Tribunal judiciaire de Grasse, Référés Civil, 7 juillet 2026, n° 25/01166

Exposé du litige

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La résidence [Adresse 1] a été édifiée en 1957 à ANTIBES.

Son règlement de copropriété précise :
" Dans le but de conjurer toutes difficultés ou contestations entre les porteurs de parts, propriétaires ou ayants droit à un titre quelconque des appartements, et de maintenir et conserver I 'harmonie et les bons rapports de voisinage et de copropriété il est établi un règlement déterminant les droites et obligations des intéressés ou des personnes qu'ils pourraient se substituer dans leurs droits (nouveaux propriétaires, locataires, usufruitiers, usagers) du fait de tous droits de l'acquisition ou de la possession d'un appartement, tout intéressé étant tenu de se conformer audit règlement.
Les appartements seront tenus en bon père de famille. Ils ne pourront être occupés que par des personnes de bonne l//è et mœurs qui devront veiller à ne rien faire ni exploiter aucun commerce qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison. Il ne pourra jamais être exploité dans l'immeuble, aucun commerce ou établissement dangereux, insalubre, incommode ou immoral, aucun établissement qui puisse nuire aux voisins, notamment par le bruit, l'odeur, ou les émanations, industries avec moteurs bruyants, dépôt de bois et charbon, d'essences, de pétrole, de chiffons dépôts de produits chimiques, dangereux ou malodorants.
Les locaux du rez-de-chaussée pourront être aménages en magasin avec vitrine, à l'exclusion de cafés, bars et généralement de commerces bruyants ou dégageant des odeurs ou émanations susceptibles d'incommoder les autres copropriétaires ".

La SCI CASLY est propriétaire, dans la résidence [Adresse 1], d'un appartement situé au rez-de-chaussée.

Faisant valoir que la SCI CASLY a cru devoir donner à bail son local à une société exploitant un fonds de commerce de restauration rapide type " tacos " ; que l'exploitation de ce commerce cause des nuisances aux copropriétaires de l'immeuble ; que lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 15 mai 2023, les copropriétaires ont rejeté la demande de réalisation de travaux formulée par la SCI CASLY dans le local exploité par son locataire et ce en raison de nuisances sonores et olfactives occasionnant une gêne aux résidents ; que par correspondance du 29 janvier 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a mis en demeure le SCI CASLY d'avoir à faire cesser les nuisances causées par son locataire, quant à l'exploitation de son commerce de restauration, dont l'activité est proscrite par le règlement de copropriété, et à transmettre dans les meilleurs délais, une copie du bail commercial afférent au lot n° 2 ; et que cette mise en demeure, réceptionnée par ta SCI CASLY le 4 février 2025, est demeurée sans suite, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] a, par acte en date du 17 avril 2025, fait assigner la SCI CASLY devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les termes du règlement de copropriété
Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile
Vu les pièces versées aux débats
CONSTATER que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] interdit l'exploitation dans l'immeuble de commerce ou établissement dangereux, insalubre, incommode, ou immoral, aucun établissement qui puisse nuire aux voisins, notamment par le bruit, l'odeur ou les émanations, industrie avec moteurs bruyants, dépôt de bois et charbon, d'essences, de pétrole, de chiffons, dépôts de produits chimiques, dangereux ou malodorants.
CONSTATER que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] précise que " Les locaux du rez-de-chaussée pourront être aménagés en magasin avec vitrine, à l'exclusion de cafés, bars et généralement de commerces bruyants ou dégageant des odeurs ou émanations susceptibles d'incommoder les autres copropriétaires "
CONDAMNER la SCI CASLY à :
- COMMUNIQUER le bail afférent à l'exploitation du lot ne 2, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir
- FAIRE CESSER les troubles sonores et olfactifs subis par les résidents du fait de L'exploitation du local constituant Le lot n°2, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
- FAIRE CESSER l'exploitation du commerce de restauration rapide installé dans le lot n 02, cette activité étant interdite par le règlement de copropriété, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir
CONDAMNER la SCI CASLY au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement es dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette procédure, initialement enrôlée sous le n° RG 25/00704, a été radiée le 8 septembre 2025, et réenrôlée le 15/09/2025 sous le n° RG 25/01357.

La SCI CASLY a communiqué un bail commercial reçu par Maître [U], notaire à [Localité 3], aux termes duquel elle a donné à bail à la société CLOUD EAT, le lot n° 1 de la copropriété [Adresse 1], soit un appartement n° 1 au rez-de-chaussée à gauche.

Par acte en date du 16 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner la SAS CLOUD EAT aux fins de voir :

Vu les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les termes du règlement de copropriété
Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile
Vu les pièces versées aux débats
CONSTATER que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] interdit l'exploitation dans l'immeuble de commerce ou établissement dangereux, insalubre, incommode, ou immoral, aucun établissement qui puisse nuire aux voisins, notamment par le bruit, l'odeur ou les émanations, industrie avec moteurs bruyants, dépôt de bois et charbon, d'essences, de pétrole, de chiffons, dépôts de produits chimiques, dangereux ou malodorants.
CONSTATER que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] précise que " Les locaux du rez-de-chaussée pourront être aménagés en magasin avec vitrine, à l'exclusion de cafés, bars et généralement de commerces bruyants ou dégageant des odeurs ou émanations susceptibles d'incommoder les autres copropriétaires "
CONDAMNER la Société CLOUD EAT, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à cesser les troubles sonores et olfactifs subis par les résidents du fait de l'exploitation du local constituant le lot n o 1.
CONDAMNER la Société CLOUD EAT, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à cesser l'exploitation du commerce de restauration rapide installé dans le lot n o 1, cette activité étant interdite par le règlement de copropriété.
CONDAMNER la Société CLOUD EAT au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS CLOUD EAT a été assignée selon les modalités de l'article 659 du Code de procédure civile, et n'a pas comparu.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 25/01166.

Suivant acte en date du 18 juillet 2025, la société CLOUD EAT a cédé à la société SNAK DU SUD son fonds de commerce de " Service de restauration à emporter, sans vente d'alcool ".

Par acte en date du 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a fait assigner la SAS SNAK DU SUD aux fins de voir :

Vu les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les termes du règlement de copropriété
Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile
Vu les pièces versées aux débats
CONSTATER que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] interdit l'exploitation dans l'immeuble de commerce ou établissement dangereux, insalubre, incommode, ou immoral, aucun établissement qui puisse nuire aux voisins, notamment par le bruit, l'odeur ou les émanations, industrie avec moteurs bruyants, dépôt de bois et charbon, d'essences, de pétrole, de chiffons, dépôts de produits chimiques, dangereux ou malodorants.
CONSTATER que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] précise que " Les locaux du rez-de-chaussée pourront être aménagés en magasin avec vitrine. à l'exclusion de cafés, bars et généralement de commerces bruyants ou dégageant des odeurs ou émanations susceptibles d'incommoder les autres copropriétaires "
CONDAMNER la Société SNAK DU SUD, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à cesser les troubles sonores et olfactifs subis par Les résidents du fait de l'exploitation du local constituant le lot n01.
CONDAMNER la Société SNAK DU SUD, sous astreinte de 100 C par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à cesser l'exploitation du commerce de restauration rapide installé dans le lot n 0 1, cette activité étant interdite par le règlement de copropriété.
CONDAMNER ta Société SNAK DU SUD au paiement de la somme de 2.000 C sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 25/01467.

* * * * * *
* * * *

Par conclusions notifiées par le RPVA le 29 mai 2026 dans les trois procédures, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] demande à la juridiction de :

Vu les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les termes du règlement de copropriété,
Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces versées aux débats, 
JUGER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la Société Cabinet MICHOT recevable et bien fondé en ses demandes ;
JOINDRE les procédures portant les numéros de RG 25/01357, 25/01166 et 25/01467 ;
DEBOUTER la SCI CASLY de ses entières demandes ; 
DEBOUTER la SAS SNACK DU SUD de ses entières demandes.
CONDAMNER solidairement la société CASLY et la société SNACK DU SUD, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision, à déposer ou faire déposer le conduit d'extraction installé dans la cour en façade de l'immeuble ; 
CONDAMNER solidairement la SCI CASLY et la société SNACK DU SUD, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à faire cesser les troubles sonores et olfactifs subis par les résidents du fait de l'exploitation du local constituant le lot 110 1, en cessant toute activité de cuisson (frites, kebab, plancha: four ) dégageant des odeurs de cuisine 
CONDAMNER solidairement la société CASLY et la société SNACK DU SUD, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à cesser l'exploitation du commerce de restauration _rapide dégageant des odeurs et des émanations, installé dans le lot 110 1, cette activité étant interdite par le règlement de copropriété ;
CONDAMNER solidairement la société CASLY et la société SNACK DU SUD à régler au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic en exerce le CABINET MICHOT la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile.
CONDAMNER in solidum la société CASLY, et la société SNACK DU SUD au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de pénalité pour chaque trouble olfactif ou sonore constaté par un commissaire de justice ou par les services de police ou les Services de la Mairie à compter du prononcé de l'Ordonnance à venir.
CONDAMNER la société CLOUD EAT à régler au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic en exerce le CABINET MICHOT la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile.

Elle déclare que :
 * la SCI CASLY est propriétaire dans la résidence [Adresse 1] du lot no 1 décrit au règlement de copropriété comme suit :
" Au rez-de-chaussée, appartement n° 1 à gauche : l'appartement composé de hall d'entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, WC, une penderie "
* il s'agit donc d'un appartement,
* ce local n'a jamais été équipé pour accueillir des activités de cuisson, ou bien dégageant des odeurs de cuissons : aucune gaine d'évacuation n'équipe ce local, plus destiné à recevoir des activités type salon de coiffure, agence immobilière etc,
* la SCI CASLY a cru devoir donner à bail son local à une société exploitant un fonds de commerce de restauration rapide type " tacos " : la société CLOUD EAT exerçant sous l'enseigne BOBO TACOS (cette société vendra par la suite son fonds de commerce à la société SNACK DU SUD, modifiant l'enseigne sous le nom " L'ETOILE DU SUD -BOBO TACOS "),
* les nuisances olfactives sont apparues très vite et ont fait réagir les copropriétaires,
* l'exploitant avait reçu une mise en demeure en janvier 2022 de cesser toute préparation de cuisson avec un délai de trois mois pour se mettre en conformité, mais ce dernier ayant présenté un devis à l'issue de ce délai de trois mois pour installer un conduit règlementaire sur le toit, un nouveau délai lui avait été accordé,
* toutefois, lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 15 mai 2023, les copropriétaires ont, à la résolution N° 21, rejeté la demande de réalisation de travaux formulée par la SCI CASLY dans le local exploité par son locataire,
* un procès-verbal de constat a été dressé le 17 juillet 2024 par Maître [H], Commissaire de Justice à [Localité 1],
* l'exploitant poursuivant son activité malgré un contrôle du mois de juillet 2024 et une nouvelle mise en demeure de se mettre en conformité, et ce, en violation de toutes les règles d'hygiène et de sécurité, les copropriétaires ont autorisé le syndicat à ester en justice contre la SCI CASLY et son locataire,
* l'activité entraîne des nuisances auditives et olfactives pour les copropriétaires,
* la SCI CASLY propriétaire du lot se désintéresse ouvertement de la gêne occasionnée par l'exploitation du commerce de son locataire vis-à-vis des copropriétaires ; non seulement elle n'engage aucune action contre son locataire, mais elle tente aussi de créer toutes les difficultés pour conduire le juge des référés à se déclarer incompétent,
* le juge des référés est compétent pour statuer,
* le règlement de copropriété est parfaitement clair et ne nécessite aucune interprétation,
* les activités de restauration rapide, biens qu'elles ne soient ni des bars ni des cafés, peuvent naturellement générer des nuisances olfactives importantes,
* en l'espèce ces odeurs et les instruments de cuissons ont été constatées par : 
o Trois commissaires de justice successifs (2022, 2024 et 2026) e Les services de la Mairie de la Ville d'[Localité 1] (par deux fois) ; janvier 2022,
o Les copropriétaires
* le procès-verbal de constat dressé le 25 septembre 2025 est inopérant,
* l'urgence est avérée en ce que les odeurs de cuisine incommode les copropriétaires de l'immeuble chaque midi ainsi que le soir,
* le bail commercial est inopposable au syndicat des copropriétaires, et rappelle les dispositions du règlement de copropriété,
* Bailleur et Preneur sont parfaitement conscients qu'il n'existe pas de gaine d'extraction dans ce local de sorte qu'aucune activité de cuisson générant des odeurs ne peut y être exercée,
* il s'agit aussi d'une violation des règles d'hygiène relevée par les AAents de la Marie,
* la demande de sursis à statuer est injustifiée,
* il en va au contraire d'une bonne administration de la justice de ne pas laisser perdurer une procédure qui n'a que trop duré en raison du changement de locataire face à une situation relevant d'une violation manifeste du règlement de copropriété et causant un préjudice certain, direct aux copropriétaires de l'immeuble,
* SNACK DU SUD soutient qu'elle n'avait manifestement pas été tenue informée ni par son bailleur ni par son vendeur, de l'existence de la présente procédure,
* cette situation n'est pas imputable à la copropriété,
* la société SNACK DU SUD reconnaît avoir réalisé des travaux affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale,
* l'ouverture dans la fenêtre permettant le passage de cette gaine d'extraction sauvage devra être bouchée, 
* ses remarques sur le standing de la façade (ou plutôt son absence), la présence d'une ancienne fenêtre percée pour y faire sortir la bouche d'extraction (débouchant quand même en partie commune) sont inopérantes,
* cette gaine véhicule des odeurs et la fenêtre a été modifiée,
* il n'existe aucune contestation sérieuse. 

Par conclusions notifiées par le RPVA le 29 mai 2026, la SCI CASLY demande à la juridiction de :

Vu les articles 9, 16, 834, 835 et 700 du Code de procédure civile, 
Vu la jurisprudence visée, 
Vu les pièces versées aux débats, 
 Il est demandé au Président du Tribunal judiciaire de Grasse, pour les raisons sus-énoncés de : 
 A titre principal, 
 SE DÉCLARER incompétent pour connaître des demandes du Syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" 
 RENVOYER le Syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" à mieux se pourvoir sur ce point ; 
 JUGER n'y avoir lieu à référé ; 
 REJETER l'ensemble des demandes, fins et prétentions du Syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" ; 
 A titre subsidiaire, 
CONDAMNER la SAS SNAK DU SUD à relever et garantir indemne la SCI CASLY de l'intégralité des condamnations éventuellement mises à sa charge ; 
 En tout état de cause, 
 ÉCARTER des débats les pièces n°11 à 17 visées dans les conclusions du Syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" celles-ci n'ayant pas été communiquées à la concluante, et ce en violation du principe du contradictoire ; 
 CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" à payer à la SCI CASLY la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens d'instance. 




Elle réplique que :
* elle a acquis le lot n° 1 le 12 juin 2020,
* l'acte précise : 
 "Observation ici faite qu'il résulte du titre de propriété reçu par Maître [X], le 18 octobre 1982, ce qui suit ci-après littéralement reproduit : Etant ici précisé que ledit lot est en fait à usage commercial depuis plus de vingt ans, et se compose en fait d'un magasin avec vitrine sur rue, arrière magasin, W.C. ; l'aménagement des locaux du rez de chaussée dudit immeuble en magasin ayant été expréssement prévue au règlement de copropriété sus-visé ". 
* à la suite de travaux d'aménagement ayant abouti à la division du lot en deux, la SCI CASLY a consenti, par acte en date du 23 avril 2021, un bail portant sur le local commercial situé à gauche au profit de la Société par actions simplifiée CLOUD EAT,
* la destination des lieux, conforme au règlement de copropriété de l'immeuble, est définie au bail comme suit : 
"restauration rapide, snack et vente à emporter" à l'exclusion de toute autre même temporairement et à l'exclusion de tout commerces insalubres, bruyants, malodorants ou interdits le cas échéant par le règlement, de copropriété de l'immeuble et de ses modificatifs, le PRENEUR devra se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant ladite exploitation." 
 * après quatre années d'exploitation du commerce, et pour la première fois, la SCI CASLY a été mise en demeure par courrier en date du 29 janvier 2025 par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de lui communiquer le bail commercial régularisé, au motif de prétendues nuisances olfactives affectant certains copropriétaires de l'immeuble, puis a engagé la présente procédure,
A) A titre principal, sur le rejet de l'intégralité des demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] 
 1. Concernant l'absence d'urgence et l'existence de contestations sérieuses 
 * le demandeur ne démontre pas en quoi l'activité exercée par la société SNAK DU SUD imposerait d'être interdite en urgence,
* il ne démontre pas en quoi l'activité de la société SNAK DU SUD serait contraire au règlement de copropriété et qu'il y aurait donc urgence à faire cesser toute activité,
* pour une raison inexpliquée, et après quatre années d'exploitation sans difficulté par la Société CLOUD EAT, la copropriété a soudainement commencé à invoquer l'existence de nuisances prétendument générées par le local commercial situé en rez-de-chaussée, alors même que le règlement de copropriété autorise les activités de restauration,
* il est de jurisprudence constante que le Juge des référés ne peut interpréter un contrat,
* en l'espèce, la demande du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] porte précisément sur l'interprétation de plusieurs contrats : 
 
- D'une part, le règlement de copropriété de l'immeuble, soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; 
- D'autre part, le contrat de bail commercial signé entre la SCI CASLY et la Société CLOUD EAT, désormais opposable à la Société SNAK DU SUD ainsi que sur l'acte de cession de fonds de commerce signé le 18 juillet 2025 entre la Société CLOUD EAT et la SAS SNAK DU SUD. 
 * l'affirmation selon laquelle l'activité exercée par la société SNAK DU SUD ne respecterait pas les dispositions du règlement de copropriété ne relève donc pas de la compétence du juge des référés mais de l'appréciation du Juge du fond,
* le SDC [Adresse 1] considère à tort que les dispositions du règlement de copropriété ne permettraient pas à la SCI CASLY de louer son lot afin d'y effectuer une activité de restauration,
* la SCI CASLY produit également aux débats l'acte de cession de fonds de commerce intervenu entre la Société CLOUD EAT et la Société SNAK DU SUD, aux termes duquel la destination des lieux loués est également définie comme " restauration rapide, snack et vente à emporter ",
* cette activité s'inscrit strictement dans le cadre des stipulations du règlement de copropriété, qui n'interdit pas la restauration, mais uniquement l'activité de cafés/ bars,
* le bail signé le 23 avril 2021 avec la Société CLOUD EAT précise par ailleurs que le preneur a été informé des règles applicables à la copropriété et s'est engagé à les respecter,
* l'activité commerciale exercée par la Société SNAK DU SUD est conforme aux dispositions du règlement de copropriété,
* ces nuisances alléguées ne sont pas démontrées,
* soucieuse de vouloir mettre fin au litige, la SCI CASLY a, par courrier recommandé en date du 24 septembre 2025, demandé l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'une résolution visant à autoriser l'installation d'un système d'extraction pour le local exploité par son locataire,
* le projet, confié à la société ALP' Cheminée, prévoit la fourniture et la pose d'un conduit d'extraction en acier galvanisé de Ø 400 mm le long de la façade, peint dans la même teinte que celle-ci afin d'assurer une meilleure intégration esthétique,
* le dispositif sera en outre équipé d'un piège à sons et d'un coude de rejet directionnel destinés à réduire les nuisances sonores et olfactives,
* parallèlement, la SCI CASLY a mandaté Me [L] [A], commissaire de justice à [Localité 4], lequel s'est rendu sur place le 25 septembre 2025 et a procédé aux constatations suivantes : 
" - Aucune odeur de nourriture ou de friture n'est perceptible depuis la voie publique et aux abords du commerce et de l'entrée de l'immeuble. 
- Je constate l'absence de tout conduit ou de toute gaine débouchant en façade du commerce 
- Dans la cuisine, situé côté sud de la pièce, je constate l'absence de tout conduit d'évacuation entre la hotte et la façade est du commerce (celle côté rue). 
- Dans la pièce du fond, celle côté ouest, je constate la présence d'un extracteur à filtres. Une gaine arrivant de la cuisine y est reliée et une autre en sort et débouche sur le mur ouest. Cette dernière gaine débouche en façade ouest de l'immeuble dans une petite cour. Je ne perçois strictement aucune odeur de nourriture ou de friture dans cette cour, y compris en me plaçant au pied du conduit de sortie de l'extracteur." 
* les nuisances alléguées par le Syndicat des copropriétaires sont dépourvues de tout fondement,
* en tout état de cause, et dans la mesure où c'est la Société CLOUD EAT et non pas la société CASLY qui exerce cette activité, la demande de cessation d'exploitation du commerce en ce qu'elle est dirigée à l'encontre de la concluante, est particulièrement mal fondée,
2. Concernant l'absence de trouble manifestement illicite 
 * le demandeur sollicite la condamnation de la SCI CASLY de faire cesser l'exploitation du commerce de restauration rapide sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
* il ne s'agit nullement d'une mesure conservatoire puisque l'interdiction (ou l'autorisation) d'exercer une activité commerciale relève précisément du fond du litige,
* la demande de condamnation sous astreinte de la SCI CASLY ne caractérisant pas une mesure conservatoire, cette demande sera de plus fort rejetée. 
 B) A titre subsidiaire, sur la demande de relevé et garantie 
 * à titre subsidiaire et si par extraordinaire le Juge de Céans venait à prononcer une quelconque condamnation à l'encontre de la SCI CASLY, il conviendra que ces sommes soient in fine supportées par sa locataire, la SAS SNAK DU SUD. 
 
Par conclusions notifiées par le RPVA le 23 mai 2026, la SAS SNAK DU SUD demande à la juridiction de :

Vu les articles 834 et 835 du CPC, 
Vu les articles 9 du Code de procédure civile et 1315 du Code civil, et 1719 du Code Civil 
Vu l'article 378 du CPC, 
ORDONNER un sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure introduite par la SCI CASLY et portant sur la contestation de la résolution 19 de l'assemblée du SDC [Adresse 1] du 11 décembre 2025 visant à autoriser " l'installation d'un système d'extraction pour le local exploité par son locataire, la Société SNAK DU SUD. " 
A DEFAUT, 
RENVOYER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à mieux se pourvoir, 
A défaut le DEBOUTER de toutes demandes, 
EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
DEBOUTER la SCI CASLY de ses demandes, 
CONDAMNER la SCI CASLY à relever et garantir la société SNAK DU SUD de toutes condamnations dont elle pourrait faire l'objet, y compris au titre de frais irrépétibles et dépens, 
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SCI CASLY à 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux dépens. 
 
Elle indique que :
* le 18 juillet 2025, la SAS SNAK DU SUD a acquis le fonds de commerce jusque-là propriété de la Société CLOUD EAT (BOB BURGER),
* après l'acquisition du fonds le 18 juillet 2025, SNAK DU SUD a réalisé divers travaux et a notamment modifié le conduit d'évacuation de la cuisine qui se trouvait jusque-là sur la devanture, il se trouve désormais à l'arrière dans la Cour Commune (comme le rappelle le syndicat),
* la SAS SNAK DU SUD a exploité à compter du 1er septembre 2025,
* c'est donc avec un étonnement certain qu'elle a reçu le 22 septembre 2025 la dénonce d'assignation du syndicat, alors que ni le cédant du fonds, ni le propriétaire (qui a agréé la cession) n'ont informé la SAS SNAK DU SUD des éléments dénoncés, des procédures et des prétendues nuisances,
A) AU PRINCIPAL : LE SURSIS A STATUER : 
* il résultait des propres écritures du syndicat que la SCI CLASY avait demandé à ce que soit mis à l'ordre du jour de la prochaine assemblée une résolution permettant de réaliser des travaux visant à mettre en place une évacuation de l'extraction en toiture de l'immeuble, avec des photos et des devis,
* l'assemblée du SDC a rejeté une telle demande lors de son assemblée du 11 décembre 2025,
* or la SCI CASLY a contesté ce refus en assignant le syndicat,
* si le juge saisi annule le refus de la copropriété, cela mettra un terme aux questions posées à votre juridiction, à savoir l'existence de prétendues odeurs de fritures (avant même l'acquisition par la concluante du fonds !) et conduirait sans doute à une autorisation qui serait donnée pour une installation pérenne,
* il est donc d'une bonne administration de la justice que d'ordonner un sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure introduite par la SCI CASLY et portant sur la contestation de la résolution 19 de l'assemblée du SDC [Adresse 1] du 11 décembre 2025 visant à autoriser " l'installation d'un système d'extraction pour le local exploité par son locataire, la Société 
SNAK DU SUD. " 
B) SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DES PRETENDUES NUISANCES OLFACTIVES OU SONORES : 
 * les attestations produites ne démontrent la réalité d'aucune nuisance imputable à la concluante,
* le constat dressé le 17 juillet 2024, ne concerne pas la concluante,
* le PV d'huissier établi le 2 septembre 2025 date à laquelle la SAS SNAK exploitait (depuis un jour), ne révèle aucune nuisance sonore ou olfactive, l'on constate même qu'il n'y a plus de table en extérieur (par rapport au précédent exploitant),
* s'agissant du constat de mars 2026, il démontre une odeur de friture mais uniquement dans la Cour arrière, le commissaire de justice du syndicat aurait pu se rendre dans les appartements pour y constater les éventuelles nuisances olfactives, il ne l'a même pas fait,
* en conséquence, et surtout au stade du référé, en l'absence d'urgence et en l'absence de preuve des prétendues nuisances, il n'existe aucun motif pouvant justifier que la concluante soit condamnée à mettre un terme à de prétendues nuisances sonores ou olfactives qui n'existent pas,
* il sera observé pour prouver la bonne foi de la concluante que celle-ci : 
 - n'a pris connaissance de la présente procédure qu'après l'acquisition du fonds (alors que le propriétaire la SCI CASLY et le cédant en étaient informés), 
 - a fait des travaux consistants à la mise en place de l'évacuation des fumées vers la Cour (alors qu'elle se trouvait dans la rue) comme le rappelle le syndicat, 
 - a demandé au propriétaire de mettre à l'ordre du jour une autorisation de travaux (pour plus de 16 000 € !) pour mettre fin au débat sur les prétendues odeurs (sans qu'il s'agisse de reconnaître ces odeurs),
- change son filtre à charbon tous les mois, ce qui explique sans doute que l'huissier missionné par le syndicat n'a pas relevé d'odeurs en septembre 2025,
* enfin, la seule façon de mettre fin à ces prétendues odeurs (et surtout à ce débat), ce serait pour le syndicat d'accepter la proposition de poser une extraction en toiture,
* la demande de faire cesser ces troubles sera rejetée à ce stade, 
 C) SUR LA DEMANDE DE CESSATION DE L'EXPLOITATION DU COMMERCE : 
 * le règlement n'interdit pas la restauration rapide, il interdit uniquement " les cafés, bars et les commerces bruyants ou dégageant des odeurs incommodants les autres copropriétaires ",
* le commerce n'est ni un bar ni un café, donc il n'est pas concerné par l'interdiction,
* s'agissant du fait que ce serait un commerce bruyant ou dégageant des odeurs incommodants les copropriétaires, la juridiction constatera que : 
* aucun élément ne vient établir que la concluante causerait du bruit ou des nuisances (même l'huissier venu le 2 septembre n'a pas constaté cela), 
 * aucun copropriétaire autre qu'une dame ne s'est plainte de bruit ou d'odeurs (avant que la concluante ne commence à exploiter), et même cette dame ne le démontre pas, 
 * la seule dame qui s'est plainte n'a jamais fait constater les prétendues odeurs ou bruits subis chez elle par son huissier et avec un appareil mesurant les décibels, 
 * la copropriété a réussi à faire témoigner d'autres copropriétaires (pour les besoins de la cause) dont l'un constate uniquement des odeurs dans le hall pas dans les appartements, et surtout uniquement en mars 2026 (bien après son assignation) mais son huissier n'a jamais constaté de nuisances à partir des appartements,
* l'immeuble de situe en plein centre-ville, il existe de nombreux commerces pouvant provoquer du bruit (outre les bus), notamment un snack sur la même rue, en tout état de cause rien ne démontre que la concluante serait à l'origine de bruit depuis qu'elle exploite,
* le fait d'interdire l'exploitation d'un commerce ne parait pas être une mesure " conservatoire ou de remise en état ", car cela entraînerait une situation irrémédiable et définitive, à savoir la fin de la concluante qui ne peut pas se permettre de cesser son exploitation,
* surtout, il n'existe pas de péril établi pas plus qu'un trouble manifestement illicite (puisque même le trouble n'est pas prouvé) qui justifierait la mesure sollicitée, à savoir la fin de l'exploitation d'un commerce. 
E) SUR LA NOUVELLE DEMANDE FORMALISEE LE 6 NOVEMBRE 2025 
* en premier lieu le conduit du système d'extraction a été modifié mais à l'intérieur du local lequel constitue une partie privative, surtout que c'était pour que l'extraction ne gêne pas les passants,
* ce conduit d'extraction qui a été modifié et installé à l'intérieur du local (partie privative) ne peut pas faire l'objet d'une demande d'enlèvement car il ne peut exister de trouble manifestement illicite,
* en second lieu, même si ce n'est pas l'objet de la demande, s'agissant de la nouvelle sortie de cette extraction (à travers la fenêtre dans la Cour de l'immeuble dont la jouissance appartient à la concluante), elle a été mise en place à travers une ancienne fenêtre existante, et donc sans que la façade n'ait été modifiée par une ouverture,
* elle n'a pas nécessité d'ouverture en façade (et donc d'atteinte aux parties communes ou d'atteinte à l'aspect extérieur) puisque la fenêtre ancienne existait, 
* la photo du constat du syndicat démontre l'absence d'atteinte à l'aspect de l'immeuble (même si une telle appréciation relèverait au mieux du juge du fonds) par ce simple aménagement discret de la partie privative (casquette à travers la fenêtre),
* cette demande nouvelle du syndicat comme les précédentes sera rejetée. 
 D) SUR LA DEMANDE DE LA SCI CASLY DIRIGEE CONTRE SNAK DU SUD : 
* la SCI CASLY n'a pas informé la concluante de tout ce litige, information qui aurait sans doute éviter à la concluante de se retrouver dans cette procédure quelques jours après avoir acquis le fonds,
* l'obligation de délivrance (article 1719 du Code Civil) oblige le bailleur à délivrer au locataire un local conforme à sa destination contractuelle, en clair, le bailleur doit s'assurer que le locataire puisse exercer son activité dans le local conformément à la destination du bail, à défaut le bailleur manque à son obligation et cela constitue un trouble illicite,
* la concluante exerce uniquement cette activité prévue au bail et pour lequel elle paie un loyer,
* sur le fondement des articles 1719 du Code Civil et 835 du CPC, non seulement la demande de la SCI sera rejetée mais encore celle-ci sera condamnée à relever et garantir la concluante de toute condamnation y compris au titre de frais irrépétibles et dépens. 

A l'audience, l'avis du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], de la SCI CASLY et de la SAS SNAK DU SUD, a été sollicité sur une orientation en audience de règlement amiable (ARA). 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a déclaré accepter l'orientation en audience de règlement amiable (ARA).

La SCI CASLY et la SAS SNAK DU SUD n'ont pas fait d'observation.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction

Il convient d'ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 25/01166, 25/001357 et 25/01467, qui concernent le même litige ; étant observé que la SAS CLOUD EAT, qui n'a pas comparu et qui a cédé son fonds de commerce, n'est plus concernée par les demandes.

Sur l'orientation en audience de règlement amiable

En vertu de l'article 1532 du code de procédure civile, le juge saisi du litige ou chargé de l'instruction de l'affaire peut, à la demande de l'une des parties ou d'office après avoir recueilli leur avis, décider qu'elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire. Elle ne dessaisit pas le juge. La décision de convocation interrompt le délai de péremption de l'instance jusqu'à, s'il y a lieu, la dernière audience devant le juge chargé de l'audience de règlement amiable.

Selon l'article 1532-1 du même code, l'audience de règlement amiable a pour finalité la résolution amiable du différend entre les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l'évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige. Le juge chargé de l'audience de règlement amiable peut prendre connaissance des conclusions et des pièces échangées par les parties. Il peut procéder aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu'il estime nécessaires, en se transportant si besoin sur les lieux. Il détermine les conditions dans lesquelles l'audience se tient. Il peut décider d'entendre les parties séparément.

L'article 1532-2 du code de procédure civile dispose que les parties sont convoquées à l'audience de règlement amiable par tous moyens. La convocation précise que les parties doivent comparaître en personne. Lorsqu'elles ne sont pas dispensées de représentation obligatoire, les parties comparaissent assistées de leur avocat. Dans les autres cas, elles peuvent être assistées selon les règles applicables devant la juridiction saisie. L'audience se tient en chambre du conseil, hors la présence du greffe, selon les modalités fixées par le juge chargé de l'audience de règlement amiable. À tout moment, le juge chargé de l'audience de règlement amiable peut y mettre fin. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

Aux termes de l'article 1532-3 du même code, à l'issue de l'audience, les parties peuvent demander au juge chargé de l'audience de règlement amiable, assisté du greffier, de constater leur accord, total ou partiel, dans les conditions du troisième alinéa de l'article 1531. Le juge informe le juge saisi du litige qu'il est mis fin à l'audience de règlement amiable et lui transmet, le cas échéant, le procès-verbal d'accord. En application de l'article 1542, les extraits du procès-verbal dressé par le juge chargé de l'audience de règlement amiable valent titre exécutoire. Si les parties établissent un accord transactionnel après l'audience de règlement amiable, elles peuvent lui conférer force exécutoire dans les conditions des sections II et III du chapitre II du titre IV du présent livre. Le juge saisi du litige peut homologuer l'accord.

En l'espèce, l'avis des parties sur l'orientation de l'affaire en audience de règlement amiable a été recueilli en cours de délibéré.

Eu égard à la nature du litige qui oppose les parties et de la possibilité de trouver une issue amiable au litige, il y a lieu d'orienter la présente instance vers une audience de règlement amiable, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision, afin de favoriser la résolution amiable du différend entre les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l'évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, Juge des Référés,

Statuant après débats en audience publique, par mesure d'administration judiciaire, prononcée par mise à disposition du public au greffe,

Ordonnons la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 25/01166, 25/001357 et 25/01467,


Vu les dispositions des articles 1532 et suivant du code de procédure civile, résultant du décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 portant réforme de l'instruction conventionnelle et recodification des modes amiables de résolution des litiges ;

Vu l'avis des parties sur la proposition d'orientation en audience de règlement amiable (ARA);

Dispositif

Ordonnons que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], la SCI CASLY et la SAS SNAK DU SUD, soient convoquées par les soins du greffe, conformément aux dispositions de l'article 1532-2 du code de procédure civile, à l'audience de règlement amiable, présidée par Madame Bernadette MALGRAS magistrate honoraire, qui se tiendra en chambre du conseil, hors la présence du greffe : 

Le 23 septembre 2026 à 14h00 au palais de justice de Grasse - Salle de réunion B au niveau - 1 (rotonde)

Rappelons qu'en application de ce texte, les parties seront convoquées à cette audience de règlement amiable par tout moyen, que la convocation précisera que les parties doivent comparaître en personne et s'agissant d'une procédure avec représentation obligatoire, les parties comparaîtront assistées de leur avocat ;

Rappelons que, conformément aux dispositions des articles 392 et 1532 du code de procédure civile, la présence décision de convocation interrompt le délai de péremption de l'instance jusqu'à, s'il y a lieu, la dernière audience devant le juge chargé de l'audience de règlement amiable ;

Disons que la présente affaire est retirée du rôle des affaires en cours devant le juge de l'exécution et qu'elle pourra être réinscrite, en tant que de besoin, sur la demande de la partie la plus diligente.


Le greffier le juge des référés

1 CCC DOSSIER + 1 CCC à Me LUCIANI + 1 CCC à Me ALIMOUSSA + 1 CCC à Me RODRIGUEZ + 1 CCC à SDC [Adresse 1] + 1 CCC à SNACK DU SUD + 1 CCC à SCI CASLY 
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 07 JUILLET 2026 
ARA - Le 23 septembre 2026 à 14h00 au palais de justice de Grasse - Salle de réunion B au niveau - 1 (rotonde)


S.D.C. LE [Adresse 1] 
c/
S.A.S. CLOUD EAT, S.A.S. SNAK DU SUD, S.C.I. CASLY

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/01166 
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QKKL 


Après débats à l'audience publique des référés tenue le 01 Juin 2026 

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. LE [Adresse 1]
C/o son syndic, Cabinet MICHOT
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 
ET :

S.A.S. CLOUD EAT
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

S.A.S. SNAK DU SUD
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Noreddine ALIMOUSSA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. CASLY
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Caroline RODRIGUEZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 01 Juin 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 07 Juillet 2026. 

