Tribunal judiciaire de Lorient, 1ère Chambre, 8 juillet 2026, n° 26/00606

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2026







N° du jugement :


N° d’inscription au 
répertoire général :

N° RG 26/00606 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C6CWM



S.C.I. GESTION IMMO, S.C.I. KREISKER

C/

S.C.I. [V]





COPIE EXECUTOIRE LE
08 Juillet 2026
à 

Me Jordan KERGOURLAY,

Me Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET



entre :

S.C.GESTION IMMO représentée par son gérant Monsieur [O] [N] 
dont le siège social se situe [Adresse 1]
[Localité 1]

S.C.I. KREISKER
dont le siège social se situe [Adresse 2]
[Localité 2]

représentées par Maître Jordan KERGOURLAY, avocat au barreau de VANNES

Demanderesses

et : 

S.C.I. [V] représentée par son gérant M. [I] [B]
dont le siège social se situe [Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, avocat au barreau de VANNES

Défenderesse

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur
Madame KASBARIAN, Vice-Présidente 
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire 

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 06 Mai 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par Mme PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.






 EXPOSE DU LITIGE

Après y avoir été autorisées par ordonnance du 2 janvier 2026, la SCI Gestion Immo et la SCI Kreisker ont fait citer devant ce tribunal la SCI [V], par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2026.

La SCI Gestion Immo et la SCI Kreisker, dans leurs conclusions numéro 2 notifiées par RPVA le 5 mai 2026, demandent au tribunal de :
– déclarer recevables les SCI Gestion Immo et Kreisker en leurs demandes et actions,
– débouter la SCI [V], de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
– dire qu’est parfaite la vente intervenue entre la SCI [V], venderesse et les sociétés Gestion Immo et Kreisker acquéreuses et portant sur l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], cadastré section ZV numéro [Cadastre 1] d’une contenance totale de 22 ares et 73 centiares ainsi que de la moitié indivise d’un chemin situé à la même adresse, cadastré section ZV numéro [Cadastre 2] d’une contenance totale de 2 ares et 16 centiares,
– condamner la SCI [V] à réitérer la vente par acte authentique dans le délai de 3 mois suivant la signification du jugement, en démembrement de propriété, au régime fiscal des revenus fonciers pour la SCI [V], au prix de 330 000 EUR, ventilé pour une valeur d’usufruit à 309 171 EUR et une valeur de nue-propriété à 22 829 EUR, au profit d’une ou de plusieurs personnes morales représentées par M. [O] [N] en son nom personnel, auprès d’un seul notaire désigné par l’acquéreur, sous astreinte de 100 EUR par jour de retard passé ce délai,
– déclarer que passé ce délai le jugement vaudra vente dans les conditions de vente susvisées emportant toutes les conséquences de droit,
– ordonner la publication de la décision au service de la publicité foncière,
– condamner la SCI [V] à payer à la société Gestion Immo les sommes suivantes :
 - 3640 EUR par mois à compter du 8 avril 2024 au titre des dommages-intérêts subis soit 72 800 EUR à la date de l’assignation, à parfaire à compter du jugement à intervenir,
 - 4000 EUR à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
 - 30 403,74 EUR au titre du surcoût du crédit,
– condamner la SCI [V] à payer à la SCI Gestion Immo et à la SCI Kreisker les sommes suivantes : - 5499,60 EUR à titre de dommages-intérêts au titre des honoraires de notaire, 
 - 4793,87 EUR au titre des frais bancaires, 
 - 6000 EUR au titre des frais d’instance,
– condamner la SCI [V] à produire sous astreinte de 100 EUR par jour de retard commençant à courir 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir le projet d’acte de vente régularisé par les parties le 8 avril 2024,
– condamner la SCI [V] aux entiers dépens.

La SCI Gestion Immo et la SCI Kreisker exposent que :
– suivant offre d’achat régularisée par acte sous-seing-privé le 7 août 2023, M. [K] [N] s’est porté acquéreur de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], cadastré section ZV numéro [Cadastre 1] et la moitié indivise d’un chemin situé à la même adresse, cadastré section ZV numéro [Cadastre 2] au prix de 330 000 EUR, avec une condition suspensive d’obtention de prêt et une clause de substitution de l’acquéreur prévoyant l’acquisition en démembrement de propriété ; la signature de l’acte authentique a été fixée au 26 mars 2024 ;
– ce jour-là la vente n’a pas pu être signée et a été reportée dans l’attente d’un vote en assemblée générale par les associés de la SCI [V] pour consentir à cette vente ;
– ce vote est intervenu le 4 avril 2024 et la SCI [V] a également confié tous pouvoirs à M. [I] [B] à l’effet de conclure et signer pour le compte de la société [V] le contrat de vente avec rappel de la ventilation du prix eu égard au démembrement de propriété ;
– le 8 avril 2024, la SCI [V] a donné procuration à une clerc de l’étude notariale aux fins de vendre en son nom le bien immobilier et elle a également signé une reconnaissance d’avis donné par le notaire selon lequel il n’était pas exclu « que l’administration fiscale souhaite faire application de l’article 13 – 5 du code général des impôts pour soumettre le prix de cession de l’usufruit à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers »,
– un projet d’acte de vente a été signé par les parties le 8 avril 2024 mais le 10 avril 2024 M. [L] [B] est venu le récupérer pour ne jamais le restituer, la SCI [V] s’étant alors opposée à la réitération de la vente ;
– la SCI Gestion Immo et la SCI Kreisker ont fait sommation à la SCI [V], par acte du 3 mai 2024, d’avoir à comparaître dans un délai de 8 jours devant le notaire aux fins de signer l’acte authentique,
– M. [I] [B] a indiqué par courriel du 13 mai 2024 au notaire, au nom de la SCI [V], que celle-ci n’entendait pas donner suite à la sommation de comparaître,
– par courrier du 21 mai 2024 le conseil de la SCI [V] a déclaré que celle-ci ne signerait pas un acte de vente dans lequel le traitement fiscal de la cession de l’usufruit temporaire qui y est mentionné était inexact ;
– une nouvelle sommation a été faite le 23 mai 2024 à la société venderesse, avec rectification du traitement fiscal, mais la SCI [V] a indiqué qu’aucune suite ne serait donnée dès lors que la cession de l’usufruit temporaire doit être imposée dans la catégorie des revenus fonciers et non à l’impôt sur les plus-values immobilières et que la ventilation des droits démembrés dans le prix de vente global entraînerait pour la SCI [V] une imposition beaucoup plus conséquente et ce qui modifiait substantiellement les conditions de vente initialement prévues ;
– il n’a pas été possible pour les SCI Gestion Immo et Kreisker de récupérer le projet de vente qui signé entre les parties le 10 avril 2024 car il aurait été détruit.

 La SCI Gestion Immo et la SCI Kreisker soutiennent que : 
 - elles ne se sont pas livrées à des manœuvres frauduleuses envers les associés de la SCI [V] et qu’elles ne sont pas des professionnelles aguerries de l’immobilier face à des profanes ; que les associés de la SCI [V] ont nécessairement eu conscience des responsabilités qu’impliquait la signature des documents qui leur ont été remis et qu’ils ne peuvent pas prétendre ne pas avoir eu conscience de la portée de leurs engagements ; que la SCI [V] a été informée à plusieurs reprises que la vente du bien était envisagée en démembrement de propriété ; que M. [N] n’a pas tenté d’extorquer la signature des consorts [B] sans leur laisser la possibilité de lire les documents avant de les signer, notamment le procès-verbal d’assemblée générale de la SCI [V] autorisant la vente ; que le document du 4 avril 2024 est authentique et comporte bien les signatures de leurs auteurs ;
– l’absence de publication de l’assignation au Service de la publicité foncière n’est pas sanctionnée par l’irrecevabilité des demandes dès lors qu’il ne s’agit que d’une faculté laissée aux demandeurs aux termes de l’article 30 du décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955 ;
– la vente a été conclue entre les parties et elle est dénuée de vices du consentement ; les acquéreurs avaient opté pour une acquisition en démembrement de propriété ; la SCI [V] a été informée des conséquences fiscales d’une vente sous cette forme lors du rendez-vous chez le notaire le 26 mars 2024 et cette vente a été autorisée par l’assemblée générale extraordinaire du 4 avril 2024 ;
– la SCI [V] ne peut pas nier avoir signé le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire autorisant la signature de l’acte de vente en démembrement de propriété avec ses incidences fiscales, sachant que les 3 associés de la SCI [V] ont apposé leur signature sans contrainte aucune ; qu’un expert graphologue a attesté de la réalité de ces signatures ; il n’y a pas eu de procès-verbal d’assemblée générale en date du 31 juillet 2023 ;
– la SCI [V] déforme chaque fait dans son récit pour appuyer sa thèse du dol qui n’est toutefois pas prouvé ; l’attestation d’un témoin produite aux débats est contestée ;
– la vente était parfaite en application des articles 1113, 1583, 1103 et 1221 du Code civil ; la SCI [V] s’est irrévocablement engagée à vendre le bien litigieux en acceptant l’offre d’achat en date du 7 août 2023, les parties s’étant accordées à la fois sur la chose et sur le prix de 332 000 EUR ; la SCI [V] a injustement refusé de réitérer la vente par acte authentique en arguant d’une modification substantielle des conditions de vente, découlant de la ventilation des droits démembrés dans le prix global, ce qui entraînerait pour elle une imposition beaucoup plus importante ; elle a toutefois réitéré son engagement voté en assemblée générale le 4 avril 2024 la résolution confiant tous pouvoirs à son gérant de conclure la vente en démembrement de propriété, sachant qu’elle avait été informée des aspects fiscaux d’une vente sous cette forme par le notaire le 26 mars 2024, par la signature d’une déclaration de plus-value le 8 avril 2024 et par la reconnaissance d’avis donné en date du 8 avril 2024 portant précisément mention des conséquences fiscales de la vente en démembrement ;
– les demanderesses ne sont pas en mesure de produire le projet d’acte de vente, signé et paraphé par les gérants de la SCI [V] le 8 avril 2024, car il a été récupéré par les consorts [B] le 10 avril 2024, devant témoins, et M. [L] [B] a confessé à un commissaire de justice qu’il pensait que ce document avait été détruit ; que même s’il y a eu une modification du choix de régime fiscal, la signature du procès-verbal d’assemblée générale du 4 avril 2024 avec la signature du projet d’acte de vente en date du 8 avril 2024 constituait un nouvel engagement entraînant vente parfaite entre les parties, celles-ci s’étant accordées sur la chose et sur le prix ;
– pour la répartition du prix entre l’usufruit et la nue-propriété, le barème fiscal de l’article 669 du code général des impôts a été choisi ; dans la reconnaissance d’avis donné, il a été rappelé que le régime d’imposition sur les revenus se substituant au régime du calcul des plus-values immobilières pouvait conduire à une imposition plus forte selon les tranches d’imposition pour chacun des associés personnes physiques de la société venderesse, la tranche la plus forte étant actuellement à 45 % ; que ce type d’imposition n’est pas illicite, ni défavorable au vendeur, dès lors que le calcul de l’impôt repose sur les tranches d’imposition des associés de la SCI ; 
– le notaire, tout comme le gérant des SCI demanderesses, ne pouvaient pas connaître les incidences fiscales exactes pour chacun des associés de la SCI [V] en l’absence de connaissance de l’assiette de l’imposition et de la tranche marginale d’imposition de chacun et de leur situation patrimoniale ; il incombait seulement au notaire de remplir son devoir d’information ; la SCI [V] développe un calcul d’imposition qui est purement spéculatif pour aboutir à une base de 154 584 EUR en retenant un taux marginal d’imposition de 41 ou 45 %, sans savoir quelle est la tranche marginale exacte s’appliquant à chaque associé ; le fait que l’opération aurait soi-disant été intéressante pour les sociétés acquéreuses, compte tenu des valeurs de l’usufruit temporaire et la nue-propriété, est un élément étranger au fait que les parties se sont accordées sciemment sur la chose et sur le prix ; d’ailleurs la SCI [V] a remis les clés de l’immeuble vendu à M. [N] à l’issue de la signature du projet d’acte de vente du 8 avril 2024.

La SCI Gestion Immo et la SCI Kreisker se fondent sur les articles 1217 et 1231-1 du Code civil et prétendent à l’allocation de dommages et intérêts et évoquent les préjudices causés du fait du retard dans la signature de l’acte de vente et notamment :
 - la perte des loyers des 6 logements de l’immeuble d’une valeur locative de 3 640 EUR par mois,
 - les honoraires de rédaction d’actes pour la vente et le prêt,
 - les frais bancaires suite à la mise à disposition des fonds débloqués,
 - la résistance abusive,
 - un surcoût de crédit entre 2023 et 2026.

Elles s’opposent aux demandes reconventionnelles de la SCI [V] qui a régularisé un compromis de vente le 20 janvier 2026 alors qu’elle était assignée en vente forcée le 13 janvier 2026 ; les ventes invoquées n’ont pas été réitérées par acte authentique, si bien qu’aucune perte de chance ne peut être invoquée. 

La SCI [V], dans ses conclusions numéro 2, notifiées par RPVA le 6 mai 2026, demande au tribunal de :
– déclarer irrecevable l’action des sociétés demanderesses à défaut de justifier de la publication de l’assignation auprès du Service de la publicité foncière,
– débouter les SCI Gestion Immo et Kreisker de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,
– condamner les SCI Gestion Immo et la SCI Kreisker à lui payer la somme de 7000 EUR à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
– condamner les SCI Gestion Immo et Kreisker à lui payer une somme totale de 142 576,53 EUR à titre de dommages-intérêts correspondant à :
– la note d’honoraires du géomètre expert d’un montant de 4740 EUR
– l’indemnité forfaitaire à titre de clause pénale d’un montant de 5500 EUR à verser à M. et Mme [R],
– l’indemnité forfaitaire à titre de clause pénale d’un montant de 5800 EUR à verser à M. [S],
 – l’indemnité forfaitaire à titre de clause pénale d’un montant égal à ses honoraires soit 4990 EUR à verser à l’agence immobilière pour la première vente,
 – l’indemnité forfaitaire à titre de clause pénale d’un montant égal à ses honoraires soit 4500 EUR à verser à l’agence immobilière pour la seconde vente,
 – une indemnité de 111 870 EUR au titre de la perte de chance de vendre les lots numéro 5 et 12 d’une part et numéro 6 et 13 d’autre part,
 – les frais de mise en copropriété représentant la somme de 1074,41 EUR
 – les frais d’acte de la première vente pour 2291,96 EUR
 – les frais d’acte de la 2e vente pour 1810,16 EUR,
– subsidiairement, surseoir à statuer sur la demande de dommages-intérêts dans l’attente de connaître la position de M. et Mme [R] et de M. [S] sur les ventes régularisées selon compromis des 5 décembres 2025 et 20 janvier 2026,
– condamner les SCI Gestion Immo et Kreisker à payer à la SCI [V] la somme de 8000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SCI [V] expose que :
– ses associés sont M. [L] [B], agriculteur, son frère [I] [B], chauffeur routier et l’épouse de ce dernier, sans profession et que l’immeuble litigieux est constitué de 4 appartements de type 3, de 2 studios et 4 garages ; 
– la SCI [V] a décidé de mettre en vente le bien en confiant un mandat de vente à une agence le 31 janvier 2023, alors que les 6 appartements étaient occupés par des locataires ; que ses associés ont eu un contact avec M. [O] [N] qui s’est présenté à leur domicile avec une offre d’achat du bien datée du 2 août 2023, offre qu’ils ont signée, sans recevoir un double et que M. [O] [N] a pris contact ensuite avec les locataires pour les informer de futures augmentations des loyers ; qu’il a également apporté aux associés un projet de procès-verbal d’assemblée générale de la SCI [V], daté du 31 juillet 2023, afin d’autoriser la vente de l’immeuble, document qui a été signé par les associés, sachant que cet acte a été visé dans le projet d’acte notarié communiqué par les demanderesses en pièce 5, ce qui montre que le notaire l’avait en main et qu’il n’était pas nécessaire de faire signer aux associés un second procès-verbal d’assemblée générale ;
–les associés contestent avoir tenu une assemblée générale extraordinaire le 4 avril 2024 et estiment étrange que seules les demanderesses soient en possession de l’original de ce document ; il a pu être glissé dans la liasse des documents que M. [O] [N] a demandé aux associés de signer le dimanche 7 avril 2024 quand il s’est spécialement déplacé à leurs domiciles ;
– les associés de la SCI [V] ont signé un projet d’acte de vente, une déclaration de plus-value, une procuration et une reconnaissance d’avis donné, sans lire ces documents dans leur détail mais en remarquant que le seul impôt à payer au titre de la plus-value s’élevait à 346 EUR ; les associés considèrent que la démarche de M. [N], le dimanche 7 avril 2024 à leur domicile, était singulière ; une photographie a été prise de la reconnaissance d’avis donné, qui a été examinée par la fille d’un des associés ; M. [L] [B] s’est ensuite entretenu par téléphone avec le notaire pour en savoir plus sur cette reconnaissance d’avis donné et sur l’incidence fiscale de l’opération, à savoir un risque de redressement fiscal et une imposition sur les revenus et non sur la plus-value ; les associés ont alors annulé leurs procurations en vue de la signature de l’acte de vente ;
–la SCI [V] a refusé de prendre le risque d’un redressement fiscal et de se voir appliquer le montant de l’impôt éludé ainsi que des pénalités au motif que le produit de la cession portant sur l’usufruit temporaire devait être soumis aux revenus fonciers et non pas à l’impôt sur les plus-values immobilières, ce qui avait été initialement caché à la SCI [V] ; vu le refus de la SCI [V] de signer l’acte de vente, la notaire a donc restitué les fonds à la banque ; 
–la SCI [V] a été assignée en janvier 2026 ; entre-temps elle avait procédé à la division de l’immeuble, à sa mise en copropriété et mis en vente les appartements et signé des compromis sachant que presque 2 années s’étaient passées après les derniers échanges avec les SCI Gestion Immo et Kreisker.

La SCI [V] soutient que :
– l’assignation qui lui a été délivrée est inopposable aux tiers et que l’action sera déclarée irrecevable si les demanderesses ne justifient pas de la publication de l’assignation avant que le tribunal statue ; s’il ne s’agit que d’une faculté, la publication serait, selon la défenderesse, exigée par les tribunaux afin de protéger les tiers ;
– que les associés ont été victimes d’un dol ( article 1137 du Code civil) et de la mauvaise foi de M. [O] [V] ; qu’ils ont signé l’offre d’achat sans savoir que la vente de leur immeuble en démembrement de propriété leur serait très préjudiciable d’un point de vue fiscal, sachant que cette offre ne fait pas référence aux conséquences fiscales pour la venderesse, car M. [N] savait que si les associés avaient connu les conséquences fiscales, ils se seraient opposés à la vente ; l’acquéreur avait donc connaissance d’une information qu’il a choisie de taire et il avait indiqué dans son offre d’achat qu’en cas d’acquisition en démembrement de propriété la venderesse ne pourrait pas s’y opposer ; le gérant des SCI demanderesses avait déjà connaissance de ce type d’achat immobilier et du régime fiscal défavorable pour le vendeur en cas de vente en démembrement de propriété avec un usufruit temporaire de valeur élevée, comme l’atteste M. [E] qui a failli vendre un immeuble à M. [N] sous ce régime, avant de comprendre les conséquences fiscales ;
– le gérant des SCI demanderesses n’a pas laissé aux associés le temps de prendre connaissance des documents et leur a demandé de les signer le jour même ; les associés de la SCI [V] estiment que leur signature a été extorquée ; l’offre d’achat s’assimilait à un contrat d’adhésion puisqu’elle comportait un ensemble de clauses qui n’avaient pas été négociées mais déterminées à l’avance par l’acquéreur dans son propre intérêt, entraînant un déséquilibre significatif entre les parties ; la SCI [V] ne connaissait pas la vente en démembrement de propriété et ignorait tout de l’incidence fiscale d’une telle vente contrairement au gérant des SCI demanderesses qui dirige plusieurs sociétés et qui est au fait des stratégies patrimoniales contrairement aux associés de la SCI [V] ;
– les associés de la SCI [V] sont profanes en matière de vente immobilière et les sociétés commerciales auxquelles font allusion les demanderesses ( dont les associés de la SCI [V] ont été associés) sont destinées au prolongement de leur exploitation agricole et à la production d’énergie électrique, donc étrangères à toute activité immobilière ; les consorts [B] sont propriétaires de leurs locaux professionnels à savoir leurs bâtiments d’exploitation agricole ; ils ne sont pas des acteurs avertis du secteur immobilier ; le jour de la signature de l’offre d’achat, ils ne savaient pas qu’ils devraient régler un impôt supplémentaire du fait de la vente en démembrement de propriété ;
– ce n’est que lorsque le notaire a établi une reconnaissance d’avis donné que leur attention a été attirée sur les conséquences fiscales et la nécessité de soumettre le prix de cession de l’usufruit temporaire à l’impôt sur les revenus fonciers, ce qui conduisait à une imposition plus forte qu’en cas d’imposition de la seule plus-value ; par ailleurs, le notaire a accepté de prévoir une vente visant un projet illégal de congé donné à l’un des locataires de l’immeuble litigieux, tout en se protégeant de tout recours à son encontre dans la reconnaissance d’avis donné ; 
– dès lors que l’acte de vente proposé à la signature comportait l’indication d’un régime fiscal incorrect concernant l’imposition en cas de cession d’un usufruit temporaire, la SCI [V], dont le consentement a été vicié, ne devait pas le signer.

La SCI [V] invoque par ailleurs le contenu illicite du projet d’acte de vente en se fondant sur l’article 1128 du Code civil ; elle estime que la notaire ne pouvait pas prévoir des « déclarations fiscales » dans son projet d’acte et donner un avis contraire en parallèle ; l’acte devait appliquer le code général des impôts sur les conséquences fiscales de la cession de l’usufruit et de la nue-propriété ; en application de l’article 13-5 de ce code, le produit de la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire est imposé à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache le revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé ; en l’espèce l’usufruit était consenti pour 22 ans et le produit de la cession devait être soumis aux revenus fonciers ; l’acte mentionnant un traitement fiscal erroné était donc illicite ; ce n’est pas le montant de l’imposition que les associés auraient dû acquitter qui compte, mais le régime fiscal visé dans le projet d’acte de vente et ses conséquences.

Les associés de la SCI [V] rappellent le contexte dans lequel ils ont signé la reconnaissance d’avis donné ; le notaire a établi cette reconnaissance d’avis, l’a remise à M. [N], lequel l’a glissée dans une liasse de documents pour qu’elle soit soumise à la signature des associés un dimanche, sans lecture préalable ; cela est loin du professionnalisme auquel les associés étaient en droit d’attendre d’un officier public et ministériel ; ils se demandent pourquoi ils n’ont pas été convoqués par le notaire pour recevoir cet avis et pourquoi M. [N] s’est déplacé à leurs domiciles un dimanche pour leur faire signer un projet d’acte, la reconnaissance d’avis et les procurations ; ils pensent que l’objectif était de les tromper et de les faire signer un acte dont le contenu est illicite, par voie de procurations ; si la vente avait abouti ils auraient fait l’objet d’un redressement fiscal et auraient dû régler le montant de l’impôt éludé ainsi que des pénalités.

Par ailleurs, la défenderesse souligne que le notaire a retenu une valeur d’usufruit temporaire excessive car selon l’article 669 II du code général des impôts, l’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la pierre pour chaque période de 10 ans de durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier ; la valeur de l’usufruit temporaire d’une durée de 22 ans aurait donc dû être fixée par le notaire à 167 992 EUR et la valeur de la nue-propriété à 164 008 EUR .L’usufruit temporaire avait été retenu pour une valeur de 309 171 EUR dans l’intérêt des sociétés acquéreuses ; l’imposition aurait donc été largement supérieure à la somme de 346 EUR au titre de la taxe sur la plus-value immobilière qui était mentionnée au départ.

Or, en raison de cette modification substantielle et à défaut d’accord sur les conditions de la vente et ses conséquences fiscales, la SCI [V] estime qu’elle n’était pas tenue de signer l’acte de vente car sinon cela aurait conduit à la contraindre à supporter des conséquences fiscales dont les associés n’avaient pas connaissance lorsqu’ils ont accepté l’offre du 7 août 2023 ; il n’était pas possible d’éluder un fait nouveau ; les parties ne s’étaient pas mises d’accord sur la chose et sur le prix car le prix devait nécessairement être fixé en tenant compte de l’incidence fiscale pour la venderesse.

La SCI [V] conteste subsidiairement les demandes indemnitaires formées par les sociétés demanderesses. Elle estime la procédure engagée abusive. Quant à la demande de production forcée d’un projet d’acte de vente qui aurait été régularisé le 8 avril 2024, la SCI [V] soutient que les parties ne se sont pas vues le 8 avril 2024 mais que M. [N] s’est présenté à leur domicile un dimanche le 7 avril 2024. Les associés ont déclaré, suite à une sommation interpellative du 2 décembre 2024 qu’ils ne disposaient plus de ce document.

La SCI [V] forme des demandes reconventionnelles en réparation des préjudices qu’elle a subis car elle a fait diviser son bien immobilier et mis en place un règlement de copropriété, signé deux compromis de vente pour les appartements du 2e étage avec place de stationnement ; les actes authentiques devaient être signés en mars 2026 ; s’il s’avérait que ces deux ventes ne pouvaient pas être réitérées, la SCI [V] serait tenue de verser des clauses pénales aux acquéreurs et à l’agence immobilière et de régler des frais de notaire. Si les candidats acquéreurs renonçaient aux ventes, la SCI [V] subirait une perte de chance de pouvoir vendre aux prix prévus.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction est intervenue le 20 mars 2026 par ordonnance du juge de la mise en état. 
L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 6 mai 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 8 juillet 2026.

 MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité des demandes des SCI Gestion Immo et Kreisker

L’article 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière prévoit que « les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés. »

Il précise par ailleurs que ne sont pas recevables « les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité » qui n’ont pas été publiées « conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c ».
 
L’article 37 du même décret précise que « peuvent être publiés [au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles qu’elles concernent] les documents énumérés ci-après auxquels sont annexés ou dans lesquels sont littéralement reproduits des actes soumis ou admis à publicité, quoique ces derniers n’aient pas été dressés en la forme authentique : 1° Demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique desdits actes ; »

En l’espèce, la SCI [V] soutient que « la publication de l’assignation au service de la publicité foncière est une formalité essentielle pour garantir l’information des tiers et la sécurité juridique des mutations immobilières », conditionnant « la recevabilité de la demande en justice et l’opposabilité de la décision judiciaire aux tiers ayant acquis des droits sur l’immeuble concerné ». Elle sollicite que soient déclarées irrecevables les demandes sociétés Gestion Immo et Kreisker.

Les SCI Gestion Immo et Kreisker indiquent que bien que la publication de l’assignation ne soit pas obligatoire dans l’hypothèse d’une demande en justice de réalisation d’un acte en la forme authentique, elles ont adressé une demande de publication de l’assignation auprès du service de la publicité foncière de Lorient. Cependant au jour de la date d’audience, l’enregistrement n’avait pas encore été réalisé.Le tribunal constate en tout état de cause que la publication n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité.

Il convient donc de déclarer les demandes recevables


2 – Sur la demande de condamnation de la SCI [V] à réitérer la vente par acte authentique

Les SCI Gestion Immo et Kreisker soutiennent que la vente consentie par la SCI [V] est parfaite en application des articles 1113, 1583, 1103 et 1221 du Code civil et que la défenderesse s’est irrévocablement engagée à vendre le bien litigieux en acceptant l’offre d’achat en date du 7 août 2023, les parties s’étant accordées sur la chose et sur le prix de 332 000 EUR.

La SCI [V] quant à elle conclut au rejet de cette demande invoquant un défaut d’accord sur la chose et sur le prix eu égard aux conséquences fiscales qu’aurait eu l’opération sur ses associés si elle avait abouti et dont ceux-ci n’avaient pas été informés le jour de l’acceptation de l’offre d’achat, eu égard aux manœuvres frauduleuses (article 1137 du code civil), aux circonstances particulières postérieures à la signature du 7 août 2023 et aux inexactitudes affectant le projet d’acte notarié.

S’il résulte effectivement de l’article 1583 du Code civil que la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, il convient d’ajouter que comme tout contrat, le contrat de vente est soumis aux exigences de l’article 1104 du même code ; qu’il doit être négocié, formé et exécuté de bonne foi et que l’on ne peut donner son consentement à une vente que si l’on a été préalablement et complètement informé sur tous ses aspects.

S’agissant de l’offre d’achat faite par M. [K] [N] le 2 août 2023, signée par les 3 associés de la SCI [V] le 7 août 2023, portant sur un immeuble locatif situé [Adresse 2] à Cléguérec, le tribunal constate que si le prix de vente y figure bien, l’auteur de cet acte, qui a été rédigé en style «télégraphique » et pour le moins concis, n’a pas mentionné la consistance exacte du bien ( pas de référence cadastrale, ni surface) et qu’en outre, ce seul acte ne permettait pas aux associés de la SCI [V] d’appréhender les conséquences fiscales de la vente à ce stade, alors que l’acquéreur rédacteur de l’offre s’était quant à lui réservé la possibilité d’acquérir en son nom propre ou au profit de toute personne morale, y compris en démembrement de propriété, la SCI [V] ne pouvant s’y opposer. A l’occasion de l’acceptation de cette offre, les associés n’ont reçu aucune information sur le régime fiscal qui s’appliquerait à eux si l’acquisition se réalisait en démembrement de propriété, ni sur les risques financiers à choisir tel ou tel régime fiscal.

Aucun compromis de vente comportant des clauses développées et explicites n’a été conclu par la suite entre les parties, ce qui était inhabituel. Les associés de la SCI [V] ont par conséquent signé un document très incomplet, sans connaître l’entièreté des conséquences de la vente pour eux. 

La même observation peut être faite s’agissant du procès-verbal d’assemblée générale de la SCI [V] du 31 juillet 2023 (pièce 15 de la défenderesse) actant l’accord des associés pour vendre le bien de la SCI [V] au prix de 332 000 EUR, sans plus de précision quant à la fiscalité s’appliquant au vendeur lorsque la cession intervient sous la forme d’un usufruit temporaire et donnant mandat à M. [I] [B] de signer l’acte, ce procès-verbal ayant été repris dans un projet d’acte notarié.

S’agissant du projet d’acte notarié produit aux débats par les demanderesses, il fait apparaître dans quelles proportions les SCI Gestion Immo et Kreisker souhaitaient acquérir l’immeuble de la SCI [V] :
 - la SCI Gestion Immo ferait l’acquisition de l’usufruit temporaire d’une durée de 22 ans, pour une valeur de 309 171 EUR (résultat d’un calcul impossible à vérifier et qui restera obscur, mais mentionné comme correspondant à « la méthode de calcul d’usufruit économique retenue par l’administration fiscale »)
 - la SCI Kreisker ferait l’acquisition de la nue-propriété pour une valeur de 22 829 EUR.

Pour ce qui concerne la fiscalité, ce projet mentionne que les vendeurs sont en théorie soumis au régime de l’impôt sur la plus -value immobilière, mais qu’en l’espèce la taxe ne s’appliquera pas aux associés de la SCI [V].

Il est fait état par les parties d’un rendez-vous chez le notaire, le 26 mars 2024, au cours duquel Maître [X] aurait fait lecture d’un projet d’acte de vente, prévoyant une vente en démembrement de propriété et aurait également informé les représentants de la SCI [V] sur un risque fiscal. Si la réalité de ce rendez-vous n’est pas contestée, le contenu de l’entretien et l’information donnée sur le risque fiscal ne sont pas démontrés. La reconnaissance d’avis donné par le notaire n’a pas été signée devant ce notaire ce jour-là.

Ce document a été signé le 7 avril 2024 quand M. [N] s’est déplacé au domicile des associés, un dimanche. Le même jour, il leur a fait signer des procurations en vue de la signature de l’acte authentique et un second procès-verbal d’assemblée générale de la SCI [V] autorisant la vente de l’immeuble et prétendant que le président aurait, lors de cette assemblée du 4 avril à 18 heures, « donné lecture du projet de vente qu’il a fait établir »,. 

Le procès-verbal d’assemblée générale mentionne les deux sociétés acquéreuses et l’acquisition en démembrement de propriété avec les proportions, sans aucune précision sur les conséquences fiscales ; sachant que ce document a été rédigé sans qu’une assemblée générale se soit tenue véritablement et sans que quiconque ait été en mesure de lire aux associés le projet d’acte de vente que personne ne détenait le 4 avril 2024.

Il est fait état également du fait que le dimanche 7 avril 2024, M. [N] aurait fait signer aux 3 associés un « projet d’acte de vente », sans que l’on comprenne pourquoi un tel projet devait être signé. Un projet d’acte de vente est habituellement adressé par le notaire aux parties, avant le rendez-vous de signature à son étude, afin qu’elles puissent le lire tranquillement et faire toute remarque éventuelle et toute demande de modification, avant la signature de l’acte authentique. 

Plus personne ne semble détenir l’original ni même une copie de ce « projet d’acte de vente » soi-disant signé par les associés de la SCI [V].

S’agissant de la reconnaissance d’avis donné, signée par les associés de la SCI [V] le 7 avril 2024, sans qu’une copie ne leur ait été remise, et sans qu’un délai de quelques jours ne leur soit donné pour lire le document tranquillement avant de le signer, le tribunal ne peut que constater que ce document a légitimement inquiété les associés vendeurs qui avaient envisagé une vente avec une fiscalité très allégée.

Dans cette déclaration de reconnaissance d’avis donné, il a été fait reconnaître aux associés qu’ils souhaitaient faire application du calcul de l’impôt sur les plus-values des particuliers et qu’ils faisaient leur affaire personnelle en cas de requalification par l’administration fiscale avec toutes ses conséquences financières.

Ayant pris une photographie de ce document et ayant pu le lire et se le faire expliquer, après signature, les associés se sont rendus compte qu’il n’était pas exclu que l’administration fiscale souhaite faire application de l’article 13-5 du code général des impôts pour soumettre le prix de cession de l’usufruit temporaire à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, ce régime d’imposition se substituant alors au régime du calcul des plus-values immobilières et pouvant conduire à une imposition plus forte pour chacun d’eux ; qu’ils prenaient donc le risque d’être imposés sur leurs revenus, sans qu’aucune évaluation de cette imposition ne leur ait d’ailleurs été proposée.

Or, cette découverte du risque de requalification fiscale, qui aurait nécessité des explications détaillées de la part des sociétés acquéreuses et du notaire rédacteur, remettait en cause l’économie du projet de la SCI [V] et notamment le prix de vente consenti, déjà inférieur à celui espéré lors de la signature d’un mandat de vente auprès d’une agence immobilière (445 000 EUR). 

Le tribunal constate en définitive que le projet initial de vente, qui s’était traduit par la signature apposée par les trois associés de la SCI [V], le 7 août 2023, sur une offre d’achat rédigée par M. [N], document incomplet et imprécis qui ne pouvait pas les engager fermement, s’est trouvé, au surplus, substantiellement modifié dans les mois qui ont suivi. 

En effet, même si les associés avaient été prévenus que l’acquéreur pouvait être substitué par une ou des personnes morales en démembrement de propriété, l’une acquérant la nue-propriété et l’autre l’usufruit temporaire, ils n’avaient pas été informés le 7 août 2023, de toutes les conséquences fiscales pour eux, d’une acquisition selon ces modalités et n’avaient pas pu y consentir. Les proportions respectives de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété n’avaient pas non plus été définies et ils n’avaient pas pu être informés du risque, en application de l’article13-5 du CGI, de voir ajouter à leurs revenus, dans la catégorie des revenus fonciers, la valorisation particulièrement élevée de l’usufruit temporaire (309 171 EUR) qu’entendait acquérir la SCI Gestion Immo. 

Le tribunal note que les manières peu orthodoxes de procéder de M. [N], gérant des SCI Gestion Immo et Kreisker, permettent de comprendre le contexte très particulier de cette tentative d’acquisition, ce gérant n’ayant pas hésité ainsi à :
– rédiger de manière incomplète une offre d’achat dont il a imposé les conditions à des associés de SCI non avertis, non juristes, non spécialistes des ventes immobilières, leur imposant son notaire et le démembrement de propriété sans explication,
– se présenter chez les locataires, dans l’immeuble visé par son offre d’achat, pour les avertir de futures augmentations substantielles des loyers, leur indiquant qu’ils pouvaient quitter les lieux s’ils n’étaient pas d’accord, montrant la manière dont M. [N] pensait pouvoir appliquer les règles de droit,
– inciter le gérant de la SCI [V], en rédigeant à sa place la lettre de congé, à donner congé à l’un de ces locataires de manière illégale, en prétextant faussement un congé pour reprise par le propriétaire, amenant par la suite le notaire, dans la reconnaissance d’avis donné, à repréciser le droit en la matière et le fait que le locataire évincé était en droit de contrôler la véracité du motif du congé qui lui avait été notifié et de contester la résiliation du bail aux torts du bailleur, voire d’obtenir l’annulation du congé avec la réintégration dans les lieux et l’indemnisation du préjudice subi le cas échéant, la SCI [V] devant par conséquent accepter de faire son affaire personnelle de toutes ces conséquences,
– se présenter au domicile des associés de la SCI [V] le dimanche 7 avril 2024, pour leur faire signer un certain nombre de documents, y compris un « projet d’acte de vente notarié », sans même leur laisser quelques jours pour en prendre connaissance et sans leur en laisser une copie.

Considérant en conséquence que les associés de la SCI [V] n’ayant pas pu donner un accord éclairé sur les modalités exactes de la vente de l’immeuble litigieux lorsqu’ils ont accepté l’offre d’achat de M. [N] le 7 août 2023, ni par la suite, puisqu’aucun compromis de vente détaillant les conséquences fiscales pour les associés vendeurs n’a été conclu, le tribunal ne peut pas admettre que le 7 août 2023, ou plus tard à une quelconque date, était parfaite la vente intervenue entre la SCI [V], venderesse et les SCI Gestion Immo et Kreisker, acquéreuses, portant sur l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], cadastré section ZV [Cadastre 1] et la moitié indivise de la parcelle ZV [Cadastre 2].

Le tribunal rejette par conséquent la demande de condamnation de la SCI [V] à réitérer la vente par acte authentique au profit des SCI Gestion Immo et Kreisker en démembrement de propriété et toutes les autres demandes de celles-ci.

Le tribunal rejette également la demande de condamnation de la SCI [V] à produire sous astreinte le « projet d’acte de vente » qui aurait été signé le 7 avril 2024 par ses associés.

3 – Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de la SCI [V]

La SCI [V] fait état de préjudices qu’elle pourrait être amenée à subir si les deux ventes d’appartements dans l’immeuble litigieux ne pouvaient pas être réitérées par acte authentique, à cause de la présente procédure ayant obligé à attendre son issue, sachant qu’elles ont déjà fait l’objet de compromis en date du 5 décembre 2025 et du 20 janvier 2026.

La SCI [V] prévoit qu’elle pourrait être tenue de verser des clauses pénales aux acquéreurs et des indemnités à l’agence immobilière ; qu’elle est également susceptible d’avoir exposé en vain des frais d’acte.

Il s’agit là de préjudices qui ne sont pas certains et il convient de surseoir à statuer sur ces demandes de dommages-intérêts (clauses pénales, indemnités dues à l’agence immobilière et frais d’acte de vente) dans l’attente de connaître la position des acquéreurs dans les deux ventes. L’affaire sera par conséquent rappellée à l’audience de mise en état du 8 janvier2027 à 9 heures, afin que la SCI [V] prenne des conclusions de désistement ou de maintien de ses demandes de dommages et intérêts.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en remboursement des frais de géomètre expert et des frais de mise en copropriété exposés pour la réalisation d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété, dépenses qui n’ont pas été exposées en vain, mais au contraire très utilement pour pouvoir vendre les appartements séparément.


S’agissant de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, la SCI [V] invoque un préjudice car elle estime que les demanderesses ont agi en justice de manière délibérément malveillante, de mauvaise foi et avec une absence manifeste de sérieux dans leurs démarches, près de 2 ans après que les contacts aient cessé entre les parties. Selon elle, une requête peut être qualifiée d’abusive si le requérant était en mesure de se rendre compte du caractère manifestement mal fondé de sa demande ce qui serait le cas en l’espèce, au motif que les manœuvres frauduleuses exercées par le représentant légal des SCI Gestion Immo et Kreisker sont flagrantes et graves.

Or en l’espèce, si les façons de procéder de M. [N], gérant des SCI Gestion Immo et Kreisker, durant la période où les parties ont été en contact pour le projet d’acquisition du bien de la SCI [V], peuvent être qualifiées de peu orthodoxes et de « peu éclairées par le droit », l’action en justice elle-même devant ce tribunal, même mal fondée et même engagée bien après que toute relation ait cessé entre les parties, n’a pas dégénéré en abus, dès lors qu’il n’a pas été démontré que les demanderesses auraient agi avec malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, dans le seul but de nuire. La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

4- Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [V] les frais d’instance qu’elle a dû engager. Les SCI Gestion Immo et Kreisker seront condamnées à lui verser une indemnité de 8000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles seront également condamnées aux dépens.


 PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action engagée par les SCI Gestion Immo et Kreisker,

REJETTE toutes les demandes des SCI Gestion Immo et Kreisker,

SURSEOIT à statuer sur les demandes de dommages-intérêts de la SCI [V] portant sur les clauses pénales, les indemnités dues à l’agence immobilière et les frais d’acte de vente, dans l’attente de connaître la position des acquéreurs dans les deux ventes ayant déjà fait l’objet de compromis en dates des 5 décembre 2025 et 20 janvier 2026,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience de mise en état du 8 janvier 2027 à 9 heures afin que la SCI [V] prenne des conclusions de désistement ou de maintien de ses demandes de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de dommages-intérêts pour les honoraires du géomètre expert et les frais de mise en copropriété,

REJETTE la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE les SCI Gestion Immo et Kreisker à payer à la SCI [V] une indemnité de 8000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les SCI Gestion Immo et Kreisker aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.



Ce jugement a été signé par Mme Picard, première vice-présidente et Mme Le Hyaric, greffier.



Le greffier, La présidente