Tribunal judiciaire de Pontoise, Baux Commerciaux, 7 juillet 2026, n° 23/00004

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Un contrat de bail commercial était conclu le 14 mars 1994 entre la société EUROBAIL, bailleresse, et la société à responsabilité limitée Grande Mer, société preneuse, pour la mise à disposition d'un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 2], implanté dans un lieu-dit usuellement nommé « [Adresse 3] », dans la zone commerciale de [Localité 2]. Le contrat était conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives pour une période comprise entre le 1er mars 1994 et le 28 février 2003, moyennant un loyer annuel de 150 000 Fr HT.


La société à responsabilité limitée Grande Mer pratiquait une activité de commerce de gros et d'alimentaire non spécialisé, et plus particulièrement de produits alimentaires antillais, contenant du porc.

Suivant avenant de renouvellement du 6 mars 2003, le contrat était renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives pour une période comprise entre le 1er mars 2003 et le 29 février 2012, le prix du bail ayant été porté à la somme annuelle de 25 745,44 euros hors taxes et hors charges.

Suivant avenant de renouvellement du 7 mars 2012, le contrat était renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives pour une période comprise entre le 1er mars 2012 et le 28 février 2021, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 36 515,85 euros.

Suivant exploit du 14 juin 2021, la société à responsabilité limitée Grande Mer sollicitait le renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021 aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent.

Suivant exploit du 30 juillet 2021, la société civile immobilière KEVANA, venant aux droits de la société EUROBAIL, acceptait le principe du renouvellement en sollicitant une augmentation du loyer annuel hors charges et hors-taxes à hauteur de 78 000 €. La société civile immobilière KEVANA faisait alors valoir que la commercialité du secteur avait fortement évolué ces dernières années avec notamment l'ouverture de nombreuses enseignes, dont certaines très populaires, augmentant fortement l'achalandage et la clientèle, avec création de nombreuses places de parking supplémentaires à proximité du local commercial.

En l'absence d'accord sur le montant du loyer renouvelé, la société civile immobilière KEVANA signifiait à la société preneuse un mémoire en fixation du loyer suivant acte délivré par commissaire de justice le 12 mai 2023, sollicitant un loyer annuel de 78 000 € à compter du 1er juillet 2021 avec intérêts de droit au fur et à mesure des échéances, ainsi que la capitalisation des intérêts.

Suivant jugement du 4 mars 2025, le juge des loyers commerciaux a constaté que la date d'effet du bail renouvelé était le 1er juillet 2021, s’est déclaré incompétent sur la demande de régularisation du bail de renouvellement à compter du 1er juillet 2021 sous astreinte, a ordonné une expertise et désigné Monsieur [E] pour y procéder, a fixé le montant du loyer provisionnel dû à la somme de 40.000 Euros par an hors taxes et hors charges et a mis la consignation à la charge de la société civile immobilière KEVANA.

L’expert a rendu son rapport le 16 décembre 2025.

La société civile immobilière KEVANA, dans son dernier mémoire en ouverture de rapport et en reprise d'instance numéro deux notifié par lettre recommandée avec avis de réception signé le 19 mai 2026, sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
–à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à un montant de 78 000 € en principal, hors charges et hors-taxes,
– à titre subsidiaire, 
-fixer le loyer commercial à la somme de 56 668 € au 1er juillet 2021 avec indexation et capitalisation des intérêts, condamner la société adverse au remboursement des frais d'expertise à hauteur de 6 525,60 € TTC selon l'ordonnance de fixation de rémunération du 20 janvier 2026,
–condamner la partie adverse au paiement de la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, la société civile immobilière KEVANA fait valoir que l’expert judiciaire a fixé la valeur locative dans une fourchette trop basse et que cette valeur doit être actualisée en fonction de l’indexation avec l’indice ICC, elle prétend que l'ouverture de nombreuses nouvelles enseignes (dont des enseignes très populaires), la création de nombreuses places de parking supplémentaires à proximité du local commercial et la forte augmentation de la clientèle fréquentant la zone commerciale ciblée ont fortement fait évoluer la commercialité du secteur, entraînant le déplafonnement du loyer.

Suivant dernier mémoire en réplique daté du 2 mars 2026 et notifié par courrier remis contre signature le 10 mars 2026, la société à responsabilité limitée Grande Mer a sollicité, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, que le juge des loyers commerciaux :
–à titre principal, fixe la valeur locative à la somme de 43 071 € par an hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021, date de renouvellement du bail,
– juge qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement du loyer du bail expiré en cours de renouvellement,
– fixe à la somme de 40 106,27 € hors taxes et hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé en application du bail renouvelé le 1er juillet 2021,
– en toute hypothèse, condamne la partie adverse à régulariser un bail de renouvellement à compter du 1er juillet 2021 aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré sous réserve des clauses contraires aux dispositions de la loi Pinel sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement,
– limite les augmentations de loyer résultant du déplafonnement à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente,
– ordonner l'exécution provisoire du jugement,
–condamne la partie adverse à lui payer la somme de 6000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, la société à responsabilité limitée Grande Mer s’est totalement opposée au déplafonnement du loyer, précisant qu’elle payait intégralement la taxe foncière à hauteur de 13 184 € en 2024. Elle a ajouté que le bailleur a sollicité le rappel des indexations de façon abusive, ce qui fait l’objet d’une procédure parallèle devant le tribunal judiciaire de Pontoise. Elle a fait valoir que le montant du loyer à retenir était le montant du loyer plafonné soit la somme de 40 106,27 € hors-taxes hors charges par an. Elle s’est opposée à la double déduction de la taxe foncière proposée dans l’expertise.

Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'acte et aux mémoires susvisés.

Le dossier a été plaidé lors de l'audience devant le juge des loyers commerciaux du 2 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

La date de renouvellement

La date d'effet du bail renouvelé est le 1er juillet 2021.

Les stipulations du contrat de bail

Les locaux loués se situent dans un immeuble en copropriété à [Localité 2] consistant en un local commercial de 500 m² (lot 1 et les 330/1000° des parties communes générales) sur un terrain de 3 720 m² cadastré Z[Cadastre 1] [Adresse 3].

La clause de destination des lieux, telle que rédigée dans le bail commercial du 14 mars 1994, stipule : « le preneur s'engage à utiliser les lieux loués exclusivement à des fins de local commercial, conformément à son objet social ».

Sur l’expertise

L’expert judiciaire a fait valoir que le commerce est implanté en zone retail située dans la zone d’activité commerciale de [Adresse 4] à [Localité 2]. Il ajoute que le commerce est implanté en second rideau du rond-point (axe D 84) [Adresse 3], dont la locomotive est le McDonald. Le commerce bénéficie d’une visibilité moyenne.
Il a relevé que ce commerce de produits comestibles des DOM-TOM bénéficie d’une concurrence inexistante, que les locaux sont vétustes et agencés de façon modeste et sommaire, que la configuration est fonctionnelle, que les locaux et la façade sont à rafraîchir et que le parking commun n’est pas entretenu. Il ajoute qu’il résulte du bail que les locaux consistent en un lot de copropriété de 500 m² sans davantage de précision, le preneur déclarant bien connaître les locaux pour les avoir visités. A ce stade, l’expert a retenu la surface mesurée par le géomètre soit 477 m².

L’expert a fixé la valeur locative du local loué à la somme de 56 668 € par an hors taxes et hors charges.
S’agissant de la valeur locative, il a observé une amplitude de loyer entre 45 € par mètre carré représenté par des locaux davantage occupés par un garage et 256 € par mètre carré pour un restaurant exploité par les mêmes associés que les bailleurs. En comparant avec les voisins du preneur et en isolant les baux des locaux du bailleur, à savoir la société Kids Looping avec un loyer de 78 € par mètre carré et la société Pharmacie [Etablissement 1] à 128 euros/m², il a retenu une valeur locative de 120 € par mètre carré à appliquer aux 477 m² pondérés et a pu conclure à une valeur locative avant correctifs à hauteur de 57 240 € par an hors taxes et hors charges.

Il a ajouté la taxe foncière à la valeur locative avant de la déduire au titre des correctifs. Il a retenu 1% d’abattement, soit 572 €, en raison de la clause d’accession en fin de jouissance avec possibilité de remise en état. Il a donc pu proposer une valeur locative au 1er juillet 2021 à hauteur de 56 668 € par an hors taxes et hors charges.

L’expert judiciaire a également écarté le déplafonnement tant du point de vue des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties (qui ne sont pas soulevées par les parties elles-mêmes) que du point de vue des facteurs locaux de commercialité notamment sur le critère objectif et factuel.


Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

La société à responsabilité limitée Grande Mer sollicite que le juge des loyers commerciaux fasse injonction à la société bailleresse de régulariser un bail de renouvellement à compter du 1er juillet 2021 sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement.

Le juge des loyers commerciaux ne connaît que des demandes de fixation de loyer exercées en vertu du statut des baux commerciaux. Le juge des loyers commerciaux n'a pas compétence pour trancher les litiges relatifs au principe du renouvellement d’un bail commercial et à sa validité, lesquels relèvent de la compétence générale du tribunal judiciaire. En conséquence, le juge des loyers commerciaux se déclarera incompétent s'agissant de la demande de régularisation de bail sous astreinte.

S'agissant du loyer et du déplafonnement

Conformément aux dispositions de l'article L 145–33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, sous réserve des dispositions de l'article L 145–34 du même code relatives au plafonnement de ce loyer.

L'article L 145–34 énonce qu'à moins d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des activités tertiaires.

L'article R 145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présentent, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

La société bailleresse fait valoir qu'il existe un déplafonnement du loyer annuel à la hausse, expliquant que la démographie de la ville de [Localité 2] a bondi, que le local commercial possède de très nombreuses places de parking disponibles pour sa clientèle (plus d'une trentaine situées juste devant la façade du magasin), que de nombreuses enseignes, locales et nationales, ont été créées postérieurement au précédent renouvellement (LIDL, BASIC FIT, O PANIER FRAIS, OZO RESTO), engendrant une modification des facteurs locaux de commercialité suffisante pour justifier un déplafonnement. 

Au contraire, la société preneuse s'oppose à un tel déplafonnement, expliquant que la partie adverse ne justifie pas d’un quelconque motif. Elle ajoute que le bail a été renouvelé le 7 mars 2012 et s’est achevé le 30 juin 2021 et que c’est donc au regard des éventuelles modifications intervenues lors du dernier renouvellement du bail expiré que la modification des éléments mentionnés au un à quatre de l’article L 145 – 33 doit être examinée. Elle précise que l’enseigne LIDL s’est ouverte un peu avant la période considérée, que l’enseigne O PANIER FRAIS n’est pas une enseigne nationale, que les murs de l’enseigne OZO RESTO appartiennent également à la société KEVANA, que l’enseigne SAVEUR GOURMANDE n’a pas réouvert après la crise sanitaire, que l’enseigne BASIC FIT n’a aucun impact sur le chiffre d’affaires de la société Grande Mer. Elle conteste également le motif relatif à l’augmentation de la population, la partie adverse se contentant de compiler les permis de construire du département sans la moindre explication alors qu’en vertu du recensement de l’INSEE, l’augmentation de la population depuis le dernier renouvellement du bail a été plus que modeste.

L'article L. 145-34 du Code de commerce n'exclut pas la règle de l'article L. 145-33 lorsque la valeur locative est inférieure au prix plafond. Dans ce cas, le preneur peut demander la fixation du loyer à la valeur locative, c'est-à-dire à un prix inférieur à celui résultant du plafonnement. 

Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à cette valeur locative même inférieure au loyer en vigueur lors du renouvellement, sans que le locataire ait à apporter la preuve d'une modification notable des éléments de la valeur locative. Au contraire, le propriétaire qui veut obtenir le déplafonnement, c'est-à-dire un loyer supérieur au plafond, doit rapporter la preuve d'un motif de déplafonnement.

En conclusion, en l’absence de déplafonnement :
-si la valeur locative est supérieure au plafond, le loyer doit être plafonné, sauf motif de déplafonnement ;
-si la valeur locative est inférieure au plafond, le loyer doit être fixé à la valeur locative.

Ainsi, le juge des loyers commerciaux va devoir se positionner d’abord sur l’existence ou non d’un motif de déplafonnement pour ensuite se pencher sur la valeur locative afin de comparer celle-ci au loyer plafonné.

Le déplafonnement

L’expert judiciaire fait valoir qu’entre le 1er mars 2012 et le 30 juin 2021, la zone commerciale n’a pas connu de modifications matérielles notables de commercialité. Il ajoute qu’il n’y a pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité sur la période 2012 – 2021, au bénéfice de la supérette DomTom Grande Mer et ne conclut pas au déplafonnement du loyer de renouvellement au 1er juillet 2021.

Le bailleur prétend qu’il existe une modification des facteurs locaux de commercialité engendrant un déplafonnement. Néanmoins, il apparaît que l’expert judiciaire a longuement répondu à cette question en étudiant notamment les données disponibles de l’INSEE qui renvoient à une période située entre 2011 et 2022 et qui relèvent une hausse de 4,52 % des actifs, correspondant ainsi à une évolution socio éco démographique générale et non à une modification notable locale. 
Par ailleurs, s’agissant de l’évolution du quartier, l’expert a pu étudier la question des places de parking et de la suppression de quelques places au profit du commerce considéré sans impact notable.
S’agissant des nouvelles enseignes, après étude, l’expert a pu relever qu’il s’agissait de remplacements de commerces existants et non de créations : avant l’installation du marché [Etablissement 2] et Ozo Resto, un commerce Intercadeaux occupait la surface des deux boutiques. À gauche de la pharmacie, se sont succédés ED, Contact Marché puis en 2019 une vacance du commerce et l’installation de gens du voyage en 2019 – 2020, puis l’installation d’un magasin de mobilier fermé à ce jour. L’enseigne O Panier Frais s’est installée en 2018 en lieu et place d’une imprimerie Copie Presse. Le Lidl situé [Adresse 5] existait en 2012 tandis que celui du [Adresse 6] à côté du Conforama a ouvert en 2018 à la place du Kiabi, Luna Home a repris deux boutiques (Kids Looping et Dray), Pizza Time (avant deux boutiques), Point B (avant restaurant japonais), Coffee Indien (avant restaurant asiatique « au Festin du Dragon »).

S’agissant des programmes de rénovation-réhabilitation, il apparaît que la redynamisation du quartier « projet de renouvellement urbain » en vue d’un écoquartier concerne le [Adresse 7] et est éloigné du secteur du commerce considéré. L’expert ajoute que le centre commercial [Etablissement 3] a été rénové en 2012 et qu’il existait auparavant puisqu’il a été construit en 1970 et qu’il est éloigné du commerce considéré. S’agissant de la création des logements sur les villes de [Localité 2] et de [Localité 3], l’expert relève que la population est stable et qu’il n’y a donc pas de modification notable.

Il ajoute enfin que l’étude des vues streetview, sur la période considérée, relève qu’il n’y a pas eu, [Adresse 2], de construction notable, d’équipements publics notables ou de rotation importante d’enseignes. Il en conclut qu’entre le 1er mars 2012 et le 30 juin 2021, cette zone commerciale n’a pas connu de modifications matérielles notables de commercialité.

En conséquence, il sera constaté qu’aucun déplafonnement ne peut être appliqué. 

La valeur du loyer plafonné

La valeur du loyer plafonné

En application de l'article L 145 – 34 alinéa premier du code de commerce, à défaut de modification notable des éléments mentionnés au 1° et 4° de l'article L 145 – 33 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors du renouvellement d'un bail commercial ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du prix bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux.

Il a été tranché par le juge des loyers commerciaux qu'aucune modification notable des caractéristiques matérielles de la zone des facteurs locaux de commercialité n’est caractérisée, de sorte qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement.

La prise d'effet du bail renouvelé est fixée au 1er juillet 2021 par l'effet de la demande de renouvellement notifié par acte de commissaires de justice du 14 juin 2021 conformément à l'article L 145 – 12 alinéa 3 du code de commerce. La durée du bail expiré (du 1er mars 2012 au 30 juin 2021) s'établit ainsi à neuf années et un trimestre.

Le bailleur invoque un montant de loyer expiré de 36 949,05 € précisant qu'aucune indexation n'a été appliquée entre 2017 et 2024.

Il résulte des termes exprès de l'acte de renouvellement du 7 mars 2012 que le loyer du bail expiré a été conventionnellement fixé à la somme de 36 515,85 € hors taxes et hors charges à compter du 1er mars 2012.

Le bailleur, qui reconnaît n'avoir procédé à aucune indexation annuelle en cours de bail, ne peut solliciter du juge des loyers commerciaux le rappel d'indexations, qui n’entre pas dans sa compétence d’exception. C'est donc la somme contractuelle de 36 515,85 € qui doit seule servir de base de calcul au plafonnement.

L'article L. 145-34 précité du Code de commerce énonce que si le renouvellement est postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, la variation du loyer est calculée : “[...] à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif”.
Le nouveau loyer se calcule donc de la manière suivante :
on prend tout d'abord en compte le dernier indice publié lors de la date de prise d'effet du bail renouvelé. Il s’agit de l’indice du 1er trimestre 2021 soit 116,73puis on calcule la période écoulée entre la date initiale du bail (date de prise d'effet) et la date de son renouvellement " effectif " (date de prise d'effet du renouvellement), soit 9 ans et un trimestre donc l’indice à retenir est celui du 4ème trimestre 2011, soit 106,28.Le calcul est le suivant :
36 515,85 euros X 116,73/106,28 = 40.106,27 €.

La valeur locative

La valeur locative en elle-même

La société à responsabilité limitée Grande Mer n’a pas contesté la valeur locative retenue, mais a prétendu que l’expert faisait une application erronée de l’arrêt du 8 février 2024 de la Cour de cassation, neutralisant ainsi les dispositions de l’article R 145 – 8 du code de commerce.

Le bailleur conteste la valeur retenue par l'expert, précisant que les enseignes OZO RESTO et Marché [Etablissement 2] pourraient être retenues comme éléments de comparaison, dans la mesure où elles sont géographiquement très proches du fonds litigieux (seule la surface diffère), le fait que les locataires commerciaux exploitant ces deux enseignes soient également les associés de la société civile immobilière Kevana n'ayant aucune importance. Le bailleur conclut donc à une valeur locative de 168 € par mètre carré.

Pour fixer la valeur locative de marché, il convient d'écarter les termes de comparaison qui ne reflètent pas les conditions normales du marché libre ou qui présentent des caractéristiques techniques trop éloignées du local de la société Grande Mer.

Le terme de comparaison relatif au garage Renault (44 € à 45 € / m²) doit être écarté comme non significatif, dès lors que l'expert souligne lui-même que les éléments financiers ne sont pas certifiés, que le bâtiment présente une structure obsolète (couverture fibrociment) et qu'il est situé en fin de zone retail, configuration sans rapport avec le commerce de flux objet du litige.

Il convient également d'écarter le loyer de 256 € / m² du restaurant OZO RESTO, ce dernier étant exploité par des associés liés aux bailleurs, ce qui caractérise une absence d'indépendance juridique et économique.

Enfin, le loyer de l'enseigne Kids Looping (80 € / m²) correspond à une activité de loisir/stockage à faible rentabilité au mètre carré, non comparable à l'activité de commerce de détail de la société Grande Mer.

En revanche, la Pharmacie [Etablissement 1], située à proximité immédiate (3ème voisin à droite), développe une activité commerciale de flux comparable à celle de la société Grande Mer.
Le loyer de cette pharmacie s'établit à 128 € / m².

Il est de règle constante en matière de valeur locative commerciale qu'un local de superficie supérieure subit un effet d'échelle à la baisse sur son prix au mètre carré.

En l'espèce, le local de la société Grande Mer présentant une superficie supérieure à celle de la Pharmacie [Etablissement 1], il y a lieu d'appliquer une légère décote à ce terme de référence.
Ainsi, en retenant la valeur de 120 € / m², l'expert fait une juste appréciation de la valeur locative du bien, cohérente avec le marché réel de la zone pour des commerces comparables, tout en tenant compte de la surface plus importante du local en cause.

La taxe foncière

Aux termes de l'article R 145 – 8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. 

Selon la jurisprudence, le transfert de la taxe foncière au locataire constitue une charge exorbitante de droit commun qui doit se traduire par une minoration de la valeur locative, sauf si ce transfert de charges a une contrepartie. 

Les juges du fond peuvent apprécier souverainement le montant de la valeur locative en appliquant la méthode de calcul qui leur apparaît la plus appropriée (déduction du montant de la taxe foncière réelle ou bien décote forfaitaire exprimée en pourcentage du loyer).

Pour déterminer la valeur locative, l'expert judiciaire a fixé le la valeur de marché à la somme brute de 57 240 € (477 m² pondérés X 120 €), y a ajouté le montant de la taxe foncière (13 597 €) pour obtenir une valeur dite « avec charge exorbitante » de 70 837 €, avant de déduire à nouveau cette même taxe foncière au titre des correctifs.

Le preneur soutient qu'une telle méthodologie aboutit à une neutralisation pure et simple de l'effet de l'abattement légal recherché, la jonction préalable de la charge annulant mathématiquement sa déduction ultérieure.

SUR CE,

Le bailleur ne saurait soutenir l'existence d'un filtre économique destiné à maintenir un prétendu équilibre par rapport au voisinage commercial. Le fait que les locaux de référence du voisinage supportent également la taxe foncière ne peut faire obstacle dispositions d'ordre public de l'article R 145 – 8 du code de commerce, la valeur locative devant être fixée au regard des obligations contractuelles spécifiques du bail considéré.

Les loyers de référence de la zone commerciale s'entendent pour des locaux où la taxe foncière est déjà mise à la charge des preneurs. Par conséquent, la valeur de marché de 120 € par mètre carré retenu par l'expert intègre déjà l'état du marché local pour des baux comprenant cette clause de transfert.

Ajouter le montant de la taxe foncière à la valeur de marché commercial avant de la soustraire impose au preneur un coût global cumulé (loyers et impôts) 70 837 €, très largement supérieur à la valeur de marché réel du bien fixé à 57 240 €. Un tel mécanisme comptable crée un double paiement de ladite charge au détriment exclusif du locataire.

Il y a lieu en conséquence d'opérer la déduction directe de la taxe foncière (13 597 €) et du correctif d'accession non contestée de 1 % (572 €) à la valeur locative brute de 57 240 €. La valeur locative s'établit dès lors à :

57 240 € – 13 597 € – 572 € = 43 071 €.

La valeur locative ainsi rectifiée demeure supérieure au loyer plafonné par le jeu des indices. En application de la règle du plafonnement, le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2021 doit être fixé à la valeur la plus basse, soit à la somme annuelle de 40.106,27 € hors taxes et hors charges.

La demande formulée par le preneur visant à limiter les augmentations de loyer résultant du déplafonnement à 10 % est sans objet.

Sur les dépens et les frais d'expertise

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par disposition motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, le preneur a sollicité un renouvellement du bail aux clauses et conditions antérieures, tandis que le bailleur a notifié une demande de loyer à hauteur de 78 000 €, rendant obligatoire l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire pour trancher le litige.

Le loyer final étant fixé à la somme de 40.106,27 €, soit un montant éloigné des prétentions du bailleur (78 000 € puis 56 668 €), ce dernier doit donc être qualifié de partie perdante à l'instance.

Le bailleur est dès lors mal fondé à réclamer le remboursement des frais d'expertise fixés à la somme totale de 6 525,60 € TTC par l'ordonnance du juge du contrôle du 20 janvier 2026.

Il convient de laisser la charge définitive de la totalité des dépens, en ce compris les frais et honoraires de l'expert judiciaire, à la charge exclusive du bailleur.

L'équité commande en outre de condamner le bailleur à verser au preneur la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Sa propre de mande formulée sur ce même fondement sera rejetée.
L’exécution provisoire est de droit et il n’existe aucune raison de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Se déclare incompétent sur la demande de régularisation du bail de renouvellement à compter du 1er juillet 2021 sous astreinte ;

Constate que la date d'effet du bail renouvelé est le 1er juillet 2021,

Constate que le montant du loyer renouvelé doit être fixé au montant du loyer plafonné,

Fixe le montant du loyer renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 40.106,27 euros hors taxes et hors charges par an, 

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette le surplus des demandes et notamment la demande du bailleur tendant au remboursement des frais d'expertise et au paiement des frais irrépétibles ;

Condamne la société civile immobilière KEVANA à la totalité des dépens de l'instance, en ce compris les frais et honoraire de l'expertise judiciaire liquidés à la somme de 6 525,60 € TTC ;

Condamne la société civile immobilière KEVANA à payer à la société à responsabilité limitée Grande Mer la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 7 juillet 2026,

La Greffière, La Présidente

07 Juillet 2026

N° Rôle : N° RG 23/00004 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NF5E

CODE NAC : 30C

S.C.I. KEVANA venant aux droits de la société EUROBAIL
c/
S.A.R.L. GRANDE MER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.

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BAUX COMMERCIAUX


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JUGEMENT.

JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du tribunal judiciaire de Pontoise par Madame Aude BELLAN, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffier, le 07 Juillet 2026 après débats à l’audience publique du 02 Juin 2026.

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DEMANDERESSE

S.C.I. KEVANA venant aux droits de la société EUROBAIL, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Me Isabelle RESSOUCHES, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et Me Sirma SEZGIN-GUVEN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. GRANDE MER, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]

représentée par Me Cécile JARRY, avocat postualant au barreau de VAL D’OISE, et Me Nadia TIGZIM, avocat plaidant au barreau de PARIS

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FAITS ET PROCEDURE

Un contrat de bail commercial était conclu le 14 mars 1994 entre la société EUROBAIL, bailleresse, et la société à responsabilité limitée Grande Mer, société preneuse, pour la mise à disposition d'un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 2], implanté dans un lieu-dit usuellement nommé « [Adresse 3] », dans la zone commerciale de [Localité 2]. Le contrat était conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives pour une période comprise entre le 1er mars 1994 et le 28 février 2003, moyennant un loyer annuel de 150 000 Fr HT.


La société à responsabilité limitée Grande Mer pratiquait une activité de commerce de gros et d'alimentaire non spécialisé, et plus particulièrement de produits alimentaires antillais, contenant du porc.

Suivant avenant de renouvellement du 6 mars 2003, le contrat était renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives pour une période comprise entre le 1er mars 2003 et le 29 février 2012, le prix du bail ayant été porté à la somme annuelle de 25 745,44 euros hors taxes et hors charges.

Suivant avenant de renouvellement du 7 mars 2012, le contrat était renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives pour une période comprise entre le 1er mars 2012 et le 28 février 2021, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 36 515,85 euros.

Suivant exploit du 14 juin 2021, la société à responsabilité limitée Grande Mer sollicitait le renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021 aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent.

Suivant exploit du 30 juillet 2021, la société civile immobilière KEVANA, venant aux droits de la société EUROBAIL, acceptait le principe du renouvellement en sollicitant une augmentation du loyer annuel hors charges et hors-taxes à hauteur de 78 000 €. La société civile immobilière KEVANA faisait alors valoir que la commercialité du secteur avait fortement évolué ces dernières années avec notamment l'ouverture de nombreuses enseignes, dont certaines très populaires, augmentant fortement l'achalandage et la clientèle, avec création de nombreuses places de parking supplémentaires à proximité du local commercial.

En l'absence d'accord sur le montant du loyer renouvelé, la société civile immobilière KEVANA signifiait à la société preneuse un mémoire en fixation du loyer suivant acte délivré par commissaire de justice le 12 mai 2023, sollicitant un loyer annuel de 78 000 € à compter du 1er juillet 2021 avec intérêts de droit au fur et à mesure des échéances, ainsi que la capitalisation des intérêts.

Suivant jugement du 4 mars 2025, le juge des loyers commerciaux a constaté que la date d'effet du bail renouvelé était le 1er juillet 2021, s’est déclaré incompétent sur la demande de régularisation du bail de renouvellement à compter du 1er juillet 2021 sous astreinte, a ordonné une expertise et désigné Monsieur [E] pour y procéder, a fixé le montant du loyer provisionnel dû à la somme de 40.000 Euros par an hors taxes et hors charges et a mis la consignation à la charge de la société civile immobilière KEVANA.

L’expert a rendu son rapport le 16 décembre 2025.

La société civile immobilière KEVANA, dans son dernier mémoire en ouverture de rapport et en reprise d'instance numéro deux notifié par lettre recommandée avec avis de réception signé le 19 mai 2026, sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
–à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à un montant de 78 000 € en principal, hors charges et hors-taxes,
– à titre subsidiaire, 
-fixer le loyer commercial à la somme de 56 668 € au 1er juillet 2021 avec indexation et capitalisation des intérêts, condamner la société adverse au remboursement des frais d'expertise à hauteur de 6 525,60 € TTC selon l'ordonnance de fixation de rémunération du 20 janvier 2026,
–condamner la partie adverse au paiement de la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, la société civile immobilière KEVANA fait valoir que l’expert judiciaire a fixé la valeur locative dans une fourchette trop basse et que cette valeur doit être actualisée en fonction de l’indexation avec l’indice ICC, elle prétend que l'ouverture de nombreuses nouvelles enseignes (dont des enseignes très populaires), la création de nombreuses places de parking supplémentaires à proximité du local commercial et la forte augmentation de la clientèle fréquentant la zone commerciale ciblée ont fortement fait évoluer la commercialité du secteur, entraînant le déplafonnement du loyer.

Suivant dernier mémoire en réplique daté du 2 mars 2026 et notifié par courrier remis contre signature le 10 mars 2026, la société à responsabilité limitée Grande Mer a sollicité, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, que le juge des loyers commerciaux :
–à titre principal, fixe la valeur locative à la somme de 43 071 € par an hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021, date de renouvellement du bail,
– juge qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement du loyer du bail expiré en cours de renouvellement,
– fixe à la somme de 40 106,27 € hors taxes et hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé en application du bail renouvelé le 1er juillet 2021,
– en toute hypothèse, condamne la partie adverse à régulariser un bail de renouvellement à compter du 1er juillet 2021 aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré sous réserve des clauses contraires aux dispositions de la loi Pinel sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement,
– limite les augmentations de loyer résultant du déplafonnement à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente,
– ordonner l'exécution provisoire du jugement,
–condamne la partie adverse à lui payer la somme de 6000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, la société à responsabilité limitée Grande Mer s’est totalement opposée au déplafonnement du loyer, précisant qu’elle payait intégralement la taxe foncière à hauteur de 13 184 € en 2024. Elle a ajouté que le bailleur a sollicité le rappel des indexations de façon abusive, ce qui fait l’objet d’une procédure parallèle devant le tribunal judiciaire de Pontoise. Elle a fait valoir que le montant du loyer à retenir était le montant du loyer plafonné soit la somme de 40 106,27 € hors-taxes hors charges par an. Elle s’est opposée à la double déduction de la taxe foncière proposée dans l’expertise.

Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'acte et aux mémoires susvisés.

Le dossier a été plaidé lors de l'audience devant le juge des loyers commerciaux du 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La date de renouvellement

La date d'effet du bail renouvelé est le 1er juillet 2021.

Les stipulations du contrat de bail

Les locaux loués se situent dans un immeuble en copropriété à [Localité 2] consistant en un local commercial de 500 m² (lot 1 et les 330/1000° des parties communes générales) sur un terrain de 3 720 m² cadastré Z[Cadastre 1] [Adresse 3].

La clause de destination des lieux, telle que rédigée dans le bail commercial du 14 mars 1994, stipule : « le preneur s'engage à utiliser les lieux loués exclusivement à des fins de local commercial, conformément à son objet social ».

Sur l’expertise

L’expert judiciaire a fait valoir que le commerce est implanté en zone retail située dans la zone d’activité commerciale de [Adresse 4] à [Localité 2]. Il ajoute que le commerce est implanté en second rideau du rond-point (axe D 84) [Adresse 3], dont la locomotive est le McDonald. Le commerce bénéficie d’une visibilité moyenne.
Il a relevé que ce commerce de produits comestibles des DOM-TOM bénéficie d’une concurrence inexistante, que les locaux sont vétustes et agencés de façon modeste et sommaire, que la configuration est fonctionnelle, que les locaux et la façade sont à rafraîchir et que le parking commun n’est pas entretenu. Il ajoute qu’il résulte du bail que les locaux consistent en un lot de copropriété de 500 m² sans davantage de précision, le preneur déclarant bien connaître les locaux pour les avoir visités. A ce stade, l’expert a retenu la surface mesurée par le géomètre soit 477 m².

L’expert a fixé la valeur locative du local loué à la somme de 56 668 € par an hors taxes et hors charges.
S’agissant de la valeur locative, il a observé une amplitude de loyer entre 45 € par mètre carré représenté par des locaux davantage occupés par un garage et 256 € par mètre carré pour un restaurant exploité par les mêmes associés que les bailleurs. En comparant avec les voisins du preneur et en isolant les baux des locaux du bailleur, à savoir la société Kids Looping avec un loyer de 78 € par mètre carré et la société Pharmacie [Etablissement 1] à 128 euros/m², il a retenu une valeur locative de 120 € par mètre carré à appliquer aux 477 m² pondérés et a pu conclure à une valeur locative avant correctifs à hauteur de 57 240 € par an hors taxes et hors charges.

Il a ajouté la taxe foncière à la valeur locative avant de la déduire au titre des correctifs. Il a retenu 1% d’abattement, soit 572 €, en raison de la clause d’accession en fin de jouissance avec possibilité de remise en état. Il a donc pu proposer une valeur locative au 1er juillet 2021 à hauteur de 56 668 € par an hors taxes et hors charges.

L’expert judiciaire a également écarté le déplafonnement tant du point de vue des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties (qui ne sont pas soulevées par les parties elles-mêmes) que du point de vue des facteurs locaux de commercialité notamment sur le critère objectif et factuel.


Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

La société à responsabilité limitée Grande Mer sollicite que le juge des loyers commerciaux fasse injonction à la société bailleresse de régulariser un bail de renouvellement à compter du 1er juillet 2021 sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement.

Le juge des loyers commerciaux ne connaît que des demandes de fixation de loyer exercées en vertu du statut des baux commerciaux. Le juge des loyers commerciaux n'a pas compétence pour trancher les litiges relatifs au principe du renouvellement d’un bail commercial et à sa validité, lesquels relèvent de la compétence générale du tribunal judiciaire. En conséquence, le juge des loyers commerciaux se déclarera incompétent s'agissant de la demande de régularisation de bail sous astreinte.

S'agissant du loyer et du déplafonnement

Conformément aux dispositions de l'article L 145–33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, sous réserve des dispositions de l'article L 145–34 du même code relatives au plafonnement de ce loyer.

L'article L 145–34 énonce qu'à moins d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, les obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des activités tertiaires.

L'article R 145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présentent, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

La société bailleresse fait valoir qu'il existe un déplafonnement du loyer annuel à la hausse, expliquant que la démographie de la ville de [Localité 2] a bondi, que le local commercial possède de très nombreuses places de parking disponibles pour sa clientèle (plus d'une trentaine situées juste devant la façade du magasin), que de nombreuses enseignes, locales et nationales, ont été créées postérieurement au précédent renouvellement (LIDL, BASIC FIT, O PANIER FRAIS, OZO RESTO), engendrant une modification des facteurs locaux de commercialité suffisante pour justifier un déplafonnement. 

Au contraire, la société preneuse s'oppose à un tel déplafonnement, expliquant que la partie adverse ne justifie pas d’un quelconque motif. Elle ajoute que le bail a été renouvelé le 7 mars 2012 et s’est achevé le 30 juin 2021 et que c’est donc au regard des éventuelles modifications intervenues lors du dernier renouvellement du bail expiré que la modification des éléments mentionnés au un à quatre de l’article L 145 – 33 doit être examinée. Elle précise que l’enseigne LIDL s’est ouverte un peu avant la période considérée, que l’enseigne O PANIER FRAIS n’est pas une enseigne nationale, que les murs de l’enseigne OZO RESTO appartiennent également à la société KEVANA, que l’enseigne SAVEUR GOURMANDE n’a pas réouvert après la crise sanitaire, que l’enseigne BASIC FIT n’a aucun impact sur le chiffre d’affaires de la société Grande Mer. Elle conteste également le motif relatif à l’augmentation de la population, la partie adverse se contentant de compiler les permis de construire du département sans la moindre explication alors qu’en vertu du recensement de l’INSEE, l’augmentation de la population depuis le dernier renouvellement du bail a été plus que modeste.

L'article L. 145-34 du Code de commerce n'exclut pas la règle de l'article L. 145-33 lorsque la valeur locative est inférieure au prix plafond. Dans ce cas, le preneur peut demander la fixation du loyer à la valeur locative, c'est-à-dire à un prix inférieur à celui résultant du plafonnement. 

Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à cette valeur locative même inférieure au loyer en vigueur lors du renouvellement, sans que le locataire ait à apporter la preuve d'une modification notable des éléments de la valeur locative. Au contraire, le propriétaire qui veut obtenir le déplafonnement, c'est-à-dire un loyer supérieur au plafond, doit rapporter la preuve d'un motif de déplafonnement.

En conclusion, en l’absence de déplafonnement :
-si la valeur locative est supérieure au plafond, le loyer doit être plafonné, sauf motif de déplafonnement ;
-si la valeur locative est inférieure au plafond, le loyer doit être fixé à la valeur locative.

Ainsi, le juge des loyers commerciaux va devoir se positionner d’abord sur l’existence ou non d’un motif de déplafonnement pour ensuite se pencher sur la valeur locative afin de comparer celle-ci au loyer plafonné.

Le déplafonnement

L’expert judiciaire fait valoir qu’entre le 1er mars 2012 et le 30 juin 2021, la zone commerciale n’a pas connu de modifications matérielles notables de commercialité. Il ajoute qu’il n’y a pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité sur la période 2012 – 2021, au bénéfice de la supérette DomTom Grande Mer et ne conclut pas au déplafonnement du loyer de renouvellement au 1er juillet 2021.

Le bailleur prétend qu’il existe une modification des facteurs locaux de commercialité engendrant un déplafonnement. Néanmoins, il apparaît que l’expert judiciaire a longuement répondu à cette question en étudiant notamment les données disponibles de l’INSEE qui renvoient à une période située entre 2011 et 2022 et qui relèvent une hausse de 4,52 % des actifs, correspondant ainsi à une évolution socio éco démographique générale et non à une modification notable locale. 
Par ailleurs, s’agissant de l’évolution du quartier, l’expert a pu étudier la question des places de parking et de la suppression de quelques places au profit du commerce considéré sans impact notable.
S’agissant des nouvelles enseignes, après étude, l’expert a pu relever qu’il s’agissait de remplacements de commerces existants et non de créations : avant l’installation du marché [Etablissement 2] et Ozo Resto, un commerce Intercadeaux occupait la surface des deux boutiques. À gauche de la pharmacie, se sont succédés ED, Contact Marché puis en 2019 une vacance du commerce et l’installation de gens du voyage en 2019 – 2020, puis l’installation d’un magasin de mobilier fermé à ce jour. L’enseigne O Panier Frais s’est installée en 2018 en lieu et place d’une imprimerie Copie Presse. Le Lidl situé [Adresse 5] existait en 2012 tandis que celui du [Adresse 6] à côté du Conforama a ouvert en 2018 à la place du Kiabi, Luna Home a repris deux boutiques (Kids Looping et Dray), Pizza Time (avant deux boutiques), Point B (avant restaurant japonais), Coffee Indien (avant restaurant asiatique « au Festin du Dragon »).

S’agissant des programmes de rénovation-réhabilitation, il apparaît que la redynamisation du quartier « projet de renouvellement urbain » en vue d’un écoquartier concerne le [Adresse 7] et est éloigné du secteur du commerce considéré. L’expert ajoute que le centre commercial [Etablissement 3] a été rénové en 2012 et qu’il existait auparavant puisqu’il a été construit en 1970 et qu’il est éloigné du commerce considéré. S’agissant de la création des logements sur les villes de [Localité 2] et de [Localité 3], l’expert relève que la population est stable et qu’il n’y a donc pas de modification notable.

Il ajoute enfin que l’étude des vues streetview, sur la période considérée, relève qu’il n’y a pas eu, [Adresse 2], de construction notable, d’équipements publics notables ou de rotation importante d’enseignes. Il en conclut qu’entre le 1er mars 2012 et le 30 juin 2021, cette zone commerciale n’a pas connu de modifications matérielles notables de commercialité.

En conséquence, il sera constaté qu’aucun déplafonnement ne peut être appliqué. 

La valeur du loyer plafonné

La valeur du loyer plafonné

En application de l'article L 145 – 34 alinéa premier du code de commerce, à défaut de modification notable des éléments mentionnés au 1° et 4° de l'article L 145 – 33 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors du renouvellement d'un bail commercial ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du prix bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux.

Il a été tranché par le juge des loyers commerciaux qu'aucune modification notable des caractéristiques matérielles de la zone des facteurs locaux de commercialité n’est caractérisée, de sorte qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement.

La prise d'effet du bail renouvelé est fixée au 1er juillet 2021 par l'effet de la demande de renouvellement notifié par acte de commissaires de justice du 14 juin 2021 conformément à l'article L 145 – 12 alinéa 3 du code de commerce. La durée du bail expiré (du 1er mars 2012 au 30 juin 2021) s'établit ainsi à neuf années et un trimestre.

Le bailleur invoque un montant de loyer expiré de 36 949,05 € précisant qu'aucune indexation n'a été appliquée entre 2017 et 2024.

Il résulte des termes exprès de l'acte de renouvellement du 7 mars 2012 que le loyer du bail expiré a été conventionnellement fixé à la somme de 36 515,85 € hors taxes et hors charges à compter du 1er mars 2012.

Le bailleur, qui reconnaît n'avoir procédé à aucune indexation annuelle en cours de bail, ne peut solliciter du juge des loyers commerciaux le rappel d'indexations, qui n’entre pas dans sa compétence d’exception. C'est donc la somme contractuelle de 36 515,85 € qui doit seule servir de base de calcul au plafonnement.

L'article L. 145-34 précité du Code de commerce énonce que si le renouvellement est postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, la variation du loyer est calculée : “[...] à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif”.
Le nouveau loyer se calcule donc de la manière suivante :
on prend tout d'abord en compte le dernier indice publié lors de la date de prise d'effet du bail renouvelé. Il s’agit de l’indice du 1er trimestre 2021 soit 116,73puis on calcule la période écoulée entre la date initiale du bail (date de prise d'effet) et la date de son renouvellement " effectif " (date de prise d'effet du renouvellement), soit 9 ans et un trimestre donc l’indice à retenir est celui du 4ème trimestre 2011, soit 106,28.Le calcul est le suivant :
36 515,85 euros X 116,73/106,28 = 40.106,27 €.

La valeur locative

La valeur locative en elle-même

La société à responsabilité limitée Grande Mer n’a pas contesté la valeur locative retenue, mais a prétendu que l’expert faisait une application erronée de l’arrêt du 8 février 2024 de la Cour de cassation, neutralisant ainsi les dispositions de l’article R 145 – 8 du code de commerce.

Le bailleur conteste la valeur retenue par l'expert, précisant que les enseignes OZO RESTO et Marché [Etablissement 2] pourraient être retenues comme éléments de comparaison, dans la mesure où elles sont géographiquement très proches du fonds litigieux (seule la surface diffère), le fait que les locataires commerciaux exploitant ces deux enseignes soient également les associés de la société civile immobilière Kevana n'ayant aucune importance. Le bailleur conclut donc à une valeur locative de 168 € par mètre carré.

Pour fixer la valeur locative de marché, il convient d'écarter les termes de comparaison qui ne reflètent pas les conditions normales du marché libre ou qui présentent des caractéristiques techniques trop éloignées du local de la société Grande Mer.

Le terme de comparaison relatif au garage Renault (44 € à 45 € / m²) doit être écarté comme non significatif, dès lors que l'expert souligne lui-même que les éléments financiers ne sont pas certifiés, que le bâtiment présente une structure obsolète (couverture fibrociment) et qu'il est situé en fin de zone retail, configuration sans rapport avec le commerce de flux objet du litige.

Il convient également d'écarter le loyer de 256 € / m² du restaurant OZO RESTO, ce dernier étant exploité par des associés liés aux bailleurs, ce qui caractérise une absence d'indépendance juridique et économique.

Enfin, le loyer de l'enseigne Kids Looping (80 € / m²) correspond à une activité de loisir/stockage à faible rentabilité au mètre carré, non comparable à l'activité de commerce de détail de la société Grande Mer.

En revanche, la Pharmacie [Etablissement 1], située à proximité immédiate (3ème voisin à droite), développe une activité commerciale de flux comparable à celle de la société Grande Mer.
Le loyer de cette pharmacie s'établit à 128 € / m².

Il est de règle constante en matière de valeur locative commerciale qu'un local de superficie supérieure subit un effet d'échelle à la baisse sur son prix au mètre carré.

En l'espèce, le local de la société Grande Mer présentant une superficie supérieure à celle de la Pharmacie [Etablissement 1], il y a lieu d'appliquer une légère décote à ce terme de référence.
Ainsi, en retenant la valeur de 120 € / m², l'expert fait une juste appréciation de la valeur locative du bien, cohérente avec le marché réel de la zone pour des commerces comparables, tout en tenant compte de la surface plus importante du local en cause.

La taxe foncière

Aux termes de l'article R 145 – 8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. 

Selon la jurisprudence, le transfert de la taxe foncière au locataire constitue une charge exorbitante de droit commun qui doit se traduire par une minoration de la valeur locative, sauf si ce transfert de charges a une contrepartie. 

Les juges du fond peuvent apprécier souverainement le montant de la valeur locative en appliquant la méthode de calcul qui leur apparaît la plus appropriée (déduction du montant de la taxe foncière réelle ou bien décote forfaitaire exprimée en pourcentage du loyer).

Pour déterminer la valeur locative, l'expert judiciaire a fixé le la valeur de marché à la somme brute de 57 240 € (477 m² pondérés X 120 €), y a ajouté le montant de la taxe foncière (13 597 €) pour obtenir une valeur dite « avec charge exorbitante » de 70 837 €, avant de déduire à nouveau cette même taxe foncière au titre des correctifs.

Le preneur soutient qu'une telle méthodologie aboutit à une neutralisation pure et simple de l'effet de l'abattement légal recherché, la jonction préalable de la charge annulant mathématiquement sa déduction ultérieure.

SUR CE,

Le bailleur ne saurait soutenir l'existence d'un filtre économique destiné à maintenir un prétendu équilibre par rapport au voisinage commercial. Le fait que les locaux de référence du voisinage supportent également la taxe foncière ne peut faire obstacle dispositions d'ordre public de l'article R 145 – 8 du code de commerce, la valeur locative devant être fixée au regard des obligations contractuelles spécifiques du bail considéré.

Les loyers de référence de la zone commerciale s'entendent pour des locaux où la taxe foncière est déjà mise à la charge des preneurs. Par conséquent, la valeur de marché de 120 € par mètre carré retenu par l'expert intègre déjà l'état du marché local pour des baux comprenant cette clause de transfert.

Ajouter le montant de la taxe foncière à la valeur de marché commercial avant de la soustraire impose au preneur un coût global cumulé (loyers et impôts) 70 837 €, très largement supérieur à la valeur de marché réel du bien fixé à 57 240 €. Un tel mécanisme comptable crée un double paiement de ladite charge au détriment exclusif du locataire.

Il y a lieu en conséquence d'opérer la déduction directe de la taxe foncière (13 597 €) et du correctif d'accession non contestée de 1 % (572 €) à la valeur locative brute de 57 240 €. La valeur locative s'établit dès lors à :

57 240 € – 13 597 € – 572 € = 43 071 €.

La valeur locative ainsi rectifiée demeure supérieure au loyer plafonné par le jeu des indices. En application de la règle du plafonnement, le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2021 doit être fixé à la valeur la plus basse, soit à la somme annuelle de 40.106,27 € hors taxes et hors charges.

La demande formulée par le preneur visant à limiter les augmentations de loyer résultant du déplafonnement à 10 % est sans objet.

Sur les dépens et les frais d'expertise

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par disposition motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, le preneur a sollicité un renouvellement du bail aux clauses et conditions antérieures, tandis que le bailleur a notifié une demande de loyer à hauteur de 78 000 €, rendant obligatoire l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire pour trancher le litige.

Le loyer final étant fixé à la somme de 40.106,27 €, soit un montant éloigné des prétentions du bailleur (78 000 € puis 56 668 €), ce dernier doit donc être qualifié de partie perdante à l'instance.

Le bailleur est dès lors mal fondé à réclamer le remboursement des frais d'expertise fixés à la somme totale de 6 525,60 € TTC par l'ordonnance du juge du contrôle du 20 janvier 2026.

Il convient de laisser la charge définitive de la totalité des dépens, en ce compris les frais et honoraires de l'expert judiciaire, à la charge exclusive du bailleur.

L'équité commande en outre de condamner le bailleur à verser au preneur la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Sa propre de mande formulée sur ce même fondement sera rejetée.
L’exécution provisoire est de droit et il n’existe aucune raison de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Se déclare incompétent sur la demande de régularisation du bail de renouvellement à compter du 1er juillet 2021 sous astreinte ;

Constate que la date d'effet du bail renouvelé est le 1er juillet 2021,

Constate que le montant du loyer renouvelé doit être fixé au montant du loyer plafonné,

Fixe le montant du loyer renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 40.106,27 euros hors taxes et hors charges par an, 

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette le surplus des demandes et notamment la demande du bailleur tendant au remboursement des frais d'expertise et au paiement des frais irrépétibles ;

Condamne la société civile immobilière KEVANA à la totalité des dépens de l'instance, en ce compris les frais et honoraire de l'expertise judiciaire liquidés à la somme de 6 525,60 € TTC ;

Condamne la société civile immobilière KEVANA à payer à la société à responsabilité limitée Grande Mer la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 7 juillet 2026,

La Greffière, La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-12, code de commerce R145-8, code de commerce L145-34, code de commerce R145-6, code de commerce L145-33). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 9 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/07380

  en commun : code de commerce L145-12, code de commerce R145-8, code de commerce L145-34, code de commerce R145-6, code de commerce L145-33

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02862

  en commun : code de commerce L145-12, code de commerce R145-8, code de commerce L145-34, code de commerce R145-6, code de commerce L145-33

• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/07905

  en commun : code de commerce L145-12, code de commerce R145-8, code de commerce R145-6, code de commerce L145-33

• 1 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Dijon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02836

  en commun : code de commerce L145-12, code de commerce R145-8, code de commerce R145-6, code de commerce L145-33

• 1 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Dijon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02750

  en commun : code de commerce L145-12, code de commerce R145-8, code de commerce R145-6, code de commerce L145-33

• 28 mai 2026 · Cour d'appel de Pau · Autre · n° 24/01957

  en commun : code de commerce L145-12, code de commerce L145-34, code de commerce R145-6, code de commerce L145-33

• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 24/09902

  en commun : code de commerce L145-12, code de commerce R145-8, code de commerce L145-34, code de commerce L145-33

Mise à jour de la source le 2026-07-15T06:58:22.340Z.