Cour d'appel de Nancy, 3ème Chambre - section 1, 6 juillet 2026, n° 25/01143

Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Madame [V] [H] et Monsieur [D] [P] se sont mariés le [Date mariage 1] 1983 sans contrat de mariage préalable. Deux enfants sont issus de cette union. [V] [H] est décédée le [Date décès 1] 2022. Monsieur [F] [I] est le légataire universel de [V] [H]. 



Par ordonnance de non-conciliation en date du 29 mars 2005, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Nancy a, notamment :

- au regard de la consistance du patrimoine des parties, désigné un notaire en vue de dresser un inventaire estimatif et de faire des propositions quant au règlement des intérêts pécuniaires des époux et d'élaborer un projet de liquidation de régime matrimonial,

- attribué à l'épouse la jouissance du domicile conjugal situé [Adresse 2] à [Localité 5], et ce à titre onéreux et enjoint à Monsieur [P] de quitter ledit domicile dans un délai de trois mois.



Par jugement contradictoire en date du 2 février 2010, le tribunal de grande instance de Nancy a :

- prononcé le divorce des époux,

- rappelé que les effets du divorce entre époux remontent à la date du 29 mars 2005, date de l'ordonnance de non-conciliation,

- débouté l'épouse de sa demande de prestation compensatoire et de sa demande de dommages et intérêts,

- ordonné la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux des époux et commis pour y procéder Maître [E], notaire à [Localité 5].



Par arrêt contradictoire en date du 9 janvier 2012, la cour d'appel de Nancy a confirmé dans son intégralité le jugement du 2 février 2010, a désigné Maître [Q] [W], notaire à [Localité 5], aux lieu et place de Maître [R] [E], initialement désigné, pour procéder aux opérations de compte liquidation partage des intérêts patrimoniaux des époux ordonnées par le jugement de divorce du 2 février 2010.



Par jugement contradictoire en date du 29 avril 2025, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nancy, a : 

- débouté Monsieur [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision post- communautaire sur Monsieur [P] au titre de sa « mauvaise gestion » du bien immobilier indivis,

- débouté Monsieur [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision post- communautaire sur Monsieur [P] au titre de son occupation privative du bien indivis sis [Adresse 2] à [Localité 5],

- homologué partiellement le projet d'état liquidatif annexé au procès-verbal de dires du 22 octobre 2021, en ce qu'il a fixé la masse active brute à la somme de 408.964,97 €, sous réserve d'en déduire la somme de 250.000 euros correspondant à l'actif immobilier, et la masse passive à la somme de 5.055,68 euros,

- dit que le notaire désigné établira un état liquidatif conforme à la présente décision, sous réserve d'une réévaluation, au regard de la date de jouissance divise qui sera fixée,

- ordonné la licitation du bien immobilier indivis sis [Adresse 2] à [Localité 5], cadastré section BV n°[Cadastre 1], d'une surface de 90 centiares, sur un cahier des charges et des conditions de vente établi par le notaire commis ; et sur une mise à prix de 150.000 euros avec, à défaut d'enchère à ce prix, faculté de baisses successives à 120.000 euros puis 90.000 euros,

- dit que le notaire est autorisé pour la vente de ce bien à faire application des dispositions de l'article 1277 du code de procédure civile selon lesquelles : "si aucune enchère n'atteint le montant de la mise à prix, ledit notaire, selon le cas, pourra constater l'offre la plus élevée et adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre. Sauf renonciation du vendeur, le tribunal qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire, de l'avocat ou de tout intéressé, peut soit déclarer l'adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu'une nouvelle vente aura lieu : en ce dernier cas, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que celui-ci puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de la publicité',

- autorisé tout huissier de justice mandaté par le notaire à pénétrer dans les lieux avec l'accord des occupants et à défaut à une date fixée par l'huissier préalablement notifiée aux occupants, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, aux fins de :


dresser un procès-verbal de description du bien,

faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente,


- autorisé ce même huissier à faire visiter les lieux, selon des modalités arrêtées avec l'accord des occupants et à défaut d'accord dans le mois précédant la vente, un maximum de 2 heures par jour du lundi au samedi entre 9 heures et 12 heures et entre 14 heures et 18 heures, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- rappelé aux parties qu'elles peuvent renoncer à la vente par adjudication de l'immeuble au profit d'une vente amiable,

- débouté Monsieur [I] de sa demande de dommages et intérêts,

- ordonné l'emploi des dépens, en ce compris les frais d'expertise, en frais privilégiés de partage,

- débouté Monsieur [I] de sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration au greffe en date du 20 mai 2025, Monsieur [I], légataire universel de [V] [H], a interjeté appel de ce jugement dans ses dispositions relatives aux créances de l'indivision post-communautaire. 



Monsieur [P] a formé appel incident en date du 26 septembre 2025, quant à la licitation du bien indivis. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 décembre 2025, Monsieur [I], légataire universel de [V] [H], demande à la cour de :

- recevoir son appel,

- le déclarer recevable et bien fondé, 

En conséquence,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en date du 29 avril 2025 en ce qu'il a :


débouté Monsieur [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision post-communautaire sur Monsieur [P] au titre de sa « mauvaise gestion » du bien immobilier indivis,

débouté Monsieur [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision post-communautaire sur Monsieur [P] au titre de son occupation privative du bien indivis sis [Adresse 2] à [Localité 5],

homologué partiellement le projet d'état liquidatif annexé au procès-verbal de dires du 22 octobre 2021, en ce qu'il a fixé la masse active brute à la somme de 408.964,97 euros, sous réserve d'en déduire la somme de 250.000 euros correspondant à l'actif immobilier, et la masse passive à la somme de 5.055,68 euros, 

dit que le notaire désigné établira un état liquidatif conforme à la présente décision, sous réserve d'une réévaluation, au regard de la date de jouissance divise qui sera fixée,

ordonné la licitation du bien immobilier indivis sis [Adresse 2] à [Localité 5], cadastré section BV n°[Cadastre 1], d'une surface de 90 centiares, sur un cahier des charges et des conditions de vente établi par le notaire commis ; et sur une mise à prix de 150.000 euros avec, à défaut d'enchère à ce prix, faculté de baisses successives à 120.000 euros puis 90.000 euros,

dit que le notaire est autorisé pour la vente de ce bien à faire application des dispositions de l'article 1277 du code de procédure civile selon lesquelles : "si aucune enchère n'atteint le montant de la mise à prix, ledit notaire, selon le cas, pourra constater l'offre la plus élevée et adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre. Sauf renonciation du vendeur, le tribunal qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire, de l'avocat ou de tout intéressé, peut soit déclarer l'adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu'une nouvelle vente aura lieu : en ce dernier cas, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que celui-ci puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de la publicité',

autorisé tout huissier de justice mandaté par le notaire à pénétrer dans les lieux avec l'accord des occupants et à défaut à une date fixée par l'huissier préalablement notifiée aux occupants, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, aux fins de :

dresser un procès-verbal de description du bien,

faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente,

autorisé ce même huissier à faire visiter les lieux, selon des modalités arrêtées avec l'accord des occupants et à défaut d'accord dans le mois précédant la vente, un maximum de 2 heures par jour du lundi au samedi entre 9 heures et 12 heures et entre 14 heures et 18 heures, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

rappelé aux parties qu'elles peuvent renoncer à la vente par adjudication de l'immeuble au profit d'une vente amiable,

débouté Monsieur [I] de sa demande de dommages et intérêts,

ordonné l'emploi des dépens, en ce compris les frais d'expertise, en frais privilégiés de partage,

débouté Monsieur [I] de sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


Et statuant à nouveau,

- homologuer le projet d'état liquidatif établi en date du 22 octobre 2021 par Maître [Q] [W],

- ordonner la vente sur licitation aux enchères publiques du bien immobilier, sis [Adresse 2] à [Localité 5], section BV [Cadastre 1] d'une surface de 90 ca sur la base d'une mise à prix de 210.000 euros avec trois facultés de baisse successives de 15 % chacune,

- dire et juger que Monsieur [P] sera tenu à une créance à l'égard de l'indivision post-communautaire, d'un montant de 30.000 euros correspondant à son défaut de bonne gestion du bien immobilier, conformément aux dispositions de l'article 815-13 alinéa 2 du code civil,

- condamner Monsieur [P] au règlement d'une créance à l'indivision post-communautaire, d'une somme de 1.000 euros par mois à compter du 22 octobre 2016,

- condamner Monsieur [P] au versement d'une somme de 5.000 euros à l'indivision successorale de Madame [H],

- condamner Monsieur [P] au versement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers frais et dépens, qui incluront l'intégralité des frais d'expertise de Monsieur [U],

- débouter purement et simplement Monsieur [P] de l'intégralité de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

- condamner Monsieur [P] à verser à Monsieur [I] la somme de 3.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la présente procédure,

- condamner Monsieur [P] aux entiers frais et dépens de la présente procédure et de ses suites.



À l'appui de ses demandes, Monsieur [I] fait valoir les moyens suivants :

Monsieur [I] allègue que le défaut d'entretien est imputable à la mauvaise gestion de Monsieur [P] qui occupait seul le bien immobilier, ce dernier étant en possession des clés. La jurisprudence retient que l'occupation privative ne suppose pas nécessairement une occupation effective. Monsieur [P] retarde les opérations car l'indivision post communautaire lui permet de bénéficier d'un logement sans aucune contrepartie.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 23 mars 2026, Monsieur [P] demande à la cour de :

- déclarer Monsieur [I] recevable mais mal fondé en toutes ses demandes,

L'en débouter,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf s'agissant de la licitation du bien immobilier indivis,

En conséquence,

- débouter Monsieur [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision post-communautaire sur Monsieur [P] au titre d'une prétendue mauvaise gestion du bien immobilier indivis,

- déclarer prescrite la demande de Monsieur [I] à voir fixer une créance de l'indivision post-communautaire sur Monsieur [P] au titre de son occupation privative du bien indivis du [Adresse 2] à [Localité 5] à compter de janvier 2015,

- déclarer en toute hypothèse mal fondée cette demande,

- confirmer le jugement entrepris s'agissant de l'homologation partielle du projet d'état liquidatif annexé au procès-verbal de dires du 22 octobre 2021,

- renvoyer les parties devant le notaire désigné pour établir un état liquidatif, conforme et actualisé, au regard de la date de jouissance divise restant à fixer et de l'actualisation des comptes d'administration post-communautaire,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la licitation du bien immobilier indivis et débouter Monsieur [I] de ses demandes à ce titre,

- renvoyer les parties devant le notaire pour qu'il soit procédé à l'acquisition par Monsieur [P], sur la base de l'évaluation actualisée du bien immobilier dont s'agit,

- débouter Monsieur [I] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et à hauteur de Cour et confirmer le jugement entrepris sur ce point,

- débouter Monsieur [I] de sa demande de condamnation de Monsieur [P] aux dépens,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'emploi des dépens en ce compris les frais d'expertise en frais privilégiés de partage.



À l'appui de ses demandes, Monsieur [P] fait valoir les moyens suivants :

Monsieur [P] expose qu'en quittant la maison pour s'installer au Canada, alors que la jouissance lui en avait été accordée, [V] [H] savait que la maison resterait fermée, inoccupée et sans aucun entretien courant et elle n'a pourtant pris aucune disposition particulière. Les offres d'achat de Monsieur [P] ont été refusées par Madame [H]. Il ressort de ces éléments que les dégradations relevées ne découlent pas d'un défaut d'entretien qui serait imputable à Monsieur [P]. Ces désordres relèvent d'un défaut de conception des structures de maçonnerie communes aux quatre habitations, accentué par la présence proche des arbres de la propriété voisine. Ces dégradations étaient présentes bien avant que la maison ne soit occupée par Monsieur [P] et étaient déjà apparentes en 2003, lorsqu'ont été prises des photographies lors de l'effondrement d'un seul bloc d'un mur de la cour commune. Monsieur [I] demande qu'une indemnité d'occupation soit mise à la charge de Monsieur [P] à compter du 1er janvier 2015. Il affirme que l'indemnité d'occupation sollicitée à compter de 2015 est en conséquence entachée de prescription. Le tribunal a ordonné la licitation du bien indivis et en a fixé la mise à prix à la somme de 150.000 euros, avec faculté de baisses successives à 120.000 puis 95.000 euros à défaut d'enrichisseur. Monsieur [P] a demandé à se porter acquéreur au prix de 200 000 euros.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux conclusions des parties pour l'exposé des moyens quant aux demandes financières. 



L'ordonnance de clôture est en date du 26 mars 2026.



A l'audience du 18 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 



A titre liminaire, il convient de préciser que Monsieur [I] intervient en tant légataire universel institué par [V] [H] par testament reçu en la forme authentique le 24 janvier 2011 par Maître [C] [S] [J], notaire au Québec.





* Sur l'indemnité pour mauvaise gestion



En vertu de l'article 815-13 du code civil, 'lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.

Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute'.



Monsieur [I] allègue que le mauvais entretien du bien immobilier est dû à la mauvaise gestion du bien que Monsieur [P] occupe.



Monsieur [P] fait valoir que le bien relevait de la jouissance de [V] [H], qu'elle l'a laissé inoccupé à la suite de son départ au Québec. Il expose que cette dernière n'a pris aucune précaution et que la maison est restée sans entretien courant. Il réfute alors être le seul responsable de la décote de la maison, cette dépréciation provenant notamment des dégradations survenues pendant l'inoccupation de la maison. Il précise que d'autres dégradations proviennent d'un défaut de conception de l'ensemble immobilier (quatre habitations concernées) et étaient déjà visibles en 2003.



En l'espèce, par ordonnance de non conciliation du 29 mars 2005, le juge aux affaires familiales a attribué conformément à l'accord des parties à [V] [H] la jouissance à titre onéreux du domicile conjugal situé [Adresse 2] à [Localité 5]. 



Le divorce des époux a été prononcé par jugement du 2 février 2010, confirmé par arrêt du 9 janvier 2012. Ces différents jugements font référence à une domiciliation de [V] [H] à [Localité 3] au Canada. Il apparaît qu'elle y a rencontré son compagnon et qu'elle y est décédée. L'adresse de Monsieur [P] renvoie à une résidence établie [Adresse 3] à [Localité 5].



Il peut alors être retenu que le bien a été vide un certain temps à compter de 2005.