***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La résidence [Adresse 1] a été édifiée en 1957 à ANTIBES.

Son règlement de copropriété précise :
" Dans le but de conjurer toutes difficultés ou contestations entre les porteurs de parts, propriétaires ou ayants droit à un titre quelconque des appartements, et de maintenir et conserver I 'harmonie et les bons rapports de voisinage et de copropriété il est établi un règlement déterminant les droites et obligations des intéressés ou des personnes qu'ils pourraient se substituer dans leurs droits (nouveaux propriétaires, locataires, usufruitiers, usagers) du fait de tous droits de l'acquisition ou de la possession d'un appartement, tout intéressé étant tenu de se conformer audit règlement.
Les appartements seront tenus en bon père de famille. Ils ne pourront être occupés que par des personnes de bonne l//è et mœurs qui devront veiller à ne rien faire ni exploiter aucun commerce qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison. Il ne pourra jamais être exploité dans l'immeuble, aucun commerce ou établissement dangereux, insalubre, incommode ou immoral, aucun établissement qui puisse nuire aux voisins, notamment par le bruit, l'odeur, ou les émanations, industries avec moteurs bruyants, dépôt de bois et charbon, d'essences, de pétrole, de chiffons dépôts de produits chimiques, dangereux ou malodorants.
Les locaux du rez-de-chaussée pourront être aménages en magasin avec vitrine, à l'exclusion de cafés, bars et généralement de commerces bruyants ou dégageant des odeurs ou émanations susceptibles d'incommoder les autres copropriétaires ".

La SCI CASLY est propriétaire, dans la résidence [Adresse 1], d'un appartement situé au rez-de-chaussée.

Faisant valoir que la SCI CASLY a cru devoir donner à bail son local à une société exploitant un fonds de commerce de restauration rapide type " tacos " ; que l'exploitation de ce commerce cause des nuisances aux copropriétaires de l'immeuble ; que lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 15 mai 2023, les copropriétaires ont rejeté la demande de réalisation de travaux formulée par la SCI CASLY dans le local exploité par son locataire et ce en raison de nuisances sonores et olfactives occasionnant une gêne aux résidents ; que par correspondance du 29 janvier 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a mis en demeure le SCI CASLY d'avoir à faire cesser les nuisances causées par son locataire, quant à l'exploitation de son commerce de restauration, dont l'activité est proscrite par le règlement de copropriété, et à transmettre dans les meilleurs délais, une copie du bail commercial afférent au lot n° 2 ; et que cette mise en demeure, réceptionnée par ta SCI CASLY le 4 février 2025, est demeurée sans suite, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] a, par acte en date du 17 avril 2025, fait assigner la SCI CASLY devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les termes du règlement de copropriété
Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile
Vu les pièces versées aux débats
CONSTATER que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] interdit l'exploitation dans l'immeuble de commerce ou établissement dangereux, insalubre, incommode, ou immoral, aucun établissement qui puisse nuire aux voisins, notamment par le bruit, l'odeur ou les émanations, industrie avec moteurs bruyants, dépôt de bois et charbon, d'essences, de pétrole, de chiffons, dépôts de produits chimiques, dangereux ou malodorants.
CONSTATER que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] précise que " Les locaux du rez-de-chaussée pourront être aménagés en magasin avec vitrine, à l'exclusion de cafés, bars et généralement de commerces bruyants ou dégageant des odeurs ou émanations susceptibles d'incommoder les autres copropriétaires "
CONDAMNER la SCI CASLY à :
- COMMUNIQUER le bail afférent à l'exploitation du lot ne 2, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir
- FAIRE CESSER les troubles sonores et olfactifs subis par les résidents du fait de L'exploitation du local constituant Le lot n°2, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
- FAIRE CESSER l'exploitation du commerce de restauration rapide installé dans le lot n 02, cette activité étant interdite par le règlement de copropriété, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir
CONDAMNER la SCI CASLY au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement es dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette procédure, initialement enrôlée sous le n° RG 25/00704, a été radiée le 8 septembre 2025, et réenrôlée le 15/09/2025 sous le n° RG 25/01357.

La SCI CASLY a communiqué un bail commercial reçu par Maître [U], notaire à [Localité 3], aux termes duquel elle a donné à bail à la société CLOUD EAT, le lot n° 1 de la copropriété [Adresse 1], soit un appartement n° 1 au rez-de-chaussée à gauche.

Par acte en date du 16 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner la SAS CLOUD EAT aux fins de voir :

Vu les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les termes du règlement de copropriété
Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile
Vu les pièces versées aux débats
CONSTATER que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] interdit l'exploitation dans l'immeuble de commerce ou établissement dangereux, insalubre, incommode, ou immoral, aucun établissement qui puisse nuire aux voisins, notamment par le bruit, l'odeur ou les émanations, industrie avec moteurs bruyants, dépôt de bois et charbon, d'essences, de pétrole, de chiffons, dépôts de produits chimiques, dangereux ou malodorants.
CONSTATER que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] précise que " Les locaux du rez-de-chaussée pourront être aménagés en magasin avec vitrine, à l'exclusion de cafés, bars et généralement de commerces bruyants ou dégageant des odeurs ou émanations susceptibles d'incommoder les autres copropriétaires "
CONDAMNER la Société CLOUD EAT, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à cesser les troubles sonores et olfactifs subis par les résidents du fait de l'exploitation du local constituant le lot n o 1.
CONDAMNER la Société CLOUD EAT, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à cesser l'exploitation du commerce de restauration rapide installé dans le lot n o 1, cette activité étant interdite par le règlement de copropriété.
CONDAMNER la Société CLOUD EAT au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS CLOUD EAT a été assignée selon les modalités de l'article 659 du Code de procédure civile, et n'a pas comparu.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 25/01166.

Suivant acte en date du 18 juillet 2025, la société CLOUD EAT a cédé à la société SNAK DU SUD son fonds de commerce de " Service de restauration à emporter, sans vente d'alcool ".

Par acte en date du 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a fait assigner la SAS SNAK DU SUD aux fins de voir :

Vu les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les termes du règlement de copropriété
Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile
Vu les pièces versées aux débats
CONSTATER que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] interdit l'exploitation dans l'immeuble de commerce ou établissement dangereux, insalubre, incommode, ou immoral, aucun établissement qui puisse nuire aux voisins, notamment par le bruit, l'odeur ou les émanations, industrie avec moteurs bruyants, dépôt de bois et charbon, d'essences, de pétrole, de chiffons, dépôts de produits chimiques, dangereux ou malodorants.
CONSTATER que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] précise que " Les locaux du rez-de-chaussée pourront être aménagés en magasin avec vitrine. à l'exclusion de cafés, bars et généralement de commerces bruyants ou dégageant des odeurs ou émanations susceptibles d'incommoder les autres copropriétaires "
CONDAMNER la Société SNAK DU SUD, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à cesser les troubles sonores et olfactifs subis par Les résidents du fait de l'exploitation du local constituant le lot n01.
CONDAMNER la Société SNAK DU SUD, sous astreinte de 100 C par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à cesser l'exploitation du commerce de restauration rapide installé dans le lot n 0 1, cette activité étant interdite par le règlement de copropriété.
CONDAMNER ta Société SNAK DU SUD au paiement de la somme de 2.000 C sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 25/01467.

* * * * * *
* * * *

Par conclusions notifiées par le RPVA le 29 mai 2026 dans les trois procédures, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] demande à la juridiction de :

Vu les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les termes du règlement de copropriété,
Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces versées aux débats, 
JUGER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la Société Cabinet MICHOT recevable et bien fondé en ses demandes ;
JOINDRE les procédures portant les numéros de RG 25/01357, 25/01166 et 25/01467 ;
DEBOUTER la SCI CASLY de ses entières demandes ; 
DEBOUTER la SAS SNACK DU SUD de ses entières demandes.
CONDAMNER solidairement la société CASLY et la société SNACK DU SUD, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision, à déposer ou faire déposer le conduit d'extraction installé dans la cour en façade de l'immeuble ; 
CONDAMNER solidairement la SCI CASLY et la société SNACK DU SUD, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à faire cesser les troubles sonores et olfactifs subis par les résidents du fait de l'exploitation du local constituant le lot 110 1, en cessant toute activité de cuisson (frites, kebab, plancha: four ) dégageant des odeurs de cuisine 
CONDAMNER solidairement la société CASLY et la société SNACK DU SUD, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à cesser l'exploitation du commerce de restauration _rapide dégageant des odeurs et des émanations, installé dans le lot 110 1, cette activité étant interdite par le règlement de copropriété ;
CONDAMNER solidairement la société CASLY et la société SNACK DU SUD à régler au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic en exerce le CABINET MICHOT la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile.
CONDAMNER in solidum la société CASLY, et la société SNACK DU SUD au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de pénalité pour chaque trouble olfactif ou sonore constaté par un commissaire de justice ou par les services de police ou les Services de la Mairie à compter du prononcé de l'Ordonnance à venir.
CONDAMNER la société CLOUD EAT à régler au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic en exerce le CABINET MICHOT la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile.

