Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 10 juillet 2026, n° 24/06993

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 10 JUILLET 2026



(n° 2026/ 174 , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/06993 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJIG5



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mai 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] - RG n° 20/02277





APPELANTE

 

Madame [J] [N], née le 30 Mars 1957 à [Localité 2] (91), de nationalité française 

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Laurent SIDOBRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0514

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/505844 du 30/04/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])







INTIMÉS 



Madame [Q] [K], née le 24 Octobre 1980 ) [Localité 5] (92), de nationalité française, Chef de Projet 

[Adresse 2] 

[Localité 6]



Monsieur [Z] [T], né le 10 Août 1984 à [Localité 7] (61) , de nationalité française, Ingénieur Motoriste 

[Adresse 3] 

[Localité 8]



Représentés par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistés de Me Philippe MAILET, membre de la SELAS MIALET AMEZIANE, avocat au barreau de l'Essonne.



Madame [P] [E] [W] [N], née le 7 Avril 1955 à [Localité 2] (91)

[Adresse 4]

[Localité 9]



Représentée par Me Nathalie MUNOZ, avocat au barreau d'ESSONNE





















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargeé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, cpnseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

 





Greffière , lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE



 



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.



 *

 * *



FAITS ET PROCÉDURE





Par acte authentique en date du 20 février 2019, Mesdames [J] [N] et [P] [N] ont consenti à M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison à usage d'habitation leur appartenant à concurrence de la moitié indivise chacune, édifiée sur une parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1], [Adresse 5], à [Localité 10], sous diverses conditions suspensives dont une tenant à l'obtention au plus tard le 30 août 2019 par le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme (permis de construire ou décision de non opposition à déclaration préalable) purgée de tout recours autorisant la réalisation sur les biens de travaux détaillés à l'acte.



La promesse consentie pour une durée expirant le 12 septembre 2019 à 16 heures, a prévu une indemnité d'immobilisation de 24.000 euros dont la moitié a été versée le jour de l'acte et séquestrée entre les mains du notaire.



Une décision de non-opposition à la déclaration préalable de travaux déposée par les consorts [A] le 5 mars 2019 ayant été émise par le maire de la commune le 5 avril 20219, un rendez-vous de signature de la vente a été fixé à l'initiative des bénéficiaires le 5 juin 2019 pour le 26 juin 2019.



La décision de non-opposition ayant fait l'objet d'un recours gracieux du sous-préfet de l'Essone le 13 juin 2019, elle a été retirée par arrêté du 1er juillet 2019, et les bénéficiaires ont fait connaître leur volonté de ne pas poursuivre la vente et de se voir restituer la somme séquestrée, ce à quoi Mme [J] [N] s'est opposée, arguant que le retrait de l'autorisation d'urbanisme était imputable aux bénéficiaires qui avaient déposé un dossier incomplet et non conforme aux travaux précisés à la promesse.

Par acte d'huissier en date du 10 mars 2020, Mme [K] et M. [T] ont fait assigner Mesdames [J] [N] et [P] [N] devant le tribunal judiciaire d'EVRY aux fins d'obtenir la restitution de la somme de 12.000 euros, outre des dommages et intérêts.



Par jugement en date du 22 mai 2023, le tribunal judiciaire d'Evry a :

- ordonné la restitution de la somme de 12.000 euros, séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 20 février 2019 à M. [Z] [T] et Mme [Q] [K], majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement ;

- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil;

- condamné Mme [J] [N] à verser à M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice ;

- condamné Mme [J] [N] à verser à M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamné Mme [J] [N] à verser à Mme [P] [N] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile; .

- condamné Mme [J] [N] aux dépens, en ce compris les éventuels frais d'exécution forcée en application des dispositions de l'article L-111-8 du code des procédures civiles d'exécution avec distraction au profit de l'avocat qui en a fait la demande;

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile ;

- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.



Mme [J] [N] a relevé appel par déclaration du 8 avril 2024.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions du 11 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [J] [N] demande à la cour de :

Vu les articles 1103 et suivants du Code Civil,

Vu l'article 1304-3 du Code Civil,

Vu les articles 1310 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1231 et suivants du Code Civil,

Vu l'article 1240 du Code Civil,

Vu l'article 324 du code de procédure civile,

RECEVOIR Madame [J] [N] en son appel ;

- INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d'EVRY (3 ème chambre ' RG n°20/02 277) le 22 mai 2023 en ce qu'il a :

' Ordonné la restitution de la somme de 12.000 euros, séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente du 20 février 2019, à Monsieur [Z] [T] et Madame [Q] [K], majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement ;

' Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ;

' Condamné Madame [J] [N] à verser à Monsieur [Z] [T] et Madame [Q] [K] la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice ;

' Condamné Madame [J] [N] à verser à Monsieur [Z] [T] et Madame [Q] [K] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

' Condamné Madame [J] [N] à verser à Madame [P] [N] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

' Condamné Madame [J] [N] aux dépens, en ce compris les éventuels frais d'exécution forcée en application des dispositions de l'article L.111-8 du Code des procédures civiles d'exécution, avec distraction au profit de l'avocat qui en a fait la demande ;

' Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile ;

' Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties



En conséquence :

DIRE que la condamnation de Madame [J] [N] n'est pas fondée.

ET STATUANT A NOUVEAU,

- DÉBOUTER de plus fort Monsieur [Z] [T] et Madame [Q] [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- DÉBOUTER de plus fort Madame [P] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

- CONDAMNER solidairement monsieur [Z] [T] et Madame [Q] [K] à restituer à Madame [J] [N] la somme de 4.250 euros qu'elle a leur payée.

- CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [Q] [K] à payer à Madame [J] [N] la somme de 24.000 au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ;

- CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [Q] [K] à payer à Madame [J] [N] la somme de 10 420,24 euros de dommages intérêts au titre de son préjudice financier ;

- CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [Q] [K] à payer à Madame [J] [N] la somme de 6.000,00 euros de dommages intérêts au titre de son préjudice moral ;

- CONDAMNER Madame [P] [N] à payer 12.000,00 euros à Madame [J] [N] pour l'ensemble des préjudices causés.

- CONDAMNER in solidum ou conjointement Monsieur [Z] [T], Madame [Q] [K] et Madame [P] [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;



En tout état de cause :



- CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [T], Madame [Q] [K] et Madame [P] [N] à payer à Maître [F] [I] la somme de 4.000 euros en application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

- DÉBOUTER Monsieur [Z] [T], Madame [Q] [K] et Madame [P] [N] de leur demande de condamnation de Madame [J] [N] aux frais irrépétibles et aux dépens d'appel.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 23 février 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [T] et Mme [K] demandent à la cour de :



Vu les articles 1103 et suivants du Code Civil

Vu les articles 1960 et suivants du Code Civil



CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 mai 2023 ;



Y AJOUTANT,

CONDAMNER Madame [J] [N] à leur payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



CONDAMNER Madame [J] [N] aux entiers dépens dont le recouvrement, pour ceux-là concernant, sera poursuivi par la SELARL 2H AVOCATS prise en la personne de Maître Audrey SCHWAB, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières conclusions du 24 février 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [P] [N] demande à la cour de :



Vu les articles 1103 et suivants du Code civil, 

Vu les articles 1960 et suivants du Code civil, 

Il est demandé à la COUR céans de : 

 

- DÉBOUTER Madame [J] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

 - CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d'Evry le 22 mai 2023, 



Y ajoutant 

- CONDAMNER Madame [J] [N] à payer à Madame [P] [N] la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du CPC, en cause d'appel. 

 

- CONDAMNER Madame [J] [N] aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2026.



MOTIFS DE L'ARRÊT



1 ' Sur les conditions suspensives 



Pour ordonner la restitution de la somme séquestrée aux bénéficiaires de la promesse de vente et rejeter la demande reconventionnelle de Mme [J] [N] en versement par ceux-ci de la totalité du montant de l'indemnité d'immobilisation, le tribunal a considéré que « Conformément à la promesse, les bénéficiaires ont déposé une déclaration préalable auprès de la mairie de [Etablissement 1] comme l'atteste le récépissé de dépôt d'une déclaration préalable du 05 mars 2019 », et que « ce faisant, les bénéficiaires ont respecté leurs obligations conformément aux stipulations suivantes (') «  et que « le maire de BRETIGNY SUR ORGE a accordé l'autorisation sollicitée, selon décision du 5 avril 2019 » à l'encontre de laquelle le Préfet de l'Essone a exercé un recours gracieux ', si bien que la décision de non opposition à la déclaration préalable a été retirée par le maire selon décision du 1er juillet 2019 », de sorte qu'il «  ne peut être retenue aucune responsabilité des demandeurs dans le retrait de cette décision. ».



Au soutien de l'infirmation du jugement, Mme [J] [N] fait valoir concernant la condition suspensive tenant à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme, d'une part que les bénéficiaires ayant délibérément souhaité précipiter la vente une fois l'autorisation d'urbanisme obtenue, sans attendre l'expiration des délais de recours, ils ont manifestement fait leur affaire personnelle de tout recours éventuel, engendrant dès lors la réalisation de la condition suspensive, et d'autre part que les bénéficiaires n'ont pas déposé un dossier d'urbanisme complet, conforme tant aux stipulations de la promesse qu'à la législation en vigueur au regard des fondements de la décision de retrait pour illégalité de l'autorisation de travaux.



Elle ajoute concernant la seconde condition suspensive d'obtention d'un financement, que l'obtention ou la non-obtention du prêt ne lui a jamais été notifiée par les bénéficiaires qu'in n'ont de plus pas justifié d'une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, de sorte que cette condition suspensive étant également réalisée puisque réputée accomplie, l'indemnité d'immobilisation de 24.000€ devait lui être attribuée.



M. [T] et Mme [K], au soutien de la confirmation du jugement, font valoir essentiellement qu'il n'est pas indiqué dans la promesse de vente qu'ils devaient présenter un projet identique aux projets décrits dans celle-ci, mais bien « d'effectuer toute démarche auprès de toute administration concernée en vue d'obtenir toute information ou autorisation en vue de vérifier la compatibilité du terrain, ainsi qu'à déposer toute demande de permis de construire, déclaration près de travaux, de certificat d'urbanisme ou autre », de sorte qu'ils ne peuvent être tenus responsables de choses qu'ils n'avaient pas encore vérifiées au moment de la signature de la promesse, que la comparaison de la description des travaux dans la condition suspensive avec celle figurant dans la déclaration déposée entre les mains du service instructeur révèle qu'il n'y a que quelques ajouts mineurs qui ne peuvent pas être considérés comme ayant dénaturé la condition suspensive d'obtention du permis de construire, que l'observation du préfet concernant le caractère incomplet du dossier concerne celui transmis par le Maire à la préfecture, et non celui qu'ils ont déposé, et qu'enfin, aucune des autorités administratives ayant donné leur avis n'a émis un avis négatif, de sorte qu'il ne peut leur être reproché d'avoir méconnu la réglementation relative à l'article CA.4 du PPRI, alors que les organismes consultés pour avis par la commune, n'ont pas trouvé impossible la réalisation de l'escalier extérieur dans cette zone.

Sur la condition suspensive d'obtention du prêt, ils soutiennent qu'il importe peu qu'elle ait été réalisée ou non, dès lors qu'aux termes de la promesse, il suffit qu'une seule des conditions suspensives ne s'accomplisse pas pour que la vente ne se réalise pas.



Réponse de la cour 

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.



L'article 1304 du code civil dispose quant à lui que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.



Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



1 ' 1 La condition suspensive relative à l'obtention des autorisations d'urbanisme

La promesse unilatérale de vente du 20 février 2019 a été consentie pour une durée expirant le 12 septembre 2019 à 16 heures, le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention des autorisations d'urbanisme étant fixée au 30 août 2019.

La condition suspensive litigieuse est rédigée comme suit :

« 1/ Obtention des autorisations d'urbanisme : 

La réalisation des présentes est soumise à l'obtention au plus tard le 30 août 2019 par le BENEFICIAIRE de l'autorisation d'urbanisme (permis de construire ou décision de non-opposition à déclaration préalable) purgée de tout recours des tiers, opposition, annulation, déféré préfectoral ou retrait et n'ayant pas fait l'objet de mesures de sursis à exécution, autorisant la réalisation, sur les BIENS, objet des présentes, des travaux suivants, savoir : 

- Création de cinq appartements individuels, 

- Ajout d'un escalier extérieur pour l'un des appartements, 

- Ouverture de deux fenêtres de toit et transformation d'une fenêtre située au 1er étage en porte d'entrée, 

- Aménagement des combles, 

- Et création de 5 places de parkings. 



Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux conforme au projet décrit ci-dessus et à la réglementation en vigueur et ce au plus tard le 18 mars 2019, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. 



Au cas où le BENEFICIAIRE ne respecterait pas son engagement, et ce QUINZE jours après une mise en demeure adressée par le PROMETTANT par lettre recommandée avec accusé de réception, demeurée infructueuse, il sera réputé avoir renoncé à cette condition. 

La présente condition vaut autorisation immédiate pour le BENEFICIAIRE d'effectuer toute démarche auprès de toutes administrations concernées en vue d'obtenir toutes informations ou autorisations en vue de vérifier la constructibilité du terrain, ainsi qu'à déposer toutes demandes de permis de construire, de déclaration préalable de travaux, de certificats d'urbanisme ou autre, le tout aux frais exclusifs du BENEFICIAIRE.

Mise en 'uvre :

Si le permis et / ou la déclaration préalable de travaux est accordé, LE BENEFICIAIRE s'engage à faire procéder à son affichage sur le terrain sans délai, et à justifier du tout auprès du PROMETTANT;



Etant précisé que seul l'affichage sur le terrain fait courir à l'égard des tiers le délai de recours et ce à compter du premier jour d'une période continue de deux mois de cet affichage.



Obtention de I'autorisation :

Si I'autorisation d'urbanisme obtenue savoir soit un arrêté de permis de construire soit une décision expresse ou tacite de non opposition, pour réaliser les travaux décrits ci-dessus, n'a fait l'objet ni d'un recours ni d'un déféré préfectoral ni d'un retrait dans les délais légaux, la condition suspensive sera réputée comme étant réalisée.

Si à I'inverse, I'autorisation d'urbanisme délivrée fait l'objet d'un recours contentieux, gracieux ou hiérarchique dans les deux mois de son affichage et/ou d'un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, la condition suspensive sera réputée comme n'étant pas réalisée et les présentes comme caduques sauf si le BENEFICIAIRE décidait de renoncer au bénéfice de cette condition, faisant alors son affaire personnelle de ces recours.





En cas de recours gracieux ou hiérarchique, le délai de recours contentieux est prorogé de deux mois à compter du jour du rejet express ou implicite du recours gracieux ou hiérarchique ce qui aura pour effet de prolonger d'autant la condition suspensive. »



En l'espèce, il est constant que Mme [K] et M. [T] ont déposé le 5 mars 2019 auprès de la mairie de [Localité 11] un dossier de déclaration préalable de travaux portant sur la réalisation des travaux suivants : 



- Création de 5 appartements individuels 

- Ajout d'un escalier extérieur deux quarts tournant en béton et d'un mur brise vue pour accéder à l'un des appartements du 1er étage ; cet escalier sera positionné côté jardin 

- Ouverture de deux fenêtres de toit (vélux chambre) en bois 

- Transformation d'une fenêtre au premier étage en porte d'entrée, fenêtrée en bois 

- Création de 5 places de parking 

- Abattage de deux arbres sur le terrain (avec plantation par la suite de deux nouveaux arbres) 

- Ravalement de la façade côté jardin avec un enduit de parement adapté à la couleur de la pierre (actuellement façade non rénovée de pierres, de surface cimentée, de briques avec aucune cohérence d'ensemble) 

- Aménagement des combles pour les appartements du premier étage. 

Selon arrêté du maire en date du 5 avril 2019, une décision de non-opposition à cette déclaration préalable de travaux a été prise, l'affichage ayant eu lieu à compter du 6 avril 2019.



Il résulte des termes de la promesse qu'une telle décision est susceptible de recours, dont les différents délais étaient expressément rappelés par la clause reproduite littéralement ci-avant (en caractère gras) , à savoir un recours gracieux, hiérarchique ou contentieux, dans un délai de deux mois à compter de l'affichage sur le terrain de l'autorisation de travaux, et encore un retrait pour illégalité, dans un délai de trois mois à compter de la décision portant autorisation de travaux.



Le 3 juin 2019, alors que ni le délai de recours contentieux, gracieux ou hiérarchique expirant le 6 juin à minuit, ni le délai de retrait pour illégalité de la décision d'urbanisme expirant le 6 juillet à minuit, n'étaient purgés, M. [T] a proposé au notaire des promettantes, par l'intermédiaire de son notaire, un rendez-vous de signature de l'acte authentique pour le 27 juin 2019, puis a pris directement attache avec les promettantes le 5 juin 2019 en leur renouvelant la volonté ferme des bénéficiaires de lever l'option, et a sollicité les notaires en charge de la vente afin d'avancer la signature au 26 juin 2019, soit plus de deux mois avant la fin du délai qui leur était contractuellement offert pour conclure la vente, expirant le 12 septembre 2019.



Il n'est pas soutenu que les bénéficiaires de la promesse ignoraient qu'un recours de la décision de non-opposition du 5 avril 2019 pouvait encore intervenir.



La décision de non-opposition ayant fait l'objet d'un recours gracieux du sous-préfet de l'Essone le 13 juin 2019, elle a été retirée par arrêté du 1er juillet 2019.



Il convient de souligner que les bénéficiaires, en ayant sollicité la fixation ferme d'un rendez-vous de signature de l'acte authentique et manifesté leur volonté exprès de lever l'option qui leur était consentie, avant même que les délais de recours à l'encontre de l'autorisation d'urbanisme objet de la condition suspensive aient expiré, doivent être considérés comme ayant explicitement renoncé à se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'une autorisation d'urbanisme purgée de tout recours, et ne pouvaient par suite invoquer la défaillance de la condition suspensive par suite du retrait de la décision de non opposition à la déclaration préalable pour refuser de conclure la vente au motif de la caducité de la promesse.



En effet, s'il est effectivement prévu la caducité de la promesse de vente dans l'hypothèse d'un recours dans les deux mois de son affichage et/ou d'un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, c'est à la condition que les bénéficiaires n'aient pas comme en l'espèce, renoncé à se prévaloir de la condition suspensive avant que celle-ci défaille.

Dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner les moyens des parties quant au caractère incomplet du dossier de déclaration préalable de travaux et à sa conformité avec les caractéristiques du projet visé à la promesse, il y a lieu de retenir que les bénéficiaires ont renoncé à se prévaloir de cette condition suspensive.



1- 2 La condition suspensive relative à l'obtention d'un financement 

La promesse de vente comporte également une condition suspensive d'obtention par les bénéficiaires d'un prêt d'un montant maximal de520.000 euros, remboursable en 25 années, au taux d'intérêt nominal maximal de 1,60 %I'an (hors assurances), le délai de réalisation de la promesse étant fixée au 20 mai 2019.



M. [T] et Mme [K] produisent aux débats une offre de crédit immobilier en date du 16 avril 2019 de la Caisse d'épargne Ile-de-France, conforme aux caractéristiques mentionnées à la promesse de vente, de sorte que la condition suspensive d'obtention de prêt a été réalisée.



2 ' Le sort de l'indemnité d'immobilisation

La clause relative à l'indemnité d'immobilisation est libellée comme suit :

« INDEMNITE D'IMMOBILISATION - SÉQUESTRE 

Les parties conviennent de fixer le montant de I'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT-QUATRE MILLE EUROS (24.000,00 EUR), sur laquelle somme le BENEFICIAIRE verse au PROMETTANT, et ainsi qu'il résulte de la comptabilité du rédacteur des présentes celle de DOUZE MILLE EUROS (12.000,00 EUR), représentant partie de I'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée, et dont quittance d'autant est donnée.

[...] 

Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées:

- elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

- elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

- elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus dé nies.



Quant au surplus de I'indemnité d'immobilisation, soit la somme de douze mille euros (12.000,00 eur) le BENEFICIAIRE s'oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. »



Dès lors, les bénéficiaires ayant renoncé à se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'une autorisation d'urbanisme purgée de tout recours avant qu'elle défaille, et la condition suspensive d'obtention d'un prêt étant réalisée, l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation est acquise aux promettantes, étant toutefois observé que Mme [P] [N] qui avait donné son accord pour la restitution de la somme de 12 000 euros séquestrée dès le 8 juillet 2019, et demande de confirmer le jugement, doit être considérée comme ayant renoncé au bénéfice de l'indemnité d'immobilisation, laquelle ne peut en conséquence être allouée qu'à Mme [J] [N] qui en fait seule la demande.



Le jugement doit en conséquence être infirmé de ces chefs, et M. [T] et Mme [K] condamnés solidairement à payer à Mme [J] [N] la somme de 24.000 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.



3 ' Les demandes de dommages et intérêts de Mme [J] [N]

3 ' 1 A l'encontre des consorts [A] 

Mme [J] [N] demande de condamner M. [T] et Mme [K] à lui payer la somme de 10 420,24 euros en réparation du préjudice financier causé selon elle par le non-respect par ceux-ci des dispositions contractuelles, en faisant valoir qu'elle a dû se résoudre à débarrasser et détruire les meubles ayant appartenu à sa mère qui garnissaient encore le logement au début du mois de juin 2019, les bénéficiaires ayant manifesté leur volonté de lever l'option et de signer l'acte de vente le 26 juin 2019, et que n'ayant pas les moyens financiers de s'acquitter d'un loyer pour la location d'un lieu de stockage et ne disposant par ailleurs pas d'un logement suffisamment grand pour ce faire, elles se sont vues contraintes de solliciter l'intervention d'une entreprise de débarrassage, et ce afin de déférer à leur obligation contractuelle de vendre le bien libre de meubles. Elle ajoute qu'elle a dû assumer les divers frais relatifs à la maison, à savoir la taxe foncière, les abonnements à l'électricité et à l'eau sur les années qui ont suivi, ce qui n'aurait pas été le cas s'ils avaient tenu leur engagement verbal d'acheter la maison. Elle demande en outre 6.000 € au titre d'un préjudice moral.



M. [T] et Mme [K] concluent au rejet de ces demandes, qu'ils estiment infondées, aucun empêchement à la réalisation de la vente ne leur étant imputable et aucun préjudice certain, directe, et actuel n'étant démontré.



Réponse de la cour 

En application des articles 1217 et 1231 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Il convient de rappeler qu'une promesse unilatérale de vente ne créé pas à la charge de son bénéficiaire une obligation d'acheter, celui-ci étant libre de lever l'option ainsi consentie par le promettant qui est seul engagé par la promesse.



Dès lors, M. [T] et Mme [K] n'avaient nullement l'obligation d'acquérir le bien, de sorte que leur refus de conclure la vente ne peut être considéré comme fautif.

Par conséquent, Mme [J] [N] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.



3 ' 2 A l'encontre de Mme [P] [N] 

Mme [J] [N] demande de condamner sa s'ur à lui payer 6.000 € en réparation d'un préjudice financier et 6.000 € en réparation d'un préjudice moral, en faisant valoir qu'elle ne l'a jamais tenue informée, qu'elle n'a jamais non plus cherché à connaître la position de sa s'ur suite à la renonciation des bénéficiaires à la vente, et que sans même réfléchir, elle a estimé que le séquestre devait leur être rendu, donnant son accord sans même prendre la peine de l'en avertir. Elle ajoute que par l'envoi de deux lettres recommandées, Mme [P] [N], non seulement s'engage à ne pas demander d'indemnisation suite au retrait de la vente, mais n'hésite pas en outre à demander la poursuite en justice de sa propre s'ur.



Mme [N] conclut au rejet de ses demandes en faisant valoir qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, les deux s'urs ayant reçu exactement les mêmes courriers, et ayant été informées de la même façon par le notaire en charge du dossier, et qu'elle avait tout à fiat le droit de se positionner en faveur de la restitution de l'indemnité d'immobilisation.



Réponse de la cour 

Outre que le comportement allégué à l'encontre de Mme [P] [N] n'apparaît nullement démontré, il convient de souligner que les préjudices invoqués par Mme [J] [N] ne sont pas établis, de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.



4 ' Sur la condamnation à dommages et intérêts de Mme [J] [N]

Le jugement qui a condamné Mme [J] [N] à payer la somme de 2.000 euros à M. [T] et Mme [K] ne peut qu'être infirmé dès lors qu'elle était fondée à s'opposer à la restitution de la somme séquestrée et à solliciter paiement du surplus de l'indemnité d'immobilisation.

5 ' Sur la demande de condamnation solidaire de M. [T] et Mme [K] à restituer à Mme [J] [N] la somme de 4.250 euros 

Il résulte des dispositions de l'article 561 du code de procédure civile, qui pose la règle de l'effet dévolutif de l'appel, que l'obligation de restituer les sommes versées en vertu d'une décision de première instance assortie de l'exécution provisoire résulte de plein droit de l'infirmation de cette décision, de sorte que la demande de Mme [J] [N] en ce sens est sans objet.





6- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret no 2020-1717 du 28 décembre 2020»

L'article 700 du code de procédure civile dispose que  : «  Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:

 1o À l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

 2o Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.



 Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.



Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

 «La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50 %».



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [T] et Mme [K], parties perdantes, doivent être condamnés solidairement aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à Me Laurent Sidobre, avocat au barreau de Paris, désignée pour représenter Mme [J] [N] selon décision d'aide juridictionnelle totale n°C-75056-2023-505844 la somme de 4.000 euros par application du 2° de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et seront pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [J] [N] n'étant pas condamnée aux dépens, la demande de Mme [P] [N] à son encontre su le fondement de l'article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire d'Evry en date du 22 mai 2023 ;







Statuant de nouveau,



CONDAMNE solidairement M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] à payer à Mme [J] [N] la somme de 24.000 au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;





DÉBOUTE Mme [J] [N] de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre de M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] et de Mme [P] [N] ;



DÉBOUTE M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] de toutes leurs demandes à l'encontre de Mme [J] [N] ;



CONDAMNE solidairement M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] aux dépens de première instance et d'appel ;



CONDAMNE solidairement M. [Z] [T] et Mme [Q] [K] à payer à Me Laurent Sidobre, avocat au barreau de Paris, désignée pour représenter Mme [J] [N] selon décision d'aide juridictionnelle totale n°C-75056-2023-505844 la somme de 4.000 euros par application du 2° de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



DÉBOUTE Mme [P] [N] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE ,