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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, Criée -SAISIE-IMMOBILIERE, 6 juillet 2026, n° 25/00173

Saisie immobilière - autorisation de vente amiableBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Exposé du litige

Minute N° : 26/75
DOSSIER N° : N° RG 25/00173 - N° Portalis DBX4-W-B7J-USH2

Nature de l’affaire : Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix


TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE TOULOUSE

JUGE DE L’EXECUTION
Jugement d’orientation


Audience publique du Juge de l’Exécution statuant en matière de saisie immobilière, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, en date du 6 juillet 2026, 

Madame Sophie SELOSSE, Juge de l’Exécution, compétent territorialement en application de l’article R 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, et statuant à juge unique conformément aux articles L213-5 du code de l’organisation judiciaire.

Madame Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier


- Créancier poursuivant

CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] anciennement dénommée CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 3] (immatriculée auprès du Tribunal d’Instance de STRASBOURG sous le n°VII/0021)
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Maître Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE


- Débiteur saisi
 
Monsieur [S] [J] [Q] [R]
né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

(bénéficiaire de l’aide juridictionnelle Partielle n° 2025/020040 du 27/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

représenté par Maître Orora VICENZI, Avocat au Barreau de TOULOUSE 










Lors de l’audience du 20 Novembre 2025, du 15 Janvier 2026, du 26 Mars 2026, l’affaire a été renvoyée. 

Après débats et plaidoiries, à l’audience du 4 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré, et le Tribunal a rendu ce jour le jugement suivant :

Vu les poursuites sur saisie immobilière à la requête de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] anciennement dénommée CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 3] contre M. [S] [J] [Q] [R] ;
 
Vu le commandement aux fins de saisie immobilière délivré par la SCP FERES MALE RAYNAUD SENEGAS, Commissaire de Justice à [Localité 6], le 11 Juillet 2025, publié le 21 Août 2025, au service de la publicité foncière de TOULOUSE numéro 53 volume 2025 S concernant un bien situé sur la commune de [Localité 7], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Les Coteaux Toulousains” comprenant 8 tènements, sis [Adresse 3] et [Adresse 4] consistant en une VILLA de type T3 en duplex avec jardin attenant (tènement n°6) cadastrée SECTION AK [Cadastre 1] (77ca) et 2 EMPLACEMENTS DE STATIONNEMENT AERIEN (lots n°27 & 28 du tènement n°6) cadastrés SECTION AK [Cadastre 2] (14a 25ca) ;

Vu la sommation faite au débiteur de prendre communication du cahier des conditions de vente avec assignation en date du 7 Octobre 2025 délivrée par la SCP FERES MALE RAYNAUD SENEGAS, Commissaire de Justice ;

Vu le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 09 Octobre 2025 fixant l’audience d’orientation à la date du 20 Novembre 2025 sur une mise à prix de 100 000 € ;

Vu les conclusions n°3 de M. [S] [J] [Q] [R] du 3 Juin 2026 aux fins de :
Vu les articles L.111-2 et R322-15 du code des procédures civiles d’exécution, 
Vu l’article L132-1 du code de la consommation ancienne version, 
Vu les articles 1225 et 1231-5 du Code civil, 
Vu les pièces, 
Vu la jurisprudence, 
Il est demandé au Juge de l’exécution de : 

➢ REJETER toutes conclusions contraires, 

A titre principal, 

➢ CONSTATER que la clause d’exigibilité immédiate du contrat de prêt n°102780108400020671802 conclu entre Monsieur [S] [R] et la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] est abusive, 
➢ DECLARER la clause exigibilité immédiate du contrat de prêt n°102780108400020671802 conclu entre Monsieur [S] [R] et la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] non
écrite, 

Par conséquent, 

➢ CONSTATER que la déchéance du terme du contrat de prêt n°102780108400020671802 conclu entre Monsieur [S] [R] et la 
CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] n’a pas été valablement prononcée, 

➢ CONSTATER l’absence de caractère certain, liquide et exigible de la créance 
revendiquée par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] 
[Localité 2], 
➢ PRONONCER la nullité du commandement valant saisie immobilière et de la 
présente procédure de saisie immobilière, 
➢ DEBOUTER la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] 
[Localité 2] de ses demandes, 
➢ ORDONNER la radiation et la mainlevée du commandement de payer valant 
saisie immobilière publié le 21 août 2025 auprès du Service de publicité foncière 
de TOULOUSE 3 sous les références 2025 S 53, portant sur le bien suivant situés 
à [Localité 7] et cadastré : 
▪ SECTION AK [Cadastre 1], [Adresse 3] d’une contenance de 77ca 
▪ SECTION AK [Cadastre 2], [Adresse 3] d’une contenance de 14a 25ca 
➢ CONDAMNER la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] 
[Localité 2] aux dépens et aux frais de poursuites, 
➢ CONDAMNER la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] 
[Localité 2] à verser à Monsieur [R] la somme de 2000€ en 
application de l’article 700 du code de procédure civile. 

A titre subsidiaire, 

➢ SOMMER la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] 
[Localité 2] de produire un décompte détaillé des sommes réclamées, incluant le détail des sommes perçues à titre de régularisation, 
➢ CONSTATER que la clause instituant une indemnité conventionnelle et un taux majoré de 3 points s'analyse en une clause pénale, 
o CONSTATER que cette clause manifestement excessive ; 
En conséquence, 
o FIXER l’indemnité conventionnelle réclamée par la société CAISSE DE 
CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] au titre du prêt 
n°102780108400020671802 à la somme de 1€ symbolique, le cas échéant, 
o REDUIRE à zéro ou à plus juste proportion, le taux majoré de 3 points, le cas 
échéant, 

➢ FIXER le montant de la créance de la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL 
[Localité 1] [Localité 2] au titre du prêt n°102780108400020671802 conclu entre Monsieur [S] [R] et la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2], 
➢ AUTORISER Monsieur [R] à poursuivre la vente amiable du bien immobilier objet de la saisi situé à [Localité 7] et cadastré : 
- SECTION AK [Cadastre 1], [Adresse 3] d’une contenance de 77ca 
- SECTION AK [Cadastre 2], [Adresse 3] d’une contenance de 14a 25ca 
o FIXER le prix de vente minimal en principal à 140 000 €, 
o RENVOYER les parties à une audience d’orientation ultérieure, 

➢ RAPPELER que la décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution ;

Vu les conclusions n°2 de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] en date du 2 Juin 2026 aux fins de :

A titre principal, 

Dire et juger que la créance de la requérante résultant du titre exécutoire, à savoir : Copie exécutoire passée en l'étude de Me [U] [M], notaire de la SCP BENEDETTI [U], notaires à [Localité 8], en date du 9 janvier 2013 contenant prêt d'un montant de 230.600 € au taux de 3,95% avec affectation hypothécaire majoré de trois points en cas d’échéance en retard s'élève à la somme de 194.972,60€ sauf mémoire ;Entendre fixer la date de l'adjudication et le cas échéant entendre statuer sur les incidents et les modalités de ladite vente dans les conditions ci- dessus rappelées ;Voir employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.
A titre subsidiaire, 

FIXER la créance exigible de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] à la somme de 57.483,72 euros ;DIRE que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] est en droit de participer aux distributions pour le montant de sa créance non-exigible sans perte du bénéfice de sa sûreté ;
En tout état de cause, 

DEBOUTER Monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER Monsieur [R] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [R] aux entiers dépens de l’instance ;

Motifs

SUR CE, LE JUGE DE L’EXÉCUTION

* Sur le titre exécutoire

Il ressort des pièces produites que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] a engagé une procédure de saisie immobilière en vertu d’une copie exécutoire passée en l’étude de Me [U], notaire à [Localité 8], en date du 9 Janvier 2013 contenant prêt avec affectation hypothécaire.

* Sur l’objet de la saisie

Le commandement aux fins de saisie immobilière porte sur un immeuble situé sur la commune de [Localité 7], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Les Coteaux Toulousains” comprenant 8 tènements, sis [Adresse 3] et [Adresse 4] consistant en une VILLA de type T3 en duplex avec jardin attenant (tènement n°6) cadastrée SECTION AK [Cadastre 1] (77ca) et 2 EMPLACEMENTS DE STATIONNEMENT AERIEN (lots n°27 & 28 du tènement n°6) cadastrés SECTION AK [Cadastre 2] (14a 25ca) qui sont saisissables en application des dispositions de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur la validité de la procédure de saisie immobilière

Monsieur [S] [R] sollicite à titre principal la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière, commandement de payer délivré suivant les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et notamment de l’article L111-1 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose :

“Tout créancier peut, dans les conditions prévues par la loi, contraindre son débiteur défaillant à exécuter ses obligations à son égard.
Tout créancier peut pratiquer une mesure conservatoire pour assurer la sauvegarde de ses droits.
L'exécution forcée et les mesures conservatoires ne sont pas applicables aux personnes qui bénéficient d'une immunité d'exécution”.

Sur la clause résolutoire contractuelle

L’article 1171 du code civil dispose : “Dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.
L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.”

En matière de clause résolutoire entraînant la déchéance du terme, et suivant la jurisprudence de la CJCE, ainsi que celle de la Cour de Cassation, il est désormais établit qu’une clause de déchéance du terme prévoyant un délai de huit jours, porté à quinze jours pour régulariser la situation d’impayé créé un déséquilibre significatif entre les parties.
En outre, dès lors qu’une telle clause serait déclarée abusive par une juridiction, elle ne saurait fonder la déchéance du terme, et ce même dans le cas où l’établissement de crédit aurait envoyé une mise en demeure régulière aux emprunteurs.

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL fait valoir que la clause présente au contrat visant les conditions de déchéance du terme ne saurait être considérée comme abusive à l’aune de ces jurisprudences, puisqu’elle ne vise aucun délai. 
En effet, cette clause est ainsi rédigée : “les sommes seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants (...). Pour s’en prévaloir,le prêteur avertira l’emprunteur par écrit :
- Si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accesoires du présent prêt..”.

En d’autres termes, la banque se réserve la totale et discrétionnaire appréciation du délai auquel l’emprunteur devra se soumettre en cas de défaillance.

Or, l’article 1304-2 du code civil dispose : “Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut-être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause”.

Le CREDIT MUTUEL fait valoir que le déséquilibre du contrat ne saurait être retenu dans la mesure où Monsieur [R] a bénéficié de la mensuétude de la banque qui a accepté de saisir les loyers de l’immeuble pour éviter la saisie immobilière, et que malgré cela, il s’est révélé défaillant dans le remboursement du crédit.

Toutefois, ce point ne saurait permettre la régularisation de la clause inscrite au contrat, son application stricte ou souple ne dépendant que de la volonté discrétionnaire du prêteur.

De ce fait, si la clause de déchéance ne vise pas de délai potentiellement insuffisant, elle ne vise pas de délai du tout, laissant à la banque tout loisir d’en fixer un le moment venu, se plaçant ainsi dans la certitude de pouvoir adapter la situation à son avantage face à l’emprunteur.
Or, l’emprunteur, ni au moment de la signature ni au cours du contrat, n’est en mesure de pouvoir discuter des termes du contrat, un particulier n’ayant ni la force ni le poids économique d’une entreprise telle que le CREDIT MUTUEL.

En conséquence, la clause résolutoire sera réputée non écrite, comme causant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Il découle de ces développements que le CREDIT MUTUEL ne peut valablement se fonder sur une clause réputée non écrite pour prononcer la déchéance du terme, aussi le prononcé de la déchéance sera t-il déclaré irrégulier.

Sur la validité de la saisie immobilière 

L’article 1101 du code civil dispose : “Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.”

L’article 1102 du code civil dispose : “Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.
La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.”

L’article 1103 du code civil dispose : “Les contrats librement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’article 1104 du code civil dispose : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public.”

C’est sur le fondement de ces articles que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL fait valoir que, nonobstant la nullité de l’acte de déchéance du prêt, la créance demeure en ce qu’elle est cantonnée aux impayés échus dus à la date du commandement de payer.

Dans son avis du 21 mai 2026, la Cour de Cassation a précisé que la nullité de la déchéance du terme n’emportait pas la nullité du commandement valant saisie immobilière, le juge devant alors fixer la créance en fonction des mensualités échues impayées au jour du commandement.

La procédure de saisie immobilière sera ainsi maintenue, et la créance fixée au montant des impayés échus.

* Sur la créance

Il ressort des débats tenus à l’audience qu’une contestation est soulevée quant à l’évaluation de la créance des impayés échus.

En effet, si Monsieur [R] ne conteste pas devoir les sommes échues et impayées, il conteste toutefois le montant des intérêts ainsi que des intérêts de retard, et expose que, victime d’accidents de la vie successifs, il s’est trouvé dépourvu face aux demandes de ses créanciers et dans l’incapacité de faire face à la situation.

Il affirme cependant avoir effectué des paiements au bénéfice de la banque, sans toutefois pouvoir en justifier du fait de sa situation de personne dépourvue de domicile. En effet, Monsieur [R] est, pour l’heure, hébergé chez un tiers. 

S’agissant des paiements effectués par Monsieur [R] et contestés par la banque, dans la mesure où aucune preuve n’est apportée au soutien des affirmations du débiteur, cet argument ne pourra prospérer.

S’agissant des intérêts et intérêts majorés, il ressort qu’il s’agit d’intérêts prévus au contrat dans leur montant initial.
Les montants majorés sont, quant à eux, prévus par l’article L313-3 du code monétaire et financier qui dispose : “En cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. Cet effet est attaché de plein droit au jugement d'adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après son prononcé.
Toutefois, le juge de l'exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant.”

