Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, 1ère Chambre, 1 juillet 2026, n° 23/00974

N° Minute : 26/0076
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

N° RG 23/00974 - N° Portalis DBYM-W-B7H-DHNW

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2026
JUGE UNIQUE
Contentieux 
AFFAIRE

[R] [I]
[J] [L] épouse [I]
C/
S.A. MMA IARD
S.A.R.L. [Localité 2] PAYS DE [E]

NOTIFICATIONS
le : 

- FEX + CCC à Maître BOILLOT
- CCC à Maître SUTTER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le UN JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, statuant en juge unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de procédure civile, 
Assisté de Madame Estelle ALABOUVETTE Greffière,

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Avril 2026 tenue par :
Président : Monsieur JOLY
Greffier : Madame ALABOUVETTE, 
lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ;
en présence de [R] [X], greffier stagiaire,
et de Madame PHAN, candidate MTT qui a tenu l'audience

Jugement prononcé publiquement, après avis aux parties par mise à disposition au greffe en application des articles 450, 451, 452, 453 du Code de Procédure Civile 


DEMANDEURS :

Monsieur [R] [I]
né le 10 Janvier 1952 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Valérie BOILLOT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, Me Karl Fredrik SKOG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [J] [L] épouse [I]
née le 11 Mars 1953 à [Localité 4], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Valérie BOILLOT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, Me Karl Fredrik SKOG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DEFENDERESSES :

S.A. MMA IARD, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Anthony SUTTER de la SELARL CODE BARRE, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats postulant, Me Clément RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.R.L. [Localité 2] PAYS DE [E], 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Anthony SUTTER, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocat postulant, SELARL CADIOT-FEIDT, Avocats au Barreau de Bordeaux, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Au mois de janvier 2022, la SARL [Localité 2] Pays de [E], agence immobilière sise à [Localité 5], a publié une annonce immobilière pour la vente d’une propriété située [Adresse 4] à [Localité 6], d’une surface habitable de 240 mètres carrés, au prix de 695 000 euros.

Au mois de février 2022, M. [R] [I] et Mme [J] [L] épouse [I] (ci-après les époux [I]), ont visité cette propriété et formulé une proposition d’achat.

Par acte sous seing privé signé le 22 février 2022, les époux [I] ont conclu avec la SCI La Métairie de Saint-Paul, venderesse de la propriété, un compromis de vente pour un prix total de 670 000 euros.

L’acte authentique de vente a été signé le 18 mai 2022 en l’étude de maître [Z], notaire des vendeurs, avec la participation de maître [G], notaire des acquéreurs.

Faisant valoir que la surface habitable indiquée par l’agence était en réalité erronée, le conseil des époux [I] a, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 7 juin 2023, mis en demeure l’agence immobilière [Localité 2] Pays de [E] de les indemniser du préjudice de perte de chance de négocier le prix d’achat à la baisse et de leur rembourser partiellement la commission d’entremise qu’ils ont versée.

La société [Localité 2] Pays de [E] n’a pas donné suite à ce courrier.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 juillet 2023, les époux [I] ont fait assigner la société [Localité 2] Pays de [E] devant le Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, aux fins de voir :
Condamner la société [Localité 2] Pays de [E] à leur payer la somme de 107.083,33 Euros, en réparation de la perte de chance de négocier le prix de vente à la baisse ; Condamner la société [Localité 2] Pays de [E] à leur payer la somme de 4.166,67 euros, en remboursement partiel de la commission d’entremise ; Rappeler que le jugement à intervenir bénéficiera de plein droit de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile ;Condamner la société [Localité 2] Pays de [E] à leur payer une somme de 4.000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner la société Mimizan Pays de [E] aux entiers dépens dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Valérie BOILLOT, Avocat au Barreau de MONT-DE-MARSAN, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Par acte de commissaire de justice délivré le 25 juillet 2024, les époux [I] ont fait assigner en intervention forcée avec appel en garantie la SA MMA IARD, en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société [Localité 2] Pays de [E]. Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 24/01046.

