Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tours, JCP BAUX, 3 juillet 2026, n° 25/04830

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation

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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d’un bail verbal en cours, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a loué àM. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H]. un local à usage d’habitation situé à [Adresse 4]. 
Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a signalé la situation à la CAF le 27 octobre 2022. 
Le 4 janvier 2024, la commission de surendettement des particuliers d’[Localité 1] et [Localité 2] a déclaré recevable le dossier déposé par les époux [H] et décidé de l’orienter vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La créance du bailleur figurait pour 5.028,44 dans l’état des créances. 
Le 7 mars 2024, la commission précitée a imposé l’effacement total des créances. L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a contesté cette décision. 
Le bailleur a fait signifier, le 14 août 2025 une sommation de payer la somme de 5.330,59 euros au titre des loyers impayés de décembre 2021 à Juillet 2025.
Par décision rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS le 8 septembre 2025, la contestation du bailleur de la décision de la commission de surendettement a été déclarée recevable mais rejetée. Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire des époux [H] a été prononcé. La créance locative actualisée à 3.388,92 euros a en conséquence été effacée. 
L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le même jour pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- ordonner la résiliation judiciaire du bail ; 
- ordonner l’expulsion de M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H] devenus sans droit ni titre; 
- et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.574,51 euros à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyers et des charges à compter de la résiliation et jusqu’à leur départ effectif, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
A l’audience du 30 avril 2025, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté par une salariée munie d’un pouvoir, actualise sa créance à 1.665,15 euros correspondant à la dette née post-effacement et maintient les termes de l’assignation. Il indique, ainsi que cela ressort des notes d’audience, avoir conclu un accord avec les locataires pour l’apurement de la dette par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant. Le relogement du couple est en cours pour diminuer le loyer. M. [H] est en attente de toucher sa retraite. 
M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H], régulièrement cités par actes déposés à étude, ne comparaissent pas. La décision, susceptible, d’appel, sera réputée contradictoire.
Le diagnostic social et financier, transmis au greffe avant l'audience, de donne aucune indication quant aux ressources et charges du couple. Il est simplement précisé que le logement est partagé avec leurs deux filles, l’une âgée de 24 ans étudiante à [Localité 3] et la seconde âgée de 19 ans étudiante boursière à [Localité 5].
Le jugement du 8 septembre 2025 relève que les ressources du foyer sont limitées à la retraite de M. [H] soit 1.034,28 euros plus l’APL de 295,59 en mars 2025. Les charges sont estimées à 2.248,38 euros (forfait de base 1.295 euros, logement 706,38 et forfait habitation 247 euros).

L'affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

1- Sur la recevabilité

Il ressort des dispositions combinées de l’article 24 II, III et IV de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la CAF a été saisie de la situation et l’assignation a été notifiée à la préfecture d’[Localité 1]-ET-[Localité 2] conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

2- Sur le fond

- Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

En vertu des articles 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’est pas exécuté ou l’a été imparfaitement peut notamment provoquer la résolution du contrat.

En application de l’article 1224 du Code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage de résout par le défaut du locataire de remplir ses engagements.

Selon l’article 1228 du même code, selon les circonstances, le juge peut constater ou prononcer la résolution du contrat ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l’article 1728 al 2 du Code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Ainsi, le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

L'effacement de la dette locative à l'issue d'une procédure de traitement du surendettement, qui n'équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n'a pas réglé le loyer, de sorte qu'il ne prive pas le juge, saisi d'une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d'apprécier, dans l'exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail (Cass, 2e civ., 10 janvier 2019, n°17-21.774, publié).

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur poursuivant la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve tant du contrat que de la gravité des manquements fondant sa demande.

En l’espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie de la relation contractuelle existante avec les époux [H] par les déclarations faites par ceux ci dans le cadre de la procédure de surendettement, les courriers de la CAF attestant de prestations versées au titre du bail et des actes d’huissier délivrés.

En ce qui conerne la dette locative, il résulte du décompte produit par les bailleurs qu'elle perdure depuis décembre 2021. Aucun règlement n'a été fait de d'avril 2023 à novembre 2023. Des règlements partiels sont intervenus à compter de décembre 2023. Depuis l'effacement ordonné par le jugement du 8 septembre 2025, la dette locative a de nouveau augmentée.

La répétition de paiements partiels des sommes dues au titre du loyer et des charges et l’antériorité de la dette locative constituent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires à la date du présent jugement.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. En l’espèce, le contrat de bail en cause ayant été conclu verbalement, il ne comprend pas de clause de solidarité. Cependant, par application de l’article 220 du code civil, les époux sont solidairement tenus aux frais du ménage, et donc au paiement des loyers du logement occupé par le couple. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

En l'espèce, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit un décompte de créance daté du 29 avril 2026, arrêtant sa créance à 1.274,38 euros échéance de mars 2026 inclus. Elle revendique cependant à l'audience une créance de 1.665,15 euros.

M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

D'une part, le bailleur qui revendique à l'audience une créance différente de celle figurant au décompte de créance qu'il produit, ne donne aucune explication permettant d'apprécier la pertinence de l'augmentation de la créance revendiquée. La créance sera donc fixée sur la base du décompte produit.

D'autre part le décompte produit comprend une somme de 122,26 euros au titre des frais de poursuites faisant partie des dépens qui seront examinés ci-dessous.

M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de de la somme de 1.152,12 euros (1.274,38 euros - 122,26 euros), échéance de mars 2026 comprise. Ils restent redevables des loyers jusqu'à la résiliation du bail.

Sur les délais de paiement suspensifs

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer. »

En l’espèce, les locataires n'ont pas comparus mais il ressort des notes d'audience que le bailleur a sollicité qu'un plan d'apurement de 50 euros mensuels en plus du loyer courant soit accordé aux locataires avec effet suspensif en cas de respect dudit plan.

Compte tenu de cet accord, M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H] seront autorisés à s'acquitter de leur dette en 23 mensualités de 50 euros et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Ces délais de paiements suspendent la résiliation du bail. En cas d’apurement total de la dette dans ces délais de deux ans, la résiliation ne sera plus encourue et le bail reprendra son cours normal.

En revanche, à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H] ne disposeront plus de titre pour occuper les lieux et leur expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif.

M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H] devront alors, en application de l'article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle visant à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté des charges justifiées et sera due jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H], parties perdantes, seront condamnés in solidum à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de la notification au Préfet à l’exclusion du commandement de payer délivré pour une dette déjà réglée.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE les manquements répétés de M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H] à l'obligation essentielle du contrat de payer le loyer. 

PRONONCE , à compter de la date du présent jugement, la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre eux et l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT portant sur le bien situé à situé à [Adresse 4] ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H] à verser à L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de MILLE CENT CINQUANTE DEUX euros et DOUZE centimes (1.152,12euros) au titre des loyers et charges impayés dus échéance de mars 2026 comprise ;


AUTORISE M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H] à se libérer de cette dette en 23 mensualités de 50 euros chacune et une 24ème égale au solde de la dette ;

PRECISE que cette mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets du jugement prononçant la résiliation judiciaire du bail pendant les délais accordés. 

DIT que toute mensualité impayée qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :

* que le jugement prononçant la résiliation du bail retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H] soient condamnés in solidum à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;


CONDAMNE in solidum M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le cout de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 03 juillet 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière,                              Le juge des contentieux de la protection,

Texte intégral

MINUTE N° : 26/00465

JUGEMENT
DU 03 Juillet 2026

N° RC 25/04830

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[G] [H]
[L] [V] épouse [H]

Débats à l'audience du 30 Avril 2026

copie et grosse :
à
EPIC VAL TOURAINE HABITAT

copie :
à
Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 03 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n° 781 598 248 00032 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [Y] [C] munie d'un pouvoir de représentation

D'une Part ;

ET :

Monsieur [G] [H]
né le 23 Novembre 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
non comparant

Madame [L] [V] épouse [H]
demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d’un bail verbal en cours, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a loué àM. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H]. un local à usage d’habitation situé à [Adresse 4].
Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a signalé la situation à la CAF le 27 octobre 2022.
Le 4 janvier 2024, la commission de surendettement des particuliers d’[Localité 1] et [Localité 2] a déclaré recevable le dossier déposé par les époux [H] et décidé de l’orienter vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La créance du bailleur figurait pour 5.028,44 dans l’état des créances.
Le 7 mars 2024, la commission précitée a imposé l’effacement total des créances. L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a contesté cette décision.
Le bailleur a fait signifier, le 14 août 2025 une sommation de payer la somme de 5.330,59 euros au titre des loyers impayés de décembre 2021 à Juillet 2025.
Par décision rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS le 8 septembre 2025, la contestation du bailleur de la décision de la commission de surendettement a été déclarée recevable mais rejetée. Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire des époux [H] a été prononcé. La créance locative actualisée à 3.388,92 euros a en conséquence été effacée.
L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le même jour pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- ordonner la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion de M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H] devenus sans droit ni titre;
- et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.574,51 euros à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyers et des charges à compter de la résiliation et jusqu’à leur départ effectif, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
A l’audience du 30 avril 2025, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté par une salariée munie d’un pouvoir, actualise sa créance à 1.665,15 euros correspondant à la dette née post-effacement et maintient les termes de l’assignation. Il indique, ainsi que cela ressort des notes d’audience, avoir conclu un accord avec les locataires pour l’apurement de la dette par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant. Le relogement du couple est en cours pour diminuer le loyer. M. [H] est en attente de toucher sa retraite.
M. [G] [H] et Mme [L] [V] épouse [H], régulièrement cités par actes déposés à étude, ne comparaissent pas. La décision, susceptible, d’appel, sera réputée contradictoire.
Le diagnostic social et financier, transmis au greffe avant l'audience, de donne aucune indication quant aux ressources et charges du couple. Il est simplement précisé que le logement est partagé avec leurs deux filles, l’une âgée de 24 ans étudiante à [Localité 3] et la seconde âgée de 19 ans étudiante boursière à [Localité 5].
Le jugement du 8 septembre 2025 relève que les ressources du foyer sont limitées à la retraite de M. [H] soit 1.034,28 euros plus l’APL de 295,59 en mars 2025. Les charges sont estimées à 2.248,38 euros (forfait de base 1.295 euros, logement 706,38 et forfait habitation 247 euros).

L'affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour, par mise à disposition au greffe.