Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 A, 29 juin 2026, n° 19/00916

MINUTE N° 337/2026





























Copie

aux avocats



Le 



La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 29 JUIN 2026

AVANT DIRE DROIT



Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 19/00916 - N° Portalis DBVW-V-B7D-HANT



Décision déférée à la cour : 17 Janvier 2019 par le tribunal de grande instance de STRASBOURG





APPELANT sur appel principal et INTIMÉ sur appel incident :



Monsieur [E] [B]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]



représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.





INTIMÉ sur appel principal et APPELANT sur appel incident :



Monsieur [N] [K]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 2]



représenté par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, avocat à la cour, postulant, et Me CASENAVE, avocat au barreau de Strasbourg, plaidant. 





COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffière lors des débats : Madame THIEBAUX



ARRÊT contradictoire 

- prononcé publiquement après prorogation du 22 mai 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



M. [E] [B] a acquis, en juillet 2001, dans le village de [Localité 3], un ensemble immobilier sis au [Adresse 3] sur les parcelles actuellement cadastrées section 4 n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] (le fonds [B]), sur lesquelles se trouvaient, d'avant en arrière, une maison d'habitation (le bâtiment A), d'anciennes étables (le bâtiment B), une dépendance (le bâtiment C), une grange (le bâtiment D) et un terrain. Les bâtiments A, B et D sont édifiés sur le côté droit des parcelles en limite de propriété et jouxtent ainsi les parcelles constituant le n° [Cadastre 3] de la même rue, elles aussi constituées d'une maison d'habitation, et de dépendances agricoles, dont une grange.



M. [B] a réhabilité la maison d'habitation, transformé et rehaussé d'un niveau les anciennes étables pour en faire des appartements, et transformé sa grange pour en faire son habitation principale. Il a également fait établir un règlement de copropriété, le 17 juin 2005 concernant les bâtiments A, B et C.



M. [N] [K] a acquis les parcelles contiguës sises au n° [Cadastre 3] (le fonds [K]) le 20 novembre 2009 et, après avoir démoli sa grange et autres dépendances, y a construit un bâtiment comprenant plusieurs appartements.



M. [B], se plaignant de ce que la construction de son voisin n'était conforme ni au permis de construire, ni au plan d'occupation des sols (POS), ni au plan local d'urbanisme (PLU) qui lui a succédé, en ce qu'elle était édifiée à quelques centimètres de la limite de propriété et des fenêtres de certains de ses appartements, qui ouvraient désormais sur un mur de briques, a fait constater l'infraction aux règles de l'urbanisme par procès-verbal du 6 octobre 2014, puis a assigné M. [K] devant le tribunal de grande instance en démolition, suppression de vues et réparation de divers désordres.



Il faisait notamment valoir que la nouvelle construction porterait atteinte à une servitude de vue sur le fonds [K], acquise par prescription trentenaire, et qu'elle lui causerait un trouble anormal du voisinage.



Reconventionnellement, M. [K] demandait au tribunal la suppression d'empiétements, dont les débords de toiture de la construction de M. [B], ainsi que la fermeture de cinq vues donnant sur son propre fonds.



Par jugement du 17 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Strasbourg a':

- débouté M. [B] de l'intégralité de ses demandes';

- déclaré les demandes reconventionnelles de M. [K] recevables';

- condamné M. [B] à détruire à ses frais les ouvrages lui appartenant et empiétant sur le fonds de M. [K], à savoir,

le débordement de sa charpente,

les gouttières et descente d'eau,

les conduites et ventouses

ainsi que les câbles électriques';

- condamné M. [B] à supprimer les vues irrégulières de la façade de son immeuble située sur la limite séparative de la propriété détenue par M. [K], en remplaçant les cinq fenêtres créées sur cette façade par un châssis fixe équipé de verre opaque et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, courant de l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement';

- condamné M. [B] aux entiers dépens et à payer à M. [K] une somme de 1'500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- débouté les parties de l'ensemble de leurs autres demandes.



Pour débouter M. [B] de sa demande de démolition de la partie de la construction édifiée par M. [K] qui ne respecterait pas les règles d'implantation en vigueur sur la commune de [Localité 3], le premier juge a estimé que, si M. [K] avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de M. [B] en construisant l'immeuble litigieux avec un recul compris entre 9 et 16'cm par rapport à la limite séparant son fonds de celui de M. [B], en méconnaissance des règles d'implantations des constructions du plan POS, selon lesquelles les constructions peuvent être érigées soit sur la limite séparative, soit en observant un léger recul d'une soixante de centimètres conformément à la tradition locale du schlupf, toutefois, M. [B] ne démontrait pas que cette faute aurait favorisé le développement d'humidité'et de moisissures, ni l'infestation par des nuisibles de l'espace existant entre sa façade et celle de l'immeuble édifié par M. [K].



Le tribunal a également relevé l'absence d'expertise technique judiciaire établissant que les taches d'humidité sur la façade située à l'avant du mur précité, ainsi que le dégât des eaux ayant affecté les pièces situées à l'intérieur d'une habitation, dont se plaignait aussi M. [B], avaient eu pour cause directe et unique la trop grande proximité de l'immeuble de M. [K] du fait du non-respect du schlupf.



Il a en outre estimé que les documents produits par M. [B], à savoir un rapport d'expertise en date du 3 janvier 2017 de la société Polyexpert, mandatée par l'assureur de M. [B] suite à un dégât des eaux intervenu le 11 juin 2016 ainsi qu'un rapport de diagnostic de chéneau en date du 19 juillet 2016 établi par la société [T] [J] toiture, selon lequel l'écoulement mis en place sur le chéneau réalisé par M. [K] entre les deux édifices ne permettrait pas d'évacuer l'ensemble des eaux pluviales récoltées, ne permettaient pas non plus de démontrer que l'absence de schlupf avait entraîné un quelconque dommage pour M. [B].



S'agissant des vues, le tribunal a considéré que M. [B] ne démontrait pas non plus l'acquisition par usucapion d'une servitude de vue sur le fonds [K], dès lors, d'une part, que les plans joints à la demande de permis de construire déposée par M. [B] ne faisaient apparaître aucune ouverture existante sur la façade du fonds [K], le plan n°7 intitulé «'une façade existante et transformée côté voisin'» faisant seulement état de la création de trois ouvertures au niveau des combles, mais de l'absence de toute ouverture par ailleurs, et dès lors, d'autre part, que les plans annexés à la demande de permis de construire modificatif déposé par M. [B] le 14 octobre 2003, faisaient apparaître la création de trois hauts-jours au rez-de-chaussée et de quatre hauts-jours au premier étage sur la façade constituant la limite séparative de la propriété de M.'[K].



De plus, le tribunal a relevé que l'ancienne grange édifiée sur le fonds [K], située à 80'cm de la limite séparative, obstruait nécessairement les vues invoquées par M. [B], puisqu'elle se trouvait en deçà de la limite de 1,90 mètres imposés aux fins de respecter les servitudes de vues existantes.



Le tribunal a ajouté que le permis de construire accordé le 20 mai 2010 à M. [K] prévoyait la construction de son bâtiment sur la limite séparative, soit au contact immédiat de la façade où se seraient trouvées les ouvertures du fonds [B] bénéficiant de la servitude de vue, alors qu'une telle construction ne pouvait être autorisée par la commune de Mommenheim si elle avait eu pour effet d'obstruer des vues préexistantes.



Enfin, le tribunal a relevé que Mme [B] indiquait dans un courriel que les ouvertures litigieuses n'étaient en place que depuis près de dix ans et avaient fait l'objet d'un permis de construire.



S'agissant de la demande de M. [B] tendant à obtenir la remise en état de la gouttière et des tuiles de son bâtiment qui auraient été sectionnées par M. [K], le premier juge a d'abord relevé l'absence de fondement invoqué par M. [B] à l'appui de cette demande puis l'absence de précisions quant aux gouttières et tuiles concernées, et a noté que les seules pièces produites étaient des photographies montrant une gouttière fixée sur le mur édifié par M. [B] en limite de propriété et dirigé vers le terrain de M. [K], de sorte que l'empiètement de cette gouttière sur le fonds de M. [K] était évident. Par ailleurs, il a considéré que M. [B] n'établissait aucunement la suppression par M. [K] de tuiles situées sur le fonds lui appartenant. Partant, il a considéré qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner la remise en état de la gouttière édifiée par M. [B] sur le fonds appartenant à M. [K], ni celles des tuiles prétendument supprimées par M. [K].



En ce qui concerne les troubles anormaux de voisinages invoqués par M. [B], il a retenu que M. [B] ne démontrait pas que les infiltrations d'eaux dont il se plaignait étaient imputables à une non-conformité du chéneau réalisé par M. [K], du reste non établie, de sorte qu'il a débouté M. [B] de sa demande de condamnation sous astreinte de M. [K] à réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations prétendument imputables audit chéneau et à lui verser la somme de 4'292,40 euros au titre des travaux de réfection.



Sur les demandes reconventionnelles formées par M. [K], il a rejeté la fin de non-recevoir tirée par M. [B] d'un défaut de qualité à défendre à une action concernant la copropriété, celui-ci n'ayant pas fait la preuve de l'existence d'un ou plusieurs autres copropriétaires qui n'aurait pas été attrait à la cause.



Sur le fond, après analyse des éléments versés aux débats, soit d'un procès-verbal d'infraction à la législation du code de l'urbanisme établi le 21 octobre 2014 constatant qu'une gouttière, des conduits d'aération et des appuis de fenêtres de M. [B] débordaient jusqu'à 30'cm sur la propriété de M. [K], des relevés du géomètre-expert effectués le 5 mars 2014 à la demande de la commune de [Localité 3] corroborant ce procès-verbal ainsi que par des photographies sur lesquelles apparaissaient un débordement de charpente, une gouttière, des conduites et ventouses ainsi que des câbles électriques dépassant les limites de propriété de M. [B], le premier juge a estimé que les empiètements sur le fonds de M. [K] des ouvrages appartenant à M. [B] étaient établis et en conséquence, a condamné M. [B], au visa de l'article 545 du code civil, à détruire les ouvrages concernés à ses frais, mais sans astreinte.



Il a également accueilli, au visa de l'article 678 du code civil, la demande reconventionnelle de M. [K] tendant à obtenir la suppression des cinq ouvertures pratiquées dans la façade de l'immeuble de M. [B] donnant directement sur le fonds [K], aux motifs qu'il résultait des pièces versées aux débats, notamment de plusieurs photographies, qu'il s'agissait de fenêtres ouvrantes en verre transparent donnant une vue directe sur le parking et l'entrée de la propriété de M. [K], de sorte que ces ouvertures, dont M. [B] reconnaissait qu'elles se situaient à moins de 1,90 mètres de la propriété de M. [K], constituaient bien des vues irrégulières ne pouvant être qualifiées de simples jours, sans que M. [B] n'ait apporté la preuve d'une acquisition par usucapion d'une servitude de vue au droit de ces ouvertures.





Le 13 février 2019, M. [B] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté M. [K] de ses demandes.



Par ordonnance du 16 juin 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire aux fins de déterminer si les travaux de construction de bâtiment et de chéneau réalisés par M. [K] sont conformes aux règles de l'art et s'ils sont de nature à causer des désordres au bâtiment de la copropriété créée par M. [B], en particulier des infiltrations. L'expert désigné, M. [A] [I], remplaçant M. [R] [M], a déposé son rapport le 8 juillet 2024.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par conclusions du 3 juin 2025, M. [B] demande à la cour de le déclarer recevable et bien fondé en son appel, de rejeter l'appel incident de M. [K], d'infirmer le jugement entrepris sauf en tant que M. [K] a été débouté de ses demandes et statuant à nouveau, de':



- le déclarer recevable en ses demandes,

- déclarer M. [K] irrecevable en ses demandes dirigées à son encontre tendant à la démolition d'ouvrages, ainsi que la fermeture de certaines fenêtres ouvrantes, à défaut pour lui-même d'avoir qualité pour défendre à la procédure,



subsidiairement,

- constater que les empiètements de charpentes et toitures bénéficient de la prescription trentenaire,

- constater que les fenêtres bénéficient de la servitude de vue,

- déclarer M. [K] mal fondé en ses demandes, l'en débouter,



sur demande principale,

- condamner M. [K] à démolir la construction qui ne respecte pas les règles d'implantation des constructions et qui porte atteinte aux droits de ses voisins, respectivement le bâtiment constitutif de six logements,

subsidiairement,

- le condamner à procéder à la modification de la construction, de telle manière qu'il rétablisse l'existence d'un schlupf, conformément aux dispositions d'urbanisme applicables et de telle manière, de préserver les intérêts de son voisin,

plus subsidiairement,

- le condamner à procéder à la ventilation de l'espace entre les deux bâtiments,

- le condamner à procéder aux travaux nécessaires pour la mise en conformité du chéneau selon les préconisations de M. [I] dans son rapport d'expertise du 8 juillet 2024, sous peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard passé deux mois après signification de l'arrêt et ce pour une période d'application de l'astreinte de six mois, concernant tant les travaux de réparation que les travaux de séparation du chéneau et de la gouttière aux fins de déversement de l'eau du chéneau dans la descente d'eau située dans l'angle du bâtiment de M. [K]';

- dire et juger que la parcelle cadastrée commune de [Localité 3] section 4, n°[Cadastre 1] et 4 n°[Cadastre 4] bénéficie d'une servitude de vue sur la parcelle cadastrée commune de [Localité 3] section [Cadastre 5], n°[Cadastre 6], propriété de M. [K],

- ordonner l'inscription de cette servitude au livre foncier,

- condamner M. [K] à démolir le mur édifié en deçà de la distance légale par rapport auxdites fenêtres bénéficiant de servitudes de vue, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois après signification de l'arrêt,

- condamner M. [K] au paiement de la somme de 588 euros qu'il a avancée dans le cadre de l'expertise et non entré en taxe,

- condamner à mettre en place tout dispositif pour éviter toutes infiltrations et dommages aux dites constructions,

- débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre le concluant, en particulier aux fins de condamnation sous astreinte,



subsidiairement, si sa condamnation sous astreinte devait être confirmée dans son principe ou si une telle astreinte devait être prononcée,

- juger que l'astreinte ordonnée par le premier juge à son encontre ne saurait débuter avant l'expiration d'un délai de cinq mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, ou que l'astreinte qui sera prononcée par la cour ne saurait débuter avant ce même délai,

- condamner subsidiairement M. [K] à lui payer 30'000 euros de dommages et intérêts au regard de la perte de valeur de l'immeuble en conséquence de la construction réalisée,



- débouter M. [K] de toutes conclusions plus amples ou contraires,



- condamner M. [K] aux entiers frais et dépens ainsi qu'à une indemnité de 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





L'appelant fait valoir les éléments suivants':



- Sur ses propres demandes



M. [B] indique renoncer à sa demande de suppression des buses installées sur le fonds de M. [K] et donnant sur son jardin, compte tenu des pièces nouvellement produites par celui-ci en cause d'appel, et de l'absence de préjudice né et actuel, précisant qu'il avait seul qualité à agir dans la mesure où l'écoulement des eaux ne concernait pas le bien en copropriété, mais la grange qui a été transformée en sa maison d'habitation et qui ne dépend pas de la copropriété.



Il expose qu'il est admis que les copropriétaires sont recevables à agir en réparation du trouble par nature collectif aux côtés du syndicat ou seuls, dès lors que les copropriétaires prouvent subir un préjudice propre dans la jouissance de la propriété de leur partie privative ou des parties communes du fait des travaux exécutés par le tiers, se référant à cet égard à la jurisprudence de la Cour de cassation qui a été consacrée par l'article 12 de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, prévoyant que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété et la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic, même si dans le principe, la protection des parties communes relève du pouvoir du syndicat représenté par son syndic.



Or, il soutient qu'il demeure propriétaire de trois appartements dans le bâtiment B et que les travaux réalisés par l'intimé ont un impact direct sur l'usage des lieux relevant de sa propriété. Ainsi, contrairement à ce que soutient l'intimé, il dispose d'une qualité à agir pour solliciter la cessation du trouble de jouissance créé par la construction de celui-ci. Il indique au surplus que s'agissant d'une petite copropriété, il n'y a aucun syndic professionnel désigné, ni aucun syndic bénévole et qu'il a informé l'ensemble des copropriétaires de la procédure en cours, outre le fait qu'il dispose également d'une qualité et d'un intérêt à agir en sa qualité de vendeur des lots de copropriété tenu, à ce titre, aux garanties légales et conventionnelles.



Sur le fond, il fait valoir que l'ouvrage construit par M. [K] ne respecte pas les règles d'implantations des constructions prévues par le POS de la commune de [Localité 3] de 1995 et par le PLU qui fut adopté postérieurement, lesquels prévoient qu'à défaut d'une construction édifiée sur la limite séparative, celle-ci doit être implantée à une distance d'au moins égale à 2 mètres ou peut être implantée en léger recul fixé à 0,60 mètres par rapport aux limites séparatives lorsqu'elle est située en seconde ligne, dans le cadre d'un schlupf préexistant, ce qui était le cas s'agissant de M. [K]. Il prétend que la construction de M. [K] crée un trouble anormal de voisinage, résultant de la création d'un espace préjudiciable entre la façade de son mur jouxtant la limite séparative de propriété et celle de l'immeuble édifié par l'intimé, dans la mesure où cet espace restreint empêche l'entretien des façades et une aération suffisante pour permettre leur ventilation, favorisant ainsi la prolifération des nuisibles ainsi que les infiltrations d'eau.



Il invoque un rapport d'expertise privé établi par M. [V] pour prétendre que M. [K] n'a pas respecté des dispositions du règlement sanitaire en son article 33 qui stipule les conditions nécessaires d'entretien de la venelle, et que les documents retrouvés, en particulier les plans cadastraux, permettent de démontrer que les toitures des bâtiments A et B de la copropriété qu'il a créé débordaient depuis 1910-1929 sur le fonds voisin au droit d'un schlupf d'un mètre, de sorte qu'il se prévaut d'une servitude de surplomb acquise par usucapion depuis les années 1950 minimum. Il allègue que si la toiture du bâtiment B a été refaite au moment des travaux de rénovation, elle l'a été avec le même débord de toiture que celui préexistant, ce qui résulte au demeurant de la photo IGN produite sous annexe D2 qui fait apparaître que le débord de la toiture du bâtiment B était strictement identique à celui du bâtiment A en 1986, lequel n'a en revanche jamais été modifié.

Il ajoute que la réalisation desdits travaux se heurte aux servitudes de vues dont il bénéficie. Il conteste les conclusions du rapport de M. [H], expert mandaté par M. [K], qui ne ferait que reprendre les déclarations de celui-ci.



Par ailleurs, il reproche à M. [K] d'avoir sectionné lors de la construction du bâtiment litigieux, certaines gouttières et tuiles de son bâtiment sans son autorisation préalable aux motifs qu'elles empiéteraient sur la propriété appartenant à M. [K], et d'avoir mis en place un chéneau qui devait recueillir les eaux de pluie entre le mur de M. [K] et sa toiture, chéneau qui aurait également été installé sans son autorisation et dont la défectuosité aurait pu être constatée à l'occasion d'un dégât des eaux qui s'est produit au mois de juin 2016 au sein de l'appartement qu'il loue à Mme [G]'; il sollicite ainsi la somme de 4'292,40 euros au titre des travaux de réfection de l'appartement de celle-ci. Il allègue qu'un autre dégât des eaux s'est produit dans la nuit du 9 au 10 mai 2018 suite à une nuit d'orage et de violente tempête au sein de l'appartement qu'il loue à Mme [X]. Il soutient que l'imputabilité de ces sinistres au chéneau mis en place par M. [K] est démontrée non seulement par le rapport d'expertise judiciaire de M. [I], lequel a relevé un défaut d'étanchéité à la jonction du chéneau et de la gouttière qui était manifestement à l'origine des désordres déjà subis et sera à l'origine des désordres futurs si le nécessaire n'est pas fait, mais aussi par le rapport d'expertise de la société Polyexpert, mandatée par son assureur, qui a également pu constater que le sinistre dans l'appartement de Mme [G] était dû au débordement de la conduite d'évacuation des eaux pluviales. Il ajoute que le rapport de diagnostic du 19 juillet 2016 de la société [T] [J] toiture permet aussi de démontrer que l'entrée d'eau qui s'est produite dans l'appartement de Mme [G] en juin 2016 trouve son origine dans l'écoulement du chéneau dans la gouttière, le remplacement total ayant été préconisé par celle-là du fait notamment de l'absence de trop-plein sur l'ensemble du chéneau.

Il relève que l'expert judiciaire a indiqué dans son rapport que pour éviter de futurs désordres et permettre une évacuation des eaux de pluie dans le chéneau dans les règles de l'art, il faut recouper les tuiles donnant sur le chéneau de façon à obtenir un passage de 10'cm environ alors qu'actuellement, il est limité à 2-3'cm et que cette intervention incombait à M. [K]. En revanche, il affirme que si l'expert judiciaire a noté un défaut d'entretien de la gouttière de sa part, les infiltrations subies en 2016 ne peuvent être imputées à la découverte de jouets d'enfants dans le chéneau lors de l'expertise, à savoir un petit train et une locomotive en bois, les enfants, qui ont jeté le petit train par le velux, n'étaient d'ailleurs pas présents à ce moment-là.



Il soutient que les dommages causés par le chéneau installé par M. [K] sont aussi constitutifs d'un trouble anormal de voisinage, et sollicite ainsi à être autorisé à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire concernant tant les travaux à opérer sur le chéneau que la découpe des tuiles et, le cas échéant, le raccordement du chéneau à la descente d'eau situé dans l'angle du bâtiment de M. [K], et ce aux frais avancés par celui-ci d'un montant de 1'086,25 euros selon devis établi par la SAS Résilians annexé au rapport d'expertise judiciaire, montant à parfaire en fonction de la facture finale de cette société, à défaut que l'intimé soit condamné à faire réaliser lesdits travaux conformément audit devis et aux préconisations de l'expert. Il sollicite en outre le remboursement à la charge de M. [K] des frais qu'il a avancé à la société Résilians pour la mise en eau du chéneau réalisé dans le cadre de l'expertise judiciaire pour un montant de 588 euros.

Il en conclut qu'en procédant par voie de fait à la découpe de sa propriété, M. [K] a engagé sa responsabilité, non seulement pour trouble anormal de voisinage, mais également pour faute délictuelle, et en méconnaissant la servitude de surplomb qu'il bénéficie.



Il prétend que la construction de M. [K] obstrue les ouvertures existantes sur la façade du mur d'une ancienne étable transformée en appartement et situé sur la limite séparative de la propriété de M. [K]. Il fait valoir que ces ouvertures sont plus que trentenaires, ce que démontrent d'une part, l'acte d'acquisition du bien immobilier de M. [K] qui prévoit le respect des ouvertures pratiquées sur son fonds «'qui toutes existent depuis plus de trente ans'» sans que ces servitudes de vues ne soient limitées aux fenêtres dans le bâtiment A et d'autre part, les attestations concordantes de témoins, en particulier celle de Mme [C], venderesse du bien qu'il a acquis en 2001, laquelle atteste de l'existence de fenêtre depuis 1968 permettant une ventilation complète des lieux. Il en résulte que son immeuble dispose d'une'servitude de vue'acquise par prescription trentenaire. Il affirme, toutefois, que l'architecte a commis une erreur en ne faisant apparaître aucune ouverture sur les plans joints à sa demande de permis de construire, et que l'intimé essaie de travestir le courrier qu'il a adressé à l'architecte de celui-ci, dans lequel il ne s'agissait pas de s'exprimer sur la prescription trentenaire. Il conteste en outre la valeur probante des attestations de témoins produits par M. [K]. Il reproche au premier juge d'opérer une confusion entre les bâtiments lorsqu'il vise les hauts-jours du rez-de-chaussée et les hauts-jours du premier étage qui ne sont pas les ouvertures obstruées par M. [K], et de faire référence au fait que le permis de construire délivré à M. [K] autorisait la construction sur limite et aurait de toute façon obstrué les fenêtres, alors que les autorisations administratives sont toujours données sous réserve des droits des tiers et ne visent pas les dispositions du code civil mais uniquement celles du code de l'urbanisme, de sorte que ce point est indifférent.



Il sollicite ainsi la démolition de la construction édifiée par M. [K] qui a été bâtie à quelques centimètres de ses ouvertures trentenaires.



A défaut de démolition de tout le bâtiment, il sollicite la condamnation de M. [K] à lui verser la somme de 30'000 euros à titre de dommages et intérêts au regard de la moins-value apportée à son immeuble résultant de la suppression des ouvertures qui permettaient de ventiler le logement et de la suppression du schlupf qui permettait de préserver le bâti, sans compter l'atteinte portée à son droit de propriété par la découpe du toit.



Il indique qu'au regard des éléments complémentaires fournis, il renonce à sa demande relative aux servitudes de vue oblique.



Il sollicite la condamnation de M. [K] à remettre en état sa toiture et sa charpente ainsi qu'à remettre en 'uvre les tuiles après démolition de sa construction, faisant valoir qu'il y aurait une atteinte manifeste à son droit de propriété et que M. [K] aurait commis une voie de fait manifeste en supprimant une partie de sa gouttière et de ses tuiles. Il conteste le moyen de l'intimé selon laquelle la gouttière de son bâtiment déversait directement les eaux pluviales sur le terrain de celui-ci, sans raccordement. Il argue qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir appel à un expert judiciaire, alors que les conclusions des sociétés Polyexpert et [T] [J] toiture sont claires, M. [K] ayant de plus participé à l'expertise réalisée par la société Polyexpert.



- Sur les demandes de M. [K]



Sur la demande reconventionnelle formée par M. [K], il fait valoir qu'il aurait créé une copropriété après division de la parcelle section 4 n°[Cadastre 7] dont aurait été détachée la parcelle section 4 n°[Cadastre 1] et que l'immeuble aurait été divisé en 13 lots se répartissant dans les bâtiments A, B et C. Il expose que les murs, charpentes, gouttières et fenêtres de ces bâtiments relèvent des parties communes, de sorte que les demandes reconventionnelles de M. [K] sont irrecevables, puisqu'il n'aurait pas qualité pour défendre à la procédure seul, quand bien-même il demeure propriétaire de trois logements dans le bâtiment B. Il reproche au premier juge d'avoir rejeté sa demande au motif qu'il apparaîtrait comme étant le seul propriétaire, alors que M. [K] produisait un courrier du cabinet de géomètre-expert [W] et [L] qui faisait bien apparaître cette situation, à savoir que la section 4, n° [Cadastre 1] est propriété d'une copropriété, alors que la parcelle section [Cadastre 5], n° [Cadastre 4] reste sa propriété ainsi que de celle de son épouse. De plus, il souligne que le géomètre expert note que la charpente et la gouttière des bâtiments A et B de la parcelle n°[Cadastre 4], propriété des copropriétaires, empiètent sur la parcelle, propriété de M. [K], sur une largeur de 20 à 31'cm, et que d'autres éléments des bâtiments A et B tels que les conduits d'aération et la descente de gouttière y empiéteraient également.



Subsidiairement, il sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à supprimer les empiètements et vues donnant sur le fonds de M. [K] aux motifs que':

- il n'a pas qualité pour réaliser les travaux consécutifs, seule la copropriété pourrait les réaliser,

- les débords de toitures et de la charpente font l'objet d'une prescription trentenaire,

- les vues bénéficient aussi de la prescription trentenaire et ne sauraient dès lors être supprimées,

- le déplacement de l'évacuation de la chaudière à ventouse n'est pas possible sans changement de système de chauffage avec un coût de 13'245 euros.



*



M. [K], par conclusions transmises le 22 septembre 2025, demande à la cour, de':



sur l'appel principal';

- déclarer M. [B] mal fondé en son appel';

- l'en débouter, ainsi que de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions';

en conséquence,

- confirmer le jugement entrepris sous réserve de l'appel incident';

- condamner M. [B] aux entiers frais et dépens d'appel ainsi qu'à une somme de 4'000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile';



sur appel incident,

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident';



en conséquence,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas assorti d'astreinte la condamnation de M. [B] à détruire à ses frais les ouvrages lui appartenant et empiétant sur son fonds, à savoir le débordement de sa charpente, les gouttières et descente d'eau, les conduites et ventouses ainsi que les câbles électriques';

et statuant à nouveau de ce chef,

- assortir ladite condamnation d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, courant 15 jours après la signification de l'arrêt à intervenir';

- condamner M. [B] à lui payer un montant de 4'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers frais et dépens nés de l'appel incident.



- Sur les demandes de M. [B]



Il soulève le défaut de'qualité'et d'intérêt à agir de M. [B] au titre des parties communes du bâtiment B, pour lesquelles seul le syndicat des copropriétaires a qualité et intérêt à agir, à savoir celles fondées sur un trouble anormal de voisinage résultant de l'absence d'espace suffisant pour entretenir les façades ou de la mise en place du chéneau, ainsi que celles relatives aux non-respects d'une servitude de vue trentenaire et d'une servitude de surplomb, de sorte que ces demandes doivent être déclarées irrecevables.



Il sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande tendant à obtenir la démolition des buses qu'il a installé sur son fonds à la demande de la commune de [Localité 3], dès lors qu'elles n'ont pas pour effet d'aggraver la servitude d'écoulement des eaux à laquelle est assujettie le fonds de M. [B], puisque ces buses n'ont jamais été raccordées au système de collecte des eaux par le siphon situé dans la cour et que ni les eaux usées, ni l'eau potable, ni les eaux pluviales ne transitent par ce système. Il ajoute que compte tenu des autres dispositifs qu'il a mis en place et de la perméabilité du sol, ces buses se révèlent en réalité inutiles, arguant au surplus que le fait que ces buses soient inutiles ne justifie nullement leur démolition à ses propres frais.



S'agissant du prétendu trouble anormal de voisinage résultant du non-respect des distances d'implantation du bâtiment qu'il a édifié, il fait valoir qu'il a été contraint d'édifier sa construction avec un léger recul de 9 à 16'cm par rapport à la limite séparative de sa propriété en raison de l'empiètement de la charpente, des gouttières et de la descente d'eau appartenant aux constructions de M. [B] sur sa propre propriété, comme l'a constaté le contrôleur de la police d'urbanisme par procès-verbal d'infraction du 6 octobre 2014, ce qui a également été constaté M. [H], expert, lequel s'est fondé sur les relevés du cabinet de géomètre-expert [W] et [L] ainsi que ledit procès-verbal d'infraction.



Par ailleurs, il souligne qu'il a édifié sa construction selon un permis de construire qui n'a pas été contesté et encore moins annulé, outre le fait que la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux déposée le 24 juin 2013, n'a fait l'objet d'aucune contestation par l'administration. Il prétend qu'avant d'entreprendre la construction de son bâtiment, il existait déjà une grange au même emplacement qui a été démolie pour la réalisation de sa nouvelle construction et qui n'était ni implantée sur la limite séparative, ni en recul de 80'cm en application du schlupf, de sorte que M. [B] n'a pu subir aucun préjudice par la construction qu'il a édifiée, dans la mesure où un espace de quelques centimètres entre le mur de M. [B] et celui de son voisin a toujours existé.



De plus, il considère qu'il n'est pas démontré que cet espace conduirait à la création d'une zone d'humidité, puisque le rapport d'expertise amiable du cabinet Polyexpert, dont se prévaut M. [B], concerne le seul sinistre du 11 juin 2016 sans apporter aucun élément probant ni sur l'ampleur du dégât des eaux, ni sur ses causes. De même, le diagnostic établi la société [T] [J] toiture ou le rapport d'expertise établi par M. [V], ne sont pas non plus de nature à démontrer que les troubles allégués par l'appelant seraient aggravés par le chéneau qu'il a été contraint d'installer entre les deux propriétés afin de mettre fin à l'empiètement sur sa propriété de la charpente et d'une gouttière non raccordée de M. [B] qui déversait directement les eaux pluviales sur son propre terrain.



S'agissant de la demande à titre subsidiaire de M. [B] tendant à obtenir la somme de 30'000 euros en réparation de son préjudice qui résulterait d'une moins-value du bâti lié à la privation des ouvertures permettant de ventiler le logement et de préserver le bâti, il relève l'absence de tout justificatif produit à l'appui de cette demande, et soutient que M. [B] est irrecevable à solliciter, à titre personnel, l'indemnisation d'une prétendue moins-value au titre de la préservation du bâti, qui relève des parties communes de la copropriété.



Il considère les documents joints au rapport d'expertise privée de M. [V] ne sauraient démontrer un débord des toitures de M. [B] plus que trentenaires, soutenant notamment que les plans cadastraux tiennent uniquement compte de l'emprise au sol et n'ont aucune valeur juridique. Il ajoute qu'en tout état de cause, M. [B] ne peut se prévaloir d'une acquisition par usucapion, dès lors que la possession n'a pas été continue, puisque la toiture a été reconstruite après surélévation du bâtiment et changement de destination.



Il se prévaut du rapport d'expertise privé de M. [H] pour prétendre que le chéneau qu'il a réalisé est conforme aux normes en vigueur, que l'installation des trop-pleins sur le chéneau n'était pas nécessaire selon la norme DTU 60.11P3 et que M. [V] a retenu une superficie erronée de la toiture, de sorte que tous ses calculs dans son rapport sont inexacts. Il indique que si le rapport d'expertise de la société Polyexpert ne conclut pas à la mise hors de cause du chéneau dans l'infiltration ayant eu lieu en juin 2016, il ne conclut pas plus au fait que le chéneau serait hors de cause. Il en conclut qu'en tout état de cause, aucune des pièces versées aux débats par l'appelant n'est de nature à confirmer que ledit chéneau serait à l'origine d'infiltrations.



En affirmant à l'appui du rapport d'expertise judiciaire que «'le défaut d'étanchéité à la jonction du chéneau et de la gouttière est manifestement à l'origine des désordres déjà subis et sera à l'origine de désordres futurs si le nécessaire n'est pas fait'», il estime que l'appelant est bien plus catégorique que l''expert [I] qui indique dans son rapport que «'les infiltrations de 2016 ' mais qui ont cessé depuis 2018 ' ont probablement pu avoir pour origine une telle obstruction'» et qui plus est, a relevé que malgré les fortes pluies des 6 derniers mois, aucune trace d'infiltration n'avait pu être relevée au moment de son intervention, de sorte qu'il n'a retenu aucun préjudice pour M. [B]. Or, il relève que celui-ci ne produit aucun élément pour justifier sa demande au titre des dégâts des eaux survenus dans l'appartement de Mme [G] en 2016, si ce n'est un devis sans justificatif de paiement'; il soutient, à l'appui de photographies versées aux débats prises lors du nettoyage de la gouttière de M. [B] réalisé après la réunion d'expertise d'octobre 2023, que les débordements constatés ne pouvaient provenir que du défaut d'entretien de cette gouttière par M. [B] qui était obstruée par la présence de jouets.

Il affirme que M. [K] avait verbalement acquiescé à ce changement, comme l'en attesteraient de nombreux témoignages des ouvriers présents sur le chantier.



Il conteste les servitudes de surplomb acquises par usucapion, dont se prévaut M. [B] pour la première fois à hauteur de cour, au motif que la toiture du bâtiment B serait plus que trentenaire et qu'elle aurait été refaite lors des travaux de rénovation avec le même débord de toiture que celui préexistant, alors que la photographie produite sous annexe D2 de l'appelant ne permet pas de confirmer ces allégations et que la toiture a bien été modifiée puisque la construction a été surélevée ainsi qu'en atteste M'. [U], de sorte que M. [B] ne peut se prévaloir d'une telle servitude.



Il conteste également l'existence de servitude de vues susceptible de grever le fonds sur lequel il a édifié sa construction, prétendant qu'aucune ouverture n'existait sur le mur du corps de ferme acquis en 2000 par les époux [B] et donnant sur sa propriété, comme en attesteraient MM. [O] et [Y] [Q], fils des anciens propriétaires de la parcelle qu'il a acquise. Les attestations de témoins qu'il produit, dont celle de ces derniers, démontrent aussi que seuls quelques 'ils-de-b'uf fermés et supprimés par M. [B] existaient, et qui ne servaient qu'à l'aération des étables, de sorte qu'ils ne constituent pas des vues au sens des articles 678 et 679 du code civil.

Il ajoute que les autres ouvertures dont M. [B] fait état n'ont jamais été déclarées ou constituent des jours et non des vues, qui datent toutes de moins de trente ans, puisque les anciens propriétaires de sa parcelle ne les ont jamais connus, et les plans de la demande issus du permis de construire déposée en 2002 par M. [B] n'en font pas mention, outre le fait que M. [B] affirme lui-même dans un courriel adressé à son architecte que les ouvertures ont moins de trente ans. Il conteste la valeur probante des attestations de témoins produites par l'appelant et relève que l'acte de vente dont se prévaut M. [B] ne vise que les ouvertures du bâtiment A. Il ajoute que M. [B] n'a subi aucun préjudice résultant de sa propre construction, puisqu'elle a été édifiée sur l'ancienne grange'; il ne pouvait donc bénéficier d'une vue dégagée qui aurait été occultée par sa propre construction.



Sur la demande de rétablissement de tuiles et gouttières formulée par l'appelant, il rappelle qu'à l'époque de l'achat de son terrain, une gouttière non raccordée de M. [B] déversait directement les eaux pluviales sur son propre terrain et qu'il a ainsi installé un chéneau conforme'; il affirme donc qu'aucune remise en état de la situation initiale n'est envisageable, dès lors que la gouttière édifiée par M. [B] se situait sur sa propriété, ce d'autant que l'appelant ne peut se prévaloir d'une servitude de surplomb acquise par usucapion, et qu'il n'est pas démontré que la mise en place du chéneau soit à l'origine du sinistre du 11 juin 2016, le rapport de Polyexpert dont il se prévaut, n'étant accompagné d'aucune photographie et précisant seulement que «'nous déposons le dossier en l'état en attendant la nomination d'un expert judiciaire par le tribunal'». Or, aucune expertise judiciaire n'avait été sollicitée par M. [B]. En outre, il relève que les seules photographies produites par l'appelant ne sont pas datées et ne permettent pas de justifier d'une fuite d'eau ayant pour cause le chéneau incriminé. Il critique, par ailleurs, le devis produit d'un montant de 4'292,40 euros par l'appelant, soulignant que ce devis n'est pas signé par l'entreprise CRB et qu'il fait simplement de mention de «'travaux de plâtrerie suite à sinistre d'eaux'», de sorte qu'il ne saurait être tenu à rembourser des travaux de plâtrerie dont il n'est pas responsable.



- Sur ses propres demandes



S'agissant de ses demandes reconventionnelles, il fait valoir qu'elles sont nécessairement recevables si M. [B] est recevable à formuler des demandes concernant les parties communes de la copropriété, et sollicite ainsi la confirmation du jugement entrepris sur ce point.



Il s'estime bien-fondé à solliciter, sur le fondement de l'article 545 du code civil, la suppression par M. [B] des empiètements provenant du bâtiment de ce dernier, à savoir, le débordement de la charpente des bâtiments A, B et C, les gouttières des bâtiments A et B, la descente d'eau du bâtiment B, les conduites de gaz et ventouse des bâtiments A et B, et le câble électrique des bâtiments B, lesquels ont pu être constatés par le procès-verbal d'infraction du 6 octobre 2014 indiquant que «- la gouttière, les conduits d'aération et des appuis de fenêtres de la dépendance de M. [B] débordent jusqu'à 30'cm sur la propriété de M. [K]'», par le relevé du cabinet de géomètre-expert du cabinet [W] et [L] ainsi que par le rapport d'expertise privé de M. [H]. Il soutient que le coût des travaux nécessaires au retrait de l'ouvrage empiétant n'est pas de nature à priver le propriétaire lésé de son droit d'en exiger la destruction. Il reproche au premier juge de n'avoir pas assorti d'une astreinte la condamnation de M. [B] à supprimer ces éléments alors qu'elle est nécessaire pour assurer l'exécution effective de cette suppression.



Il rappelle que M. [B] ne peut se prévaloir d'aucune servitude de vue ou de surplomb acquises par prescription trentenaire, et ne saurait non plus soutenir que les ouvertures sur la façade du bâtiment B et donnant directement sur son fonds ne constitueraient pas des vues, mais des jours, alors même que leurs verres sont translucides et qu'elles s'ouvrent en oscillo-battant, de sorte qu'il approuve le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [B] à supprimer ces ouverturesqui, qui plus est, ne respectent pas la distance de 1,9 mètres imposée par l'article 678 du code civil, puisqu'elles se trouvent en limite de propriété.



*



Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



La cour, estimant que le litige exposait les parties à un fort aléa judiciaire et que celles-ci pouvaient avoir intérêt à privilégier une solution amiable leur permettant de préserver mutuellement leurs intérêts, a sollicité leur avis quant à une orientation de l'affaire en audience de règlement amiable (ARA). Les deux parties y ont acquiescé.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La recherche d'un accord mutuellement construit et adapté aux droits et intérêts de chacun apparaissant particulièrement opportune dans cette espèce, l'affaire se poursuivra en audience de règlement amiable.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe';



Avant dire droit,



ORDONNE la convocation des parties à une audience de règlement amiable';



DIT que les parties seront convoquées à l'audience de règlement amiable à la diligence du greffe par tout moyen comme il est dit à l'article1532-2 du code de procédure civile';



RAPPELLE que la décision de convocation interrompt le délai de péremption de l'instance jusqu'à, s'il y a lieu, la dernière audience devant le juge chargé de l'audience de règlement amiable comme il est dit à l'article 1532 du code de procédure civile';



RAPPELLE que les délais impartis pour conclure et former appel incident ou provoqué mentionnés aux articles 906-2 et 908 à 910 du code de procédure civile sont interrompus par la convocation en audience de règlement amiable et que l'interruption produit ses effets jusqu'à la dernière audience devant le juge chargé de l'audience de règlement amiable, comme il est dit à l'article 915-3, 3°, du code de procédure civile';



DIT que l'affaire sera rappelée à une audience de plaidoirie à première demande d'une des parties, et à défaut à l'audience du 20 novembre 2026 à 9 heures.



La greffière, Le président,