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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 18 juin 2026, n° 26/04345

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 février 1994 à effet au 1er mars 1994, la S.A HABITAT DU NORD a donné à bail à Mme [X] [J] et M. [Z] [J] un logement situé [Adresse 4] [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 2.525,31 francs, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la S.A HABITAT DU NORD a fait signifier à Mme [X] [J] et M. [Z] [J] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 2.608,92 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, la S.A HABITAT DU NORD a fait assigner Mme [X] [J] et M. [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
Constater, à défaut, ordonner la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour défaut de paiement du loyer et/ou pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, conformément aux dispositions de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et dire que par conséquent Mme [X] [J] et M. [Z] [J] sont occupants sans droit ni titre ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [X] [J] et M. [Z] [J] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;Sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience, entendre condamner solidairement Mme [X] [J] et M. [Z] [J] au paiement : De la somme de 3.285,05 euros au titre des loyers et charges arrêté au 27/07/2025 en application de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ; D’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération complète des locaux conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code Civil ;De la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; De tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile. 
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 février 2026.

A cette audience, la S.A HABITAT DU NORD comparaît représentée par Mme [G], régulièrement munie d'un pouvoir. 

Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 10 février 2026, à la somme de 4.660,59. 

La S.A HABITAT DU NORD s’oppose à la demande de délais de paiement. Elle précise que les locataires n’ont pas de paiements réguliers et ils n’ont pas repris le paiement des loyers. Elle indique également qu’il s’agit du 3ème jugement d’expulsion. 

Mme [X] [J] et M. [Z] [J] comparaissent en personne et représentés par leur conseil. Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 60,00 euros par mois et le solde de la dette à la 36ème mensualité. Ils indiquent que le versement du RSA est suspendu mais que dès qu’ils ont le rappel de versement, cela solde la dette locative. Ils mentionnent subir des problèmes dans le logement mais n’ont pas d’éléments à soumettre. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 prorogée au 18 juin 2026.

Par note en délibéré du 22 avril 2026, le conseil de Mme [X] [J] et M. [Z] [J] a transmis l’attestation de la CAF justifiant d’une reprise du RSA.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail : 

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A HABITAT DU NORD justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 mars 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 
Par ailleurs, la S.A HABITAT DU NORD justifie avoir notifié au préfet du Nord le 2 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
Le bail conclu le 17 février 1994 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Le bail, d’une durée d’un mois, a été renouvelé pour la dernière fois le 17 mars 2025, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. 

D’ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [X] [J] et M. [Z] [J] le 18 mars 2025, pour la somme en principal de 2.608,92 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le versement effectué dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 mai 2025.

Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Néanmoins, par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A HABITAT DU NORD fait ressortir une dette d’un montant de 5.020,69 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise. 
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, soit 45,72 euros, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance, soit 360,01 euros.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 4.614,96 euros.

Mme [X] [J] et M. [Z] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il est expressément prévu au contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement. 
Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [X] [J] et M. [Z] [J] à payer à la S.A HABITAT DU NORD la somme de 4.61496 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025, date de l'assignation, pour la somme de 3.285,05 et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [X] [J] et M. [Z] [J] proposent de verser la somme de 60,00 euros par mois en remboursement de la dette locative. 

Toutefois, il ressort du dernier décompte actualisé, que Mme [X] [J] et M. [Z] [J] n’ont pas repris avant l’audience le versement intégral de leur part à charge du loyer courant, hors APL, et qu’ils n’ont effectué aucun paiement depuis le 10 novembre 2025.

Ainsi, l’absence de reprise du paiement du loyer à l’audience, l’ancienneté et l’importance de la dette justifient que la S.A HABITAT DU NORD puisse à nouveau disposer du logement et que soit ordonnée la libération des lieux

Il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [X] [J] et M. [Z] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation : 

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 mai 2025, Mme [X] [J] et M. [Z] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié. 

Il y a lieu de condamner Mme [X] [J] et M. [Z] [J] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 19 mai 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de janvier 2026 inclus.

Ainsi, Mme [X] [J] et M. [Z] [J] seront encore condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 606,77 euros, pour la période courant du 1er février 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A HABITAT DU NORD de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Mme [X] [J] et M. [Z] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Au regard de leurs ressources et de la demande faite à l’audience, le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Mme [X] [J] et M. [Z] [J].

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A HABITAT DU NORD au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A HABITAT DU NORD recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 1994 entre la S.A HABITAT DU NORD et Mme [X] [J] et M. [Z] [J] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], Résidence M. [H][Adresse 6] à [Localité 4] sont réunies à la date du 19 mai 2025 ;

DEBOUTE Mme [X] [J] et M. [Z] [J] de leur demande de délais de paiement ; 

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Mme [X] [J] et M. [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [J] et M. [Z] [J] à payer à la S.A HABITAT DU NORD la somme de 4.614,96 euros, créance arrêtée au 31 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025, date de l'assignation, pour la somme de 3.285,05 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

CONDAMNE solidairement Mme [X] [J] et M. [Z] [J] à payer à la S.A HABITAT DU NORD une indemnité mensuelle d’occupation, d'un montant actuel de 606,77 euros, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.A HABITAT DU NORD ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ; 

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Mme [X] [J] et M. [Z] [J] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Adresse 10]
[Localité 5] ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ACCORDE à Mme [X] [J] et M. [Z] [J] l'aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [J] et M. [Z] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ; 









RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 18 juin 2026.