Monsieur [P] verse une estimation du bien en date du 22 octobre 2025 d'une agence immobilière pour une valeur de 160.000 euros et une seconde en date du 15 octobre 2025 retenant une valeur du bien à 145.000 euros.



[V] [H] avait réalisé un mandat de vente au 2 juillet 2009 dans lequel le bien était évalué à 370.000 euros net vendeur. Une estimation dans un courrier de notaire du 28 août 2002 fait état d'une valeur de 300.000 euros.

Ces estimations démontrent effectivement une perte de valeur du bien lié à son état mais aussi au marché immobilier.



Selon le rapport d'expertise établi par M. [U] relatif à la valeur du bien immobilier en cause du 19 décembre 2021, il est relevé un défaut d'entretien général entraînant une mauvaise évacuation des eaux pluviales qui ont créé des traces d'humidité et des infiltrations. Il est relevé aussi une chaudière inadaptée aux locaux, ainsi qu'un garage peu pratique. De ces éléments l'évaluation établie par comparaison de 262.000 euros est pondérée négativement à la valeur de 210.000 euros.



Monsieur [P] soulève également un défaut de conception de l'immeuble entraînant des dégradations sur la façade et apporte une photographie à son propos.



Cette dégradation de l'état général ne peut être imputé à Monsieur [P], l'habitation ayant été un certain temps inoccupée et ces dégradations ne saurait être retenues à l'occupation de Monsieur [P] qu'il établit à compter du mois de mars 2021. En outre, il verse également des factures de réparations en date de 2005 visant à maintenir l'état du bien.



Ainsi et comme l'a justement formulé le juge de première instance, il n'est pas établi par Monsieur [I] un lien direct entre le comportement de Monsieur [P] et la perte de valeur du bien immobilier indivis. Le jugement ayant débouté Monsieur [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision sur Monsieur [P] du fait d'une possible mauvaise gestion sera ainsi confirmé.





* Sur l'indemnité d'occupation



En application de l'article 815-9 du code civil, 'tout indivisaire qui jouit privativement d'un bien indivis est redevable d'une indemnité d'occupation. Cette indemnité tient compte notamment de la valeur locative du bien'.



Il est constant que la jouissance privative d'un immeuble indivis résulte de l'impossibilité de droit ou de fait pour les autres coindivisaires d'user de la chose (Cass. Civ. 1ère, 30 avril 2025, n°23-16963).



Monsieur [I] allègue que Monsieur [P] ayant la détention exclusive des clés du bien immobilier en avait la jouissance exclusive et est alors redevable d'une indemnité d'occupation. Il expose que toute prescription évoquée a été suspendue par le procès de vaines démarches réalisé par notaire en date du 22 octobre 2021. Il confirme alors sa demande d'une indemnité d'occupation de 1.000 euros par mois à compter du 22 octobre 2016.



Monsieur [P] allègue que Madame [H] avait accès à la maison, de fait il n'en avait pas un usage privatif. En outre, il précise qu'il s'est installé dans la maison à compter de mars 2021 afin de limiter les dégradations et procéder aux réparations les plus urgentes. Il indique par ailleurs, à titre subsidiaire, que dans la mesure où la valeur du bien immobilier s'établit à la date la plus proche, une incertitude se porte sur la valeur locative de ce dernier. Monsieur [P] conteste ainsi le montant de la valeur locative soulevée par [V] [H] et fournit à ce titre deux estimations de la valeur locative réalisées en décembre 2025 du bien à savoir 600 euros/ mois hors charges et entre 900 et 1.000 euros par mois. Il soulève également un moyen tiré de la prescription de la demande.



En l'espèce, Monsieur [P] indique habiter le bien immobilier en question depuis 2021. Il justifie le paiement de factures pour des travaux sur le bien immobilier dès le mois de septembre 2015, ainsi que le paiement de la taxe d'habitation et de la taxe foncière.



Or, il indique ne pas avoir entravé la venue de [V] [H] dans le local, cette dernière y ayant accès puisqu'elle cherchait à le vendre et en donnait mandat de vente (2009). C'est aussi cette dernière qui possède juridiquement la jouissance du domicile conjugal à titre onéreux depuis l'ordonnance de non conciliation du 29 mars 2005.



En outre, à hauteur de cour, Monsieur [I] démontre la présence de Monsieur [P] au sein du lieu d'habitation en 2021, mais ne justifie toujours en rien que [V] [H] était privée de la jouissance de ce lieu.



En outre, la prescription soulevée par les parties ne saurait être débattue en l'absence de caractérisation de l'objet de l'indemnisation, tout comme le débat relatif à la valeur locative du bien déterminant notamment le mondant de l'indemnité d'occupation.



Ainsi, en l'absence de démonstration d'une jouissance privative au profit de Monsieur [P], Monsieur [I] sera débouté des demandes d'indemnité à ce titre et le jugement de première instance sera ainsi confirmé.





* Sur la demande d'homologation du projet d'état liquidatif



L'homologation partielle repose sur le projet d'état liquidatif annexé au procès-verbal de dires du 22 octobre 2021, lequel a fixé la masse active brute à la somme de 408.964,97 euros, sous réserve d'en déduire la somme de 250.000 euros correspondant à l'actif immobilier et la masse passive à la somme de 5.055,68 euros. 



Ces masses devront nécessairement faire l'objet d'une réévaluation au regard de la date de la jouissance divise retenue, le notaire devant établir un nouvel état liquidatif au regard de la solution retenue.



Il convient ainsi de confirmer l'homologation partielle du projet d'état liquidatif tel que prononcé dans le jugement de première instance en raison des éléments devant faire l'objet d'une nouvelle réévalutation.





* Sur la licitation du bien immobilier indivis



En application de l'article 1377 du code de procédure civile : ' Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution'.



Aussi, il découle de l'article 1686 du code civil que la licitation a lieu lorsque le ou les biens indivis ne sont pas facilement partageables en nature. Il est possible de compenser ou de corriger l'inégalité en valeur des lots par le versement de soultes. Toutefois, l'usage des soultes ne peut pas conduire à mettre dans le lot d'un indivisaire tous les biens meubles et immeubles et dans le lot des autres une simple soulte, sous peine de procéder par voie d'attribution. (Civ. 1ère, 18 juillet 1984, pourvoi n° 83-13.356, Bull. I, n°239).



Monsieur [I] énonce que Monsieur [P] n'a jamais démontré ses capacités financières à acquérir le bien immobilier évalué à 250.000 euros, ce qui justifie la proposition de licitation du bien. Il souligne que ce dernier n'entretient aucunement le bien justifiant d'autant plus la licitation demandée.



Monsieur [P] forme appel incident sur ce point en faisant valoir qu'il a formulé à plusieurs reprises des offres auprès de [V] [H] pour l'achat du bien. Il précise d'ailleurs avoir les capacités financières pour ce rachat moyennant le paiement d'une soulte revenant à Monsieur [I].



En l'espèce, selon le procès-verbal du 22 octobre 2021 dit de vaines démarches, il est indiqué que Monsieur [P] a proposé de racheter la maison en octobre 2012 pour 200.000 euros, valeur que contestait [V] [H] estimant que Monsieur [P] occupant la maison ne l'avait pas entretenue.



Selon courrier officiel du notaire de Monsieur [P] du 9 octobre 2012, ce dernier formule une proposition d'achat de la maison pour la part de son épouse à 100.000 euros ; le montant total du bien ayant été évalué à 200.000 euros en raison de l'état dégradé du bien inoccupé et de l'état actuel du marché. Cette proposition a été refusée par [V] [H] par courrier du 23 novembre 2012.



Par courrier de Maître [G], notaire, Monsieur [P] formule une nouvelle proposition de rachat de la maison à titre transactionnel pour une somme forfaitaire de 120.000 euros frais inclus.



Par ailleurs, Monsieur [P] justifie de ses revenus en fournissant ses avis d'imposition dont celui établi en 2025 fait mention d'un revenu salarié de 89.046 euros au cours de l'année 2024.

Il produit également sa notification de retraite en date du 6 juin 2025 indiquant une pension versée de 1.985,81euros au titre de la CARSAT. Une seconde notification de retraite en date du 2 juillet 2025 indique une retraite versée de 1.441,97 euros par mois (CARMF) et il mentionne un montant annuel brut au titre de l'IRCANTEC de 37.532,16 euros selon titre de retraite du 13 novembre 2025.



Selon attestation du 1er décembre 2025, il justifie aussi détenir 51.532 euros au sein du [1] des professions de santé et de la capacité de contracter un prêt complémentaire de 95.000 euros sur une durée de 60 mois (mensualité de 1.762 euros).



Toutefois, il appert que la masse active indivise est constituée d'un seul bien immobilier, à savoir la maison individuelle qui ne peut être partagée en lot. Bien que Monsieur [P] ait fait plusieurs demandes d'achat du bien, les parties ne se sont pas mis d'accord pour une attribution de celui-ci en la faveur de Monsieur [P]. En effet, un désaccord persiste entre les parties sur la valeur du bien et ce peu importe que Monsieur [P] justifie de ses capacités financières pour le financement d'une éventuelle soulte.



Ainsi, le jugement de première instance ayant retenu la licitation du bien immobilier indivis sera confirmé en tous points sur le principe et les modalités. 





* Sur la demande de dommages et intérêts 



Monsieur [I] sollicite une indemnisation en raison de l'attitude de Monsieur [P] empêchant la réalisation des opérations de liquidation et de partage dans des délais raisonnables, ce qui a entraîné de nombreux frais. 



Monsieur [P] conteste toute attitude obstructive dans la procédure de compte liquidation et partage du régime matrimonial. Il souligne que les difficultés résident davantage de la résidence au Québec de [V] [H] et de Monsieur [I]. 



En l'espèce, à hauteur d'appel, Monsieur [I] ne justifie toujours pas de la faute de Monsieur [P], d'un préjudice causé et d'un lien de causalité nécessaire pour caractériser une indemnisation.



Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [I] de sa demande de dommages et intérêts.





* Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



Les dépens de première instance ont été réservés en frais privilégiés de partage, ce qu'il convient de confirmer et d'appliquer pour les dépens exposés en procédure d'appel.



Au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, eu égard à la nature du litige, il convient de confirmer la solution retenue en première instance qui a débouté Monsieur [I] de sa demande à ce titre.



A hauteur d'appel, il convient également de débouter Monsieur [I] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile eu égard à la solution rendue et à la nature du litige.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt contradictoire, publiquement et par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement rendu le 29 avril 2025 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il a :



- débouté Monsieur [F] [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision post- communautaire sur Monsieur [D] [P] au titre de sa « mauvaise gestion » du bien immobilier indivis,



- débouté Monsieur [F] [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision post- communautaire sur Monsieur [P] au titre de son occupation privative du bien indivis sis [Adresse 2] à [Localité 5],



- homologué partiellement le projet d'état liquidatif annexé au procès-verbal de dires du 22 octobre 2021, en ce qu'il a fixé la masse active brute à la somme de 408.964,97 euros, sous réserve d'en déduire la somme de 250.000 euros correspondant à l'actif immobilier, et la masse passive à la somme de 5.055,68 euros,



- dit que le notaire désigné établira un état liquidatif conforme à la présente décision, sous réserve d'une réévaluation, au regard de la date de jouissance divise qui sera fixée,



- ordonné la licitation du bien immobilier indivis sis [Adresse 2] à [Localité 5], cadastré section BV n°[Cadastre 1], d'une surface de 90 centiares, sur un cahier des charges et des conditions de vente établi par le notaire commis ; et sur une mise à prix de 150.000 euros avec, à défaut d'enchère à ce prix, faculté de baisses successives à 120.000 euros puis 90.000 euros,



- dit que le notaire est autorisé pour la vente de ce bien à faire application des dispositions de l'article 1277 du code de procédure civile selon lesquelles : "si aucune enchère n'atteint le montant de la mise à prix, ledit notaire, selon le cas, pourra constater l'offre la plus élevée et adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre. Sauf renonciation du vendeur, le tribunal qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire, de l'avocat ou de tout intéressé, peut soit déclarer l'adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu'une nouvelle vente aura lieu : en ce dernier cas, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que celui-ci puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de la publicité',



- autorisé tout huissier (sic) de justice mandaté par le notaire à pénétrer dans les lieux avec l'accord des occupants et à défaut à une date fixée par l'huissier préalablement notifiée aux occupants, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, aux fins de :


dresser un procès-verbal de description du bien,

faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente,




- autorisé ce même huissier (sic) à faire visiter les lieux, selon des modalités arrêtées avec l'accord des occupants et à défaut d'accord dans le mois précédant la vente, un maximum de 2 heures par jour du lundi au samedi entre 9 heures et 12 heures et entre 14 heures et 18 heures, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,



- rappelé aux parties qu'elles peuvent renoncer à la vente par adjudication de l'immeuble au profit d'une vente amiable,



- débouté Monsieur [F] [I] de sa demande de dommages et intérêts,



- ordonné l'emploi des dépens, en ce compris les frais d'expertise, en frais privilégiés de partage,



- débouté Monsieur [F] [I] de sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Y ajoutant,



Dit que les dépens exposés à hauteur d'appel seront compris dans les frais privilégiés du partage,



Déboute Monsieur [F] [I] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





L'arrêt a été prononcé publiquement par sa mise à disposition au Greffe de la Cour le six Juillet deux mille vingt six, par Madame FOURNIER, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.



Et Madame la Présidente a signé le présent arrêt ainsi que le Greffier.



Signé : I. FOURNIER.- Signé : F. DABILLY.-





Minute en quatorze pages.

ARRET N°

DU 06 JUILLET 2026 



N° RG 25/01143 - N° Portalis DBVR-V-B7J-FR5N 



LA COUR D'APPEL DE NANCY, troisième chambre civile section 1, a rendu l'arrêt suivant : 



Saisie d'un appel d'une décision rendue le 29 avril 2025 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de NANCY (04/05799)



APPELANT: 

Monsieur [F] [I], es-qualite de légataire universel de son épouse Madame [V] [H] née le [Date naissance 1]1962 à [Localité 1] (SENEGAL), suite à son décès le [Date décès 1]2022

né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3] - QUEBEC (CANADA) - [Localité 3]

Représenté par Me Marianne VICQ, avocat au barreau de NANCY



INTIME :

Monsieur [D] [P]

né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Catherine CLEMENT de la SCP LAGRANGE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de NANCY



COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats, sans opposition des conseils des parties, en application de l'article 805 du Code de Procédure Civile,

Madame DABILLY, Présidente de Chambre, siégeant en rapporteur,

Madame FOURNIER, greffière,

Lors du délibéré :

Présidente de Chambre : Madame DABILLY, qui a rendu compte à la Cour, conformément à l'article 805 du Code de Procédure Civile,

Conseillères : Madame LEFEBVRE,

Madame WELTER ;

DEBATS :

A l'audience publique du 18 Mai 2026 ;

Conformément à l'article 804 du Code de Procédure Civile, un rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience de ce jour ;

L'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être mis publiquement à disposition au greffe le 06 Juillet 2026 ;

Le 06 Juillet 2026, la Cour après en avoir délibéré conformément à la Loi, a rendu l'arrêt dont la teneur suit :



Copie exécutoire + copie certifiée conforme à Me VICQ et Me CLEMENT le : 

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Madame [V] [H] et Monsieur [D] [P] se sont mariés le [Date mariage 1] 1983 sans contrat de mariage préalable. Deux enfants sont issus de cette union. [V] [H] est décédée le [Date décès 1] 2022. Monsieur [F] [I] est le légataire universel de [V] [H]. 



Par ordonnance de non-conciliation en date du 29 mars 2005, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Nancy a, notamment :

- au regard de la consistance du patrimoine des parties, désigné un notaire en vue de dresser un inventaire estimatif et de faire des propositions quant au règlement des intérêts pécuniaires des époux et d'élaborer un projet de liquidation de régime matrimonial,

- attribué à l'épouse la jouissance du domicile conjugal situé [Adresse 2] à [Localité 5], et ce à titre onéreux et enjoint à Monsieur [P] de quitter ledit domicile dans un délai de trois mois.



Par jugement contradictoire en date du 2 février 2010, le tribunal de grande instance de Nancy a :

- prononcé le divorce des époux,

- rappelé que les effets du divorce entre époux remontent à la date du 29 mars 2005, date de l'ordonnance de non-conciliation,

- débouté l'épouse de sa demande de prestation compensatoire et de sa demande de dommages et intérêts,

- ordonné la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux des époux et commis pour y procéder Maître [E], notaire à [Localité 5].



Par arrêt contradictoire en date du 9 janvier 2012, la cour d'appel de Nancy a confirmé dans son intégralité le jugement du 2 février 2010, a désigné Maître [Q] [W], notaire à [Localité 5], aux lieu et place de Maître [R] [E], initialement désigné, pour procéder aux opérations de compte liquidation partage des intérêts patrimoniaux des époux ordonnées par le jugement de divorce du 2 février 2010.



Par jugement contradictoire en date du 29 avril 2025, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nancy, a : 

- débouté Monsieur [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision post- communautaire sur Monsieur [P] au titre de sa « mauvaise gestion » du bien immobilier indivis,

- débouté Monsieur [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision post- communautaire sur Monsieur [P] au titre de son occupation privative du bien indivis sis [Adresse 2] à [Localité 5],

- homologué partiellement le projet d'état liquidatif annexé au procès-verbal de dires du 22 octobre 2021, en ce qu'il a fixé la masse active brute à la somme de 408.964,97 €, sous réserve d'en déduire la somme de 250.000 euros correspondant à l'actif immobilier, et la masse passive à la somme de 5.055,68 euros,

- dit que le notaire désigné établira un état liquidatif conforme à la présente décision, sous réserve d'une réévaluation, au regard de la date de jouissance divise qui sera fixée,

- ordonné la licitation du bien immobilier indivis sis [Adresse 2] à [Localité 5], cadastré section BV n°[Cadastre 1], d'une surface de 90 centiares, sur un cahier des charges et des conditions de vente établi par le notaire commis ; et sur une mise à prix de 150.000 euros avec, à défaut d'enchère à ce prix, faculté de baisses successives à 120.000 euros puis 90.000 euros,

- dit que le notaire est autorisé pour la vente de ce bien à faire application des dispositions de l'article 1277 du code de procédure civile selon lesquelles : "si aucune enchère n'atteint le montant de la mise à prix, ledit notaire, selon le cas, pourra constater l'offre la plus élevée et adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre. Sauf renonciation du vendeur, le tribunal qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire, de l'avocat ou de tout intéressé, peut soit déclarer l'adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu'une nouvelle vente aura lieu : en ce dernier cas, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que celui-ci puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de la publicité',

- autorisé tout huissier de justice mandaté par le notaire à pénétrer dans les lieux avec l'accord des occupants et à défaut à une date fixée par l'huissier préalablement notifiée aux occupants, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, aux fins de :


dresser un procès-verbal de description du bien,

faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente,


- autorisé ce même huissier à faire visiter les lieux, selon des modalités arrêtées avec l'accord des occupants et à défaut d'accord dans le mois précédant la vente, un maximum de 2 heures par jour du lundi au samedi entre 9 heures et 12 heures et entre 14 heures et 18 heures, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- rappelé aux parties qu'elles peuvent renoncer à la vente par adjudication de l'immeuble au profit d'une vente amiable,

- débouté Monsieur [I] de sa demande de dommages et intérêts,

- ordonné l'emploi des dépens, en ce compris les frais d'expertise, en frais privilégiés de partage,

- débouté Monsieur [I] de sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration au greffe en date du 20 mai 2025, Monsieur [I], légataire universel de [V] [H], a interjeté appel de ce jugement dans ses dispositions relatives aux créances de l'indivision post-communautaire. 



Monsieur [P] a formé appel incident en date du 26 septembre 2025, quant à la licitation du bien indivis. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 décembre 2025, Monsieur [I], légataire universel de [V] [H], demande à la cour de :

- recevoir son appel,

- le déclarer recevable et bien fondé, 

En conséquence,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy en date du 29 avril 2025 en ce qu'il a :


débouté Monsieur [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision post-communautaire sur Monsieur [P] au titre de sa « mauvaise gestion » du bien immobilier indivis,

débouté Monsieur [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision post-communautaire sur Monsieur [P] au titre de son occupation privative du bien indivis sis [Adresse 2] à [Localité 5],

homologué partiellement le projet d'état liquidatif annexé au procès-verbal de dires du 22 octobre 2021, en ce qu'il a fixé la masse active brute à la somme de 408.964,97 euros, sous réserve d'en déduire la somme de 250.000 euros correspondant à l'actif immobilier, et la masse passive à la somme de 5.055,68 euros, 

dit que le notaire désigné établira un état liquidatif conforme à la présente décision, sous réserve d'une réévaluation, au regard de la date de jouissance divise qui sera fixée,

ordonné la licitation du bien immobilier indivis sis [Adresse 2] à [Localité 5], cadastré section BV n°[Cadastre 1], d'une surface de 90 centiares, sur un cahier des charges et des conditions de vente établi par le notaire commis ; et sur une mise à prix de 150.000 euros avec, à défaut d'enchère à ce prix, faculté de baisses successives à 120.000 euros puis 90.000 euros,

dit que le notaire est autorisé pour la vente de ce bien à faire application des dispositions de l'article 1277 du code de procédure civile selon lesquelles : "si aucune enchère n'atteint le montant de la mise à prix, ledit notaire, selon le cas, pourra constater l'offre la plus élevée et adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre. Sauf renonciation du vendeur, le tribunal qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire, de l'avocat ou de tout intéressé, peut soit déclarer l'adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu'une nouvelle vente aura lieu : en ce dernier cas, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que celui-ci puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de la publicité',

autorisé tout huissier de justice mandaté par le notaire à pénétrer dans les lieux avec l'accord des occupants et à défaut à une date fixée par l'huissier préalablement notifiée aux occupants, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, aux fins de :

dresser un procès-verbal de description du bien,

faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente,

autorisé ce même huissier à faire visiter les lieux, selon des modalités arrêtées avec l'accord des occupants et à défaut d'accord dans le mois précédant la vente, un maximum de 2 heures par jour du lundi au samedi entre 9 heures et 12 heures et entre 14 heures et 18 heures, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

rappelé aux parties qu'elles peuvent renoncer à la vente par adjudication de l'immeuble au profit d'une vente amiable,

débouté Monsieur [I] de sa demande de dommages et intérêts,

ordonné l'emploi des dépens, en ce compris les frais d'expertise, en frais privilégiés de partage,

débouté Monsieur [I] de sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


Et statuant à nouveau,

- homologuer le projet d'état liquidatif établi en date du 22 octobre 2021 par Maître [Q] [W],

- ordonner la vente sur licitation aux enchères publiques du bien immobilier, sis [Adresse 2] à [Localité 5], section BV [Cadastre 1] d'une surface de 90 ca sur la base d'une mise à prix de 210.000 euros avec trois facultés de baisse successives de 15 % chacune,

- dire et juger que Monsieur [P] sera tenu à une créance à l'égard de l'indivision post-communautaire, d'un montant de 30.000 euros correspondant à son défaut de bonne gestion du bien immobilier, conformément aux dispositions de l'article 815-13 alinéa 2 du code civil,

- condamner Monsieur [P] au règlement d'une créance à l'indivision post-communautaire, d'une somme de 1.000 euros par mois à compter du 22 octobre 2016,

- condamner Monsieur [P] au versement d'une somme de 5.000 euros à l'indivision successorale de Madame [H],

- condamner Monsieur [P] au versement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers frais et dépens, qui incluront l'intégralité des frais d'expertise de Monsieur [U],

- débouter purement et simplement Monsieur [P] de l'intégralité de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

- condamner Monsieur [P] à verser à Monsieur [I] la somme de 3.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la présente procédure,

- condamner Monsieur [P] aux entiers frais et dépens de la présente procédure et de ses suites.



À l'appui de ses demandes, Monsieur [I] fait valoir les moyens suivants :

Monsieur [I] allègue que le défaut d'entretien est imputable à la mauvaise gestion de Monsieur [P] qui occupait seul le bien immobilier, ce dernier étant en possession des clés. La jurisprudence retient que l'occupation privative ne suppose pas nécessairement une occupation effective. Monsieur [P] retarde les opérations car l'indivision post communautaire lui permet de bénéficier d'un logement sans aucune contrepartie.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 23 mars 2026, Monsieur [P] demande à la cour de :

- déclarer Monsieur [I] recevable mais mal fondé en toutes ses demandes,

L'en débouter,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf s'agissant de la licitation du bien immobilier indivis,

En conséquence,

- débouter Monsieur [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision post-communautaire sur Monsieur [P] au titre d'une prétendue mauvaise gestion du bien immobilier indivis,

- déclarer prescrite la demande de Monsieur [I] à voir fixer une créance de l'indivision post-communautaire sur Monsieur [P] au titre de son occupation privative du bien indivis du [Adresse 2] à [Localité 5] à compter de janvier 2015,

- déclarer en toute hypothèse mal fondée cette demande,

- confirmer le jugement entrepris s'agissant de l'homologation partielle du projet d'état liquidatif annexé au procès-verbal de dires du 22 octobre 2021,

- renvoyer les parties devant le notaire désigné pour établir un état liquidatif, conforme et actualisé, au regard de la date de jouissance divise restant à fixer et de l'actualisation des comptes d'administration post-communautaire,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la licitation du bien immobilier indivis et débouter Monsieur [I] de ses demandes à ce titre,

- renvoyer les parties devant le notaire pour qu'il soit procédé à l'acquisition par Monsieur [P], sur la base de l'évaluation actualisée du bien immobilier dont s'agit,

- débouter Monsieur [I] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et à hauteur de Cour et confirmer le jugement entrepris sur ce point,

- débouter Monsieur [I] de sa demande de condamnation de Monsieur [P] aux dépens,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'emploi des dépens en ce compris les frais d'expertise en frais privilégiés de partage.



À l'appui de ses demandes, Monsieur [P] fait valoir les moyens suivants :

Monsieur [P] expose qu'en quittant la maison pour s'installer au Canada, alors que la jouissance lui en avait été accordée, [V] [H] savait que la maison resterait fermée, inoccupée et sans aucun entretien courant et elle n'a pourtant pris aucune disposition particulière. Les offres d'achat de Monsieur [P] ont été refusées par Madame [H]. Il ressort de ces éléments que les dégradations relevées ne découlent pas d'un défaut d'entretien qui serait imputable à Monsieur [P]. Ces désordres relèvent d'un défaut de conception des structures de maçonnerie communes aux quatre habitations, accentué par la présence proche des arbres de la propriété voisine. Ces dégradations étaient présentes bien avant que la maison ne soit occupée par Monsieur [P] et étaient déjà apparentes en 2003, lorsqu'ont été prises des photographies lors de l'effondrement d'un seul bloc d'un mur de la cour commune. Monsieur [I] demande qu'une indemnité d'occupation soit mise à la charge de Monsieur [P] à compter du 1er janvier 2015. Il affirme que l'indemnité d'occupation sollicitée à compter de 2015 est en conséquence entachée de prescription. Le tribunal a ordonné la licitation du bien indivis et en a fixé la mise à prix à la somme de 150.000 euros, avec faculté de baisses successives à 120.000 puis 95.000 euros à défaut d'enrichisseur. Monsieur [P] a demandé à se porter acquéreur au prix de 200 000 euros.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux conclusions des parties pour l'exposé des moyens quant aux demandes financières. 



L'ordonnance de clôture est en date du 26 mars 2026.



A l'audience du 18 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



A titre liminaire, il convient de préciser que Monsieur [I] intervient en tant légataire universel institué par [V] [H] par testament reçu en la forme authentique le 24 janvier 2011 par Maître [C] [S] [J], notaire au Québec.





* Sur l'indemnité pour mauvaise gestion



En vertu de l'article 815-13 du code civil, 'lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.

Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute'.



Monsieur [I] allègue que le mauvais entretien du bien immobilier est dû à la mauvaise gestion du bien que Monsieur [P] occupe.



Monsieur [P] fait valoir que le bien relevait de la jouissance de [V] [H], qu'elle l'a laissé inoccupé à la suite de son départ au Québec. Il expose que cette dernière n'a pris aucune précaution et que la maison est restée sans entretien courant. Il réfute alors être le seul responsable de la décote de la maison, cette dépréciation provenant notamment des dégradations survenues pendant l'inoccupation de la maison. Il précise que d'autres dégradations proviennent d'un défaut de conception de l'ensemble immobilier (quatre habitations concernées) et étaient déjà visibles en 2003.



En l'espèce, par ordonnance de non conciliation du 29 mars 2005, le juge aux affaires familiales a attribué conformément à l'accord des parties à [V] [H] la jouissance à titre onéreux du domicile conjugal situé [Adresse 2] à [Localité 5]. 



Le divorce des époux a été prononcé par jugement du 2 février 2010, confirmé par arrêt du 9 janvier 2012. Ces différents jugements font référence à une domiciliation de [V] [H] à [Localité 3] au Canada. Il apparaît qu'elle y a rencontré son compagnon et qu'elle y est décédée. L'adresse de Monsieur [P] renvoie à une résidence établie [Adresse 3] à [Localité 5].



Il peut alors être retenu que le bien a été vide un certain temps à compter de 2005.



Monsieur [P] verse une estimation du bien en date du 22 octobre 2025 d'une agence immobilière pour une valeur de 160.000 euros et une seconde en date du 15 octobre 2025 retenant une valeur du bien à 145.000 euros.



[V] [H] avait réalisé un mandat de vente au 2 juillet 2009 dans lequel le bien était évalué à 370.000 euros net vendeur. Une estimation dans un courrier de notaire du 28 août 2002 fait état d'une valeur de 300.000 euros.

Ces estimations démontrent effectivement une perte de valeur du bien lié à son état mais aussi au marché immobilier.



Selon le rapport d'expertise établi par M. [U] relatif à la valeur du bien immobilier en cause du 19 décembre 2021, il est relevé un défaut d'entretien général entraînant une mauvaise évacuation des eaux pluviales qui ont créé des traces d'humidité et des infiltrations. Il est relevé aussi une chaudière inadaptée aux locaux, ainsi qu'un garage peu pratique. De ces éléments l'évaluation établie par comparaison de 262.000 euros est pondérée négativement à la valeur de 210.000 euros.



Monsieur [P] soulève également un défaut de conception de l'immeuble entraînant des dégradations sur la façade et apporte une photographie à son propos.



Cette dégradation de l'état général ne peut être imputé à Monsieur [P], l'habitation ayant été un certain temps inoccupée et ces dégradations ne saurait être retenues à l'occupation de Monsieur [P] qu'il établit à compter du mois de mars 2021. En outre, il verse également des factures de réparations en date de 2005 visant à maintenir l'état du bien.



Ainsi et comme l'a justement formulé le juge de première instance, il n'est pas établi par Monsieur [I] un lien direct entre le comportement de Monsieur [P] et la perte de valeur du bien immobilier indivis. Le jugement ayant débouté Monsieur [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision sur Monsieur [P] du fait d'une possible mauvaise gestion sera ainsi confirmé.





* Sur l'indemnité d'occupation



En application de l'article 815-9 du code civil, 'tout indivisaire qui jouit privativement d'un bien indivis est redevable d'une indemnité d'occupation. Cette indemnité tient compte notamment de la valeur locative du bien'.



Il est constant que la jouissance privative d'un immeuble indivis résulte de l'impossibilité de droit ou de fait pour les autres coindivisaires d'user de la chose (Cass. Civ. 1ère, 30 avril 2025, n°23-16963).



Monsieur [I] allègue que Monsieur [P] ayant la détention exclusive des clés du bien immobilier en avait la jouissance exclusive et est alors redevable d'une indemnité d'occupation. Il expose que toute prescription évoquée a été suspendue par le procès de vaines démarches réalisé par notaire en date du 22 octobre 2021. Il confirme alors sa demande d'une indemnité d'occupation de 1.000 euros par mois à compter du 22 octobre 2016.



Monsieur [P] allègue que Madame [H] avait accès à la maison, de fait il n'en avait pas un usage privatif. En outre, il précise qu'il s'est installé dans la maison à compter de mars 2021 afin de limiter les dégradations et procéder aux réparations les plus urgentes. Il indique par ailleurs, à titre subsidiaire, que dans la mesure où la valeur du bien immobilier s'établit à la date la plus proche, une incertitude se porte sur la valeur locative de ce dernier. Monsieur [P] conteste ainsi le montant de la valeur locative soulevée par [V] [H] et fournit à ce titre deux estimations de la valeur locative réalisées en décembre 2025 du bien à savoir 600 euros/ mois hors charges et entre 900 et 1.000 euros par mois. Il soulève également un moyen tiré de la prescription de la demande.



En l'espèce, Monsieur [P] indique habiter le bien immobilier en question depuis 2021. Il justifie le paiement de factures pour des travaux sur le bien immobilier dès le mois de septembre 2015, ainsi que le paiement de la taxe d'habitation et de la taxe foncière.



Or, il indique ne pas avoir entravé la venue de [V] [H] dans le local, cette dernière y ayant accès puisqu'elle cherchait à le vendre et en donnait mandat de vente (2009). C'est aussi cette dernière qui possède juridiquement la jouissance du domicile conjugal à titre onéreux depuis l'ordonnance de non conciliation du 29 mars 2005.



En outre, à hauteur de cour, Monsieur [I] démontre la présence de Monsieur [P] au sein du lieu d'habitation en 2021, mais ne justifie toujours en rien que [V] [H] était privée de la jouissance de ce lieu.



En outre, la prescription soulevée par les parties ne saurait être débattue en l'absence de caractérisation de l'objet de l'indemnisation, tout comme le débat relatif à la valeur locative du bien déterminant notamment le mondant de l'indemnité d'occupation.



Ainsi, en l'absence de démonstration d'une jouissance privative au profit de Monsieur [P], Monsieur [I] sera débouté des demandes d'indemnité à ce titre et le jugement de première instance sera ainsi confirmé.





* Sur la demande d'homologation du projet d'état liquidatif



L'homologation partielle repose sur le projet d'état liquidatif annexé au procès-verbal de dires du 22 octobre 2021, lequel a fixé la masse active brute à la somme de 408.964,97 euros, sous réserve d'en déduire la somme de 250.000 euros correspondant à l'actif immobilier et la masse passive à la somme de 5.055,68 euros. 



Ces masses devront nécessairement faire l'objet d'une réévaluation au regard de la date de la jouissance divise retenue, le notaire devant établir un nouvel état liquidatif au regard de la solution retenue.



Il convient ainsi de confirmer l'homologation partielle du projet d'état liquidatif tel que prononcé dans le jugement de première instance en raison des éléments devant faire l'objet d'une nouvelle réévalutation.





* Sur la licitation du bien immobilier indivis



En application de l'article 1377 du code de procédure civile : ' Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution'.



Aussi, il découle de l'article 1686 du code civil que la licitation a lieu lorsque le ou les biens indivis ne sont pas facilement partageables en nature. Il est possible de compenser ou de corriger l'inégalité en valeur des lots par le versement de soultes. Toutefois, l'usage des soultes ne peut pas conduire à mettre dans le lot d'un indivisaire tous les biens meubles et immeubles et dans le lot des autres une simple soulte, sous peine de procéder par voie d'attribution. (Civ. 1ère, 18 juillet 1984, pourvoi n° 83-13.356, Bull. I, n°239).



Monsieur [I] énonce que Monsieur [P] n'a jamais démontré ses capacités financières à acquérir le bien immobilier évalué à 250.000 euros, ce qui justifie la proposition de licitation du bien. Il souligne que ce dernier n'entretient aucunement le bien justifiant d'autant plus la licitation demandée.



