Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 10, 2 juillet 2026, n° 26/04699

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE :



1. Par acte authentique reçu le 18 décembre 2015, la société Landesbank Saar a consenti à la SCI [G] [N] un prêt prévoyant une phase de préfinancement sous forme de prêt anticipé d'un montant de 1 600 000 euros, garanti par une inscription d'hypothèque conventionnelle, donnant lieu au versement d'échéances mensuelles correspondant en première part au montant des intérêts et en seconde part, à la constitution d'une épargne, et ce pendant une période de 120 mois jusqu'à l'attribution d'un contrat épargne construction, et une phase de prêt épargne construction, après attribution dudit contrat et remboursement partiel du capital prêté à hauteur de l'épargne constituée, avec amortissement mensuel du capital.

 

2. Une offre d'avenant de modification de ce contrat a été émise par la société Landesbank Sarr, le 15 novembre 2021.



3. Par acte délivré le 27 mai 2024, la société Landesbank Saar a mis en demeure la SCI d'avoir à procéder au paiement de la somme de 430 000 euros, sur le contrat d'épargne construction dans le délai de 15 jours, et l'a avisée qu'à défaut, le prêt serait déchu du terme, entraînant l'exigibilité immédiate de la créance. Puis, par un second acte délivré le 4 juillet 2024, la banque a signifié à la SCI la déchéance du terme du prêt.



4. Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 7 octobre 2024, publié le 14 novembre 2024 au Service de la Publicité Foncière de Paris 2, la société Landesbank Saar a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à la SCI [G] [N], situés au sein de l'ensemble en copropriété sis [Adresse 5], lots 8 et 36, ce en garantie d'un montant de 572 212,97 euros, en principal et intérêts.



5. Par acte du 16 décembre 2024, la société Landesbank Saar a fait assigner la partie saisie à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner la vente forcée des biens et droits saisis, et de mentionner sa créance.



6. Par acte du 19 décembre 2024, cette assignation a été dénoncée à la BNP Paribas et à la Société Générale, créanciers inscrits.



7.. Par jugement d'orientation du 5 février 2026, le juge de l'exécution a : 

- rejeté la demande de voir déclarer abusive la clause de déchéance du terme ;

- rejeté la demande d'annulation du commandement de payer valait saisie immobilière du 7 octobre 2024, ainsi que les demandes d'annulation des actes subséquents et de radiation du commandement ;

- rejeté la demande de dommages-intérêts de la SCI [G] [N] ;

- rejeté la demande d'annulation des clauses prévoyant les intérêts contractuels ;

- mentionné le montant total retenu pour la créance de la société Landesbank Saar à la somme de 572 212,97 euros en principal, indemnité d'exigibilité anticipée et intérêts arrêtés au 14 août 2024, outre les intérêts à compter de cette date ;

- taxé les frais exposés par le créancier poursuivant ;

- autorisé la partie saisie à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers saisis ;

- dit que le prix de vente en principal ne pourra être inférieur à 3 000 000 euros.





8. Pour statuer ainsi, le juge a relevé que l'avenant proposant de nouvelles conditions de remboursement n'ayant jamais été signé par l'emprunteur, la banque avait pu faire application du contrat de prêt initial, notamment de sa clause de déchéance du terme ; que les dispositions relatives aux clauses abusives de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 14 mars 2016, ne s'appliquaient qu'aux contrats conclus entre un professionnel et un consommateur ou un non-professionnel ; que tel n'était pas le cas de la SCI puisque le contrat de prêt en cause était destiné au refinancement d'un prêt immobilier et au financement de travaux d'agrandissement/rénovation ; que la clause de l'acte de prêt selon laquelle le contrat est soumis au droit allemand n'était pas de nature à remettre en cause la validité du prêt, dans la mesure où aucun vice du consentement n'était établi, la déchéance du terme était prononcée en exécution des clauses contractuelles et le commandement de payer valant saisie, délivré en application du droit applicable.

9. S'agissant du quantum de la créance, il a estimé que le taux de 5,20% appliqué correspondait au taux conventionnel de 2,20% l'an prévu par l'acte de prêt en phase de préfinancement, majoré de 3 points conformément aux conditions générales du contrat et non au taux légal applicable aux professionnels ; que la SCI ne précisait pas en quoi le taux d'effectif global prévu à l'acte notarié serait erroné et quels frais n'auraient pas dus être pris en compte dans son calcul ; qu'il résultait des explications de la banque que l'indemnité d'exigibilité anticipée correspondait au montant du capital restant dû, après déduction des échéances mensuelles de 182 630,31 euros versées sur le compte épargne construction pendant la phase de préfinancement.

10. Enfin, il a considéré que les mandats de vente produits par la SCI permettaient d'envisager que la vente du bien serait conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien et des conditions économiques du marché.



11. Par déclaration du 19 mars 2026, la SCI [G] [N] interjeté appel de cette décision.



12. Par acte du 15 avril 2026 portant transmission de la demande de signification dans un autre Etat membre en application du règlement UE n°2020/1784 du parlement et du conseil du 25 novembre 2020, remis le 21 avril 2026, la SCI [G] [N] a fait assigner à jour fixe, la société Landesbank Sarr, devant la cour d'appel de Paris, après y avoir été autorisée par ordonnance du 30 mars 2026. Par actes séparés du même jour, elle a fait assigner la Société Générale et la BNP Paribas, créanciers inscrits. L'ensemble de ces actes a été remis au greffe ; le 17 avril 2026.



13. Aux termes de son assignation, la SCI [G] [N] demande à la cour d'appel de :

- infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a taxé les frais exposés par le créancier poursuivant, a autorisé la partie saisie à vendre amiablement le bien et dit que le prix de vente en principal ne pourra être inférieur à 3 000 000 euros, rappelé que la décision suspendait le cours de la procédure d'exécution à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et dit que les dépens suivront le sort des frais taxables ;

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement contesté,

- débouter la société Landesbank Sarr de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- déclarer abusive la clause de déchéance du terme ;

En conséquence,

- débouter la société Landesbank Sarr de la déchéance du terme qu'elle revendique ;

- prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie et par conséquent, de tous les actes subséquents ;

- ordonner à la société Landesbank Sarr de poursuivre sans interruption les échéances conventionnelles du prêt sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois, à compter de la notification du jugement à intervenir ;

- condamner la société Landesbank Saar à lui verser la somme de 572 212,97 euros à titre de dommages-intérêts ;

- prononcer la nullité des clauses d'intérêts contractuels pour erreur de calcul du TEG ;



Subsidiairement,

- fixer le montant de la créance, après production d'un décompte détaillé et rectifié de la créance ;

- condamner la société Landesbank Saar à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et réserver les dépens.



14. L'appelante soutient que l'avenant signé le 15 novembre 2021 ayant été exécuté de bonne foi et de façon régulière, cet acte liait les parties au moment où la mise en demeure a été délivrée, de sorte que la société Landesbank Saar ne pouvait se prévaloir ni dans sa mise en demeure de régler la somme de 430 000 euros ni dans la déchéance du terme, des montants relevant du prêt d'origine. Elle précise qu'elle a signé ledit avenant et l'a transmis à la banque ; que la signature n'est pas une condition de validité du contrat mais un mode de preuve et d'identification des parties ; que conformément à l'article 1362 du code civil, l'existence et le contenu d'un accord peuvent être établis par tous moyens, notamment par son exécution ; que son comportement clair consistant en un paiement régulier d'un montant fixé selon le nouvel échéancier, valait acceptation contractuelle de l'avenant.

15. Elle considère également, outre que le montant réclamé par la banque est inexact, que la clause de déchéance du terme prévue à l'article 15 des conditions générales du prêt est abusive au motif qu'elle ne reprend pas les cas dans lesquels le préfinancement sera résilié, de sorte que son consentement n'a pas pu être éclairé ; que son consentement est d'autant moins éclairé que l'acte de prêt prévoit l'application à la fois du droit allemand et du droit français.

16. Subsidiairement, elle fait valoir que la créance est incertaine en ce que le décompte de la banque n'est pas un décompte précis et détaillé ; que le taux effectif global (TEG) appliqué par la banque est contestable en ce qu'aucun détail sur les modalités de calcul n'est apporté ; qu'aucune précision n'est apportée sur les conditions d'application de l'indemnité contentieuse de 7% ; que les versements directs de 182 630,31 euros ne sont pas détaillés.



17. Aux termes des conclusions en réponse n°1 transmises le 4 mai 2026, la société Landesbank Saar (ci-après la banque) a sollicité, au visa des articles L 311-2, L 311-6, R 322-14 à R 322-29 et R 322-4 et suivants du code des procédures civiles d'exécution de :



- juger qu'elle justifie d'une créance certaine, liquide et exigible ; 

- juger qu'elle n'a commis aucune faute justifiant l'allocation de dommages et intérêts à la SCI [G] [N] ; 

- juger irrecevable la demande en contestation du TEG comme prescrite et en tout hypothèse mal fondée;

- débouter la SCI [G] [N] de l'intégralité de ses moyens, fins et prétentions, à l'exception de sa demande de vente amiable ; 

En conséquence, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

En tout état de cause, 

- condamner la SCI [G] [N] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



18. La partie intimée répond, au soutien de la confirmation du jugement entrepris, que le financement initial était en deux phases, une phase refinancement de 120 mois, puis à l'issue, offrant l'alternative à l'emprunteur de rembourser la totalité du crédit par anticipation ou de poursuivre, dans une seconde phase d'épargne construction, le remboursement échelonné du prêt contre versement du montant prévu alors au tableau d'amortissement sur un compte épargne construction, à hauteur de 430 000 euros et déduction d'un remboursement partiel à hauteur de l'épargne constituée, pour une durée de 108 mois ; qu'à la suite de difficultés de remboursement en première phase, elle a accordé une suspension puis après remboursement partiel de la somme de 886 000 euros, offert de régulariser un avenant prévoyant de nouveau 2 phases similaires pour un financement de 714 000 euros, à la suite de quoi elle a adressé un projet d'avenant lui imposant de maintenir les conditions de cet avenant pendant un mois et en précisant à l'emprunteur que l'offre d'avenant devait être retournée signée et paraphée sur toutes ses pages, sous peine de caducité prévue de l'avenant (point 8), ce que l'appelante ne démontre pas avoir fait, de sorte que les conditions de déchéance du terme prévues à l'offre initiale s'appliquaient, dès lors que la somme de 430 000 euros n'a pas été acquittée à l'issue de la première phase et que la société emprunteuse était redevable lors de l'envoi de la mise en demeure de la somme de 80 000 euros.

19. Elle soutient ne pas être tenue par les termes du contrat, d'adresser une mise en demeure préalable avant de se prévaloir de la déchéance du terme, en présence d'une stipulation expresse et non équivoque (Cass. 1ère Civ., 3 juin 2015, n°14-15.655) à l'article 15 du contrat, accepté en toutes ses dispositions par l'emprunteur ayant paraphé les conditions spéciales et générales de l'offre, quand bien même le montant énoncé à la mise en demeure serait erroné. Elle réplique que la société appelante se prévaut inutilement de l'absence de clarté des dispositions du contrat au regard de l'application des droits français et allemands, alors que le contrat prévoit, en son article 12, que seul le droit français s'applique à la présente instance en exécution forcée.

20. Elle conteste l'application au contrat liant les parties des dispositions de l'article L 132-1 du code de la consommation à l'emprunteur, personne morale professionnelle, ayant pour objet l'acquisition par voie d'achat ou d'apport à la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers, dès lors que l'objet du prêt était le refinancement de prêts immobiliers et le financement de travaux d'agrandissement/de rénovation. 

21. Elle en déduit l'exigibilité de la créance visée au commandement valant saisie immobilière après signification de la déchéance du terme et conclut subsidiairement, si la clause de déchéance du terme était déclarée inopposable, que la déchéance du terme a été prononcée régulièrement sur le fondement des articles 1224 et 1226 du code civil, à la suite de la mise en demeure adressée de régulariser un manquement suffisamment grave aux obligations de l'emprunteur après deux suspensions de règlement d'échéances, en laissant à l'appelante un délai raisonnable de 15 jours pour ce faire.

22. Elle répond que le décompte figurant au commandement valant saisie immobilière est conforme aux dispositions de l'article R 321-3 3° du code des procédures civiles d'exécution, en mentionnant le principal, les intérêts échus et le taux intérêts moratoires de 5,20 %, sans qu'il soit utilement reproché le caractère erroné du TEG, cette contestation étant au surplus prescrite, ni démontré l'erreur affectant le TEG, au motif de frais de notaire et d'hypothèque n'entrant pas dans le calcul du TEG dès lors qu'ils sont déterminables (Cass, 1ère civ., n° 02-11.171). Elle ajoute qu'en présence d'une telle erreur dans un contrat souscrit avant l'entrée en application de l'ordonnance du 17 juillet 2019, seule une déchéance du droit aux intérêts est encourue et non pas la nullité. Elle fait également valoir que l'indemnité de 7 % est calculée sur le capital restant dû après déduction des versements directs, sans qu'il puisse être exigé de mentionner au commandement le calcul de l'indemnité contentieuse. Elle réplique qu'aucune disposition réglementaire n'exige par ailleurs de détailler les versements comptabilisés et correspondant au cumul des échéances versées en phase de préfinancement.



23. La Société Générale et la société BNP Paribas, créanciers inscrits, cités à personne morale, n'ont pas constitué avocat.

Motifs

MOTIFS :



Sur la mise en 'uvre de la déchéance du terme et l'exigibilité de la créance :



24. En application de l'article L.311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.













25. En l'espèce, la banque a poursuivi la saisie immobilière en visant au commandement de payer valant saisie immobilière, l'acte notarié reçu le 18 décembre 2015 contenant prêt, lequel, revêtu de la formule exécutoire, constitue un titre exécutoire au sens de l'articles L.111-3 du code des procédures civiles d'exécution, après déchéance du terme signifiée le 4 juillet 2024.



26. Selon l'article 15 ' Résiliation des conditions générales de l'offre de prêt acceptée par la SCI, « le préfinancement, respectivement le prêt d'épargne construction, sera résilié et les sommes dues en vertu du présent contrat deviendront de plein droit immédiatement et intégralement exigibles, si bon semble à L.B.S., sans qu'il soit besoin d'aucune formalité autre qu'une notification faite à l'une au moins des personnes désignées sous le vocable « emprunteur », par lettre recommandée avec accusé de réception, dans l'un des cas suivants :

a) le financement du projet n'est pas garanti en totalité ou sa réalisation est arrêtée.

b) Après l'envoi par le prêteur de l'offre de prêt ou après son acceptation, des modifications affectent défavorablement la situation financière de l'emprunteur, d'un coobligé ou d'une caution ou le bien mis en gage.

c) les conditions définies à l'article III.3 ne sont pas toutes remplies et notamment l'une des garanties prévues n'est pas régulièrement constituée ou ne vient pas au rang prévu.

d) l'emprunteur est en retard de paiement d'une somme quelconque due au prêteur et aucune régularisation n'intervient dans le délai de 15 jours suivant la réception d'un courrier du prêteur (') ».



27. En premier lieu, le premier juge a valablement retenu que les dispositions de l'article L.132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du prêt notarié, sanctionnant les clauses abusives dans les contrats souscrits entre professionnels et consommateur ou non-professionnels, ne s'appliquaient pas à la SCI dont la qualité de non-professionnel n'était pas démontrée. En effet, la société a souscrit le prêt dont l'objet était le « refinancement de prêts immobiliers auprès de la BNP Paribas et le financement de travaux d'agrandissement/de rénovation » pour un montant en principal de 1,6 millions d'euros, alors que ses statuts mentionnent que la SCI a pour objet : l'acquisition, la gestion et l'exploitation, par location ou autrement, par voie civile, de tous biens et droits immobiliers et, en particulier, l'acquisition d'une partie de l'immeuble sis [Adresse 6] à Paris 12e, l'édification de toutes constructions et immeubles, l'aménagement et l'installation immobilière desdits locaux et généralement, toutes opérations civiles immobilières ou mobilières se rattachant directement ou indirectement à l'objet ci-dessus.



28. La SCI conteste cependant l'application de la clause de déchéance du terme prévue à l'article 15 des conditions générales du prêt annexées à l'acte notarié, en se prévalant du fait que la copie du titre ne reproduit que partiellement le contenu de cette clause à la page 35, et en faisant valoir, à l'occasion de l'appréciation de son caractère abusif, le caractère tronqué de la production des conditions générales et l'absence de clarté du contrat prévoyant en page 12, l'application du droit allemand, pour en déduire l'absence de consentement éclairé donné par la SCI, lors de l'acceptation du prêt.



29. Toutefois, ainsi que l'a relevé le premier juge, la banque communique au débat les conditions générales acceptées par la SCI, représentée par son représentant légal, Mme [U], le 30 novembre 2015, comportant le paraphe de l'ensemble des pages notamment 35 et 36, reproduisant l'article 15 in extenso et la mention selon laquelle Mme [U] en sa qualité de gérante de la SCI reconnaît avoir reçu l'offre de crédit, accompagnée des conditions générales en triple exemplaire et accepter les conditions générales.















30. L'acte notarié prévoit en outre, à son article 12 «soumission au droit allemand » : « l'Emprunteur donne expressément son accord à ce que les présentes conventions, en tant qu'elles portent sur le prêt soient soumises au droit allemand, la constitution d'hypothèques et la procédure de vente forcée pouvant en résulter en cas de non-paiement étant quant à elles régies par le droit français ainsi que toutes dispositions que le droit français considèrerait comme impératives au sens du droit international privé. Pour le surplus, il est précisé que le présent prêt est régi par les conditions générales aux prêts par le prêteur et ses emprunteurs ».



31. Ainsi que le soutient la banque, la SCI ne démontre pas qu'une partie de la clause de déchéance du terme, et notamment le cas du retard de paiement et de l'absence de régularisation dans le délai de 15 jours après la réception du courrier du prêteur, n'a pas été portée à sa connaissance avant l'acceptation de l'offre et la signature devant notaire. Par ailleurs, elle n'établit pas l'absence de clarté de la clause soumettant explicitement et précisément au droit allemand, le contrat de prêt souscrit avec la banque allemande ayant fait élection de domicile à son siège social en Allemagne, et au droit français, la constitution d'hypothèque et la procédure d'exécution forcée en cas de non-paiement, s'agissant d'un immeuble situé en France, en première part, et d'un emprunteur et de cautions établis en France, en seconde part. Cette information a été préalablement portée à la connaissance de la société dans les conditions générales de l'offre de prêt (article 17) et il y a été de nouveau procédé lors de la réception de l'acte notarié. Il sera ajouté que les conditions générales comportent par ailleurs la précision, par disposition concernée, des conséquences de l'application de la législation allemande. Ce moyen de contestation est donc inopérant, la SCI n'ayant aucunement soutenu la nullité de la convention pour vice de consentement ou contrariété à l'ordre public et la tromperie alléguée n'étant pas démontrée.



32. En deuxième lieu, la SCI s'oppose à la mise en recouvrement fondée sur l'acte notarié, en se prévalant d'une offre comportant avenant de modification d'un crédit immobilier, émise par la banque le 12 novembre 2021, portant sur un crédit de préfinancement de 714 000 euros, impliquant le versement, à compter du 31 décembre 2021, d'échéances mensuelles de 3 375,67 euros. Elle fait valoir la signature de cet avenant et la mise en 'uvre de cet avenant, au moyen des prélèvements pratiqués par la banque sur son compte détenu auprès de l'établissement BNP Paribas. La société BNP Paribas a ainsi attesté des prélèvements mensuels d'un montant de 3 375,67 euros libellés « LBS SAAR », pour la période allant du 30 novembre 2021 au 29 novembre 2024, sur le compte ouvert par la SCI [G] [N] dans ses livres (pièce appelante n°2).



33. L'offre d'avenant, prévoit, en son article 8, les modalités d'acceptation et conséquences de l'acceptation ou de la non-acceptation, et en particulier que l'envoi de l'offre oblige la banque à maintenir les conditions qu'elle indique pendant une durée de trente jours, qu'elle est soumise à l'acceptation des codébiteurs et des cautions et qu'elle doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi de sa date et enfin, qu'à défaut d'acceptation de l'emprunteur et des cautions à l'expiration du délai de trente jours, l'offre deviendra caduque. 



34. Si la banque a bien adressé cette offre à la SCI, par lettre du 15 novembre 2021, contrairement à ce qu'allègue l'appelante sans le démontrer, ni la SCI ni les cautions, M. [I] et Mme [U], n'ont pas retourné l'offre paraphée et signée. 



35. Toutefois, nonobstant toute norme de droit allemand exigeant un écrit, la SCI est bien fondée se prévaloir de la mauvaise foi de la banque à écarter l'avenant, en présence de l'accord tacite des parties pour continuer le remboursement échelonné du financement aux nouvelles conditions prévues à l'offre d'avenant. En effet, cet accord se déduit de la poursuite sur plusieurs années, au-delà du délai contraint de 30 jours évoqué par la banque pour le maintien des conditions de l'offre transmise le 15 novembre 2021, des prélèvements par la banque, acceptés par la SCI sur son compte à la BNP Paribas, des échéances mensuelles révisées d'intérêts et de versement sur l'épargne construction, pour un montant cumulé de 3 375,67 euros, (pour rappel, échéance mensuelle initiale 1ère période prévue à l'offre initiale : 5 000 euros), avec option au bout de 25 mois, entre un remboursement intégral ou une poursuite du crédit impliquant de verser sur le contrat épargne construction le montant prévu au tableau d'amortissement à la date d'échéance de cette période, soit la somme de 80 000 euros.