Elle déclare que :
 * la SCI CASLY est propriétaire dans la résidence [Adresse 1] du lot no 1 décrit au règlement de copropriété comme suit :
" Au rez-de-chaussée, appartement n° 1 à gauche : l'appartement composé de hall d'entrée, séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, WC, une penderie "
* il s'agit donc d'un appartement,
* ce local n'a jamais été équipé pour accueillir des activités de cuisson, ou bien dégageant des odeurs de cuissons : aucune gaine d'évacuation n'équipe ce local, plus destiné à recevoir des activités type salon de coiffure, agence immobilière etc,
* la SCI CASLY a cru devoir donner à bail son local à une société exploitant un fonds de commerce de restauration rapide type " tacos " : la société CLOUD EAT exerçant sous l'enseigne BOBO TACOS (cette société vendra par la suite son fonds de commerce à la société SNACK DU SUD, modifiant l'enseigne sous le nom " L'ETOILE DU SUD -BOBO TACOS "),
* les nuisances olfactives sont apparues très vite et ont fait réagir les copropriétaires,
* l'exploitant avait reçu une mise en demeure en janvier 2022 de cesser toute préparation de cuisson avec un délai de trois mois pour se mettre en conformité, mais ce dernier ayant présenté un devis à l'issue de ce délai de trois mois pour installer un conduit règlementaire sur le toit, un nouveau délai lui avait été accordé,
* toutefois, lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 15 mai 2023, les copropriétaires ont, à la résolution N° 21, rejeté la demande de réalisation de travaux formulée par la SCI CASLY dans le local exploité par son locataire,
* un procès-verbal de constat a été dressé le 17 juillet 2024 par Maître [H], Commissaire de Justice à [Localité 1],
* l'exploitant poursuivant son activité malgré un contrôle du mois de juillet 2024 et une nouvelle mise en demeure de se mettre en conformité, et ce, en violation de toutes les règles d'hygiène et de sécurité, les copropriétaires ont autorisé le syndicat à ester en justice contre la SCI CASLY et son locataire,
* l'activité entraîne des nuisances auditives et olfactives pour les copropriétaires,
* la SCI CASLY propriétaire du lot se désintéresse ouvertement de la gêne occasionnée par l'exploitation du commerce de son locataire vis-à-vis des copropriétaires ; non seulement elle n'engage aucune action contre son locataire, mais elle tente aussi de créer toutes les difficultés pour conduire le juge des référés à se déclarer incompétent,
* le juge des référés est compétent pour statuer,
* le règlement de copropriété est parfaitement clair et ne nécessite aucune interprétation,
* les activités de restauration rapide, biens qu'elles ne soient ni des bars ni des cafés, peuvent naturellement générer des nuisances olfactives importantes,
* en l'espèce ces odeurs et les instruments de cuissons ont été constatées par : 
o Trois commissaires de justice successifs (2022, 2024 et 2026) e Les services de la Mairie de la Ville d'[Localité 1] (par deux fois) ; janvier 2022,
o Les copropriétaires
* le procès-verbal de constat dressé le 25 septembre 2025 est inopérant,
* l'urgence est avérée en ce que les odeurs de cuisine incommode les copropriétaires de l'immeuble chaque midi ainsi que le soir,
* le bail commercial est inopposable au syndicat des copropriétaires, et rappelle les dispositions du règlement de copropriété,
* Bailleur et Preneur sont parfaitement conscients qu'il n'existe pas de gaine d'extraction dans ce local de sorte qu'aucune activité de cuisson générant des odeurs ne peut y être exercée,
* il s'agit aussi d'une violation des règles d'hygiène relevée par les AAents de la Marie,
* la demande de sursis à statuer est injustifiée,
* il en va au contraire d'une bonne administration de la justice de ne pas laisser perdurer une procédure qui n'a que trop duré en raison du changement de locataire face à une situation relevant d'une violation manifeste du règlement de copropriété et causant un préjudice certain, direct aux copropriétaires de l'immeuble,
* SNACK DU SUD soutient qu'elle n'avait manifestement pas été tenue informée ni par son bailleur ni par son vendeur, de l'existence de la présente procédure,
* cette situation n'est pas imputable à la copropriété,
* la société SNACK DU SUD reconnaît avoir réalisé des travaux affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale,
* l'ouverture dans la fenêtre permettant le passage de cette gaine d'extraction sauvage devra être bouchée, 
* ses remarques sur le standing de la façade (ou plutôt son absence), la présence d'une ancienne fenêtre percée pour y faire sortir la bouche d'extraction (débouchant quand même en partie commune) sont inopérantes,
* cette gaine véhicule des odeurs et la fenêtre a été modifiée,
* il n'existe aucune contestation sérieuse. 

Par conclusions notifiées par le RPVA le 29 mai 2026, la SCI CASLY demande à la juridiction de :

Vu les articles 9, 16, 834, 835 et 700 du Code de procédure civile, 
Vu la jurisprudence visée, 
Vu les pièces versées aux débats, 
 Il est demandé au Président du Tribunal judiciaire de Grasse, pour les raisons sus-énoncés de : 
 A titre principal, 
 SE DÉCLARER incompétent pour connaître des demandes du Syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" 
 RENVOYER le Syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" à mieux se pourvoir sur ce point ; 
 JUGER n'y avoir lieu à référé ; 
 REJETER l'ensemble des demandes, fins et prétentions du Syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" ; 
 A titre subsidiaire, 
CONDAMNER la SAS SNAK DU SUD à relever et garantir indemne la SCI CASLY de l'intégralité des condamnations éventuellement mises à sa charge ; 
 En tout état de cause, 
 ÉCARTER des débats les pièces n°11 à 17 visées dans les conclusions du Syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" celles-ci n'ayant pas été communiquées à la concluante, et ce en violation du principe du contradictoire ; 
 CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires "[Adresse 1]" à payer à la SCI CASLY la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens d'instance. 




Elle réplique que :
* elle a acquis le lot n° 1 le 12 juin 2020,
* l'acte précise : 
 "Observation ici faite qu'il résulte du titre de propriété reçu par Maître [X], le 18 octobre 1982, ce qui suit ci-après littéralement reproduit : Etant ici précisé que ledit lot est en fait à usage commercial depuis plus de vingt ans, et se compose en fait d'un magasin avec vitrine sur rue, arrière magasin, W.C. ; l'aménagement des locaux du rez de chaussée dudit immeuble en magasin ayant été expréssement prévue au règlement de copropriété sus-visé ". 
* à la suite de travaux d'aménagement ayant abouti à la division du lot en deux, la SCI CASLY a consenti, par acte en date du 23 avril 2021, un bail portant sur le local commercial situé à gauche au profit de la Société par actions simplifiée CLOUD EAT,
* la destination des lieux, conforme au règlement de copropriété de l'immeuble, est définie au bail comme suit : 
"restauration rapide, snack et vente à emporter" à l'exclusion de toute autre même temporairement et à l'exclusion de tout commerces insalubres, bruyants, malodorants ou interdits le cas échéant par le règlement, de copropriété de l'immeuble et de ses modificatifs, le PRENEUR devra se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant ladite exploitation." 
 * après quatre années d'exploitation du commerce, et pour la première fois, la SCI CASLY a été mise en demeure par courrier en date du 29 janvier 2025 par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de lui communiquer le bail commercial régularisé, au motif de prétendues nuisances olfactives affectant certains copropriétaires de l'immeuble, puis a engagé la présente procédure,
A) A titre principal, sur le rejet de l'intégralité des demandes du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] 
 1. Concernant l'absence d'urgence et l'existence de contestations sérieuses 
 * le demandeur ne démontre pas en quoi l'activité exercée par la société SNAK DU SUD imposerait d'être interdite en urgence,
* il ne démontre pas en quoi l'activité de la société SNAK DU SUD serait contraire au règlement de copropriété et qu'il y aurait donc urgence à faire cesser toute activité,
* pour une raison inexpliquée, et après quatre années d'exploitation sans difficulté par la Société CLOUD EAT, la copropriété a soudainement commencé à invoquer l'existence de nuisances prétendument générées par le local commercial situé en rez-de-chaussée, alors même que le règlement de copropriété autorise les activités de restauration,
* il est de jurisprudence constante que le Juge des référés ne peut interpréter un contrat,
* en l'espèce, la demande du Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] porte précisément sur l'interprétation de plusieurs contrats : 
 
- D'une part, le règlement de copropriété de l'immeuble, soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; 
- D'autre part, le contrat de bail commercial signé entre la SCI CASLY et la Société CLOUD EAT, désormais opposable à la Société SNAK DU SUD ainsi que sur l'acte de cession de fonds de commerce signé le 18 juillet 2025 entre la Société CLOUD EAT et la SAS SNAK DU SUD. 
 * l'affirmation selon laquelle l'activité exercée par la société SNAK DU SUD ne respecterait pas les dispositions du règlement de copropriété ne relève donc pas de la compétence du juge des référés mais de l'appréciation du Juge du fond,
* le SDC [Adresse 1] considère à tort que les dispositions du règlement de copropriété ne permettraient pas à la SCI CASLY de louer son lot afin d'y effectuer une activité de restauration,
* la SCI CASLY produit également aux débats l'acte de cession de fonds de commerce intervenu entre la Société CLOUD EAT et la Société SNAK DU SUD, aux termes duquel la destination des lieux loués est également définie comme " restauration rapide, snack et vente à emporter ",
* cette activité s'inscrit strictement dans le cadre des stipulations du règlement de copropriété, qui n'interdit pas la restauration, mais uniquement l'activité de cafés/ bars,
* le bail signé le 23 avril 2021 avec la Société CLOUD EAT précise par ailleurs que le preneur a été informé des règles applicables à la copropriété et s'est engagé à les respecter,
* l'activité commerciale exercée par la Société SNAK DU SUD est conforme aux dispositions du règlement de copropriété,
* ces nuisances alléguées ne sont pas démontrées,
* soucieuse de vouloir mettre fin au litige, la SCI CASLY a, par courrier recommandé en date du 24 septembre 2025, demandé l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'une résolution visant à autoriser l'installation d'un système d'extraction pour le local exploité par son locataire,
* le projet, confié à la société ALP' Cheminée, prévoit la fourniture et la pose d'un conduit d'extraction en acier galvanisé de Ø 400 mm le long de la façade, peint dans la même teinte que celle-ci afin d'assurer une meilleure intégration esthétique,
* le dispositif sera en outre équipé d'un piège à sons et d'un coude de rejet directionnel destinés à réduire les nuisances sonores et olfactives,
* parallèlement, la SCI CASLY a mandaté Me [L] [A], commissaire de justice à [Localité 4], lequel s'est rendu sur place le 25 septembre 2025 et a procédé aux constatations suivantes : 
" - Aucune odeur de nourriture ou de friture n'est perceptible depuis la voie publique et aux abords du commerce et de l'entrée de l'immeuble. 
- Je constate l'absence de tout conduit ou de toute gaine débouchant en façade du commerce 
- Dans la cuisine, situé côté sud de la pièce, je constate l'absence de tout conduit d'évacuation entre la hotte et la façade est du commerce (celle côté rue). 
- Dans la pièce du fond, celle côté ouest, je constate la présence d'un extracteur à filtres. Une gaine arrivant de la cuisine y est reliée et une autre en sort et débouche sur le mur ouest. Cette dernière gaine débouche en façade ouest de l'immeuble dans une petite cour. Je ne perçois strictement aucune odeur de nourriture ou de friture dans cette cour, y compris en me plaçant au pied du conduit de sortie de l'extracteur." 
* les nuisances alléguées par le Syndicat des copropriétaires sont dépourvues de tout fondement,
* en tout état de cause, et dans la mesure où c'est la Société CLOUD EAT et non pas la société CASLY qui exerce cette activité, la demande de cessation d'exploitation du commerce en ce qu'elle est dirigée à l'encontre de la concluante, est particulièrement mal fondée,
2. Concernant l'absence de trouble manifestement illicite 
 * le demandeur sollicite la condamnation de la SCI CASLY de faire cesser l'exploitation du commerce de restauration rapide sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
* il ne s'agit nullement d'une mesure conservatoire puisque l'interdiction (ou l'autorisation) d'exercer une activité commerciale relève précisément du fond du litige,
* la demande de condamnation sous astreinte de la SCI CASLY ne caractérisant pas une mesure conservatoire, cette demande sera de plus fort rejetée. 
 B) A titre subsidiaire, sur la demande de relevé et garantie 
 * à titre subsidiaire et si par extraordinaire le Juge de Céans venait à prononcer une quelconque condamnation à l'encontre de la SCI CASLY, il conviendra que ces sommes soient in fine supportées par sa locataire, la SAS SNAK DU SUD. 
 
Par conclusions notifiées par le RPVA le 23 mai 2026, la SAS SNAK DU SUD demande à la juridiction de :

Vu les articles 834 et 835 du CPC, 
Vu les articles 9 du Code de procédure civile et 1315 du Code civil, et 1719 du Code Civil 
Vu l'article 378 du CPC, 
ORDONNER un sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure introduite par la SCI CASLY et portant sur la contestation de la résolution 19 de l'assemblée du SDC [Adresse 1] du 11 décembre 2025 visant à autoriser " l'installation d'un système d'extraction pour le local exploité par son locataire, la Société SNAK DU SUD. " 
A DEFAUT, 
RENVOYER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à mieux se pourvoir, 
A défaut le DEBOUTER de toutes demandes, 
EN TOUT ETAT DE CAUSE, 
DEBOUTER la SCI CASLY de ses demandes, 
CONDAMNER la SCI CASLY à relever et garantir la société SNAK DU SUD de toutes condamnations dont elle pourrait faire l'objet, y compris au titre de frais irrépétibles et dépens, 
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SCI CASLY à 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux dépens. 
 
Elle indique que :
* le 18 juillet 2025, la SAS SNAK DU SUD a acquis le fonds de commerce jusque-là propriété de la Société CLOUD EAT (BOB BURGER),
* après l'acquisition du fonds le 18 juillet 2025, SNAK DU SUD a réalisé divers travaux et a notamment modifié le conduit d'évacuation de la cuisine qui se trouvait jusque-là sur la devanture, il se trouve désormais à l'arrière dans la Cour Commune (comme le rappelle le syndicat),
* la SAS SNAK DU SUD a exploité à compter du 1er septembre 2025,
* c'est donc avec un étonnement certain qu'elle a reçu le 22 septembre 2025 la dénonce d'assignation du syndicat, alors que ni le cédant du fonds, ni le propriétaire (qui a agréé la cession) n'ont informé la SAS SNAK DU SUD des éléments dénoncés, des procédures et des prétendues nuisances,
A) AU PRINCIPAL : LE SURSIS A STATUER : 
* il résultait des propres écritures du syndicat que la SCI CLASY avait demandé à ce que soit mis à l'ordre du jour de la prochaine assemblée une résolution permettant de réaliser des travaux visant à mettre en place une évacuation de l'extraction en toiture de l'immeuble, avec des photos et des devis,
* l'assemblée du SDC a rejeté une telle demande lors de son assemblée du 11 décembre 2025,
* or la SCI CASLY a contesté ce refus en assignant le syndicat,
* si le juge saisi annule le refus de la copropriété, cela mettra un terme aux questions posées à votre juridiction, à savoir l'existence de prétendues odeurs de fritures (avant même l'acquisition par la concluante du fonds !) et conduirait sans doute à une autorisation qui serait donnée pour une installation pérenne,
* il est donc d'une bonne administration de la justice que d'ordonner un sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure introduite par la SCI CASLY et portant sur la contestation de la résolution 19 de l'assemblée du SDC [Adresse 1] du 11 décembre 2025 visant à autoriser " l'installation d'un système d'extraction pour le local exploité par son locataire, la Société 
SNAK DU SUD. " 
B) SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DES PRETENDUES NUISANCES OLFACTIVES OU SONORES : 
 * les attestations produites ne démontrent la réalité d'aucune nuisance imputable à la concluante,
* le constat dressé le 17 juillet 2024, ne concerne pas la concluante,
* le PV d'huissier établi le 2 septembre 2025 date à laquelle la SAS SNAK exploitait (depuis un jour), ne révèle aucune nuisance sonore ou olfactive, l'on constate même qu'il n'y a plus de table en extérieur (par rapport au précédent exploitant),
* s'agissant du constat de mars 2026, il démontre une odeur de friture mais uniquement dans la Cour arrière, le commissaire de justice du syndicat aurait pu se rendre dans les appartements pour y constater les éventuelles nuisances olfactives, il ne l'a même pas fait,
* en conséquence, et surtout au stade du référé, en l'absence d'urgence et en l'absence de preuve des prétendues nuisances, il n'existe aucun motif pouvant justifier que la concluante soit condamnée à mettre un terme à de prétendues nuisances sonores ou olfactives qui n'existent pas,
* il sera observé pour prouver la bonne foi de la concluante que celle-ci : 
 - n'a pris connaissance de la présente procédure qu'après l'acquisition du fonds (alors que le propriétaire la SCI CASLY et le cédant en étaient informés), 
 - a fait des travaux consistants à la mise en place de l'évacuation des fumées vers la Cour (alors qu'elle se trouvait dans la rue) comme le rappelle le syndicat, 
 - a demandé au propriétaire de mettre à l'ordre du jour une autorisation de travaux (pour plus de 16 000 € !) pour mettre fin au débat sur les prétendues odeurs (sans qu'il s'agisse de reconnaître ces odeurs),
- change son filtre à charbon tous les mois, ce qui explique sans doute que l'huissier missionné par le syndicat n'a pas relevé d'odeurs en septembre 2025,
* enfin, la seule façon de mettre fin à ces prétendues odeurs (et surtout à ce débat), ce serait pour le syndicat d'accepter la proposition de poser une extraction en toiture,
* la demande de faire cesser ces troubles sera rejetée à ce stade, 
 C) SUR LA DEMANDE DE CESSATION DE L'EXPLOITATION DU COMMERCE : 
 * le règlement n'interdit pas la restauration rapide, il interdit uniquement " les cafés, bars et les commerces bruyants ou dégageant des odeurs incommodants les autres copropriétaires ",
* le commerce n'est ni un bar ni un café, donc il n'est pas concerné par l'interdiction,
* s'agissant du fait que ce serait un commerce bruyant ou dégageant des odeurs incommodants les copropriétaires, la juridiction constatera que : 
* aucun élément ne vient établir que la concluante causerait du bruit ou des nuisances (même l'huissier venu le 2 septembre n'a pas constaté cela), 
 * aucun copropriétaire autre qu'une dame ne s'est plainte de bruit ou d'odeurs (avant que la concluante ne commence à exploiter), et même cette dame ne le démontre pas, 
 * la seule dame qui s'est plainte n'a jamais fait constater les prétendues odeurs ou bruits subis chez elle par son huissier et avec un appareil mesurant les décibels, 
 * la copropriété a réussi à faire témoigner d'autres copropriétaires (pour les besoins de la cause) dont l'un constate uniquement des odeurs dans le hall pas dans les appartements, et surtout uniquement en mars 2026 (bien après son assignation) mais son huissier n'a jamais constaté de nuisances à partir des appartements,
* l'immeuble de situe en plein centre-ville, il existe de nombreux commerces pouvant provoquer du bruit (outre les bus), notamment un snack sur la même rue, en tout état de cause rien ne démontre que la concluante serait à l'origine de bruit depuis qu'elle exploite,
* le fait d'interdire l'exploitation d'un commerce ne parait pas être une mesure " conservatoire ou de remise en état ", car cela entraînerait une situation irrémédiable et définitive, à savoir la fin de la concluante qui ne peut pas se permettre de cesser son exploitation,
* surtout, il n'existe pas de péril établi pas plus qu'un trouble manifestement illicite (puisque même le trouble n'est pas prouvé) qui justifierait la mesure sollicitée, à savoir la fin de l'exploitation d'un commerce. 
E) SUR LA NOUVELLE DEMANDE FORMALISEE LE 6 NOVEMBRE 2025 
* en premier lieu le conduit du système d'extraction a été modifié mais à l'intérieur du local lequel constitue une partie privative, surtout que c'était pour que l'extraction ne gêne pas les passants,
* ce conduit d'extraction qui a été modifié et installé à l'intérieur du local (partie privative) ne peut pas faire l'objet d'une demande d'enlèvement car il ne peut exister de trouble manifestement illicite,
* en second lieu, même si ce n'est pas l'objet de la demande, s'agissant de la nouvelle sortie de cette extraction (à travers la fenêtre dans la Cour de l'immeuble dont la jouissance appartient à la concluante), elle a été mise en place à travers une ancienne fenêtre existante, et donc sans que la façade n'ait été modifiée par une ouverture,
* elle n'a pas nécessité d'ouverture en façade (et donc d'atteinte aux parties communes ou d'atteinte à l'aspect extérieur) puisque la fenêtre ancienne existait, 
* la photo du constat du syndicat démontre l'absence d'atteinte à l'aspect de l'immeuble (même si une telle appréciation relèverait au mieux du juge du fonds) par ce simple aménagement discret de la partie privative (casquette à travers la fenêtre),
* cette demande nouvelle du syndicat comme les précédentes sera rejetée. 
 D) SUR LA DEMANDE DE LA SCI CASLY DIRIGEE CONTRE SNAK DU SUD : 
* la SCI CASLY n'a pas informé la concluante de tout ce litige, information qui aurait sans doute éviter à la concluante de se retrouver dans cette procédure quelques jours après avoir acquis le fonds,
* l'obligation de délivrance (article 1719 du Code Civil) oblige le bailleur à délivrer au locataire un local conforme à sa destination contractuelle, en clair, le bailleur doit s'assurer que le locataire puisse exercer son activité dans le local conformément à la destination du bail, à défaut le bailleur manque à son obligation et cela constitue un trouble illicite,
* la concluante exerce uniquement cette activité prévue au bail et pour lequel elle paie un loyer,
* sur le fondement des articles 1719 du Code Civil et 835 du CPC, non seulement la demande de la SCI sera rejetée mais encore celle-ci sera condamnée à relever et garantir la concluante de toute condamnation y compris au titre de frais irrépétibles et dépens. 