LA CADRE-GREFFIERE LE JUGE

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 26/04345 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2WF5

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 18 Juin 2026





S.A. HABITAT DU NORD


C/

[X] [J]
[Z] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Juin 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [Y] [G], munie d'un mandat écrit 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [X] [J], demeurant [Adresse 2]

M. [Z] [J], demeurant [Adresse 3]

assistés par Me DHUIEGE, avocat au barreau de LILLE 




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Février 2026 

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

















EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 février 1994 à effet au 1er mars 1994, la S.A HABITAT DU NORD a donné à bail à Mme [X] [J] et M. [Z] [J] un logement situé [Adresse 4] [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 2.525,31 francs, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la S.A HABITAT DU NORD a fait signifier à Mme [X] [J] et M. [Z] [J] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 2.608,92 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, la S.A HABITAT DU NORD a fait assigner Mme [X] [J] et M. [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
Constater, à défaut, ordonner la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour défaut de paiement du loyer et/ou pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, conformément aux dispositions de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et dire que par conséquent Mme [X] [J] et M. [Z] [J] sont occupants sans droit ni titre ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [X] [J] et M. [Z] [J] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;Sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience, entendre condamner solidairement Mme [X] [J] et M. [Z] [J] au paiement : De la somme de 3.285,05 euros au titre des loyers et charges arrêté au 27/07/2025 en application de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, avec intérêts légaux à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ; D’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération complète des locaux conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code Civil ;De la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; De tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile. 
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 février 2026.

A cette audience, la S.A HABITAT DU NORD comparaît représentée par Mme [G], régulièrement munie d'un pouvoir. 

Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 10 février 2026, à la somme de 4.660,59. 

La S.A HABITAT DU NORD s’oppose à la demande de délais de paiement. Elle précise que les locataires n’ont pas de paiements réguliers et ils n’ont pas repris le paiement des loyers. Elle indique également qu’il s’agit du 3ème jugement d’expulsion. 

Mme [X] [J] et M. [Z] [J] comparaissent en personne et représentés par leur conseil. Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 60,00 euros par mois et le solde de la dette à la 36ème mensualité. Ils indiquent que le versement du RSA est suspendu mais que dès qu’ils ont le rappel de versement, cela solde la dette locative. Ils mentionnent subir des problèmes dans le logement mais n’ont pas d’éléments à soumettre. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 prorogée au 18 juin 2026.

Par note en délibéré du 22 avril 2026, le conseil de Mme [X] [J] et M. [Z] [J] a transmis l’attestation de la CAF justifiant d’une reprise du RSA. 







MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail : 

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A HABITAT DU NORD justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 mars 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 
Par ailleurs, la S.A HABITAT DU NORD justifie avoir notifié au préfet du Nord le 2 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
Le bail conclu le 17 février 1994 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Le bail, d’une durée d’un mois, a été renouvelé pour la dernière fois le 17 mars 2025, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. 

D’ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [X] [J] et M. [Z] [J] le 18 mars 2025, pour la somme en principal de 2.608,92 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le versement effectué dans ledit délai n’ayant pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 mai 2025.

Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Néanmoins, par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A HABITAT DU NORD fait ressortir une dette d’un montant de 5.020,69 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise. 
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, soit 45,72 euros, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance, soit 360,01 euros.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 4.614,96 euros.

Mme [X] [J] et M. [Z] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il est expressément prévu au contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement. 
Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [X] [J] et M. [Z] [J] à payer à la S.A HABITAT DU NORD la somme de 4.61496 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025, date de l'assignation, pour la somme de 3.285,05 et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [X] [J] et M. [Z] [J] proposent de verser la somme de 60,00 euros par mois en remboursement de la dette locative. 

Toutefois, il ressort du dernier décompte actualisé, que Mme [X] [J] et M. [Z] [J] n’ont pas repris avant l’audience le versement intégral de leur part à charge du loyer courant, hors APL, et qu’ils n’ont effectué aucun paiement depuis le 10 novembre 2025.

Ainsi, l’absence de reprise du paiement du loyer à l’audience, l’ancienneté et l’importance de la dette justifient que la S.A HABITAT DU NORD puisse à nouveau disposer du logement et que soit ordonnée la libération des lieux

Il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [X] [J] et M. [Z] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation : 

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 mai 2025, Mme [X] [J] et M. [Z] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié. 

Il y a lieu de condamner Mme [X] [J] et M. [Z] [J] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 19 mai 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de janvier 2026 inclus.

Ainsi, Mme [X] [J] et M. [Z] [J] seront encore condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 606,77 euros, pour la période courant du 1er février 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A HABITAT DU NORD de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Mme [X] [J] et M. [Z] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Au regard de leurs ressources et de la demande faite à l’audience, le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Mme [X] [J] et M. [Z] [J].

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A HABITAT DU NORD au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A HABITAT DU NORD recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 1994 entre la S.A HABITAT DU NORD et Mme [X] [J] et M. [Z] [J] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], Résidence M. [H][Adresse 6] à [Localité 4] sont réunies à la date du 19 mai 2025 ;

DEBOUTE Mme [X] [J] et M. [Z] [J] de leur demande de délais de paiement ; 

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Mme [X] [J] et M. [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [J] et M. [Z] [J] à payer à la S.A HABITAT DU NORD la somme de 4.614,96 euros, créance arrêtée au 31 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025, date de l'assignation, pour la somme de 3.285,05 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

CONDAMNE solidairement Mme [X] [J] et M. [Z] [J] à payer à la S.A HABITAT DU NORD une indemnité mensuelle d’occupation, d'un montant actuel de 606,77 euros, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.A HABITAT DU NORD ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ; 

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Mme [X] [J] et M. [Z] [J] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Adresse 10]
[Localité 5] ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ACCORDE à Mme [X] [J] et M. [Z] [J] l'aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [J] et M. [Z] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ; 









RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 18 juin 2026.


LA CADRE-GREFFIERE LE JUGE





EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1310, code civil 220, code civil 1760, code de la construction et de l'habitation L442-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T18:18:26.389Z.