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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lisieux, MEE Civil Contentieux, 9 juillet 2026, n° 24/00771

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Parties (entreprises)

GM IMMOBILIER

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 15 décembre 2023, M. [L] [Q] (ci-après dénommé le promettant) a consenti la vente, à la société Gm Immobilier (ci-après dénommé la bénéficiaire) d’un ensemble immobilier, situé [Adresse 3] à [Localité 4] (14), comprenant un manoir, une maison d’amis, une dépendance et un ancien potager clos de mur, respectivement cadastrés D[Cadastre 1], D[Cadastre 2] D[Cadastre 3] et D[Cadastre 4], d’une surface totale de 02 hectare, 12a et 25ca, au prix de 1 100 000 euros.

Cette promesse de vente était consentie jusqu’au 15 juin 2024 à 16h00.

Elle contenait une clause intitulée « indemnité d’immobilisation » qui prévoyait que cette dernière était fixée à la somme forfaitaire de 10 % du prix de vente, soit la somme de 110 000 euros devant être versé au plus tard le 28 décembre 2023.

Par courriel en date du 02 janvier 2024, la société Gm Immobilier a informé M. [L] [Q] du retard dans la vente du bien propre et donc dans le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Par courriel en date du 19 mars 2024, M. [L] [Q] prend acte de la décision de la société Gm Immobilier de ne pas donner suite à la promesse de vente conclu le 15 décembre 2023. Par courriel en date du 20 mars 2024, la société Gm Immobilier précise que cette décision est liée à la malhonnêteté d’un investisseur.

Par acte notarié en date du 12 avril 2024, M. [L] [Q] a consenti la vente du même bien à Mme [P] [V] au prix de 1 150 000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 mai 2024 réceptionné le 17 mai 2024, le conseil du promettant adresse une mise en demeure au bénéficiaire, de procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 07 mai 2024, le conseil de la société Gm Immobilier a exprimé le refus du bénéficiaire de payer l’indemnité d’immobilisation.

Le 26 juin 2024, par acte notarié, M. [L] [Q] a vendu le bien.

Par acte en date du 02 septembre 2024, M. [L] [Q] a fait assigner la société Gm Immobilier devant le tribunal judiciaire de Lisieux en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par conclusions d’incident notifiées le 11 décembre 2024, la société Gm Immobilier a saisi le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lisieux afin qu’il enjoigne M. [L] [Q], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, de lui communiquer le compromis ou la promesse de vente signé entre lui-même et Mme [P] [V] ainsi que l’acte authentique du 26 juin 2024. Les documents demandés ayant été produits, la société Gm Immobilier a entendu se désister de l’incident.

La clôture de l’instruction a été fixée au 21 janvier 2026 par ordonnance du même jour.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées en date du 14 octobre 2025, M. [L] [Q] sollicite du tribunal de condamner la société Gm Immobilier au paiement de la somme de 110 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, ou à tout le moins à la somme de 100 000 euros qui aurait dû être versée à la date du 28 décembre 2023 et au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction sera faire au profit de Maître Xavier Griffiths.

Au soutien de sa demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation, M. [L] [Q], au visa de l’article 1103 du Code civil, rappelle que la société Gm Immobilier devait verser sur le compte du notaire rédacteur, ladite indemnité avant le 28 décembre 2023 et que cela n’a pas été effectué. Il fait valoir que le non-paiement de l’indemnité lui a fait émettre des doutes sur la solvabilité du bénéficiaire. Il estime que le non-respect de la clause de la promesse de vente rend la société Gm Immobilier redevable de l’indemnité d’immobilisation.

En réponse aux arguments développés par la société Gm Immobilier, M. [L] [Q] indique que le bénéficiaire ne démontre pas son affirmation selon laquelle le promettant lui aurait affirmé, le 19 mars 2024, avoir trouvé un nouvel acquéreur. Il fait état de nombreux échanges entre le bénéficiaire et lui, début 2024, concernant le non-paiement de l’indemnité d’immobilisation alors que cette dernière était exigible depuis le 28 décembre 2023 et produit les courriels échangés en date des 2 et 16 janvier, 8 et 14 mars 2024. Il ajoute que, suite au retard pris dans le versement de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire s’était engagé à prendre à sa charge des travaux d’assainissement et à payer une indemnité de 25 000 euros en sus du montant de l’indemnité.

M. [L] [Q] expose que la recherche d’un nouvel acquéreur a fait suite au fait que la société Gm Immobilier avait renoncé à la vente le 19 mars 2024. Il précise que la signature de la nouvelle promesse de vente n’a eu lieu que le 12 avril 2024 et l’acte authentique de vente le 26 juin 2024. Il souligne que dans son courriel en date du 19 mars 2024, il avait précisé qu’il remettait le bien en vente et non qu’il avait déjà trouvé un nouvel acquéreur. Il souligne qu’il n’a pas fait de plus-value lors de la nouvelle vente puisque bien que le nouveau prix de vente soit supérieur à celui figurant dans la promesse de vente à la société Gm Immobilier, il faut en déduire le montant de la prime versé à l’agence immobilière, intermédiaire et qu’il doit honorer. Il en déduit qu’il n’a pas fait de bénéfice financier lors de la nouvelle vente, ni commis de faute et que par conséquent, la clause d’indemnité d’immobilisation ne peut être déclarée inopposable.

M. [L] [Q] précise que l’indemnité d’immobilisation ne répare pas un préjudice mais découle des dispositions de la promesse de vente. Il estime que conformément à ladite clause, l’indemnité d’immobilisation lui est due, ce d’autant que le bien a été immobilisé jusqu’au 19 mars 2024, date à laquelle la société Gm Immobilier a renoncé à l’opération de vente.

M. [L] [Q] fait état par ailleurs du courrier de mise en demeure du 14 mai 2024 par lequel il réclamait le paiement de l’indemnité d’immobilisation et qu’au regard de la réponse qui a été faite par le conseil de la société Gm Immobilier, aucun accord amiable n’a pu être trouvé.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 02 décembre 2025, la société Gm Immobilier demande au tribunal :
- de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 15 décembre 2023 et par conséquent de débouter M. [L] [Q] de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation ;
- à titre subsidiaire, de juger que le promettant a violé les dispositions de la promesse unilatérale de vente et donc le débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- en tout état de cause, de condamner M. [L] [Q] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la caducité, la société Gm Immobilier rappelle que la promesse de vente prévoit, au sein d’une clause intitulée « INDEMNITE D’IMMOBILISATION », que cette dernière serait caduque si le versement de ladite indemnité n’était pas effectué avant la date fixée, soit le 28 décembre 2023. La bénéficiaire en déduit que le versement n’ayant pas été effectué, la promesse est devenue caduque. Elle ajoute que même si le promettant n’a pas sollicité expressément la caducité de la promesse de vente, il s’en est prévalu implicitement, en concluant avec un tiers une autre promesse de vente avant la fin du délai d’option.

Sur la violation du contrat, au visa des articles 1106, 1124 et 1194 du Code civil, la société Gm Immobilier fait valoir que, dans le cadre d’une promesse de vente, le promettant ne peut pas, durant le délai de l’option prévue au contrat, révoquer celle-ci ou conclure une autre promesse avec un tiers, sans méconnaître la force obligatoire du contrat.

La société Gm Immobilier souligne que la promesse de vente signée avec M. [L] [Q] contient une clause spécifique concernant le délai d’option et que ce dernier avait été fixé au 15 juin 2024 à 16h00. Elle ajoute que la clause intitulée « Force exécutoire de la promesse » prévoit que le promettant ne pourra pas signer une nouvelle promesse de vente ou conférer un droit réel sur le bien tant que le délai d’option n’est pas éteint. Elle en déduit qu’en signant une promesse de vente le 12 avril 2024 à un tiers, M. [L] [Q] a violé les dispositions contractuelles et légales et notamment la clause d’exclusivité qu’il lui avait consentie.

La société Gm Immobilier rappelle que l’indemnité d’immobilisation n’est pas considérée comme une clause pénale mais comme le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle cite un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 5 décembre 1995 au soutien de cette prétention. Elle en déduit que cette indemnité compense la charge que représente l’immobilisation du bien jusqu’à la levée de l’option pour le promettant. Elle considère que cette indemnité est due si la non réalisation de la vente résulte d’une faute du bénéficiaire et non d’une faute du promettant ce qui est le cas en l’espèce.


La société Gm Immobilier rappelle par ailleurs que « nul ne peut se prévaloir de sa propre faute » et les dispositions de la clause intitulée « indemnité d’immobilisation » figurant au contrat. Elle souligne qu’en l’espèce, M. [L] [Q] a violé les dispositions précitées en ne respectant pas l’exclusivité promise et en promettant son bien à un tiers alors que le délai d’option était encore valide.

Elle en conclut que M. [L] [Q] ne peut par conséquent prétendre à une quelconque indemnité.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s’en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS

Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente

Il résulte de l’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La promesse de vente signée le 15 décembre 2023 entre M. [L] [Q] et la société Gm Immobilier prévoit, en sa clause intitulée « Indemnité d’immobilisation », que cette dernière est fixée à 10 % du prix de vente soit 110 000 euros et qu’elle doit être versée, à la comptabilité du notaire rédacteur de l’acte, au plus tard le 28 décembre 2023. Il est également précisé qu’en l’absence de versement de cette indemnité, la promesse de vente sera considérée comme caduque et non-avenue et le bénéficiaire perdra le droit de demander la réalisation de la vente et « ce si bon semble au promettant seulement ».

Il ressort des dispositions précitées que la promesse de vente peut être considérée comme caduque si l’indemnité d’immobilisation n’est pas versée avant le 28 décembre 2023 et si le promettant le souhaite. Il convient d’en déduire que l’indemnité d’immobilisation peut être versée après le 28 décembre 2023, si le promettant y consent.

Il résulte des pièces du dossier et notamment des échanges produits entre M. [L] [Q] et la société Gm Immobilier dont le courriel en date du 02 janvier 2024, que la société Gm Immobilier a exposé les difficultés qu’elle rencontrait au promettant en justifiant par la production de différents courriers de ces investisseurs et a sollicité un délai pour le versement de l’indemnité d’immobilisation. Le promettant a acquiescé à la demande et a indiqué, par courriel du 16 janvier 2024, qu’il demeurait dans l’attente des fonds.

Il ressort des courriels en date des 8, 14 et 19 mars 2024 que l’indemnité d’immobilisation n’avait toujours pas été versée et que M. [L] [Q] demeurait dans l’attente du versement.

De plus, il apparaît que la fin des relations contractuelles n’est pas du fait du promettant mais bien du fait du bénéficiaire. Le courriel en date du 19 mars 2024 de M. [L] [Q] à la société Gm Immobilier démontre qu’il prend acte du renoncement à la vente et le courriel en date du 20 mars 2024 de la bénéficiaire au promettant confirme ce renoncement.

Il est constant que jusqu’au jour du renoncement à la vente définitive, soit le 19 mars 2024, par le bénéficiaire de la promesse de vente, le promettant n’avait pas souhaité mettre fin aux relations contractuelles et n’avait pas opté pour la caducité de la promesse de vente malgré l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation à cette date.

Par ailleurs, la société Gm Immobilier ne peut se prévaloir de ces propres manquements pour solliciter la caducité de la promesse de vente au détriment du promettant.

En conséquence, il n’y a pas lieu de constater la caducité de la promesse de vente, signée le 15 décembre 2023 entre M. [L] [Q] et la société Gm Immobilier.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation



Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.
Selon les articles 1103 et 1104 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
En l’espèce, c’est à tort que la défenderesse s’oppose au paiement de l’indemnité d’immobilisation au motif que les dispositions contractuelles ont été violées par le promettant.

En effet, certes, il ressort des dispositions de la promesse de vente signée le 15 décembre 2023 que la bénéficiaire disposait d’un délai pour lever l’option, fixé contractuellement au 15 juin 2024 à 16h00. Ce délai assurait à cette dernière l’exclusivité de la vente jusqu’à la date précitée, interdisant par la même au promettant de conclure une autre promesse de vente avec un tiers.

Néanmoins, le courriel en date du 19 mars 2024 de M. [L] [Q] à la société Gm Immobilier démontre le fait que la société Gm Immobilier a entendu renoncer à lever l’option et ainsi à parfaire la vente du bien immobilier, renoncement confirmé le lendemain, par courriel adressé à M. [L] [Q] par ladite société.

De plus, il ressort des pièces du dossier que M. [L] [Q] a signé avec Mme [V] une promesse de vente le 12 avril 2024 et un acte authentique de vente le 26 juin 2024, soit postérieurement au renoncement par la société Gm Immobilier

Il ne peut donc être retenu de violation par M. [L] [Q] des dispositions contenues dans la promesse de vente, qui serait caractérisé par le fait de cette nouvelle vente.

Sur l’indemnité d’immobilisation, il ressort des dispositions contenues dans la promesse de vente et notamment de la clause intitulé « INDEMNITE D’IMMOBILISATION » que ladite indemnité restera « acquise au promettant en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus dans la promesse de vente, à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse pendant la durée de cette dernière ». Il est également précisé que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option.

Il est établi que l’absence de réalisation définitive de la vente est due exclusivement au renoncement exprimé par la bénéficiaire, la société Gm Immobilier, à son promettant, M. [L] [Q], le 19 mars 2024, dont ce dernier a accusé réception le jour-même. La bénéficiaire a confirmé ce renoncement par mail du 20 mars 2024, soit avant la fin du délai d’option fixé au 15 juin 2024 à 16h00. Le promettant pouvait donc proposer son bien à un nouvel acquéreur.

Par ailleurs, la bénéficiaire n’apporte aucun élément permettant de remettre en cause le fait que le promettant lui ait réservé l’exclusivité du bien jusqu’à son renoncement en date du 19 mars 2024.

De plus, la clause précitée liste les hypothèses où le bénéficiaire pourrait se voir restituer l’indemnité d’immobilisation. Ces hypothèses sont limitativement énumérées et consistent en la défaillance d’une des conditions suspensives de la promesse de vente, en l’existence d’une servitude, d’une hypothèque, de privilèges, d’antichrèse ou de saisie, en l’existence d’une location ou d’une occupation non déclarée du bien, en l’absence de production par le promettant du titre de propriété ou de justification d’une propriété trentenaire et régulière, l’absence de capacité, de pouvoir ou des autorisations nécessaires à la vente du promettant, d’infraction du promettant ou des anciens propriétaires à une obligation administrative ou légale ou si la non-réalisation de la vente était imputable au promettant.

Il n’est pas allégué par les parties, ni démontré dans les pièces du dossier, que la situation du bien promis corresponde à l’une des situations prévues au contrat qui pourrait justifier le non-paiement de l’indemnité d’immobilisation.


Enfin, la stipulation au profit d’un promettant d’une indemnité d’immobilisation ne sanctionne pas l’inexécution par les bénéficiaires d’une obligation contractuelle dès lors qu’ils n’ont aucune obligation de lever l’option et de réaliser la vente, mais indemnise de façon forfaitaire le préjudice du promettant résultant de l’immobilisation de son bien durant la promesse et constitue le prix de l’exclusivité consentie aux bénéficiaires pendant cette période.

Il convient donc de considérer que l’indemnité d’immobilisation est bien due à M. [L] [Q].

La promesse de vente prévoit que le montant de l’indemnité s’élève à 10 % du prix de vente, soit 110 000 euros.

En conséquence, la société Gm Immobilier sera condamnée au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 110 000 euros, en application des dispositions contractuelles.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Gm Immobilier, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société Gm Immobilier partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [L] [Q] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Au regard des faits de l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à constat de la caducité de la promesse unilatérale de vente du 15 décembre 2023 ;

CONDAMNE la société Gm Immobilier à payer à M. [L] [Q] la somme de 110 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE la société Gm Immobilier aux dépens ;

CONDAMNE la société Gm Immobilier à payer à M. [L] [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;


DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;


Le Greffier, Le Président,
Texte intégral
CCC + CE adressées le / /26 à :
Me Xavier GRIFFITHS + Me Frédéric MORIN 
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LISIEUX


DU : 09 Juillet 2026
N°RG : N° RG 24/00771 - N° Portalis DBW6-W-B7I-DK7I
Nature Affaire : Autres demandes relatives à la vente
Minute : 2026/

JUGEMENT
Rendu le 09 Juillet 2026
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Monsieur [L] [Q]
né le 11 avril 1952 à [Localité 1], de nationalité française
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représenté par Me Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX


ET :

S.A.S. GM IMMOBILIER 
immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 800 189 136
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège
sis [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Me Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX, Me Charles Edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER 
LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS
DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;



DÉBATS : À l’audience publique du 05 Mai 2026, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 09 Juillet 2026.



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 15 décembre 2023, M. [L] [Q] (ci-après dénommé le promettant) a consenti la vente, à la société Gm Immobilier (ci-après dénommé la bénéficiaire) d’un ensemble immobilier, situé [Adresse 3] à [Localité 4] (14), comprenant un manoir, une maison d’amis, une dépendance et un ancien potager clos de mur, respectivement cadastrés D[Cadastre 1], D[Cadastre 2] D[Cadastre 3] et D[Cadastre 4], d’une surface totale de 02 hectare, 12a et 25ca, au prix de 1 100 000 euros.

Cette promesse de vente était consentie jusqu’au 15 juin 2024 à 16h00.

Elle contenait une clause intitulée « indemnité d’immobilisation » qui prévoyait que cette dernière était fixée à la somme forfaitaire de 10 % du prix de vente, soit la somme de 110 000 euros devant être versé au plus tard le 28 décembre 2023.

Par courriel en date du 02 janvier 2024, la société Gm Immobilier a informé M. [L] [Q] du retard dans la vente du bien propre et donc dans le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Par courriel en date du 19 mars 2024, M. [L] [Q] prend acte de la décision de la société Gm Immobilier de ne pas donner suite à la promesse de vente conclu le 15 décembre 2023. Par courriel en date du 20 mars 2024, la société Gm Immobilier précise que cette décision est liée à la malhonnêteté d’un investisseur.

Par acte notarié en date du 12 avril 2024, M. [L] [Q] a consenti la vente du même bien à Mme [P] [V] au prix de 1 150 000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 mai 2024 réceptionné le 17 mai 2024, le conseil du promettant adresse une mise en demeure au bénéficiaire, de procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 07 mai 2024, le conseil de la société Gm Immobilier a exprimé le refus du bénéficiaire de payer l’indemnité d’immobilisation.

Le 26 juin 2024, par acte notarié, M. [L] [Q] a vendu le bien.

Par acte en date du 02 septembre 2024, M. [L] [Q] a fait assigner la société Gm Immobilier devant le tribunal judiciaire de Lisieux en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par conclusions d’incident notifiées le 11 décembre 2024, la société Gm Immobilier a saisi le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lisieux afin qu’il enjoigne M. [L] [Q], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, de lui communiquer le compromis ou la promesse de vente signé entre lui-même et Mme [P] [V] ainsi que l’acte authentique du 26 juin 2024. Les documents demandés ayant été produits, la société Gm Immobilier a entendu se désister de l’incident.

La clôture de l’instruction a été fixée au 21 janvier 2026 par ordonnance du même jour.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées en date du 14 octobre 2025, M. [L] [Q] sollicite du tribunal de condamner la société Gm Immobilier au paiement de la somme de 110 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, ou à tout le moins à la somme de 100 000 euros qui aurait dû être versée à la date du 28 décembre 2023 et au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction sera faire au profit de Maître Xavier Griffiths.

Au soutien de sa demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation, M. [L] [Q], au visa de l’article 1103 du Code civil, rappelle que la société Gm Immobilier devait verser sur le compte du notaire rédacteur, ladite indemnité avant le 28 décembre 2023 et que cela n’a pas été effectué. Il fait valoir que le non-paiement de l’indemnité lui a fait émettre des doutes sur la solvabilité du bénéficiaire. Il estime que le non-respect de la clause de la promesse de vente rend la société Gm Immobilier redevable de l’indemnité d’immobilisation.

En réponse aux arguments développés par la société Gm Immobilier, M. [L] [Q] indique que le bénéficiaire ne démontre pas son affirmation selon laquelle le promettant lui aurait affirmé, le 19 mars 2024, avoir trouvé un nouvel acquéreur. Il fait état de nombreux échanges entre le bénéficiaire et lui, début 2024, concernant le non-paiement de l’indemnité d’immobilisation alors que cette dernière était exigible depuis le 28 décembre 2023 et produit les courriels échangés en date des 2 et 16 janvier, 8 et 14 mars 2024. Il ajoute que, suite au retard pris dans le versement de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire s’était engagé à prendre à sa charge des travaux d’assainissement et à payer une indemnité de 25 000 euros en sus du montant de l’indemnité.

M. [L] [Q] expose que la recherche d’un nouvel acquéreur a fait suite au fait que la société Gm Immobilier avait renoncé à la vente le 19 mars 2024. Il précise que la signature de la nouvelle promesse de vente n’a eu lieu que le 12 avril 2024 et l’acte authentique de vente le 26 juin 2024. Il souligne que dans son courriel en date du 19 mars 2024, il avait précisé qu’il remettait le bien en vente et non qu’il avait déjà trouvé un nouvel acquéreur. Il souligne qu’il n’a pas fait de plus-value lors de la nouvelle vente puisque bien que le nouveau prix de vente soit supérieur à celui figurant dans la promesse de vente à la société Gm Immobilier, il faut en déduire le montant de la prime versé à l’agence immobilière, intermédiaire et qu’il doit honorer. Il en déduit qu’il n’a pas fait de bénéfice financier lors de la nouvelle vente, ni commis de faute et que par conséquent, la clause d’indemnité d’immobilisation ne peut être déclarée inopposable.

M. [L] [Q] précise que l’indemnité d’immobilisation ne répare pas un préjudice mais découle des dispositions de la promesse de vente. Il estime que conformément à ladite clause, l’indemnité d’immobilisation lui est due, ce d’autant que le bien a été immobilisé jusqu’au 19 mars 2024, date à laquelle la société Gm Immobilier a renoncé à l’opération de vente.

M. [L] [Q] fait état par ailleurs du courrier de mise en demeure du 14 mai 2024 par lequel il réclamait le paiement de l’indemnité d’immobilisation et qu’au regard de la réponse qui a été faite par le conseil de la société Gm Immobilier, aucun accord amiable n’a pu être trouvé.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 02 décembre 2025, la société Gm Immobilier demande au tribunal :
- de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 15 décembre 2023 et par conséquent de débouter M. [L] [Q] de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation ;
- à titre subsidiaire, de juger que le promettant a violé les dispositions de la promesse unilatérale de vente et donc le débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- en tout état de cause, de condamner M. [L] [Q] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la caducité, la société Gm Immobilier rappelle que la promesse de vente prévoit, au sein d’une clause intitulée « INDEMNITE D’IMMOBILISATION », que cette dernière serait caduque si le versement de ladite indemnité n’était pas effectué avant la date fixée, soit le 28 décembre 2023. La bénéficiaire en déduit que le versement n’ayant pas été effectué, la promesse est devenue caduque. Elle ajoute que même si le promettant n’a pas sollicité expressément la caducité de la promesse de vente, il s’en est prévalu implicitement, en concluant avec un tiers une autre promesse de vente avant la fin du délai d’option.

Sur la violation du contrat, au visa des articles 1106, 1124 et 1194 du Code civil, la société Gm Immobilier fait valoir que, dans le cadre d’une promesse de vente, le promettant ne peut pas, durant le délai de l’option prévue au contrat, révoquer celle-ci ou conclure une autre promesse avec un tiers, sans méconnaître la force obligatoire du contrat.

La société Gm Immobilier souligne que la promesse de vente signée avec M. [L] [Q] contient une clause spécifique concernant le délai d’option et que ce dernier avait été fixé au 15 juin 2024 à 16h00. Elle ajoute que la clause intitulée « Force exécutoire de la promesse » prévoit que le promettant ne pourra pas signer une nouvelle promesse de vente ou conférer un droit réel sur le bien tant que le délai d’option n’est pas éteint. Elle en déduit qu’en signant une promesse de vente le 12 avril 2024 à un tiers, M. [L] [Q] a violé les dispositions contractuelles et légales et notamment la clause d’exclusivité qu’il lui avait consentie.

La société Gm Immobilier rappelle que l’indemnité d’immobilisation n’est pas considérée comme une clause pénale mais comme le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle cite un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 5 décembre 1995 au soutien de cette prétention. Elle en déduit que cette indemnité compense la charge que représente l’immobilisation du bien jusqu’à la levée de l’option pour le promettant. Elle considère que cette indemnité est due si la non réalisation de la vente résulte d’une faute du bénéficiaire et non d’une faute du promettant ce qui est le cas en l’espèce.


La société Gm Immobilier rappelle par ailleurs que « nul ne peut se prévaloir de sa propre faute » et les dispositions de la clause intitulée « indemnité d’immobilisation » figurant au contrat. Elle souligne qu’en l’espèce, M. [L] [Q] a violé les dispositions précitées en ne respectant pas l’exclusivité promise et en promettant son bien à un tiers alors que le délai d’option était encore valide.

Elle en conclut que M. [L] [Q] ne peut par conséquent prétendre à une quelconque indemnité.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s’en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS

Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente

Il résulte de l’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La promesse de vente signée le 15 décembre 2023 entre M. [L] [Q] et la société Gm Immobilier prévoit, en sa clause intitulée « Indemnité d’immobilisation », que cette dernière est fixée à 10 % du prix de vente soit 110 000 euros et qu’elle doit être versée, à la comptabilité du notaire rédacteur de l’acte, au plus tard le 28 décembre 2023. Il est également précisé qu’en l’absence de versement de cette indemnité, la promesse de vente sera considérée comme caduque et non-avenue et le bénéficiaire perdra le droit de demander la réalisation de la vente et « ce si bon semble au promettant seulement ».

Il ressort des dispositions précitées que la promesse de vente peut être considérée comme caduque si l’indemnité d’immobilisation n’est pas versée avant le 28 décembre 2023 et si le promettant le souhaite. Il convient d’en déduire que l’indemnité d’immobilisation peut être versée après le 28 décembre 2023, si le promettant y consent.

Il résulte des pièces du dossier et notamment des échanges produits entre M. [L] [Q] et la société Gm Immobilier dont le courriel en date du 02 janvier 2024, que la société Gm Immobilier a exposé les difficultés qu’elle rencontrait au promettant en justifiant par la production de différents courriers de ces investisseurs et a sollicité un délai pour le versement de l’indemnité d’immobilisation. Le promettant a acquiescé à la demande et a indiqué, par courriel du 16 janvier 2024, qu’il demeurait dans l’attente des fonds.

Il ressort des courriels en date des 8, 14 et 19 mars 2024 que l’indemnité d’immobilisation n’avait toujours pas été versée et que M. [L] [Q] demeurait dans l’attente du versement.

De plus, il apparaît que la fin des relations contractuelles n’est pas du fait du promettant mais bien du fait du bénéficiaire. Le courriel en date du 19 mars 2024 de M. [L] [Q] à la société Gm Immobilier démontre qu’il prend acte du renoncement à la vente et le courriel en date du 20 mars 2024 de la bénéficiaire au promettant confirme ce renoncement.

Il est constant que jusqu’au jour du renoncement à la vente définitive, soit le 19 mars 2024, par le bénéficiaire de la promesse de vente, le promettant n’avait pas souhaité mettre fin aux relations contractuelles et n’avait pas opté pour la caducité de la promesse de vente malgré l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation à cette date.

Par ailleurs, la société Gm Immobilier ne peut se prévaloir de ces propres manquements pour solliciter la caducité de la promesse de vente au détriment du promettant.

En conséquence, il n’y a pas lieu de constater la caducité de la promesse de vente, signée le 15 décembre 2023 entre M. [L] [Q] et la société Gm Immobilier.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation



Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.
Selon les articles 1103 et 1104 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
En l’espèce, c’est à tort que la défenderesse s’oppose au paiement de l’indemnité d’immobilisation au motif que les dispositions contractuelles ont été violées par le promettant.

En effet, certes, il ressort des dispositions de la promesse de vente signée le 15 décembre 2023 que la bénéficiaire disposait d’un délai pour lever l’option, fixé contractuellement au 15 juin 2024 à 16h00. Ce délai assurait à cette dernière l’exclusivité de la vente jusqu’à la date précitée, interdisant par la même au promettant de conclure une autre promesse de vente avec un tiers.

Néanmoins, le courriel en date du 19 mars 2024 de M. [L] [Q] à la société Gm Immobilier démontre le fait que la société Gm Immobilier a entendu renoncer à lever l’option et ainsi à parfaire la vente du bien immobilier, renoncement confirmé le lendemain, par courriel adressé à M. [L] [Q] par ladite société.

De plus, il ressort des pièces du dossier que M. [L] [Q] a signé avec Mme [V] une promesse de vente le 12 avril 2024 et un acte authentique de vente le 26 juin 2024, soit postérieurement au renoncement par la société Gm Immobilier

Il ne peut donc être retenu de violation par M. [L] [Q] des dispositions contenues dans la promesse de vente, qui serait caractérisé par le fait de cette nouvelle vente.

Sur l’indemnité d’immobilisation, il ressort des dispositions contenues dans la promesse de vente et notamment de la clause intitulé « INDEMNITE D’IMMOBILISATION » que ladite indemnité restera « acquise au promettant en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus dans la promesse de vente, à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse pendant la durée de cette dernière ». Il est également précisé que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option.

Il est établi que l’absence de réalisation définitive de la vente est due exclusivement au renoncement exprimé par la bénéficiaire, la société Gm Immobilier, à son promettant, M. [L] [Q], le 19 mars 2024, dont ce dernier a accusé réception le jour-même. La bénéficiaire a confirmé ce renoncement par mail du 20 mars 2024, soit avant la fin du délai d’option fixé au 15 juin 2024 à 16h00. Le promettant pouvait donc proposer son bien à un nouvel acquéreur.

Par ailleurs, la bénéficiaire n’apporte aucun élément permettant de remettre en cause le fait que le promettant lui ait réservé l’exclusivité du bien jusqu’à son renoncement en date du 19 mars 2024.

De plus, la clause précitée liste les hypothèses où le bénéficiaire pourrait se voir restituer l’indemnité d’immobilisation. Ces hypothèses sont limitativement énumérées et consistent en la défaillance d’une des conditions suspensives de la promesse de vente, en l’existence d’une servitude, d’une hypothèque, de privilèges, d’antichrèse ou de saisie, en l’existence d’une location ou d’une occupation non déclarée du bien, en l’absence de production par le promettant du titre de propriété ou de justification d’une propriété trentenaire et régulière, l’absence de capacité, de pouvoir ou des autorisations nécessaires à la vente du promettant, d’infraction du promettant ou des anciens propriétaires à une obligation administrative ou légale ou si la non-réalisation de la vente était imputable au promettant.

Il n’est pas allégué par les parties, ni démontré dans les pièces du dossier, que la situation du bien promis corresponde à l’une des situations prévues au contrat qui pourrait justifier le non-paiement de l’indemnité d’immobilisation.


Enfin, la stipulation au profit d’un promettant d’une indemnité d’immobilisation ne sanctionne pas l’inexécution par les bénéficiaires d’une obligation contractuelle dès lors qu’ils n’ont aucune obligation de lever l’option et de réaliser la vente, mais indemnise de façon forfaitaire le préjudice du promettant résultant de l’immobilisation de son bien durant la promesse et constitue le prix de l’exclusivité consentie aux bénéficiaires pendant cette période.

Il convient donc de considérer que l’indemnité d’immobilisation est bien due à M. [L] [Q].

La promesse de vente prévoit que le montant de l’indemnité s’élève à 10 % du prix de vente, soit 110 000 euros.

En conséquence, la société Gm Immobilier sera condamnée au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 110 000 euros, en application des dispositions contractuelles.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Gm Immobilier, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société Gm Immobilier partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [L] [Q] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Au regard des faits de l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à constat de la caducité de la promesse unilatérale de vente du 15 décembre 2023 ;

CONDAMNE la société Gm Immobilier à payer à M. [L] [Q] la somme de 110 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE la société Gm Immobilier aux dépens ;

CONDAMNE la société Gm Immobilier à payer à M. [L] [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;


DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;


Le Greffier, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1194, code civil 1124, code civil 1106). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-13T21:55:52.553Z.