36. Si la banque communique au débat différentes relances adressées par courriels et lettre à sa cliente, l'interrogeant encore en janvier 2022, sur son défaut de réponse après l'envoi de l'avenant et invitant à le retourner paraphé et signé (pièce intimée n°9), les échanges internes à la banque démontre qu'en octobre 2023, il était toujours envisagé par celle-ci, au 13 octobre 2023, en l'absence de remboursement de l'intégralité du prêt, un versement complémentaire sur l'épargne de 80 000 euros. 

37. Ainsi, si la banque a adressé, après la date d'exigibilité de ce versement sur le contrat épargne construction en décembre 2023, une mise en demeure à la SCI d'avoir à régler le montant initial de 430 000 euros, prévu à l'offre initialement accepté, elle a toutefois provoqué la déchéance du terme en reprenant pour montant du capital dû, la somme correspondant au financement de 714 000 euros prévu à l'offre avenant adressée le 15 novembre 2021 et en déduisant les versements effectués à compter de cette date.



38. Il s'ensuit que la banque ne peut invoquer les conditions initiales de remboursement du prêt à compter du mois de novembre 2021. Cependant, cette modification des conditions financières de poursuite du crédit, envisagées aux conditions générales du prêt reçu le 18 décembre 2015, n'implique pas que la banque était privée de la faculté de revendiquer l'application des autres stipulations initiales du prêt objet de l'acte authentique reçu le 18 décembre 2015.



39. La SCI ne démontre pas la novation du prêt consenti, privant la banque de faire application des stipulations du titre notarié de prêt reçu le 18 décembre 2015, notamment en cas de défaillance de l'emprunteur dans ses obligations de remboursement, et en particulier, de la clause de déchéance du terme rendant exigible de manière anticipée le solde du prêt en exécution de ce titre. En effet, outre que l'offre émise par la banque en novembre 2021 spécifiait explicitement le maintien de toutes les autres clauses du crédit demeurant inchangées et que l'offre d'avenant n'emportait pas novation au prêt (article 7), le prêt notarié prévoit en page 4 que de nouvelles conditions de taux et de remboursement seront convenues pour une nouvelle période à taux fixe, selon les modalités décrites à l'article III-6 des conditions générales du contrat de prêt annexées, sans qu'il en résulte aucune autre obligation, toutes autres clauses du contrat restant.



 40. En troisième lieu, la SCI conteste à juste raison le quantum de la créance exigible mentionnée à la mise en demeure adressée le 27 mai 2024, avant mise en 'uvre de la déchéance du terme, comme portant sur un montant disproportionné de 430 000 euros, alors que les parties avaient convenu de porter ce montant à 80 000 euros, exigible au 30 décembre 2023. La banque fait valoir que s'il est retenu que le montant réclamé à la mise en demeure est erroné, elle n'est pas tenue, pour mettre en 'uvre la clause de déchéance du terme prévu à l'acte notarié, de délivrer une mise en demeure. Cependant, l'application du cas de déchéance du terme « d) l'emprunteur est en retard de paiement d'une somme quelconque due au prêteur et aucune régularisation n'intervient dans le délai de 15 jours suivant la réception d'un courrier du prêteur », implique, même si la résiliation et l'exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du contrat ne sont subordonnées à aucune autre formalité qu'une notification, l'absence de régularisation du retard après la réception d'un courrier du prêteur, ici matérialisée par la signification de la mise en demeure le 27 mai 2024 pour 430 000 euros.



41. Le premier juge a toutefois relevé que l'acte notarié, en page 4, prévoit qu'à l'issue de la première phase de préfinancement, la cliente a le choix entre rembourser la totalité du crédit ou de le poursuivre, et que dans cette seconde hypothèse, elle s'engage à verser sur le contrat épargne construction, le montant prévu au tableau d'amortissement, à la date d'échéance de cette période depuis modifiée, soit la somme de 80 000 euros au 30 décembre 2023. A défaut de diligence de la SCI pour se rapprocher de son cocontractant et remédier à cette erreur de montant et régulariser l'impayé, la mise en demeure a néanmoins produit ses effets, dans la limite du montant impayé à cette date, et la banque était fondée à se prévaloir de la déchéance du terme prévue au contrat liant les parties, faute de régularisation du montant exigible à hauteur de 80 000 euros, dans le délai de 15 jours à compter de la délivrance de la mise en demeure.

 Il sera en effet observé que préalablement à l'envoi de cette mise en demeure, la banque avait contacté le gérant de la société le 15 janvier 2024, pour lui rappeler que la banque lui avait transmis un décompte pour un remboursement total au 5 janvier 2024 et l'aviser qu'en l'absence de règlement imminent soit de l'échéance de remboursement total du prêt soit du versement de la somme en épargne fixé au 31 décembre 2023, correspondant alors au montant de 80 000 euros, la créance désormais échue sera transmise à un huissier (pièce de l'intimée n°9).



42. A cet égard, la banque produit au débat un décompte de créance établi par le commissaire de justice mandaté par ses soins (pièce appelant n°5), mentionnant un solde restant dû de 572 212,72 euros au 14 août 2024, comportant le détail suivant :

- capital restant dû : 714 002,20 euros,

- avec intérêts au taux contractuel à compter du 1er juillet 2024 au taux actuel de 5,20%,

- indemnité contentieux : 7% (calculée sur 531 371,89 euros) : 37 196,03 euros,

- intérêts courus au 14 août 2024 : 3 645,05 euros,

- montant des versements directs : - 182 630,31 euros. 

Ce décompte est celui figurant à la signification de la déchéance du terme en date du 4 juillet 2024 et repris au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 7 octobre 2024.



43. Dès lors que ce décompte reprend les conditions de financement modifiées à compter du mois de novembre 2021, impliquant des versements mensuels de 3 375,67 euros et un versement de 80 000 euros au 30 décembre 2023 en sus, sur un capital dû de 714 002,20 euros, 

la cour d'appel a, par message adressé par le greffe aux parties le 8 juin 2026 :

- invité la société Landesbank Saar à communiquer avant le 15 juin 2026 midi, l'historique détaillé des versements de la SCI [G] [N] et prélèvements comptabilisés en déduction des sommes dues, sur la période allant du 30 novembre 2021 au 4 juillet 2024 puis du 4 juillet 2024 au 30 novembre 2024 ;

- sollicité, au vu de la communication de cet historique détaillé à intervenir, les observations contradictoires des parties sur le détail et la date des versements comptabilisés, à adresser avant le 22 juin 2026 midi, dès lors que des versements sont déduits pour un montant global, non détaillé, de 182 630,31 euros, au décompte de la signification de la déchéance du terme et repris au décompte inclus au commandement de payer valant saisie immobilière, et alors que l'appelante produit une attestation de la société BNP Paribas, signalant le prélèvement mensuel de la somme de 3 375,67 euros entre le 30 novembre 2021 et le 30 juin 2024, soit 108 021,44 euros, puis la poursuite de ces prélèvements jusqu'au 29 novembre 2024.



44. La banque a communiqué le 12 juin 2026, un historique détaillé des prélèvements et encaissements sur la période allant de 2021 à 2024 et un décompte détaillé des sommes dues, détaillant les versements entre le 27 juin 2024 et le 29 mai 2025. Aux termes de sa note en délibéré transmise le 18 juin 2026, elle explique qu'il convient de distinguer les échéances mensuelles d'intérêts et celles au titre de l'épargne construction et qu'en 2024, le solde de l'épargne construction constituée s'élevait à 194 523,17 euros, dont il doit être déduit les opérations après le 27 juin 2024, de sorte que l'on aboutit bien au montant déduit au décompte produit au débat soit 182 630,31 euros. Elle fait valoir disposer d'une créance d'un montant de 547 814,12 euros au 12 juin 2026, après imputation des divers prélèvements depuis le 30 novembre 2021 puis de ceux pour la période postérieure allant du 27 juin 2024 au 29 mai 2026.











45. Par note en délibéré remise en version papier au greffe de la cour d'appel le 22 juin 2026, le conseil de la société produisant les justificatifs de l'échec de la transmission par voie électronique à la suite d'un dysfonctionnement du réseau, la SCI [G] [N] a indiqué que la transmission de ces pièces confirmait le caractère incertain et l'inexigibilité de la créance recouvrée, en ce que le solde du contrat épargne construction au 31 décembre 2024 (194 523,17 euros) n'est pas en cohérence avec la somme visée au décompte au titre de l'épargne construction acquise au 27 juin 2024 (182 630,31 euros), tandis que la lettre de mise en demeure avant déchéance visait un retard de paiement à ce titre de 430 000 euros et la lettre de déchéance, se référant à cette mise en demeure, établissait un décompte de créance exigible signalant un montant de versements directs de 182 630,31 euros. Elle soutient que les sommes sollicitées n'ont pas été expliquées ni détaillées lors de la délivrance de ces différents actes et que les explications fournies a posteriori par la banque ne peut masquer l'absence de diligence au cours de la procédure immobilière pour justifier et démontrer le montant réel de la dette. Elle en déduit en outre une déchéance du terme abusive et une reprise au décompte d'un capital restant dû de 714 000 euros correspondant au montant fixé dans l'avenant exécuté par ses soins.



46. Il résulte des pièces contradictoirement produites que :

- avant l'émission de l'offre d'avenant du 12 novembre 2021, la SCI [G] [N] a versé, au titre de l'épargne construction, un montant de 927 937,39 euros au 11 octobre 2021, imputé en remboursement du financement de 1 600 000 euros, à hauteur de 886 000 euros et de 41 366,67 euros, laissant perdurer un solde d'épargne de 119 328,10 euros au 1er janvier 2022 ;

- des prélèvements, à hauteur de 2 066,67 euros par mois, ont été mis en 'uvre à compter de novembre 2021, dans les termes de l'offre d'avenant émise, au titre de l'épargne construction, à compter de novembre 2021jusqu'au 31 décembre 2023, aboutissant à un solde d'épargne de 170 353,59 euros puis se sont poursuivis jusqu'en décembre 2024 ;

- les échéances mensuelles de 1 309 euros, au titre des intérêts sur le crédit de préfinancement, ont parallèlement été prélevées à compter de novembre 2021 jusqu'en décembre 2024.



47. Il en ressort également qu'à défaut de remboursement du solde du crédit de préfinancement au mois de décembre 2023, la société devait régler la somme de 80 000 euros en sus des prélèvements de 2 066,67 euros sur le contrat d'épargne-construction, obligation à laquelle elle n'a pas déféré malgré la mise en demeure signifiée le 27 mai 2024, pour un montant d'épargne construction en retard appelé pour 430 000 euros en lieu et place de 80 000 euros et sans régularisation effectuée dans le délai de 15 jours.



48. La déchéance du terme a été provoquée par acte signifié le 4 juillet 2024, pour la somme de 568 632,33 euros, intégrant la somme de 182 630,31 euros, au titre du solde des sommes consignées sur le contrat épargne-construction, après paiement de frais de justice au titre du contrat de préfinancement. Il n'est pas démontré par la société débitrice, le caractère « abusif » de la mise en 'uvre de la clause de déchéance du terme, au regard du manquement établi de la société à son obligation de versement sur le contrat épargne-construction au 31 décembre 2023 et alors que la mise en demeure a produit effet pour le montant effectivement exigible de 80 000 euros, ni fondé juridiquement la sanction consécutive, revendiquée par celle-ci, consistant à priver de caractère certain et exigible la créance recouvrée sur le fondement de l'acte notarié.



49. L'article 15 des conditions générales du prêt notarié, stipule par ailleurs que :  « en cas de déchéance du terme, la LBS peut exiger le remboursement immédiat :

- du capital restant dû,

- des intérêts échus,

- des intérêts produits par le capital et par les intérêts échus, à un taux égal à celui du prêt majoré de 3 % jusqu'à la date du règlement effectif,

- d'une indemnité d'un montant de 7% des sommes dues en capital et intérêts,

- des frais taxables et plus généralement, de tous frais ou débours que la LBS aura été contrainte d'exposer du fait de la défaillance de l'emprunteur ».



50. Contrairement à ce que soutient la société, la créance de la banque est certaine, liquide et exigible pour la somme mentionnée au décompte de la signification de la déchéance du terme, à hauteur de 568 632,33 euros. 

En effet, en première part, le calcul de l'indemnité de 7% est pratiqué sur le capital restant dû après déduction opérée des versements comptabilisés au titre de l'épargne construction. En seconde part, le taux d'intérêts de retard appliqué à compter du 1er juillet 2024, correspondant au taux contractuel de base majoré de trois points et porté à 5,20 % (2,2% +3), est appelé conformément aux stipulations des articles 14 et articles 15 des conditions générales du prêt.



51. Si la SCI [G] [N] se prévaut de l'irrégularité du taux effectif global mentionné à l'offre reprise à l'acte reçu le 18 décembre 2015, comme n'incluant pas l'ensemble des frais, et la déchéance du droit aux intérêts, elle ne démontre pas qu'elle est encore recevable à soulever la nullité de la clause de stipulation du TEG de ce chef et la déchéance du droit aux intérêts, alors que l'intimée soulève la prescription de cette contestation émise plus de 5 ans après la souscription du prêt reçu, devant notaire, le 18 décembre 2015, mis à exécution depuis cette date. 



52. Dans ces circonstances, la société ne critique pas utilement le caractère certain de la créance et son exigibilité, en déniant au décompte de déchéance du terme, produit devant le premier juge et repris au commandement de payer valant saisie immobilière, son caractère précis et détaillé.



53. Ainsi que l'a valablement retenu le premier juge, le commandement de payer valant saisie immobilière comporte bien un décompte détaillant les sommes réclamées en principal, intérêts échus et frais (pour mémoire), outre l'indication du taux de intérêts moratoires, conformément aux dispositions de l'article R.321-3 3° du code des procédures civiles d'exécution. 



54. Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de voir déclarer abusive la clause de déchéance du terme et celle tendant à voir annuler le commandement de payer valant saisie immobilière et les actes de procédures subséquents, pour défaut de créance certaine et exigible, mais aussi débouté l'appelante de sa contestation tirée de la nullité des clauses prévoyant les intérêts contractuels.



Sur la fixation subsidiaire du montant de la créance :



55. Le décompte de créance actualisé au 12 juin 2026 comportant l'indication de nouveaux versements de la société, poursuivis mensuellement après le mois de décembre 2024, le jugement sera infirmé en ce qu'il a mentionné le montant total retenu pour la créance de la société Landesbank Saar à la somme de 572 212,97 euros en principal, indemnité d'exigibilité anticipée et intérêts arrêtés au 14 août 2024, outre les intérêts à compter de cette date. 



56. La créance sera actualisée à la somme de 547 545,99 euros :

- capital restant dû : 714 002,20 euros ;

- indemnité de 7%  sur 531 371,89 euros (714 002,20 euros ' 182 630,31 euros) : 37 196,03 euros;

- intérêts courus au taux de 5,20 % pour la période allant du 1er juillet 2024 au 12 juin 2026 sur le capital restant dû : 56 618,48 euros ;

- versements : 260 270,72 euros (dont 182 630,31 euros au 4 juillet 2024) ;

Outre les intérêts de retard au taux de 5,20 % à compter du 13 juin 2026 et jusqu'à complet paiement.













Sur la demande de dommages et intérêts :



57. Aux termes de l'article L.213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit, à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en 'uvre.

Le juge de l'exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l'exécution ou l'inexécution dommageables des mesures d'exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Le juge de l'exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d'exécution.



58. aux termes de l'article L.121-2 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.



59. En l'espèce, la SCI demande l'allocation de dommages et intérêts à hauteur du montant de la créance rendue exigible par la banque, soit 572 212,97 euros, pour faute de la banque l'ayant empêchée de régulariser sa situation à la suite de la mise en demeure de payer ou en lui faisant perdre une chance d'éviter la déchéance du terme.



60. Le premier juge a débouté la SCI de sa demande de dommages et intérêts, après avoir retenu que la banque est bien fondée à se prévaloir de la déchéance du terme prononcée en application du contrat de prêt notarié et que la créance qu'elle invoque est exigible.



61. La cour d'appel a sollicité les observations contradictoires des parties, par message adressé par le greffe le 5 juin 2026, sur la recevabilité de la demande présentée de ce chef, au regard des pouvoirs du juge de l'exécution résultant des dispositions légales précitées.



62. La SCI [G] [N] a adressé ses observations le 12 juin 2026, en faisant valoir que par application de l'article L.213-6 du code de l'organisation judiciaire, sa demande procède de l'exécution forcée en elle-même, estimant que la mise en demeure de payer constitue le support non détachable de la procédure de saisie immobilière et qu'elle rentre donc dans le pouvoirs de juge de l'exécution. Elle estime ainsi qu'en refusant de faire application de l'avenant malgré son exécution, la banque a fait preuve de mauvaise foi en poursuivant le recouvrement d'une créance non certaine, constitutive d'un abus de saisie. Elle affirme que le juge de l'exécution est compétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts et sur la disproportion entre la mesure de saisie immobilière d'un bien estimé à 3 millions d'euros pour une créance n'excédant pas 80 000 euros. Elle soutient devoir être indemnisée de la perte de chance d'éviter la déchéance du terme et de régulariser sa situation à hauteur du montant exigible.



63. La banque a répliqué, par note adressée au greffe le 18 juin 2026, qu'à défaut de constituer une contestation de la saisie immobilière, le juge de l'exécution n'est pas compétent pour statuer sur la demande de condamnation de la banque créancière à payer des dommages et intérêts du montant correspondant à celui de la créance recouvrée, que la demande de dommages et intérêts aux conclusions adverses est uniquement fondée sur une faute de la banque commise lors du prononcé de la déchéance du terme, à l'exclusion de tout abus de saisie et que cette demande indemnitaire a un fondement uniquement contractuel, indépendamment de la mise en 'uvre de la saisie immobilière. Elle en déduit que la demande de dommages et intérêts présentée n'entre pas dans les pouvoirs du juge de l'exécution. Elle ajoute qu'il n'existe aucun fondement autonome pour abus dans la stipulation d'une clause de déchéance du terme ou sa mise en 'uvre et que la société appelante est défaillante dans la démonstration d'un préjudice autonome ou d'une faute dans la mise en 'uvre de la saisie immobilière.



64. En l'espèce, la demande de dommages et intérêts présentée par la société est fondée sur la méconnaissance par la banque des conditions contractuelles applicables à la convention des parties depuis 2021, ayant abouti à l'expédition d'une lettre de mise en demeure portant sur un montant de créance exigible erroné au titre de l'épargne construction à verser, lui ayant fait perdre une chance de régulariser le montant impayé et d'éviter la déchéance du terme.

 

65. Ainsi que le relève la banque, cette demande en paiement de dommages et intérêts, à hauteur du montant de la créance exigible, ne constitue pas une contestation de la saisie immobilière mais une demande distincte d'indemnité en réparation de l'exécution fautive du contrat liant les parties, sur le fondement de l'obligation de bonne foi, excédant les pouvoirs du juge de l'exécution. 



66. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté la société de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. Cette demande sera déclarée irrecevable.



67. La solution du litige commande de confirmer le jugement en ses autres chefs ayant autorisé la vente amiable et taxé les frais, ainsi qu'en ses chefs accessoires.



Sur les autres demandes :



68. La société appelante, débitrice, conservera la charge des dépens d'appel et sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



69. Il est équitable de condamner la société à indemniser la banque des frais de défense exposés en appel, pour le montant précisé au dispositif de l'arrêt.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, la cour d'appel,



Confirme le jugement rendu le 5 février 2026 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu'il a mentionné le montant total retenu pour la créance de la société Landesbank Saar à la somme de 572 212,97 euros en principal, indemnité d'exigibilité anticipée et intérêts arrêtés au 14 août 2024, outre les intérêts à compter de cette date et débouté la société SCI [G] [N] de sa demande de dommages et intérêts ;



Statuant des seuls chefs de jugement infirmés et y ajoutant, 



Mentionne le montant total retenu pour la créance de la société Landesbank Saar à la somme de 547 545,99 euros en principal, indemnité d'exigibilité anticipée et intérêts échus au taux de 5,20% au 12 juin 2026, outre les intérêts à échoir au taux de 5,20 % sur le principal dû à compter du 13 juin 2024 et jusqu'à complet paiement ;



Déclare la demande de dommages et intérêts de la société SCI [G] [N] irrecevable ;



Condamne la société SCI [G] [N] aux dépens de l'appel ;



Condamne la société SCI [G] [N] à payer à la société Landesbank Sarr la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande.



 Le greffier, Le président,

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 10



ARRÊT DU 02 JUILLET 2026

(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 26/04699 - N° Portalis 35L7-V-B7K-CM5KF



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 février 2026-Juge de l'exécution de [Localité 1]- RG n° 24/00368



APPELANTE

 

S.C.I. [G] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Anne PONCY D'HERBES de l'AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉES 



S.A. SOCIETE GENERALE

[Adresse 2]

[Localité 3]

n'a pas constitué avocat 

 



S.A. BNP PARIBAS

[Adresse 3]

[Localité 3]

n'a pas constitué avocat 

 



« LANDESBANK SAAR » DIVISION LANDESBAUSPARKASSE (LBS)

[Adresse 4]

 [Localité 4] /ALLEMAGNE

représentée par Me Nicolas TAVIEAUX MORO de la SELARL TMDLS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J130



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 mai 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Dominique GILLES, président de chambre

Mme Violette BATY, conseiller 

M. Cyril CARDINI, conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Violette BATY dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



GREFFIER, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER









ARRÊT :

- REPUTE CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Dominique GILLES, président de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, greffier, présent lors de la mise à disposition.



