Tribunal judiciaire de Bastia, Chambre civile 1, 7 juillet 2026, n° 23/00742

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA
Copies exécutoires délivrées le :

07 Juillet 2026

à : 
Me VACCAREZZA
Me Antoine MERIDJEN,
Me Stéphanie SALDUCCI
CHAMBRE CIVILE 1
AG

JUGEMENT DU 07 Juillet 2026


MINUTE N° : 
DOSSIER N° : N° RG 23/00742 - N° Portalis DBXI-W-B7H-DCJQ

Nature de l’affaire : 71H Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 
PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Julia DEPETRIS,
 Paul GRIMALDI, Juge
GREFFIER: Berdiss ASSETTATI, greffier lors des débtas Yves LE MAO,greffier lors du délibéré
DÉBATS : à l'audience publique du 31 Mars 2026
JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe le sept Juillet deux mil vingt six conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile .
Date indiquée à l'issue des débats .

DEMANDEURS
[U] [G]
né le 18 Septembre 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Stéphanie SALDUCCI, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant, Me Richard COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

[M] [A] épouse [G]
née le 03 Avril 1963 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Stéphanie SALDUCCI, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant, Me Richard COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES
S.A.S. SOCIÉTÉ [J] IMMOBILIER SAS au capital de 22 867,35 € immatriculée au RCS de BASTIA sous le n° 341 488 815, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

S.D.C. MARINES DE SANT AMBROGGIO Représenté par son syndic, la SAS [J] IMMOBILIER, dont le siège est [Adresse 3]., dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA, avocats plaidant
EXPOSÉ DU LITIGE : 

Le 23 octobre 2019, Monsieur [U] [G] et Madame [M] [A], épouse [G] ont acquis le lot n°3111 au sein de la copropriété MARINE SANT'AMBROGGIO à [Localité 3]. 

Le syndic de cette copropriété est la SAS [J] IMMOBILIER.

Les époux [G] se sont plaints que l'état daté transmis au notaire instrumentaire par le syndic était erroné. 

Par jugement du 16 novembre 2022, le tribunal judiciaire de BASTIA a condamné Monsieur [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.131,25 euros au titre des charges et provisions arrêtées au 31 décembre 2022 et s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [G]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2023, Monsieur [U] [G] et Madame [M] [A], épouse [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société [J] IMMOBILIER, et la société [J] IMMOBILIER devant le tribunal de judiciaire de BASTIA aux fins de condamnation à lui verser 50.000 euros en réparation des préjudices générés par l'envoi d'un état daté erroné. 

Par ordonnance du 28 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée opposée par le syndicat des copropriétaires à l'action des époux [G], déclaré les époux [G] recevables en leur action et condamné le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 1.000 à titre de dommages et intérêts pour abus de droit. 

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 13 mai 2025, les époux [G] demandent au tribunal, au visa de l'article 5 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1240 et 1991 et suivants du code civil, de :

- RECEVOIR Madame [M] [G] et Monsieur [U] [G] en leurs demandes et les dires bien fondées, et en conséquence : 
- CONDAMNER in solidum le Cabinet [J] IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à payer à Madame [M] [G] et Monsieur [U] [G] la somme de 50.000 euros en réparation des préjudices générés par l'envoi d'un état daté erroné, 
- CONDAMNER in solidum le Cabinet [J] IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à payer à Madame [M] [G] et Monsieur [U] [G] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER in solidum le Cabinet [J] IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] aux entiers dépens, 
- DISPENSER Madame [M] [G] et Monsieur [U] [G] de toute participation à la dépense commune relative à l'intégralité des frais exposés par le syndicat des copropriétaires au titre du présente Procès, conformément à l'article 10-1, dernier alinéa, de la Loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de leurs prétentions, au visa des articles 1240 et 1991 et suivants du code civil, les époux [G] font valoir que le syndic a reconnu avoir commis une faute en envoyant un état daté, tel que prévu par l'article 5 du décret du 17 mars 1965, erroné en considérant que le lot était non bâti. Ils précisent que le syndicat des copropriétaires doit répondre de la faute de son mandataire et de sa faute directe résultant d'une absence de contrôle du syndic. Ils indiquent que ces fautes ont eu pour conséquences de les empêcher d'apprécier le montant réel des charges, et qu'ils ont donc subi une perte de chance d'acquérir à moindre cout, des difficultés au titre de la revente du bien, en raison de la perte de valeur vénale du bien, et une régularisation de charges excessivement onéreuses. Ils ajoutent que le caractère fondamental de l'information est justifié par le caractère obligatoire de l'état daté.