Par ordonnance du 8 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’instance inscrite sous le n° RG 24/01046 avec celle inscrite sous le n° RG 23/00974.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2025, les époux [I] demandent au tribunal de :
Débouter la société [Localité 2] Pays de [E] et la SA MMA IARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;En conséquence,
Condamner solidairement la société [Localité 2] Pays de [E] et la SA MMA IARD à leur payer la somme de 107.083,33 Euros, en réparation de la perte de chance de négocier le prix de vente à la baisse ; Condamner la société [Localité 2] Pays de [E] à leur payer la somme de 4.166,67 euros, en remboursement partiel de la commission d’entremise ; Rappeler que le jugement à intervenir bénéficiera de plein droit de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile ;Condamner in solidum la société [Localité 2] Pays de [E] et la SA MMA IARD à leur payer une somme de 4.000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner in solidum la société [Localité 2] Pays de [E] et la SA MMA IARD aux entiers dépens dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Valérie BOILLOT, Avocat au Barreau de MONT-DE-MARSAN, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Les époux [I] font valoir au soutien de leurs prétentions que la société [Localité 2] Pays de [E] a commis un manquement à son devoir de conseil et son obligation d’information, en ne les informant pas que la maison d’habitation qu’ils ont acquise ne faisait pas en réalité 240 m².

Cette surface serait ainsi constituée par l’addition des surfaces de deux ouvrages indépendants, à savoir la maison et un chalet situé sur la propriété, lequel est en réalité un préau transformé en habitation sans autorisation administrative. 

Ils soutiennent que la société [Localité 2] Pays de [E] s’est abstenue de consulter le titre de propriété des vendeurs qui mentionnait l’exacte description des biens, alors que l’agent immobilier est personnellement tenu de vérifier la consistance matérielle et juridique du bien qu’il est chargé de vendre.

Les demandeurs invoquent ainsi un manquement de la société défenderesse à son devoir de conseil et son obligation d’information. 

Les époux [I] soutiennent que ce manquement a eu pour conséquence qu’ils ne pouvaient plus se rétracter lors qu’ils ont appris par les notaires le 13 mai 2022, la véritable consistance de l’ouvrage. 

Ils font valoir que leur droit de rétractation était alors purgé et que les conditions suspensives incluses au compromis de vente du 22 février 2022 étaient levées. 

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ils estiment qu’en raison de la faute de l’agent immobilier, ils ont perdu une chance de négocier le prix de la propriété à la baisse. 

Ils font valoir que le montant de leur préjudice correspond à la quote-part du prix de vente de la propriété, hors meubles et honoraires de l'agence, afférente aux 40m² de l’ouvrage édifié sans autorisation, soit une somme de 107 083,33 euros. 

Ils demandent également le remboursement de la commission d’entremise de l’agent immobilier à due concurrence, soit la somme de 4166,67 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2025, la société Mimizan Pays de [E] demande au tribunal, au visa des articles 1112-1 et 1240 du code civil, de :
Débouter les époux [I] de l’ensemble des demandes ; Condamner les époux [I] à verser une indemnité de 3.000 euros à l’agence Mimizanaise sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les époux [I] aux entiers dépens.
Pour conclure au débouté des demandes des époux [I], la société [Localité 2] Pays de [E] fait valoir que le compromis de vente attestait que les travaux avaient été réalisés depuis plus de 10 ans, sans qu’un permis de construire ne soit requis. 

Elle soutient par ailleurs avoir exécuté son devoir de conseil et d’information à l’égard des époux [I], ces derniers ayant été informés de la situation administrative du chalet avant la réitération de la vente en la forme authentique.

En effet, la procuration qu’ils ont régularisée le 17 mai 2022, en amont de l’acte authentique, précisait que la maison indépendante à ossature bois était initialement un préau, transformé en bien à usage d’habitation depuis plus de 10 ans sans aucune autorisation d’urbanisme et sans régularisation possible, compte-tenu des règles d’urbanisme en vigueur sur la commune. 

La société [Localité 2] Pays de [E] fait ainsi valoir que les époux [I] ont persisté et contracté en la forme authentique le 18 mai 2022, sans que leur consentement ne soit vicié et en disposant de toutes les informations auxquelles l’agent immobilier était tenu.

L’agence fait en outre valoir qu’aucun texte ne lui impose une obligation de mesurage de la surface du bien s’agissant d’une maison individuelle qui n’est pas en copropriété, que la propriété a toujours été présentée comme une « propriété landaise » d’environ 240m² habitables incluant la totalité du bien, soit la maison et les dépendances.

Selon elle, les acquéreurs ont parfaitement été informés quant à la teneur du bien qu’ils ont visité plusieurs fois et pour lequel ils ont disposé du dossier de diagnostics techniques comportant le métrage détaillé. 

La société [Localité 2] Pays de [E] soutient enfin que le chalet en bois n’était pas un élément déterminant du consentement des acheteurs, dont le choix reposait avant tout sur le cadre exceptionnel de la propriété.

Elle invoque également la qualité d’ancienne avocate de Mme [I], en droit de la construction et de l’urbanisme, pour soutenir qu’il est surprenant qu’elle n’ait découvert la situation administrative du chalet que quelques jours avant la signature authentique.

La société [Localité 2] Pays de [E] soutient enfin que les époux [I] font preuve de mauvaise foi en ce qu’ils avaient demandé aux vendeurs la prise en charge de travaux de reconstruction d'un insert et d'une cheminée, alors même qu'ils ont prévu dès l'achat du bien, une démolition totale de l’intérieur de la maison. 

Elle ajoute que les vendeurs ayant refusé d’indemniser les époux [I] pour ces travaux, ces derniers ont peu de temps après, réclamé à l’agence immobilière les sommes objets de la présente procédure au titre de la perte de chance et du remboursement partiel de la commission d’entremise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2026, la société MMA IARD demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :
A titre principal : 
Débouter Madame et Monsieur [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Condamner les consorts [I] à verser une indemnité de 3.000 € à la SA MMA IARD au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. A titre subsidiaire : 
Ramener largement à de plus justes proportions les prétentions indemnitaires de Madame et Monsieur [I], Déclarer opposables les franchises et plafond de garantie contractuel de la société MMA tant vis-à-vis de son assurée que des tiers, soit 10 % du montant du sinistre, avec un minimum de 1.500 € et un maximum de 6.000 € applicable sur le principal et les frais, Faire application des plafonds de garanties et de la franchise contractuels.
La compagnie MMA IARD soutient que la société [Localité 2] Pays de [E] n’a commis aucune faute, dès lors qu’elle ne disposait d’aucune compétence particulière pour apprécier l’exactitude des informations fournies par les vendeurs.

Dans la mesure où les vendeurs avaient déclaré dans le compromis n’avoir réalisé au cours des 10 dernières années aucun travaux n’ayant nécessité d’autorisation administrative, elle n’avait, selon elle, en tant qu’agent immobilier aucune obligation de procéder à des vérifications administratives supplémentaires s’agissant du gîte en bois. 

Elle fait également valoir que le mesurage n’a pas à être garanti pour une maison individuelle dans un compromis de vente et que les acheteurs avaient visité le bien à plusieurs reprises avec leur architecte, ce dernier étant en mesure de vérifier le mesurage. 

L’assureur de la société [Localité 2] Pays de [E] soutient enfin que les consorts [I] étaient parfaitement informés de la situation administrative de la dépendance, d’après les termes de la procuration qu’ils ont signée en amont de la réitération de la vente et qu’ils auraient pu refuser de signer, l’acte authentique en invoquant une modification substantielle.