A l'audience, l'avis du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], de la SCI CASLY et de la SAS SNAK DU SUD, a été sollicité sur une orientation en audience de règlement amiable (ARA). 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a déclaré accepter l'orientation en audience de règlement amiable (ARA).

La SCI CASLY et la SAS SNAK DU SUD n'ont pas fait d'observation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction

Il convient d'ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 25/01166, 25/001357 et 25/01467, qui concernent le même litige ; étant observé que la SAS CLOUD EAT, qui n'a pas comparu et qui a cédé son fonds de commerce, n'est plus concernée par les demandes.

Sur l'orientation en audience de règlement amiable

En vertu de l'article 1532 du code de procédure civile, le juge saisi du litige ou chargé de l'instruction de l'affaire peut, à la demande de l'une des parties ou d'office après avoir recueilli leur avis, décider qu'elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire. Elle ne dessaisit pas le juge. La décision de convocation interrompt le délai de péremption de l'instance jusqu'à, s'il y a lieu, la dernière audience devant le juge chargé de l'audience de règlement amiable.

Selon l'article 1532-1 du même code, l'audience de règlement amiable a pour finalité la résolution amiable du différend entre les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l'évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige. Le juge chargé de l'audience de règlement amiable peut prendre connaissance des conclusions et des pièces échangées par les parties. Il peut procéder aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu'il estime nécessaires, en se transportant si besoin sur les lieux. Il détermine les conditions dans lesquelles l'audience se tient. Il peut décider d'entendre les parties séparément.

L'article 1532-2 du code de procédure civile dispose que les parties sont convoquées à l'audience de règlement amiable par tous moyens. La convocation précise que les parties doivent comparaître en personne. Lorsqu'elles ne sont pas dispensées de représentation obligatoire, les parties comparaissent assistées de leur avocat. Dans les autres cas, elles peuvent être assistées selon les règles applicables devant la juridiction saisie. L'audience se tient en chambre du conseil, hors la présence du greffe, selon les modalités fixées par le juge chargé de l'audience de règlement amiable. À tout moment, le juge chargé de l'audience de règlement amiable peut y mettre fin. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.

Aux termes de l'article 1532-3 du même code, à l'issue de l'audience, les parties peuvent demander au juge chargé de l'audience de règlement amiable, assisté du greffier, de constater leur accord, total ou partiel, dans les conditions du troisième alinéa de l'article 1531. Le juge informe le juge saisi du litige qu'il est mis fin à l'audience de règlement amiable et lui transmet, le cas échéant, le procès-verbal d'accord. En application de l'article 1542, les extraits du procès-verbal dressé par le juge chargé de l'audience de règlement amiable valent titre exécutoire. Si les parties établissent un accord transactionnel après l'audience de règlement amiable, elles peuvent lui conférer force exécutoire dans les conditions des sections II et III du chapitre II du titre IV du présent livre. Le juge saisi du litige peut homologuer l'accord.

En l'espèce, l'avis des parties sur l'orientation de l'affaire en audience de règlement amiable a été recueilli en cours de délibéré.

Eu égard à la nature du litige qui oppose les parties et de la possibilité de trouver une issue amiable au litige, il y a lieu d'orienter la présente instance vers une audience de règlement amiable, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision, afin de favoriser la résolution amiable du différend entre les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l'évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, Juge des Référés,

Statuant après débats en audience publique, par mesure d'administration judiciaire, prononcée par mise à disposition du public au greffe,

Ordonnons la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 25/01166, 25/001357 et 25/01467,


Vu les dispositions des articles 1532 et suivant du code de procédure civile, résultant du décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025 portant réforme de l'instruction conventionnelle et recodification des modes amiables de résolution des litiges ;

Vu l'avis des parties sur la proposition d'orientation en audience de règlement amiable (ARA);

Ordonnons que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], la SCI CASLY et la SAS SNAK DU SUD, soient convoquées par les soins du greffe, conformément aux dispositions de l'article 1532-2 du code de procédure civile, à l'audience de règlement amiable, présidée par Madame Bernadette MALGRAS magistrate honoraire, qui se tiendra en chambre du conseil, hors la présence du greffe : 

Le 23 septembre 2026 à 14h00 au palais de justice de Grasse - Salle de réunion B au niveau - 1 (rotonde)

Rappelons qu'en application de ce texte, les parties seront convoquées à cette audience de règlement amiable par tout moyen, que la convocation précisera que les parties doivent comparaître en personne et s'agissant d'une procédure avec représentation obligatoire, les parties comparaîtront assistées de leur avocat ;

Rappelons que, conformément aux dispositions des articles 392 et 1532 du code de procédure civile, la présence décision de convocation interrompt le délai de péremption de l'instance jusqu'à, s'il y a lieu, la dernière audience devant le juge chargé de l'audience de règlement amiable ;

Disons que la présente affaire est retirée du rôle des affaires en cours devant le juge de l'exécution et qu'elle pourra être réinscrite, en tant que de besoin, sur la demande de la partie la plus diligente.


Le greffier le juge des référés

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 1532-3, code de procedure civile 1532-2, code de procedure civile 1532, code de procedure civile 392, code de procedure civile 1532-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 26 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Val de Briey · ARA - Orientation en ARA · n° 24/00756

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• 2 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Mulhouse · ARA - Orientation en ARA · n° 25/00015

  en commun : code de procedure civile 1532-3, code de procedure civile 1532-2, code de procedure civile 1532, code de procedure civile 392, code de procedure civile 1532-1

• 9 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · ARA - Orientation en ARA · n° 25/04845

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• 9 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · ARA - Orientation en ARA · n° 25/01661

  en commun : code de procedure civile 1532-3, code de procedure civile 1532-2, code de procedure civile 1532, code de procedure civile 392, code de procedure civile 1532-1

• 9 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · ARA - Orientation en ARA · n° 25/01501

  en commun : code de procedure civile 1532-3, code de procedure civile 1532-2, code de procedure civile 1532, code de procedure civile 392, code de procedure civile 1532-1

• 18 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · ARA - Orientation en ARA · n° 25/01216

  en commun : code de procedure civile 1532-3, code de procedure civile 1532-2, code de procedure civile 1532, code de procedure civile 392, code de procedure civile 1532-1

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · ARA - Orientation en ARA · n° 26/00199

  en commun : code de procedure civile 1532-3, code de procedure civile 1532-2, code de procedure civile 1532, code de procedure civile 392, code de procedure civile 1532-1

• 13 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · ARA - Orientation en ARA · n° 26/00620

  en commun : code de procedure civile 1532-3, code de procedure civile 1532-2, code de procedure civile 1532, code de procedure civile 392, code de procedure civile 1532-1

Mise à jour de la source le 2026-07-08T21:09:28.938Z.