En réponse aux arguments du syndic, les époux [G] précisent que leur préjudice résulte notamment dans la contrainte d'avoir à régler un important reliquat de charges sans délai de paiement. Ils ajoutent que la majorité des offres contient le montant des charges à prévoir pour permettre d'apprécier l'impact financier de l'achat du bien. 

En défense et aux termes de ses conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 

- Débouter les époux [G] de leurs prétentions. 
- Condamner les époux [G] à la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du CPC et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires affirme qu'il n'est pas concerné par le litige. 
En défense et aux termes de ses conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 18 février 2025, la SAS [J] IMMOBILIER demande au tribunal de : 

- DEBOUTER Madame [M] [A] épouse [G] et Monsieur [U] [G] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ; 
- CONDAMNER Madame [M] [A] épouse [G] et Monsieur [U] [G] aux entiers dépens d'instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Antoine MERIDJEN dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses prétentions, au visa de l'article 1240 du code civil, le syndic expose l'absence de lien de causalité entre le préjudice invoqué par les demandeurs et le fait générateur. Il indique que l'éventuelle imprécision de l'état daté n'a pas d'incidence sur le montant des charges appelées et qu'il n'existe pas de préjudice d'avoir à payer des charges de copropriété. Le syndic soutient que les demandeurs ne démontrent pas que la valeur de leur lot a baissé, ni que s'ils avaient eu connaissance d'un état daté correct, ils auraient abandonné leur projet d'acquisition ou obtenu un meilleur prix, la réalisation de l'évènement étant alors purement hypothétique. 

A titre subsidiaire, le syndic fait valoir que le préjudice est déclaratif et n'est pas justifié par la production d'éléments comptables.

Le syndic demande à ce que l'exécution provisoire soit écartée en raison de la nature de l'affaire et du montant des demandes. 

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instance au 25 septembre 2025 par ordonnance rendue le même jour.

Entendue à l'audience du 31 mars 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la responsabilité du syndic

Selon l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ". 

L'article 1241 du code civil précise " Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ". Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable sur le fondement délictuel à l'égard des copropriétaires à raison des fautes qu'il commet dans l'accomplissement de sa mission.

L'article 5 du décret du 17 mars 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que " Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. "

En l'espèce, il n'est pas contesté que les époux [G] ont acquis le lot n°3111 au sein de la copropriété MARINE SANT'AMBROGGIO pour un montant de 740.000 euros. Ils produisent à ce titre l'acte notarié en date du 23 octobre 2019, qui indique " L'état contenant les informations prévues par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié a été délivré par le syndic à la date du 9 octobre 2019 est annexé. L'acquéreur déclare avoir pris connaissance de cet état tant par la lecture qui lui en a été faite par le notaire soussigné que par les explications qui lui ont été données par ce dernier ". 

L'état daté fourni par le syndic [J] IMMOBILIER le 09 octobre 2019 note pour l'exercice n-1 une quote-part appelée de 1.309,99 euros et une quote-part réelle de 1.428,97 euros, et pour l'exercice n-2 une quote-part appelée de 1.342,09 euros et une quote-part réelle de 1.367,35 euros. 

Les époux [G] versent au débat un courriel du 07 décembre 2021 de Monsieur [X] indiquant " Le calcul des charges fait précédemment était erroné (voir le règlement de copropriété et la distinction lots bâtis et non bâtis). Cela vous a été favorable. AUJOURD'HUI (il n'y a pas de rétroactivité) l'erreur est régularisée. Comptant sur votre compréhension. Il est possible d'échelonner votre règlement. Dite moi suivant vos possibilités ". Ce courriel émane du syndic IMMO DE CORSE, il ne peut donc valoir reconnaissance de la responsabilité du syndic [J] IMMOBILIER.




L'arrêté de charges au 31 décembre 2019 note une quote-part pour le n°3111 de 1.436,81 euros pour un lot non construit. L'arrêté de charges au 31 décembre 2020 note une quote-part pour le n°3111 de 4.628,02 euros pour un lot construit. Les provisions trimestrielles s'élèvent à partir du 1er avril 2021 à la somme de 1.090,56 euros et à partir du 1er janvier 2022 à la somme de 1.119,31 euros.

Il n'est pas contesté par le syndic qu'il a calculé les charges du lot n°3111 jusqu'au 31 décembre 2019 en considérant qu'il s'agissait un lot non bâti, alors même qu'il s'agissait en réalité d'un lot bâti et qu'il a été effectué une régularisation du calcul des charges à partir du 1er janvier 2020, entrainant une augmentation certaines des sommes réclamées aux époux [G]. 

Ainsi, le syndic a commis une faute dans sa gestion de la copropriété constituée par le calcul erroné des charges pour le lot n°3111 et par la transmission d'une information sur l'état daté ne correspondant pas à la réalité des charges associées au lot n°3111 et nécessairement insuffisante pour donner une exacte connaissance de la situation aux acquéreurs du lot. 