FAITS ET PROCEDURE :



1. Par acte authentique reçu le 18 décembre 2015, la société Landesbank Saar a consenti à la SCI [G] [N] un prêt prévoyant une phase de préfinancement sous forme de prêt anticipé d'un montant de 1 600 000 euros, garanti par une inscription d'hypothèque conventionnelle, donnant lieu au versement d'échéances mensuelles correspondant en première part au montant des intérêts et en seconde part, à la constitution d'une épargne, et ce pendant une période de 120 mois jusqu'à l'attribution d'un contrat épargne construction, et une phase de prêt épargne construction, après attribution dudit contrat et remboursement partiel du capital prêté à hauteur de l'épargne constituée, avec amortissement mensuel du capital.

 

2. Une offre d'avenant de modification de ce contrat a été émise par la société Landesbank Sarr, le 15 novembre 2021.



3. Par acte délivré le 27 mai 2024, la société Landesbank Saar a mis en demeure la SCI d'avoir à procéder au paiement de la somme de 430 000 euros, sur le contrat d'épargne construction dans le délai de 15 jours, et l'a avisée qu'à défaut, le prêt serait déchu du terme, entraînant l'exigibilité immédiate de la créance. Puis, par un second acte délivré le 4 juillet 2024, la banque a signifié à la SCI la déchéance du terme du prêt.



4. Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 7 octobre 2024, publié le 14 novembre 2024 au Service de la Publicité Foncière de Paris 2, la société Landesbank Saar a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à la SCI [G] [N], situés au sein de l'ensemble en copropriété sis [Adresse 5], lots 8 et 36, ce en garantie d'un montant de 572 212,97 euros, en principal et intérêts.



5. Par acte du 16 décembre 2024, la société Landesbank Saar a fait assigner la partie saisie à l'audience d'orientation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner la vente forcée des biens et droits saisis, et de mentionner sa créance.



6. Par acte du 19 décembre 2024, cette assignation a été dénoncée à la BNP Paribas et à la Société Générale, créanciers inscrits.



7.. Par jugement d'orientation du 5 février 2026, le juge de l'exécution a : 

- rejeté la demande de voir déclarer abusive la clause de déchéance du terme ;

- rejeté la demande d'annulation du commandement de payer valait saisie immobilière du 7 octobre 2024, ainsi que les demandes d'annulation des actes subséquents et de radiation du commandement ;

- rejeté la demande de dommages-intérêts de la SCI [G] [N] ;

- rejeté la demande d'annulation des clauses prévoyant les intérêts contractuels ;

- mentionné le montant total retenu pour la créance de la société Landesbank Saar à la somme de 572 212,97 euros en principal, indemnité d'exigibilité anticipée et intérêts arrêtés au 14 août 2024, outre les intérêts à compter de cette date ;

- taxé les frais exposés par le créancier poursuivant ;

- autorisé la partie saisie à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers saisis ;

- dit que le prix de vente en principal ne pourra être inférieur à 3 000 000 euros.





8. Pour statuer ainsi, le juge a relevé que l'avenant proposant de nouvelles conditions de remboursement n'ayant jamais été signé par l'emprunteur, la banque avait pu faire application du contrat de prêt initial, notamment de sa clause de déchéance du terme ; que les dispositions relatives aux clauses abusives de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 14 mars 2016, ne s'appliquaient qu'aux contrats conclus entre un professionnel et un consommateur ou un non-professionnel ; que tel n'était pas le cas de la SCI puisque le contrat de prêt en cause était destiné au refinancement d'un prêt immobilier et au financement de travaux d'agrandissement/rénovation ; que la clause de l'acte de prêt selon laquelle le contrat est soumis au droit allemand n'était pas de nature à remettre en cause la validité du prêt, dans la mesure où aucun vice du consentement n'était établi, la déchéance du terme était prononcée en exécution des clauses contractuelles et le commandement de payer valant saisie, délivré en application du droit applicable.

9. S'agissant du quantum de la créance, il a estimé que le taux de 5,20% appliqué correspondait au taux conventionnel de 2,20% l'an prévu par l'acte de prêt en phase de préfinancement, majoré de 3 points conformément aux conditions générales du contrat et non au taux légal applicable aux professionnels ; que la SCI ne précisait pas en quoi le taux d'effectif global prévu à l'acte notarié serait erroné et quels frais n'auraient pas dus être pris en compte dans son calcul ; qu'il résultait des explications de la banque que l'indemnité d'exigibilité anticipée correspondait au montant du capital restant dû, après déduction des échéances mensuelles de 182 630,31 euros versées sur le compte épargne construction pendant la phase de préfinancement.

10. Enfin, il a considéré que les mandats de vente produits par la SCI permettaient d'envisager que la vente du bien serait conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien et des conditions économiques du marché.



11. Par déclaration du 19 mars 2026, la SCI [G] [N] interjeté appel de cette décision.



12. Par acte du 15 avril 2026 portant transmission de la demande de signification dans un autre Etat membre en application du règlement UE n°2020/1784 du parlement et du conseil du 25 novembre 2020, remis le 21 avril 2026, la SCI [G] [N] a fait assigner à jour fixe, la société Landesbank Sarr, devant la cour d'appel de Paris, après y avoir été autorisée par ordonnance du 30 mars 2026. Par actes séparés du même jour, elle a fait assigner la Société Générale et la BNP Paribas, créanciers inscrits. L'ensemble de ces actes a été remis au greffe ; le 17 avril 2026.



13. Aux termes de son assignation, la SCI [G] [N] demande à la cour d'appel de :

- infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a taxé les frais exposés par le créancier poursuivant, a autorisé la partie saisie à vendre amiablement le bien et dit que le prix de vente en principal ne pourra être inférieur à 3 000 000 euros, rappelé que la décision suspendait le cours de la procédure d'exécution à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et dit que les dépens suivront le sort des frais taxables ;

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement contesté,

- débouter la société Landesbank Sarr de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- déclarer abusive la clause de déchéance du terme ;

En conséquence,

- débouter la société Landesbank Sarr de la déchéance du terme qu'elle revendique ;

- prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie et par conséquent, de tous les actes subséquents ;

- ordonner à la société Landesbank Sarr de poursuivre sans interruption les échéances conventionnelles du prêt sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois, à compter de la notification du jugement à intervenir ;

- condamner la société Landesbank Saar à lui verser la somme de 572 212,97 euros à titre de dommages-intérêts ;

- prononcer la nullité des clauses d'intérêts contractuels pour erreur de calcul du TEG ;



Subsidiairement,

- fixer le montant de la créance, après production d'un décompte détaillé et rectifié de la créance ;

- condamner la société Landesbank Saar à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et réserver les dépens.



14. L'appelante soutient que l'avenant signé le 15 novembre 2021 ayant été exécuté de bonne foi et de façon régulière, cet acte liait les parties au moment où la mise en demeure a été délivrée, de sorte que la société Landesbank Saar ne pouvait se prévaloir ni dans sa mise en demeure de régler la somme de 430 000 euros ni dans la déchéance du terme, des montants relevant du prêt d'origine. Elle précise qu'elle a signé ledit avenant et l'a transmis à la banque ; que la signature n'est pas une condition de validité du contrat mais un mode de preuve et d'identification des parties ; que conformément à l'article 1362 du code civil, l'existence et le contenu d'un accord peuvent être établis par tous moyens, notamment par son exécution ; que son comportement clair consistant en un paiement régulier d'un montant fixé selon le nouvel échéancier, valait acceptation contractuelle de l'avenant.

15. Elle considère également, outre que le montant réclamé par la banque est inexact, que la clause de déchéance du terme prévue à l'article 15 des conditions générales du prêt est abusive au motif qu'elle ne reprend pas les cas dans lesquels le préfinancement sera résilié, de sorte que son consentement n'a pas pu être éclairé ; que son consentement est d'autant moins éclairé que l'acte de prêt prévoit l'application à la fois du droit allemand et du droit français.

16. Subsidiairement, elle fait valoir que la créance est incertaine en ce que le décompte de la banque n'est pas un décompte précis et détaillé ; que le taux effectif global (TEG) appliqué par la banque est contestable en ce qu'aucun détail sur les modalités de calcul n'est apporté ; qu'aucune précision n'est apportée sur les conditions d'application de l'indemnité contentieuse de 7% ; que les versements directs de 182 630,31 euros ne sont pas détaillés.



17. Aux termes des conclusions en réponse n°1 transmises le 4 mai 2026, la société Landesbank Saar (ci-après la banque) a sollicité, au visa des articles L 311-2, L 311-6, R 322-14 à R 322-29 et R 322-4 et suivants du code des procédures civiles d'exécution de :



- juger qu'elle justifie d'une créance certaine, liquide et exigible ; 

- juger qu'elle n'a commis aucune faute justifiant l'allocation de dommages et intérêts à la SCI [G] [N] ; 

- juger irrecevable la demande en contestation du TEG comme prescrite et en tout hypothèse mal fondée;

- débouter la SCI [G] [N] de l'intégralité de ses moyens, fins et prétentions, à l'exception de sa demande de vente amiable ; 

En conséquence, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

En tout état de cause, 

- condamner la SCI [G] [N] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



18. La partie intimée répond, au soutien de la confirmation du jugement entrepris, que le financement initial était en deux phases, une phase refinancement de 120 mois, puis à l'issue, offrant l'alternative à l'emprunteur de rembourser la totalité du crédit par anticipation ou de poursuivre, dans une seconde phase d'épargne construction, le remboursement échelonné du prêt contre versement du montant prévu alors au tableau d'amortissement sur un compte épargne construction, à hauteur de 430 000 euros et déduction d'un remboursement partiel à hauteur de l'épargne constituée, pour une durée de 108 mois ; qu'à la suite de difficultés de remboursement en première phase, elle a accordé une suspension puis après remboursement partiel de la somme de 886 000 euros, offert de régulariser un avenant prévoyant de nouveau 2 phases similaires pour un financement de 714 000 euros, à la suite de quoi elle a adressé un projet d'avenant lui imposant de maintenir les conditions de cet avenant pendant un mois et en précisant à l'emprunteur que l'offre d'avenant devait être retournée signée et paraphée sur toutes ses pages, sous peine de caducité prévue de l'avenant (point 8), ce que l'appelante ne démontre pas avoir fait, de sorte que les conditions de déchéance du terme prévues à l'offre initiale s'appliquaient, dès lors que la somme de 430 000 euros n'a pas été acquittée à l'issue de la première phase et que la société emprunteuse était redevable lors de l'envoi de la mise en demeure de la somme de 80 000 euros.

