Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 2, 8 juillet 2026, n° 25/01797

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 08 JUILLET 2026



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/01797 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CKWWS



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Décembre 2024 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire Bobigny - RG n° 23/10748





APPELANTE

 

S.C.I. [P] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 415 386 705, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : R99







INTIME 



Syndicat Des Coproprietaires [Adresse 2] et [Adresse 3] représenté par son syndic la société ARCHIGESTIM, SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 519 552 319, PSC/O Société ARCHIGESTIM

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me Michel BOHBOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0213







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 

ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 25 février 2026 prorogé au 08 avril 2026 puis au 08 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.







FAITS & PROCEDURE



La SCI [P] a acquis le 24 octobre 2008 le lot 59 puis en avril 2011 le lot 61 de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à Montreuil (93) dénommé centre commercial du [Adresse 6] et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Le bâtiment est élevé sur un sous-sol de parkings et réserves, d'un rez-de-chaussée et d'un étage. 



Le lot 59 situé au 1er étage est un local à usage de bureaux de même que le lot 61 également situé au 1er étage de l'immeuble.



Selon exploit du 25 novembre 2019, la SCI [P] évoquant l'impossibilité d'exploiter son local commercial a assigné le syndicat des copropriétaires du centre commercial du [Adresse 6] en référé pour voir désigner un expert



Par acte d'huissier de justice du 6 novembre 2023 la société civile immobilière [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du centre commercial du [Adresse 7] de l'immeuble du [Adresse 2] et l5 [Adresse 8] à Montreuil (représenté par son syndic la société Archigestim) devant le tribunal judiciaire de Bobigny pour voir réparer ses préjudices résultant de désordres imputés aux parties communes de l'immeuble.



En cours de procédure le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny a été saisi d'un incident par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 5] à Montreuil aux fins de déclarer la société [P] prescrite en son action et en conséquence irrecevable en toutes ses demandes et l'en débouter.



Par ordonnance du 9 décembre 2024 le juge de mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny a : 

- déclaré la société [P] irrecevable en ses demandes en paiement dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 4] au titre des infiltrations, 

- condamné la société [P] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, 

- condamné la société [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] et [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- constaté l'extinction de l'instance et le dessaisissement du tribunal.



La société [P] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 13 janvier 2025.



La procédure devant la cour a été clôturée le 4 décembre 2025. 



PRETENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 3 décembre 2025 par lesquelles la société [P], appelante, invite le conseiller de la mise en état, au visa des articles 2224 du code civil, 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à : 

- infirmer cette ordonnance dans toutes ces dispositions,

statuant à nouveau,

- juger son action comme non prescrite et donc recevable, 

- renvoyer le dossier à la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny, 

- condamner le syndicat des copropriétaires du centre commercial du [Adresse 6] de l'immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 4] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner le syndicat des copropriétaires du centre commercial du [Adresse 6] de l'immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 4] aux dépens de l'instance ;



Vu les conclusions notifiées le 3 décembre 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 4], intimé, invite la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil, à : 

- confirmer l'ordonnance du 9 décembre 2024 en ce qu'elle a déclaré la société [P] prescrite en son action et en conséquence irrecevable en toutes ses demandes, 

- la confirmer en toutes ses autres dispositions, 

- débouter la société [P] de toutes ses demandes, 

- condamner la société [P] à lui payer une indemnité de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner aux dépens, avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Bohbot, avocat, pour ceux dont il a fait l'avance ;



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. 



Moyens des parties :



Pour dire son action fondée sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 non prescrite à l'égard du syndicat des copropriétaires, la SCI [P] expose que :

- Le point de départ de la prescription édictée par l'article 2224 du code civil court à compter de la date à laquelle les conditions de mise en 'uvre de la responsabilité civile sont réunies soit :

* l'existence d'un fait imputable au syndicat des copropriétaires, ce qui suppose la révélation définitive de la cause des désordres,

* l'existence d'un préjudice du copropriétaire,

* l'existence d'un lien de causalité entre la faute du syndicat des copropriétaires et le préjudice ;

- le tribunal aurait dû caractériser la date à laquelle elle a eu connaissance de manière certaine de la cause des désordres,

- l'implication des parties communes dans les désordres faisait l'objet de contestations en 2020,

- la cause des désordres puisant leur origine dans les parties communes n'a été établie qu'à l'occasion du dépôt du rapport de l'expert judiciaire en avril 2021,

- les désordres sur lesquels se fonde l'expertise sont totalement distincts de ceux observés en 2011 et l'architecte ne déplorait aucune fuite dans ses locaux en lien avec l'état des toitures terrasses,

- le débat institué par le syndicat des copropriétaires sur la charge finale de la dette est sans incidence sur la prescription de l'action de la SCI mais relève du débat au fond.





Le syndicat des copropriétaires souligne que :

- Au 1er trimestre 2024 inclus, la dette de charges de la SCI [P] s'élève à la somme de 88.287,58 euros à laquelle s'ajoute la somme de 32 376,48 euros au 2è trimestre 2025,

- La SCI détient 25% des tantièmes généraux,

- Le défaut d'entretien résulte de l'absence de fonds suffisants pour exécuter les travaux d'étanchéité des toits-terrasse,

- L'assemblée générale du 29 juin 2017 avait décidé de la réalisation des travaux sous condition du paiement par la SCI de ses charges, cette résolution n°14 ayant été annulée à la demande de l'un des copropriétaires,

- Il exclut en conséquence sa responsabilité dans le défaut d'entretien des parties communes,

- les désordres dont se plaint la SCI [P] remontent à de très nombreuses années puisqu'elle affirme dans son assignation en référé expertise du 25 novembre 2019 ne jamais avoir pu exploiter ses lots en raison des infiltrations alléguées,

- les désordres n'ont pas changé de nature et la date de ses acquisitions, la SCI était en mesure d'agir en réparation,

- leur cause était connue de longue date par la SCI et l'expertise n'a fait que la confirmer, peu important que le syndicat ait pu évoquer au cours de l'expertise une autre cause possible que l'expert a écartée,

- dans son rapport du 10 février 2011, M. [A], architecte chargé par la SCI [P] d'étudier la rénovation des lots litigieux a relevé la vétusté de la toiture-terrasse et conclu à l'urgence d'intervenir sur les étanchéités et leur reprise complète



Réponse de la cour :



Le régime de prescription de l'action personnelle entre un copropriétaire et un syndicat de copropriétaires est fixé par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.



Dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, la prescription applicable était décennale.



La loi du 23 novembre 2018 lui a substitué le régime de prescription de droit commun fixé par l'article 2224 du code civil, soit une prescription quinquennale.



Selon l'article 2222 du code civil, la loi qui allonge la durée d'une prescription ou d'un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s'applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà expiré.

En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.





Le point de départ du délai de prescription de l'action personnelle du copropriétaire tel que fixé par l'article 2224 du code civil est le jour à compter duquel le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Sous l'empire de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018, le point de départ de la prescription décennale est la date à laquelle la cause des désordres, défaut d'entretien ou vice de construction, a été révélée (Civ 3è, 10 novembre 2015, BC 2015, III, n° 116).



Enfin, aux termes de l'article 2239 du code civil, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès et, en vertu de l'article 2241 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.



La SCI [P] ne produit pas le rapport d'expertise de M. [H] mais uniquement la synthèse n°4 adressée aux parties le 29 janvier 2021. Ce rapport n'est pas produit par le syndicat des copropriétaires.



En tout état de cause, l'expert y précise que les « désordres sont causés par des non conformités (au droit des joints de dilatations, des entrées d'eaux pluviales), par un manque d'entretien depuis des années (absence de contrat d'entretien), par des réparations ponctuelles effectuées par des non professionnels.



L'expert ne distingue pas selon les lots 59 ou 61 de la SCI. Il doit donc être considéré que les causes invoquées sont communes aux deux lots.



Le syndicat des copropriétaires établit avoir entrepris des travaux sur les toits-terrasse endommagés par l'incendie s'étant déclaré le 19 février 2002 au premier étage de la galerie commerciale.



Ces dommages étaient alors à l'origine d'inondations du restaurant situé au rez-de-chaussée de la galerie en dessous des locaux sinistrés, l'eau s'écoulant du 1er étage vers le rez-de-chaussée au droit d'un joint de dilatation et l'eau s'infiltrant dans les locaux du 1er étage au droit de lanterneaux détruits par l'incendie (pièce 20 SDC).



Une nouvelle fuite d'eau dans le restaurant situé sous le lot 59 de la SCI [P] en 2011 devait conduire l'architecte de celle-ci et à procéder à des constatations sur les lieux.



Aux termes de son compte-rendu, M. [A] imputait les désordres à une défectuosité du joint de dilatation entre le lot 59 et le local commercial. Son compte-rendu ne comporte aucune analyse sur l'origine des infiltrations, celui-ci se limitant à invoquer le mauvais état des loggias bordant le lot à l'origine de rétention d'eau.



Pour remédier aux désordres du restaurant, il préconisait de reboucher le joint de dilatation courant sur le plancher bas du lot 59.



A l'intérieur de ce lot, il relevait la trace de fuites anciennes au droit des descentes d'eau pluviales. Il relevait également la présence de deux fuites actives au droit de deux lanterneaux.



L'architecte ajoutait en conclusion que si la volonté était la pérennisation des ouvrages, il était urgent d'intervenir sur les étanchéités des toitures terrasses, des loggias et leur reprise complète.



La SCI au vu de ce compte-rendu qui met en lumière l'urgence à procéder à la réfection complète des toitures terrasses au- dessus de son lot n° 59 pour assurer la pérennisation de l'immeuble a nécessairement eu connaissance du défaut d'entretien de celles-ci, ce défaut d'entretien étant susceptible d'engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à la date du rapport.



S'agissant des désordres relevés dans le lot 59 par M. [H] qui constituent une aggravation des désordres relevés par M. [A], la date de prescription décennale a commencé à courir à compter de la date du compte rendu de ce dernier soit le 10 février 2011.



Les désordres affectant le lot 61 sont décrits par le constat d'huissier du 23 novembre 2011 établi pour les deux lots sans que ces désordres ne soient distingués selon les lots concernés.



Ces désordres sont de même nature que ceux rapportés par M. [A] pour le lot 59.

S'il est probable que la SCI [P] a acquis le lot 61 en connaissance des désordres l'affectant, le syndicat des copropriétaires auquel incombe la charge de la preuve de la prescription ne le démontre pas.



Les lots 59 et 61 étant situés au même étage, sous les mêmes toitures-terrasses dont M. [A] préconisait en urgence la réfection complète, et les désordres décrits dans ces lots étant identiques, il y a lieu de considérer que le point de départ de la prescription de l'action de la SCI [P] contre le syndicat au titre du lot 61 a commencé à courir à compter du 23 novembre 2011.



Le délai de prescription décennal n'était pas écoulé avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ayant modifié l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 :

Lot 59 : 7 ans, 9 mois et 17 jours

Lot 61 : 7 ans et 2 jours.



A la date d'entrée en vigueur de cette loi, la prescription quinquennale a été substituée à la prescription décennale sans que le délai total de prescription ne puisse excéder 10 ans.

Il s'ensuit que la prescription était acquise :

Pour le lot 59 au 23 mai 2020.

Pour le lot 61 au 23 novembre 2021.



Il est constant que le 25 novembre 2019, la SCI [P] a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d'expertises.

Cette assignation a interrompu le délai de prescription qui a été suspendu jusqu'à la date de dépôt du rapport le 12 avril 2021 en vertu des articles 2239 et 2241 du code civil précités.



Il s'ensuit qu'à cette date, le délai de prescription a recommencé à courir en son entier, soit pour une durée de 5 ans.

Dès lors, à la date d'assignation au fond du syndicat des copropriétaires le 6 novembre 2023, l'action de la SCI [P] n'était pas prescrite au titre des désordres affectant chacun de ses lots.



L'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny du 9 décembre 2024 doit être infirmée.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le syndicat des copropriétaires du centre commercial du [Adresse 7], [Adresse 2] et [Adresse 5] à Montreuil (93) doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel en ce non compris les frais d'expertise et à verser à la SCI [P] la somme de 2500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires du centre commercial du [Adresse 7], [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 4] (93).





PAR CES MOTIFS

LA COUR,



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme l'ordonnance rendue le 9 décembre 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny ;



Statuant à nouveau,



Déclare non prescrite l'action personnelle de la SCI [P] contre le syndicat des copropriétaires du centre commercial du [Adresse 10] Noue, [Adresse 2] et [Adresse 5] à Montreuil (93) 



Y ajoutant ;



Condamne le syndicat des copropriétaires du centre commercial du [Adresse 7], [Adresse 9] et [Adresse 5] à [Localité 4] (93) aux dépens de première instance et d'appel en ce non compris les frais d'expertise ;



Condamne le syndicat des copropriétaires du centre commercial du [Adresse 7], [Adresse 9] et [Adresse 5] à Montreuil (93) à verser à la SCI [P] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.



Rejette toute autre demande ;

 



 LE GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE