Tribunal judiciaire de Bastia, Chambre Civile 3, 18 mai 2026, n° 25/00020

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]


Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/00020 - N° Portalis DBXI-W-B7I-DKHE 


Syndicat des copropriétaires de l’ Immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] Représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 903 883 627, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
C/
Mme [I] [Q] épouse [N] ; Mme [Z] [M].


CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 18 Mai 2026



DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’ Immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] Représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 903 883 627, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Adresse 3]
représentée par Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Serena SILVESTRI, avocat au barreau de BASTIA


DÉFENDEUR(S) :

Mme [I] [Q] épouse [N], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Maud SANTINI GIOVANNANGELI, avocat au barreau de BASTIA

Mme [Z] [M], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julia DEPETRIS
GREFFIERES :Fanny ETIENNE lors des débats et Sandrine LEJEUNE lors du prononcé.


DÉBATS :

Audience publique du 19 Mars 2026 mise en délibéré au 18 Mai 2026.


DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.


Copie exécutoire délivrée le :
 à :



Copie délivrée le :

 à :

EXPOSÉ DU LITIGE : 

[L] [Q] était propriétaire d’un appartement et de deux locaux commerciaux au sein de la copropriété située [Adresse 6], sur la commune de [Localité 1]. 

Il est décédé à [Localité 2] le 21 mai 2011, laissant pour lui succéder notamment son épouse [O] [V], épouse [Q] et ses deux filles Madame [I] [Q], épouse [N] et Madame [Z] [Q], épouse [M].

Par arrêt de la Cour d’appel de [Localité 1] en date du 28 juin 2023, [O] [V], épouse [Q], Madame [I] [Q], épouse [N] et Madame [Z] [Q], épouse [M] ont été condamnées en qualité de coindivisaires au paiement de la somme de 48.396,53 euros, et in solidum à la somme de 18.612,94 euros, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], au titre des charges de copropriété. 

Par jugement du 02 octobre 2023 du tribunal judicaire de BASTIA, il a notamment été ordonné la liquidation et le partage de la succession d’[L] [Q]. Par arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] du 04 juin 2025, le jugement du 02 octobre 2023 a été confirmé, à l’exception d’une prétention, sans lien avec le présent lot de copropriété.

[O] [V], épouse [Q], est décédée le 23 juillet 2024 à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, a fait assigner Madame [I] [N] et Madame [Z] [M], devant le tribunal judiciaire de BASTIA, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 18 et 44 du décret du 17 mars 1967, aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes :
Chacune 9.965,62 euros, au titre des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal compter du 24 septembre 2024, date de la mise en demeure, Chacune 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Lors du passage du commissaire de justice au domicile de Madame [Z] [M], l’absence de l’intéressée ayant rendu impossible la signification de l’acte introductif d’instance et toutes les diligences ayant été effectuées pour vérifier l’exactitude de son adresse, un avis de passage a été laissé à son domicile et un courrier lui a été adressé dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile.

A l’audience initiale du 20 février 2025, un avis de renvoi aux défenderesses par lettre simple a été ordonné pour l’audience du 17 avril 2025.

A l’audience du 19 mars 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, en réponse à la prétention adverse d’irrecevabilité de son action, le syndicat des copropriétaires expose au visa de l’article 873 du code civil, que son action est recevable car les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession, dont les charges de copropriété, même si elles sont postérieures au décès du copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires indique n’avoir pas été destinataire d’une notification d’un transfert de propriété, prévue par l’article 6 du décret de 1967.

Concernant la créance, le syndicat des copropriétaires indique que les défenderesses ne se sont pas acquittées des charges des exercices 2022 à 20234.

Madame [N], représentée par son conseil, s’est référée oralement à ses conclusions. Elle demande au tribunal, au visa des articles 30, 31, 32, 122, 124, 125 du code de procédure civile, des articles 724 et 1014 du code civil, de : 
Juger irrecevable et mal fondée l’assignation dirigée et délivrée le 20 décembre 2024 par le syndicat de copropriété à l’encontre de Madame [N], Juger que le syndicat des copropriétaires est sans aucun intérêt légitime à l’encontre de Madame [N], Juger irrecevable l’action introduite par le syndicat de copropriété à l’encontre de Madame [N], Condamner le syndicat de copropriété à payer à Madame [N] une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le syndicat de copropriété aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Madame [N] fait valoir qu’elle n’a aucun droit réel immobilier sur la copropriété depuis le jugement du 02 octobre 2023, le bien étant indivis entre Madame [M] et ses trois enfants. Elle précise que la propriété a été immédiatement transférée au décès d’[L] [Q], s’agissant de Madame [M] en raison de sa double qualité d’héritière saisie et de légataire à titre particulier, qui ne nécessite pas de solliciter la délivrance du legs. Pour ses enfants, ils sont propriétaires depuis la délivrance du legs par le tribunal judiciaire. Madame [N] ajoute que le jugement du 02 octobre 2023 est définitif à cette date, car la Cour d’appel l’a confirmé dans son arrêt, se contentant de corriger une erreur matérielle. 
Bien que régulièrement convoquée, Madame [Z] [M] n’était ni présente, ni représentée. 
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 18 mai 2026. 

MOTIFS DE LA DÉCISION : 

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. 

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

Ainsi, aucun moyen de droit et de fait n’est soulevé en lien avec la demande d’irrecevabilité de l’assignation et elle ne constitue pas une prétention, au sens du code de procédure civile. 

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la recevabilité de l’action,
En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L’article 32 du code de procédure civile précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Selon l’article 815-10 du code civil, « Sont de plein droit indivis, par l'effet d'une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis, ainsi que les biens acquis, avec le consentement de l'ensemble des indivisaires, en emploi ou remploi des biens indivis.
Les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise.
Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être.
Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision. »

Il est constant qu’en vertu des articles 815-10 et 815-13 du code civil, les charges de copropriété qui ne sont pas relatives à l’occupation privative et personnelle d’un indivisaire incombent à l’indivision jusqu’au jour du partage et sont supportées par tous les indivisaires proportionnellement à leurs droits.

Les jurisprudences transmises à la juridiction par Madame [N] sont relatives à l’indemnité d’occupation et ne sont pas transposables à la présente situation. 

Il ressort de la combinaison des articles 1364, 1372 et 1375 du code civil que l’indivision successorale cesse, suite à la désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de partage, et si un acte de partage amiable est établi ou après l’homologation de l’état liquidatif par le juge. 

En l’espèce, il est constant que Monsieur [L] [Q] est décédé le 21 mai 2011.

Par jugement du 02 octobre 2023, le tribunal de BASTIA a ordonné la liquidation et le partage de la succession d’[L] [Q] et a commis Maître [H] [S], notaire, pour y procéder. Par arrêt du 04 juin 2025, la Cour d’appel de [Localité 1] a confirmé le jugement sur ces points. 

Madame [N] ne fait pas état d’un acte de partage amiable ou de l’homologation d’un état liquidatif par le juge. Il apparaît alors que l’indivision successorale d’[L] [Q] est toujours en cours. 

L’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 1] du 28 juin 2023 a condamné les défenderesses pour les charges arrêtées au 1er juillet 2022.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges de copropriété échues du 1er juillet 2022 au 01 octobre 2024.

Madame [N] ne soutient pas que les charges de copropriété demandées sont relatives à l’occupation privative et personnelle d’un indivisaire. Elle ne soutient pas non plus que l’indivision a cessé. 
Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires incombe à l’indivision.

Selon l’article 6 du décret no 67-223 du 17 mars 1967 « Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée. »

Si en l’absence de clause dans le règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre indivisaire chaque membre de l’indivision n’est, en principe, tenu que de sa propre part, les indivisaires peuvent être solidairement engagés à l’égard du syndicat des copropriétaires lorsque la part de chacun des co-indivisaires dans l’indivision ne lui a pas été notifiée, conformément à l’article 6 du décret no 67-223 du 17 mars 1967. 
En l’espèce, le syndicat indique n’avoir pas reçu suite au décès d’[L] [Q] notification de la part de chacun des co-indivisaires dans l’indivision. Cela n’est pas contesté par les défenderesses. 

Il est également constant que Madame [N] et Madame [M] sont héritières réservataires de Monsieur [L] [Q]. 

Ainsi, le syndicat peut réclamer la totalité des charges de l’indivision successorale d’[L] [Q] à l’un des indivisaires, en l’absence de notification des parts des co-indivisaires. Faute d’avoir notifié les parts dans l’indivision, Madame [N] ne peut donc se prévaloir contre le syndicat des copropriétaires qu’elle n’aurait aucun droit sur le bien en raison de la délivrance du legs. 

Il apparaît donc que le syndicat des copropriétaires a qualité à agir à l’encontre de Madame [N] et Madame [M].

Par conséquent, l’action introduite par le syndicat des copropriétaires sera déclarée recevable. 

Sur la demande en paiement des charges de copropriété,
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

Selon l’article 14-1-I. de la même loi n°65-5 : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Enfin, l’article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- les procès-verbaux d’assemblée générale du 08 juin 2023 et du 28 mars 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures 2022 à 2023, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants pour les années 2024 à 2025,
- les états de répartition du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023,
- la mise en demeure du 24 septembre 2024, 
- le relevé de compte au 13 novembre 2024.

Au vu de ces éléments et des dispositions légales ci-dessus rappelées, il ressort que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de l’indivision pour sa quote-part des charges et travaux de copropriété dues pour un montant de 19.724,24 euros (hors frais). 

S’agissant des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur »

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en œuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat ; ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Il appartient à la juridiction de rechercher si les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, la lecture du relevé de compte fait apparaître les frais suivants :
Mise en procédure pour un montant total de 207 euros ; 
La description de ces frais dans le relevé de compte ne permet pas d’en déterminer la nature et ainsi de vérifier leur nécessité, et ils ne sauraient être mis à la charge de l’indivision. 

De manière superfétatoire, s’il s’agit d’honoraires de suivi par le syndic, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété ; ils n’apparaissent pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. S’il s’agit de frais d’avocat, ils constituent des frais irrépétibles de procédure et doivent donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il apparaît que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter ces frais.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires justifie avoir une créance à hauteur de 19.724,24 euros. Il sollicite, conformément à l’article 6 du décret no 67-223 du 17 mars 1967, la condamnation de Madame [N] et Madame [M], chacune par moitié. 

Madame [N] et Madame [M] seront condamnées à payer la somme de 19.724,24 euros en tout, soit 9.862,12 euros chacune, au titre des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2024.

La lecture des pièces ne permet pas de connaître avec précision la date de réception de la mise en demeure envoyée par le conseil du syndicat des copropriétaires. Ainsi, la somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024, date de l’assignation. 

III. Sur les autres demandes,

a. Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Madame [N] et Madame [M], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens.


b. Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, Madame [N] et Madame [M], condamnées aux dépens, devront verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros chacune. Par conséquent, la demande formulée par Madame [N] sera rejetée. 

c. Sur l’exécution provisoire :
Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».
En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action introduite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER,

CONDAMNE Madame [I] [Q], épouse [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, la somme de 9.862,12 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024,

CONDAMNE Madame [Z] [Q], épouse [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, la somme de 9.862,12 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024,

CONDAMNE Madame [I] [Q], épouse [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [Q], épouse [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Madame [I] [Q], épouse [N] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [I] [Q], épouse [N] et Madame [Z] [Q], épouse [M] aux entiers dépens,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 
Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame Julia DEPETRIS, Président, qui l'a signé avec Madame Sandrine LEJEUNE, Greffier.

Le Greffier, Le Président,