Subsidiairement, si une faute était retenue, la société MMA IARD soutient que les époux [I] n’ont subi aucun préjudice dans la mesure où la prescription était acquise pour les sanctions tant pénales qu’administratives. 

S’agissant du préjudice tiré de l’impossibilité de reconstruction en cas de sinistre, la société MMA IARD estime qu’il ne s’agit nullement d’un préjudice certain et actuel. 

S’agissant de la perte de chance, elle fait valoir que les époux [I] réclament l’intégralité de la somme qu’ils auraient pu économiser en négociant le prix, alors qu’il est constant que la perte de chance ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré la chance de renégocier si elle s’était réalisée.

Enfin, en cas de condamnation de son assurée, la société MMA IARD fait valoir qu’elle serait fondée à opposer la franchise contractuelle fixée à hauteur de 10% du montant du sinistre avec un minimum de 1500 euros et un maximum de 6000 euros.

Les sociétés défenderesses ayant constitué avocat et déposé des conclusions, il sera statué par jugement contradictoire.

Par ordonnance du 27 janvier 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture des débats au 24 mars 2026 et fixé l’affaire à l’audience à juge unique du 1er avril 2026.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l'audience de plaidoirie.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que les « dire et juger » et les « donner acte », lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions, dispensent le tribunal d’y répondre. Il ne sera dès lors pas répondu aux conclusions faites en ce sens par les parties.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

- Sur la mise en jeu de la responsabilité de la SARL [Localité 2] Pays de [E]

L’article 1112-1 du code civil dispose :

« [Localité 7] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Aux termes des articles 1991 et 1992 du même code :

« Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. […] »

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. […] »

Sur ces fondements, il pèse sur l’agent immobilier, en tant que professionnel, une obligation de renseignement et de conseil, à l’encontre non seulement de son mandant, mais également de l’acquéreur. 

Il est également constant qu’au regard de la commission d’entremise qu’il perçoit, l’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est personnellement tenu de vérifier la consistance matérielle et juridique du bien qu’il est chargé de vendre.

Ainsi, il lui appartient, afin de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente.

En l’espèce, il ressort de l’annonce immobilière publiée par la société [Localité 2] Pays de [E] que le bien objet du litige était présenté comme « une propriété landaise », dont le descriptif mentionne dans la case « maison », une surface habitable de 240 m².

Le compromis de vente du 22 février 2022 mentionne quant à lui au paragraphe « Biens objets de la vente », les informations suivantes :

« Adresse des biens [Adresse 4] – [Localité 8].

Description :
Une maison d’habitation comprenant : un séjour, trois chambres, un bureau, une salle de bains, un WC, des combles.
Une grange.
Une maison indépendante à ossature bois comprenant séjour avec cuisine ouverte, deux chambres, salle d’eau, WC.
Une dépendance.
Une piscine clôturée.
Un forage pour l’arrosage intégré.
Terrain autour ».

Au paragraphe « Construction ou rénovation », le compromis comporte les mentions suivantes : 

« Le VENDEUR déclare que les biens objets des présentes ont été construits et achevés depuis plus de dix ans. Le VENDEUR déclare qu’il n’a réalisé au cours des dix dernières années aucun travaux ayant nécessité la délivrance d’une quelconque autorisation administrative (permis de construire ou déclaration de travaux). »

Il résulte de ces éléments qu’au stade du compromis de vente, les époux [I] n’étaient pas informés de la situation administrative du gîte à ossature bois.

Il ressort du titre de propriété du 27 avril 2012 de la SCI Métairie de Saint Paul, venderesse du bien aux époux [I], que la propriété litigieuse est désignée comme suit :

« Une maison d’habitation comprenant : un séjour, trois chambres, un bureau, une salle de bains, un WC, des combles.
Une grange.
Un préau indépendant.
Une dépendance.
Une piscine clôturée.
Un forage pour l’arrosage intégré.
Terrain autour ».

