Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 9 juillet 2026, n° 22/09809

Exposé du litige

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026.







ARRÊT





Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026,



Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





Par acte notarié reçu par Maître [S], notaire à [Localité 1] (06), M. [T] [V] et son épouse Mme [P] [E], ont acquis une propriété située [Adresse 1] à [Localité 2] (06), cadastrée section G n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. 

Par procès-verbal de remaniement du 20 mai 2011, la parcelle G n° [Cadastre 1] est devenue la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 3].



Le bien était désigné comme étant une petite maison mitoyenne par les façades est et ouest, élevée de deux étages sur rez-de-chaussée comprenant notamment un grenier au-dessus duquel on accède par un escalier mitoyen entre la parcelle [Cadastre 1] et [Cadastre 4], situé contre la façade sud desdits immeubles, ainsi que d'une moitié indivise de la terrasse et de l'escalier sis au sud de la maison.



L'acte de vente précise donc qu'au deuxième étage de la maison se situe un appartement auquel on accède par un escalier mitoyen entre la parcelle [Cadastre 1] et [Cadastre 4], situé contre la façade sud desdits immeubles.



Mme [D] [K] [G] a quant à elle acquis, par acte notarié du 16 août 2016, reçu par Maître [X], notaire à [Localité 3], une maison mitoyenne située [Adresse 3], à [Localité 2], cadastrée section AV n°[Cadastre 5].



Elle est la voisine directe des époux [V].









L'accès à son logement se fait par une porte d'entrée en bois, située en façade sud de la maison qui permet d'accéder à une cage d'escalier desservant deux étages.



Mme [G] revendique la propriété exclusive de cette cage d'escalier tandis que les époux [V] soutiennent que cette cage d'escalier est mitoyenne entre les deux propriétés et donc indivise.



Par ordonnance du 25 octobre 2017, rendue par le tribunal de grande instance de Grasse statuant en référé, il a été dit que :



- l'accès à l'appartement des époux [V] situé au deuxième étage de leur maison, s'effectue par une entrée et une cage d'escalier présumée mitoyenne avec la propriété de Mme [G], permettant un usage commun,

- Mme [G] a interdiction d'entraver de quelque manière que ce soit le libre accès par les époux [V] de cet escalier, permettant leur accès au deuxième étage de leur maison mitoyenne.



Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la cour d'appel de ce siège du 20 décembre 2018, sauf en ce qu'elle a débouté Mme [G] de sa demande d'enlèvement des effets personnels et du mobilier appartenant aux époux [V] dans le couloir et la cage d'escalier litigieux, considérant que le régime juridique du couloir et de l'escalier est à déterminer.



Après avoir fait citer les époux [V] devant le tribunal de grande instance de Grasse, Mme [G] a obtenu le jugement du 16 mai 2022, dont la teneur suit :

« Vu les articles 544 et suivants du Code Civil,

DIT que l'escalier et la cage d'escalier se trouvant à l'intérieur des locaux (parcelle AV [Cadastre 5]) appartenant Madame [D] [K] [G] et par lesquels ont accédé par une porte se situant sur la façade du bien de cette dernière sont sa propriété exclusive ;

DIRE que le bien immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 5], n'est grevé d'aucune servitude de passage au profit du fond cadastré section AV n027 (anciennement cadastré section G n0 [Cadastre 1]),

CONDAMNE Monsieur [T] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] à restituer à Madame [K] [G] la clé d'accès à l'escalier et à la cage d'escalier litigieuse, sous peine d'astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification présent jugement.

DIT que l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée AV [Cadastre 6] bénéficie d'une servitude de vue s'exerçant sur le fonds cadastré AV [Cadastre 7], s'exerçant par deux fenêtres l'une située en rez-de-chaussée et l'autre située à l'étage,

DIT qu'il convient de faire interdiction à Monsieur [T] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] :

de garer leur véhicule devant la fenêtre de Madame [K] [G] située au rez-de-chaussée,

d'obstruer les fenêtres de Madame [K] [G] quelque manière que ce soit, et notamment en déployant des parasols, et la priver ainsi de toute lumière naturelle au sein de son habitation

Sous astreinte de 200 euros par infraction dument constatée par huissier de justice.

DEBOUTE Monsieur [T] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] de leur demande de dommages et intérêts,

REJETTE toute autre ou plus ample demande,

CONDAMNE Monsieur [T] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] à verser à Madame [D] [K] [G] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [T] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] à verser à Madame [D] [K] [G] une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] aux entiers dépens de la présente procédure avec distraction au profit de Maître VERIGNON avocat aux offres de droit.

DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement. ».







Le tribunal a analysé les titres de propriété de chacune des parties, en relevant que la parcelle anciennement cadastrée section G n° [Cadastre 4] correspond depuis le procès-verbal de remaniement du 20 mai 2011, à la parcelle désormais cadastrée section AV n°[Cadastre 8], que la parcelle anciennement cadastrée section G n° [Cadastre 1] correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 3], que la maison des époux [V] est mitoyenne avec la parcelle AV [Cadastre 8] (ex [Cadastre 4]) à l'ouest et avec la parcelle AV [Cadastre 5] (ex [Cadastre 9]) à l'est, en conséquence que l'escalier mitoyen mentionné dans le titre de propriété des époux [V] se situe entre la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 3] et la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 8], et non entre la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 3], dont ils sont propriétaires et celle cadastrée section AV n°[Cadastre 5] dont est propriétaire Mme [G].



Le tribunal a encore constaté que la mention concernant l'escalier mitoyen est reprise dans les mêmes termes dans les actes antérieurs, reçu par Maître [W], le 12 octobre 1998 et que l'acte d'acquisition de Mme [G] du 16 août 2016 désigne son bien comme étant composé d'un rez-de-chaussée, d'un premier étage et d'un deuxième étage constitué d'un grenier, cadastré section AV [Cadastre 5], avec la précision que le vendeur informe l'acquéreur que les époux [V] accèdent à leur propriété par le couloir et la cage d'escalier desservant le premier et le deuxième étages de la maison vendue, que ce droit de passage est issu d'un usage et ne résulte d'aucun titre, que de surcroît les époux [V] ont un accès direct à leur maison indépendamment de cet accès par le couloir et la cage d'escalier de la maison vendue. 



Le tribunal a considéré que les circonstances et les conditions d'une indivision forcée ne sont pas établies et qu'il n'est pas justifié qu'elle ait un jour existé ; que l'examen des titres ne permet pas d'établir un lien entre les bâtiments des deux parties qui expliquerait l'existence d'une dépendance commune, puisque les parcelles AV [Cadastre 3] et AV [Cadastre 5] sont par leurs origines respectives, indépendantes.



Les époux [V] ont interjeté appel de ce jugement le 7 juillet 2022.



Par leurs ultimes conclusions signifiées au greffe par RPVA le 16 mars 2023, les appelants demandent à la cour de :

« INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris. 

DEBOUTER Madame [K] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

SUR L'ACTION NEGATOIRE DE SERVITUDE. 

A titre principal 

VU l'article 1371 du code civil, 

VU les mentions du titre de propriété des époux [V], 

VU l'attestation de Maître [S], Notaire, 

VU l'usage qui a toujours été fait de l'escalier litigieux, 

VU la configuration des lieux, plans et mentions du cadastre, 

VU l'ensemble des pièces produites, 

JUGER que Madame [K] [G] n'est pas propriétaire de l'escalier litigieux situé en limite des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5]. 

En conséquence 

LA DEBOUTER de son action négatoire de servitude. 

JUGER que l'escalier litigieux, qu'il soit mitoyen ou indivis, est comme tel destiné à un usage commun par les propriétaires des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5], comme cela a toujours été le cas, sans qu'aucunes des parties ne puisse se prévaloir de plus de droits que l'autre. 

Très subsidiairement 

VU les dispositions de l'article 682 et suivants du code civil, 

VU les dispositions de l'article 544 du code civil, 

JUGER que les époux [V] bénéficieront d'une servitude de passage sur ledit escalier qui constitue le seul accès sur la voie publique de leur appartement situé au 2 ème étage. 

SUR LES FENETRES. 

JUGER que Madame [K] [G] devra maintenir un dispositif opacifiant sur les vitres des fenêtres qui donnent sur le jardin des époux [V]. 

VU les dispositions de l'article 544 du code civil, 





INFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a fait interdiction aux époux [V] d'user librement de leur jardin et notamment d'y stationner leur véhicule. 

SUR LES DOMMAGES ET INTERETS. 

CONDAMNER Madame [K] [G] à payer aux époux [V] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'ils subissent du fait du harcèlement et des procédures abusives dont ils sont l'objet. 

CONDAMNER Madame [K] [G] à payer aux époux [V] la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. ».



Les appelants considèrent que l'intimée a intenté à leur encontre une action négatoire de servitude en voulant faire juger qu'ils ne bénéficient d'aucune servitude sur la cage d'escalier située en limite séparative des deux fonds et que interdiction doit leur être faite d'en user, affirmant qu'elle est seule propriétaire de cet escalier.



Ils font valoir que le titre de propriété de l'intimée ne fait pas mention d'un escalier et que la seule déclaration du vendeur qui informe l'acquéreur, aux termes de l'acte notarié (du 16 août 2016 relatif à l'acquisition de son bien par Mme [G]), que les époux [V] accèdent à leur propriété par le couloir et la cage d'escalier de la maison vendue à Mme [G], mais qu'il ne s'agit que d'un droit de passage issu d'un usage et ne résultant d'aucun titre, ne confère aucun droit à l'intimée puisque selon l'article 1371 du Code civil, l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.



Les appelants font valoir qu'en revanche, dans leur titre de propriété, est mentionné un escalier mitoyen entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 4] situées contre la façade sud des immeubles, leur permettant d'accéder à leur grenier, une moitié indivise de la terrasse, l'escalier situé au sud de la maison étant également mentionné.



Ils soutiennent que leur titre de propriété est affecté d'une erreur matérielle, ajoutant que leur notaire, Maître [S] a écrit dans un courrier du 21 juin 2017 que le litige portant sur le caractère mitoyen de l'escalier est certainement dû à une erreur matérielle commise dans les actes d'origine de leur propriété puisque l'escalier d'accès au deuxième étage de leur bien était mitoyen entre les deux fonds, [Cadastre 1] d'une part et [Cadastre 9] et non pas entre [Cadastre 1] et [Cadastre 4] comme il a été reporté dans l'acte du 12 décembre 2015, sur la base de l'acte de propriété de leur vendeur du 12 octobre 1988 de Maître [W]. Que le fonds [Cadastre 4] concerne en fait un autre escalier indivis pour l'accès au premier étage à la terrasse de leur bien, situé sur la façade ouest et ne concerne donc pas l'escalier mitoyen dont il est question, situé sur la façade sud de leur bien.



Les appelants affirment que l'escalier litigieux est bien qualifié de mitoyen dans leur titre de propriété, comme dans celui de leurs auteurs et que sa localisation entre les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 3] relève d'une simple erreur matérielle qui s'est répétée d'acte en acte, en raison d'une confusion avec l'autre escalier et la terrasse extérieure situés en pignon ouest, en limite des propriétés [V] et [N].



À titre subsidiaire, les appelants demandent à la cour de faire application des articles 682 et suivants du Code civil et de dire qu'ils bénéficient d'une servitude de passage par l'escalier litigieux, qui constitue le seul accès sur la voie publique de l'appartement indépendant dont ils sont propriétaires au deuxième étage de leur immeuble, que si cet accès leur était interdit, l'appartement se trouverait de facto enclavé, que cette demande quoique nouvelle, est recevable.

Les appelants font également état de fenêtres en façade nord appartenant à l'intimée, ouvrant sur leur fonds et dont ils ont demandé l'obstruction afin que leur vie privée dans leur jardin soit préservée, en reconnaissant toutefois que leur demande se heurte à la prescription trentenaire de la servitude de vue, avec la limite qu'ils peuvent demander à ce que leur intimité soit respectée par un dispositif en ce sens.



Par ses uniques conclusions notifiées au greffe par RPVA le 19 décembre 2022, l'intimée demande à la cour de :

« Vu les articles 544, 637, 675, 686 et suivants, 690, 691, 1240 du Code civil,







Vu les articles 9, 564 et suivants du CPC,

Vu la jurisprudence visée, 

Vu les pièces versées aux débats et plus spécifiquement les titres de propriété de Madame [K] [G] et des époux [V], ainsi que les titres antérieurs,

Vu les attestations circonstanciées versées aux débats, 

CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le quantum des sommes allouées à Madame [K] [G], 

Statuant de nouveau, 

DIRE ET JUGER que le bien immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 5] appartenant à Madame [K] [G], n'est grevé d'aucune servitude de passage au profit du fonds cadastré section AV n°[Cadastre 3] (anciennement cadastré section G n°[Cadastre 1]) appartenant actuellement à Monsieur [T] [V] et Madame [P] [V], 55

DIRE ET JUGER que les époux [V] ne rapportent pas la preuve du caractère mitoyen de la cage d'escalier litigieuse,

DIRE ET JUGER que les époux [V] ne justifient d'aucun état d'enclave de leur propriété,

DIRE ET JUGER que les époux [V] ne rapportent pas la preuve d'une erreur matérielle qui affecterait les titres de propriété respectifs,

DIRE ET JUGER que les époux [V] ne rapportent pas la preuve d'une indivision forcée et perpétuelle, 

JUGER irrecevable la demande nouvelle formulée en cause d'appel par les époux [V] sollicitant l'octroi d'une servitude de passage sur le fonds propriété de Madame [K] [G], 

DIRE ET JUGER que le bien immeuble dont Madame [K] [G] est propriétaire, sis sur la parcelle cadastrée section AV N°[Cadastre 6] (parcelle anciennement cadastrée section G numéro [Cadastre 10]) bénéficie d'une servitude de vue s'exerçant sur le fonds [V] parcelle cadastrée section AV N°[Cadastre 7] s'exerçant par deux fenêtres l'une située en rez-de-chaussée et l'autre située à l'étage, 

DIRE ET JUGER que les époux [V] ne peuvent valablement invoquer les dispositions de l'article 675 du Code civil pour solliciter la suppression de 2 fenêtres, lesquelles étaient préexistantes à leur propre acquisition, et qui ne se situent nullement dans un mur mitoyen,

JUGER irrecevable la demande nouvelle formulée en cause d'appel par les époux [V] sollicitant le maintien d'un dispositif opacifiant sur les vitres des fenêtres de la maison de Madame [K] [G] qui donnent sur leur jardin, 

ORDONNER aux époux [V] d'avoir à libérer la servitude de vue dont bénéficie Madame [K] [G], 

FAIRE INTERDICTION aux époux [V], sous astreinte de 200 € par infraction dument constatée par Huissier de Justice, de garer leur véhicule automobile devant la fenêtre de Madame [K] [G] située au rez-de-chaussée, et/ou d'obstruer les fenêtres de Madame [K] [G] de quelque manière que ce soit, et notamment en déployant comme ils le font des parasols en la privant ainsi de toute lumière naturelle au sein de son habitation,

En conséquence,

DEBOUTER les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

S'ENTENDRE CONDAMNER les époux [V] d'avoir à restituer à Madame [K] [G] la clé en leur possession, d'accès à l'escalier et à la cage d'escalier litigieuse, sous peine d'astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement de première instance,

S'ENTENDRE CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [P] [V] née [E] d'avoir à payer à Madame [K] [G] la somme de 15 000 € à titre de légitimes dommages-intérêts en réparation de l'ensemble de ses préjudices de jouissance et moraux occasionnés par les époux [V] depuis plusieurs années,

S'ENTENDRE CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [P] [V] née [E] d'avoir à payer à Madame [K] [G] la somme de 7 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, au titre de la première instance,







 

S'ENTENDRE CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [P] [V] née [E] d'avoir à payer à Madame [K] [G] la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, au titre de l'instance d'appel,

'ENTENDRE CONDAMNER Monsieur [T] [V] et Madame [P] [V] née [E] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître VERIGNON, Avocat aux offres de droit.».



L'intimée fait valoir qu'elle démontre par des courriers entre notaires qu'il ne peut y avoir de confusion entre deux escaliers et que son titre de propriété énonce clairement que l'escalier dont il s'agit n'a pu être utilisé par les appelants que selon un usage, sans aucun titre pour prétendre y avoir un droit en raison d'un caractère mitoyen qui n'existe pas en réalité et qui ne peut par conséquent être prouvé.



L'intimée affirme que l'analyse des titres de propriété et des documents hypothécaires et plans cadastraux ne permettent aucunement aux appelants de se prévaloir de la mitoyenneté de la cage d'escalier dont elle est seule propriétaire et qu'ils ne justifient pas plus d'une servitude de passage ni au demeurant d'un état d'enclave de leur propriété à défaut de cette servitude, puisqu'ils disposent en réalité de trois accès à leur maison, deux par le sud et une par le nord.



L'intimée considère que l'attestation de Maître [S] qui invoque une erreur matérielle commise dans les actes d'origine de la propriété des appelants, est de pure opportunité.



Elle ajoute que le plan d'état des lieux versé par les appelants, établi en janvier 2018 par un géomètre expert qu'ils ont mandaté, n'est pas contradictoire et qu'il n'est qu'un indice, combattu par d'autres éléments ; le cadastre n'a qu'une valeur d'indice lui aussi, automatiquement écarté lorsqu'un titre de propriété est présenté, qu'en ce sens le cadastre a une force probante nulle en terme de propriété foncière ; qu'aucun titre ne prévoit un élément commun aux deux fonds AV [Cadastre 3] et AV [Cadastre 5] ; qu'aucune preuve d'indivision forcée perpétuelle ne peut être rapportée, en raison d'une absence de titre sur la cage d'escalier litigieux et en raison de la configuration des lieux, puisque le deuxième étage de l'habitation des appelants constituait un grenier accessible par l'intérieur de leur habitation, que ce grenier a ensuite été transformé en un appartement qui bénéficie d'un accès direct par l'intérieur de la maison des appelants, ce qu'illustre d'ailleurs une photographie prise par les appelants eux-mêmes.



À propos des fenêtres ouvrant sur le fonds des appelants, l'intimée rappelle que lorsqu'une vue est irrégulière, elle peut s'acquérir par prescription trentenaire dans la mesure où elle constitue une servitude apparente et continue ; qu'en l'espèce, il s'agit de fenêtres situées en façade nord de son habitation, qui existent depuis plus de 30 ans, comme en atteste nombre de témoins et qu'elle bénéficie donc d'une servitude de vue s'exerçant sur le fonds voisin ; que c'est aux appelants d'avoir à libérer cette servitude de vue dont elle bénéficie puisqu'ils garent leur véhicule devant sa fenêtre située au rez-de-chaussée et déploient des parasols la privant ainsi de toute lumière naturelle dans son habitation, ainsi qu'il apparaît sur une photographie produite aux débats.



L'intimée considère que la demande portant sur la mise en place d'un dispositif opacifiant des fenêtres de sa maison, est une nouvelle demande, irrecevable par conséquent.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2026.



Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision entreprise et aux dernières écritures susvisées, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION



Sur la nature juridique de l'entrée et la cage d'escalier situés entre les parcelles n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 5]



L'article 544 du code civil dispose que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».









L'article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».



La preuve de la propriété immobilière, qui est libre, incombe à celui qui s'en prévaut et constituent des moyens de preuve, le titre de propriété, le cadastre, qui n'a valeur que de simple renseignement et la configuration des lieux, notamment.

 

Il rappelé, sans contestation de part et d'autre que :



- la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 1] correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 3], appartenant aux époux [V],

- la parcelle anciennement cadastrée section n°[Cadastre 9] correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 5], appartenant à Mme [K]-[G],

- la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 4] correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 8], appartenant à M. [N],

- la maison des époux [V] est mitoyenne avec la parcelle AV n°[Cadastre 8] à l'ouest et avec la parcelle AV n°[Cadastre 5] à l'est.



L'acte notarié du 28 décembre 2005, constituant le titre de propriété des époux [V], prévoit que leur bien était à l'origine constitué d'une petite maison mitoyenne par les façades est et ouest, élevée de deux étages sur rez-de-chaussée, le deuxième étage étant un grenier auquel on accède par un escalier mitoyen entre la parcelle [Cadastre 1] et [Cadastre 4], situé contre la façade sud desdits immeubles, et de la moitié indivise de la terrasse et de l'escalier sis au sud de la maison.



Que ce bien est désormais constitué de son rez-de-chaussée, de trois pièces, salle de bains et balcon au premier étage et d'un appartement de trois pièces au deuxième étage (transformation donc du grenier initial) auquel on accède par un escalier mitoyen entre la parcelle [Cadastre 1] et [Cadastre 4] situé contre la façade sud desdits immeubles.



L'acte notarié du 16 août 2016, constituant le titre de propriété de Mme [K]-[G], prévoit quant à lui qu'elle a acquis une maison mitoyenne en très mauvais état, comprenant une cuisine et une salle à manger au rez-de-chaussée, deux chambres au premier étage, un grenier au deuxième étage.



La présence d'un escalier, quoiqu'évidente, n'est pas mentionnée.



Il est ajouté dans cet acte la déclaration du vendeur qui informe l'acquéreur que les époux [V] accèdent à leur propriété par le couloir et la cage d'escalier desservant le premier et le deuxième étages de la maison vendue, que ce droit de passage est issu d'un usage et ne résulte d'aucun titre. 



Cette assertion n'a que valeur déclarative.



L'intimée soutient qu'il n'y a pas d'erreur matérielle dans le titre de propriété des appelants mais confusion entre deux escaliers, puisque celui visé dans ce titre serait en réalité mitoyen entre la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 1] qui correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 3] et la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 4] qui correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 8], appartenant à M. [N].



De sorte que l'entrée et la cage d'escalier litigieux n'appartiendraient qu'à la parcelle anciennement cadastrée section n°[Cadastre 9], qui correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 5].



















Cependant, par courrier du 21 juin 2017, produit aux débats, Me [S], rédacteur du titre de propriété des époux [V], écrit à ces derniers que leur litige avec leur voisine, relatif un escalier mitoyen, est certainement dû à une erreur matérielle commise dans les actes d'origine de leur propriété : «'En effet, l'escalier d'accès au deuxième étage de votre bien qui était à l'origine un appartement indépendant, est un escalier mitoyen entre deux fonds d'origine, le [Cadastre 1] d'une part et le [Cadastre 9] et non entre le [Cadastre 1] et le [Cadastre 4] comme il a été reporté dans mon acte du 12.12.2015 sur la base de l'acte de propriété de votre vendeur en date du 12.10.1988 de Maître [W]. Le fonds [Cadastre 4] concerne en fait l'autre escalier indivis pour l'accès au premier étage à la terrasse de votre bien situé sur la façade ouest et ne concerne donc pas l'escalier mitoyen dont il est question ci-dessus, situé lui sur la façade sud de votre bien. ».



Cette explication, dont la sincérité est mise en doute par l'intimée, correspond cependant :

- au titre de propriété des appelants qui mentionne deux escaliers, dont l'un est mitoyen,

- au procès-verbal de constat de commissaire de justice du 9 juin 2022, qui décrit du côté ouest de la propriété des époux [V], (lequel selon le plan d'état des lieux du géomètre-expert Mme [F], donne sur le fonds appartenant à M. [N], anciennement cadastré section G n° [Cadastre 4] qui correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 8])

l- a présence de six marches d'escalier extérieures menant à une petite terrasse ouvrant sur la salle de bains du premier niveau de la maison des époux [V], cet escalier et cette terrasse étant indivis avec la parcelle cadastrée AV n°[Cadastre 8], le commissaire de justice ajoutant : « Je constate qu'il ne peut être fait de confusion entre les marches de l'escalier indivis ouest et l'escalier mitoyen sud ; l'un étant un escalier extérieur constitué de six marches, l'autre étant un escalier intérieur mitoyen de vingt-sept marches abritées par un bâti et desservant les étages supérieurs de deux propriétés »,

- aux photographies multiples dont il résulte en effet l'existence d'un escalier extérieur, dont il n'est pas contesté qu'il ne dessert que le premier étage de la propriété [V] et qui ne donc peut être confondu avec l'escalier intérieur desservant le deuxième étage de cette propriété et les appartements de Mme [K]-[G].



C'est ainsi que le juge des référés, en son ordonnance du 25 octobre 2017, confirmée par arrêt de cette cour le 20 décembre 2018, avait considéré « fort plausible » l'analyse du problème par le notaire Maître [S], au regard notamment de la configuration des lieux et de la mitoyenneté par les façades est et ouest, de sorte que le grenier visé dans l'acte d'acquisition des époux [V], est bien accessible par cet escalier mitoyen, nécessairement distinct de l'escalier situé au sud de la parcelle, qui, lui, ne peut y mener. 



Il est observé que sur le plan d'état des lieux dressé par Mme [Y], produit aux débats par Mme [K]-[G] elle-même, l'entrée qui correspond à l'escalier litigieux, se trouve en limite des deux propriétés AV [Cadastre 3] et AV [Cadastre 5] et un deuxième escalier est très clairement indiqué en dessous de la parcelle AV [Cadastre 8], qui donne sur une terrasse puis sur une entrée vers la propriété [V]. 



En définitive, l'ensemble de ces éléments atteste à la fois :

- de la réalité des deux escaliers visés dans le titre de propriété des époux [V], 

- de la distinction claire que l'on peut faire entre les deux et leur office respectif,

- de l'erreur matérielle manifeste dans ce titre, reprise des titres précédents, affectant la désignation de la parcelle anciennement cadastrée section n°[Cadastre 9], désormais section AV n°[Cadastre 5], appartenant à Mme [K]-[G], par la mention de la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 4], désormais section AV n°[Cadastre 8], appartenant à M. [N], cette erreur matérielle ayant inversé les mitoyennetés est et ouest de la maison des époux [V].



La déclaration du vendeur de la maison acquise par Mme [K]-[G] contenue dans son titre de propriété, ne résiste pas à l'analyse des lieux et des faits, à la lumière de ce que contient plus précisément le titre de propriété des époux [V].















En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a dit que l'escalier et la cage d'escalier se trouvant à l'intérieur des locaux (parcelle AV [Cadastre 5]) appartenant à Mme [K]-[G] (alors qu'il s'agit d'un escalier mitoyen aux deux parcelles n° [Cadastre 3] et n°[Cadastre 5]) et par lequel on accède par une porte se situant sur la façade du bien de cette dernière, sont sa propriété exclusive, en ce qu'il a condamné les époux [V] à restituer à Mme [K]-[G] la clé d'accès à cette porte et à la cage d'escalier et ce qu'il a condamné les époux [V] à payer à Mme [K]-[G] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudices moral et de jouissance liés à l'occupation et à l'usage de l'entrée et de la cage d'escalier.



Sur les fenêtres de Mme [K]-[G] donnant sur le fonds des époux [V]



L'article 675 du Code civil prévoit que : « Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours où fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mails auront un décimètre d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant ».



L'article 637 du Code civil dispose que : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant un autre propriétaire ».



 L'article 690 du Code civil dispose que : « Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ».



L'article 701 du même code prévoit que : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode. ».



Les appelants expliquent que l'intimée dispose en façade nord de sa maison de deux fenêtres qui donnent directement sur leur jardin avec piscine, ce qui n'est pas contesté et ce qui a été constaté par procès-verbal de constat d'huissier de justice du 12 juillet 2



Ils entendent faire respecter leur intimité, faisant valoir une attestation produite par l'intimée, de Mme [Q], directrice d'un cabinet immobilier, du 20 novembre 2020, selon laquelle lors de l'acquisition par Mme [K]-[G] de son bien cadastré section AV parcelle [Cadastre 6], la pièce située en rez-de-chaussée côté nord, comportait deux ouvertures sur la façade nord, à savoir une porte-fenêtre vitrée et une fenêtre vitrée opacifiée et la pièce située au premier étage côté nord comportait une ouverture sur la façade nord, à savoir une porte-fenêtre opacifiée, pour laquelle aucune photo n'a été trouvée dans les archives.



Les appelants demandent à la cour de dire que Mme [K]-[G] devra maintenir un dispositif opacifiant sur les vitres des fenêtres qui donnent sur leur jardin et d'infirmer le jugement qui leur fait interdiction d'user librement de leur jardin et notamment d'y stationner leur véhicule, le premier juge ayant statué en ce sens, leur interdisant également d'obstruer les fenêtres de Mme [K]-[G] en déployant par exemple des parasols, la privant ainsi de toute lumière naturelle au sein de son habitation, et ce sous astreinte.



Ils précisent que le stationnement de leur véhicule sur le parking, au pied des fenêtres en question, est le seul endroit utilisable à cet effet dans leur jardin, affirmant que cet usage ne prive en rien leur voisine d'un quelconque ensoleillement puisque ses fenêtres sont orientées au nord, dans un renfoncement, ni même d'une quelconque vue à part celle sur leur piscine.



L'intimée fait grief aux appelants d'obstruer sa servitude de vue, produisant aux débats :

- une photographie de leur véhicule stationné devant sa fenêtre du rez-de-chaussée, photographie contenue dans un procès-verbal de constat du 12 juillet 2018, produit aux débats par les appelants,

- une photographie présentant un grand parasol déployé à la verticale cachant complètement les fenêtres dont il s'agit.















Il ressort des pièces produites et notamment de la photographie, qui est jointe à l'attestation de Mme [Q], la présence d'une fenêtre et d'une porte-fenêtre, les carreaux de la fenêtre semblant plus blancs et opaques que ceux de la porte-fenêtre, ce qui signifie que toutes les fenêtres n'étaient pas opacifiées, outre qu'elles s'ouvraient permettant par suite une vue.



Ainsi, il est démontré que Mme [K]-[G] bénéficie d'une servitude de vue acquise par prescription trentenaire établie par attestations, non contestée au demeurant, qui permet de déroger aux dispositions des articles 675 et suivants du Code civil sur les vues et les ouvertures entre les fonds contigus aux fins de préserver l'intimité.



La demande des époux [V] tendant à préserver l'intimité dans leur jardin par le maintien du dispositif opacifiant sur les vitres des fenêtres de la maison de Mme [K]-[G], ne constitue pas une demande nouvelle puisqu'elle tend aux mêmes fins que celles présentées devant le premier juge.



Toutefois, cette demande est incompatible avec la servitude de vue, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a dit qu'il appartient aux époux [V] de trouver des solutions pour préserver leur intimité.



Au regard de la reconnaissance d'une servitude de vue acquise par prescription, c'est à bon droit et à juste titre que le premier juge a retenu le préjudice de vue, la perte de lumière et d'ensoleillement, par le stationnement de la voiture juste devant la fenêtre du rez-de-chaussée et le déploiement d'un parasol occultant, pour interdire aux époux [V] de stationner leur véhicule devant la fenêtre de Mme [K]-[G] et d'obstruer ses fenêtres de quelque manière que ce soit, sous astreinte de 200 euros par infraction dûment constatée par huissier de justice.



Le jugement est confirmé en ce sens sur la question de la servitude de vue et la demande des époux [V] tendant à voir maintenir un dispositif opacifiant sur les vitres des fenêtres qui donnent sur le jardin, est recevable mais rejetée. 



Sur les demandes de dommages et intérêts



L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que : « Celui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés ».



 L'article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

 

Les appelants sollicitent la condamnation de l'intimée à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'ils subissent, du fait du harcèlement et des procédures abusives dont ils font l'objet.



Ils font grief à leur voisine d'être animée d'un état d'esprit particulièrement vindicatif et procédurier, en voulant s'approprier l'usage exclusif d'un escalier qu'elle n'utilise même pas, puisqu'il dessert des appartements qu'elle donne en location, locations meublées de courte durée qui relèvent d'une exploitation commerciale engendrant de nombreuses nuisances pour eux et à laquelle s'ajoute un harcèlement judiciaire, en plus d'un comportement intrusif et agressif.

Un harcèlement judiciaire n'est nullement prouvé en l'espèce et les autres préjudices invoqués ne sont pas établis. 



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande de dommages et intérêts.



L'intimée sollicite elle-même la condamnation des appelants à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'ensemble de ses préjudices de jouissance et moraux occasionnés par eux depuis plusieurs années, les époux [V] ayant fait également échouer de multiples tentatives de rapprochement amiable.







Elle produit aux débats :

- une déclaration de main courante du 5 mars 2018 déposée à l'encontre des époux [V] pour vol de matériaux nécessaires à la rénovation de sa maison, précisant que ces matériaux n'avaient aucune valeur financière mais qu'ils étaient très utiles pour les travaux qu'elle devait réaliser, suspectant ses voisins [V],

- un dépôt de plainte du 9 décembre 2019 pour dégradations commises sur une planche en bois mise sur la porte de son escalier, afin d'éviter une infiltration d'eau.



Ces documents, qui confirment le climat difficile opposant les parties, ne suffisent pas à incriminer les époux [V] et à les faire condamner à des dommages et intérêts. 



La demande est donc rejetée.



Sur les demandes accessoires



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



Chacune des parties, triomphant et succombant partiellement en ses demandes respectives, il convient de faire masse des dépens et de dire qu'ils seront partagés par moitié par chacune des parties, dont distraction au profit de Maître Verignon, avocat.



Il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes à ce titre formulées par chacune des parties, sont rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement sauf :



- en ce qu'il a déclaré que l'escalier et la cage d'escalier se trouvant à l'intérieur des locaux (parcelle AV [Cadastre 5]) appartenant à Mme [D] [K]-[G], par lequel on accède par une porte se situant sur la façade du bien de cette dernière, sont sa propriété exclusive, 

- en ce qu'il a condamné les époux [V] à restituer à Mme [K]-[G] la clé d'accès à cette porte et à la cage d'escalier 

- en ce qu'il a condamné les époux [V] à payer à Mme [K]-[G] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudices moral et de jouissance, liés à l'occupation et à l'usage de l'entrée et de la cage d'escalier, 

- en ce qu'il a condamné les époux [B] et [P] [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance,



l'infirmant de ces seuls chefs et statuant à nouveau,



Dit que l'entrée, l'escalier et la cage d'escalier situés entre les parcelles AV [Cadastre 3] et AV [Cadastre 5] est mitoyen et indivis entre Mme [D] [K]-[G] et les époux [B] et [P] [V], 

y ajoutant,



Déclare recevable la demande des époux [B] et [P] [V] de maintien d'un dispositif opacifiant sur les vitres des fenêtres qui donnent sur le jardin, mais les en déboute ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [D] [K]-[G],



Fait masse des dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié par chacune des parties, dont distraction au profit de Maître Verignon, avocat,















Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 09 JUILLET 2026

ab

N° 2026/ 179









Rôle N° RG 22/09809 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJWUH







[T] [V]

[P] [E] épouse [V]





C/



[D] [K] [G]











Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Rachel COURT-MENIGOZ



SELARL VERIGNON











Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 16 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05303.





APPELANTS



Monsieur [T] [V]

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Rodolphe MACHETTI de l'ASSOCIATION MACHETTI - CREPEAUX - VERGERIO, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE, plaidant 



Madame [P] [E] épouse [V]

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Rodolphe MACHETTI de l'ASSOCIATION MACHETTI - CREPEAUX - VERGERIO, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE, plaidant 





INTIMÉE



Madame [D] [K] [G]

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Benoît VERIGNON de la SELARL VERIGNON, avocat au barreau de GRASSE, plaidant 











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 12 Mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Agnès BISCH, Président de Chambre , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller



qui en ont délibéré.







Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026.







ARRÊT





Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026,



Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





Par acte notarié reçu par Maître [S], notaire à [Localité 1] (06), M. [T] [V] et son épouse Mme [P] [E], ont acquis une propriété située [Adresse 1] à [Localité 2] (06), cadastrée section G n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. 

Par procès-verbal de remaniement du 20 mai 2011, la parcelle G n° [Cadastre 1] est devenue la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 3].



Le bien était désigné comme étant une petite maison mitoyenne par les façades est et ouest, élevée de deux étages sur rez-de-chaussée comprenant notamment un grenier au-dessus duquel on accède par un escalier mitoyen entre la parcelle [Cadastre 1] et [Cadastre 4], situé contre la façade sud desdits immeubles, ainsi que d'une moitié indivise de la terrasse et de l'escalier sis au sud de la maison.



L'acte de vente précise donc qu'au deuxième étage de la maison se situe un appartement auquel on accède par un escalier mitoyen entre la parcelle [Cadastre 1] et [Cadastre 4], situé contre la façade sud desdits immeubles.



Mme [D] [K] [G] a quant à elle acquis, par acte notarié du 16 août 2016, reçu par Maître [X], notaire à [Localité 3], une maison mitoyenne située [Adresse 3], à [Localité 2], cadastrée section AV n°[Cadastre 5].



Elle est la voisine directe des époux [V].









L'accès à son logement se fait par une porte d'entrée en bois, située en façade sud de la maison qui permet d'accéder à une cage d'escalier desservant deux étages.



Mme [G] revendique la propriété exclusive de cette cage d'escalier tandis que les époux [V] soutiennent que cette cage d'escalier est mitoyenne entre les deux propriétés et donc indivise.



Par ordonnance du 25 octobre 2017, rendue par le tribunal de grande instance de Grasse statuant en référé, il a été dit que :



- l'accès à l'appartement des époux [V] situé au deuxième étage de leur maison, s'effectue par une entrée et une cage d'escalier présumée mitoyenne avec la propriété de Mme [G], permettant un usage commun,

- Mme [G] a interdiction d'entraver de quelque manière que ce soit le libre accès par les époux [V] de cet escalier, permettant leur accès au deuxième étage de leur maison mitoyenne.



Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la cour d'appel de ce siège du 20 décembre 2018, sauf en ce qu'elle a débouté Mme [G] de sa demande d'enlèvement des effets personnels et du mobilier appartenant aux époux [V] dans le couloir et la cage d'escalier litigieux, considérant que le régime juridique du couloir et de l'escalier est à déterminer.



Après avoir fait citer les époux [V] devant le tribunal de grande instance de Grasse, Mme [G] a obtenu le jugement du 16 mai 2022, dont la teneur suit :

« Vu les articles 544 et suivants du Code Civil,

DIT que l'escalier et la cage d'escalier se trouvant à l'intérieur des locaux (parcelle AV [Cadastre 5]) appartenant Madame [D] [K] [G] et par lesquels ont accédé par une porte se situant sur la façade du bien de cette dernière sont sa propriété exclusive ;

DIRE que le bien immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 5], n'est grevé d'aucune servitude de passage au profit du fond cadastré section AV n027 (anciennement cadastré section G n0 [Cadastre 1]),

CONDAMNE Monsieur [T] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] à restituer à Madame [K] [G] la clé d'accès à l'escalier et à la cage d'escalier litigieuse, sous peine d'astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification présent jugement.

DIT que l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée AV [Cadastre 6] bénéficie d'une servitude de vue s'exerçant sur le fonds cadastré AV [Cadastre 7], s'exerçant par deux fenêtres l'une située en rez-de-chaussée et l'autre située à l'étage,

DIT qu'il convient de faire interdiction à Monsieur [T] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] :

de garer leur véhicule devant la fenêtre de Madame [K] [G] située au rez-de-chaussée,

d'obstruer les fenêtres de Madame [K] [G] quelque manière que ce soit, et notamment en déployant des parasols, et la priver ainsi de toute lumière naturelle au sein de son habitation

Sous astreinte de 200 euros par infraction dument constatée par huissier de justice.

DEBOUTE Monsieur [T] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] de leur demande de dommages et intérêts,

REJETTE toute autre ou plus ample demande,

CONDAMNE Monsieur [T] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] à verser à Madame [D] [K] [G] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [T] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] à verser à Madame [D] [K] [G] une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [V] et Madame [P] [E] épouse [V] aux entiers dépens de la présente procédure avec distraction au profit de Maître VERIGNON avocat aux offres de droit.

DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement. ».







Le tribunal a analysé les titres de propriété de chacune des parties, en relevant que la parcelle anciennement cadastrée section G n° [Cadastre 4] correspond depuis le procès-verbal de remaniement du 20 mai 2011, à la parcelle désormais cadastrée section AV n°[Cadastre 8], que la parcelle anciennement cadastrée section G n° [Cadastre 1] correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 3], que la maison des époux [V] est mitoyenne avec la parcelle AV [Cadastre 8] (ex [Cadastre 4]) à l'ouest et avec la parcelle AV [Cadastre 5] (ex [Cadastre 9]) à l'est, en conséquence que l'escalier mitoyen mentionné dans le titre de propriété des époux [V] se situe entre la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 3] et la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 8], et non entre la parcelle cadastrée section AV n° [Cadastre 3], dont ils sont propriétaires et celle cadastrée section AV n°[Cadastre 5] dont est propriétaire Mme [G].



Le tribunal a encore constaté que la mention concernant l'escalier mitoyen est reprise dans les mêmes termes dans les actes antérieurs, reçu par Maître [W], le 12 octobre 1998 et que l'acte d'acquisition de Mme [G] du 16 août 2016 désigne son bien comme étant composé d'un rez-de-chaussée, d'un premier étage et d'un deuxième étage constitué d'un grenier, cadastré section AV [Cadastre 5], avec la précision que le vendeur informe l'acquéreur que les époux [V] accèdent à leur propriété par le couloir et la cage d'escalier desservant le premier et le deuxième étages de la maison vendue, que ce droit de passage est issu d'un usage et ne résulte d'aucun titre, que de surcroît les époux [V] ont un accès direct à leur maison indépendamment de cet accès par le couloir et la cage d'escalier de la maison vendue. 



Le tribunal a considéré que les circonstances et les conditions d'une indivision forcée ne sont pas établies et qu'il n'est pas justifié qu'elle ait un jour existé ; que l'examen des titres ne permet pas d'établir un lien entre les bâtiments des deux parties qui expliquerait l'existence d'une dépendance commune, puisque les parcelles AV [Cadastre 3] et AV [Cadastre 5] sont par leurs origines respectives, indépendantes.



Les époux [V] ont interjeté appel de ce jugement le 7 juillet 2022.



Par leurs ultimes conclusions signifiées au greffe par RPVA le 16 mars 2023, les appelants demandent à la cour de :

« INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris. 

DEBOUTER Madame [K] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

SUR L'ACTION NEGATOIRE DE SERVITUDE. 

A titre principal 

VU l'article 1371 du code civil, 

VU les mentions du titre de propriété des époux [V], 

VU l'attestation de Maître [S], Notaire, 

VU l'usage qui a toujours été fait de l'escalier litigieux, 

VU la configuration des lieux, plans et mentions du cadastre, 

VU l'ensemble des pièces produites, 

JUGER que Madame [K] [G] n'est pas propriétaire de l'escalier litigieux situé en limite des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5]. 

En conséquence 

LA DEBOUTER de son action négatoire de servitude. 

JUGER que l'escalier litigieux, qu'il soit mitoyen ou indivis, est comme tel destiné à un usage commun par les propriétaires des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5], comme cela a toujours été le cas, sans qu'aucunes des parties ne puisse se prévaloir de plus de droits que l'autre. 

Très subsidiairement 

VU les dispositions de l'article 682 et suivants du code civil, 

VU les dispositions de l'article 544 du code civil, 

JUGER que les époux [V] bénéficieront d'une servitude de passage sur ledit escalier qui constitue le seul accès sur la voie publique de leur appartement situé au 2 ème étage. 

SUR LES FENETRES. 

JUGER que Madame [K] [G] devra maintenir un dispositif opacifiant sur les vitres des fenêtres qui donnent sur le jardin des époux [V]. 

VU les dispositions de l'article 544 du code civil, 





INFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a fait interdiction aux époux [V] d'user librement de leur jardin et notamment d'y stationner leur véhicule. 

SUR LES DOMMAGES ET INTERETS. 

CONDAMNER Madame [K] [G] à payer aux époux [V] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'ils subissent du fait du harcèlement et des procédures abusives dont ils sont l'objet. 

CONDAMNER Madame [K] [G] à payer aux époux [V] la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. ».



Les appelants considèrent que l'intimée a intenté à leur encontre une action négatoire de servitude en voulant faire juger qu'ils ne bénéficient d'aucune servitude sur la cage d'escalier située en limite séparative des deux fonds et que interdiction doit leur être faite d'en user, affirmant qu'elle est seule propriétaire de cet escalier.



Ils font valoir que le titre de propriété de l'intimée ne fait pas mention d'un escalier et que la seule déclaration du vendeur qui informe l'acquéreur, aux termes de l'acte notarié (du 16 août 2016 relatif à l'acquisition de son bien par Mme [G]), que les époux [V] accèdent à leur propriété par le couloir et la cage d'escalier de la maison vendue à Mme [G], mais qu'il ne s'agit que d'un droit de passage issu d'un usage et ne résultant d'aucun titre, ne confère aucun droit à l'intimée puisque selon l'article 1371 du Code civil, l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.



Les appelants font valoir qu'en revanche, dans leur titre de propriété, est mentionné un escalier mitoyen entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 4] situées contre la façade sud des immeubles, leur permettant d'accéder à leur grenier, une moitié indivise de la terrasse, l'escalier situé au sud de la maison étant également mentionné.



Ils soutiennent que leur titre de propriété est affecté d'une erreur matérielle, ajoutant que leur notaire, Maître [S] a écrit dans un courrier du 21 juin 2017 que le litige portant sur le caractère mitoyen de l'escalier est certainement dû à une erreur matérielle commise dans les actes d'origine de leur propriété puisque l'escalier d'accès au deuxième étage de leur bien était mitoyen entre les deux fonds, [Cadastre 1] d'une part et [Cadastre 9] et non pas entre [Cadastre 1] et [Cadastre 4] comme il a été reporté dans l'acte du 12 décembre 2015, sur la base de l'acte de propriété de leur vendeur du 12 octobre 1988 de Maître [W]. Que le fonds [Cadastre 4] concerne en fait un autre escalier indivis pour l'accès au premier étage à la terrasse de leur bien, situé sur la façade ouest et ne concerne donc pas l'escalier mitoyen dont il est question, situé sur la façade sud de leur bien.



Les appelants affirment que l'escalier litigieux est bien qualifié de mitoyen dans leur titre de propriété, comme dans celui de leurs auteurs et que sa localisation entre les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 3] relève d'une simple erreur matérielle qui s'est répétée d'acte en acte, en raison d'une confusion avec l'autre escalier et la terrasse extérieure situés en pignon ouest, en limite des propriétés [V] et [N].



À titre subsidiaire, les appelants demandent à la cour de faire application des articles 682 et suivants du Code civil et de dire qu'ils bénéficient d'une servitude de passage par l'escalier litigieux, qui constitue le seul accès sur la voie publique de l'appartement indépendant dont ils sont propriétaires au deuxième étage de leur immeuble, que si cet accès leur était interdit, l'appartement se trouverait de facto enclavé, que cette demande quoique nouvelle, est recevable.

Les appelants font également état de fenêtres en façade nord appartenant à l'intimée, ouvrant sur leur fonds et dont ils ont demandé l'obstruction afin que leur vie privée dans leur jardin soit préservée, en reconnaissant toutefois que leur demande se heurte à la prescription trentenaire de la servitude de vue, avec la limite qu'ils peuvent demander à ce que leur intimité soit respectée par un dispositif en ce sens.



Par ses uniques conclusions notifiées au greffe par RPVA le 19 décembre 2022, l'intimée demande à la cour de :

« Vu les articles 544, 637, 675, 686 et suivants, 690, 691, 1240 du Code civil,







Vu les articles 9, 564 et suivants du CPC,

Vu la jurisprudence visée, 

Vu les pièces versées aux débats et plus spécifiquement les titres de propriété de Madame [K] [G] et des époux [V], ainsi que les titres antérieurs,

Vu les attestations circonstanciées versées aux débats, 

CONFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le quantum des sommes allouées à Madame [K] [G], 

Statuant de nouveau, 

DIRE ET JUGER que le bien immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 5] appartenant à Madame [K] [G], n'est grevé d'aucune servitude de passage au profit du fonds cadastré section AV n°[Cadastre 3] (anciennement cadastré section G n°[Cadastre 1]) appartenant actuellement à Monsieur [T] [V] et Madame [P] [V], 55

DIRE ET JUGER que les époux [V] ne rapportent pas la preuve du caractère mitoyen de la cage d'escalier litigieuse,

DIRE ET JUGER que les époux [V] ne justifient d'aucun état d'enclave de leur propriété,

DIRE ET JUGER que les époux [V] ne rapportent pas la preuve d'une erreur matérielle qui affecterait les titres de propriété respectifs,

DIRE ET JUGER que les époux [V] ne rapportent pas la preuve d'une indivision forcée et perpétuelle, 

JUGER irrecevable la demande nouvelle formulée en cause d'appel par les époux [V] sollicitant l'octroi d'une servitude de passage sur le fonds propriété de Madame [K] [G], 

DIRE ET JUGER que le bien immeuble dont Madame [K] [G] est propriétaire, sis sur la parcelle cadastrée section AV N°[Cadastre 6] (parcelle anciennement cadastrée section G numéro [Cadastre 10]) bénéficie d'une servitude de vue s'exerçant sur le fonds [V] parcelle cadastrée section AV N°[Cadastre 7] s'exerçant par deux fenêtres l'une située en rez-de-chaussée et l'autre située à l'étage, 

DIRE ET JUGER que les époux [V] ne peuvent valablement invoquer les dispositions de l'article 675 du Code civil pour solliciter la suppression de 2 fenêtres, lesquelles étaient préexistantes à leur propre acquisition, et qui ne se situent nullement dans un mur mitoyen,

JUGER irrecevable la demande nouvelle formulée en cause d'appel par les époux [V] sollicitant le maintien d'un dispositif opacifiant sur les vitres des fenêtres de la maison de Madame [K] [G] qui donnent sur leur jardin, 

ORDONNER aux époux [V] d'avoir à libérer la servitude de vue dont bénéficie Madame [K] [G], 

FAIRE INTERDICTION aux époux [V], sous astreinte de 200 € par infraction dument constatée par Huissier de Justice, de garer leur véhicule automobile devant la fenêtre de Madame [K] [G] située au rez-de-chaussée, et/ou d'obstruer les fenêtres de Madame [K] [G] de quelque manière que ce soit, et notamment en déployant comme ils le font des parasols en la privant ainsi de toute lumière naturelle au sein de son habitation,

En conséquence,

DEBOUTER les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

S'ENTENDRE CONDAMNER les époux [V] d'avoir à restituer à Madame [K] [G] la clé en leur possession, d'accès à l'escalier et à la cage d'escalier litigieuse, sous peine d'astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement de première instance,

S'ENTENDRE CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [P] [V] née [E] d'avoir à payer à Madame [K] [G] la somme de 15 000 € à titre de légitimes dommages-intérêts en réparation de l'ensemble de ses préjudices de jouissance et moraux occasionnés par les époux [V] depuis plusieurs années,

S'ENTENDRE CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [P] [V] née [E] d'avoir à payer à Madame [K] [G] la somme de 7 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, au titre de la première instance,







 

S'ENTENDRE CONDAMNER in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [P] [V] née [E] d'avoir à payer à Madame [K] [G] la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, au titre de l'instance d'appel,

'ENTENDRE CONDAMNER Monsieur [T] [V] et Madame [P] [V] née [E] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître VERIGNON, Avocat aux offres de droit.».



L'intimée fait valoir qu'elle démontre par des courriers entre notaires qu'il ne peut y avoir de confusion entre deux escaliers et que son titre de propriété énonce clairement que l'escalier dont il s'agit n'a pu être utilisé par les appelants que selon un usage, sans aucun titre pour prétendre y avoir un droit en raison d'un caractère mitoyen qui n'existe pas en réalité et qui ne peut par conséquent être prouvé.



L'intimée affirme que l'analyse des titres de propriété et des documents hypothécaires et plans cadastraux ne permettent aucunement aux appelants de se prévaloir de la mitoyenneté de la cage d'escalier dont elle est seule propriétaire et qu'ils ne justifient pas plus d'une servitude de passage ni au demeurant d'un état d'enclave de leur propriété à défaut de cette servitude, puisqu'ils disposent en réalité de trois accès à leur maison, deux par le sud et une par le nord.



L'intimée considère que l'attestation de Maître [S] qui invoque une erreur matérielle commise dans les actes d'origine de la propriété des appelants, est de pure opportunité.



Elle ajoute que le plan d'état des lieux versé par les appelants, établi en janvier 2018 par un géomètre expert qu'ils ont mandaté, n'est pas contradictoire et qu'il n'est qu'un indice, combattu par d'autres éléments ; le cadastre n'a qu'une valeur d'indice lui aussi, automatiquement écarté lorsqu'un titre de propriété est présenté, qu'en ce sens le cadastre a une force probante nulle en terme de propriété foncière ; qu'aucun titre ne prévoit un élément commun aux deux fonds AV [Cadastre 3] et AV [Cadastre 5] ; qu'aucune preuve d'indivision forcée perpétuelle ne peut être rapportée, en raison d'une absence de titre sur la cage d'escalier litigieux et en raison de la configuration des lieux, puisque le deuxième étage de l'habitation des appelants constituait un grenier accessible par l'intérieur de leur habitation, que ce grenier a ensuite été transformé en un appartement qui bénéficie d'un accès direct par l'intérieur de la maison des appelants, ce qu'illustre d'ailleurs une photographie prise par les appelants eux-mêmes.



À propos des fenêtres ouvrant sur le fonds des appelants, l'intimée rappelle que lorsqu'une vue est irrégulière, elle peut s'acquérir par prescription trentenaire dans la mesure où elle constitue une servitude apparente et continue ; qu'en l'espèce, il s'agit de fenêtres situées en façade nord de son habitation, qui existent depuis plus de 30 ans, comme en atteste nombre de témoins et qu'elle bénéficie donc d'une servitude de vue s'exerçant sur le fonds voisin ; que c'est aux appelants d'avoir à libérer cette servitude de vue dont elle bénéficie puisqu'ils garent leur véhicule devant sa fenêtre située au rez-de-chaussée et déploient des parasols la privant ainsi de toute lumière naturelle dans son habitation, ainsi qu'il apparaît sur une photographie produite aux débats.



L'intimée considère que la demande portant sur la mise en place d'un dispositif opacifiant des fenêtres de sa maison, est une nouvelle demande, irrecevable par conséquent.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2026.



Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision entreprise et aux dernières écritures susvisées, en application de l'article 455 du code de procédure civile. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la nature juridique de l'entrée et la cage d'escalier situés entre les parcelles n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 5]



L'article 544 du code civil dispose que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».









L'article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».



La preuve de la propriété immobilière, qui est libre, incombe à celui qui s'en prévaut et constituent des moyens de preuve, le titre de propriété, le cadastre, qui n'a valeur que de simple renseignement et la configuration des lieux, notamment.

 

Il rappelé, sans contestation de part et d'autre que :



- la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 1] correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 3], appartenant aux époux [V],

- la parcelle anciennement cadastrée section n°[Cadastre 9] correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 5], appartenant à Mme [K]-[G],

- la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 4] correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 8], appartenant à M. [N],

- la maison des époux [V] est mitoyenne avec la parcelle AV n°[Cadastre 8] à l'ouest et avec la parcelle AV n°[Cadastre 5] à l'est.



L'acte notarié du 28 décembre 2005, constituant le titre de propriété des époux [V], prévoit que leur bien était à l'origine constitué d'une petite maison mitoyenne par les façades est et ouest, élevée de deux étages sur rez-de-chaussée, le deuxième étage étant un grenier auquel on accède par un escalier mitoyen entre la parcelle [Cadastre 1] et [Cadastre 4], situé contre la façade sud desdits immeubles, et de la moitié indivise de la terrasse et de l'escalier sis au sud de la maison.



Que ce bien est désormais constitué de son rez-de-chaussée, de trois pièces, salle de bains et balcon au premier étage et d'un appartement de trois pièces au deuxième étage (transformation donc du grenier initial) auquel on accède par un escalier mitoyen entre la parcelle [Cadastre 1] et [Cadastre 4] situé contre la façade sud desdits immeubles.



L'acte notarié du 16 août 2016, constituant le titre de propriété de Mme [K]-[G], prévoit quant à lui qu'elle a acquis une maison mitoyenne en très mauvais état, comprenant une cuisine et une salle à manger au rez-de-chaussée, deux chambres au premier étage, un grenier au deuxième étage.



La présence d'un escalier, quoiqu'évidente, n'est pas mentionnée.



Il est ajouté dans cet acte la déclaration du vendeur qui informe l'acquéreur que les époux [V] accèdent à leur propriété par le couloir et la cage d'escalier desservant le premier et le deuxième étages de la maison vendue, que ce droit de passage est issu d'un usage et ne résulte d'aucun titre. 



Cette assertion n'a que valeur déclarative.



L'intimée soutient qu'il n'y a pas d'erreur matérielle dans le titre de propriété des appelants mais confusion entre deux escaliers, puisque celui visé dans ce titre serait en réalité mitoyen entre la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 1] qui correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 3] et la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 4] qui correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 8], appartenant à M. [N].



De sorte que l'entrée et la cage d'escalier litigieux n'appartiendraient qu'à la parcelle anciennement cadastrée section n°[Cadastre 9], qui correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 5].



















Cependant, par courrier du 21 juin 2017, produit aux débats, Me [S], rédacteur du titre de propriété des époux [V], écrit à ces derniers que leur litige avec leur voisine, relatif un escalier mitoyen, est certainement dû à une erreur matérielle commise dans les actes d'origine de leur propriété : «'En effet, l'escalier d'accès au deuxième étage de votre bien qui était à l'origine un appartement indépendant, est un escalier mitoyen entre deux fonds d'origine, le [Cadastre 1] d'une part et le [Cadastre 9] et non entre le [Cadastre 1] et le [Cadastre 4] comme il a été reporté dans mon acte du 12.12.2015 sur la base de l'acte de propriété de votre vendeur en date du 12.10.1988 de Maître [W]. Le fonds [Cadastre 4] concerne en fait l'autre escalier indivis pour l'accès au premier étage à la terrasse de votre bien situé sur la façade ouest et ne concerne donc pas l'escalier mitoyen dont il est question ci-dessus, situé lui sur la façade sud de votre bien. ».



Cette explication, dont la sincérité est mise en doute par l'intimée, correspond cependant :

- au titre de propriété des appelants qui mentionne deux escaliers, dont l'un est mitoyen,

- au procès-verbal de constat de commissaire de justice du 9 juin 2022, qui décrit du côté ouest de la propriété des époux [V], (lequel selon le plan d'état des lieux du géomètre-expert Mme [F], donne sur le fonds appartenant à M. [N], anciennement cadastré section G n° [Cadastre 4] qui correspond désormais à la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 8])

l- a présence de six marches d'escalier extérieures menant à une petite terrasse ouvrant sur la salle de bains du premier niveau de la maison des époux [V], cet escalier et cette terrasse étant indivis avec la parcelle cadastrée AV n°[Cadastre 8], le commissaire de justice ajoutant : « Je constate qu'il ne peut être fait de confusion entre les marches de l'escalier indivis ouest et l'escalier mitoyen sud ; l'un étant un escalier extérieur constitué de six marches, l'autre étant un escalier intérieur mitoyen de vingt-sept marches abritées par un bâti et desservant les étages supérieurs de deux propriétés »,

- aux photographies multiples dont il résulte en effet l'existence d'un escalier extérieur, dont il n'est pas contesté qu'il ne dessert que le premier étage de la propriété [V] et qui ne donc peut être confondu avec l'escalier intérieur desservant le deuxième étage de cette propriété et les appartements de Mme [K]-[G].



C'est ainsi que le juge des référés, en son ordonnance du 25 octobre 2017, confirmée par arrêt de cette cour le 20 décembre 2018, avait considéré « fort plausible » l'analyse du problème par le notaire Maître [S], au regard notamment de la configuration des lieux et de la mitoyenneté par les façades est et ouest, de sorte que le grenier visé dans l'acte d'acquisition des époux [V], est bien accessible par cet escalier mitoyen, nécessairement distinct de l'escalier situé au sud de la parcelle, qui, lui, ne peut y mener. 



Il est observé que sur le plan d'état des lieux dressé par Mme [Y], produit aux débats par Mme [K]-[G] elle-même, l'entrée qui correspond à l'escalier litigieux, se trouve en limite des deux propriétés AV [Cadastre 3] et AV [Cadastre 5] et un deuxième escalier est très clairement indiqué en dessous de la parcelle AV [Cadastre 8], qui donne sur une terrasse puis sur une entrée vers la propriété [V]. 



En définitive, l'ensemble de ces éléments atteste à la fois :

- de la réalité des deux escaliers visés dans le titre de propriété des époux [V], 

- de la distinction claire que l'on peut faire entre les deux et leur office respectif,

- de l'erreur matérielle manifeste dans ce titre, reprise des titres précédents, affectant la désignation de la parcelle anciennement cadastrée section n°[Cadastre 9], désormais section AV n°[Cadastre 5], appartenant à Mme [K]-[G], par la mention de la parcelle anciennement cadastrée section G n°[Cadastre 4], désormais section AV n°[Cadastre 8], appartenant à M. [N], cette erreur matérielle ayant inversé les mitoyennetés est et ouest de la maison des époux [V].



La déclaration du vendeur de la maison acquise par Mme [K]-[G] contenue dans son titre de propriété, ne résiste pas à l'analyse des lieux et des faits, à la lumière de ce que contient plus précisément le titre de propriété des époux [V].















En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il a dit que l'escalier et la cage d'escalier se trouvant à l'intérieur des locaux (parcelle AV [Cadastre 5]) appartenant à Mme [K]-[G] (alors qu'il s'agit d'un escalier mitoyen aux deux parcelles n° [Cadastre 3] et n°[Cadastre 5]) et par lequel on accède par une porte se situant sur la façade du bien de cette dernière, sont sa propriété exclusive, en ce qu'il a condamné les époux [V] à restituer à Mme [K]-[G] la clé d'accès à cette porte et à la cage d'escalier et ce qu'il a condamné les époux [V] à payer à Mme [K]-[G] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudices moral et de jouissance liés à l'occupation et à l'usage de l'entrée et de la cage d'escalier.



Sur les fenêtres de Mme [K]-[G] donnant sur le fonds des époux [V]



L'article 675 du Code civil prévoit que : « Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours où fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mails auront un décimètre d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant ».



L'article 637 du Code civil dispose que : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant un autre propriétaire ».



 L'article 690 du Code civil dispose que : « Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ».



L'article 701 du même code prévoit que : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode. ».



Les appelants expliquent que l'intimée dispose en façade nord de sa maison de deux fenêtres qui donnent directement sur leur jardin avec piscine, ce qui n'est pas contesté et ce qui a été constaté par procès-verbal de constat d'huissier de justice du 12 juillet 2



Ils entendent faire respecter leur intimité, faisant valoir une attestation produite par l'intimée, de Mme [Q], directrice d'un cabinet immobilier, du 20 novembre 2020, selon laquelle lors de l'acquisition par Mme [K]-[G] de son bien cadastré section AV parcelle [Cadastre 6], la pièce située en rez-de-chaussée côté nord, comportait deux ouvertures sur la façade nord, à savoir une porte-fenêtre vitrée et une fenêtre vitrée opacifiée et la pièce située au premier étage côté nord comportait une ouverture sur la façade nord, à savoir une porte-fenêtre opacifiée, pour laquelle aucune photo n'a été trouvée dans les archives.



Les appelants demandent à la cour de dire que Mme [K]-[G] devra maintenir un dispositif opacifiant sur les vitres des fenêtres qui donnent sur leur jardin et d'infirmer le jugement qui leur fait interdiction d'user librement de leur jardin et notamment d'y stationner leur véhicule, le premier juge ayant statué en ce sens, leur interdisant également d'obstruer les fenêtres de Mme [K]-[G] en déployant par exemple des parasols, la privant ainsi de toute lumière naturelle au sein de son habitation, et ce sous astreinte.



Ils précisent que le stationnement de leur véhicule sur le parking, au pied des fenêtres en question, est le seul endroit utilisable à cet effet dans leur jardin, affirmant que cet usage ne prive en rien leur voisine d'un quelconque ensoleillement puisque ses fenêtres sont orientées au nord, dans un renfoncement, ni même d'une quelconque vue à part celle sur leur piscine.



L'intimée fait grief aux appelants d'obstruer sa servitude de vue, produisant aux débats :

- une photographie de leur véhicule stationné devant sa fenêtre du rez-de-chaussée, photographie contenue dans un procès-verbal de constat du 12 juillet 2018, produit aux débats par les appelants,

- une photographie présentant un grand parasol déployé à la verticale cachant complètement les fenêtres dont il s'agit.















Il ressort des pièces produites et notamment de la photographie, qui est jointe à l'attestation de Mme [Q], la présence d'une fenêtre et d'une porte-fenêtre, les carreaux de la fenêtre semblant plus blancs et opaques que ceux de la porte-fenêtre, ce qui signifie que toutes les fenêtres n'étaient pas opacifiées, outre qu'elles s'ouvraient permettant par suite une vue.



Ainsi, il est démontré que Mme [K]-[G] bénéficie d'une servitude de vue acquise par prescription trentenaire établie par attestations, non contestée au demeurant, qui permet de déroger aux dispositions des articles 675 et suivants du Code civil sur les vues et les ouvertures entre les fonds contigus aux fins de préserver l'intimité.



La demande des époux [V] tendant à préserver l'intimité dans leur jardin par le maintien du dispositif opacifiant sur les vitres des fenêtres de la maison de Mme [K]-[G], ne constitue pas une demande nouvelle puisqu'elle tend aux mêmes fins que celles présentées devant le premier juge.



Toutefois, cette demande est incompatible avec la servitude de vue, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a dit qu'il appartient aux époux [V] de trouver des solutions pour préserver leur intimité.



Au regard de la reconnaissance d'une servitude de vue acquise par prescription, c'est à bon droit et à juste titre que le premier juge a retenu le préjudice de vue, la perte de lumière et d'ensoleillement, par le stationnement de la voiture juste devant la fenêtre du rez-de-chaussée et le déploiement d'un parasol occultant, pour interdire aux époux [V] de stationner leur véhicule devant la fenêtre de Mme [K]-[G] et d'obstruer ses fenêtres de quelque manière que ce soit, sous astreinte de 200 euros par infraction dûment constatée par huissier de justice.



Le jugement est confirmé en ce sens sur la question de la servitude de vue et la demande des époux [V] tendant à voir maintenir un dispositif opacifiant sur les vitres des fenêtres qui donnent sur le jardin, est recevable mais rejetée. 



Sur les demandes de dommages et intérêts



L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que : « Celui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés ».



 L'article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

 

Les appelants sollicitent la condamnation de l'intimée à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'ils subissent, du fait du harcèlement et des procédures abusives dont ils font l'objet.



Ils font grief à leur voisine d'être animée d'un état d'esprit particulièrement vindicatif et procédurier, en voulant s'approprier l'usage exclusif d'un escalier qu'elle n'utilise même pas, puisqu'il dessert des appartements qu'elle donne en location, locations meublées de courte durée qui relèvent d'une exploitation commerciale engendrant de nombreuses nuisances pour eux et à laquelle s'ajoute un harcèlement judiciaire, en plus d'un comportement intrusif et agressif.

Un harcèlement judiciaire n'est nullement prouvé en l'espèce et les autres préjudices invoqués ne sont pas établis. 



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande de dommages et intérêts.



L'intimée sollicite elle-même la condamnation des appelants à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'ensemble de ses préjudices de jouissance et moraux occasionnés par eux depuis plusieurs années, les époux [V] ayant fait également échouer de multiples tentatives de rapprochement amiable.







Elle produit aux débats :

- une déclaration de main courante du 5 mars 2018 déposée à l'encontre des époux [V] pour vol de matériaux nécessaires à la rénovation de sa maison, précisant que ces matériaux n'avaient aucune valeur financière mais qu'ils étaient très utiles pour les travaux qu'elle devait réaliser, suspectant ses voisins [V],

- un dépôt de plainte du 9 décembre 2019 pour dégradations commises sur une planche en bois mise sur la porte de son escalier, afin d'éviter une infiltration d'eau.



Ces documents, qui confirment le climat difficile opposant les parties, ne suffisent pas à incriminer les époux [V] et à les faire condamner à des dommages et intérêts. 



La demande est donc rejetée.



Sur les demandes accessoires



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



Chacune des parties, triomphant et succombant partiellement en ses demandes respectives, il convient de faire masse des dépens et de dire qu'ils seront partagés par moitié par chacune des parties, dont distraction au profit de Maître Verignon, avocat.



Il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes à ce titre formulées par chacune des parties, sont rejetées.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement sauf :



- en ce qu'il a déclaré que l'escalier et la cage d'escalier se trouvant à l'intérieur des locaux (parcelle AV [Cadastre 5]) appartenant à Mme [D] [K]-[G], par lequel on accède par une porte se situant sur la façade du bien de cette dernière, sont sa propriété exclusive, 

- en ce qu'il a condamné les époux [V] à restituer à Mme [K]-[G] la clé d'accès à cette porte et à la cage d'escalier 

- en ce qu'il a condamné les époux [V] à payer à Mme [K]-[G] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudices moral et de jouissance, liés à l'occupation et à l'usage de l'entrée et de la cage d'escalier, 

- en ce qu'il a condamné les époux [B] et [P] [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance,



l'infirmant de ces seuls chefs et statuant à nouveau,



Dit que l'entrée, l'escalier et la cage d'escalier situés entre les parcelles AV [Cadastre 3] et AV [Cadastre 5] est mitoyen et indivis entre Mme [D] [K]-[G] et les époux [B] et [P] [V], 

y ajoutant,



Déclare recevable la demande des époux [B] et [P] [V] de maintien d'un dispositif opacifiant sur les vitres des fenêtres qui donnent sur le jardin, mais les en déboute ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [D] [K]-[G],



Fait masse des dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié par chacune des parties, dont distraction au profit de Maître Verignon, avocat,















Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 682, code civil 675, code civil 686, code civil 1371, code civil 691, code civil 637, code civil 701, code civil 690). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 3 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/13462

  en commun : code civil 682, code civil 675, code civil 686, code civil 691, code civil 637, code civil 690

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Tours · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/03985

  en commun : code civil 675, code civil 686, code civil 637, code civil 701, code civil 690

• 23 février 2026 · Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 21/00675

  en commun : code civil 682, code civil 686, code civil 691, code civil 701, code civil 690

• 12 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Rodez · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00362

  en commun : code civil 682, code civil 686, code civil 691, code civil 701, code civil 690

• 22 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Malo · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/00494

  en commun : code civil 682, code civil 686, code civil 691, code civil 637, code civil 701

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00187

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• 18 février 2025 · Cour d'appel de Rennes · Autre · n° 24/00343

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• 12 février 2026 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 23/05403

  en commun : code civil 675, code civil 686, code civil 637, code civil 690

Mise à jour de la source le 2026-08-04T16:35:34.860Z.