Tribunal judiciaire de La Rochelle, CG, 7 juillet 2026, n° 24/02052

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte authentique du 12 octobre 2018, Madame [M] [N] a acquis de Monsieur et Madame [U] [X] un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] correspondant au lot 1 et au lot 4 de la copropriété ainsi décrits :
Lot 1 : au rez-de-chaussée, un appartement comprenant une pièce avec cheminée, deux chambres, cuisine, salle d'eau, WC, terrasse privative et les 99/300ème des parties communes générales
Lot 4: une cave au sous-sol portant le numéro 1 et les 1/300ème des parties communes générales.
Il est précisé à l'acte que le plan des lots n'est pas annexé et que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété établi par Maître [B], Notaire à [Localité 2].
Il est en outre déclaré par les vendeurs que le bien n'a pas été modifié de leur fait par une annexion ou une utilisation irrégulière privative des parties communes.

A l'occasion de la remise en vente du bien, le notaire chargé de la rédaction de l'acte, Maître [I], a informé Madame [M] [N] que la terrasse était en réalité une partie commune utilisée de façon privative et non pas une partie privative.

Par acte authentique du 30 mai 2023, Madame [M] [N] a vendu son bien au prix de 245 000€, l'acte précisant bien que la terrasse n'était pas une partie privative mais une partie commune utilisée de façon privative depuis plusieurs années et que cette utilisation privative était une simple tolérance de la part des autres copropriétaires.

Soutenant que son prix de revente aurait été diminué de 32 000€ du fait de l'erreur commise sur la nature de la terrasse, Madame [M] [N] a adressé un courrier au notaire et à ses vendeurs pour tenter d'obtenir la prise en charge de ce préjudice.

En l'absence d'accord amiable, Madame [M] [N] a, par exploits des 04 et 15 juillet 2024, fait assigner Monsieur et Madame [X] et Maître [P] [I] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE pour obtenir l'indemnisation de ses préjudices.


Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 09 septembre 2025, Madame [M] [N] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1231-1, 1112 et 1626 et suivants du code civil, et de l'article 700 du code de procédure civile de :
* Condamner in solidum Monsieur et Madame [X] et Maître [P] [I] à verser à Madame [M] [N] une somme principale de 32 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice à la suite de la vente de l'immeuble concerné, 
* Condamner in solidum Monsieur et Madame [X] et Maître [P] [I] à verser à Madame [M] [N] une somme complémentaire de 6 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 
* Condamner in solidum Monsieur et Madame [X] et Maître [P] [I] à verser à Madame [M] [N] une somme de 3 500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

* Condamner in solidum Monsieur et Madame [X] et Maître [P] [I] aux dépens.

Elle expose que Monsieur et Madame [X] auraient manqué à leur obligation précontractuelle d'information prévue par l'article 1112 du code civil ainsi qu'à leur obligation dans le cadre de la garantie d'éviction pesant sur tout vendeur.
Elle estime que l'argument de Monsieur [X] selon lequel son propre acte aurait comporté la même mention ne prendrait pas en compte la garantie d'éviction et que, à supposer la prescription acquise, elle aurait nécessité une procédure longue risquant de faire fuir les acquéreurs.
Sur la perte de valeur, elle énonce qu'un logement en centre-ville de [Localité 2] n'aurait pas la même valeur selon qu'il dispose ou non d'une terrasse privative et que la plus-value réalisée serait sans incidence sur la réalité de son préjudice.

Sur la responsabilité du notaire, elle invoque l'obligation d'information de l'officier ministériel ainsi que l'obligation de s'assurer de l'efficacité de son acte et affirme que Maître [P] [I] aurait manqué à ces deux obligations en n'informant pas la concluante de la nature commune de la terrasse et en établissant un acte portant entre autres sur une terrasse privative alors que le bien aurait été dépourvu de terrasse privative.
Elle ajoute que Maître [P] [I] aurait eu tous les éléments nécessaires pour constater que la terrasse n'était pas privative, la preuve en étant qu'il aurait révélé ce problème lors de la revente par Madame [M] [N].

Sur son préjudice, elle indique avoir consenti une baisse de prix de 32 000€ et qu'à supposer que ce préjudice soit une perte de chance, celle-ci devrait être retenue à hauteur de 100% et ajoute que son honnêteté ayant été mise en doute, elle se serait sentie trompée et abusée par les défendeurs.


Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 04 mars 2025, Monsieur [U] [X] demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1112-1 et 2272 du code civil de :
* A titre principal, Débouter Madame [M] [N] et Maître [P] [I] de l'intégralité de leurs demandes présentées à l'encontre de Monsieur [U] [X], 
* A titre subsidiaire, Débouter Madame [M] [N] et Maître [P] [I] de l'intégralité de leurs demandes présentées à l'encontre de Monsieur [U] [X], 
* A titre infiniment subsidiaire, Condamner Maître [P] [I] à garantir et relever indemne Monsieur [U] [X] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, 
* En tout état de cause, Condamner la partie défaillante à lui verser la somme de 3 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Il indique que son épouse, [D] [X] est décédée le 28 novembre 2019.
Il conteste tout manquement de sa part à son obligation d'information alors qu'il aurait lui-même ignoré le caractère non privatif de la terrasse, son propre titre faisant état du caractère privatif de cette terrasse, et que Madame [M] [N] ne démontrerait pas le contraire.
Il ajoute que Madame [M] [N] ne justifierait d'aucun préjudice indemnisable alors que par le jeu de la prescription acquisitive, la terrasse serait devenue privative en 2016 mais que Madame [M] [N] aurait fait le choix de renoncer à cette prescription.


Il affirme que la baisse de prix consentie serait sans lien avec la requalification de la nature de la terrasse, le compromis de vente comportant déjà la mention de requalification de la terrasse en partie commune et qu'en outre la baisse de prix invoquée sans commune mesure avec la valeur de la terrasse de 9 ou 10m².
Il précise que Madame [M] [N] aurait réalisé une plus-value de 65 000€ à la revente du bien.
Il estime qu'en cas de condamnation, le notaire rédacteur de l'acte devrait le relever indemne dans la mesure où le concluant aurait, lors de la cession, remis tous les documents dont l'état descriptif de division et le règlement de copropriété à Maître [I].


Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 août 2025, Maître [P] [I] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1604 et suivants du code civil, de :
*Juger que Maître [P] [I] n'a commis aucune faute,
* Juger que Madame [M] [N] ne justifie d'aucun préjudice indemnisable en lien avec l'intervention du notaire, 
* Juger que Maître [P] [I] n'a pas engagé sa responsabilité à l'égard de Madame [M] [N], 
En conséquence :
* Débouter Madame [M] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
* Débouter Monsieur [U] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
Dans l'hypothèse où il serait fait droit aux demandes de Madame [M] [N] à l'encontre de Maître [P] [I] :
*Condamner les époux [X] à le relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en faveur de Madame [M] [N], 
En tout état de cause :
*Condamner Madame [M] [N] ou tout succombant à payer à Maître [P] [I] la somme de 3 500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
* Condamner Madame [M] [N] ou tout succombant aux dépens dont distraction au profit de Maître Uguette PETILLON, avocate, pour ceux dont elle aura fait l'avance sans en être provisionnée, 
* Juger que l'exécution provisoire est de droit, 
* Dans l'hypothèse où une condamnation serait prononcée à l'encontre de Maître [P] [I] , juger que l'exécution provisoire aurait des conséquences manifestement excessives et écarter l'exécution provisoire.

Elle soutient que Maître [P] [I] n'aurait commis aucune faute dès lors qu'il se serait fié aux actes antérieurs et notamment les actes de 2006 et 2001 faisant état d'une terrasse privative, et que la configuration des lieux aurait évolué ultérieurement.
Elle ajoute qu'une fois l'erreur révélée le notaire aurait garanti les droits de Madame [M] [N] mais que les démarches auraient été anéanties par le choix de la demanderesse de décharger Maître [P] [I] du dossier et de signer un avenant avec renégociation du prix. 
Elle affirme que Madame [M] [N] ne justifierait d'aucun préjudice indemnisable alors que la mention "terrasse privative" n'aurait pas pu conférer à Madame [M] [N] un droit complémentaire à ses lots.
Elle précise à ce titre que le règlement de copropriété aurait prévu la possibilité pour tous les copropriétaires d'utiliser le jardin et le chai et que l'accès à ces éléments aurait nécessité le passage sur l'emplacement de la terrasse et donc une servitude de passage. 

Elle énonce que Madame [M] [N] aurait consenti l'avenant avec réduction du prix sans attendre le résultat de la négociation avec la copropriété alors que le compromis aurait comporté une condition suspensive relative à la modification du statut de la terrasse. 
Elle souligne que la garantie d'éviction pesant sur le vendeur, Monsieur [U] [X] devrait sa garantie au notaire. 


L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 08 janvier 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera constaté que Madame [D] [X] est décédée avant même l'engagement de la présente procédure si bien qu'elle n'a jamais été partie à cette instance.

Madame [M] [N] entend mettre en cause la responsabilité d'une part de son vendeur et d'autre part du notaire rédacteur de l'acte. 


1) sur la responsabilité de Monsieur [U] [X]

Selon l'article 1104 du code civil "Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.".

Aux termes de l'article 1112-1 du code civil "[Localité 5] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.".

Il appartient à celui qui invoque un manquement de son cocontractant à cette obligation d'information de prouver que le-dit cocontractant connaissait l'information cachée.


En l'espèce, Madame [M] [N] soutient que Monsieur [U] [X] aurait manqué à cette obligation d'information en ne lui révélant pas que la terrasse n'était pas privative. 
Or la demanderesse ne produit aucune pièce de nature à démontrer que les époux [X] connaissaient le statut juridique réel de la terrasse.
Au contraire le propre titre du défendeur comportait exactement la même mention descriptive du bien avec indication d'une terrasse privative.
En outre Madame [G] [X] et Monsieur [H] [Z] attestent de l'utilisation de la terrasse à titre privatif par Monsieur et Madame [X]. 

Dès lors, Madame [M] [N] succombe dans la preuve qui lui incombe d'établir la connaissance par Monsieur [U] [X] du statut juridique de cette terrasse.

Madame [M] [N] sera déboutée de l'ensemble de ses demandes présentées à l'encontre de son vendeur.





2) sur la responsabilité de Maître [P] [I]

Selon l'article 1240 du code civil "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.". 

Il appartient à celui qui entend engager la responsabilité d'un tiers y compris d'un notaire rédacteur d'acte de prouver la faute commise mais également l'existence d'un préjudice et le lien de causalité entre les deux.

 
Maître [I] a rédigé l'acte de vente entre les époux [X] et Madame [M] [N].
Il a ainsi fait état du caractère privatif de la terrasse.
Or à ce titre, il a repris la mention de l'acte précédent à savoir l'acte de vente entre Madame [K] et les époux [X] du 20 avril 2006 dont il n'était pas le rédacteur et celle de l'acte encore antérieur, la vente par Monsieur et Madame [V] à Madame [K] le 06 avril 2001, dont il n'était pas non plus le rédacteur.
Ainsi Maître [I] pouvait légitimement se fier aux indications des deux titres précédents.

Il est constant que cette description ne correspondait pas à l'acte encore antérieur de 1990 ni au règlement de copropriété.
Il est également démontré par la comparaison des actes que le bien avait fait l'objet d'une rénovation entre 1990 et 2001, date d'acquisition par Madame [K] si bien que la notion de terrasse privative est apparue au cours de cette période.
Néanmoins, l'attention du notaire aurait dû être attirée par cette modification entre les actes de 1990 et ceux des années 2000, comme elle l'a été finalement lors de la rédaction du projet de revente du bien par Madame [M] [N].

Une faute est ainsi établie à l'encontre de Maître [P] [I].

Néanmoins, Madame [M] [N] ne démontre pas l'existence d'un préjudice en lien avec cette faute.

Le compromis de vente initial entre Madame [M] [N] et les consorts [Q] a été produit par Maître [P] [I] et non pas par Madame [M] [N].
Ce compromis prévoyait un prix de 277 000€ net vendeur.
Or ce compromis faisait d'ores et déjà état de la situation juridique de la terrasse en précisant que "la terrasse indiquée dans les titres de propriété du 06 avril 2001, 20 avril 2006 et 12 octobre 2018 n'est pas une partie privative mais une partie commune utilisée privativement depuis de nombreuses années. Mais cette utilisation privative n'est qu'une tolérance des copropriétaires." 
Il en résulte que la vente avait été négociée à ce prix en toute connaissance de la situation particulière de la terrasse.
En outre, ce compromis comportait une condition suspensive relative à la situation de la terrasse aux termes de laquelle Madame [M] [N] s'engageait à réunir l'ensemble des copropriétaires pour obtenir la modification du règlement de copropriété afin d'intégrer la terrasse privative au lot 1 tout en gardant un droit de passage pour les autres copropriétaires.
Or la sanction de cette condition était non pas une baisse du prix mais une renonciation par l'acquéreur à l'acquisition projetée soit la poursuite de la vente, les consorts [Q] faisant alors leur affaire personnelle de l'obtention de l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. 



En consentant une baisse de prix non prévue au compromis et sans justifier ni d'une urgence à vendre ni de ce que cette baisse pouvait correspondre à la valeur de la propriété privative de la terrasse, Madame [M] [N] a elle-même causé son préjudice.

Surtout, il sera rappelé que les articles 2261 et suivants du code civil instaurent une prescription acquisitive dont les conditions étaient réunies lorsque Madame [M] [N] a voulu revendre son bien.
En effet, la propriété de la terrasse a été acquise de bonne foi et par juste titre par Madame [M] [N] en 2018 mais également antérieurement par Monsieur [U] [X] et son épouse en 2006 et même antérieurement encore par Madame [K] en 2001.
Dès lors le délai de prescription de dix ans était largement écoulé en mars 2023 lors de la signature du compromis entre Madame [M] [N] et les consorts [Q] si bien que Madame [M] [N] était fondée à revendiquer la propriété de la terrasse.

En conséquence, la baisse de prix consentie par Madame [M] [N] à ses acquéreurs apparaît sans lien avec la faute commise par le notaire. 

Madame [M] [N] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel présentée à l'encontre de Maître [P] [I].

La demanderesse ne produit aucune pièce de nature à établir l'existence d'un préjudice moral quelconque.

Elle sera également déboutée de sa demande à ce titre. 

 
3) sur les dépens et les frais irrépétibles 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.".

Madame [M] [N] qui succombe sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [X] et de Maître [P] [I], contraints de se défendre en justice, l'intégralité de leurs frais non compris dans les dépens. Madame [M] [N] sera condamnée à verser à ce titre à chacun de ces défendeurs la somme de 3 000€.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort, 
 
 - CONSTATE le décès de Madame [D] [X] antérieurement à l'introduction de la présente instance et DIT qu'en conséquence elle n'a jamais été partie à la présente instance, 


 - DEBOUTE Madame [M] [N] de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts présentées à l'encontre de Monsieur [U] [X], 

 - DEBOUTE Madame [M] [N] de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts présentées à l'encontre de Maître [P] [I], 

 - DEBOUTE Madame [M] [N] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

 - CONDAMNE Madame [M] [N] à verser à Monsieur [U] [X] la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
 
 - CONDAMNE Madame [M] [N] à verser à Maître [P] [I] la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

 - CONDAMNE Madame [M] [N] aux entiers dépens.


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT




























Copies délivrées le
à
Maître David BODIN de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE (1 ccc)
Maître Uguette PETILLION de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION (1 ccc + 1 ce)
Maître Marie-Anne BUSSIERES de la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES AVOCAT (1 ccc + 1 ce)

Minute N° 26/00219
Jugement du 07 juillet 2026

Dossier : N° RG 24/02052 - N° Portalis DBXC-W-B7I-FE3X 
 Affaire : [M] [N] C/ [D] [S] épouse [X], [U] [X], [P] [I] 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE
CONTENTIEUX GENERAL CIVIL


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX,
Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile
GREFFIER : Marianne CONSTANS, lors des débats
Sophie BERTHONNEAU, lors du délibéré


DEMANDERESSE

- [M] [N]
née le 04 septembre 1954 à [Localité 1] (70)
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître David BODIN, membre de la S.C.P. BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant


DÉFENDEURS

- [D] [S] épouse [X]
née le 29 mai 1962 à [Localité 2] (17)
demeurant [Adresse 2]
défaillante

- [U] [X]
né le 27 août 1959 à [Localité 3] (49)
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Marie-Anne BUSSIERES, membre de la S.E.L.A.R.L. MARIE-ANNE BUSSIERES AVOCAT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

- Maître [P] [I], Notaire
membre de la S.E.L.A.R.L. [Y]-MEERSEMAN 
immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 849 563 242 
prise en la personne de son représentant légal
située [Adresse 3]
représenté par Maître Uguette PETILLION, membre de la S.E.L.A.R.L. MADY-GILLET- BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant


Clôture prononcée le 08 janvier 2006
Débats tenus à l'audience du 05 mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président le 07 juillet 2026
Jugement prononcé le 07 juillet 2026 par mise à disposition au greffe



EXPOSE DU LITIGE 

Par acte authentique du 12 octobre 2018, Madame [M] [N] a acquis de Monsieur et Madame [U] [X] un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] correspondant au lot 1 et au lot 4 de la copropriété ainsi décrits :
Lot 1 : au rez-de-chaussée, un appartement comprenant une pièce avec cheminée, deux chambres, cuisine, salle d'eau, WC, terrasse privative et les 99/300ème des parties communes générales
Lot 4: une cave au sous-sol portant le numéro 1 et les 1/300ème des parties communes générales.
Il est précisé à l'acte que le plan des lots n'est pas annexé et que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété établi par Maître [B], Notaire à [Localité 2].
Il est en outre déclaré par les vendeurs que le bien n'a pas été modifié de leur fait par une annexion ou une utilisation irrégulière privative des parties communes.

A l'occasion de la remise en vente du bien, le notaire chargé de la rédaction de l'acte, Maître [I], a informé Madame [M] [N] que la terrasse était en réalité une partie commune utilisée de façon privative et non pas une partie privative.

Par acte authentique du 30 mai 2023, Madame [M] [N] a vendu son bien au prix de 245 000€, l'acte précisant bien que la terrasse n'était pas une partie privative mais une partie commune utilisée de façon privative depuis plusieurs années et que cette utilisation privative était une simple tolérance de la part des autres copropriétaires.

Soutenant que son prix de revente aurait été diminué de 32 000€ du fait de l'erreur commise sur la nature de la terrasse, Madame [M] [N] a adressé un courrier au notaire et à ses vendeurs pour tenter d'obtenir la prise en charge de ce préjudice.

En l'absence d'accord amiable, Madame [M] [N] a, par exploits des 04 et 15 juillet 2024, fait assigner Monsieur et Madame [X] et Maître [P] [I] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE pour obtenir l'indemnisation de ses préjudices.


Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 09 septembre 2025, Madame [M] [N] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1231-1, 1112 et 1626 et suivants du code civil, et de l'article 700 du code de procédure civile de :
* Condamner in solidum Monsieur et Madame [X] et Maître [P] [I] à verser à Madame [M] [N] une somme principale de 32 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice à la suite de la vente de l'immeuble concerné, 
* Condamner in solidum Monsieur et Madame [X] et Maître [P] [I] à verser à Madame [M] [N] une somme complémentaire de 6 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 
* Condamner in solidum Monsieur et Madame [X] et Maître [P] [I] à verser à Madame [M] [N] une somme de 3 500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

* Condamner in solidum Monsieur et Madame [X] et Maître [P] [I] aux dépens.

Elle expose que Monsieur et Madame [X] auraient manqué à leur obligation précontractuelle d'information prévue par l'article 1112 du code civil ainsi qu'à leur obligation dans le cadre de la garantie d'éviction pesant sur tout vendeur.
Elle estime que l'argument de Monsieur [X] selon lequel son propre acte aurait comporté la même mention ne prendrait pas en compte la garantie d'éviction et que, à supposer la prescription acquise, elle aurait nécessité une procédure longue risquant de faire fuir les acquéreurs.
Sur la perte de valeur, elle énonce qu'un logement en centre-ville de [Localité 2] n'aurait pas la même valeur selon qu'il dispose ou non d'une terrasse privative et que la plus-value réalisée serait sans incidence sur la réalité de son préjudice.

Sur la responsabilité du notaire, elle invoque l'obligation d'information de l'officier ministériel ainsi que l'obligation de s'assurer de l'efficacité de son acte et affirme que Maître [P] [I] aurait manqué à ces deux obligations en n'informant pas la concluante de la nature commune de la terrasse et en établissant un acte portant entre autres sur une terrasse privative alors que le bien aurait été dépourvu de terrasse privative.
Elle ajoute que Maître [P] [I] aurait eu tous les éléments nécessaires pour constater que la terrasse n'était pas privative, la preuve en étant qu'il aurait révélé ce problème lors de la revente par Madame [M] [N].

Sur son préjudice, elle indique avoir consenti une baisse de prix de 32 000€ et qu'à supposer que ce préjudice soit une perte de chance, celle-ci devrait être retenue à hauteur de 100% et ajoute que son honnêteté ayant été mise en doute, elle se serait sentie trompée et abusée par les défendeurs.


Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 04 mars 2025, Monsieur [U] [X] demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1112-1 et 2272 du code civil de :
* A titre principal, Débouter Madame [M] [N] et Maître [P] [I] de l'intégralité de leurs demandes présentées à l'encontre de Monsieur [U] [X], 
* A titre subsidiaire, Débouter Madame [M] [N] et Maître [P] [I] de l'intégralité de leurs demandes présentées à l'encontre de Monsieur [U] [X], 
* A titre infiniment subsidiaire, Condamner Maître [P] [I] à garantir et relever indemne Monsieur [U] [X] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, 
* En tout état de cause, Condamner la partie défaillante à lui verser la somme de 3 000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Il indique que son épouse, [D] [X] est décédée le 28 novembre 2019.
Il conteste tout manquement de sa part à son obligation d'information alors qu'il aurait lui-même ignoré le caractère non privatif de la terrasse, son propre titre faisant état du caractère privatif de cette terrasse, et que Madame [M] [N] ne démontrerait pas le contraire.
Il ajoute que Madame [M] [N] ne justifierait d'aucun préjudice indemnisable alors que par le jeu de la prescription acquisitive, la terrasse serait devenue privative en 2016 mais que Madame [M] [N] aurait fait le choix de renoncer à cette prescription.


Il affirme que la baisse de prix consentie serait sans lien avec la requalification de la nature de la terrasse, le compromis de vente comportant déjà la mention de requalification de la terrasse en partie commune et qu'en outre la baisse de prix invoquée sans commune mesure avec la valeur de la terrasse de 9 ou 10m².
Il précise que Madame [M] [N] aurait réalisé une plus-value de 65 000€ à la revente du bien.
Il estime qu'en cas de condamnation, le notaire rédacteur de l'acte devrait le relever indemne dans la mesure où le concluant aurait, lors de la cession, remis tous les documents dont l'état descriptif de division et le règlement de copropriété à Maître [I].


Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 août 2025, Maître [P] [I] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1604 et suivants du code civil, de :
*Juger que Maître [P] [I] n'a commis aucune faute,
* Juger que Madame [M] [N] ne justifie d'aucun préjudice indemnisable en lien avec l'intervention du notaire, 
* Juger que Maître [P] [I] n'a pas engagé sa responsabilité à l'égard de Madame [M] [N], 
En conséquence :
* Débouter Madame [M] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
* Débouter Monsieur [U] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
Dans l'hypothèse où il serait fait droit aux demandes de Madame [M] [N] à l'encontre de Maître [P] [I] :
*Condamner les époux [X] à le relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en faveur de Madame [M] [N], 
En tout état de cause :
*Condamner Madame [M] [N] ou tout succombant à payer à Maître [P] [I] la somme de 3 500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
* Condamner Madame [M] [N] ou tout succombant aux dépens dont distraction au profit de Maître Uguette PETILLON, avocate, pour ceux dont elle aura fait l'avance sans en être provisionnée, 
* Juger que l'exécution provisoire est de droit, 
* Dans l'hypothèse où une condamnation serait prononcée à l'encontre de Maître [P] [I] , juger que l'exécution provisoire aurait des conséquences manifestement excessives et écarter l'exécution provisoire.

Elle soutient que Maître [P] [I] n'aurait commis aucune faute dès lors qu'il se serait fié aux actes antérieurs et notamment les actes de 2006 et 2001 faisant état d'une terrasse privative, et que la configuration des lieux aurait évolué ultérieurement.
Elle ajoute qu'une fois l'erreur révélée le notaire aurait garanti les droits de Madame [M] [N] mais que les démarches auraient été anéanties par le choix de la demanderesse de décharger Maître [P] [I] du dossier et de signer un avenant avec renégociation du prix. 
Elle affirme que Madame [M] [N] ne justifierait d'aucun préjudice indemnisable alors que la mention "terrasse privative" n'aurait pas pu conférer à Madame [M] [N] un droit complémentaire à ses lots.
Elle précise à ce titre que le règlement de copropriété aurait prévu la possibilité pour tous les copropriétaires d'utiliser le jardin et le chai et que l'accès à ces éléments aurait nécessité le passage sur l'emplacement de la terrasse et donc une servitude de passage. 

Elle énonce que Madame [M] [N] aurait consenti l'avenant avec réduction du prix sans attendre le résultat de la négociation avec la copropriété alors que le compromis aurait comporté une condition suspensive relative à la modification du statut de la terrasse. 
Elle souligne que la garantie d'éviction pesant sur le vendeur, Monsieur [U] [X] devrait sa garantie au notaire. 


L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 08 janvier 2026.



MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera constaté que Madame [D] [X] est décédée avant même l'engagement de la présente procédure si bien qu'elle n'a jamais été partie à cette instance.

Madame [M] [N] entend mettre en cause la responsabilité d'une part de son vendeur et d'autre part du notaire rédacteur de l'acte. 


1) sur la responsabilité de Monsieur [U] [X]

Selon l'article 1104 du code civil "Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.".

Aux termes de l'article 1112-1 du code civil "[Localité 5] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.".

Il appartient à celui qui invoque un manquement de son cocontractant à cette obligation d'information de prouver que le-dit cocontractant connaissait l'information cachée.


En l'espèce, Madame [M] [N] soutient que Monsieur [U] [X] aurait manqué à cette obligation d'information en ne lui révélant pas que la terrasse n'était pas privative. 
Or la demanderesse ne produit aucune pièce de nature à démontrer que les époux [X] connaissaient le statut juridique réel de la terrasse.
Au contraire le propre titre du défendeur comportait exactement la même mention descriptive du bien avec indication d'une terrasse privative.
En outre Madame [G] [X] et Monsieur [H] [Z] attestent de l'utilisation de la terrasse à titre privatif par Monsieur et Madame [X]. 

Dès lors, Madame [M] [N] succombe dans la preuve qui lui incombe d'établir la connaissance par Monsieur [U] [X] du statut juridique de cette terrasse.

Madame [M] [N] sera déboutée de l'ensemble de ses demandes présentées à l'encontre de son vendeur.





2) sur la responsabilité de Maître [P] [I]

Selon l'article 1240 du code civil "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.". 

Il appartient à celui qui entend engager la responsabilité d'un tiers y compris d'un notaire rédacteur d'acte de prouver la faute commise mais également l'existence d'un préjudice et le lien de causalité entre les deux.

 
Maître [I] a rédigé l'acte de vente entre les époux [X] et Madame [M] [N].
Il a ainsi fait état du caractère privatif de la terrasse.
Or à ce titre, il a repris la mention de l'acte précédent à savoir l'acte de vente entre Madame [K] et les époux [X] du 20 avril 2006 dont il n'était pas le rédacteur et celle de l'acte encore antérieur, la vente par Monsieur et Madame [V] à Madame [K] le 06 avril 2001, dont il n'était pas non plus le rédacteur.
Ainsi Maître [I] pouvait légitimement se fier aux indications des deux titres précédents.

Il est constant que cette description ne correspondait pas à l'acte encore antérieur de 1990 ni au règlement de copropriété.
Il est également démontré par la comparaison des actes que le bien avait fait l'objet d'une rénovation entre 1990 et 2001, date d'acquisition par Madame [K] si bien que la notion de terrasse privative est apparue au cours de cette période.
Néanmoins, l'attention du notaire aurait dû être attirée par cette modification entre les actes de 1990 et ceux des années 2000, comme elle l'a été finalement lors de la rédaction du projet de revente du bien par Madame [M] [N].

Une faute est ainsi établie à l'encontre de Maître [P] [I].

Néanmoins, Madame [M] [N] ne démontre pas l'existence d'un préjudice en lien avec cette faute.

Le compromis de vente initial entre Madame [M] [N] et les consorts [Q] a été produit par Maître [P] [I] et non pas par Madame [M] [N].
Ce compromis prévoyait un prix de 277 000€ net vendeur.
Or ce compromis faisait d'ores et déjà état de la situation juridique de la terrasse en précisant que "la terrasse indiquée dans les titres de propriété du 06 avril 2001, 20 avril 2006 et 12 octobre 2018 n'est pas une partie privative mais une partie commune utilisée privativement depuis de nombreuses années. Mais cette utilisation privative n'est qu'une tolérance des copropriétaires." 
Il en résulte que la vente avait été négociée à ce prix en toute connaissance de la situation particulière de la terrasse.
En outre, ce compromis comportait une condition suspensive relative à la situation de la terrasse aux termes de laquelle Madame [M] [N] s'engageait à réunir l'ensemble des copropriétaires pour obtenir la modification du règlement de copropriété afin d'intégrer la terrasse privative au lot 1 tout en gardant un droit de passage pour les autres copropriétaires.
Or la sanction de cette condition était non pas une baisse du prix mais une renonciation par l'acquéreur à l'acquisition projetée soit la poursuite de la vente, les consorts [Q] faisant alors leur affaire personnelle de l'obtention de l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. 



En consentant une baisse de prix non prévue au compromis et sans justifier ni d'une urgence à vendre ni de ce que cette baisse pouvait correspondre à la valeur de la propriété privative de la terrasse, Madame [M] [N] a elle-même causé son préjudice.

Surtout, il sera rappelé que les articles 2261 et suivants du code civil instaurent une prescription acquisitive dont les conditions étaient réunies lorsque Madame [M] [N] a voulu revendre son bien.
En effet, la propriété de la terrasse a été acquise de bonne foi et par juste titre par Madame [M] [N] en 2018 mais également antérieurement par Monsieur [U] [X] et son épouse en 2006 et même antérieurement encore par Madame [K] en 2001.
Dès lors le délai de prescription de dix ans était largement écoulé en mars 2023 lors de la signature du compromis entre Madame [M] [N] et les consorts [Q] si bien que Madame [M] [N] était fondée à revendiquer la propriété de la terrasse.

En conséquence, la baisse de prix consentie par Madame [M] [N] à ses acquéreurs apparaît sans lien avec la faute commise par le notaire. 

Madame [M] [N] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel présentée à l'encontre de Maître [P] [I].

La demanderesse ne produit aucune pièce de nature à établir l'existence d'un préjudice moral quelconque.

Elle sera également déboutée de sa demande à ce titre. 

 
3) sur les dépens et les frais irrépétibles 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile "La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.".

Madame [M] [N] qui succombe sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [X] et de Maître [P] [I], contraints de se défendre en justice, l'intégralité de leurs frais non compris dans les dépens. Madame [M] [N] sera condamnée à verser à ce titre à chacun de ces défendeurs la somme de 3 000€. 



PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort, 
 
 - CONSTATE le décès de Madame [D] [X] antérieurement à l'introduction de la présente instance et DIT qu'en conséquence elle n'a jamais été partie à la présente instance, 


 - DEBOUTE Madame [M] [N] de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts présentées à l'encontre de Monsieur [U] [X], 

 - DEBOUTE Madame [M] [N] de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts présentées à l'encontre de Maître [P] [I], 

 - DEBOUTE Madame [M] [N] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

 - CONDAMNE Madame [M] [N] à verser à Monsieur [U] [X] la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
 
 - CONDAMNE Madame [M] [N] à verser à Maître [P] [I] la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

 - CONDAMNE Madame [M] [N] aux entiers dépens.


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT




























Copies délivrées le
à
Maître David BODIN de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE (1 ccc)
Maître Uguette PETILLION de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION (1 ccc + 1 ce)
Maître Marie-Anne BUSSIERES de la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES AVOCAT (1 ccc + 1 ce)

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1626, code civil 1112-1, code civil 1112, code civil 2261, code civil 2272, code de procedure civile 816). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 12 février 2026 · Tribunal judiciaire de Tours · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/04593

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• 29 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Grenoble · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/01490

  en commun : code civil 1626, code civil 2261

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/05151

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Mise à jour de la source le 2026-07-08T21:18:45.960Z.