Or, si la situation difficile de Monsieur [R] n’est pas contestée, il n’est pas davantage contestable que la banque a tenté d’éviter la saisie immobilière en procédant à des discussions et des saisies cantonnées sur les loyers issus du bien saisi, jusqu’au départ du locataire, d’ailleurs causé par le silence récurrent de Monsieur [R].

Ainsi, Monsieur [R] n’a manifestement pas pris la mesure des conséquences de la négligence dont il a fait preuve, au delà des épreuves qu’il a traversées, et a partiellement participé à la survenance de ses difficultés.

En conséquence, la banque ayant fait preuve à la fois de patience et d’un certain esprit de compromis dans le cadre de ce dossier, les intérêts contractuels, tant initiaux que majorés, seront maintenus. 

Il y a donc lieu de retenir la créance du créancier poursuivant à concurrence de la somme de 57 483,72 € arrêtée au mois de mars 2026.

Sur la demande de vente amiable

Monsieur [R] sollicite l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi et produit au soutien de sa demande un mandat pour un montant de 188 900 € net vendeur.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la demande d’autorisation de vente amiable.

Il convient donc d’autoriser Monsieur [R] à vendre à l’amiable le bien saisi.

En application de l’article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de fixer à la somme de 140 000 € net vendeur le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché.

Il appartient au débiteur aux débiteurs, en application de l’article R 322-22 du Code des procédures civiles d’exécution, de rendre compte au créancier poursuivant, sur sa simple demande, des démarches accomplies à cette fin.

Il convient de rappeler que la vente doit intervenir dans un délai maximum de 4 mois à compter du prononcé du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution.
 
Les fonds provenant de l’acquéreur et représentant le prix de vente, augmentés des frais taxés doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente par application de l’article R 322-24 du Code des procédures civiles d’exécution, 

Le prix de vente devra être consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations conformément aux dispositions de l’article R 322-23 du Code des procédures civiles d’exécution. Il appartiendra au Notaire de ne rédiger l’acte de vente qu’après s’être assuré de la consignation du prix de vente et des frais taxés, outre les émoluments de l’avocat du créancier poursuivant. 

Sur la taxation des frais de poursuite

Conformément à l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de procéder à la taxation de l’état de frais, lequel s’élève à la somme de 1 896,77 € à la date de ce jour.

Sur les demandes annexes

Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la disparité économique entre les parties, il n’y a pas lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Les dépens passerons en frais de saisie immobilière.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE le caractère non écrit de la clause résolutoire du terme insérée au contrat de prêt notarié signé le 9 Janvier 2013 entre la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] anciennement dénommée CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 3] et Monsieur [S] [R] ;

ANNULE la déchéance du terme fondée sur cette clause,

Toutefois, 

VALIDE la procédure de saisie immobilière ;

REJETTE la demande de soustraction ou de réduction des intérêts et intérêts majorés ;

CANTONNE la créance à la somme de 57 483,72 € arrêtée au mois de mars 2026 ;

AUTORISE Monsieur [S] [R] à vendre à l’amiable les biens saisis ;

FIXE le prix minimum de vente à la somme de 140 000 € net vendeur ;

DIT QUE la vente devra intervenir dans un délai maximum de 4 mois ;

DIT QUE le débiteur devra rendre compte au créancier poursuivant et sur sa simple demande des démarches accomplies pour vendre l’immeuble ;

DIT QUE le prix de vente sera consigné par l’acquéreur à la Caisse des dépôts et consignations selon les dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution ;


DIT QUE le Notaire ne pourra procéder à la rédaction de l’acte notarié de vente qu’après justification du paiement du prix de vente et des frais taxés, par application de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’audience de rappel au Jeudi 5 Novembre 2026 à 9h30, Tribunal Judiciaire - SITE [Adresse 5] - [Adresse 5], salle PASTEL ; 

TAXE les frais de poursuites à la somme de 1 896,77 €, lesquels devront être payés au Cabinet DECKER AVOCATS, avocats poursuivants ;

DIT QUE les frais de poursuites ci-dessus taxés, ainsi que les émoluments de l’avocat du créancier poursuivant, relatifs à la vente amiable restent à la charge de l’acquéreur.


Ainsi rédigé et jugé par Mme Sophie SÉLOSSE, Juge de l’Exécution, assistée de Mme Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier 

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 6 Juillet 2026, et suivent les signatures.