Il résulte de la comparaison des éléments ci-dessus développés que le compromis de vente du 22 février 2022 n’a pas permis aux époux [I] de connaître la situation administrative du préau transformé en habitation à ossature bois, alors que la consultation par l’agence immobilière du titre de propriété des vendeurs aurait permis d’informer les époux [I] de la modification de désignation du préau en local d’habitation et de l’absence d’autorisation administrative y afférente. 

Dès lors, en s’abstenant de procéder aux vérifications qui lui incombaient, la société [Localité 2] Pays de [E] qui ne conteste pas utilement avoir présenté le bien comme ayant une surface habitable de 240m², a manqué à son obligation d’information envers les époux [I].

L’argument invoqué par la défenderesse, selon lequel les vendeurs avaient déclaré qu’aucun travaux ayant nécessité la délivrance d’une autorisation administrative n’avait été réalisé au cours des dix dernières années, est inopérant, dès lors qu’en sa qualité de professionnel et au regard de la commission d’entremise qu’il perçoit, l’agent immobilier est personnellement tenu de vérifier la consistance matérielle et juridique du bien qu’il est chargé de vendre.

De même, l’absence d’obligation légale de mesurage pour une maison individuelle, hors cas de copropriété, n’écarte pas pour autant le manquement au devoir d’information de l’agent immobilier s’agissant de la situation administrative du préau aménagé en gîte.

Il convient par ailleurs de préciser qu’en application des termes du compromis de vente du 22 février 2022 et ainsi que cela est rappelé dans l’acte authentique de vente du 18 mai 2022, le droit de rétractation des époux [I] a commencé à courir le 23 février 2022 et que les acquéreurs n’ont pas exercé leur droit de rétractation dans un délai de 10 jours. 

En outre, le compromis prévoyait que la réitération de l’acte en la forme authentique devait intervenir au plus tard le 31 mai 2022.

Aussi, s’il est exact que la procuration pour acquérir signée par les époux [I] le 17 mai 2022 indique expressément :

« Il est ici précisé que la maison indépendante à ossature bois était initialement un préau qui a été transformé en bien à usage d'habitation depuis plus de dix ans par les anciens propriétaires ainsi qu'il sera déclaré aux termes de l'acte d'acquisition par le VENDEUR. 
Le CONSTITUANT reconnaît être parfaitement informé que cette transformation a été réalisée sans qu'aucune autorisation d'urbanisme n'ait été délivrée au préalable. 
En outre, la régularisation de cette situation par l'obtention d'un arrêté de permis de construire de régularisation n'est pas possible en l'état compte tenu des documents d'urbanisme en vigueur sur la commune. 
Parfaitement informé des sanctions pénales, civiles et administratives attachées à cette situation de fait, le constituant déclare persister dans son intention d'acquérir le bien ».

Cette circonstance est impropre à écarter toute faute de l’agence immobilière, dès lors que les époux [I] n’ont été expressément informés de la situation litigieuse du préau que le 17 mai 2022 et ce alors que leur délai de rétractation était expiré depuis plus de deux mois.

Enfin, le fait que le chalet en bois ne soit pas un élément déterminant du consentement des époux [I] n’est pas établi. 

De même, la qualité d’ancienne avocate en droit de la construction et de l’urbanisme de Mme [I] reste sans incidence sur son consentement à l’opération, dès lors qu’elle a acquis ce bien à titre personnel avec son époux et qu’au surplus, elle est retraitée depuis mars 2015.

En conséquence, la société [Localité 2] Pays de [E], qui a manqué à l’obligation de renseignement et de conseil à laquelle elle était également tenue envers les acquéreurs, a commis une faute et a donc engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard des époux [I].

- Sur le préjudice des époux [I]

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute commise par la société [Localité 2] Pays de [E] a entrainé pour les acquéreurs un préjudice dès lors qu’ils ont été contraints de signer la vente authentique en l’état, ne disposant plus de leur faculté de rétractation.

Il a sur ce point été jugé que si les acquéreurs avaient eu connaissance du caractère illégal d’une construction réalisée et de l’inconstructibilité attachée au bien, ils auraient pu renoncer à acquérir le bien ou l’acquérir à un prix plus bas, de sorte qu’ils ont perdu une chance de négocier le prix du bien à la baisse.

En l’espèce, les époux [I] ont donc perdu une chance de négocier à la baisse le prix d’achat de la propriété s’ils avaient été informés de la situation administrative irrégulière de l’ouvrage en ossature bois, présenté par l’agent immobilier comme faisant partie de la surface habitable de 240m².

Cette perte de chance doit être mesurée au regard de la chance effectivement perdue et ne peut, par essence, être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

C’est à juste titre que les acquéreurs font valoir que la régularisation de la situation par l’obtention d’un permis de construire n’est pas possible compte-tenu des règles d’urbanisme en vigueur sur la commune et que l’ouvrage litigieux ne pourra pas être reconstruit en cas de sinistre.

Parallèlement, il est constant qu’une modification substantielle du contrat est intervenue entre l'avant-contrat et l'acte de vente justifie l’octroi d'un nouveau délai de rétractation prévu à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, l’absence d’autorisation administrative pour l’édification sur la propriété d’un ouvrage présenté dans le compromis de vente comme « une maison indépendante à ossature bois comprenant séjour avec cuisine ouverte, deux chambres, salle d’eau, WC » constitue une modification substantielle du contrat, effectivement intervenue entre l’avant-contrat et l’acte de vente authentique.

Il en résulte que les époux [I] pouvaient invoquer une modification substantielle du contrat, afin de ne pas signer la procuration du 17 mai 2022 et de ne pas réitérer la vente en la forme authentique.

Cependant, cette circonstance n’est pas de nature à exclure tout préjudice en lien avec la faute commise par l’agence immobilière et notamment toute perte de chance de négocier le prix de la propriété à la baisse avec un agent immobilier normalement diligent, puisque ce sont les notaires qui ont porté à la connaissance des demandeurs la situation administrative réelle de l’ouvrage en cause et non l’agence immobilière, qui a manqué à son obligation d’information.

Surtout, les époux [I] font valoir que la date de réitération authentique de la vente était fixée le lendemain de la signature de la procuration ayant porté à leur connaissance les irrégularités et que les acquéreurs de leur maison [Localité 9] devaient entrer dans les lieux dès le 21 mai 2022, soit le lendemain du jour où la procuration leur a été soumise.

Dans ces conditions, l’information tardive délivrée aux acquéreurs ne leur a pas permis de négocier sereinement le prix du bien à la baisse et n’a pas donc pas réduit à néant leur perte de chance dans cette procédure.

Considération prise de l’ensemble de ces éléments, la faute commise par la société [Localité 2] Pays de [E] a causé aux époux [I] une perte de chance de négocier à la baisse le prix de la propriété, à hauteur de 25% de la quote-part du prix de vente afférent à la surface de l’ouvrage édifié sans autorisation.

Il n’est nullement contesté par les sociétés défenderesse que la surface du préau transformé en local d'habitation s’élève à 40m². Ainsi, la quote-part du prix de la propriété y afférent, hors meubles meublants et honoraires d’agence, s’élève à 107 083,33 euros.

Compte-tenu de ces éléments, la perte de chance de négocier le prix à la baisse pour les époux [I] sera indemnisée à hauteur de 26 770,83 euros.

Ils sont également fondés à solliciter le remboursement partiel de la commission d’entremise de 25 000 euros qu’ils ont versée à l’agence immobilière, dans la même proportion que leur perte de chance, soit une somme de 1041,67 euros.

La société [Localité 2] Pays de [E] sera par conséquent condamnée à payer aux époux [I] la somme de 26 770, 83 euros, en réparation de leur préjudice consistant dans la perte de chance de négocier le prix d’achat de la propriété à la baisse et la somme de 1041,67 euros au titre du remboursement à due concurrence de la commission d’entremise versée à l’agence immobilière.

- Sur la garantie de la SA MMA IARD

La société [Localité 2] Pays de [E] est assurée au titre de sa responsabilité civile professionnelle par la SA MMA IARD, sous la police n°120 137 405.

La compagnie MMA IARD sera ainsi tenue de garantir la société [Localité 2] Pays de [E] de la condamnation mise à sa charge au titre de la perte de chance, s’agissant d’une conséquence pécuniaire de la responsabilité civile professionnelle de l’assurée.

Par ailleurs, il ressort des conditions générales de cette police d’assurance, versées aux débats par la compagnie MMA, que l’article 16-2 prévoit une franchise applicable par assuré et par sinistre, égale à 10% du montant du sinistre, avec un minimum de 1500 euros et un maximum de 6000 euros, applicable sur le principal et les frais.

Néanmoins, en application de l’article L.124-3 du code des assurances, la franchise contractuelle invoquée par la SA MMA IARD n’est opposable qu’à son assurée, la société [Localité 2] Pays de [E], et non aux époux [I], tiers lésés qui disposent d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur, sans se voir opposer les franchises prévues au contrat.

En conséquence, les époux [I] demandant la condamnation solidaire de l’agence immobilière et de son assureur, la franchise contractuelle ne trouvera à s’appliquer que dans les rapports entre l’assureur et la société assurée et non à l’encontre des acquéreurs, tiers lésés.

Il en résulte que la compagnie MMA IARD sera condamnée in solidum avec la société [Localité 2] Pays de [E], à payer aux époux [I] la somme de 26 770, 83 euros, en réparation de leur préjudice de perte de chance de négocier le prix d’achat de la propriété à la baisse.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les sociétés [Localité 2] Pays de [E] et MMA IARD, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [I], les sociétés [Localité 2] Pays de [E] et MMA IARD seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La MMA IARD sera déboutée de sa demande à ce titre ainsi que son assurée.

Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d’écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DIT que la SARL [Localité 2] Pays de [E] a manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard de Monsieur [R] [I] et Madame [J] [L] épouse [I], et a engagé envers eux sa responsabilité civile extracontractuelle ;

DIT que la perte de chance subie et indemnisable par Monsieur [R] [I] et Madame [J] [L] épouse [I] s’évalue à 25% de la quote-part du prix de vente afférente à la surface de l’ouvrage édifié sans autorisation ;

CONDAMNE solidairement la SARL [Localité 2] Pays de [E] et la SA MMA IARD à payer à Monsieur [R] [I] et Madame [J] [L] épouse [I] la somme de 26 770, 83 euros en réparation de leur préjudice au titre de la perte de chance de négocier le prix d’achat de la propriété à la baisse ;

CONDAMNE la SARL [Localité 2] Pays de [E] à payer à Monsieur [R] [I] et Madame [J] [L] épouse [I] la somme de 1041,67 euros en remboursement partiel de la commission d’entremise ;

CONDAMNE in solidum la SARL Mimizan Pays de [E] et la SA MMA IARD aux dépens, avec droit de recouvrement direct pour ceux les concernant au profit de Maître Valérie BOILLOT, avocat au barreau de Mont-de-Marsan, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL [Localité 2] Pays de [E] et la SA MMA IARD à payer globalement à Monsieur [R] [I] et Madame [J] [L] épouse [I] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL [Localité 2] Pays de [E] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE [R] [I] et Mme [J] [L] épouse [I] du surplus de leurs demandes ;

DÉBOUTE la SA MMA IARD du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Mont de Marsan le 01 JUILLET 2026, la minute étant signée par Monsieur Jean-Sébastien JOLY, Vice-président, et Madame Estelle ALABOUVETTE, Greffière.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT