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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Metz, Chambre 1 Cabinet 2, 25 juin 2026, n° 21/01172

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesVente du fonds de commerce
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Motifs

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l'article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif ;

Vu l'article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ; 


1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte du 17 mai 2019, la SCI MCG a vendu à la SCI JOMESTORE un bien immobilier dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à METZ comprenant : un local commercial en rez de chaussée constitué d'un magasin, un bureau, une réserve et un WC (lot n°1), un commerce composé de deux dégagements et quatre réserves en rez de chaussée (lot n°2) ainsi que trois caves en sous sol, moyennant le prix de 495.000 €.

L'acte de vente précise l'existence d'un locataire dans les locaux, à l'exception d'une cave, à savoir la société [T] [J], selon bail de neuf ans consenti le 03 janvier 2017, à effet au 1er janvier 2017 et jusqu'au 31 décembre 2025. Le vendeur déclare n'avoir aucun litige en cours avec son locataire. Le contrat de bail est joint à l'acte de vente.

Les loyers de juin à septembre 2019 ont été payés avec retard et la locataire a cessé de payer tout loyer à compter d'octobre 2019.
La SCI JOMESTORE s'est en outre aperçue que les loyers payés l'étaient par une SAS 3 RC TENNIS et non par la SARL [T] [J].
Alertée en mai 2020 par des occupants de l'immeuble de ce que la locataire était partie, la SCI JOMESTORE a fait dresser constat de l'abandon des lieux par acte d'huissier du 04 juin 2020.

Soutenant avoir été victime d'une réticence dolosive de la part de la SCI MCG et à tout le moins d'un manquement à son obligation d'information, la SCI JOMESTORE a introduit la présente procédure.


2°) LA PROCEDURE 

Par exploit d'huissier délivré le 06 mai 2021, la SCI JOMESTORE a constitué avocat et a fait assigner la SCI MCG devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, afin de le voir, au visa des articles 1112 et suivants, 1130, 1137, 1219 et suivants, 1240 et suivants du code civil,
-déclarer les demandes de la SCI JOMESTORE recevables et sa demande bien fondée,
-dire et juger que la SCI MCG s'est rendue coupable d'une réticence dolosive,
-dire et juger que la SCI MCG a manqué à son obligation d'information précontractuelle,

En conséquence,
-condamner la SCI MCG à lui payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes de :
*33.370,67 € sur la perte de loyers de la date d'acquisition au 04 juin 2020,
*43.249,33 € sur la perte de loyers jusqu'à relocation, à compter du 05 juin 2020 et comptes arrêtés au 30 avril 2021,
*3.980 € par mois sur la perte de loyers à compter du 1er mai 2021, et jusqu'à relocation du bien immobilier,
*135.000 € au titre du préjudice de perte de chance
En toute hypothèse,
-de condamner la SCI MCG à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner la SCI MCG aux entiers frais et dépens de l'instance.

La SCI MCG a constitué avocat.

Par ordonnance du 14 avril 2023 à laquelle il est renvoyé pour de plus amples développements, le juge de la mise en état a :
-invité et au besoin enjoint à la SCI MCG de produire, pour les années 2017 (à compter de la vente du 17 mai 2017) et 2018, la même attestation comptable que celle qu'elle a adressée à la SCI JOMESTORE pour l'année 2019, faisant apparaître, pour chaque terme de loyer, l'auteur du virement ou du paiement, sa date et son montant et l'affectation du paiement, ce dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision qui sera faite à la diligence de la requérante sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à l'issue de ce délai, ce pendant une durée de 3 mois à l'issue de laquelle il pourra à nouveau être fait droit.
-débouté les parties de leur demande respective sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-réservé les dépens et dit qu'ils suivront le sort du principal.


3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions récapitulatives n°5 notifiées en RPVA le 28 mai 2025, la SCI JOMESTORE demande au tribunal, au visa des articles 1112 et suivants, 1130 et 1137, 1219 et suivants du code civil, 1240 et suivants du code civil,
-de déclarer les demandes de la SCI JOMESTORE recevables et sa demande bien fondée,
-de dire et juger que la SCI MCG s'est rendue coupable d'une réticence dolosive,
-de dire et juger que la SCI MCG a manqué à son obligation d'information précontractuelle,
En conséquence,
-de condamner la SCI MCG à régler à la SCI JOMESTORE, à titre de dommages et intérêts, les sommes ci après :
*33.370,67 € sur la perte de loyers de la date d'acquisition au 04 juin 2020,
*67.129,33 € sur la perte de loyers jusqu'à relocation, 
*3.980 € par mois sur la perte de loyers à compter du 1er mai 2021, et jusqu'à relocation du bien immobilier,
*135.000 € au titre du préjudice de perte de chance,
En toute hypothèse,
-de condamner la SCI MCG à payer à la SCI JOMESTORE la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner la SCI MCG aux entiers frais et dépens de l'instance et de ses suites.

A l'appui de ses demandes, elle fait valoir que :
-à la date d'acquisition du bien immobilier par la SCI MCG en 1990, le local commercial était loué à une SARL [Adresse 4] ; cette société, dirigée par M [T] père, a fait l'objet d'un redressement judiciaire en 1992, suivi d'un plan de redressement en 1993 puis d'une liquidation judiciaire en juin 2011 ; dès ce stade, la SCI MCG a du rencontrer des problèmes de non-paiement avec cette société ;
-dès le 20 janvier 2012, une nouvelle société SARL [T] [J] était créée, pour exploiter le même type de commerce, dans les mêmes locaux, mais gérée par M [H] [T], le fils ; cette société, avec laquelle le bail a été conclu, a rencontré des difficultés immédiates puisque dès juillet 2013, l'assemblée générale autorisait la poursuite d'activité malgré un actif net devenu inférieur à la moitié du capital social ; elle a sollicité la communication des comptes annuels de cette société tels que publiés au RCS ; ils démontrent des pertes sur les exercices 2016 à 2018 ainsi que des anomalies comptables en 2018 ;
-une SAS 3 RC TENNIS a été immatriculée le 13 février 2017, exploitant le même type de commerce, dans les mêmes locaux, gérée par M [H] [T] ; visiblement la SARL [T] [J] était trop obérée et la SAS 3 RC TENNIS a été constituée pour reprendre l'exploitation du fonds de commerce ; la SAS 3 RC TENNIS n'a jamais publié ses comptes sociaux et a en définitive été radiée du RCS le 07 juillet 2022 ;
-les éléments plus que succincts transmis dans le cadre de l'incident démontrent que les loyers étaient payés par la SAS 3 RC TENNIS et qu'ils étaient payés en plusieurs fois, donc nécessairement avec retard ; la SCI MCG ne pouvait ignorer la situation ; toutes les sociétés créées par M [H] [T] ont eu des difficultés financières et ont nécessairement causé des tracas à l'ancien bailleur.

Elle soutient que :
-la SCI MCG n'ignorait pas que la SCI JOMESTORE, qui a été créée en 2019 et n'est pas une professionnelle de l'immobilier au contraire de la défenderesse, acquérait le bien à titre d'investissement locatif ; 
-elle a avancé l'existence d'un locataire en place depuis de nombreuses années, exploitant sous l'enseigne [T] SPORT et a affirmé n'avoir pas de litige en cours avec sa locataire, faisant entrer cet élément dans le champ contractuel, preuve qu'il était déterminant du consentement des parties;
-elle s'est contentée de transmettre le bail qui ne correspondait pas à l'exploitation faite dans les locaux et aux obligations de paiement qui incombe au locataire qui occupe les lieux et dont en l'espèce la situation financière était obérée bien avant la vente, ce sans lien avec la crise sanitaire ultérieure ou des facteurs locaux de commercialité;
-la SCI MCG ne l'a jamais alertée sur les difficultés à se faire régler les loyers, payés par une société 3 RC TENNIS, et sur la succession dans les lieux des diverses sociétés, toutes exploitées par M [H] [T] et toutes en difficultés financières ; si la SCI MCG soutient ne pas avoir eu connaissance des difficultés financières de sa locataire, M [T] fait état de ses difficultés dans un mail du 30 décembre 2019 ;

Elle invoque une réticence dolosive en ce que, en matière de locaux commerciaux, la valorisation du prix de vente se fait surtout sur une évaluation de la rentabilité des locaux, par rapport aux loyers versés par le locataire de sorte que la qualité du locataire et la régularité de ses paiements constituent une information déterminante et que la jurisprudence retient que le fait de dissimuler la solvabilité du locataire à l'acquéreur est fautif et correspond à la réticence dolosive d'une information déterminante du consentement de l'acquéreur.
Elle rappelle que la victime de manœuvres dolosives peut, à son choix, demander des dommages et intérêts plutôt que la nullité du contrat, que l'action en responsabilité ne suppose pas que soit démontré le caractère intentionnel de la réticence du co-contractant, qu'une simple négligence est suffisante et qu'en tout état de cause la dissimulation d'un élément déterminant du consentement de l'acquéreur suffit à établir l'élément intentionnel.

Subsidiairement, la SCI JOMESTORE se prévaut d'un manquement à l'obligation d'information pré-contractuelle au visa de l'article 1112 du code civil, rappelle que la jurisprudence retient l'existence d'une obligation d'information du vendeur sur la situation locative du bien loué et soutient qu'en l'espèce, la SCI MCG aurait du l'informer des difficultés financières de sa locataire obligeant l'intervention d'une société tierce pour le paiement des loyers.

S'agissant de son préjudice, elle explique que la locataire a disparu dans la nature de sorte qu'elle ne dispose d'aucune possibilité de recouvrement des loyers impayés, qu'elle a cherché un nouveau locataire dès que possible et ne l'a trouvé que le 1er novembre 2021 de sorte qu'elle chiffre son préjudice :
-au montant des loyers et charges impayés de janvier au 04 juin 2020 ;
-au montant des loyers perdus jusqu'à la relocation, soit du 4 juin 2020 au 31 octobre 2021 ;
-à la perte de chance de contracter à un prix inférieur ; elle a acquis le bien à un prix supérieur au marché ; si elle avait été informée des difficultés de la locataire, elle n'aurait pas accepté d'acheter en deçà d'un taux de rentabilité de 10% qui est celui habituellement pratiqué pour les investissements immobiliers ne répondant pas à des critères de stabilité particulier, soit à un prix de 360.000 € au lieu des 495.000 € payés soit un préjudice de 135.000 €.

*
Par dernières conclusions récapitulatives n°3 notifiées en RPVA le 07 mai 2025, la SCI MCG demande au tribunal :
-de débouter la SCI JOMESTORE de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A titre infiniment subsidiaire,
-de débouter la SCI JOMESTORE de l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts, subsidiairement de les réduire à de plus justes proportions,
-de condamner la SCI JOMESTORE à lui payer la somme de 10.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner la SCI JOMESTORE aux entiers frais et dépens.

Elle fait valoir que :
-il incombe à la SCI JOMESTORE de prouver la réticence dolosive et le manquement à l'obligation d'information précontractuelle ;
-elle ne justifie des loyers allégués impayés que par de simples documents Word qu'elle a elle-même rédigés, sans justificatifs à l'appui ; 
-elle ne peut se baser comme elle le fait sur la situation locative des locaux depuis les années 1990 ; l'enseigne [T] SPORT, dirigée par le père de M [H] [T], a fermé courant 2011 ; quelque temps plus tard, M [H] [T] a ouvert l'enseigne [T] [J] au [Adresse 5] ; c'est seulement en 2017 que M [H] [T] a choisi de réimplanter son affaire au [Adresse 6] dans les locaux en litige, à l'enseigne TENNISPRO [Localité 1] [T] [J] ; le bail date de 2017, soit deux ans à peine avant la vente ; si elle avait douté de la santé économique de la société [T] [J], elle n'aurait pas consenti la location ; la société RC 3 TENNIS correspond à la SASU créée en 2017 par M [H] [T], associé gérant de la société [T] [J], et ayant son siège social à l'adresse du local loué;
-la vente a porté sur un immeuble et non sur un fonds de commerce ; la SCI MCG n'était tenue que d'une obligation d'informer l'acquéreur de l'existence des baux en cours sur le fondement de l'article 1626 du code civil ; cette information a été donnée, la SCI JOMESTORE ayant eu une copie du bail dès la signature de l'avant contrat ; 
-avant la vente de l'ensemble immobilier, la société locataire était à jour du paiement de ses loyers et il n'existait aucun litige ; il n'est pas démontré que la SCI MCG avait connaissance des résultats financiers de la société [T] [J] ; elle ignorait en réalité que sa locataire rencontrait des difficultés financières dès cette époque ; la SCI JOMESTORE se contente de suppositions à ce titre ;
-elle ne peut être tenue responsable des événements ayant affecté le bail, à savoir les effets de la création du centre commercial MUSE fin 2017, le mouvements des gilets jaunes en 2018, les grèves entre décembre 2019 et février 2020, le développement du commerce en ligne et la période COVID 2019 ;
-il incombait à la SCI JOMESTORE, qui est professionnelle de l'immobilier, de s'informer du contexte, de la santé financière de la locataire et de la rentabilité de l'opération si ces éléments étaient déterminants pour elle et s'ils étaient entrés dans le champ contractuel comme elle le prétend sans le démontrer.

Subsidiairement, elle conteste tout lien de causalité entre une faute éventuelle de sa part et le préjudice dont se plaint la SCI JOMESTORE.
Elle relève qu'il n'est justifié d'aucune action à l'encontre de la locataire dès les premiers impayés d'octobre 2019 ce qui démontre que la SCI JOMESTORE a laissé l'arriéré locatif se creuser. Elle soutient qu'elle ne peut être tenue responsable de la négligence de la SCI JOMESTORE à ce titre pas plus que de l'absence de relocation jusqu'à novembre 2021 dès lors qu'il n'est justifié d'aucune démarche en vue de la relocation du bien en 2020 et que le vendeur d'immeuble ne peut garantir le paiement du loyer à son acquéreur.

Elle conteste la demande au titre de la perte de chance alléguée au motif que le prix d'achat de 495.000 € pour 232,55m2 soit 2.128,57 €/m2 est conforme au prix moyen de l'époque compte tenu de l'état de l'immeuble, que la SCI JOMESTORE a accepté en toute connaissance de cause d'acheter un local avec une rentabilité brute de 6,87% et non de 10% et que la réparation d'une chance perdue ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2025, à juge unique lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe et prorogée en son dernier état au 25 juin 2026. 


IV MOTIVATION DU JUGEMENT


1°) SUR LA RETICENCE DOLOSIVE

Aux termes de l'article 1130 du code civil, L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l'article 1137 du code civil, Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Constitue une réticence dolosive la dissimulation par un silence délibéré d'un contractant d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Elle ne peut être retenue que s'il y a dissimulation intentionnelle d'une information dont le caractère déterminant est connu.

La réticence dolosive doit être appréciée au jour de la formation du contrat mais il peut être révélé par des faits postérieurs à cette date.

Par acte du 17 mai 2019, la SCI MCG a vendu à la SCI JOMESTORE divers lots dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à METZ.

Il s'agit d'une vente immobilière et non d'une vente de fonds de commerce.

Le contrat précise qu'à l'exception d'une cave, les locaux sont loués à la société [T] [J] selon bail commercial conclu le 03 janvier 2017 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer mensuel de 3.000 € outre 380 € de provisions sur charges.

Le vendeur a déclaré dans l'acte de vente n'avoir aucun litige avec son locataire.

Il est par ailleurs indiqué que l'acquéreur a eu copie du bail dès la signature de l'avant contrat et en connaître les charges et conditions.

Le contrat de bail est versé aux débats. Il y est précisé que la gratuité des loyers de janvier à mars 2017 est consentie au locataire ainsi qu'une réduction de 250 € par mois sur le loyer initialement fixé durant les deux premières années du bail de sorte que le preneur versera à compter du 1er avril 2017 un loyer préférentiel de 2.750 € + TVA + charges ce jusqu'au 31 décembre 2018 et que le loyer de 3.000 € HT + TVA + 380 € de charges produira son plein effet à compter du 1er janvier 2019.

La SCI JOMESTORE soutient que la SCI MCG avait fait état de l'existence d'un locataire en place depuis de nombreuses années et ne l'a jamais alertée des difficultés rencontrées avec le locataire, des difficultés à se faire régler les loyers et charges, de la succession de diverses sociétés toutes exploitées par M [H] [T], toutes en difficultés financières. 

Cependant, il résulte des éléments produits que le magasin exploité par M [T] père sous l'enseigne [T] [I] SPORTS a fermé courant 2011 et que ce n'est qu'en 2017, selon bail conclu le 03 janvier, que M [H] [T] qui exploitait son commerce depuis 2012 [Adresse 8] a installé son activité au [Adresse 6].
La SCI JOMESTORE était informée par le contrat de vente de la date du contrat de bail conclu le 3 janvier 2017 et disposait de la copie du contrat.
Ainsi, la SCI JOMESTORE ne peut prétendre avoir cru à l'existence d'un locataire en place depuis de nombreuses années et, hormis la proximité familiale des dirigeants et des activités, il n'y a pas lieu de procéder par amalgame et de déduire de la défaillance de la SARL [Adresse 9] en 2011 de quelconques conclusions en 2017/2019 sur la solvabilité et la pérennité de la société [T] [J] et sur la connaissance que la SCI MCG pouvait en avoir au moment de la vente.
Aucune information n'était due à l'acquéreur au sujet de l'ancienne locataire la SARL [Adresse 10] qui avait quitté les lieux en 2011 lors de sa liquidation judiciaire et aucune conclusion en terme de consentement à la vente ne pouvait sérieusement être tirée de cette information.

Rien n'indique en outre que la SCI MCG avait connaissance lors de vente des éléments produits par la société JOMESTORE au sujet de la situation comptable de la locataire depuis 2013 auquel cas elle n'aurait vraisemblablement pas consenti de bail en 2017 à la SARL [T] SPORT.

Il ressort des pièces comptables produites, même lacunaires, que les loyers, de la SARL [T] [J], minorés jusqu'en décembre 2018 inclus, ont été payés entre son entrée dans les lieux en 2017 et la vente en mai 2019.

Si les loyers ont été payés en deux fois et en tout ou partie par la société 3 RC TENNIS créée en 2017 par M [H] [T], ce qui, compte tenu de la proximité entre les deux sociétés, ne suffit pas à induire que la situation financière de SARL [T] SPORT était obérée, ils ont été payés avec régularité et il n'est pas établi l'existence d'un quelconque litige entre bailleur et locataire.

Par ailleurs, si la SCI JOMESTORE soutient avoir acquis le bien à titre d'investissement locatif de sorte que la qualité du locataire et la régularité de ses paiements constituaient une information déterminante pour elle, il est relevé qu'elle s'est contentée de l'affirmation vague dans l'acte de vente que le vendeur déclare n'avoir aucun litige avec son locataire, qu'elle n'a réclamé aucun autre élément comptable au bailleur au sujet du paiement complet et régulier du loyer depuis l'entrée dans les lieux et ne s'est inquiétée de la situation économique de la société [T] [J] qu'après la vente, en se renseignant sur ses comptes sur société.com à l'occasion des premiers impayés.
En conséquence, la SCI JOMESTORE qui a acquis un immeuble et non un fonds de commerce et s'est contentée d'éléments succincts sur le bail en cours, ne démontre pas que la situation locative précise en cours au moment de la vente et la pérennité du locataire qu'au demeurant le vendeur ne pouvait lui garantir, était déterminante de son achat.

Partant, rien ne vient confirmer que les informations au sujet du fait que les loyers étaient payés depuis plus d'un an en deux fois par l'autre société de M [T], ayant son siège au même endroit que la SARL [T] [J], auraient modifié le consentement de la SCI JOMESTORE et que la SCI MCG, le sachant, les a sciemment tues.

Le dol allégué n'est par conséquent pas caractérisé.


3°) SUR L'OBLIGATION D'INFORMATION PRECONTRACTUELLE

Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, [Localité 2] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L'obligation d'information est le devoir incombant à une personne détenant une information utile à l'autre partie de lui délivrer.

Cette obligation d'information, qui à la différence de la réticence dolosive, n'implique pas une volonté de dissimuler, ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie.

En l'espèce, le contrat a porté sur la vente d'un bien immobilier, loué pour la majeure partie selon bail commercial.

Si des éléments concernant la situation locative au moment de la vente ont été précisés dans l'acte, il n'apparaît pas, comme il a été développé supra, que le comportement précis du locataire au moment de la vente, ou ses perspectives, aient été déterminants du consentement de la SCI JOMESTORE. 

La demande fondée sur le manquement à l'obligation précontractuelle d'information sera également rejetée.


3°) SUR LES DECISIONS DE FIN DE JUGEMENT

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie qui succombe, la SCI JOMESTORE sera condamnée aux dépens.

*
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

La SCI JOMESTORE sera condamnée sur ce fondement à payer la somme de 2.500 € à la SCI MCG et sera corrélativement déboutée de sa demande sur le même fondement.

*
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI JOMESTORE, prise en la personne de son représentant légal, de ses demandes, tant fondées sur la réticence dolosive que sur le manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information,

CONDAMNE la SCI JOMESTORE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI MCG, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI JOMESTORE, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE la SCI JOMESTORE, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026 par Mme Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Chloé POUILLY, Greffier lors du délibéré.

Le Greffier Le Président
Texte intégral
Minute n° 503/2026

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE


 N° de RG : 21/01172 
N° Portalis DBZJ-W-B7F-I7IR




JUGEMENT DU 25 JUIN 2026





I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.C.I. JOMESTORE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Jérémy GENY LA ROCCA de la SELARL GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D505

 


DEFENDERESSE :

S.C.I. MCG, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Thomas HELLENBRAND de la SCP HELLENBRAND ET MARTIN, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B302





II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats
Greffier lors des débats : Caroline LOMONT
Greffier lors du délibéré : Chloé POUILLY 

Après audition le 15 octobre 2025 des avocats des parties



III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l'article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif ;

Vu l'article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ; 


1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte du 17 mai 2019, la SCI MCG a vendu à la SCI JOMESTORE un bien immobilier dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à METZ comprenant : un local commercial en rez de chaussée constitué d'un magasin, un bureau, une réserve et un WC (lot n°1), un commerce composé de deux dégagements et quatre réserves en rez de chaussée (lot n°2) ainsi que trois caves en sous sol, moyennant le prix de 495.000 €.

L'acte de vente précise l'existence d'un locataire dans les locaux, à l'exception d'une cave, à savoir la société [T] [J], selon bail de neuf ans consenti le 03 janvier 2017, à effet au 1er janvier 2017 et jusqu'au 31 décembre 2025. Le vendeur déclare n'avoir aucun litige en cours avec son locataire. Le contrat de bail est joint à l'acte de vente.

Les loyers de juin à septembre 2019 ont été payés avec retard et la locataire a cessé de payer tout loyer à compter d'octobre 2019.
La SCI JOMESTORE s'est en outre aperçue que les loyers payés l'étaient par une SAS 3 RC TENNIS et non par la SARL [T] [J].
Alertée en mai 2020 par des occupants de l'immeuble de ce que la locataire était partie, la SCI JOMESTORE a fait dresser constat de l'abandon des lieux par acte d'huissier du 04 juin 2020.

Soutenant avoir été victime d'une réticence dolosive de la part de la SCI MCG et à tout le moins d'un manquement à son obligation d'information, la SCI JOMESTORE a introduit la présente procédure.


2°) LA PROCEDURE 

Par exploit d'huissier délivré le 06 mai 2021, la SCI JOMESTORE a constitué avocat et a fait assigner la SCI MCG devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, afin de le voir, au visa des articles 1112 et suivants, 1130, 1137, 1219 et suivants, 1240 et suivants du code civil,
-déclarer les demandes de la SCI JOMESTORE recevables et sa demande bien fondée,
-dire et juger que la SCI MCG s'est rendue coupable d'une réticence dolosive,
-dire et juger que la SCI MCG a manqué à son obligation d'information précontractuelle,

En conséquence,
-condamner la SCI MCG à lui payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes de :
*33.370,67 € sur la perte de loyers de la date d'acquisition au 04 juin 2020,
*43.249,33 € sur la perte de loyers jusqu'à relocation, à compter du 05 juin 2020 et comptes arrêtés au 30 avril 2021,
*3.980 € par mois sur la perte de loyers à compter du 1er mai 2021, et jusqu'à relocation du bien immobilier,
*135.000 € au titre du préjudice de perte de chance
En toute hypothèse,
-de condamner la SCI MCG à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner la SCI MCG aux entiers frais et dépens de l'instance.

La SCI MCG a constitué avocat.

Par ordonnance du 14 avril 2023 à laquelle il est renvoyé pour de plus amples développements, le juge de la mise en état a :
-invité et au besoin enjoint à la SCI MCG de produire, pour les années 2017 (à compter de la vente du 17 mai 2017) et 2018, la même attestation comptable que celle qu'elle a adressée à la SCI JOMESTORE pour l'année 2019, faisant apparaître, pour chaque terme de loyer, l'auteur du virement ou du paiement, sa date et son montant et l'affectation du paiement, ce dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision qui sera faite à la diligence de la requérante sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à l'issue de ce délai, ce pendant une durée de 3 mois à l'issue de laquelle il pourra à nouveau être fait droit.
-débouté les parties de leur demande respective sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-réservé les dépens et dit qu'ils suivront le sort du principal.


3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions récapitulatives n°5 notifiées en RPVA le 28 mai 2025, la SCI JOMESTORE demande au tribunal, au visa des articles 1112 et suivants, 1130 et 1137, 1219 et suivants du code civil, 1240 et suivants du code civil,
-de déclarer les demandes de la SCI JOMESTORE recevables et sa demande bien fondée,
-de dire et juger que la SCI MCG s'est rendue coupable d'une réticence dolosive,
-de dire et juger que la SCI MCG a manqué à son obligation d'information précontractuelle,
En conséquence,
-de condamner la SCI MCG à régler à la SCI JOMESTORE, à titre de dommages et intérêts, les sommes ci après :
*33.370,67 € sur la perte de loyers de la date d'acquisition au 04 juin 2020,
*67.129,33 € sur la perte de loyers jusqu'à relocation, 
*3.980 € par mois sur la perte de loyers à compter du 1er mai 2021, et jusqu'à relocation du bien immobilier,
*135.000 € au titre du préjudice de perte de chance,
En toute hypothèse,
-de condamner la SCI MCG à payer à la SCI JOMESTORE la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner la SCI MCG aux entiers frais et dépens de l'instance et de ses suites.

A l'appui de ses demandes, elle fait valoir que :
-à la date d'acquisition du bien immobilier par la SCI MCG en 1990, le local commercial était loué à une SARL [Adresse 4] ; cette société, dirigée par M [T] père, a fait l'objet d'un redressement judiciaire en 1992, suivi d'un plan de redressement en 1993 puis d'une liquidation judiciaire en juin 2011 ; dès ce stade, la SCI MCG a du rencontrer des problèmes de non-paiement avec cette société ;
-dès le 20 janvier 2012, une nouvelle société SARL [T] [J] était créée, pour exploiter le même type de commerce, dans les mêmes locaux, mais gérée par M [H] [T], le fils ; cette société, avec laquelle le bail a été conclu, a rencontré des difficultés immédiates puisque dès juillet 2013, l'assemblée générale autorisait la poursuite d'activité malgré un actif net devenu inférieur à la moitié du capital social ; elle a sollicité la communication des comptes annuels de cette société tels que publiés au RCS ; ils démontrent des pertes sur les exercices 2016 à 2018 ainsi que des anomalies comptables en 2018 ;
-une SAS 3 RC TENNIS a été immatriculée le 13 février 2017, exploitant le même type de commerce, dans les mêmes locaux, gérée par M [H] [T] ; visiblement la SARL [T] [J] était trop obérée et la SAS 3 RC TENNIS a été constituée pour reprendre l'exploitation du fonds de commerce ; la SAS 3 RC TENNIS n'a jamais publié ses comptes sociaux et a en définitive été radiée du RCS le 07 juillet 2022 ;
-les éléments plus que succincts transmis dans le cadre de l'incident démontrent que les loyers étaient payés par la SAS 3 RC TENNIS et qu'ils étaient payés en plusieurs fois, donc nécessairement avec retard ; la SCI MCG ne pouvait ignorer la situation ; toutes les sociétés créées par M [H] [T] ont eu des difficultés financières et ont nécessairement causé des tracas à l'ancien bailleur.

Elle soutient que :
-la SCI MCG n'ignorait pas que la SCI JOMESTORE, qui a été créée en 2019 et n'est pas une professionnelle de l'immobilier au contraire de la défenderesse, acquérait le bien à titre d'investissement locatif ; 
-elle a avancé l'existence d'un locataire en place depuis de nombreuses années, exploitant sous l'enseigne [T] SPORT et a affirmé n'avoir pas de litige en cours avec sa locataire, faisant entrer cet élément dans le champ contractuel, preuve qu'il était déterminant du consentement des parties;
-elle s'est contentée de transmettre le bail qui ne correspondait pas à l'exploitation faite dans les locaux et aux obligations de paiement qui incombe au locataire qui occupe les lieux et dont en l'espèce la situation financière était obérée bien avant la vente, ce sans lien avec la crise sanitaire ultérieure ou des facteurs locaux de commercialité;
-la SCI MCG ne l'a jamais alertée sur les difficultés à se faire régler les loyers, payés par une société 3 RC TENNIS, et sur la succession dans les lieux des diverses sociétés, toutes exploitées par M [H] [T] et toutes en difficultés financières ; si la SCI MCG soutient ne pas avoir eu connaissance des difficultés financières de sa locataire, M [T] fait état de ses difficultés dans un mail du 30 décembre 2019 ;

Elle invoque une réticence dolosive en ce que, en matière de locaux commerciaux, la valorisation du prix de vente se fait surtout sur une évaluation de la rentabilité des locaux, par rapport aux loyers versés par le locataire de sorte que la qualité du locataire et la régularité de ses paiements constituent une information déterminante et que la jurisprudence retient que le fait de dissimuler la solvabilité du locataire à l'acquéreur est fautif et correspond à la réticence dolosive d'une information déterminante du consentement de l'acquéreur.
Elle rappelle que la victime de manœuvres dolosives peut, à son choix, demander des dommages et intérêts plutôt que la nullité du contrat, que l'action en responsabilité ne suppose pas que soit démontré le caractère intentionnel de la réticence du co-contractant, qu'une simple négligence est suffisante et qu'en tout état de cause la dissimulation d'un élément déterminant du consentement de l'acquéreur suffit à établir l'élément intentionnel.

Subsidiairement, la SCI JOMESTORE se prévaut d'un manquement à l'obligation d'information pré-contractuelle au visa de l'article 1112 du code civil, rappelle que la jurisprudence retient l'existence d'une obligation d'information du vendeur sur la situation locative du bien loué et soutient qu'en l'espèce, la SCI MCG aurait du l'informer des difficultés financières de sa locataire obligeant l'intervention d'une société tierce pour le paiement des loyers.

S'agissant de son préjudice, elle explique que la locataire a disparu dans la nature de sorte qu'elle ne dispose d'aucune possibilité de recouvrement des loyers impayés, qu'elle a cherché un nouveau locataire dès que possible et ne l'a trouvé que le 1er novembre 2021 de sorte qu'elle chiffre son préjudice :
-au montant des loyers et charges impayés de janvier au 04 juin 2020 ;
-au montant des loyers perdus jusqu'à la relocation, soit du 4 juin 2020 au 31 octobre 2021 ;
-à la perte de chance de contracter à un prix inférieur ; elle a acquis le bien à un prix supérieur au marché ; si elle avait été informée des difficultés de la locataire, elle n'aurait pas accepté d'acheter en deçà d'un taux de rentabilité de 10% qui est celui habituellement pratiqué pour les investissements immobiliers ne répondant pas à des critères de stabilité particulier, soit à un prix de 360.000 € au lieu des 495.000 € payés soit un préjudice de 135.000 €.

*
Par dernières conclusions récapitulatives n°3 notifiées en RPVA le 07 mai 2025, la SCI MCG demande au tribunal :
-de débouter la SCI JOMESTORE de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A titre infiniment subsidiaire,
-de débouter la SCI JOMESTORE de l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts, subsidiairement de les réduire à de plus justes proportions,
-de condamner la SCI JOMESTORE à lui payer la somme de 10.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner la SCI JOMESTORE aux entiers frais et dépens.

Elle fait valoir que :
-il incombe à la SCI JOMESTORE de prouver la réticence dolosive et le manquement à l'obligation d'information précontractuelle ;
-elle ne justifie des loyers allégués impayés que par de simples documents Word qu'elle a elle-même rédigés, sans justificatifs à l'appui ; 
-elle ne peut se baser comme elle le fait sur la situation locative des locaux depuis les années 1990 ; l'enseigne [T] SPORT, dirigée par le père de M [H] [T], a fermé courant 2011 ; quelque temps plus tard, M [H] [T] a ouvert l'enseigne [T] [J] au [Adresse 5] ; c'est seulement en 2017 que M [H] [T] a choisi de réimplanter son affaire au [Adresse 6] dans les locaux en litige, à l'enseigne TENNISPRO [Localité 1] [T] [J] ; le bail date de 2017, soit deux ans à peine avant la vente ; si elle avait douté de la santé économique de la société [T] [J], elle n'aurait pas consenti la location ; la société RC 3 TENNIS correspond à la SASU créée en 2017 par M [H] [T], associé gérant de la société [T] [J], et ayant son siège social à l'adresse du local loué;
-la vente a porté sur un immeuble et non sur un fonds de commerce ; la SCI MCG n'était tenue que d'une obligation d'informer l'acquéreur de l'existence des baux en cours sur le fondement de l'article 1626 du code civil ; cette information a été donnée, la SCI JOMESTORE ayant eu une copie du bail dès la signature de l'avant contrat ; 
-avant la vente de l'ensemble immobilier, la société locataire était à jour du paiement de ses loyers et il n'existait aucun litige ; il n'est pas démontré que la SCI MCG avait connaissance des résultats financiers de la société [T] [J] ; elle ignorait en réalité que sa locataire rencontrait des difficultés financières dès cette époque ; la SCI JOMESTORE se contente de suppositions à ce titre ;
-elle ne peut être tenue responsable des événements ayant affecté le bail, à savoir les effets de la création du centre commercial MUSE fin 2017, le mouvements des gilets jaunes en 2018, les grèves entre décembre 2019 et février 2020, le développement du commerce en ligne et la période COVID 2019 ;
-il incombait à la SCI JOMESTORE, qui est professionnelle de l'immobilier, de s'informer du contexte, de la santé financière de la locataire et de la rentabilité de l'opération si ces éléments étaient déterminants pour elle et s'ils étaient entrés dans le champ contractuel comme elle le prétend sans le démontrer.

Subsidiairement, elle conteste tout lien de causalité entre une faute éventuelle de sa part et le préjudice dont se plaint la SCI JOMESTORE.
Elle relève qu'il n'est justifié d'aucune action à l'encontre de la locataire dès les premiers impayés d'octobre 2019 ce qui démontre que la SCI JOMESTORE a laissé l'arriéré locatif se creuser. Elle soutient qu'elle ne peut être tenue responsable de la négligence de la SCI JOMESTORE à ce titre pas plus que de l'absence de relocation jusqu'à novembre 2021 dès lors qu'il n'est justifié d'aucune démarche en vue de la relocation du bien en 2020 et que le vendeur d'immeuble ne peut garantir le paiement du loyer à son acquéreur.

Elle conteste la demande au titre de la perte de chance alléguée au motif que le prix d'achat de 495.000 € pour 232,55m2 soit 2.128,57 €/m2 est conforme au prix moyen de l'époque compte tenu de l'état de l'immeuble, que la SCI JOMESTORE a accepté en toute connaissance de cause d'acheter un local avec une rentabilité brute de 6,87% et non de 10% et que la réparation d'une chance perdue ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2025.
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2025, à juge unique lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe et prorogée en son dernier état au 25 juin 2026. 


IV MOTIVATION DU JUGEMENT


1°) SUR LA RETICENCE DOLOSIVE

Aux termes de l'article 1130 du code civil, L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l'article 1137 du code civil, Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Constitue une réticence dolosive la dissimulation par un silence délibéré d'un contractant d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Elle ne peut être retenue que s'il y a dissimulation intentionnelle d'une information dont le caractère déterminant est connu.

La réticence dolosive doit être appréciée au jour de la formation du contrat mais il peut être révélé par des faits postérieurs à cette date.

Par acte du 17 mai 2019, la SCI MCG a vendu à la SCI JOMESTORE divers lots dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à METZ.

Il s'agit d'une vente immobilière et non d'une vente de fonds de commerce.

Le contrat précise qu'à l'exception d'une cave, les locaux sont loués à la société [T] [J] selon bail commercial conclu le 03 janvier 2017 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer mensuel de 3.000 € outre 380 € de provisions sur charges.

Le vendeur a déclaré dans l'acte de vente n'avoir aucun litige avec son locataire.

Il est par ailleurs indiqué que l'acquéreur a eu copie du bail dès la signature de l'avant contrat et en connaître les charges et conditions.

Le contrat de bail est versé aux débats. Il y est précisé que la gratuité des loyers de janvier à mars 2017 est consentie au locataire ainsi qu'une réduction de 250 € par mois sur le loyer initialement fixé durant les deux premières années du bail de sorte que le preneur versera à compter du 1er avril 2017 un loyer préférentiel de 2.750 € + TVA + charges ce jusqu'au 31 décembre 2018 et que le loyer de 3.000 € HT + TVA + 380 € de charges produira son plein effet à compter du 1er janvier 2019.

La SCI JOMESTORE soutient que la SCI MCG avait fait état de l'existence d'un locataire en place depuis de nombreuses années et ne l'a jamais alertée des difficultés rencontrées avec le locataire, des difficultés à se faire régler les loyers et charges, de la succession de diverses sociétés toutes exploitées par M [H] [T], toutes en difficultés financières. 

Cependant, il résulte des éléments produits que le magasin exploité par M [T] père sous l'enseigne [T] [I] SPORTS a fermé courant 2011 et que ce n'est qu'en 2017, selon bail conclu le 03 janvier, que M [H] [T] qui exploitait son commerce depuis 2012 [Adresse 8] a installé son activité au [Adresse 6].
La SCI JOMESTORE était informée par le contrat de vente de la date du contrat de bail conclu le 3 janvier 2017 et disposait de la copie du contrat.
Ainsi, la SCI JOMESTORE ne peut prétendre avoir cru à l'existence d'un locataire en place depuis de nombreuses années et, hormis la proximité familiale des dirigeants et des activités, il n'y a pas lieu de procéder par amalgame et de déduire de la défaillance de la SARL [Adresse 9] en 2011 de quelconques conclusions en 2017/2019 sur la solvabilité et la pérennité de la société [T] [J] et sur la connaissance que la SCI MCG pouvait en avoir au moment de la vente.
Aucune information n'était due à l'acquéreur au sujet de l'ancienne locataire la SARL [Adresse 10] qui avait quitté les lieux en 2011 lors de sa liquidation judiciaire et aucune conclusion en terme de consentement à la vente ne pouvait sérieusement être tirée de cette information.

Rien n'indique en outre que la SCI MCG avait connaissance lors de vente des éléments produits par la société JOMESTORE au sujet de la situation comptable de la locataire depuis 2013 auquel cas elle n'aurait vraisemblablement pas consenti de bail en 2017 à la SARL [T] SPORT.

Il ressort des pièces comptables produites, même lacunaires, que les loyers, de la SARL [T] [J], minorés jusqu'en décembre 2018 inclus, ont été payés entre son entrée dans les lieux en 2017 et la vente en mai 2019.

Si les loyers ont été payés en deux fois et en tout ou partie par la société 3 RC TENNIS créée en 2017 par M [H] [T], ce qui, compte tenu de la proximité entre les deux sociétés, ne suffit pas à induire que la situation financière de SARL [T] SPORT était obérée, ils ont été payés avec régularité et il n'est pas établi l'existence d'un quelconque litige entre bailleur et locataire.

Par ailleurs, si la SCI JOMESTORE soutient avoir acquis le bien à titre d'investissement locatif de sorte que la qualité du locataire et la régularité de ses paiements constituaient une information déterminante pour elle, il est relevé qu'elle s'est contentée de l'affirmation vague dans l'acte de vente que le vendeur déclare n'avoir aucun litige avec son locataire, qu'elle n'a réclamé aucun autre élément comptable au bailleur au sujet du paiement complet et régulier du loyer depuis l'entrée dans les lieux et ne s'est inquiétée de la situation économique de la société [T] [J] qu'après la vente, en se renseignant sur ses comptes sur société.com à l'occasion des premiers impayés.
En conséquence, la SCI JOMESTORE qui a acquis un immeuble et non un fonds de commerce et s'est contentée d'éléments succincts sur le bail en cours, ne démontre pas que la situation locative précise en cours au moment de la vente et la pérennité du locataire qu'au demeurant le vendeur ne pouvait lui garantir, était déterminante de son achat.

Partant, rien ne vient confirmer que les informations au sujet du fait que les loyers étaient payés depuis plus d'un an en deux fois par l'autre société de M [T], ayant son siège au même endroit que la SARL [T] [J], auraient modifié le consentement de la SCI JOMESTORE et que la SCI MCG, le sachant, les a sciemment tues.

Le dol allégué n'est par conséquent pas caractérisé.


3°) SUR L'OBLIGATION D'INFORMATION PRECONTRACTUELLE

Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, [Localité 2] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L'obligation d'information est le devoir incombant à une personne détenant une information utile à l'autre partie de lui délivrer.

Cette obligation d'information, qui à la différence de la réticence dolosive, n'implique pas une volonté de dissimuler, ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie.

En l'espèce, le contrat a porté sur la vente d'un bien immobilier, loué pour la majeure partie selon bail commercial.

Si des éléments concernant la situation locative au moment de la vente ont été précisés dans l'acte, il n'apparaît pas, comme il a été développé supra, que le comportement précis du locataire au moment de la vente, ou ses perspectives, aient été déterminants du consentement de la SCI JOMESTORE. 

La demande fondée sur le manquement à l'obligation précontractuelle d'information sera également rejetée.


3°) SUR LES DECISIONS DE FIN DE JUGEMENT

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie qui succombe, la SCI JOMESTORE sera condamnée aux dépens.

*
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

La SCI JOMESTORE sera condamnée sur ce fondement à payer la somme de 2.500 € à la SCI MCG et sera corrélativement déboutée de sa demande sur le même fondement.

*
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI JOMESTORE, prise en la personne de son représentant légal, de ses demandes, tant fondées sur la réticence dolosive que sur le manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information,

CONDAMNE la SCI JOMESTORE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI MCG, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI JOMESTORE, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE la SCI JOMESTORE, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 juin 2026 par Mme Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Chloé POUILLY, Greffier lors du délibéré.

Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1626, code civil 1112-1, code civil 1112). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-15T08:37:02.365Z.