Le Greffier Le Juge de l’Exécution
Texte intégral
Minute N° : 26/75
DOSSIER N° : N° RG 25/00173 - N° Portalis DBX4-W-B7J-USH2

Nature de l’affaire : Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix


TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE TOULOUSE

JUGE DE L’EXECUTION
Jugement d’orientation


Audience publique du Juge de l’Exécution statuant en matière de saisie immobilière, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, en date du 6 juillet 2026, 

Madame Sophie SELOSSE, Juge de l’Exécution, compétent territorialement en application de l’article R 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, et statuant à juge unique conformément aux articles L213-5 du code de l’organisation judiciaire.

Madame Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier


- Créancier poursuivant

CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] anciennement dénommée CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 3] (immatriculée auprès du Tribunal d’Instance de STRASBOURG sous le n°VII/0021)
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Maître Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE


- Débiteur saisi
 
Monsieur [S] [J] [Q] [R]
né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

(bénéficiaire de l’aide juridictionnelle Partielle n° 2025/020040 du 27/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

représenté par Maître Orora VICENZI, Avocat au Barreau de TOULOUSE 










Lors de l’audience du 20 Novembre 2025, du 15 Janvier 2026, du 26 Mars 2026, l’affaire a été renvoyée. 

Après débats et plaidoiries, à l’audience du 4 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré, et le Tribunal a rendu ce jour le jugement suivant :

Vu les poursuites sur saisie immobilière à la requête de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] anciennement dénommée CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 3] contre M. [S] [J] [Q] [R] ;
 
Vu le commandement aux fins de saisie immobilière délivré par la SCP FERES MALE RAYNAUD SENEGAS, Commissaire de Justice à [Localité 6], le 11 Juillet 2025, publié le 21 Août 2025, au service de la publicité foncière de TOULOUSE numéro 53 volume 2025 S concernant un bien situé sur la commune de [Localité 7], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Les Coteaux Toulousains” comprenant 8 tènements, sis [Adresse 3] et [Adresse 4] consistant en une VILLA de type T3 en duplex avec jardin attenant (tènement n°6) cadastrée SECTION AK [Cadastre 1] (77ca) et 2 EMPLACEMENTS DE STATIONNEMENT AERIEN (lots n°27 & 28 du tènement n°6) cadastrés SECTION AK [Cadastre 2] (14a 25ca) ;

Vu la sommation faite au débiteur de prendre communication du cahier des conditions de vente avec assignation en date du 7 Octobre 2025 délivrée par la SCP FERES MALE RAYNAUD SENEGAS, Commissaire de Justice ;

Vu le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 09 Octobre 2025 fixant l’audience d’orientation à la date du 20 Novembre 2025 sur une mise à prix de 100 000 € ;

Vu les conclusions n°3 de M. [S] [J] [Q] [R] du 3 Juin 2026 aux fins de :
Vu les articles L.111-2 et R322-15 du code des procédures civiles d’exécution, 
Vu l’article L132-1 du code de la consommation ancienne version, 
Vu les articles 1225 et 1231-5 du Code civil, 
Vu les pièces, 
Vu la jurisprudence, 
Il est demandé au Juge de l’exécution de : 

➢ REJETER toutes conclusions contraires, 

A titre principal, 

➢ CONSTATER que la clause d’exigibilité immédiate du contrat de prêt n°102780108400020671802 conclu entre Monsieur [S] [R] et la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] est abusive, 
➢ DECLARER la clause exigibilité immédiate du contrat de prêt n°102780108400020671802 conclu entre Monsieur [S] [R] et la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] non
écrite, 

Par conséquent, 

➢ CONSTATER que la déchéance du terme du contrat de prêt n°102780108400020671802 conclu entre Monsieur [S] [R] et la 
CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] n’a pas été valablement prononcée, 

➢ CONSTATER l’absence de caractère certain, liquide et exigible de la créance 
revendiquée par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] 
[Localité 2], 
➢ PRONONCER la nullité du commandement valant saisie immobilière et de la 
présente procédure de saisie immobilière, 
➢ DEBOUTER la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] 
[Localité 2] de ses demandes, 
➢ ORDONNER la radiation et la mainlevée du commandement de payer valant 
saisie immobilière publié le 21 août 2025 auprès du Service de publicité foncière 
de TOULOUSE 3 sous les références 2025 S 53, portant sur le bien suivant situés 
à [Localité 7] et cadastré : 
▪ SECTION AK [Cadastre 1], [Adresse 3] d’une contenance de 77ca 
▪ SECTION AK [Cadastre 2], [Adresse 3] d’une contenance de 14a 25ca 
➢ CONDAMNER la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] 
[Localité 2] aux dépens et aux frais de poursuites, 
➢ CONDAMNER la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] 
[Localité 2] à verser à Monsieur [R] la somme de 2000€ en 
application de l’article 700 du code de procédure civile. 

A titre subsidiaire, 

➢ SOMMER la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] 
[Localité 2] de produire un décompte détaillé des sommes réclamées, incluant le détail des sommes perçues à titre de régularisation, 
➢ CONSTATER que la clause instituant une indemnité conventionnelle et un taux majoré de 3 points s'analyse en une clause pénale, 
o CONSTATER que cette clause manifestement excessive ; 
En conséquence, 
o FIXER l’indemnité conventionnelle réclamée par la société CAISSE DE 
CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] au titre du prêt 
n°102780108400020671802 à la somme de 1€ symbolique, le cas échéant, 
o REDUIRE à zéro ou à plus juste proportion, le taux majoré de 3 points, le cas 
échéant, 

➢ FIXER le montant de la créance de la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL 
[Localité 1] [Localité 2] au titre du prêt n°102780108400020671802 conclu entre Monsieur [S] [R] et la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2], 
➢ AUTORISER Monsieur [R] à poursuivre la vente amiable du bien immobilier objet de la saisi situé à [Localité 7] et cadastré : 
- SECTION AK [Cadastre 1], [Adresse 3] d’une contenance de 77ca 
- SECTION AK [Cadastre 2], [Adresse 3] d’une contenance de 14a 25ca 
o FIXER le prix de vente minimal en principal à 140 000 €, 
o RENVOYER les parties à une audience d’orientation ultérieure, 

➢ RAPPELER que la décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution ;

Vu les conclusions n°2 de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] en date du 2 Juin 2026 aux fins de :

A titre principal, 

Dire et juger que la créance de la requérante résultant du titre exécutoire, à savoir : Copie exécutoire passée en l'étude de Me [U] [M], notaire de la SCP BENEDETTI [U], notaires à [Localité 8], en date du 9 janvier 2013 contenant prêt d'un montant de 230.600 € au taux de 3,95% avec affectation hypothécaire majoré de trois points en cas d’échéance en retard s'élève à la somme de 194.972,60€ sauf mémoire ;Entendre fixer la date de l'adjudication et le cas échéant entendre statuer sur les incidents et les modalités de ladite vente dans les conditions ci- dessus rappelées ;Voir employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.
A titre subsidiaire, 

FIXER la créance exigible de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] à la somme de 57.483,72 euros ;DIRE que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] est en droit de participer aux distributions pour le montant de sa créance non-exigible sans perte du bénéfice de sa sûreté ;
En tout état de cause, 

DEBOUTER Monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER Monsieur [R] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [R] aux entiers dépens de l’instance ; 

SUR CE, LE JUGE DE L’EXÉCUTION

* Sur le titre exécutoire

Il ressort des pièces produites que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] a engagé une procédure de saisie immobilière en vertu d’une copie exécutoire passée en l’étude de Me [U], notaire à [Localité 8], en date du 9 Janvier 2013 contenant prêt avec affectation hypothécaire.

* Sur l’objet de la saisie

Le commandement aux fins de saisie immobilière porte sur un immeuble situé sur la commune de [Localité 7], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Les Coteaux Toulousains” comprenant 8 tènements, sis [Adresse 3] et [Adresse 4] consistant en une VILLA de type T3 en duplex avec jardin attenant (tènement n°6) cadastrée SECTION AK [Cadastre 1] (77ca) et 2 EMPLACEMENTS DE STATIONNEMENT AERIEN (lots n°27 & 28 du tènement n°6) cadastrés SECTION AK [Cadastre 2] (14a 25ca) qui sont saisissables en application des dispositions de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur la validité de la procédure de saisie immobilière

Monsieur [S] [R] sollicite à titre principal la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière, commandement de payer délivré suivant les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et notamment de l’article L111-1 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose :

“Tout créancier peut, dans les conditions prévues par la loi, contraindre son débiteur défaillant à exécuter ses obligations à son égard.
Tout créancier peut pratiquer une mesure conservatoire pour assurer la sauvegarde de ses droits.
L'exécution forcée et les mesures conservatoires ne sont pas applicables aux personnes qui bénéficient d'une immunité d'exécution”.

Sur la clause résolutoire contractuelle

L’article 1171 du code civil dispose : “Dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.
L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.”

En matière de clause résolutoire entraînant la déchéance du terme, et suivant la jurisprudence de la CJCE, ainsi que celle de la Cour de Cassation, il est désormais établit qu’une clause de déchéance du terme prévoyant un délai de huit jours, porté à quinze jours pour régulariser la situation d’impayé créé un déséquilibre significatif entre les parties.
En outre, dès lors qu’une telle clause serait déclarée abusive par une juridiction, elle ne saurait fonder la déchéance du terme, et ce même dans le cas où l’établissement de crédit aurait envoyé une mise en demeure régulière aux emprunteurs.

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL fait valoir que la clause présente au contrat visant les conditions de déchéance du terme ne saurait être considérée comme abusive à l’aune de ces jurisprudences, puisqu’elle ne vise aucun délai. 
En effet, cette clause est ainsi rédigée : “les sommes seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants (...). Pour s’en prévaloir,le prêteur avertira l’emprunteur par écrit :
- Si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accesoires du présent prêt..”.

En d’autres termes, la banque se réserve la totale et discrétionnaire appréciation du délai auquel l’emprunteur devra se soumettre en cas de défaillance.

Or, l’article 1304-2 du code civil dispose : “Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut-être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause”.

Le CREDIT MUTUEL fait valoir que le déséquilibre du contrat ne saurait être retenu dans la mesure où Monsieur [R] a bénéficié de la mensuétude de la banque qui a accepté de saisir les loyers de l’immeuble pour éviter la saisie immobilière, et que malgré cela, il s’est révélé défaillant dans le remboursement du crédit.

Toutefois, ce point ne saurait permettre la régularisation de la clause inscrite au contrat, son application stricte ou souple ne dépendant que de la volonté discrétionnaire du prêteur.

De ce fait, si la clause de déchéance ne vise pas de délai potentiellement insuffisant, elle ne vise pas de délai du tout, laissant à la banque tout loisir d’en fixer un le moment venu, se plaçant ainsi dans la certitude de pouvoir adapter la situation à son avantage face à l’emprunteur.
Or, l’emprunteur, ni au moment de la signature ni au cours du contrat, n’est en mesure de pouvoir discuter des termes du contrat, un particulier n’ayant ni la force ni le poids économique d’une entreprise telle que le CREDIT MUTUEL.

En conséquence, la clause résolutoire sera réputée non écrite, comme causant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Il découle de ces développements que le CREDIT MUTUEL ne peut valablement se fonder sur une clause réputée non écrite pour prononcer la déchéance du terme, aussi le prononcé de la déchéance sera t-il déclaré irrégulier.

Sur la validité de la saisie immobilière 

L’article 1101 du code civil dispose : “Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.”

L’article 1102 du code civil dispose : “Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.
La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.”

L’article 1103 du code civil dispose : “Les contrats librement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’article 1104 du code civil dispose : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public.”

C’est sur le fondement de ces articles que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL fait valoir que, nonobstant la nullité de l’acte de déchéance du prêt, la créance demeure en ce qu’elle est cantonnée aux impayés échus dus à la date du commandement de payer.

Dans son avis du 21 mai 2026, la Cour de Cassation a précisé que la nullité de la déchéance du terme n’emportait pas la nullité du commandement valant saisie immobilière, le juge devant alors fixer la créance en fonction des mensualités échues impayées au jour du commandement.

La procédure de saisie immobilière sera ainsi maintenue, et la créance fixée au montant des impayés échus.

* Sur la créance

Il ressort des débats tenus à l’audience qu’une contestation est soulevée quant à l’évaluation de la créance des impayés échus.

En effet, si Monsieur [R] ne conteste pas devoir les sommes échues et impayées, il conteste toutefois le montant des intérêts ainsi que des intérêts de retard, et expose que, victime d’accidents de la vie successifs, il s’est trouvé dépourvu face aux demandes de ses créanciers et dans l’incapacité de faire face à la situation.

Il affirme cependant avoir effectué des paiements au bénéfice de la banque, sans toutefois pouvoir en justifier du fait de sa situation de personne dépourvue de domicile. En effet, Monsieur [R] est, pour l’heure, hébergé chez un tiers. 

S’agissant des paiements effectués par Monsieur [R] et contestés par la banque, dans la mesure où aucune preuve n’est apportée au soutien des affirmations du débiteur, cet argument ne pourra prospérer.

S’agissant des intérêts et intérêts majorés, il ressort qu’il s’agit d’intérêts prévus au contrat dans leur montant initial.
Les montants majorés sont, quant à eux, prévus par l’article L313-3 du code monétaire et financier qui dispose : “En cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. Cet effet est attaché de plein droit au jugement d'adjudication sur saisie immobilière, quatre mois après son prononcé.
Toutefois, le juge de l'exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant.”

Or, si la situation difficile de Monsieur [R] n’est pas contestée, il n’est pas davantage contestable que la banque a tenté d’éviter la saisie immobilière en procédant à des discussions et des saisies cantonnées sur les loyers issus du bien saisi, jusqu’au départ du locataire, d’ailleurs causé par le silence récurrent de Monsieur [R].

Ainsi, Monsieur [R] n’a manifestement pas pris la mesure des conséquences de la négligence dont il a fait preuve, au delà des épreuves qu’il a traversées, et a partiellement participé à la survenance de ses difficultés.

En conséquence, la banque ayant fait preuve à la fois de patience et d’un certain esprit de compromis dans le cadre de ce dossier, les intérêts contractuels, tant initiaux que majorés, seront maintenus. 

Il y a donc lieu de retenir la créance du créancier poursuivant à concurrence de la somme de 57 483,72 € arrêtée au mois de mars 2026.

Sur la demande de vente amiable

Monsieur [R] sollicite l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi et produit au soutien de sa demande un mandat pour un montant de 188 900 € net vendeur.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la demande d’autorisation de vente amiable.

Il convient donc d’autoriser Monsieur [R] à vendre à l’amiable le bien saisi.

En application de l’article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de fixer à la somme de 140 000 € net vendeur le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché.

Il appartient au débiteur aux débiteurs, en application de l’article R 322-22 du Code des procédures civiles d’exécution, de rendre compte au créancier poursuivant, sur sa simple demande, des démarches accomplies à cette fin.

Il convient de rappeler que la vente doit intervenir dans un délai maximum de 4 mois à compter du prononcé du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution.
 
Les fonds provenant de l’acquéreur et représentant le prix de vente, augmentés des frais taxés doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente par application de l’article R 322-24 du Code des procédures civiles d’exécution, 

Le prix de vente devra être consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations conformément aux dispositions de l’article R 322-23 du Code des procédures civiles d’exécution. Il appartiendra au Notaire de ne rédiger l’acte de vente qu’après s’être assuré de la consignation du prix de vente et des frais taxés, outre les émoluments de l’avocat du créancier poursuivant. 

Sur la taxation des frais de poursuite

Conformément à l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de procéder à la taxation de l’état de frais, lequel s’élève à la somme de 1 896,77 € à la date de ce jour.

Sur les demandes annexes

Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la disparité économique entre les parties, il n’y a pas lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Les dépens passerons en frais de saisie immobilière. 

PAR CES MOTIFS :

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE le caractère non écrit de la clause résolutoire du terme insérée au contrat de prêt notarié signé le 9 Janvier 2013 entre la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 2] anciennement dénommée CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 1] [Localité 3] et Monsieur [S] [R] ;

ANNULE la déchéance du terme fondée sur cette clause,

Toutefois, 

VALIDE la procédure de saisie immobilière ;

REJETTE la demande de soustraction ou de réduction des intérêts et intérêts majorés ;

CANTONNE la créance à la somme de 57 483,72 € arrêtée au mois de mars 2026 ;

AUTORISE Monsieur [S] [R] à vendre à l’amiable les biens saisis ;

FIXE le prix minimum de vente à la somme de 140 000 € net vendeur ;

DIT QUE la vente devra intervenir dans un délai maximum de 4 mois ;

DIT QUE le débiteur devra rendre compte au créancier poursuivant et sur sa simple demande des démarches accomplies pour vendre l’immeuble ;

DIT QUE le prix de vente sera consigné par l’acquéreur à la Caisse des dépôts et consignations selon les dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution ;


DIT QUE le Notaire ne pourra procéder à la rédaction de l’acte notarié de vente qu’après justification du paiement du prix de vente et des frais taxés, par application de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’audience de rappel au Jeudi 5 Novembre 2026 à 9h30, Tribunal Judiciaire - SITE [Adresse 5] - [Adresse 5], salle PASTEL ; 

TAXE les frais de poursuites à la somme de 1 896,77 €, lesquels devront être payés au Cabinet DECKER AVOCATS, avocats poursuivants ;

DIT QUE les frais de poursuites ci-dessus taxés, ainsi que les émoluments de l’avocat du créancier poursuivant, relatifs à la vente amiable restent à la charge de l’acquéreur.


Ainsi rédigé et jugé par Mme Sophie SÉLOSSE, Juge de l’Exécution, assistée de Mme Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier 

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 6 Juillet 2026, et suivent les signatures.

Le Greffier Le Juge de l’Exécution

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R322-15, code des procedures civiles d'execution R322-24, code de la consommation L132-1, code civil 1304-2, code des procedures civiles d'execution L311-6, code de l'organisation judiciaire L213-5, code des procedures civiles d'execution R311-2, code civil 1171, code des procedures civiles d'execution L111-1, code des procedures civiles d'execution R322-21, code civil 1102, code des procedures civiles d'execution R322-23, code des procedures civiles d'execution R322-22, code des procedures civiles d'execution L111-2, code des procedures civiles d'execution L322-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-07T21:39:58.697Z.