelles mandat a été donné à la société ELVIREX, et qu'elle seule pourrait voir sa responsabilité engagée en cas de dol. Ils ajoutent que les demandeurs avaient connaissance des infiltrations dont faisait l'objet l'appartement, d'une part, car ils étaient en contact avec l'ancienne locataire, et d'autre part, en raison de la présence de bâches sur la toiture visibles lors de leur entrée dans les lieux. Ils font par ailleurs valoir que l'immeuble n'a pas été considéré comme impropre à sa destination. 

Ils concluent, à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 1992 du code civil, que la Société ELVIREX devra être condamnée à les garantir, en cas de condamnation, en sa qualité de mandataire. 

Pour conclure au rejet des demandes indemnitaires présentées par les demandeurs, Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] soutiennent que le logement n'est pas indécent ou impropre à sa destination, et ajoutent à ce titre que seule l'une des trois chambres du logement est affectée par les infiltrations et l'humidité qui en résulte. Ils font par ailleurs valoir qu'une baisse du prix du loyer a été accordée aux demandeurs, lequel a été réduit de 750,13 euros à 650 euros par mois. Ils ajoutent que les demandeurs sont restés trois années dans le bien. Enfin, Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] indiquent qu'ils n'avaient pas la possibilité d'intervenir directement et précisent avoir tenté de remédier aux infiltrations en contactant le syndic de copropriété à de multiples reprises. 

Au soutien de leur demande subsidiaire tendant à ce que le syndicat des copropriétaires soit condamné à les relever et garantir de toutes condamnations, Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] expliquent, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés dans la mesure où ils trouvent leur origine dans les parties communes. Ils ajoutent à ce titre que le syndicat des copropriétaires n'a pas remédié à la situation, et n'a dès lors pas respecté l'obligation d'entretien des parties communes qui lui incombe. 

Suivant conclusions notifiées par voie électroniques le 12 mars 2025 la société ELVIREX sollicite du tribunal de : 
- A titre principal : 
Sur le dol, 
o JUGER que l'exécution volontaire du contrat de bail par Monsieur [G] [J] et Madame [B] [P], en connaissance de la cause de nullité qu'ils invoquent aujourd'hui, vaut confirmation du bail au sens de l'article 1182 du Code civil, et en conséquence, 
o JUGER que les demandeurs sont mal fondés à solliciter l'annulation du bail sur le fondement du dol prétendument commis par l'agence ELVIREX ; 
A défaut, 
o CONSTATER que Monsieur [G] [J] et Madame [B] [P] sont mal fondés à solliciter l'annulation du contrat de location sur le fondement de la réticence dolosive aux motifs qu'ils ne rapportent pas la preuve que la société ELVIREX aurait sciemment dissimulé une information déterminante de leur consentement, 
En conséquence, 
o DEBOUTER Monsieur [G] [J] et Madame [B] [P] de leur demande de nullité du bail, 
Sur la jouissance paisible, 
o CONSTATER que la société ELVIREX n'a pas la qualité du bailleur de sorte qu'elle ne saurait être tenue de réparer les conséquences dommageables découlant d'un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible,
En conséquence, 
o DEBOUTER Monsieur [G] [J] et Madame [B] [P] de leur demande de condamnation solidaire sur le fondement de l'article 6 de la Loi de 1989, 
- A titre subsidiaire, 
o CONSTATER que la société ELVIREX ne revêt pas la qualité de bailleur et qu'à ce titre elle n'a jamais perçu les loyers du bail, 
En conséquence, 
o DEBOUTER Monsieur [G] [J] et Madame [B] [P] de leurs demandes de condamnation solidaire de la société ELVIREX au titre du remboursement des loyers, 
- A titre infiniment subsidiaire, 
o CONSTATER que Monsieur [G] [J] et Madame [B] [P] ont jouis de l'appartement loué depuis leur entrée depuis leur entrée dans les lieux en juillet 2019, 
En conséquence, 
o JUGER que la valeur de la jouissance de la chose doit être fixée à un montant égal au loyer du bail, après prise en compte de la remise accordée, soit 650 euros par mois, 
o DEBOUTER Monsieur [G] [J] et Madame [B] [P] de leurs demandes de remboursement, 
-En tout état de cause, 
o CONDAMNER Monsieur [G] [J] et Madame [B] [P] à payer à la société ELVIREX la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 
o CONDAMNER Monsieur [G] [J] et Madame [B] [P] aux entiers dépens ; 

Pour conclure au rejet de la demande en nullité du bail, la société ELVIREX explique, sur le fondement des articles 9 du code de procédure civile, 1130, 1137 et 1182 du code civil, que la preuve d'un dol n'est pas rapportée par les demandeurs. A ce titre, elle fait valoir en premier lieu que le comportement des demandeurs s'analyse en une confirmation tacite du bail, son exécution volontaire valant renonciation à la cause de nullité. Elle explique en ce sens que les époux avaient connaissance de l'expertise a minima depuis le début de l'année 2021, et qu'ils ont occupé le logement et payé les loyers jusqu'en juillet 2022. Elle indique en second lieu que le dol n'est pas caractérisé dès lors que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du caractère déterminant pour eux de l'information, de la connaissance de ce caractère déterminant par la société ELVIREX, et de l'élément intentionnel. Elle ajoute que le maintien dans les lieux des demandeurs est incompatible avec le caractère déterminant de l'information quant au caractère provisoire des travaux effectués. Pour conclure à l'absence d'intention dolosive de sa part, la société ELVIREX explique qu'elle n'avait elle-même pas connaissance de ce que le désordre ne serait pas intégralement et durablement réparé. Elle explique à ce titre que l'élément déterminant du consentement des demandeurs n'était pas l'existence d'une procédure mais seulement l'arrêt des infiltrations. Elle ajoute enfin que les demandeurs avaient nécessairement connaissance des infiltrations et de la nécessité d'attendre l'issue de la procédure judiciaire pour la réparation de la toiture dès lors que les infiltrations étaient apparentes et que les demandeurs résidaient dans le même immeuble antérieurement à la conclusion du bail. 

S'agissant du rejet des demandes fondées sur le manquement à l'obligation de jouissance paisible, la société ELVIREX soutient que l'impropriété à destination du logement n'est pas démontrée, et souligne que les demandeurs n'ont ni quitté les lieux ni résilié le contrat. Elle indique par ailleurs ne pas être propriétaire du logement et ne pas pouvoir être condamnée à ce titre. 

Pour conclure au rejet de la demande tendant au remboursement des loyers, la société ELVIREX, se fondant sur les articles 1178 et 1352-3 du code civil, estime qu'elle ne peut être tenue à un tel remboursement dans la mesure où elle n'est pas partie au contrat. Elle fait également valoir que les restitutions doivent prendre en compte l'utilisation de la chose par le débiteur, et que la demande de la restitution de l'intégralité des loyers ne saurait donc être accueillie. 

Au soutien de leur demande infiniment subsidiaire, la défenderesse indique que les restitutions éventuelles doivent tenir compte de la valeur de la jouissance que la chose a procuré. Elle estime que la valeur de la jouissance de l'appartement doit être fixée à un montant égal au loyer dans la mesure où les demandeurs ne justifient pas avoir été placés dans l'impossibilité de jouir des lieux. Elle en conclut que les demandeurs doivent être déboutés de leur demande de remboursement des loyers. 

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2025 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice l'agence [E], sollicite pour sa part du tribunal de : 
- DEBOUTER les parties adverses de l'ensemble de leurs demandes, fins ou prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] ; 
- JUGER que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] n'est aucunement défaillant dans ses obligations d'entretien des parties communes, ayant au contraire tout mis en œuvre pour exercer les actions judiciaires qui s'imposaient contre les sociétés GARIN et ICE, responsables des infiltrations litigieuses ; et commandé les mesures conservatoires qui s'imposaient en cours d'expertise et dans l'attente de la réalisation effective des travaux ; 
- JUGER que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], ne saurait être responsable d'un quelconque vice de consentement du bail auquel il n'est évidemment pas partie, qui a été rédigé par la société ELVIREX pour le compte des époux [S] au bénéfice de Monsieur [G] [J] et Madame [B] [P] ; 
- DEBOUTER en conséquence les époux [S] de leur demande visant à être relevés et garantis par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] d'éventuelles condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre ; 
- CONDAMNER les époux [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens d'instance ; 
- ECARTER l'exécution provisoire ; 

Pour conclure au rejet des demandes de condamnation à garantir formées à leur égard par les époux [S], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] fait valoir qu'il n'a pas été défaillant dans ses obligations d'entretien des parties communes et relève à ce titre qu'il a initié une procédure en référé, une procédure au fond, puis a régularisé un protocole d'accord transactionnel avec les compagnies d'assurance en cause. Il ajoute que l'assemblée générale a adopté une décision visant à réaliser les travaux de réparation et indique avoir fait réaliser des travaux conservatoires en cours et à l'issue des opérations d'expertise. Il fait par ailleurs valoir que Monsieur [S] était partie à la procédure de référé ayant ordonné l'expertise et qu'il a ainsi personnellement assisté aux réunions d'expertise et qu'il ne pouvait dès lors ignorer les infiltrations d'eau. 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] indique par ailleurs qu'il n'est ni partie au contrat de bail ni rédacteur de l'acte et que sa responsabilité ne saurait dès lors être engagée du fait du vice du consentement. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 27 novembre 2025. Le dossier a été retenu à l'audience du 02 avril 2026 et mis en délibéré au 11 juin 2026. Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire. 

MOTIFS

I. Sur la demande de nullité du contrat de bail 

Aux termes de l'article 1130 du code civil : " L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. "

Aux termes de l'article 1131 du code civil : " Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. "

Aux termes de l'article 1137 du code civil : " Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. " 

Selon l'article 1138 du code civil : " Le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte-fort du contractant. "

Au titre de l'article 1182 du code civil : " La confirmation est l'acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l'objet de l'obligation et le vice affectant le contrat.
La confirmation ne peut intervenir qu'après la conclusion du contrat.
L'exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. En cas de violence, la confirmation ne peut intervenir qu'après que la violence a cessé.
La confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers ". 

En l'espèce, Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] reprochent aux défendeurs de leur avoir caché que l'appartement faisait l'objet d'infiltrations d'eau régulières dans l'une des chambres, que ces infiltrations étaient la conséquence d'une mauvaise réfection du toit et que ce désordre ne pourrait être réparé qu'à la fin de la procédure judiciaire. 

Ils font valoir que l'information en cause était déterminante de leur consentement, et expliquent à ce titre que la présence d'une seconde chambre fonctionnelle dans le logement leur était nécessaire en raison de leur projet parental, antérieur à la conclusion du bail. Ils attestent de l'antériorité de ce projet par la production de rapports d'échographie en dates du 21 janvier 2019 et du 30 septembre 2019. 

Ils ajoutent que lors de la visite de l'appartement, la société ELVIREX leur avait indiqué que le dégât des eaux serait réparé et que la présence de travaux en cours les a rassurés lors de l'état des lieux d'entrée. Ils ajoutent qu'ils ignoraient l'existence d'une procédure judiciaire et que les infiltrations provenaient de la toiture qui devait être refaite. Ils versent à ce titre en procédure une attestation de la précédente locataire de l'appartement qu'ils occupaient indiquant qu'elle y emménageait en 2014 et constatait des infiltrations dès la mi-octobre avec le début des pluies dans la chambre 2 et que le problème s'est aggravé au fil du temps. Ainsi qu'une attestation d'une voisine expliquant avoir acheté son appartement en 2017 et avoir appris que le toit posait problème dès l'origine ; qu'une procédure judiciaire était en cours depuis trois ans et qu'elle a abouti en 2021. Elle ajoute que les procès-verbaux des assemblées générales ne sont pas transmis aux locataires lesquels ne pouvaient avoir connaissance de l'état du bien.

Ils communiquent en outre le mail qu'ils adressaient à la société ELVIREX le 02 février 2021 expliquant que les infiltrations d'eau s'aggravent dans la chambre 2 et qu'en dépit de leurs efforts : pose d'une gouttière et bac de récupération d'eau, près de la moitié du parquet est dégradé. Ils joignent en outre des photos attestant des dégâts des eaux. Ils communiquent enfin des mails qu'ils échangeaient avec la société ELVIREX le 30 septembre 2020 et le 1er octobre 2020 indiquant qu'ils acceptent l'offre de réduction du loyer à condition que les fuites d'eau ne s'aggravent pas. Ils ajoutent qu'en dépit du bâchage récent du toit il existe encore des fuites au niveau de la chambre et de la pièce de stockage mais moindres.

Les défendeurs indiquent pour leur part que Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] avaient connaissance de l'ampleur du problème lors de la signature du bail et ont contracté en connaissance de cause. 

Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] versent ainsi en procédure des échanges de mails avec Monsieur [V] [E] laissant apparaitre que le 13 juin 2019 ils signalaient que l'artisan chargé de la remise en état de l'appartement a trouvé des flaques d'eau en arrivant sur les lieux suite à deux jours de pluie de sorte que leur rendez-vous est annulé. Monsieur [Y] [S] indiquait penser que la première réparation de la toiture a été efficace mais que l'eau arrive de plus haut. Il demandait ainsi de voit avec l'étancheur afin que l'appartement puisse être remis en état. Le 24 juin 2019, Monsieur [V] [E] répondait que l'entreprise AJM ETANCHEITE va reprendre l'étanchéité de la toiture au niveau de la partie sud jusqu'au début de la noue. Il espérait que cela permette de stopper les infiltrations. Monsieur [Y] [S] répondait que pour l'instant il assurait seul le financement des travaux les assurances ne l'ayant pas indemnisé et mettait la société ELVIREX en copie de ces mails. Le 29 juillet 2019, Monsieur [Y] [S] indiquait à Monsieur [V] [E] qu'il devenait urgent d'intervenir car son nouveau locataire avait encore récupéré trois litres d'eau. Le 09 septembre 2019 Monsieur [V] [E] répondait que l'origine de la fuite était encore indéterminée et qu'il était difficile dès lors d'engager des travaux. Il apparaît en outre au travers de l'ensemble des mails communiqués que Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] n'étaient pas en copie de ceux-ci et n'en ont pas eu connaissance. 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] verse pour sa part en procédure une ordonnance du juge des référés du tribunal de CHAMBERY du 09 octobre 2018 qui ordonnait une mesure d'expertise concernant le constat d'infiltrations dans les appartements des le 13 mars 2017 suite à des travaux de réfection de la toiture réalisés le 12 mai 2009, au contradictoire de Monsieur [Y] [S], du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et de Mesdames [O] [D], [H] [W] et [N] [U] outre la SA SNG GARIN FRERES et la SARLU ICE. Il communique en outre un premier compte rendu d'expertise en date du 28 mai 2019 faisant état d'infiltrations au sein de l'appartement de Monsieur [Y] [S], alors occupé par Madame [O], et concluait que les désordres provenaient de la dégradation du platelage bois de type OSB qui a engendré la dégradation de la couverture et donc de l'étanchéité provoquant des infiltrations dans les appartements situés sous le toit. Le rapport définitif intervenait le 1er décembre 2020. 

Il apparaît ainsi que lors de la signature du bail entre Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] le 03 juin 2019 d'une part et la société ELVIREX le 02 août 2019 d'autre part, pour une entrée dans les lieux le 1er juillet 2019, les problèmes d'infiltrations d'eau dans l'appartement mis en location existaient et une expertise judiciaire était en cours pour en déterminer l'origine qui selon le compte rendu du 28 mai 2019 affectait toute la toiture. 

Or, le contrat de bail signé entre Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] et la société ELVIREX mandataire de Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] fait état d'un appartement de type T3 comprenant deux chambres sans mention de ce que l'une d'elle est inoculable en raison de fuites d'eau importantes dedans. En outre, l'état des lieux réalisé le 1er juillet 2019 ne fait pas état de fuites d'eau persistantes ni de la recherche de la cause au travers d'une procédure judiciaire en cours. Il y est simplement évoqué que le mur gauche est en mauvais état et a été déposé. En outre le loyer est fixé pour un appartement totalement occupable sans mention d'une adaptation au regard de la situation du bien. Par ailleurs, le fait que Monsieur [Y] [S] ait échangé des mails avec le syndic de la copropriété concernant la reprise de l'étanchéité le 13 juin 2019, lesquels aboutissent au mois de septembre 2019 à une réponse selon laquelle aucun travail de reprise ne peut être entrepris car l'origine est encore indéterminée, ne permet pas à Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] d'affirmer qu'ils pouvaient sincèrement croire que des travaux seraient terminés avant l'entrée dans les lieux de leurs nouveaux locataires en ce qu'ils avaient connaissance de l'expertise judiciaire encore en cours et du compte rendu du 28 mai 2019 laissant apparaitre que l'origine affectait tout le toit. 

Il apparaît ainsi que lors de l'entre dans les lieux de Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] ceux-ci n'étaient pas informés que l'appartement loué était victime d'importantes infiltrations d'eau dans l'une des chambres la rendant inutilisable. 

La baisse du loyer intervenue a posteriori confirme que le propriétaire de l'appartement en avait conscience mais ne permet pas de réparer le manque d'information des preneurs lors de la formation du contrat de bail. De même, le fait que Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] se soient maintenus trois ans dans les lieux ne permet pas non plus de démonter qu'ils auraient confirmé le premier acte nul en acceptant en connaissance de cause de vivre dans un appartement subissant d'importantes infiltrations d'eau lors de pluies rendant l'une des deux chambres inutilisables. En effet, la confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer. Or, lorsque Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] acceptaient une réduction du prix du loyer en compensation de l'impossibilité de jouir d'une des chambres du logement ils indiquaient l'accepter seulement si les fuites ne s'aggravaient pas ; ce dont il ressort de leur mail du 30 septembre 2020. Cependant, le 02 février 2021, ils signalaient de nouvelles aggravations. De sorte qu'il ne peut être considéré qu'en acceptant une baisse de leur loyer d'une centaine d'euros Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] auraient accepté de vivre dans un appartement subissant des fuites d'eau nécessitant de vider plusieurs bassines par jour et d'installer une gouttière dans une chambre. Une telle importance des fuites d'eau, qui n'est pas contestée, et de l'humidité que cela engendre pour l'ensemble de l'appartement, ce qui est une conséquence inéluctable, rendant l'appartement impropre à sa destination. A ce titre, le constat d'huissier réalisé à la demande de Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] relève " une odeur nauséabonde d'humidité " et indique que le parquet est affecté par de la pourriture dans l'une des chambres et le débarras. Il fait par ailleurs état de la présence d'un récupérateur d'eau au niveau de la poutre du plafond de la pièce, et indique que les murs présentent des tâches de moisissure, d'humidité, ainsi qu'un décollement de l'enduit. Les photographies communiquées en attestent également. 

De la même façon, le fait que des entreprises se soient succédées après leur entrée dans les lieux et leur signature du contrat de bail pour réparer le toit ne permet pas de démonter que lors de la conclusion du contrat, Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] avaient connaissance de la procédure judiciaire en cours et du fait que leur appartement risquait de subir des infiltrations d'eau car la cause était encore indéterminée et la procédure d'indemnisation pour commencer les travaux toujours en cours. 

Enfin, en tant que locataires, Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] n'avaient pas accès aux procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété. 

Il est ainsi démontré que le nombre de pièces dans l'appartement et son caractère salubre notamment pour accueillir un très jeune enfant étaient des éléments déterminants pour les demandeurs sans lesquels ils n'auraient pas loué l'appartement et qu'en toute connaissance de cause Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] comme leur mandataire la société ELVIREX, leur ont volontairement caché le fait que des fuites d'eau existaient dans l'appartement dont l'origine était indéterminée à la date de conclusion du contrat et les travaux de réparation nécessaires pas prêts d'être réalisés. Ce qui caractérise le dol.

En conséquence, il y a lieu d'annuler le contrat de bail conclu entre Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] d'une part et Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] par l'intermédiaire de la société ELVIREX d'autre part, pour dol de Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] qui ont remis l'appartement en location sachant que l'origine des fuites d'eau n'était pas déterminée et les fuites non résolues et de la société ELVIREX qui a manqué à son devoir d'information envers eux proposant à la signature un contrat de bail et réalisant un état des lieux totalement taisant sur ce point. 

Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] seront donc condamnés à reverser à Monsieur [G] [C] et Madame [B] les loyers perçus entre le mois de juillet 2019 et le mois de juillet 2022, soit la somme de 24 050 euros. La société ELVIREX n'ayant pas elle-même perçu les loyers et Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] ne formant pas de demandes à son encontre au titre d'un manquement à son obligation d'information, il n'y a pas lieu de la condamner in solidum au remboursement de ces loyers. 

Par ailleurs, Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] ne sollicitent pas la fixation d'une indemnité d'occupation. La société ELVIREX en fait mention à titre infiniment subsidiaire mais il a été fait droit à sa demande principale de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

II- Sur les demandes indemnitaires au titre du préjudice moral et du préjudice d'angoisse

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. "

En l'espèce, Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] sollicitent la condamnation de la société ELVIREX et de Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] solidairement à leur payer une somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral et 5 000 euros au titre du préjudice d'angoisse. 

Ils expliquent que l'humidité de l'appartement leur faisait craindre pour leur santé et celle de leur enfant et que cette chambre ne pouvait pas être chauffée ce qui a grandement atteint leur moral et leur a fait craindre de tomber malade. 

Les défendeurs s'y opposent faute de preuve. 

Ainsi, si les attestations produites confirment la présence d'humidité et de dégradations dans la seconde chambre du logement, elles ne mentionnent pas que l'état psychique des demandeurs s'en serait retrouvé impacté. Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] ne versent en outre aucun certificat médical ou autre document attestant d'une atteinte à leur moral ou de l'angoisse qu'ils invoquent. 

Il en résulte que les préjudices allégués ne sont pas démontrés par les demandeurs. En conséquence Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] et de la société ELVIREX au titre de leur préjudice moral et d'angoisse. 

III- Sur la demande de relevé et garantie de Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] par la société ELVIREX

Au titre de l'article 1992 du code civil : " Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
?Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ".

Aux termes de l'article 1104 du code civil : " Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public ".

En l'espèce, Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] demandent que la société ELVIREX, leur mandataire, les relève et garantisse des condamnations pouvant être prononcées à leur encontre. La société ELVIREX s'y oppose. 

Il apparaît cependant que la société ELVIREX a mis en location le bien de Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] tel que ceux-ci le lui demandaient ; que la société ELVIREX n'était pas partie à la procédure de référé concernant l'immeuble en question et que Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] l'a mise en copie de mails adressés à son syndic sans qu'il ne soit possible de déterminer l'étendue de l'information dont bénéficiait la société. 

En revanche, Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] avaient connaissance de l'information qu'ils dissimulaient au locataire.

Dès lors, ils ne peuvent se prévaloir de leur propre réticence dolosive pour demander à être relevés et garantis de leurs condamnations par leur mandataire. Le contrat les liant devant être exécutés de bonne foi. En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] de leur demande à ce titre.

IV- Sur la demande de condamnation à garantir dirigée contre le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4]

Aux termes du dernier alinéa de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur à compter du 1er juin 2020 " Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. "

En application de l'article précité, dans sa version applicable antérieurement au 1er juin 2020, le syndicat des copropriétaires " est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. "

En l'espèce, Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] sollicitent à titre subsidiaire, la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] s'y oppose. 

Cependant, les demandes d'indemnisation portant sur la réparation de préjudices moraux et d'angoisse ont été rejetées et la condamnation prononcée à l'encontre de Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] repose sur la restitution de loyers suite à une annulation du contrat de bail pour dol.

Dès lors, la condamnation prononcée ne peut être considérée comme un dommage causé aux copropriétaires en ce que le silence gardé est fautif. En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] de leur demande à ce titre. 

V- Sur les frais du procès et l'exécution provisoire 

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S], condamnés à l'égard de Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P], sont parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile. En conséquence, Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] seront condamnés aux dépens. 

En outre, il y a lieu de débouter Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] de leur demande d'application au profit de la SCP SAILLET & BOZON des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

- Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [S], condamnés aux dépens, devront payer à Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux.

Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P], non condamnés aux dépens, ne sauraient être condamnés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S], la société ELVIREX et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], seront déboutés de leurs propres demandes de ce chef. 

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, la nature du litige n'est pas incompatible avec l'exécution provisoire et les parties ne sollicitent pas que l'exécution de la présente décision soit différée. En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; 

ANNULE pour dol le contrat de bail conclu entre Madame [B] [P] et Monsieur [G] [C] d'une part et Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S], par l'intermédiaire de la société ELVIREX d'autre part, portant sur l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 1] au sein de la résidence [Adresse 4] à [Localité 5] ; 


CONDAMNE Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] à payer à Madame [B] [P] et Monsieur [G] [C] la somme de 24 050 euros au titre des loyers perçus en vertu de ce contrat de bail entre le mois de juillet 2019 et le mois de juillet 2022 ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur une indemnité d'occupation du logement par Madame [B] [P] et Monsieur [G] [C] ;

DEBOUTE Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] de leur demande tendant à ce que la société ELVIREX soit condamnée solidairement au remboursement des loyers ; 

DEBOUTE Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] de leurs demandes en réparation de leur préjudice moral et d'angoisse ; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] de leur demande tendant à être relevés et garantis de leur condamnation par la société ELVIREX ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] de leur demande tendant à être relevés et garantis de leur condamnation par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] in solidum à payer à Monsieur [G] [C] et Madame [B] [P] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE la société ELVIREX de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] in solidum aux dépens ; 

DEBOUTE Monsieur [Y] [S] et Madame [H] [S] de leur demande d'application au profit de la SCP SAILLET & BOZON des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ; 

DIT que la présente décision sera signifiée par voie de commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente ; 

RAPPELLE que le présent jugement est susceptible d'appel dans le délai d'un mois à compter de sa signification.

Ainsi jugé et prononcé le 11 juin 2026 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry, la minute étant signée :

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,