Les époux [G] indiquent subir trois préjudices distincts suite à cette faute.

Concernant la contrainte d'avoir à régler un important reliquat de charges non déterminable à l'avance, et ce sans délai de paiement, le paiement des charges ne constitue pas en soit un préjudice, puisqu'elles sont prévues et dues en raison du règlement de copropriété. En revanche, le fait de devoir payer une somme importante de régularisation suite au mauvais calcul du syndic peut être générateur d'un préjudice. L'arrêté de charges au 31 décembre 2020 indique que les époux [G] ont provisionné 1.584,96 euros et qu'ils ont dû régulariser les charges dues à hauteur de 3.043,07 euros. Les époux [G] ne justifient pas que le paiement de cette somme de 3.043,07 euros leur a causé un préjudice, d'autant que par courrier du 07 décembre 2021, le syndic IMMO DE CORSE leur a proposé un échelonnement du règlement. Cette demande sera rejetée, faute d'être étayée. 

Concernant la réduction de la valeur vénale du bien, les époux [G] ne fournissent aucun élément permettant d'en justifier. Faute de démontrer, notamment par la production d'estimations du bien ou par d'autres pièces, que la valeur vénale du bien a été réduite suite à l'augmentation des charges, cette demande sera rejetée. 

Concernant la perte de chance d'avoir pu acquérir à un meilleur prix, il apparait que le montant prévisible des charges est une information ayant une influence sur le choix d'acquérir à un prix donné. L'obligation légale de transmettre aux acquéreurs un état daté au moment de l'acquisition d'un bien souligne l'importance de cette information pour les acheteurs, de telle sorte que la chance d'acquérir le bien à un prix moindre suite à une négociation n'est pas hypothétique dans la présente situation et directement liée à la faute du syndic. La perte de chance est évaluée à 15%.

Le syndic soutient que les époux [G] n'étayent pas leur préjudice. Néanmoins, dès lors qu'il ressort des éléments soumis au juge que le demandeur a subi un préjudice, le juge ne peut le débouter de sa demande d'indemnisation au motif qu'il ne fournit pas d'éléments suffisants pour procéder à l'évaluation. 
Ainsi, il est estimé que les époux [G] auraient pu obtenir une baisse du prix d'achat à hauteur de 5% du prix, soit la somme de 37.000 euros. La perte de chance d'obtenir cette baisse du prix étant fixée à 15%, ils seront donc indemnisés à hauteur de 5.550 euros.
 
Par conséquent, le syndic [J] IMMOBILIER sera condamné à verser aux époux [G] la somme de 5.550 euros en indemnisation de leur perte de chance. 







II. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En vertu des articles 1240 et 1998 du code civil, le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2006-02-15, n° 05-11.263).

En l'espèce, il a été démontré que le syndic [J] IMMOBILIER a commis une faute dans l'exercice de ses fonctions. 

Le syndicat des copropriétaires rejette sa responsabilité sans fournir aucun élément de droit ou de fait. 
Ainsi, aucun élément ne permet d'écarter la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison des fautes commises par son mandataire, le syndic. 

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera condamné in solidum à indemniser les époux [G] de leur préjudice de 5.550 euros. 


III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l'espèce, le syndic et le syndicat des copropriétaires, parties perdantes, sera condamnés in solidum aux dépens.

En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, " Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ".

Par conséquent, les époux [G] seront dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, le syndic et le syndicat des copropriétaires, condamnés aux dépens, devra verser in solidum aux époux [G] une somme qu'il est équitable de fixer à 2.500 euros.

Sur l'exécution provisoire :

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que " les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée ".

En l'espèce, l'exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l'affaire. Le montant des condamnations ne justifie pas de l'écarter.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la SAS [J] IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS [J] IMMOBILIER, à verser à Monsieur [U] [G] et Madame [M] [A], épouse [G] la somme de 5.500 euros au titre d'indemnisation de leur perte de chance, 

DEBOUTE Monsieur [U] [G] et Madame [M] [A], épouse [G], de leurs autres demandes indemnitaires, 

CONDAMNE in solidum la SAS [J] IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS [J] IMMOBILIER à verser à Monsieur [U] [G] et Madame [M] [A], épouse [G], une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SAS [J] IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS [J] IMMOBILIER, de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum la SAS [J] IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS [J] IMMOBILIER, aux entiers dépens, et DIT que Monsieur [U] [G] et Madame [M] [A], épouse [G], seront dispensés de toute participation à ces frais au titre des charges communes en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire et DIT n'y avoir lieu à l'écarter. 

En foi de quoi la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier. 


Le Greffier, Le Président,