Monsieur [P] forme appel incident sur ce point en faisant valoir qu'il a formulé à plusieurs reprises des offres auprès de [V] [H] pour l'achat du bien. Il précise d'ailleurs avoir les capacités financières pour ce rachat moyennant le paiement d'une soulte revenant à Monsieur [I].



En l'espèce, selon le procès-verbal du 22 octobre 2021 dit de vaines démarches, il est indiqué que Monsieur [P] a proposé de racheter la maison en octobre 2012 pour 200.000 euros, valeur que contestait [V] [H] estimant que Monsieur [P] occupant la maison ne l'avait pas entretenue.



Selon courrier officiel du notaire de Monsieur [P] du 9 octobre 2012, ce dernier formule une proposition d'achat de la maison pour la part de son épouse à 100.000 euros ; le montant total du bien ayant été évalué à 200.000 euros en raison de l'état dégradé du bien inoccupé et de l'état actuel du marché. Cette proposition a été refusée par [V] [H] par courrier du 23 novembre 2012.



Par courrier de Maître [G], notaire, Monsieur [P] formule une nouvelle proposition de rachat de la maison à titre transactionnel pour une somme forfaitaire de 120.000 euros frais inclus.



Par ailleurs, Monsieur [P] justifie de ses revenus en fournissant ses avis d'imposition dont celui établi en 2025 fait mention d'un revenu salarié de 89.046 euros au cours de l'année 2024.

Il produit également sa notification de retraite en date du 6 juin 2025 indiquant une pension versée de 1.985,81euros au titre de la CARSAT. Une seconde notification de retraite en date du 2 juillet 2025 indique une retraite versée de 1.441,97 euros par mois (CARMF) et il mentionne un montant annuel brut au titre de l'IRCANTEC de 37.532,16 euros selon titre de retraite du 13 novembre 2025.



Selon attestation du 1er décembre 2025, il justifie aussi détenir 51.532 euros au sein du [1] des professions de santé et de la capacité de contracter un prêt complémentaire de 95.000 euros sur une durée de 60 mois (mensualité de 1.762 euros).



Toutefois, il appert que la masse active indivise est constituée d'un seul bien immobilier, à savoir la maison individuelle qui ne peut être partagée en lot. Bien que Monsieur [P] ait fait plusieurs demandes d'achat du bien, les parties ne se sont pas mis d'accord pour une attribution de celui-ci en la faveur de Monsieur [P]. En effet, un désaccord persiste entre les parties sur la valeur du bien et ce peu importe que Monsieur [P] justifie de ses capacités financières pour le financement d'une éventuelle soulte.



Ainsi, le jugement de première instance ayant retenu la licitation du bien immobilier indivis sera confirmé en tous points sur le principe et les modalités. 





* Sur la demande de dommages et intérêts 



Monsieur [I] sollicite une indemnisation en raison de l'attitude de Monsieur [P] empêchant la réalisation des opérations de liquidation et de partage dans des délais raisonnables, ce qui a entraîné de nombreux frais. 



Monsieur [P] conteste toute attitude obstructive dans la procédure de compte liquidation et partage du régime matrimonial. Il souligne que les difficultés résident davantage de la résidence au Québec de [V] [H] et de Monsieur [I]. 



En l'espèce, à hauteur d'appel, Monsieur [I] ne justifie toujours pas de la faute de Monsieur [P], d'un préjudice causé et d'un lien de causalité nécessaire pour caractériser une indemnisation.



Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [I] de sa demande de dommages et intérêts.





* Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



Les dépens de première instance ont été réservés en frais privilégiés de partage, ce qu'il convient de confirmer et d'appliquer pour les dépens exposés en procédure d'appel.



Au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, eu égard à la nature du litige, il convient de confirmer la solution retenue en première instance qui a débouté Monsieur [I] de sa demande à ce titre.



A hauteur d'appel, il convient également de débouter Monsieur [I] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile eu égard à la solution rendue et à la nature du litige.





PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt contradictoire, publiquement et par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement rendu le 29 avril 2025 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il a :



- débouté Monsieur [F] [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision post- communautaire sur Monsieur [D] [P] au titre de sa « mauvaise gestion » du bien immobilier indivis,



- débouté Monsieur [F] [I] de sa demande visant à voir fixer une créance de l'indivision post- communautaire sur Monsieur [P] au titre de son occupation privative du bien indivis sis [Adresse 2] à [Localité 5],



- homologué partiellement le projet d'état liquidatif annexé au procès-verbal de dires du 22 octobre 2021, en ce qu'il a fixé la masse active brute à la somme de 408.964,97 euros, sous réserve d'en déduire la somme de 250.000 euros correspondant à l'actif immobilier, et la masse passive à la somme de 5.055,68 euros,



- dit que le notaire désigné établira un état liquidatif conforme à la présente décision, sous réserve d'une réévaluation, au regard de la date de jouissance divise qui sera fixée,



- ordonné la licitation du bien immobilier indivis sis [Adresse 2] à [Localité 5], cadastré section BV n°[Cadastre 1], d'une surface de 90 centiares, sur un cahier des charges et des conditions de vente établi par le notaire commis ; et sur une mise à prix de 150.000 euros avec, à défaut d'enchère à ce prix, faculté de baisses successives à 120.000 euros puis 90.000 euros,



- dit que le notaire est autorisé pour la vente de ce bien à faire application des dispositions de l'article 1277 du code de procédure civile selon lesquelles : "si aucune enchère n'atteint le montant de la mise à prix, ledit notaire, selon le cas, pourra constater l'offre la plus élevée et adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre. Sauf renonciation du vendeur, le tribunal qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire, de l'avocat ou de tout intéressé, peut soit déclarer l'adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu'une nouvelle vente aura lieu : en ce dernier cas, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que celui-ci puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de la publicité',



- autorisé tout huissier (sic) de justice mandaté par le notaire à pénétrer dans les lieux avec l'accord des occupants et à défaut à une date fixée par l'huissier préalablement notifiée aux occupants, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, aux fins de :


dresser un procès-verbal de description du bien,

faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente,




- autorisé ce même huissier (sic) à faire visiter les lieux, selon des modalités arrêtées avec l'accord des occupants et à défaut d'accord dans le mois précédant la vente, un maximum de 2 heures par jour du lundi au samedi entre 9 heures et 12 heures et entre 14 heures et 18 heures, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,



- rappelé aux parties qu'elles peuvent renoncer à la vente par adjudication de l'immeuble au profit d'une vente amiable,



- débouté Monsieur [F] [I] de sa demande de dommages et intérêts,



- ordonné l'emploi des dépens, en ce compris les frais d'expertise, en frais privilégiés de partage,



- débouté Monsieur [F] [I] de sa demande indemnitaire fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Y ajoutant,



Dit que les dépens exposés à hauteur d'appel seront compris dans les frais privilégiés du partage,



Déboute Monsieur [F] [I] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





L'arrêt a été prononcé publiquement par sa mise à disposition au Greffe de la Cour le six Juillet deux mille vingt six, par Madame FOURNIER, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.



Et Madame la Présidente a signé le présent arrêt ainsi que le Greffier.



Signé : I. FOURNIER.- Signé : F. DABILLY.-





Minute en quatorze pages.

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