19. Elle soutient ne pas être tenue par les termes du contrat, d'adresser une mise en demeure préalable avant de se prévaloir de la déchéance du terme, en présence d'une stipulation expresse et non équivoque (Cass. 1ère Civ., 3 juin 2015, n°14-15.655) à l'article 15 du contrat, accepté en toutes ses dispositions par l'emprunteur ayant paraphé les conditions spéciales et générales de l'offre, quand bien même le montant énoncé à la mise en demeure serait erroné. Elle réplique que la société appelante se prévaut inutilement de l'absence de clarté des dispositions du contrat au regard de l'application des droits français et allemands, alors que le contrat prévoit, en son article 12, que seul le droit français s'applique à la présente instance en exécution forcée.

20. Elle conteste l'application au contrat liant les parties des dispositions de l'article L 132-1 du code de la consommation à l'emprunteur, personne morale professionnelle, ayant pour objet l'acquisition par voie d'achat ou d'apport à la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers, dès lors que l'objet du prêt était le refinancement de prêts immobiliers et le financement de travaux d'agrandissement/de rénovation. 

21. Elle en déduit l'exigibilité de la créance visée au commandement valant saisie immobilière après signification de la déchéance du terme et conclut subsidiairement, si la clause de déchéance du terme était déclarée inopposable, que la déchéance du terme a été prononcée régulièrement sur le fondement des articles 1224 et 1226 du code civil, à la suite de la mise en demeure adressée de régulariser un manquement suffisamment grave aux obligations de l'emprunteur après deux suspensions de règlement d'échéances, en laissant à l'appelante un délai raisonnable de 15 jours pour ce faire.

22. Elle répond que le décompte figurant au commandement valant saisie immobilière est conforme aux dispositions de l'article R 321-3 3° du code des procédures civiles d'exécution, en mentionnant le principal, les intérêts échus et le taux intérêts moratoires de 5,20 %, sans qu'il soit utilement reproché le caractère erroné du TEG, cette contestation étant au surplus prescrite, ni démontré l'erreur affectant le TEG, au motif de frais de notaire et d'hypothèque n'entrant pas dans le calcul du TEG dès lors qu'ils sont déterminables (Cass, 1ère civ., n° 02-11.171). Elle ajoute qu'en présence d'une telle erreur dans un contrat souscrit avant l'entrée en application de l'ordonnance du 17 juillet 2019, seule une déchéance du droit aux intérêts est encourue et non pas la nullité. Elle fait également valoir que l'indemnité de 7 % est calculée sur le capital restant dû après déduction des versements directs, sans qu'il puisse être exigé de mentionner au commandement le calcul de l'indemnité contentieuse. Elle réplique qu'aucune disposition réglementaire n'exige par ailleurs de détailler les versements comptabilisés et correspondant au cumul des échéances versées en phase de préfinancement.



23. La Société Générale et la société BNP Paribas, créanciers inscrits, cités à personne morale, n'ont pas constitué avocat.



MOTIFS :



Sur la mise en 'uvre de la déchéance du terme et l'exigibilité de la créance :



24. En application de l'article L.311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.













25. En l'espèce, la banque a poursuivi la saisie immobilière en visant au commandement de payer valant saisie immobilière, l'acte notarié reçu le 18 décembre 2015 contenant prêt, lequel, revêtu de la formule exécutoire, constitue un titre exécutoire au sens de l'articles L.111-3 du code des procédures civiles d'exécution, après déchéance du terme signifiée le 4 juillet 2024.



26. Selon l'article 15 ' Résiliation des conditions générales de l'offre de prêt acceptée par la SCI, « le préfinancement, respectivement le prêt d'épargne construction, sera résilié et les sommes dues en vertu du présent contrat deviendront de plein droit immédiatement et intégralement exigibles, si bon semble à L.B.S., sans qu'il soit besoin d'aucune formalité autre qu'une notification faite à l'une au moins des personnes désignées sous le vocable « emprunteur », par lettre recommandée avec accusé de réception, dans l'un des cas suivants :

a) le financement du projet n'est pas garanti en totalité ou sa réalisation est arrêtée.

b) Après l'envoi par le prêteur de l'offre de prêt ou après son acceptation, des modifications affectent défavorablement la situation financière de l'emprunteur, d'un coobligé ou d'une caution ou le bien mis en gage.

c) les conditions définies à l'article III.3 ne sont pas toutes remplies et notamment l'une des garanties prévues n'est pas régulièrement constituée ou ne vient pas au rang prévu.

d) l'emprunteur est en retard de paiement d'une somme quelconque due au prêteur et aucune régularisation n'intervient dans le délai de 15 jours suivant la réception d'un courrier du prêteur (') ».



27. En premier lieu, le premier juge a valablement retenu que les dispositions de l'article L.132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du prêt notarié, sanctionnant les clauses abusives dans les contrats souscrits entre professionnels et consommateur ou non-professionnels, ne s'appliquaient pas à la SCI dont la qualité de non-professionnel n'était pas démontrée. En effet, la société a souscrit le prêt dont l'objet était le « refinancement de prêts immobiliers auprès de la BNP Paribas et le financement de travaux d'agrandissement/de rénovation » pour un montant en principal de 1,6 millions d'euros, alors que ses statuts mentionnent que la SCI a pour objet : l'acquisition, la gestion et l'exploitation, par location ou autrement, par voie civile, de tous biens et droits immobiliers et, en particulier, l'acquisition d'une partie de l'immeuble sis [Adresse 6] à Paris 12e, l'édification de toutes constructions et immeubles, l'aménagement et l'installation immobilière desdits locaux et généralement, toutes opérations civiles immobilières ou mobilières se rattachant directement ou indirectement à l'objet ci-dessus.



28. La SCI conteste cependant l'application de la clause de déchéance du terme prévue à l'article 15 des conditions générales du prêt annexées à l'acte notarié, en se prévalant du fait que la copie du titre ne reproduit que partiellement le contenu de cette clause à la page 35, et en faisant valoir, à l'occasion de l'appréciation de son caractère abusif, le caractère tronqué de la production des conditions générales et l'absence de clarté du contrat prévoyant en page 12, l'application du droit allemand, pour en déduire l'absence de consentement éclairé donné par la SCI, lors de l'acceptation du prêt.



29. Toutefois, ainsi que l'a relevé le premier juge, la banque communique au débat les conditions générales acceptées par la SCI, représentée par son représentant légal, Mme [U], le 30 novembre 2015, comportant le paraphe de l'ensemble des pages notamment 35 et 36, reproduisant l'article 15 in extenso et la mention selon laquelle Mme [U] en sa qualité de gérante de la SCI reconnaît avoir reçu l'offre de crédit, accompagnée des conditions générales en triple exemplaire et accepter les conditions générales.















30. L'acte notarié prévoit en outre, à son article 12 «soumission au droit allemand » : « l'Emprunteur donne expressément son accord à ce que les présentes conventions, en tant qu'elles portent sur le prêt soient soumises au droit allemand, la constitution d'hypothèques et la procédure de vente forcée pouvant en résulter en cas de non-paiement étant quant à elles régies par le droit français ainsi que toutes dispositions que le droit français considèrerait comme impératives au sens du droit international privé. Pour le surplus, il est précisé que le présent prêt est régi par les conditions générales aux prêts par le prêteur et ses emprunteurs ».



31. Ainsi que le soutient la banque, la SCI ne démontre pas qu'une partie de la clause de déchéance du terme, et notamment le cas du retard de paiement et de l'absence de régularisation dans le délai de 15 jours après la réception du courrier du prêteur, n'a pas été portée à sa connaissance avant l'acceptation de l'offre et la signature devant notaire. Par ailleurs, elle n'établit pas l'absence de clarté de la clause soumettant explicitement et précisément au droit allemand, le contrat de prêt souscrit avec la banque allemande ayant fait élection de domicile à son siège social en Allemagne, et au droit français, la constitution d'hypothèque et la procédure d'exécution forcée en cas de non-paiement, s'agissant d'un immeuble situé en France, en première part, et d'un emprunteur et de cautions établis en France, en seconde part. Cette information a été préalablement portée à la connaissance de la société dans les conditions générales de l'offre de prêt (article 17) et il y a été de nouveau procédé lors de la réception de l'acte notarié. Il sera ajouté que les conditions générales comportent par ailleurs la précision, par disposition concernée, des conséquences de l'application de la législation allemande. Ce moyen de contestation est donc inopérant, la SCI n'ayant aucunement soutenu la nullité de la convention pour vice de consentement ou contrariété à l'ordre public et la tromperie alléguée n'étant pas démontrée.



32. En deuxième lieu, la SCI s'oppose à la mise en recouvrement fondée sur l'acte notarié, en se prévalant d'une offre comportant avenant de modification d'un crédit immobilier, émise par la banque le 12 novembre 2021, portant sur un crédit de préfinancement de 714 000 euros, impliquant le versement, à compter du 31 décembre 2021, d'échéances mensuelles de 3 375,67 euros. Elle fait valoir la signature de cet avenant et la mise en 'uvre de cet avenant, au moyen des prélèvements pratiqués par la banque sur son compte détenu auprès de l'établissement BNP Paribas. La société BNP Paribas a ainsi attesté des prélèvements mensuels d'un montant de 3 375,67 euros libellés « LBS SAAR », pour la période allant du 30 novembre 2021 au 29 novembre 2024, sur le compte ouvert par la SCI [G] [N] dans ses livres (pièce appelante n°2).



33. L'offre d'avenant, prévoit, en son article 8, les modalités d'acceptation et conséquences de l'acceptation ou de la non-acceptation, et en particulier que l'envoi de l'offre oblige la banque à maintenir les conditions qu'elle indique pendant une durée de trente jours, qu'elle est soumise à l'acceptation des codébiteurs et des cautions et qu'elle doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi de sa date et enfin, qu'à défaut d'acceptation de l'emprunteur et des cautions à l'expiration du délai de trente jours, l'offre deviendra caduque. 



34. Si la banque a bien adressé cette offre à la SCI, par lettre du 15 novembre 2021, contrairement à ce qu'allègue l'appelante sans le démontrer, ni la SCI ni les cautions, M. [I] et Mme [U], n'ont pas retourné l'offre paraphée et signée. 



35. Toutefois, nonobstant toute norme de droit allemand exigeant un écrit, la SCI est bien fondée se prévaloir de la mauvaise foi de la banque à écarter l'avenant, en présence de l'accord tacite des parties pour continuer le remboursement échelonné du financement aux nouvelles conditions prévues à l'offre d'avenant. En effet, cet accord se déduit de la poursuite sur plusieurs années, au-delà du délai contraint de 30 jours évoqué par la banque pour le maintien des conditions de l'offre transmise le 15 novembre 2021, des prélèvements par la banque, acceptés par la SCI sur son compte à la BNP Paribas, des échéances mensuelles révisées d'intérêts et de versement sur l'épargne construction, pour un montant cumulé de 3 375,67 euros, (pour rappel, échéance mensuelle initiale 1ère période prévue à l'offre initiale : 5 000 euros), avec option au bout de 25 mois, entre un remboursement intégral ou une poursuite du crédit impliquant de verser sur le contrat épargne construction le montant prévu au tableau d'amortissement à la date d'échéance de cette période, soit la somme de 80 000 euros.



36. Si la banque communique au débat différentes relances adressées par courriels et lettre à sa cliente, l'interrogeant encore en janvier 2022, sur son défaut de réponse après l'envoi de l'avenant et invitant à le retourner paraphé et signé (pièce intimée n°9), les échanges internes à la banque démontre qu'en octobre 2023, il était toujours envisagé par celle-ci, au 13 octobre 2023, en l'absence de remboursement de l'intégralité du prêt, un versement complémentaire sur l'épargne de 80 000 euros. 

37. Ainsi, si la banque a adressé, après la date d'exigibilité de ce versement sur le contrat épargne construction en décembre 2023, une mise en demeure à la SCI d'avoir à régler le montant initial de 430 000 euros, prévu à l'offre initialement accepté, elle a toutefois provoqué la déchéance du terme en reprenant pour montant du capital dû, la somme correspondant au financement de 714 000 euros prévu à l'offre avenant adressée le 15 novembre 2021 et en déduisant les versements effectués à compter de cette date.



38. Il s'ensuit que la banque ne peut invoquer les conditions initiales de remboursement du prêt à compter du mois de novembre 2021. Cependant, cette modification des conditions financières de poursuite du crédit, envisagées aux conditions générales du prêt reçu le 18 décembre 2015, n'implique pas que la banque était privée de la faculté de revendiquer l'application des autres stipulations initiales du prêt objet de l'acte authentique reçu le 18 décembre 2015.



39. La SCI ne démontre pas la novation du prêt consenti, privant la banque de faire application des stipulations du titre notarié de prêt reçu le 18 décembre 2015, notamment en cas de défaillance de l'emprunteur dans ses obligations de remboursement, et en particulier, de la clause de déchéance du terme rendant exigible de manière anticipée le solde du prêt en exécution de ce titre. En effet, outre que l'offre émise par la banque en novembre 2021 spécifiait explicitement le maintien de toutes les autres clauses du crédit demeurant inchangées et que l'offre d'avenant n'emportait pas novation au prêt (article 7), le prêt notarié prévoit en page 4 que de nouvelles conditions de taux et de remboursement seront convenues pour une nouvelle période à taux fixe, selon les modalités décrites à l'article III-6 des conditions générales du contrat de prêt annexées, sans qu'il en résulte aucune autre obligation, toutes autres clauses du contrat restant.



 40. En troisième lieu, la SCI conteste à juste raison le quantum de la créance exigible mentionnée à la mise en demeure adressée le 27 mai 2024, avant mise en 'uvre de la déchéance du terme, comme portant sur un montant disproportionné de 430 000 euros, alors que les parties avaient convenu de porter ce montant à 80 000 euros, exigible au 30 décembre 2023. La banque fait valoir que s'il est retenu que le montant réclamé à la mise en demeure est erroné, elle n'est pas tenue, pour mettre en 'uvre la clause de déchéance du terme prévu à l'acte notarié, de délivrer une mise en demeure. Cependant, l'application du cas de déchéance du terme « d) l'emprunteur est en retard de paiement d'une somme quelconque due au prêteur et aucune régularisation n'intervient dans le délai de 15 jours suivant la réception d'un courrier du prêteur », implique, même si la résiliation et l'exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du contrat ne sont subordonnées à aucune autre formalité qu'une notification, l'absence de régularisation du retard après la réception d'un courrier du prêteur, ici matérialisée par la signification de la mise en demeure le 27 mai 2024 pour 430 000 euros.



41. Le premier juge a toutefois relevé que l'acte notarié, en page 4, prévoit qu'à l'issue de la première phase de préfinancement, la cliente a le choix entre rembourser la totalité du crédit ou de le poursuivre, et que dans cette seconde hypothèse, elle s'engage à verser sur le contrat épargne construction, le montant prévu au tableau d'amortissement, à la date d'échéance de cette période depuis modifiée, soit la somme de 80 000 euros au 30 décembre 2023. A défaut de diligence de la SCI pour se rapprocher de son cocontractant et remédier à cette erreur de montant et régulariser l'impayé, la mise en demeure a néanmoins produit ses effets, dans la limite du montant impayé à cette date, et la banque était fondée à se prévaloir de la déchéance du terme prévue au contrat liant les parties, faute de régularisation du montant exigible à hauteur de 80 000 euros, dans le délai de 15 jours à compter de la délivrance de la mise en demeure.

 Il sera en effet observé que préalablement à l'envoi de cette mise en demeure, la banque avait contacté le gérant de la société le 15 janvier 2024, pour lui rappeler que la banque lui avait transmis un décompte pour un remboursement total au 5 janvier 2024 et l'aviser qu'en l'absence de règlement imminent soit de l'échéance de remboursement total du prêt soit du versement de la somme en épargne fixé au 31 décembre 2023, correspondant alors au montant de 80 000 euros, la créance désormais échue sera transmise à un huissier (pièce de l'intimée n°9).



42. A cet égard, la banque produit au débat un décompte de créance établi par le commissaire de justice mandaté par ses soins (pièce appelant n°5), mentionnant un solde restant dû de 572 212,72 euros au 14 août 2024, comportant le détail suivant :

- capital restant dû : 714 002,20 euros,

- avec intérêts au taux contractuel à compter du 1er juillet 2024 au taux actuel de 5,20%,

- indemnité contentieux : 7% (calculée sur 531 371,89 euros) : 37 196,03 euros,

- intérêts courus au 14 août 2024 : 3 645,05 euros,

- montant des versements directs : - 182 630,31 euros. 

Ce décompte est celui figurant à la signification de la déchéance du terme en date du 4 juillet 2024 et repris au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 7 octobre 2024.



43. Dès lors que ce décompte reprend les conditions de financement modifiées à compter du mois de novembre 2021, impliquant des versements mensuels de 3 375,67 euros et un versement de 80 000 euros au 30 décembre 2023 en sus, sur un capital dû de 714 002,20 euros, 

la cour d'appel a, par message adressé par le greffe aux parties le 8 juin 2026 :

- invité la société Landesbank Saar à communiquer avant le 15 juin 2026 midi, l'historique détaillé des versements de la SCI [G] [N] et prélèvements comptabilisés en déduction des sommes dues, sur la période allant du 30 novembre 2021 au 4 juillet 2024 puis du 4 juillet 2024 au 30 novembre 2024 ;

- sollicité, au vu de la communication de cet historique détaillé à intervenir, les observations contradictoires des parties sur le détail et la date des versements comptabilisés, à adresser avant le 22 juin 2026 midi, dès lors que des versements sont déduits pour un montant global, non détaillé, de 182 630,31 euros, au décompte de la signification de la déchéance du terme et repris au décompte inclus au commandement de payer valant saisie immobilière, et alors que l'appelante produit une attestation de la société BNP Paribas, signalant le prélèvement mensuel de la somme de 3 375,67 euros entre le 30 novembre 2021 et le 30 juin 2024, soit 108 021,44 euros, puis la poursuite de ces prélèvements jusqu'au 29 novembre 2024.



44. La banque a communiqué le 12 juin 2026, un historique détaillé des prélèvements et encaissements sur la période allant de 2021 à 2024 et un décompte détaillé des sommes dues, détaillant les versements entre le 27 juin 2024 et le 29 mai 2025. Aux termes de sa note en délibéré transmise le 18 juin 2026, elle explique qu'il convient de distinguer les échéances mensuelles d'intérêts et celles au titre de l'épargne construction et qu'en 2024, le solde de l'épargne construction constituée s'élevait à 194 523,17 euros, dont il doit être déduit les opérations après le 27 juin 2024, de sorte que l'on aboutit bien au montant déduit au décompte produit au débat soit 182 630,31 euros. Elle fait valoir disposer d'une créance d'un montant de 547 814,12 euros au 12 juin 2026, après imputation des divers prélèvements depuis le 30 novembre 2021 puis de ceux pour la période postérieure allant du 27 juin 2024 au 29 mai 2026.











45. Par note en délibéré remise en version papier au greffe de la cour d'appel le 22 juin 2026, le conseil de la société produisant les justificatifs de l'échec de la transmission par voie électronique à la suite d'un dysfonctionnement du réseau, la SCI [G] [N] a indiqué que la transmission de ces pièces confirmait le caractère incertain et l'inexigibilité de la créance recouvrée, en ce que le solde du contrat épargne construction au 31 décembre 2024 (194 523,17 euros) n'est pas en cohérence avec la somme visée au décompte au titre de l'épargne construction acquise au 27 juin 2024 (182 630,31 euros), tandis que la lettre de mise en demeure avant déchéance visait un retard de paiement à ce titre de 430 000 euros et la lettre de déchéance, se référant à cette mise en demeure, établissait un décompte de créance exigible signalant un montant de versements directs de 182 630,31 euros. Elle soutient que les sommes sollicitées n'ont pas été expliquées ni détaillées lors de la délivrance de ces différents actes et que les explications fournies a posteriori par la banque ne peut masquer l'absence de diligence au cours de la procédure immobilière pour justifier et démontrer le montant réel de la dette. Elle en déduit en outre une déchéance du terme abusive et une reprise au décompte d'un capital restant dû de 714 000 euros correspondant au montant fixé dans l'avenant exécuté par ses soins.



46. Il résulte des pièces contradictoirement produites que :

- avant l'émission de l'offre d'avenant du 12 novembre 2021, la SCI [G] [N] a versé, au titre de l'épargne construction, un montant de 927 937,39 euros au 11 octobre 2021, imputé en remboursement du financement de 1 600 000 euros, à hauteur de 886 000 euros et de 41 366,67 euros, laissant perdurer un solde d'épargne de 119 328,10 euros au 1er janvier 2022 ;

- des prélèvements, à hauteur de 2 066,67 euros par mois, ont été mis en 'uvre à compter de novembre 2021, dans les termes de l'offre d'avenant émise, au titre de l'épargne construction, à compter de novembre 2021jusqu'au 31 décembre 2023, aboutissant à un solde d'épargne de 170 353,59 euros puis se sont poursuivis jusqu'en décembre 2024 ;

- les échéances mensuelles de 1 309 euros, au titre des intérêts sur le crédit de préfinancement, ont parallèlement été prélevées à compter de novembre 2021 jusqu'en décembre 2024.



47. Il en ressort également qu'à défaut de remboursement du solde du crédit de préfinancement au mois de décembre 2023, la société devait régler la somme de 80 000 euros en sus des prélèvements de 2 066,67 euros sur le contrat d'épargne-construction, obligation à laquelle elle n'a pas déféré malgré la mise en demeure signifiée le 27 mai 2024, pour un montant d'épargne construction en retard appelé pour 430 000 euros en lieu et place de 80 000 euros et sans régularisation effectuée dans le délai de 15 jours.



48. La déchéance du terme a été provoquée par acte signifié le 4 juillet 2024, pour la somme de 568 632,33 euros, intégrant la somme de 182 630,31 euros, au titre du solde des sommes consignées sur le contrat épargne-construction, après paiement de frais de justice au titre du contrat de préfinancement. Il n'est pas démontré par la société débitrice, le caractère « abusif » de la mise en 'uvre de la clause de déchéance du terme, au regard du manquement établi de la société à son obligation de versement sur le contrat épargne-construction au 31 décembre 2023 et alors que la mise en demeure a produit effet pour le montant effectivement exigible de 80 000 euros, ni fondé juridiquement la sanction consécutive, revendiquée par celle-ci, consistant à priver de caractère certain et exigible la créance recouvrée sur le fondement de l'acte notarié.



49. L'article 15 des conditions générales du prêt notarié, stipule par ailleurs que :  « en cas de déchéance du terme, la LBS peut exiger le remboursement immédiat :

- du capital restant dû,

- des intérêts échus,

- des intérêts produits par le capital et par les intérêts échus, à un taux égal à celui du prêt majoré de 3 % jusqu'à la date du règlement effectif,

- d'une indemnité d'un montant de 7% des sommes dues en capital et intérêts,

- des frais taxables et plus généralement, de tous frais ou débours que la LBS aura été contrainte d'exposer du fait de la défaillance de l'emprunteur ».



50. Contrairement à ce que soutient la société, la créance de la banque est certaine, liquide et exigible pour la somme mentionnée au décompte de la signification de la déchéance du terme, à hauteur de 568 632,33 euros. 

En effet, en première part, le calcul de l'indemnité de 7% est pratiqué sur le capital restant dû après déduction opérée des versements comptabilisés au titre de l'épargne construction. En seconde part, le taux d'intérêts de retard appliqué à compter du 1er juillet 2024, correspondant au taux contractuel de base majoré de trois points et porté à 5,20 % (2,2% +3), est appelé conformément aux stipulations des articles 14 et articles 15 des conditions générales du prêt.



51. Si la SCI [G] [N] se prévaut de l'irrégularité du taux effectif global mentionné à l'offre reprise à l'acte reçu le 18 décembre 2015, comme n'incluant pas l'ensemble des frais, et la déchéance du droit aux intérêts, elle ne démontre pas qu'elle est encore recevable à soulever la nullité de la clause de stipulation du TEG de ce chef et la déchéance du droit aux intérêts, alors que l'intimée soulève la prescription de cette contestation émise plus de 5 ans après la souscription du prêt reçu, devant notaire, le 18 décembre 2015, mis à exécution depuis cette date. 



52. Dans ces circonstances, la société ne critique pas utilement le caractère certain de la créance et son exigibilité, en déniant au décompte de déchéance du terme, produit devant le premier juge et repris au commandement de payer valant saisie immobilière, son caractère précis et détaillé.



53. Ainsi que l'a valablement retenu le premier juge, le commandement de payer valant saisie immobilière comporte bien un décompte détaillant les sommes réclamées en principal, intérêts échus et frais (pour mémoire), outre l'indication du taux de intérêts moratoires, conformément aux dispositions de l'article R.321-3 3° du code des procédures civiles d'exécution. 



54. Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de voir déclarer abusive la clause de déchéance du terme et celle tendant à voir annuler le commandement de payer valant saisie immobilière et les actes de procédures subséquents, pour défaut de créance certaine et exigible, mais aussi débouté l'appelante de sa contestation tirée de la nullité des clauses prévoyant les intérêts contractuels.



Sur la fixation subsidiaire du montant de la créance :



55. Le décompte de créance actualisé au 12 juin 2026 comportant l'indication de nouveaux versements de la société, poursuivis mensuellement après le mois de décembre 2024, le jugement sera infirmé en ce qu'il a mentionné le montant total retenu pour la créance de la société Landesbank Saar à la somme de 572 212,97 euros en principal, indemnité d'exigibilité anticipée et intérêts arrêtés au 14 août 2024, outre les intérêts à compter de cette date. 



56. La créance sera actualisée à la somme de 547 545,99 euros :

- capital restant dû : 714 002,20 euros ;

- indemnité de 7%  sur 531 371,89 euros (714 002,20 euros ' 182 630,31 euros) : 37 196,03 euros;

- intérêts courus au taux de 5,20 % pour la période allant du 1er juillet 2024 au 12 juin 2026 sur le capital restant dû : 56 618,48 euros ;

- versements : 260 270,72 euros (dont 182 630,31 euros au 4 juillet 2024) ;

Outre les intérêts de retard au taux de 5,20 % à compter du 13 juin 2026 et jusqu'à complet paiement.













Sur la demande de dommages et intérêts :



57. Aux termes de l'article L.213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit, à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en 'uvre.

Le juge de l'exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l'exécution ou l'inexécution dommageables des mesures d'exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Le juge de l'exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d'exécution.



58. aux termes de l'article L.121-2 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.



59. En l'espèce, la SCI demande l'allocation de dommages et intérêts à hauteur du montant de la créance rendue exigible par la banque, soit 572 212,97 euros, pour faute de la banque l'ayant empêchée de régulariser sa situation à la suite de la mise en demeure de payer ou en lui faisant perdre une chance d'éviter la déchéance du terme.



60. Le premier juge a débouté la SCI de sa demande de dommages et intérêts, après avoir retenu que la banque est bien fondée à se prévaloir de la déchéance du terme prononcée en application du contrat de prêt notarié et que la créance qu'elle invoque est exigible.



61. La cour d'appel a sollicité les observations contradictoires des parties, par message adressé par le greffe le 5 juin 2026, sur la recevabilité de la demande présentée de ce chef, au regard des pouvoirs du juge de l'exécution résultant des dispositions légales précitées.



62. La SCI [G] [N] a adressé ses observations le 12 juin 2026, en faisant valoir que par application de l'article L.213-6 du code de l'organisation judiciaire, sa demande procède de l'exécution forcée en elle-même, estimant que la mise en demeure de payer constitue le support non détachable de la procédure de saisie immobilière et qu'elle rentre donc dans le pouvoirs de juge de l'exécution. Elle estime ainsi qu'en refusant de faire application de l'avenant malgré son exécution, la banque a fait preuve de mauvaise foi en poursuivant le recouvrement d'une créance non certaine, constitutive d'un abus de saisie. Elle affirme que le juge de l'exécution est compétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts et sur la disproportion entre la mesure de saisie immobilière d'un bien estimé à 3 millions d'euros pour une créance n'excédant pas 80 000 euros. Elle soutient devoir être indemnisée de la perte de chance d'éviter la déchéance du terme et de régulariser sa situation à hauteur du montant exigible.



63. La banque a répliqué, par note adressée au greffe le 18 juin 2026, qu'à défaut de constituer une contestation de la saisie immobilière, le juge de l'exécution n'est pas compétent pour statuer sur la demande de condamnation de la banque créancière à payer des dommages et intérêts du montant correspondant à celui de la créance recouvrée, que la demande de dommages et intérêts aux conclusions adverses est uniquement fondée sur une faute de la banque commise lors du prononcé de la déchéance du terme, à l'exclusion de tout abus de saisie et que cette demande indemnitaire a un fondement uniquement contractuel, indépendamment de la mise en 'uvre de la saisie immobilière. Elle en déduit que la demande de dommages et intérêts présentée n'entre pas dans les pouvoirs du juge de l'exécution. Elle ajoute qu'il n'existe aucun fondement autonome pour abus dans la stipulation d'une clause de déchéance du terme ou sa mise en 'uvre et que la société appelante est défaillante dans la démonstration d'un préjudice autonome ou d'une faute dans la mise en 'uvre de la saisie immobilière.



64. En l'espèce, la demande de dommages et intérêts présentée par la société est fondée sur la méconnaissance par la banque des conditions contractuelles applicables à la convention des parties depuis 2021, ayant abouti à l'expédition d'une lettre de mise en demeure portant sur un montant de créance exigible erroné au titre de l'épargne construction à verser, lui ayant fait perdre une chance de régulariser le montant impayé et d'éviter la déchéance du terme.

 

65. Ainsi que le relève la banque, cette demande en paiement de dommages et intérêts, à hauteur du montant de la créance exigible, ne constitue pas une contestation de la saisie immobilière mais une demande distincte d'indemnité en réparation de l'exécution fautive du contrat liant les parties, sur le fondement de l'obligation de bonne foi, excédant les pouvoirs du juge de l'exécution. 



66. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté la société de sa demande de dommages et intérêts à ce titre. Cette demande sera déclarée irrecevable.



67. La solution du litige commande de confirmer le jugement en ses autres chefs ayant autorisé la vente amiable et taxé les frais, ainsi qu'en ses chefs accessoires.



Sur les autres demandes :



68. La société appelante, débitrice, conservera la charge des dépens d'appel et sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



69. Il est équitable de condamner la société à indemniser la banque des frais de défense exposés en appel, pour le montant précisé au dispositif de l'arrêt.





PAR CES MOTIFS, la cour d'appel,



Confirme le jugement rendu le 5 février 2026 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu'il a mentionné le montant total retenu pour la créance de la société Landesbank Saar à la somme de 572 212,97 euros en principal, indemnité d'exigibilité anticipée et intérêts arrêtés au 14 août 2024, outre les intérêts à compter de cette date et débouté la société SCI [G] [N] de sa demande de dommages et intérêts ;



Statuant des seuls chefs de jugement infirmés et y ajoutant, 



Mentionne le montant total retenu pour la créance de la société Landesbank Saar à la somme de 547 545,99 euros en principal, indemnité d'exigibilité anticipée et intérêts échus au taux de 5,20% au 12 juin 2026, outre les intérêts à échoir au taux de 5,20 % sur le principal dû à compter du 13 juin 2024 et jusqu'à complet paiement ;



Déclare la demande de dommages et intérêts de la société SCI [G] [N] irrecevable ;



Condamne la société SCI [G] [N] aux dépens de l'appel ;



Condamne la société SCI [G] [N] à payer à la société Landesbank Sarr la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande.



 Le greffier, Le président,

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Mise à jour de la source le 2026-07-12T18:49:02.586Z.